Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 549/2013. Tribunalul SUCEAVA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 549/2013 pronunțată de Tribunalul SUCEAVA la data de 22-10-2013 în dosarul nr. 1232/227/2012
Dosar nr._ - hotărâre care să țină loc de act autentic -
ROMÂNIA
TRIBUNALUL SUCEAVA
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIA NR.2315
Ședința publică din data de 22 octombrie 2013
Președinte C. L.
Judecători S. A.
V. E.-L.
Grefier R. M.
Pe rol, pronunțarea recursului declarat de pârâta D. I., împotriva sentinței civile nr.549 din 6 martie 2013 pronunțată de Judecătoria Fălticeni (dosar nr._ ), reclamant intimat fiind Pușlău D..
Dezbaterile asupra recursului au avut loc în ședința publică din data de 15 octombrie 2013, concluziile părților fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată care face parte integrantă din prezenta și când, în baza disp.art.156 al.2 Cod procedură civilă, pentru a da posibilitate apărătorului reclamantului intimat de a lua cunoștință de înscrisurile depuse la dosar, s-a amânat pronunțarea pentru data de azi, 22.10.2013.
După deliberare,
TRIBUNALUL
Asupra recursului de față, constată:
Prin cererea adresată Judecătoriei Fălticeni la data de 25.04.2012 și înregistrată sub nr._, reclamantul Pușlău D., a solicitat în contradictoriu cu pârâta D. I. pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare, prin care să se constate că la data de 12.03.1990, printr-un antecontract de vânzare cumpărare intitulat „Chitanță” a cumpărat de la aceasta una casă de locuit în suprafață de 38 mp împreună cu suprafața de teren aferentă de 335 mp teren în intravilanul Municipiului Fălticeni, ., bunuri evaluate la suma de 7927 lei.
În fapt, a arătat că la data de 12.03.1990 s-a încheiat un antecontract de vânzare cumpărare sub semnătură privată intitulat „Chitanță” prin care au convenit cu aceasta la vânzarea cumpărarea imobilului situat în Municipiul Fălticeni, ., parte din moștenirea defunctei I. O. a cărei moștenitoare este și pârâta.
În scopul dobândirii dreptului de proprietate de către aceasta cu privire la acest imobil s-a achitat la data încheierii antecontractului suma de 22.000 lei drept avans pentru cumpărarea acestui imobil.
A arătat că a intrat în posesia imobilului de la data încheierii antecontractului de vânzare cumpărare și îl stăpânește și în prezent.
A menționat că pentru diferența de preț tot în același an 1990 după încheierea antecontractului a efectuat lucrarea de renovare totală a imobilului casă de locuit al pârâtei din Municipiul Fălticeni, .. 7, ce au fost suportate în integralitate de către acesta atât manopera ( a fost șef de echipă la fostul IGO) cât și materialele în total valoarea ridicându-se la suma de 10.000 lei ce a fost suportată în integralitate de către el și prin care părțile au înțeles să stingă plata pentru vânzarea imobilului.
A mai arătat că la momentul încheierii antecontractului pârâta era în indiviziune cu ceilalți moștenitori ai defunctei I. O. cu privire la acest imobil, iar în urma partajului, prin Decizia Civilă nr. 274/15.11.2011 a Tribunalului Suceava, irevocabilă prin Decizia nr. 1002/03.04.2012 a Curții de Apel Suceava, pârâtei D. I. i-a fost atribuită în natură casa de locuit ce face obiectul antecontractului de vânzare cumpărare ( lotul nr. 1 aferent corpului de clădire A colorat în portocaliu în raportul de expertiză) împreună cu suprafața de teren aferentă de 335 mp în valoare de 7927 lei.
A solicitat admiterea acțiunii așa cum a fost formulată.
În drept, și-a întemeiat cererea pe dispozițiile art. 969, 1073 și 1077 din vechiul Cod Civil.
Legal citată pârâta a depus întâmpinare, prin care a înțeles să invoce excepția insuficientei timbrări a acțiunii, motivat de faptul că valoarea indicată de reclamant este una derizorie atâta timp cât numai terenul respectiv aferent locuinței se vinde cu cel puțin 8000 euro;
A apreciat că acțiunea este introdusă prematur și va trebui respinsă ca atare având în vedere că reclamantul nu a pus-o în întârziere, nu fost la ea cu nici o propunere de încheiere a contractului și a acționat direct în instanță.
A solicitat respingerea acțiunii ca nefondată apreciind că înscrisul sub semnătură privată intitulat „chitanță” invocat de reclamant în probațiune nu poate constitui un antecontract de vânzare cumpărare deoarece acesta nu face referire la obiectul vânzării și nu este stabilit prețul, două elemente esențiale ale unei astfel de convenții (art.948, art. 1294 și următoarele din Codul civil vechi), el poate avea cel mult valoarea unui act de constituire a unui drept de preemțiune la cumpărare.
A arătat că suma primită de ea la 12.03.1990 reprezintă contravaloarea reparațiilor făcute de aceasta și soțul ei la locuința din .- Fălticeni ( acoperiș, gard,verandă,lemnărie) cu doi ani înainte, cu stipularea că în eventualitatea că se va conveni la vânzarea locuinței această sumă va constitui un avans. După redactarea înscrisului la câteva zile reclamantul a fost la ei și le-a solicitat să consemneze în această chitanță că nu vor solicita chirie sau alte venituri bănești până la întocmirea actelor lucru pe care ea și soțul ei le-a făcut și fiind de bună credință au consemnat tot data de 12.03.1990. În acest fel înțelegerea inițială a fost că suma plătită reprezintă despăgubire, chirie, pentru perioada până la încheierea actului la notar.
A susținut că între părți ulterior nu au mai avut loc nici o înțelegere cu privire la preț și obiectul vânzării,iar cei 10.000 lei arătați de reclamant și pretinși ar fi restul de plată reprezintă o minciună sfruntată pentru că acest preț nu a fost stabilit. Este adevărat că reclamantul a făcut lucrări de reparații la locuință în care trăiește acum dar proprietatea nu este a acesteia ci a ginerelui său A. C. și care a achitat atunci toate costurile.
Fiind de bună credință este dispusă să discute cu reclamantul pentru că ea dorește să vândă casa și terenul disponibil și aferent locuinței dar în nici un caz în termenii arătați de acesta dovedindu-se de rea credință, iar în măsura în care se menține pe aceeași poziție urmează ca pârâta să facă demersurile necesare legale și va cere să părăsească locuința pentru că în caz contrar îl va acționa în judecată pentru evacuare.
Prin răspunsul la întâmpinare reclamantul a arătat că nu este dată prematuritatea introducerii prezentei acțiuni pe motiv că nu a pus-o în întârziere pe pârâtă.
Introducerea unei acțiuni având ca obiect „hotărâre care să țină loc de act autentic” nu este condiționată de formularea unei proceduri prealabile anterioară introducerii acțiunii în instanță.
Pentru a putea fi valorificat pe cale de acțiune dreptul trebuie să respecte anumite cerințe și anume:să fie recunoscut și ocrotit de lege, să fie exercitat cu bună credință și potrivit scopului pentru care a fost recunoscut și să fie actual, adică să nu fie supus un ui termen sau unei condiții suspensive. Or, din cuprinsul înscrisului sub semnătură privată nu rezultă că acest drept ar fi supus vreunei condiții, astfel că nu se află în fața unei acțiuni introduse prematur.
Înscrisul sub semnătură privată intitulat „Chitanță”, încheiat la data de 12.03.1990 reprezintă un veritabil antecontract de vânzare –cumpărare .
Antecontractul reprezintă o promisiune de a contracta un acord de voință prin care părțile se obligă să încheie în viitor contractul, având așadar menirea de conferi părților certitudinea că nici una dintre ele nu va putea da înapoi de la intenția realizării contractului preconizat.
Prin operațiunea juridică încheiată între părți și-au asumat reciproc obligații în scopul de a face demersurile necesare pentru încheierea actului în formă autentică. Scopul antecontractului astfel încheiat a fost acele de a asigura transmiterea dreptului de proprietate, de la vânzător la cumpărător în condițiile în care la momentul realizării acordului de voință nu se putea realiza transferul dreptului de proprietate.
Acesta a fost scris de către pârâta D. I. în casa în care locuiește aceasta și în prezent, iar obiectul vânzării este menționat în cuprinsul înscrisului și este reprezentat de imobilul situat în Municipiul Fălticeni, ., județul Suceava, imobil ce face parte din moștenirea defunctei I. O. a cărei moștenitoare era și pârâta. Practic din cuprinsul înscrisului ultimul paragraf al primei pagini rezultă că imobilul ce face obiectul antecontractului de vânzare cumpărare este partea sa din moștenire ce i se va cuveni în urma ieșirii din indiviziune.
Din economia dispozițiilor art. 948, art. 964,art.1310 și art.1311 din vechiul Cod Civil, aplicabil în cauză rezultă că obiectul vânzării cumpărării trebuie să îndeplinească cumulativ următoarele condiții: să fie în circuitul civil; să existe în momentul încheierii contractului sau să poată exista în viitor; să fie determinat sau determinabil;licit și posibil; să fie proprietatea vânzătorului.
Condiția obiectului determinat este prevăzută la art. 948, pct.3 din vechiul Cod Civil, printre condițiile esențiale de validitate ale unei convenții. De asemenea art. 964 din vechiul Cod Civil, prevede că „obligația trebuie să aibă de obiect un lucru determinat cel puțin în specia sa. Cantitatea obiectului poate fi necertă, dar este posibilă determinarea sa”.
Așadar, obiectul vânzării ce a intervenit între ei este atât determinat cât și determinabil în antecontract făcându-se referire la imobilul din ., ce a fost proprietatea defunctei I. O., compus din casa de locuit plus terenul aferent acesteia a cărei moștenitoare era și pârâta la care aceasta făcuse reparații cu câțiva ani anterior intervenirii acestei convenții între ei.
În prezent cum s-a dezbătut succesiunea defunctei I. O., iar pârâtei i-a revenit în natură tocmai acest imobil ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare cumpărare conform deciziei civile nr. 274/15.11.2011 a Tribunalului Suceava, este clar că se aflau în fața unui obiect determinat.
Prețul pentru această vânzare a fost achitat de reclamant, astfel la data încheierii convenției sub semnătură privată a achitat promitent vânzătoarei suma de 22.000 lei ce reprezenta un „avans în vederea cumpărării lui ( a imobilului) de către reclamant de la moștenitorii O. I. (din care fac și ei parte)”
Se menționează mai departe în convenție că „în momentul întocmirii actelor de vânzare cumpărare vom primi diferența de bani ce li se va cuveni din vânzarea părții lor de moștenire”.
Ulterior, tot în cursul acelui an al fiind șef de echipă la fostul IGO Fălticeni a efectuat o renovare capitală a imobilului casă de locuit proprietatea pârâtei din Municipiul Fălticeni, .. 7.Înițial a renovat interiorul casei în sensul că a făcut în totalitate 2 camere din fața casei și un hol cu materialele sale și muncitorii săi din echipa sa ce au fost plătiți integral de el.
Apoi în perioada anilor 1991-1992 a refăcut fațada casei pârâtei cu frații săi și cu materialele sale pentru care nu a fost remunerat de către pârâtă intrând toate aceste lucrări în diferența de preț pentru casa ce a făcut obiectul promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare dintre ei.
A arătat că ultima lucrare ce a făcut-o la casa pârâtei și pentru care la fel nu a fost plătit a fost gardul acesteia pentru care nu a primit remunerație, materialele fiind într-adevăr ale pârâtei. Așadar convenția dintre părți a fost în sensul că a achitat drept avans pentru cumpărarea casei suma de 22.000 lei, iar pentru diferență a efectuat la proprietatea pârâtei lucrări de construcție cu manopera și materiale proprii în valoare de 10.000 lei ce reprezenta diferența de preț pentru imobilul din ..
În situația în care eventual s-ar constata că nu s-a achitat prețul aferent pentru această vânzare, aceasta este o chestiune ce ține de neexecutarea convenției și nu poate reprezenta un impediment în a se constata vânzarea – cumpărarea în acest sens fiind și dispozițiile art.1295 din vechiul Cod Civil, potrivit căruia „ vinderea este perfectă și proprietatea este de drept strămutată la cumpărător în privința vânzătorului îndată ce părțile s-au învoit asupra lucrului și asupra prețului deși lucrul nu s-a predat și prețul însă nu s-a numărat”.
Față de toate motivele arătate, a solicitat a se înlătura apărările pârâtei și de a se admite acțiunea astfel cum a formulat-o.
Prin sentința civilă nr.549 din 6 martie 2013 pronunțată de Judecătoria Fălticeni s-a admis acțiunea, s-a constatat că reclamantul a dobândit prin cumpărare de la pârâtă casa de locuit în suprafață de 38 mp împreună cu suprafața de teren aferentă de 335 mp, în intravilanul Municipiului Fălticeni, din ., conform înscrisului sub semnătură privată numit „Chitanță” încheiat la data de 12.03.1990, prezenta hotărâre ținând loc de act autentic de vânzare – cumpărare, s-a respins excepția prematurității introducerii acțiunii, pârâta fiind obligată să plătească reclamantului suma de 2497 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel instanța a reținut următoarele:
Prin înscrisul sub semnătură privată numit „ Chitanță” încheiat la data de 12.03.1990 de reclamantul Pușlău D. cu pârâta D. I. și soțul acestuia D. I., s-a consimțit cu privire la vânzarea cumpărarea imobilului situat în ., Fălticeni imobilul asupra căruia vânzătoarea –pârâtă avea un drept de moștenire.
Pentru dobândirea dreptului de proprietate de către cumpărător s-a achitat la data încheierii convenției suma de 22.000 lei, cu titlu de avans, părțile convenind ca diferența de preț să fie achitată la data încheierii contractului de vânzare cumpărare.
Așa cum rezultă din susținerile părților colaborate și cu celelalte probe administrate în cauză, respectiv înscrisuri și declarațiile date de martori, imediat după încheierea acestei convenții și predarea în parte a prețului, reclamantul a întrat în posesia imobilului reprezentând casa de locuit împreună cu suprafața de teren aferentă acesteia.
Conform Deciziei civile nr. 274/2011 a Tribunalului Suceava, urmare a soluționării acțiunii de partaj succesoral s-a atribuit în lotul pârâtei D. I. lotul nr. 1 aferent corpului de clădire A împreună cu suprafața aferentă de 335 mp.
A susținut pârâta că în scrisul sub semnătură privată părțile nu au stabilit întinderea obligațiilor, nefiind determinat obiectul vânzării și inclusiv prețul acestuia.
Aceste susțineri nu au fost acceptate de instanță câtă vreme în acel înscris încheiat de părți se vorbește de o promisiune de vânzare asupra imobilului situat în ., ce provine de la O. I. a cărei moștenitoare este și pârâta.
De altfel, din hotărârea judecătorească mai sus arătată coroborată cu recunoașterile pârâtei la interogatoriul civil luat în instanță, se reține că înțelegerea părților viza acel corp de clădire ce prin hotărârea de partaj i-a fost atribuit în lotul vânzătoarei, corp de clădire pe care aceasta îl folosise până la înstrăinare, împreună cu suprafața de teren aferentă, așa cum a fost identificată în raportul de expertiză.
Rezultă deci că obiectul promisiunii de vânzare cumpărare este suficient caracterizat încât să poată constitui în viitor obiect al contractului de vânzare cumpărare știut fiind că prin natura sa, promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare nu transmite dreptul de proprietate asupra bunului, ci doar obligația de a vinde și de a cumpăra respectivul bun, urmând în mod evident ca ulterior să se facă identificarea completă și delimitarea acestuia în spațiu,chiar dacă această procedură nu a fost expres menționată în înscrisul sub semnătură privată.
Concluzionând, din întreg probatoriul administrat reiese că obiectul convenției părților a putut fi determinat, însăși pârâta-vânzătoare precizând la interogatoriul civil că a promis reclamantului –cumpărător că îi va vinde casa reprezentând corpul A în care acesta locuiește și terenul din jurul ei, așa cum a fost stabilit de expert în lucrarea de ieșire din indiviziune.
Art. 948 Cod Civil, coroborat cu art. 964 cod civil aplicabile în cauză conform art.6 alin. 2 din Noul Cod Civil prevăd că printre condițiile esențiale necesare validării unei convenții o reprezintă existența unui obiect determinat sau determinabil.
Față de cele menționate mai sus instanța a constatat că părțile au stabilit clar obiectul convenției cătă vreme au făcut vorbire în antecontract despre imobilul situat în . ce a fost proprietatea defunctei O. I., la a cărei moștenire vine și vânzătoarea.
În ceea ce privește prețul vânzării instanța a constatat că și acesta este determinabil, astfel încât convenția părților să poată fi materializată într-un act de vânzare cumpărare.
Astfel, așa cum rezultă din cuprinsul înscrisului sub semnătură privată, la data încheierii convenției, reclamantul a achitat pârâtei și soțului acesteia suma de 22.000 lei reprezentând avans în vederea cumpărării imobilului din ..
Că mențiunea făcută în acest înscris referitoare la faptul că această sumă reprezintă costul reparațiilor făcute de vânzătoare (acoperiș, gard, verandă, lemnărie) la respectivul imobil în perioada 1986-1988, a fost lămurită de aceasta prin același interogatoriu în sensul că a dorit în acest mod să justifice față de ceilalți moștenitori cuantumul cheltuielilor efectuate de ea cu îmbunătățirile aduse imobilului respectiv.
Apoi, chiar dacă în același înscris semnat de părți s-a stabilit că diferența de bani ce se cuvine vânzătorilor va fi achitată în momentul încheierii actelor de vânzare cumpărare, fără ca această diferență să fie stabilită, din probatoriul administrat reiese că aceasta a putut fi determinată, părțile convenind ulterior, că pentru această diferență, evaluată la 10.000 lei reclamantul să efectueze lucrări de renovare la un alt imobil, proprietatea fiicei vânzătorilor, situat în Fălticeni, .. 7, imobil în care s-a mutat familia D. după vânzarea casei din . și unde locuiesc și în prezent.
Astfel, martora P. G. a arătat că înainte ca reclamantul să convină cu pârâta asupra cumpărării imobilului din ., tatăl său, Ț. G., a convenit cu familia D. să îl cumpere, încheind un act sub semnătură privată în luna noiembrie 1989 locuind în acel imobil până în martie 1990, fiind trecut și în cartea de imobil, după care au reziliat această convenție de comun acord, ca urmare a faptului că locuința respectivă nu-i oferea condiții decente.
La acea dată prețul vânzării a fost stabilit la suma de 22.000 lei, iar imediat ce tatăl martorei s-a mutat din casa respectivă, soțul acesteia, ce era coleg cu reclamantul, i-a recomandat acestuia încheierea prezentei convenții cu familia D..
Că pe lângă acea sumă achitată cu titlu de avans,părțile au convenit ca reclamantul să presteze vânzătorilor unele lucrări de renovare la casa din . aceștia s-au mutat rezultă atât din declarația martorei P. cât și din cea a martorului I. I., potrivit cărora, începând cu anul 1990, cumpărătorul, ajutat de frații săi, a achiziționat materiale și a efectuat lucrări la locuința vânzătorilor, contravaloarea acestor reprezentând diferența de preț la imobilul din .> Chiar dacă pârâta nu a recunoscut că reclamantul ar fi achitat în acest mod întreg prețul vânzării cu probele pe care le-a administrat nu a putut să infirme susținerile martorilor mai sus menționați.
De altfel, declarațiile date de martorii N. V. și de D. I. nu pot fi luate în considerare de instanță câtă vreme susținerile acestora privitoare la încheierea de părți doar a unui contract de închiriere sunt contrazise de pârâtă, aceasta recunoscând că nu a convenit cu reclamantul să închirieze acel imobil și că prețul plătit nu reprezintă chiria aferentă.
Prin urmare, chiar dacă prețul vânzării nu a fost consemnat în înscrisul sub semnătură privată, potrivit înțelegerii părților dovedită atât cu înscrisuri cât și cu declarațiile de martori, acesta este determinabil astfel că această convenție a părților întrunește elementele unei promisiuni de vânzare cumpărare.
Întrucât pârâta, deși a obținut proprietatea imobilelor înstrăinate ca urmare a soluționării definitive și irevocabile a acțiunii de partaj succesoral, a refuzat să încheie convenția în forma prevăzută de lege, aspect pe care aceasta îl recunoaște la interogatoriul civil, instanța în conformitate cu prevederile art. 969,1073 și 1077 din vechiul Cod Civil, aplicabil conform art. 6 alin. 2 din Nou Cod civil, a admis acțiunea așa cum a fost formulată urmând a constata că reclamantul a dobândit prin cumpărare de la pârâtă casa de locuit în suprafață de 38 mp împreună cu suprafața de teren aferentă de 335 mp, în intravilanul Municipiului Fălticeni, din ., conform înscrisului sub semnătură privată numit „Chitanță” încheiat la data de 12.03.1990.
Împotriva sentinței civile a declarat recurs pârâta D. I., criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
În motivele de recurs depuse la fil.4-6 dosar a arătat următoarele:
Un prim motiv de recurs vizează faptul că instanța a interpretat greșit actul juridic dedus judecății (art. 304 pct. 8 Cod procedură civilă).
Așa cum rezultă din acțiunea formulată, reclamantul a solicitat să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare în baza înscrisului încheiat de părți la data de 12.03.1990 intitulat chitanță și care are caracterul unui antecontract de vânzare cumpărare.
În realitate înscrisul depus de reclamant nu are caracterul unui antecontract de vânzare cumpărare ci este o simplă promisiune de vânzare, fiind încheiat atât între ea-pârâta cât și de soțul ei D. I. pe de o parte și reclamant pe de altă parte.
Dacă acest înscris este așa cum a susținut reclamantul un antecontract de vânzare cumpărare, atunci trebuiau să fie chemate în judecată toate părțile semnatare.
În realitate, așa cum a arătat și în întâmpinare, înscrisul încheiat de ei părțile este de fapt o promisiune de vânzare, act juridic care dă naștere la obligația de a face și nu este translativ de proprietate. În mod cert ei promitenții vânzători s-au obligat să-și reglementeze situația juridică a imobilului, după care să se prezinte la notariat să încheie actul autentic, după ce bineînțeles reclamantul și-ar fi îndeplinit clauzele anticipatorii, respectiv plata prețului.
Instanța a făcut o aplicare greșită a legii.
Din cuprinsul înscrisului "Chitanță" rezultă cu certitudine că la data încheierii acestui înscris, nu s-a stabilit prețul dimpotrivă, s-a consemnat că "în momentul întocmirii actelor de vânzare cumpărare vom primi diferența de bani ce ni se cuvine din vânzarea părții noastre de moștenire". Deci, prețul nu a fost nici stabilit, nici plătit de reclamant, acesta urma să fie plătit așa cum s-a arătat în scris la întocmirea actelor de vânzare cumpărare, în raport de cota din moștenire cuvenită. În această situație, prin hotărârea din partaj s-a stabilit valoarea bunului vândut, valoare din care trebuie dedusă contravaloarea îmbunătățirilor și cealaltă sumă să fie achitată de reclamant.
Susținerile că diferența de fapt s-ar fi plătit (care preț dacă el urma să fie stabilit de contravaloarea cotei din moștenire) prin prestări servicii făcute de rec1amant la alt imobil al lor a fost nelegal considerată de instanță ca o "dovadă" a plății făcute.
În primul rând că nu a existat între noi o asemenea înțelegere, privind plata prețului (nestabilit niciodată) prin pretinse prestări de servicii. Așa cum s-a arătat pe înscris că nu se pretinde chirie sau alta venituri bănești până la încheierea actului, s-ar fi consemnat în mod cert că s-au făcut acele pretinse lucrări ca preț al imobilului.
De altfel, depozițiile martorilor nu au precizat că ar fi fost o asemenea înțelegere, respectiv să achite prețul în acest mod (mă întreb din nou care preț).
Deși s-a stabilit fără nici un dubiu că suma de 22.000 lei primită la încheierea "chitanței" reprezintă contravaloarea reparațiilor (respectiv acoperiș, gard, verandă, lemnărie) este ilogic ca restul imobilului, așa cum a fost identificat de expert în procesul de partaj ar valora doar 10.000 lei cum indică reclamantul în acțiune.
În mod cert, conform înțelegerii invocate chiar de reclamant în acțiune, diferența de preț urma să fie stabilită în raport ce contravaloarea cotei din moștenire și achitată la data încheierii contractului. Cum această convenție nu a fost modificată și cum diferența de preț nu s-a achitat, instanța a pronunțat o hotărâre nelegală cu atât mai mult cu cât a intrat în posesia unor înscrisuri care dovedesc nerealitatea susținerilor reclamantului.
Instanța a pronunțat o hotărâre nelegală, întrucât în înscrisul denumit "chitanță" s-a consemnat că se înstrăinează expres, că s-a convenit cu privire la vânzarea imobilului la care s-au făcut îmbunătățiri (casă) fără a se pomeni ceva cu privire la teren, care are valoare mult mai mare și despre a cărui înstrăinare nu s-a convenit în anul 1990, el urmând eventual să fie stabilit ca întindere și preț în momentul vânzării.
Față de motivele de recurs invocate, a solicitat admiterea recursului, desființarea sentinței recurate și în fond respingerea acțiunii reclamantului.
Intimatul deși a fost legal citat nu a depus la dosar întâmpinare pentru a-și exprima poziția cu privire la recurs, dar prin concluziile scrise a arătat că solicită respingerea recursului ca nefondat cu obligarea pârâtei D. I. la plata cheltuielilor de judecată pe care le-a efectuat cu acest proces.
Examinând sentința prin motivele de recurs invocate și în raport de ansamblul probelor ce s-au administrat în dosar, tribunalul va confirma soluția atacată apreciind că aceasta își găsește suport în probatoriul administrat a cărui judicioasă analiză a condus la stabilirea unei situații de fapt și la pronunțarea unei hotărâri temeinice și legale.
Se invocă faptul că înscrisul depus de reclamant în dosar, nu are caracterul unui antecontract de vânzare-cumpărare, fiind doar o simplă promisiune de vânzare, care dă naștere la obligația de a face și că nu este translativ de proprietate.
Contrar susținerilor recurentei, antecontractul reprezintă o promisiune de a contracta, iar promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare este contractul prin care părțile se obligă reciproc să încheie în viitor, în formă autentică cerută de lege sau stabilită de părți de comun acord pentru însăși formarea contractului, într-un termen determinat sau nedeterminat, a vânzării-cumpărării ale cărui elemente (lucru vândut și preț) au fost deja convenite.
Caracteristica promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare este așadar asumarea reciprocă din partea promitentului vânzător și a promitentului cumpărător a unei obligații specifice de a face, și anume, de a îndeplini formalitatea autentificării în scopul nașterii valabile a contractului de vânzare-cumpărare.
Necontestat că, față de cele arătate, înscrisul de care se prevalează reclamantul intimat are caracterul unui contract de vânzare-cumpărare, din lecturarea și interpretarea acestuia, rezultând, fără putință de tăgadă, că părțile din prezentul litigiu s-au obligat reciproc să încheie în viitor, în forma autentică cerută de lege, o vânzare-cumpărare cu privire la imobilele teren și casă de locuit situate în intravilanul Municipiului Fălticeni, ., ale cărei elemente (lucru vândut și preț) au fost deja convenite.
Așa fiind, în contextul celor relatate, vor fi respinse motivațiile recurentei, că instanța a făcut o aplicare greșită a legii și că înscrisul încheiat în anul 1990, nu are caracterul unui antecontract de vânzare-cumpărare.
S-a mai criticat sentința și prin faptul că reclamantul nu a chemat în judecată și pe soțul pârâtei, D. I., câtă vreme și acesta a fost parte la semnarea antecontractului.
Această critică va fi înlăturată de instanța de recurs, câtă vreme, pe de o parte procesul civil este guvernat de principiul disponibilității părților, și în considerarea acestuia, reclamantul poate stabili cadrul juridic procesual, iar pe de altă parte bunul înstrăinat nu constituia proprietatea numitului D. I. ci numai a pârâtei provenit fiind din moștenire, fapt confirmat și prin decizia civilă nr.274/2011 a Tribunalului Suceava, potrivit cu care, urmare soluționării partajului, imobilele din litigiu au revenit în lotul pârâtei recurente.
Un alt motiv de recurs invocat de recurentă vizează faptul că nu a fost stabilit și plătit prețul pentru această vânzare.
La data încheierii convenției sub semnătură privată reclamantul a achitat promitent-vânzatoarei suma de 22.000 lei, ce reprezintă un "avans în vederea cumpărării lui (a imobilului) de către cetățeanul Pușlău D. de la moștenitorii O. I..
Se menționează mai departe în convenție că "în momentul întocmirii actelor de vânzare-cumpărare vom primi diferența de bani ce ni se va cuveni din vânzarea părții noastre de moștenire".
Referitor la mențiunea făcută în cuprinsul înscrisului în sensul că suma reprezintă costul reparațiilor făcute de vânzătoare (acoperiș, gard, verandă, lemnărie) la imobil în perioada anilor 1986-1988, se apreciază că a fost lămurită prin interogatoriul ce a fost luat pârâtei în fața instanței de fond, în sensul că aceasta a dorit ca în acest mod să se justifice față de ceilalți moștenitori cu privire la cuantumul cheltuielilor efectuate de ea cu îmbunătățirile aduse casei.
Chiar dacă în cuprinsul înscrisului s-a stabilit că diferența de bani ce se cuvine vânzătorilor să fie achitată în momentul încheierii actelor de vânzare cumpărare, din probe rezultă că suma datorată ca diferență a putut fi determinată, convenindu-se ulterior ca pentru diferența evaluată la 10.000 lei, reclamantul să efectueze lucrări de renovare la alt imobil, proprietatea fiicei pârâtei, situat în mun. Fălticeni, pe .. 7, în care familia pârâtei s-a mutat după vânzarea casei din . care locuiește reclamantul în prezent. Probele cauzei au evidențiat că, inițial acesta a renovat interiorul casei, în sensul că a refăcut în totalitate 2 camere din fața casei și un hol cu materialele sale și muncitorii din echipă fiind plătiți tot de către acesta, că, în imobilul de pe . în perioada anilor 1990 doar pârâta împreună cu soțul său, iar casa era proprietatea acestora, că, ginerele pârâtei locuia la momentul acelor ani într-un apartament din municipiul Fălticeni și că reclamantul nu a primit nici un cost pentru lucrările de construire ale casei pârâtei. Aceste aspecte au fost dovedite cu declarațiile martorilor P. G. și I. I..
A rezultat prin urmare că, convenția dintre părți a fost în sensul că reclamantul a achitat drept avans pentru cumpărarea casei suma de 22.000 lei, iar pentru diferență acesta a efectuat la proprietatea pârâtei lucrări de construcție cu manoperă și materiale proprii, în valoare de 10.000 lei, ce reprezintă diferența de preț pentru imobilul din ..
In fine, ultima critică adusă sentinței vizează aspectul potrivit căruia nu s-a consemnat expres în antecontract faptul că s-a convenit și cu privire la vânzarea terenului aferent casei de locuit. Și această critică se va înlătura.
Din înscrisuri a rezultat că în antecontract se face mențiune despre imobilul situat în ., ce provine de la O. I. a cărei moștenitoare este și pârâta. Din cuprinsul hotărârii de partaj, coroborată cu recunoașterea pârâtei la interogatoriul luat de către instanță, a rezultat de asemenea că înțelegerea părților viza acel corp de clădire care a fost atribuit prin hotărârea de partaj pârâtei, împreună cu suprafața de teren aferentă, identificată în raportul de expertiză. Cum pârâta a confirmat la interogatoriu că obiectul convenției l-a reprezentat casa împreună cu terenul aferent, rezultă astfel că această critică nu poate fi primită.
În contextul tuturor celor arătate, găsind că motivațiile pârâtei sunt nejustificat formulate și că soluția primei instanțe este legală și temeinică, în baza disp.art.312 Cod procedură civilă tribunalul va respinge recursul ca nefondat.
Pentru aceste motive,
În numele Legii,
DECIDE
Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâta D. I., domiciliată în mun.Fălticeni, ..7, jud.Suceava, împotriva sentinței civile nr.549 din 6 martie 2013 pronunțată de Judecătoria Fălticeni (dosar nr._ ), reclamant intimat fiind Pușlău D., cu domiciliul ales la Cabinet Avocat F. I. din mun.Fălticeni, ..n., jud.Suceava.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică din data de 22 octombrie 2013.
Președinte, Judecător, Judecător, Grefier,
C. L. S. A. V. E. L. R. M.
Red.C.L.
Jud.P. M.
Tehnored.R.M.
2 ex.22.11.2013
| ← Revendicare imobiliară. Decizia nr. 100/2013. Tribunalul SUCEAVA | Cereri. Decizia nr. 14/2013. Tribunalul SUCEAVA → |
|---|
