Pretenţii. Decizia nr. 57/2015. Tribunalul SIBIU
| Comentarii |
|
Decizia nr. 57/2015 pronunțată de Tribunalul SIBIU la data de 05-02-2015 în dosarul nr. 57/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL SIBIU
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ Nr. 57/2015
Ședința publică de la 05 Februarie 2015
Completul compus din:
PREȘEDINTE M. D.
Judecător C. H.
Judecător D. R. L.
Grefier A. B.
Pentru astăzi fiind amânată pronunțarea asupra cauzei Civile privind pe recurent K. A., recurent K. F., recurent K. T., recurent K. R., recurent K. C. și pe intimat L. S. cu dom.proc.ales la Tutovan C. E., intimat L. H. M. cu dom.proc.ales la Tutovan C., având ca obiect pretenții, împotriva sentinței civile nr.165/2013 pronunțată de Judecătoria Mediaș.
Cauza a fost dezbătută în recurs la data de 22 ianuarie când părțile prezente au pus concluzii ce au fost consemnate în încheierea de ședință din aceeași zi, încheiere ce face parte integrantă din prezenta decizie, alături de încheierea de amânare ulterioară a pronunțării din 29 ianuarie 2015.
TRIBUNALUL
Asupra recursului civil de față constată:
Prin sentința civilă nr.165/2013 pronunțată de Judecătoria Mediaș s-a admis în parte acțiunea formulată de reclamanții L. S. și L. H. M., împotriva pârâților K. A., K. F.,K. T., K. R. și K. C. și în consecință:
Au fost obligați pârâții să plătească reclamanților suma de 4.050 Euro, fiecare pârât în cotă de 1/5 din această sumă, reprezentând contravaloarea folosului de tras pentru imobilul înscris în CF 6149 B Mediaș, nr. top 2721/6, loc de casă cu casă compusă din 4 camere, bucătărie, baie, cămară, hol, pivniță, garaj, magazie, terasă și anexe gospodărești, pentru intervalul de timp cuprins între 01.04.2010 – 30.06.2012.
Au fost obligați pârâții să plătească în continuare reclamanților suma de 150 Euro lunar, fiecare pârât în cotă de 1/5 din această sumă, până la data eliberării efective a imobilului.
Au fost obligați pârâții să plătească reclamanților suma de 2.200 lei cheltuieli parțiale de judecată.
Pentru a hotărî astfel instanța de fond a reținut și motivat următoarele:
Reclamanta L. S. și fostul său soț L. M., decedat la 02.04.2011, au fost proprietarii imobilului situat în Mediaș, ., înscris în CF 6149B Mediaș, nr. top 2721/6/3 loca de casă cu casă din cărămidă, acoperită cu țiglă, compusă din două camere, bucătărie, cămară, baie și verandă (filele 14 și 15 dosar).
În baza deciziei nr. 1039/1980 a Consiliului Popular al Județului Sibiu, cota de ½ din imobil, aparținând lui L. M., a fost trecută în proprietatea Statului Român, potrivit Dct. 223/1974, iar prin decizia nr. 488/1982 a aceluiași Consiliu Popular al Județului Sibiu a fost trecută în proprietatea Statului Român și cota de ½ din imobil aparținând reclamantei L. S., tot în baza Dct. 223/1974.
După preluarea în proprietatea statului, imobilul a fost închiriat pârâților.
Prin sentința civilă nr. 473/24.02.2009 a Judecătoriei Mediaș (filele 25-27 dosar) a fost admisă acțiunea foștilor proprietari ai imobilului L. M. și L. S., s-a constatat că preluarea acestuia în proprietatea Statului Român a fost abuzivă, a fost obligat Municipiul Mediaș prin primar să le lase deplia proprietate și posesie a imobilului și s-a dispus restabilirea situației anterioare de carte funciară în sensul reînscrierii dreptului de proprietate al celor doi.
Prin notificarea trimisă pârâților la data de 02.03.2010, prin intermediul executorului judecătoresc (fila 8 dosar), reclamații i-au invitat pe pârâți în vederea stabilirii cuantumului chiriei și a duratei contractului, notificare la care pârâții au răspuns prin notificarea trimisă, tot prin intermediul executorului judecătoresc, la data de 23.03.2010 (fila 6 dosar), prin care își arătau disponibilitatea de a încheia contract de închiriere, dar în condițiile art. 31 din OUG nr. 40/1999, informând totodată reclamanții că au efectuat la imobil investiții în valoare de 3.500 euro, sumă pe care o pretind.
Pentru că nu s-au înțeles cu pârâții în privința folosinței imobilului, reclamanții au deschis o nouă acțiune al Judecătoria Mediaș, prin care au solicitat evacuarea pârâților din imobil. În cauză pârâții au formulat cerere reconvențională, solicitând a fi despăgubiți pentru investițiile făcute la imobil și a li se recunoaște un drept de retenție asupra acestuia până la plata contravalorii investițiilor.
Prin sentința civilă nr. 1849/11 iulie 2011 a Judecătoriei Mediaș a fost admisă atât acțiunea reclamanților cât și în parte cererea reconvențională formulată de pârâți, s-a dispus evacuarea pârâților din imobil, au fost obligați reclamanții să le plătească o despăgubire în valoare de 4.500 lei și s-a recunoscut pârâților un drept de retenție asupra imobilului până la achitarea sumei de 4.500 lei.
Sentința civilă nr. 1849/11 iulie 2011 a Judecătoriei Mediaș a fost casată de Tribunalul Sibiu, iar cauza a fost trimisă spre rejudecare la aceeași instanță, fiind înregistrată și aflată pe rolul Judecătoriei Mediaș sub nr._ .
Raportat la starea de fapt descrisă, potrivit dispozițiilor Legii nr. 17/1994 (1)Contractele de închiriere, indiferent de proprietar, privind suprafețele locative cu destinația de locuințe, supuse normării și închirierii conform Legii nr. 5/1973 L., precum și cele folosite de către așezămintele social-culturale și de învățământ, de partide politice, sindicate și alte organizații neguvernamentale, aflate în curs de executare la data intrării în vigoare a prezentei legi, se prelungesc de drept pe o perioada de 5 ani, în aceleași condiții.
(2) Contractele de închiriere având ca obiect aceleași suprafețe prevăzute în art. 1, existente la 1 ianuarie 1988, precum și cele încheiate și expirate după 1 ianuarie 1988 se reînnoiesc, în aceleași condiții, dacă chiriașul ocupa și în prezent spațiul locativ care a făcut obiectul închirierii.
(3) Prevederile art. 1 sau 2 se aplica în mod corespunzător și celor care dețin cu chirie garaje proprietate de stat.
(4) Prevederile art. 2 se aplica și în cazul litigiilor dintre proprietari și chiriași, aflate pe rolul instanțelor judecătorești, având ca obiect evacuarea chiriașilor pentru lipsa de titlu.”
Potrivit dispozițiilor art. 1 din OUG nr. 40/1999, „Contractele de închiriere privind suprafețele locative cu destinația de locuințe, precum și cele folosite de așezămintele social-culturale și de învățământ, de partide politice, de sindicate și de alte organizații neguvernamentale, legal înregistrate, prelungite sau reînnoite conform Legii nr. 17/1994 și aflate în curs de executare la data intrării în vigoare a prezentei ordonanțe de urgenta, se prelungesc de drept pentru o perioada de 5 ani de la data intrării în vigoare a acesteia, în aceleași condiții, cu excepția nivelului chiriei.”, iar potrivit dispozițiilor art. 2 din aceeași lege „Contractele de închiriere prelungite sau reînnoite în temeiul Legii nr. 17/1994, pentru suprafețele cu destinația de locuințe, proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat, se prelungesc, la cererea chiriașilor, pentru o perioada de 5 ani de la data intrării în vigoare a prezentei ordonanțe de urgenta.”
Conform dispozițiilor art. 6 din OUG nr. 40/1999, „În cazul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu încălcarea prevederilor 1995 112 10 201 0 18> Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, și desființate prin hotărâre judecătorească, proprietarul recunoscut de justiție va încheia cu persoanele care au cumpărat locuința în baza Legii nr. 112/1995 și care o ocupa efectiv, la cererea acestora, un contract de închiriere pentru o perioada de 5 ani”, iar potrivit dispozițiilor art. 7 „Prelungirea contractelor de închiriere, realizată în baza prevederilor art. 1, rămâne valabilă și în cazul redobândirii imobilelor respective de către foștii proprietari sau de moștenitorii acestora după . prezentei ordonanțe de urgenta.”
Potrivit dispozițiilor art. 9 din ordonanță, „In cazurile prevăzute la art. 2-7, între proprietari și chiriași se va încheia un nou contract de închiriere numai la cererea chiriașului sau a fostului chiriaș, după caz”, iar potrivit art. 10, „ In vederea încheierii noului contract de închiriere, în termen de 30 de zile de la data intrării în vigoare a prezentei ordonanțe de urgenta sau de la deschiderea rolului fiscal, după caz, proprietarul î i va notifica chiriașului sau fostului chiriaș, prin executorul judecătoresc, data și locul întâlnirii. Notificarea va fi comunicată prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire.
Chiriașul sau fostul chiriaș este obligat ca comunice în scris proprietarului, cu confirmare de primire, cererea de a încheia un nou contract de închiriere, în termen de cel mult 30 de zile de la primirea notificării.
In cazul în care chiriașul sau fostul chiriaș comunica proprietarului ca nu cere sa încheie un nou contract de înch iriere, acesta este obligat sa î i predea proprietarului locuința pe baza de p roces-verbal, în termen de cel mult 60 de zile de la data notificării prevăzute la alin. (1). Nepredarea locuinț ei înăuntrul acestui termen îl îndreptăț e ște pe proprietar să ceara în justiție evacuarea necondiționată a locatarilor, cu plata daunelor-interese, pe calea ordonanței președințiale.
Conform dispozițiilor art. 11 din ordonanță, „Nerespectarea de către proprietar a dispozițiilor art. 10 alin. (1) atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior pana la încheierea unui nou contract de închiriere. Neplata chiriei pana la încheierea noului contract de închiriere nu poate fi invocată de proprietar ca motiv de evacuare a chiriașului sau a fostului chiriaș.
Lipsa unui răspuns scris sau refuzul nejustificat al chiriașului sau al fostului chiriaș de a încheia un nou contract de închiriere în termen de 60 de zile de la primirea notificării îl îndreptățește pe proprietar sa ceara în justiție evacuarea necondiționată a locatarilor, cu plata daunelor-interese, pe calea ordonanței președințiale”, iar potrivit dispozițiilor art. 13, prelungirea contractelor de închiriere nu se aplică „în cazul contractelor de închiriere pentru spațiile cu destinația de locuințe proprietate particulară, prevăzute la art. 1-7, ai căror titulari de contract sau membri de familie menționați în contract sunt proprietari ai unei locuințe corespunzătoare ori au înstrăinat o locuința corespunzătoare, după data de 1 ianuarie 1990, în aceeași localitate. Fac excepție contractele de închiriere ai căror titulari sau membri de familie menționați în contract au redobândit, ca foști proprietari sau moștenitori ai acestora, locuințe care sunt efectiv ocupate de chiriași persoane fizice, de una dintre persoanele juridice prevăzute la art. 1 sau de o instituție publica.”
În fine, potrivit dispozițiilor art. 483 cod civil din 1864, aplicabile până la . noului cod civil, fructele naturale sau industriale ale pământului și fructele civile se cuvin proprietarului în puterea dreptului de accesiune, iar potrivit dispozițiilor art. 550 Noul Cod Civil, aplicabile după . prevederilor art. 6 alin. (6) din același cod, fructele și productele se cuvin proprietarului, dacă prin lege nu se dispune altfel, dreptul de proprietate asupra fructelor civile dobândindu-se zi cu zi.
Raportat la starea de fapt și de drept descrisă, instanța constată că, în condițiile în care pârâții au înstrăinat un imobil după anul 1990, dispozițiile OUG nr. 40/1999 privind prelungirea contractului de închiriere nu li se aplică, cu atât mai mult în condițiile art. 32 alin. (2), în vigoare la data notificării, care limitează nivelul maxim al chiriei (textul art. 32 alin. (2) a fost abrogat prin legea nr. 71/2011). Prin răspunsurile date la interogator în dosarul nr._ (filele 185- 186), pârâții Keseg F. și Keseg R. au recunoscut că au înstrăinat un imobil după anul 1990.
Prin urmare, dacă reclamanții și-au arătat disponibilitatea de a încheia cu pârâții un nou contract de închiriere, după ce au redobândit proprietatea imobilului, pârâții nu puteau impune acestora nivelul chiriei, cu atât mai mult cu cât nu se aflau nici în situația prevăzută de art. 6 din OUG nr. 40/1999. Negocierea trebuia făcută în condițiile și la prețurile practicate pe piața liberă. Nici faptul că au efectuat investiții la imobil nu le dădea dreptul să pretindă un anumit nivel al chiriei, iar în măsura în care nu s-au înțeles cu reclamanții asupra acestor investiții le rămânea deschisă calea unei acțiuni la instanța de judecată, lucru pe care, de altfel, l-au și făcut.
Raportat la prețurile practicate pe piața liberă, ținând seama de structura imobilului, de zona în care acesta este situat (. într-o zonă marginală a orașului, la o distanță considerabilă de centru și de instituții) și de confortul pe care îl poate oferi acest imobil, instanța a considerat că prețul de 150 euro lunar cu titlu de chirie este rezonabil. O agenție imobiliară a apreciat valoarea chiriei între 150 și 200 euro, iar o altă agenție a estimat chiria între 200 și 350 euro (filele 54 și 55 dosar).
În raport de toate aceste considerente instanța va admite în parte acțiunea și va dispune obligarea pârâților la plata către reclamanți a sumei de 4.050 Euro, fiecare pârât în cotă de 1/5 din această sumă, reprezentând contravaloarea folosului de tras pentru imobilul înscris în CF 6149 B Mediaș, nr. top 2721/6, loc de casă cu casă compusă din 4 camere, bucătărie, baie, cămară, hol, pivniță, garaj, magazie, terasă și anexe gospodărești, pentru intervalul de timp cuprins între 01.04.2010 – 30.06.2012 (27 luni x 150 = 4050), iar în continuare câte 150 euro lunar,fiecare pârât în cotă de 1/5 din această sumă, până la data eliberării efective a imobilului.
În baza dispozițiilor art. 276 Cod pr. civilă pârâții vor fi obligați să plătească reclamanților suma de 2.200 lei cheltuieli parțiale de judecată, din care 1200 lei taxă de timbru și 1.000 lei onorariu de avocat.
Împotriva acestei hotărâri pârâții au declarat recurs în termen, motivat, solicitând: admiterea recursului, modificarea în tot a sentinței atacate și rejudecând pe fond, respingerea acțiunii.
În drept se invocă disp.art.304 pct.7,8 și 9 C.pr.civilă.
Din motivarea recursului se reține că sentința civilă nr.165/2013 pronunțată de Judecătoria Mediaș este netemeinică și nelegală întrucât nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau cuprinde motive contradictorii ori străine pricinii conf.art.304 pct.7 C.pr.civilă.
Apoi recurenții arată că instanța interpretat greșit actul juridic dedus judecății, a schimbat natura ori înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia, art.304 pct.8 C.pr.civilă.
Și în fine, al treilea motiv este cel prev. de art.304 pct.9 C.pr.civilă și anume hotărârea atacată este lipsită de temei legal, fiind dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii.
Totodată recurenții solicită suspendarea judecății prezentei cauze până la soluționarea dosarului nr.1780/ 257/2010*
În drept se invocă disp.art.399, 304 pct.7,8 și 9 C.pr.civilă și art.274 C.pr.civilă.
Pârâții solicită respingerea recursului ca nefondat, cu obligarea recurenților la plata cheltuielilor de judecată (întâmpinare f.20 dosar).
Prin Încheierea civilă din 30 ianuarie 2014 s-a dispus suspendarea judecării cauzei în condițiile art.244 pct.1 C.pr.civilă, cauza fiind repusă pe rol la 22 ianuarie 2015.
Analizând sentința atacată sub aspectul motivelor invocate și în condițiile art.304 1 C.pr.civilă, tribunalul constată ca nefondat recursul declarat pentru următoarele considerente:
Instanța de fond a fost investită la 5.07.2012 cu o acțiune în pretenții întemeiată pe disp.art.483 vechiul cod civil.
Față de obiectul cauzei dedus judecății, raportat la probatoriul administrat în cauză, instanța de fond a interpretat în mod corect actul juridic dedus judecății reținând că pârâții nu se află în niciuna din situațiile prevăzute de art.6 din OUG 40/ 1999 astfel că în mod corect instanța apreciază că pentru folosirea imobilului în perioada 1.04._12, chiriașii datorează proprietarilor o chirie în cuantum de 150 EURO.
Față de considerentele hotărârii și soluția aleasă în prezenta cauză, motivele invocate de recurenți, în sensul disp.art.304 pct.7,8 și 9 C.pr.civilă sunt străine cazului de speță.
De altfel recurenții în motivarea recursului citează disp.art. 304 pct.7,8 și 9 C.pr.civil iar motivarea propriu zisă a recursului este o prezentare a stării de fapt în accepțiunea acestora în sensul interpretării diferite a prevederilor OUG nr.40/1999, prevederi pe care instanța de fond le-a interpretat corect reținând că pârâții au înstrăinat un imobil în anul_, astfel că prevederile OUG nr.40/1999 privind prelungirea contractului de închiriere nu le sunt aplicabile.
Pentru considerentele expuse, constatând că motivele invocate de recurenți, prevăzute de art.304 pct.7,8 și 9 C.pr.civilă nu sunt incidente cazului de speță, în condițiile art.312 (1) C.pr.civilă recursul astfel cum a fost formulat va fi respins.
Conform art.274 C.pr.civilă, recurenții vor fi obligați să plătească intimaților suma de 1500 lei cheltuieli de judecată reprezentând onorariu avocațial justificat prin c hitanța depusă la fila 19 dosar.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge recursul declarat de recurenții K. A., F., T., R. și K. C., împotriva sentinței civile nr.165/2013 a Judecătoriei Mediaș, pe care o menține.
Obligă recurenții să plătească intimaților suma de 1500 lei cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică azi 5.02.2015.
PreședinteJudecătorJudecător
M. D.C. H.D. R. L.
Pl.C.M.semn.conf.art.261 C.P.C.Pl.C.M.semn.conf.art.261 C.P.C.
Președintele Tribunalului Sibiu Președintele Tribunalului Sibiu
C. E. G. C. E. G.
Grefier
A. B.
Red.M.D.19.02.2015
Tehnored.A.B.24.02.2015.
Ex.2.
Jud.fond O.H.
| ← Obligaţie de a face. Decizia nr. 504/2015. Tribunalul SIBIU | Contestaţie la executare. Decizia nr. 194/2015. Tribunalul SIBIU → |
|---|
