Anulare act. Decizia nr. 15/2014. Tribunalul SUCEAVA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 15/2014 pronunțată de Tribunalul SUCEAVA la data de 10-01-2014 în dosarul nr. 496/334/2012
Dosar nr._ anulare act
ROMÂNIA
TRIBUNALUL SUCEAVA
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIE Nr. 15/2014
Ședința publică de la 10 Ianuarie 2014
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE V. O. D.
Judecător L. A.
Judecător A. I. M.
Grefier L. A.
Pe rol judecarea recursului declarat de reclamanta-recurentă E. (S.) I. S.-Broșteni, ., nr.171, jud Suceava împotriva sentinței civile nr.496/10.04.2013 pronunțată de Judecătoria Vatra Dornei în dosar nr._ în contradictoriu cu pârâții-intimați S. P., S. E., S. I. cu toții domiciliați în oraș Broșteni, ..
La apelul nominal făcut în ședința publică, se prezintă av.S. B. pentru recurentă și intimatul S. P. asistat de av.L. I. care reprezintă și pe ceilalți intimați, lipsă fiind celelalte părți.
Procedura este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier după care instanța constată că a fost formulată întâmpinare de către intimați și comunică duplicatul acesteia reprezentantului recurentei.
Instanța constată că fila nr.27 a fost din eroare atașată la prezentul dosar, aceasta privind pe numita C. V., parte în dosar nr._ și dispune detașarea și înaintarea către Serviciul Arhivă al Tribunalului Suceava.
Instanța acordă cuvântul asupra probatoriului.
Av. I. L. solicită încuviințarea probei cu înscrisuri precum și cu raportul de expertiză extrajudiciară depus la dosar.
Reprezentantul recurentei arată că lasă la aprecierea instanței proba cu înscrisuri solicitată.
Instanța, încuviințează proba cu înscrisuri și respinge proba cu raportul de expertiză extrajudiciară care, față de dispozițiile art.305 vechiul cod de procedură civilă este inadmisibil în recurs, neputând fi apreciat ca reprezentând înscrisuri.
Nemaifiind alte chestiuni prealabile de discutat, cereri de formulat, excepții de invocat și probe de administrat instanța constată recursul în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbateri.
Av. S. B. solicită admiterea recursului, modificarea în totalitate a sentinței civile recurate și admiterea acțiunii de constatare nulitate absolută a contractului de vânzare-cumpărare și dispunerea rectificării înscrierii din cartea funciară, cu cheltuieli de judecată de la fond și din recurs conform borderoului pe care îl depune la dosar, reprezentând taxă judiciară de timbru și cheltuieli de deplasare,.Recursul este întemeiat în drept pe dispozițiile art.304 pct.7,9 și 3041 din vechiul cod de procedură civilă. Acesta arată că prin probatoriu s-a dovedit motivul de nulitate întemeiat pe cauză imorală rezultată din înțelegerea pârâtului intimat S. P. cu părinții săi în sensul sustragerii imobilului de la masa bunurilor partajabile. Al doilea motiv îl reprezintă neseriozitatea prețului, construcția valorând cel puțin de încă 6 ori valoarea reținută în contract. Chiar și prin aplicarea coeficienților în varianta cea mai defavorabilă prețul ar fi fost cel puțin dublu. De asemenea acesta arată că în mod eronat au fost aplicați coeficienții de individualizare.
Referitor la planșele foto depuse la dosar, reprezentantul recurentului arată că prin acestea s-a urmărit inducerea în eroare a instanței de recurs.
Av. I. L. solicită respingerea recursului și menținerea sentinței ca fiind legală și temeinică cu cheltuieli de judecată. Privitor la cauza imorală invocată acesta arată că era necesar a se dovedi intenția intimatului de a divorța pentru a se justifica astfel scopul sustragerii de la masa partajabilă a bunului imobil. Or recurenta nu a dovedit rezoluția intimatului de a divorța astfel încât este lipsit de suport susținerea privitoare la imoralitatea cauzei. Mai mult, recurenta e cea care voia să divorțeze și nu intimatul care „ținea cu dinții” de această relație de căsătorie. Contractul de vânzare cumpărare în litigiu a fost încheiat în mod legal, intimații ( părinții) nu au altă locuință în afară de cea achiziționată prin acest contract. Nu se pune problema prejudiciului atât timp cât în momentul vânzării părțile erau căsătorite. De asemenea rată că în răspunsul la interogatoriu, recurenta recunoaște că nu o deranjează că imobilul a fost vândut ci că acesta a fost vândut soacrei.
Cu privire la neseriozitatea prețului, reprezentantul intimaților arată că raportul de expertiză conferă valoarea de piață a imobilului la suma de 20 000 euro. Reclamantul a obținut 12 mii euro deoarece terenul era deja al tatălui său. Iar cu privire la coeficienții de 20 % aplicați acesta arată că pitorescul locului este minunat pentru cineva care locuiește la . dorește să locuiască în acel . de pitoresc atât timp cât stă aproape de gunoi și hală, astfel încât prețul este rezonabil.
Instanța declară închise dezbaterile și reține cauza în pronunțare.
TRIBUNALUL
Deliberând asupra recursului de față, reține următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Vatra Dornei la data de 16.03.2012 sub nr._ și completată ulterior, reclamanta E. (S.) I. -S. a chemat în judecată pe pârâții S. P., S. E. și S. I., solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.513 din 8 septembrie 2010 de către BNP Artemizia L. din Broșteni, rectificarea înscrierilor efectuate prin încheierea nr. 6887/2010 în CF nr._ Broșteni în sensul radierii înscrierii dreptului de proprietate al pârâților, reînscrierea în cartea funciară și obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii reclamanta a arătat în esență că a fost căsătorită cu pârâtul S. P., căsătorie ce a fost desfăcută prin divorțul pronunțat de Judecătoria Vatra Dornei prin sentința civilă nr.134 din 2.02.2011, ceilalți pârâți fiind socrii ei, adică părinții pârâtului S. P..
În timpul căsătoriei cu pârâtul S. P. a cumpărat prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1251 din 15.05.2006 de BNP N. V. din Vatra Dornei un imobil situat în orașul Broșteni, ., la locul numit „Puzdra-Chiua” constând din suprafața de 1.743 m.p. teren, identic cu parc. 1 F ce formează bunul imobil 219 a comunei cadastrale Broșteni, împreună cu o casă de locuit, aflată în construcție.
Cum imobilul casă de locuit era nefinalizat, împreună cu prim pârâtul au continuat lucrările de construire și finalizare în perioada 2006 – 2010, investind resurse financiare importante pe care le-au obținut lucrând în Spania, iar casa de locuit a fost finalizată în cel mai mic detaliu și mobilată, beneficiind astfel de un suport de valoare foarte mare, față de starea ei în momentul achiziționării.
Între timp relațiile dintre ei soții s-au deteriorat, ajungând în cele din urmă la divorț, iar acțiunea de divorț a fost promovată de către pârâtul S. P. la puțin timp după încheierea contractului de vânzare cumpărare cu părinții săi, fără știința sa, astfel că toate acțiunile începând cu vara anului 2010 au fost premeditate și au avut drept scop prejudicierea intereselor legale.
A mai arătat reclamanta că principalul motiv de nulitate absolută al contractului de vânzare cumpărare în litigiu este cauza imorală, astfel cum este ea reglementată în art.966 și 968 cod civil din 1865, astfel că obligația fondată pe o cauză nelicită nu poate avea nici un efect, iar orice cauză contrară bunelor moravuri și ordinii publice este nelicită.
Distinct de acest aspect, cauza specifică unei vânzări cumpărări este, în această speță, și fictivă, adică nu există, pentru că părțile contractului nu au urmărit în realitate transmiterea dreptului de proprietate de la vânzători la cumpărători, ci doar punerea la adăpost, pentru S. P. a bunurilor comune, în situația, dinainte stabilită, a desfacerii căsătoriei.
Această fictivitate rezultă și din prețul modic, neserios, mediocru chiar dacă bunurile imobile au fost achiziționate în anul 2006 pentru prețul de 33.000 lei din care prețul terenului a fost de 6.200 lei, iar prețul clădirii aflate în construcție a fost de 26.800 lei. Prețul acelorași imobile la data încheierii contractului în litigiu a fost de 52.650 lei, foarte mic în comparație cu investițiile realizate la casă. Valoarea casei din procesul-verbal de recepție finală nr.4562 din 9.09.2010, deși este mică și aceea față de prețul real, este dublă față de prețul menționat în contractul atacat .
Al doilea motiv de nulitate absolută a contractului de vânzare cumpărare îl constituie prețul neserios, încălcându-se astfel prev.art.1303 cod civil din 1865, a fost nesocotit de părțile contractante, evident din cauza faptului că în realitate, pârâții nu au urmărit realizarea unei vânzări-cumpărări veritabile ci sustragerea de la masa de împărțit a unor bunuri imobile comune.
În drept au fost invocate prev. art.948, art.966, art.968. art.1303 Cod civil din 1865.
Acțiunea a fost timbrată cu 2674 lei taxă judiciară de timbru și 5,60 lei timbru judiciar.
Prin întâmpinarea formulată în cauză pârâții au solicitat respingerea acțiunii ca nefondată, întrucât contractul de vânzare cumpărare a fost încheiat de părți care au o capacitate de exercițiu deplină, prețul fiind sincer și serios, având în vedere criza imobiliară în anul 2010 raportat la anul 2006, reclamanta a fost înștiințată despre toate condițiile privind tranzacția dându-și anterior acordul în acest sens, iar faptul că ulterior pârâtul S. P. a divorțat de reclamantă nu are nici o relevanță în cauză devreme ce prețul încasat în timpul căsătoriei a înlocuit imobilul.
Instanța a încuviințat reclamantei proba cu înscrisuri, proba cu interogatoriul pârâților, proba cu expertiză topo și în construcții precum și proba cu martorii F. A. și I. D. iar pârâților a încuviințat proba cu înscrisuri, proba cu interogatoriul reclamantei și proba cu martorii P. S. și C. V..
Prin sentința civilă nr.496/10.04.2013 pronunțată de Judecătoria Vatra Dornei, prima instanță a respins cererea și a obligat reclamanta să plătească pârâților suma de 1.300 lei cheltuieli de judecată (onorariu avocațial).
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut următoarele:
În fapt, reclamanta și pârâtul S. P. s-au căsătorit la data de 17 iulie 2002, căsătoria acestora fiind înregistrată sub nr. 21 la Primăria Orașului Broșteni, jud. Suceava, fila nr. 24 dosar.
La data de 15 mai 2006, reclamanta și pârâtul S. P. au cumpărat de la S. M. și N. A. imobilul format din: „suprafața de 1.743 mp teren împreună cu o casă de locuit < locuință="" unifamilială="" cu="" regimul="" de="" înălțime="" parter="" și="" mansardă="">> aflată în construcție, situat în orașul Broșteni, ., la locul numit < puzdra="" –="" chiua="">>”, fila nr. 90 dosar.
Până la data de 17 iulie 2009 la locul numit Puzdra a funcționat un spațiu de depozitare a gunoiului menajer, fila nr. 100 dosar.
Cei doi soți au locuit împreună în Spania, în localitatea Bisbal D”Emporda iar la data de 4 august 2010 reclamanta l-a împuternicit pe pârâtul S. P. „să vândă bunurile imobile în condițiile și prin acordurile pe care le consideră a fi necesare, la prețul convenabil, pe care-l va putea încasa în numerar, înștiințând mandanta despre acest lucru, sau acceptând plata eșalonată parțial sau total, și în acest caz, să încheie un acord cu cumpărătorul cu privire la garanțiile necesare, inclusiv cele ipotecare sau decizionale, și odată încasată acea sumă, să le anuleze. Îl împuternicește pentru ca, în ceea ce privește cele mai sus, să poată semna oricâte documente publice și private sunt necesare” Proprietatea la care făcea referire împuternicirea era cea situată în Holda – Broșteni, jud. Suceava, fila nr. 94 dosar.
La data de 8 septembrie 2010, pârâtul S. P. a vândut imobilele în litigiu mamei sale, pârâta S. E., pentru suma de 52.650 lei, fila nr. 88 dosar.
La data de 10 octombrie 2010 reclamanta a fost internată în spital ca urmare a unei agresiuni fizice din partea pârâtului S. P., reclamanta declarând în fața autorităților că „i-a propus separarea la care soțul a răspuns cu amenințări. Azi pentru prima dată a agresat-o fizic”, fila nr. 172 dosar.
La data de 13 octombrie 2010 reclamanta a solicitat autorităților spaniole emiterea unui „ordin de distanțiere” ,fila nr. 172 dosar.
La data de 20 octombrie 2010, pârâtul a solicitat Judecătoriei Vatra Dornei desfacerea căsătoriei sale din vina exclusivă a reclamantei, fila nr. 2 dosar atașat iar la data de 9 noiembrie 2010 reclamanta a solicitat Judecătoriei Vatra Dornei desfacerea căsătoriei sale din vina exclusivă a pârâtului, fila nr. 2 dosar_ conexat la dosarul nr._ .
Prin sentința civilă nr. 134 din 2 februarie 2011 a Judecătoriei Vatra Dornei s-a dispus desfacerea căsătoriei celor doi soți din vina exclusivă a pârâtului, fila nr. 50,51 dosar atașat.
Cu privire la imobilele ce formează obiectul contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 513 din 8 septembrie 2010, instanța reține următoarele:
Terenul în litigiu are o suprafață de 1743 mp, teren curți – construcții și pășune împădurită, identic cu nr. cadastral_ din CF nr._ Broșteni, intabulată pe pârâții S. I. și S. E. în baza contractului de vânzare cumpărare nr. 513/08.09.2010. Valoarea economică estimativă a terenului de 1743 mp este de 6.972 lei care este aproximativ aceiași cu cea existentă la nivelul anului 2010, fila nr. 149 dosar.
Construcția casă de locuit compusă din parter + mansardă, este amplasată pe suprafața de 1.743 mp situată în intravilanul orașului Broșteni, ., la locul numit Puzdra Chiua iar la data transmiterii dreptului de proprietate parterul era la roșu, tencuit nu și zugrăvit, fără uși interioare, ferestre de tip termopan, ușă la intrare, fără pardoseală, numai șapă de egalizare, era montat un calorifer în încîăperea cu destinație de bucătărie și unul în baie, exista o sobă de teracotă cu plită în bucătărie. Parterul era racordat la rețeaua electrică dar nu și la rețeaua de apă și canalizare. Etajul mansardă era locuibil, zugrăveală simplă cu lapte de var, pardoseală din parchet melaminat, 2 uși interioare și cele două uși de la balcon montate, scară de acces la mansardă din beton, exista instalație electrică nu și racordul la rețeaua de apă și canalizare, fila nr. 137 dosar.
La stabilirea prețului construcției la data de 8 septembrie 2010, expertul în construcții a avut în vedere valoarea de 348.007,35 lei la care a aplicat metoda coeficienților de individualizare și a obținut prețul final de 97.442,06 lei.
Reclamanta prin obiecțiunile formulate la raportul de expertiză tehnică în construcții a arătat că nu este de acord cu coeficienții de individualizare și cu procentajul aplicat fiecărui coeficient.
Reclamanta susține cu expertul în construcții nu trebuia să rețină coeficientul de individualizare de -20% pentru împrejurarea că actele de proprietate nu sunt clare.
Prima instanță nu a putut primi această susținere întrucât constată că expertul în construcții a aplicat acest coeficient de individualizare atunci când a procedat la evaluarea construcției casă la prețul actual de circulație, fila nr. 126, 127 dosar, la evaluarea construcției casă la prețul de circulație din data de 08.09.2010 expertul a avut în vedere doar următorii coeficienți: construcție nefinalizată – 35%, lipsa mijloacelor de transport și a dotărilor – 10%, ferestre de tip termopan +3%, accesul se realizează pe un podeț proprietatea vecinilor – 10%, casa situată în zonă izolată în apropiere de hălzi de steril – 20%.
Cu privire la folosirea coeficienților de individualizare de -10% privind lipsa mijloacelor de transport și de -20% privind izolarea construcției și vecinătatea acesteia cu o haldă de steril, prima instanță a reținut că expertul în mod corect a aplicat acești coeficienții întrucât, cu ocazia administrării probei cu interogatoriul pârâtei S. E., fila nr. 69, 71 dosar, s-a constatat că imobilul - construcție este izolat și se află în apropierea unei hălzi de steril.
În schimb, instanța a avut în vedere susținerea reclamantei cu privire la neaplicabilitatea coeficientului de -10% - accesul se realizează pe un podeț proprietatea vecinilor, întrucât nici una din probele administrate în cauză nu susține afirmațiile expertului în construcții
Prin urmare prima instanță a reținut că prețul construcției la data de 8 septembrie 2010 era de 132.242,79 lei (348.007,35 x 0,38) în loc de 97.442,06 lei (_,35 x 0,28).
Totodată prima instanță a avut în vedere la soluționarea prezentei cauze că valoarea de impozitare a imobilului era în anul 2010 de 47.800 lei, fila nr. 164 dosar, că valoarea la care s-a calculat taxa pentru emiterea autorizației de construire a fost de 64.654 lei, fila nr. 165 iar valoarea stabilită la recepția finală a construcției a fost de 99.620 lei, fila nr. 198 dosar.
În drept, art. 102 din Legea nr. 71/2011, potrivit căruia “Contractul este supus dispozițiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce privește încheierea, interpretarea, efectele, executarea și încetarea sa.”
Întrucât contractul de vânzare în litigiu a fost încheiat la data de 8 septembrie 2010, prima instanță a avut în vedere la soluționarea prezentei cauze disp. Cod civ. din 1864.
Reclamanta a solicitat constatarea nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare nr. 513 din 8.09.2010 pe existența a două cauze de nulitate absolută: cauza imorală, potrivit art. 966 și 968 Cod civ. din 1864 și prețul neserios al vânzării, potrivit art. 1303 Cod civ. din 1864, fila nr. 2 – 6 dosar.
Cu privire la existența cauzei imorale:
Potrivit art. 966 și 968 Cod civ. din 1864 “Obligația fără cauză sau fondată pe o cauză falsă, sau nelicită, nu poate avea nici un efect.”
“Cauza este nelicită când este prohibită de legi, când este contrarie bunelor moravuri și ordinii publice.”
Reclamanta susține că scopul avut în vedere de către părțile contractului în litigiu este unul imoral și anume sustragerea de la masa bunurilor comune de partajat a imobilelor teren și casă de locuit, fără ca pârâtul să-i dea cota parte ce i-ar fi cuvenit de drept din bunurile devălmașe.
Prima instanță a arătat că nulitatea unui act juridic întemeiată pe dispozițiile art. 968 Cod civ. din 1864 privește doar acel act a cărui cauză, deși imorală, nu contravine unei dispoziții legale exprese.
Sintagma „bune moravuri” privește totalitatea regulilor de conduită, care s-au conturat în conștiința societății și respectarea cărora s-a impus cu necesitate, prin experiență și practică îndelungată.
Dorința pârâților S. I. și S. E. de a păstra casa în familie, oferind-o să o cumpere, așa cum rezultă din declarația martorului C. V., nu poate fi apreciată că aduce atingere bunelor moravuri, fiind o dorință firească în contextul în care pârâtul S. I. a fost proprietarul inițial al terenului de 1.743 mp, fila nr. 162 dosar.
Prima instanță nu și-a putut însuși susținerea reclamantei potrivit căreia pârâtul a urmărit sustragerea bunurilor în cauză de la masa de partajat întrucât aceasta are posibilitatea de a solicita pârâtului S. P. parte din prețul obținut în urma vânzării, respectiv din suma de 52.650 lei.
Cu privire la fictivitatea contractului de vânzare cumpărare dată de prețul modic, neserios și mediocru, prima instanță a constatat că reclamanta prin împuternicirea dată pârâtului S. P. nu a stabilit un preț minim de vânzare și nici interdicția de a înstrăina imobilele în litigiu părinților pârâtului.
În condițiile în care reclamanta și-a manifestat intenția de a vinde imobilele în litigiu fără a stabili în concret condițiile în care să se realizeze vânzare și ținând cont că aceasta are posibilitatea să solicite pârâtului S. P. partea din prețul primit aferentă cotei sale din proprietatea codevălmașă asupra imobilelor în litigiu, prima instanță a apreciat că nu se poate reține existența unei cauze imorale la încheierea contractului de vânzare cumpărare nr. 513 din 8 septembrie 2010.
Cu privire la neseriozitatea prețului, prev. de art. 1303 Cod civ. din 1864:
Potrivit art. 1303 Cod civ. din 1864 „Prețul vânzării trebuie să fie serios și determinat de părți.”
Prin preț serios se înțelege acel preț care nu este derizoriu, infim, atât de disproporționat în raport de valoarea lucrului vândut, încât practic, să nu existe obiect al obligației cumpărătorului (să nu existe preț). Seriozitatea prețului fiind o chestiune de fapt, este lăsată la aprecierea instanței de judecată.
Ținând cont de valoarea stabilită prin expertiza în construcții și topo, de valoarea clădirii la recepție, de valoarea de impozitare, de prețul plătit la data de 15 mai 2006, de prețuri practicate în zonă, fila nr. 197 precum și de faptul că tranzacția s-a încheiat într-o perioadă în care piața imobiliară se afla în recesiune, instanța apreciază că prețul de 52.650 lei plătit pentru imobilele teren și construcție nu poate fi considerat infim sau derizoriu în accepțiunea art. 1303 Cod civ. din 1864.
Față de considerentele arătate, prima instanță a respins cererea reclamantei prin care solicită constatarea nulități absolute a contractului de vânzare cumpărare nr. 513/2010 ca nefondată și pe cale de consecință a respins și celelalte capete de cerere.
În temeiul art. 274 Cod. proc. civ. din 1865, prima instanță a obligat reclamanta să plătească pârâților suma de 1.300 lei cheltuieli de judecată (onorariu avocațial).
Împotriva sentinței a formulat recurs reclamanta, pentru nelegalitate și netemeinicie.
În motivare, a arătat că instanța de fond, în mod greșit si fară temei legal, a apreciat că nu ar fi dată în speță cauza imorală, pe motiv că nu s-ar aduce atingere bunelor moravuri prin modul în care a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare între pârâtii-intimati.
Prima instanță apreciază că dorința pârâților S. I. și S. E. de a păstra casa în familie, oferindu-se să o cumpere, nu poate fi apreciată că aduce atingere bunelor moravuri, fiind o dorință firească în contextul în care pârâtul S. I. a fost proprietarul inițial al terenului de 1.743 m.p.
Din punctul său de vedere, această susținere a instanței de fond este netemeinică și nu are în vedere toate elementele speței. în primul rând, nu dorința pârâților de a păstra casa în familie trebuie analizată prin prisma cauzei, nu acesta fiind elementul care să determine moralitatea sau imoralitatea cauzei, ci împrejurarea că a existat o înțelegere între S. P. și părinții săi de a sustrage. într-un mod mai mult sau mai puțin legal, de la masa bunurilor de împărțit."bunurile imobile care reprezintă cea mai mare parte a proprietății în devălmășie pe care recurenta a dobândit-o cu prim-pârâtul S. P. în timpul căsătoriei lor. Tocmai această înțelegere între pârâți ca părți (vânzător si cumpărători) ale contractului în litigiu denotă reaua-credință a acestora si este de natură să califice cauza contractului drept una imorală.
Nu poate fi de acord cu argumentarea instanței potrivit căreia dorința de achiziționare de către S. I. a bunurilor imobile comune ale fiului său și reclamantei recurente ar fi una firească prin prisma faptului că S. I. a fost anterior proprietarul terenului. Așa cum rezultă din speță și din expertizele administrate în cauză ca probe, terenul are o valoare insignifiantă, nesemnificativă. în raport cu valoarea casei de locuit. Ori, prejudiciul cel mai mare i-a fost produs prin scoaterea din masa bunurilor codevălmase a bunului imobil cel mai valoros, casa de locuit care nu a fost niciodată proprietatea pârâtului S. I.. O fi avut pârâtul S. I. dorința de a recupera terenul, dar în mod categoric a avut și intenția de a o păgubi pe recurentă, prin ajutarea fiului său, tocmai pentru ca masa de împărțit a foștilor soți S. să aibă o valoare cât mai mică.
1.2.Tot în cadrul aceluiași motiv de recurs se încadrează și critica pe
care înțelege să o facă cu privire la susținerea instanței de fond cum că pârâtul S.
P. nu ar fi urmărit sustragerea bunurilor în cauză de la masa de partajat, pe motivul că
reclamanta are posibilitatea de a solicita fostului său soț parte din prețul obținut în
urma vânzării, respectiv suma de 52.650 lei.
Și în această privință apreciază că fraudarea intereselor sale este evidentă de vreme ce ea nu ar putea să solicite lui S. P. decât jumătate din suma de 52.650 lei, care reprezintă prețul vânzării imobilelor bunuri comune, în loc să facă un partaj de bunuri comune având în vedere valoarea reală a acestora. Nu poate fi de acord cu motivarea instanței de fond în această privință, pentru că fostul său soț tocmai acest lucru 1-a urmărit prin realizarea vânzării-cumpărării cu părinții săi să-si asigure pe viitor proprietatea asupra bunurilor imobile comune cu o sultă cât mai mică pentru reclamanta-recurentă. Altă rațiune nu există, de vreme ce după divorțul lor, s-ar fi ajuns în mod firesc și la partajul bunurilor comune, iar reclamanta recurentă nu dorea atribuirea în natură a bunurilor imobile.
Pentru pârâtul S. P. ar fi existat însă riscul să fie obligat să-i plătească o sultă mult mai mare decât jumătate din prețul cu care a vândut bunurile imobile comune (26.325 lei), respectiv jumătate din valoarea reală a acestor bunuri imobile, care cel puțin prin expertizele efectuate în cauză, este mult mai mare.
1.3.Tot în cadrul primului motiv de recurs, dar cu privire la critica adusă
modului în care instanța a rezolvat problema fictivitătii contractului, dată de prețul
modic, neserios si mediocru, instanța de fond își motivează soluția de respingere a acțiunii sale pe împrejurarea că reclamanta recurentă, prin împuternicirea dată lui S. P., nu a stabilit un preț minim de vânzare și nici interdicția de a înstrăina imobilele în litigiu părinților pârâtului.
Prin prisma acestei motivări rezultă că prima instanță în mod netemeinic apreciază că pârâții-intimați au fost de bună-credință când au încheiat contractul în litigiu, nefiind date elemente de natură să atragă nevalabilitatea contractului. De asemenea, din această motivare rezultă că instanța de fond a interpretat greșit care ar fi nemulțumirea sa vis-a-vis de încheierea acestui contract. Pentru a pune lucrurile la punct și a nu lăsa loc de nicio îndoială, recurenta a precizat în mod expres faptul că nu o deranjează și nu se consideră vătămată prin simpla împrejurare că S. P. a vândut părinților săi, ci se consideră lezată în drepturile si interesele sale legitime prin prețul la care fostul său soț a vândut bunurile lor imobile și consideră că această leziune a fost posibil de realizat doar prin complicitatea părinților lui S. P., pentru că era singurul caz în care, prin prisma faptului că cumpărătorii sunt părinții săi, vânzătorul S. P. nu își periclita și propriile interese.
Pe de o parte, dacă ar fi înstrăinat unei terțe persoane, străine de familie, și de la care pârâtul S. P. nu ar fi avut deloc certitudinea că mai poate recupera bunurile, cu siguranță că prețul vânzării ar fi fost altul, unul real și mult mai mare, pentru că fostul său soț ar fi dorit să aibă o parte cât mai mare, chiar și în ipoteza împărțirii prețului obținut din vânzare.
Pe de altă parte nu ar fi avut nimic împotrivă ca foștii săi socrii să cumpere bunurile lor imobile comune, cu condiția să fi plătit un preț corect ca orice alt cumpărător, nu un preț modic neserios si mediocru.
Aici este în eroare prima instanță si interpretează în mod greșit dispozițiile legale: este clar că nu a stabilit, cu ocazia acordării mandatului, un preț minim și nici vreo interdicție de înstrăinare către socrii săi (la acea dată), dar se subînțelege faptul că mandatul a fost dat în vederea obținerii celui mai bun preț posibil. Sub acest aspect, se va pune problema în viitor și a unui eventual litigiu privind răspunderea mandatarului pentru modul cum și-a îndeplinit mandatul, dar reclamanta recurentă apreciază că are întâietate o eventuală cauză de nulitate absolută a contractului de vânzare-cumpărare în litigiu, cum ar fi cauza imorală, bazată pe înțelegerea dintre părțile contractante și pe reaua-credință a acestora.
Ori în speță aceste împrejurări au fost dovedite atât cu înscrisuri, cât și prin depozițiile martorilor audiați în cauză, în special chiar martorii pârâților-intimați.
Cât privește manoperele dolosive prin care a înțeles să acționeze pârâtul S. P., atât în vederea obținerii mandatului, cât și a înstrăinării bunurilor comune, desfășurarea evenimentelor, astfel cum a fost descrisă în motivarea acțiunii, a fost probată pe deplin.
2). Un alt motiv de recurs este cel prevăzut de art. 304 pct 7 C. proc. civilă: "când hotărârea nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau când cuprinde motive contradictorii ori străine de natura pricinii".
Această critică are în vedere modul în care instanța de fond a motivat soluția de respingere a acțiunii sale în legătură cu neseriozitatea, prețului, având în vedere valoarea bunurilor imobile stabilită prin expertizele administrate în cauză.
Instanța de fond a apreciat că prețul de 52.650 lei nu poate fi considerat infim sau derizoriu, în accepțiunea art. 1303 Cod civil din 1864, deși probatoriul administrat în cauză a demonstrat că valoarea bunurilor imobile comune înstrăinate este mult mai mare.
Prima instanță nu a dorit să aibă în vedere faptul că reclamanta-recurentă a fost de acord cu valoarea casei stabilită inițial de expertul S. D., respectiv aceea dinainte de aplicarea coeficienților de individualizare, adică cu suma de 348.303.45 lei. Apreciează că reducerea datorată coeficienților trebuie să fie mult mai mică, de doar 2 % sau 12 %, ceea ce ar duce la o valoare mai apropiată de realitate a construcției casă de locuit de 341.337,381 lei sau 306.507,036 lei, oricum mult mai mare decât aceea stabilită în final de expert, de doar 132.007,35 lei (sau doar 97.442,06 lei la data de 08.09.2010). Cât privește valoarea terenului rezultată prin expertiza topometrică, de 6.972 lei, a fost de acord cu aceasta, neavând obiecțiuni.
Ceea ce este de reținut în această problemă e faptul că valoarea expertizată a bunurilor imobile care formează obiectul contractului depășea cu mult prețul fixat de părți, demonstrând astfel existența în cauză a celui de-al doilea motiv de nulitate invocat de subsemnata reclamantă-recurentă, referitor la prețul derizoriu.
In mod total neașteptat și contradictoriu față de valorile stabilite prin expertizele sus-menționate, instanța de fond și-a bazat soluția de respingere pe cu totul alte motive, străine de natura pricinii, ajungând la concluzia că suma de 52.650 lei nu poate fi considerată un preț infim sau derizoriu. Reclamanta recurentă nu poate să fie de acord cu această motivare și susținere atât timp cât, chiar si în cea mai dezavantajoasă (pentru ea) variantă de interpretare a valorii casei (aceea de 97.442.06 lei), prețul total al imobilelor casă de locuit si teren înstrăinate ar fi de 104.414.06 lei (97.442.06 lei plus 6.972 lei), adică dublu decât cel stabilit prin contractul în litigiu.
Iar dacă se are în vedere valoarea reală a casei de locuit, de_ lei sau_ lei. în funcție de ce coeficienți de individualizare se aplică, dezechilibrul față de prețul din contract este și mai mare, denotând astfel caracterul derizoriu al acestuia din urmă.
3). Distinct de motivele de recurs înfățișate, având în vedere faptul că este vorba despre o hotărâre care nu poate fi atacată cu apel, potrivit disp. art. 3041 C. proc. civilă, recursul subsemnatei nu este limitat doar la motivele prevăzute de art. 304. instanța de control judiciar urmând să analizeze cauza sub toate aspectele.
În cadrul acestui motiv de recurs, solicită ca instanța de control judiciar să reanalizeze modul în care instanța de fond a aplicat coeficienții de individualizare la stabilirea valorii casei de locuit, pentru că subsemnata recurentă sunt profund nemulțumită de cele stabilite de instanța de fond.
Astfel, instanța de fond a reținut în mod nejustificat coeficienții de - 10% privind lipsa mijloacelor de transport. precum si cel de - 20% privind izolarea construcției și vecinătatea acesteia cu o haldă de steril, precum si coeficientul de - 35% referitor la nefinalizarea construcției. Reclamanta recurentă a arătat, în cuprinsul obiecțiunilor formulate, că nu se justifică aplicarea acestor coeficienți.
Nu a fost de acord cu coeficientul referitor la lipsa mijloacelor de transport si a dotărilor, de - 10%. În realitate, părțile au avut mașină, un Opel Astra-G, a depus la dosarul cauzei certificatul de înmatriculare, astfel încât această lipsă a mijloacelor de transport nu este reală și nu se justifică.
Nu a fost de acord nici cu reținerea unui coeficient de - 20% reprezentat de împrejurarea că această casă este situată în zonă izolată, în aproprierea unei hale de steril. Dimpotrivă, faptul că este izolată ar putea reprezenta un motiv de creștere a valorii ei, dată fiind nevoia de intimitate pe care o presupune viața privată a fiecăruia. Pe de altă parte, nu se poate reține afirmația că aceasta este chiar izolată, în contextul în care casa este doar ultima din . a drumului spre Ostra (F.). Acest amănunt este compensat pe de altă parte de frumusețea locurilor respective și de pitorescul drumului care duce peste munte (Tarnița). Cât privește situarea casei în apropierea unei halde de steril, trebuie menționat faptul că zona respectivă este ecologizată, așa cum rezultă de altfel și din adresa Primăriei or. Broșteni depusă de reclamanta-recurentă la dosar. Oricum, această împrejurare nu este de natură să justifice un coeficient atât de mare de reducere, de - 20%, mai ales că nu este vorba despre „vecinătate" așa cum susține instanța, ci de „apropiere", termen care presupune o distanță mai mare decât vecinătatea.
Cât privește coeficientul de - 35% referitor la construcția nefinalizată (parter), reținerea acestuia este nejustificată pentru că în realitate construcția era finalizată la data de 8 septembrie 2010. Instanța de fond, ca si expertul judiciar, a făcut o confuzie între construcție nefinalizată si construcție nefinisată. La data când a fost încheiat contractul în litigiu (8 sept. 2010), construcția casei era finalizată,inclusiv etajul acesteia. Casa era în construcție când a achiziționat-o reclamanta recurentă și fostul său soț S. P. în anul 2006, dar în 8 sept. 2010, etapa de construcție era finalizată. Împrejurarea că pârâtul a mai făcut apoi finisaje nu este de natură să ducă automat la concluzia că nu era finalizată construcția.
Ca urmare, dacă se înlătură toți acești coeficienți de individualizare (de -35%. de-10% si de-20%). valoarea casei de locuit este mult mai mare decât aceea stabilită de instanța de fond, cu consecința de rigoare în privința aprecierii seriozității prețului din contract.
În drept, a invocat prevederile art.304 pct.7,9, 3041 Vechiul Cod de procedură civilă.
Legal citați, intimații au formulat întâmpinare, în care au solicitat respingerea recursului, ca nefondat.
În apărare, au arătat că nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 513/0^09.2010 pe motivul cauzei imorale, în sensul că intimatul S. P. ar fi vândut fictiv către părinții săi, S. E. și S. I., imobilul casă și teren cu scopul de a o îndepărta pe recurentă de la masa bunurilor comune aflate în devălmășie și care urmau a fi supuse partajării după divorț, nu este susținută de absolut niciuna din probele administrate la instanța de fond.
Recurenta pornește de la premisa greșită că el a urmărit să divorțeze și în virtutea aceste hotărâri ascunse ar fi plănuit sustragerea imobilului de la un eventual partaj. Pentru ca raționamentul recurentei să reziste era necesar mai întâi să dovedească intenția intimatului de a divorța, hotărâre care trebuia să fie luată înainte de vânzarea casei.
Abia după dovedirea hotărârii de a divorța s-ar justifica înstrăinarea casei și scopul de a o sustrage de la masa supusă partajării.
Atâta timp cât recurenta nu a dovedit situația premisă ( hotărârea de a divorța), care să justifice scopul (sustragerea imobilului de la partaj), tot edificiul este lipsit de suport, aspect care reiese cu claritate din înscrisurile depuse la dosarul primei instanțe, care consemnează cu fidelitate declarațiile personale ale reclamantei: „ de câțiva ani încoace declaranta dorește să finalizeze relația dar acesta nu acceptă…”; „dorește să se separeu de soțul său”; sau „i-a propus separarea la care soțul a răspuns cu amenințări”.
Având în vedere inexistența și implicit nedovedirea situației premergătoare, dar existența dorinței de înstrăinare a imobilului din partea ambilor foști soți, este firească reacția cumpărătorilor-în calitate de părinți ai intimatului S. P. de a achiziționa imobilul cu atât mai mult cu cât aceștia au fost proprietarii terenului și au contribuit atât material cât și cu susținere morală la edificarea casei încă de la stadiul de fundație.
De asemenea recurenta invocă faptul că ar fi suferit un prejudiciu ca urmare a vânzării casei-este într-adevăr posibil să fi suferit o pagubă pentru că imobilul nu s-a vândut cu un preț care să reflecte valoarea prelinsă de recurentă însă, nu a suferit un prejudiciu ca urmare a sustragerii bunului de la masa partajabilă câtă vreme la momentul vânzării S. P. nu avea nici pe departe intenția de a divorța, pentru a putea fi luată în considerare ipoteza vânzării casei în scopul sustragerii de la masa supusă împărțelii. De altfel în răspunsul de la întrebarea nr. 7 a interogatoriului, recurenta nu este deranjată de înstrăinarea casei sau de prețul obținut ci, de, faptul că imobilul a fost vândut soacrei, ori acesta nu poate constitui un motiv plauzibil pentru ca instanța să anuleze contractul de vânzare cumpărare.
Cea de-a doua critică invocată de recurentă la adresa sentinței, este cea potrivit căreia prețul obținut ar fi neserios.
Raportul de expertiză întocmit în cauză conferă o valoare de piață a casei cu tot cu teren în jur de 20.000 €, iar pârâtul-intimat a primit numai pentru construcție suma de aproximativ 12.500 euro deoarece terenul aferent era deja al intimaților cumpărători S. I. (a se vedea declarația notariala prin care s-a convenii la restituirea prețului și revenirea terenului în proprietatea pârâtului S. I.).
Nimeni nu contesta că foștii soți aveau interesul sa obțină un preț cât mai
bun posibil însă, la momentul realizării vânzării prețurile erau în cădere liberă, la care s-a mai adăugat și locul situării imobilului-într-o zonă mărginașă a localității, în apropierea fostei gropi de gunoi și a unei hale de minereu steril.
Prin urmare, nu se pot emite pretenții de obținere a unui preț suficient de mare cât să satisfacă dorința recurentei, în condițiile în care imobilul nu îndeplinește condițiile pentru un astfel de preț.
În motivarea recursului se susține că nu este justificată reținerea unui coeficient de20% ca urmare a zonei izolate în care se află imobilul deoarece, chiar dacă este ultima .din . pitorescul drumului care duce spre Tainița compensează acest inconvenient. Ei au .depus la dosar o . fotografii recent realizate, care atestă realitatea, de la fața locului, și care justifică într-adevăr prețui din contract.
Consideră ca prima instanță a analizat cât se poate de temeinic probatoriul
administrat și pe baza căruia și-a format convingerea corectă că prețul obținut de pârâtul S. P. pentru imobilul ce face obiectul contractului este unul rezonabil în condițiile de la data înstrăinării imobilului.
Au depus la dosar raport de evaluare ( f.30 și urm.), planșe foto ( f.35 și urm.).
Examinând recursul, întemeiat de parte pe dispozițiile art.304 pct.7,9, 3041 Vechiul Cod de procedură civilă, prin prisma actelor și lucrărilor dosarului, a considerentelor sentinței recurate și a criticilor invocate, Tribunalul reține următoarele:
În mod greșit, prima instanță nu a reținut motivul de nulitate absolută a contractului de vânzare-cumpărare în litigiu, pentru cauză imorală.
Reclamanta a invocat că aceasta este dată, întrucât s-a urmărit, de către fostul soț și părinții acestuia, sustragerea de la masa de partajat de bunuri comune ale foștilor soți, a bunurilor imobile care reprezintă cea mai mare parte a proprietății în devălmășie a foștilor soți. Reclamanta se consideră prejudiciată în mod fraudulos, întrucât, în prezent, ea putea solicita doar jumătate din suma de 52.650 lei, prețul de vânzare, în loc să aibă posibilitatea să facă partaj de bunuri comune la valoarea reală a acestora.
Aceste aspecte se confirmă:
Așa cum a reținut și prima instanță, conform expertizelor efectuate în cauză, valoarea terenului în litigiu este de 6.972 lei, iar valoarea construcției este de 132.242,79 lei, la data de 8 septembrie 2010, data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în litigiu.
Prima instanță a majorat valoarea de 97.442,06 lei, reținută de expert pentru construcție, și deci trebuie avută în vedere valoarea majorată, pentru a se asigura principiul neagravării situației în propria cale de atac.
Disproporția între aceste valori și prețul de vânzare este un indiciu clar al prejudicierii intereselor materiale ale reclamatei-recurente.
Această disproporție evidentă de valoare trebuie coroborată și cu celelalte împrejurări invocate de către reclamanta-recurentă: vânzarea-cumpărarea a avut loc în septembrie 2010, iar pârâtul-intimat a intentat acțiunea de divorț la scurt timp, după o lună de zile. ( a se vedea dosarul de divorț, atașat). Această distanță în timp, foarte scurtă, conduce la concluzia că la momentul vânzări-cumpărării pârâtul luase hotărârea de a divorța și că la vânzarea în litigiu a avut în vedere a-și promova propriile interese patrimoniale, în detrimentul recurentei.
Trebuie avut în vedere și că vânzarea s-a încheiat cu părinții pârâtului, nu cu terțe persoane străine. Cumpărătorii știau de neînțelegerile dintre soți, mama pârâtului a fost martor în procesul de divorț, și, față de strânsa relație de rudenie, au încercat să-și ajute fiul, în perspectiva divorțului.
Toate aceste aspecte conduc la reținerea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare, pentru cauză imorală.
Chiar intimații recunosc, prin întâmpinare, păgubirea recurentei. Aceștia arată că nu s-a dovedit intenția de divorț din partea soțului la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, aspect analizat mai sus. Aceștia insistă pe intenția recurentei de a divorța, care nu este relevantă, în speță interesând intențiile pârâtului în acest sens, întrucât acesta a încheiat contractul de vânzare-cumpărare reclamat în speță,personal și în calitate de mandatar al soției sale, calitate în care avea obligația de a promova interesele patrimoniale ale acesteia.
Faptul că reclamanta a recunoscut că este deranjată că vânzarea s-a făcut către socri, nu este de natură să înlăture aspectele arătate mai sus, care conduc clar la fraudarea acesteia.
Faptul că vânzarea s-a făcut către socrii, în sine, nu este de condamnat, însă nu poate fi trecută cu vederea disproporția clară de valoare, tratată pe larg mai sus, la care a contribuit și relația de strânsă rudenie dintre părțile contractante, văzând și intenția de divorț a soțului.
Față de toate aceste aspecte se impune constatarea nulității absolute pentru cauză morală și rectificarea mențiunilor de carte funciară, cerere accesorie.
Recurenta mai invocă neseriozitatea prețului și fictivitatea contractului.
În cazul contractului de vânzare-cumpărare, prețul trebuie să fie serios, adică o cauză suficientă a obligației cumpărătorului de a transmite dreptul de proprietate asupra bunului ce formează obiectul vânzării. Această echivalență trebuie analizată atât obiectiv, cât și subiectiv, față de calitatea părților contractante.
În speță, față de relația de strânsă rudenie dintre părțile contractante se justifica un preț mai redus.
De asemenea, deși există o disproporție clară între preț și valoarea construcției, aceasta nu este suficientă pentru a se constata neseriozitatea prețului, în sensul că acesta este derizoriu.
Recurenta critică valoarea obținută de expertul în construcții. De reținut că prima instanță a majorat această valoare, a analizat, pe larg, fiecare coeficient de individualizare a valorii, arătând motivat și corect justețea celor pe care le-a reținut. Tribunalul își însușește aceste considerente, astfel că se impune înlăturarea criticilor reclamantei cu privire la valoarea reținută de prima instanță pentru construcția în litigiu.
În consecință, în baza art.312 alin.1,2,3 Vechiul Cod de procedură civilă, tribunalul va admite recursul, va modifica în totalitate sentința civilă nr.496/10.04.2013 a Judecătoriei Vatra Dornei în sensul că:
Va admite acțiunea, va constata nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.513/8.09.2010 de către BNP Artemizia L., va rectifica înscrierile efectuate prin înch.nr.6887/21.09.2010 în CF nr._ a Comunei Broșteni în sensul radierii înscrierii dreptului de proprietate al pârâților-intimați S. E. și S. I. asupra bunurilor imobile teren în suprafață de 1743 mp și casă și reînscrierii în cartea funciară nr._ a dreptului de proprietate al reclamantei E. I. S. și al pârâtului S. P. ca bun comun.
Conform art.274 alin.1 Vechiul Cod de procedură civilă, se justifică acordarea cheltuielilor de judecată către reclamanta-recurentă, efectuate în fața primei instanțe și în recurs, conform borderourilor depuse, respectiv respingerea cererii pentru cheltuieli de judecată, din partea intimaților, față de căderea în pretenții.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul declarat de reclamanta-recurentă E. (S.) I. S.-Broșteni, ., nr.171, jud Suceava împotriva sentinței civile nr.496/10.04.2013 pronunțată de Judecătoria Vatra Dornei în dosar nr._ în contradictoriu cu pârâții-intimați S. P., S. E., S. I. cu toții domiciliați în oraș Broșteni, ..
Modifică în totalitate sentința civilă nr.496/10.04.2013 a Judecătoriei Vatra Dornei în sensul că:
Admite acțiunea formulată de reclamanta E. (S.) I. –S., domiciliată în orașul Broșteni, ., nr.171, județul Suceava, așa cum a fost precizată, ca nefondată, pârâți fiind S. P., S. E. și S. I., domiciliați în orașul Broșteni, ..
Constată nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.513/8.09.2010 de către BNP Artemizia L.. Rectifică înscrierile efectuate prin înch.nr.6887/21.09.2010 în CF nr._ a Comunei Broșteni în sensul radierii înscrierii dreptului de proprietate al pârâților-intimați S. E. și S. I. asupra bunurilor imobile teren în suprafață de 1743 mp și casă și reînscrierii în cartea funciară nr._ a dreptului de proprietate al reclamantei E. I. S. și al pârâtului S. P. ca bun comun.
Obligă pe intimați-pârâți la plata cheltuielilor de judecată către recurenta reclamantă în cuantum de_,30 lei din care suma de_,30 lei reprezentând cheltuieli de fond și 1437 lei cheltuieli din recurs.
Respinge ca nefondată cererea privind cheltuielile de judecată formulate de intimați.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 10 Ianuarie 2014.
Președinte, Judecător, Judecător, Grefier,
V. O. D. L. A. A. I. M. L. A.
Red A.I.M
Jud.fond C. U.
Tehnored.L.A.
2 ex./21.01.2014
| ← Pretenţii. Decizia nr. 317/2014. Tribunalul SUCEAVA | Anulare act. Decizia nr. 626/2014. Tribunalul SUCEAVA → |
|---|
