Expropriere. Sentința nr. 1052/2014. Tribunalul SUCEAVA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 1052/2014 pronunțată de Tribunalul SUCEAVA la data de 13-06-2014 în dosarul nr. 7106/86/2013
Dosar nr._ - expropriere –
ROMÂNIA
TRIBUNALUL SUCEAVA
SECȚIA CIVILĂ
SENTINȚA NR. 1052
Ședința publică din 13 iunie 2014
Președinte :A. I. M.
Grefier: N. A.
Ministerul Public – Parchetul de pe lângă Tribunalul Suceava a fost reprezentat de procuror T. D.
Pe rol, judecarea cererii având ca obiect „expropriere”formulată de reclamantul Țobîcă I., în contradictoriu cu pârâții S. R. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA și C. de V. a Drepturilor de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor .> La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă av. N. A. M. pentru reclamant și av. R. S. ce o substituie pe av. N. L., pentru prim-pârât, lipsă fiind părțile.
Procedura de citare cu părțile este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează că la dosar s-au depus, prin serviciul registratură, din partea prim-pârâtei, precizări care cuprind și o cerere de completare a probatoriului alături de o . contracte de vânzare-cumpărare și note de concluzii scrise.
Av. N. A. M. depune la dosar copia ordinului de plată nr. 2956 în sumă de 389 lei prin care face dovada achitării onorariului suplimentar către experta M. C..
Av. subst. R. S. solicită completarea probatoriului cu relații de la birourile notariale privind tranzacțiile încheiate pentru terenuri extravilane situate pe raza comunei Șcheia, precizând că atât ei cât și experții s-au aflat în imposibilitatea de a face dovada unor asemenea tranzacții întrucât contractele de vânzare cumpărare conțin date cu caracter personal și nu sunt furnizate de birourile notariale decât la solicitarea instanței, arătând că acele contracte de vânzare cumpărare depuse la dosar sunt copii din alte dosare aflate pe rolul Curții de Apel Suceava.
Având cuvântul, av. N. A. M. solicită respingerea cererii de completare a probatoriului ca tardiv formulată, arătând că, odată cu obiecțiunile la raportul de expertiză, pârâta era obligată să depună contractele de vânzare cumpărare pe care le deținea la acea vreme.
Având cuvântul, reprezentanta Ministerului Public arată că se opune cererii de completare a probatoriului solicitată de prim-pârâtă.
Instanța, față de prevederile art.254 aliniat 1 Noul Cod de procedură civilă, respinge cererea de completare a probatoriului solicitată de prim-pârâtă, ca tardiv formulată, neintervenind situațiile de excepție prevăzute de art. 254 aliniat 2 Noul Cod de procedură civilă, sarcina probelor revine părților, și nu instanței și nu rezultă imposibilitatea de procurare, la dosar fiind depuse numeroase contracte de vânzare/cumpărare.
Av. N. A. M. depune la dosar precizări prin care arată că înțelege, la primul punct, să își restrângă obiectul acțiunii la valoarea de piață a suprafeței de 705 mp așa cum a fost indicată în raportul de expertiză efectuat în cauză, iar la al doilea punct, obligarea pârâtului S. R. la plata unei despăgubiri pentru cele două loturi de teren în suprafață totală de 295 mp, precizând că această ultimă solicitare este cuprinsă și în cadrul acțiunii inițiale la fila 5 aliniat 3 dosar.
Având cuvântul, av. subst. R. S. arată că este de acord cu restrângerea obiectului acțiunii și se opune solicitării reclamantei în ceea ce privește despăgubirea pentru cele două loturi de teren în suprafață totală de 295 mp.
Având cuvântul, reprezentanta Ministerului Public arată că este de acord cu restrângerea obiectului acțiunii și se opune solicitării reclamantei în ceea ce privește despăgubirea pentru cele două loturi de teren în suprafață totală de 295 mp.
Întrebate fiind, părțile arată că nu mai au alte cereri de probe de formulat.
Nemaifiind alte cereri de formulat și excepții de invocat, instanța acordă cuvântul pe fond.
Av. N. A. M. depune la dosar concluzii scrise și solicită admiterea acțiunii așa cum a fost formulată și precizată la termenul de azi, cu cheltuieli de judecată reprezentând onorariul experților în sumă de 2596 lei.
Av. subst. R. S. solicită respingerea acțiunii, precizând că despăgubirile au fost acordate conform legii, cu compensarea cheltuielilor de judecată.
Având cuvântul, reprezentanta Ministerului Public solicită respingerea acțiunii.
Declarând dezbaterile închise, instanța rămâne în pronunțare.
După deliberare,
TRIBUNALUL,
Asupra cauzei de față constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Suceava la data de 21.06.2013 sub nr._, având ca obiect „expropriere” reclamantul Țobîcă I., în contradictoriu cu pârâții S. R. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA și C. de V. a Drepturilor de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor . instanței să anuleze în parte Hotărârea nr. 135/09.11.2011 a Comisiei de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor . în ceea ce privește cuantumul despăgubirii acordate -870 lei, să oblige pârâtul S. R. la plata în favoarea reclamantului a unei juste despăgubiri pentru imobilul expropriat, în suprafață de 705 m.p., la valoarea reală a acestuia, respectiv 15 Euro/mp, cu cheltuieli de judecată.
În motivare a precizat că este proprietarul terenului de 2600 m.p, categoria de folosință arabilă, carte funciară nr._ UAT Șcheia, imobil situat în extravilanul comunei Șcheia pe care l-a dobândit prin contractul de schimb autentificat sub nr. 216/21.01.2011 de BNP „O. B.".
Parte din această suprafață, respectiv terenul de 705 m.p., a fost supusă procedurii exproprierii ocazionate de lucrarea de utilitate publică „Varianta de ocolire a municipiului Suceava”.
Prin Hotărârea nr. 135 din 09.11.2011 a Comisiei de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor ., s-a propus acordarea cu titlu de despăgubire a sumei de 870 Lei.
A precizat că nu a acceptat cuantumul sumei acordate, solicitând să primească prețul de piață al imobilului expropriat, estimat la suma de 15 Euro/m.p.
Înțelege să conteste cuantumul sumei acordate cu titlu de justă despăgubire.
A precizat că exproprierea a condus la fărâmițarea terenului care i-a rămas în proprietate. Astfel, dauna creată prin expropriere nu constă doar în valoarea terenului expropriat ci și în scăderea de valoare a restului terenului, întrucât prin efectuarea lucrării de utilitate publică îi rămâne o suprafață de teren care datorită dimensiunii sale foarte mici și vecinătății devine inutilizabilă, neputând fi folosită sau vândută.Din acest motiv consideră că despăgubirea trebuie să cuprindă pe lângă prețul de piață al terenului expropriat și un prejudiciu egal cu valoarea de piață a parcelei inutilizabile. Aceasta, având în vedere atât întinderea suprafeței rămasă în proprietate, cât și faptul că pe . construită șoseaua ocolitoare a orașului, care va fi intens traficată de mijloace de transport și utilaje de mare tonaj. Poluarea fonică ce se preconizează este un factor negativ ce va conduce la diminuarea valorii de circulație a terenului.
În plus, nu s-a avut în vedere câștigul nerealizat, investiția într-un teren arabil aducând un venit cu caracter continuu, valoarea acestuia sporind nu numai ca urmare a creșterii valorii pământului ca factor de producție, dar și prin câștigul realizat din obținerea recoltei sau din arendarea terenului, acest câștig nedepinzând de piața imobiliară.
Pe de altă parte, nu s-a ținut, cont de faptul că în imediata apropriere a terenului expropriat există lucrări de modernizare și dotare edilitară și că în zonă s-au dezvoltat proiecte imobiliare de o mare anvergură.
Oferirea unei despăgubiri sub valoarea reală a bunului expropriat încalcă flagrant protecția oferită de art. 1 din protocolul nr. 1 al CEDO, conform căruia „orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică și în condițiile prevăzute de lege".
De asemenea, potrivit dispozițiilor art. 44 alin. 3 și 6 din Constituția României „nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu o dreaptă și prealabilă despăgubire"; „despăgubirile precizate la alin. 3 și 5 se stabilesc de comun acord cu proprietarul sau, în caz de divergență prin justiție".
În concordanță cu prevederile constituționale, art. 562 alin. 3 noul cod civil dispune că „exproprierea se poate face numai pentru o cauză de utilitate publică stabilită potrivit legii, cu justă și prealabilă despăgubire, fixată de comun acord între proprietar și expropriator. In caz de divergență asupra cuantumului despăgubirilor, acesta se stabilește pe cale judecătorească".
C. de expropriere a stabilit în cazul său valoarea despăgubirilor în raport de dispozițiile Legii nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică. Acest act normativ nu a abrogat Legea nr. 33/1994, care se impune a fi avută în vedere pe parcursul desfășurării procedurii de expropriere, inclusiv la stabilirea cuantumului despăgubirilor.
A precizat că Legea nr. 33/1994 arată în art. 1 că „exproprierea de imobile, în tot sau în parte, se poate face numai pentru cauză de utilitate publică, după o dreaptă și prealabilp despăgubire, prin hotărâre judecătorească”, în cazul lor acest principiu devenind iluzoriu.
A precizat că art. 26 din Legea nr. 33/1994 prevede expres că pentru calculul despăgubirii se va lua în considerare prețul de piață al imobilului la data întocmirii raportului de expertiză și daunele provocate proprietarului, cuprinzând atât prejudiciul efectiv, cât și beneficiul nerealizat.
De lege lata, în art. 22 alin. 3 din Legea nr. 255/2010, în vigoare în acest moment, cu privire la stabilirea cuantumului despăgubirilor se face trimitere la art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind expropriere pentru cauză de utilitate publică.
Prin urmare, acordarea despăgubirilor trebuie raportată la valoarea de circulație a terenului, care în opinia lor este de 40 Euro/m.p.
Legat de cuantumul despăgubirilor, instanța supremă a statuat prin decizia nr. 4386/ 13 septembrie 2010, secția civilă și de proprietate intelectuală, că legiuitorul a consacrat principiul despăgubirii integrale a proprietarului expropriat, în sensul că, așa cum prevăd expres dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, despăgubirea este formată din valoarea reală a imobilului și prejudiciul suferit de proprietar sau alte persoane îndreptățite. Art. 26 alin. 2 din același act normativ arată că pentru calculul despăgubirii se vor lua în considerare prețul de piață al imobilului și daunele provocate proprietarului, cuprinzând prejudiciul efectiv, cât și beneficiul nerealizat.
Prevederile legale sus-menționate sunt de ordine publică, având caracter imperativ, reprezentând o garanție pentru proprietarul expropriat că nu este supus unei măsuri abuzive din partea autorităților statului, reprezentând, totodată și elementul care conferă legitimitate preluării imobilului din proprietatea privată și în funcție de care se apreciază proporționalitatea măsurii de expropriere, fiind în deplină concordanță atât cu dispozițiile Convenției Europene a drepturilor Omului care, în virtutea prevederilor art. 20 alin. 1 din Constituție, face parte integrantă din dreptul intern, cât și cu jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului.
Pe cale de consecință, despăgubirea acordată pentru exproprierea imobilului trebuie să reflecte valoarea de piață a acestuia, doar astfel constituind o reparație efectivă și echitabilă pentru cel expropriat și asigurându-se menținerea unui just echilibru între interesul particular și cel public.
În practica judiciară s-a mai reținut că o măsură privativă de proprietate trebuie să păstreze un echilibru just între exigențele interesului general al comunității și imperativele drepturilor fundamentale ale individului. Cu alte cuvinte, ea trebuie să fie, în același timp, convenabilă pentru realizarea țelului ei legitim și nedisproporționalitatea față de acesta.
în acest context, la stabilirea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța, trebuie să țină seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.
A precizat că sintagma „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială”, definește prețul de piață, anume prețul cel mai probabil, la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piață concurențială, atunci când sunt întrunite toate condițiile unei vânzări oneste și în care cumpărătorul și vânzătorul acționează prudent, în cunoștință de cauză, în interes propriu, presupunând că nici unul dintre aceștia nu este supus unor constrângeri exagerate .
A precizat că prin acordarea de despăgubiri la valoarea de piață pentru imobilele expropriate nu s-ar ajunge la o îmbogățire fără justă cauză, în condițiile în care legiuitorul român a stipulat expres în art. 26 din Legea nr. 33/1994 că stabilirea cuantumului despăgubirilor în instanță să fie potrivit prețurilor cu care se vând, în mod obișnuit, terenurile de același fel în unitatea administrativ-teritoriala respectivă, la data întocmirii raportului de expertiză.
În drept a invocat dispozițiile art. 1 protocolul nr. 1 adițional la Curtea Europeană a
Drepturilor Omului; art. 16 și art. 44 din Constituția României; art. 1, art. 21, cart. 26 din Legea nr. 33/1994; art. 22 alin. 1 și alin. 3 din Legea nr. 255/2010; art. 453 C. proc. civ. .
Pârâta S. R. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA a depus întâmpinare în care a precizat că prin hotărârea nr. 135 din 9 noiembrie 2011 s-a dispus plata despăgubirilor cuvenite reclamantului pentru suprafața de teren expropriată conform HG 743/2010, astfel cum a fost modificată și completată prin HG 614/2011, în anexa acestei din urmă hotărâri reclamanta figurând înscrisă la poziția nr. 113 cu suprafața de 705 mp teren, identică cu parcela nr._, pentru care s-a acordat cu titlul de despăgubire suma de 870 lei.
În ceea ce privește cuantumul despăgubirilor acordate, acesta a fost stabilit în conformitate cu criteriile prevăzute de Legea nr. 255/2010 și de Normele Metodologice de aplicare a acestei legi.
Astfel, potrivit art. 5 alin. 1, art. 11 alin. 7 și 8 din lege sumele individuale aferente despăgubirilor sunt estimate de expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit sub coordonarea Uniunii Naționale a Notarilor Publici, având în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici potrivit art. 77 ind. 1 alin. 5 din codul fiscal.
Totodată, potrivit art. 8 alin. 1 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010 expertul evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor din România - ANEVAR, care va întocmi raportul de evaluare prevăzut la art. 11 alin. (7) din lege, este obligat să se raporteze la expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 77 ind. 1 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare.
În conformitate cu dispozițiile legale sus menționate, prin raportul de evaluare întocmit de evaluator C. C., valoarea terenului expropriat a fost stabilită la suma de 0,3 euro/mp, corespunzător valorii determinate prin expertiza întocmită în anul 2011 de Camera Notarilor Publici Suceava pentru terenurile arabile extravilane situate pe raza corn. Șcheia.
A precizat că nu este întemeiată pretenția reclamantului privind plata unei despăgubiri în sumă de 15 euro/mp dat fiind faptul că, potrivit raportului de evaluare întocmit în procedura administrativă, terenul în cauză este situat în extravilanul corn. Șcheia la locul numit "Ț.", are destinația de teren arabil, nu beneficiază decât de racord la rețeaua de energie electrică, celelalte utilități ( respectiv rețelele de apă, termoficare, gaze, canalizare, telefonie, televiziune) fiind inexistente, iar distanța față de mijloacele de transport în comun și de unitățile comerciale din zonă este de peste 500 m, în timp ce distanța față de cartierele rezidențiale este de cea 2 km. Față de elementele de individualizare sus menționate și față de faptul că la data exproprierii piața imobiliară din zonă suferise un declin accentuat, ofertele de cumpărare fiind reduse, iar prețurile de vânzare fiind mult mai mici decât cele practicate în anii 2008-2009, apreciază că despăgubirea solicitată de reclamant este nejustificată.
A precizat că nu este întemeiată nici pretenția reclamantului privind plata unei despăgubiri ca urmare a diminuării valorii terenului rămas în patrimoniul său după expropriere.
A precizat că suprafețele de 159 mp, respectiv 136 mp teren rămase în patrimoniul reclamantului nu sunt afectate de lucrările de investiții executate de expropriator sau
de zona de protecție a investiției. Totodată, parcelele neexpropriate au acces la viitoarea șosea de centură, nefiind afectate nici de restricțiile aplicabile zonelor de siguranță și protecție ale investiției, iar valoarea acestora nu a suferit vreo diminuare.
Nu pot fi acordate despăgubiri pentru "câștigul nerealizat din punct de vedere al terenului privit ca investiție" ( realizarea unei construcții sau înstrăinarea) deoarece la data exproprierii terenul în discuție nu era afectat în mod efectiv realizării vreunei construcții, neexistând nici un înscris care să materializeze intenția de edificare a unei construcții sau posibilitatea reală de înstrăinare a parcelei în discuție, astfel încât valoarea de circulație și eventualele prejudicii generate de expropriere trebuie stabilite în raport de destinația și situația de fapt concretă de la momentul respectiv, iar nu în raport de o destinație ipotetică.
A precizat că, fără temei, pretinde reclamantul că la calculul despăgubirii ar trebui avut în vedere și beneficiul nerealizat ce ar putea rezulta din cultivarea sau arendarea terenurilor în discuție aceasta întrucât dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, referindu-se la "prejudiciul cauzat proprietarului", nu au în vedere în nici un caz fructele civile, naturale sau industriale ale terenului care ar putea fi percepute în viitor, ci eventualele pagube cauzate proprietarului prin afectarea altor suprafețe învecinate ca urmare a lucrărilor de expropriere. De altfel, nici nu s-ar putea concepe calculul despăgubirilor în raport de beneficiul nerealizat din exploatarea terenului deoarece, la fel ca în cazul oricărei tranzacții translative de proprietate, posibilitățile concrete de exploatare reprezintă un criteriu de determinare a prețului de circulație și nu un element separat care se adaugă acestui preț, iar cuantificarea unui eventual beneficiu nerealizat nici nu este posibilă, un astfel de beneficiu având caracter aleatoriu atât sub aspectul duratei, cât și sub aspectul posibilităților efective de materializare care depind de factori imprevizibili și imposibil de cuantificat.
A considerat că nu este justificată nici pretenția reclamantului privind plata cheltuielilor de judecată.
Reclamantul Țobîcă I. a depus răspuns la întâmpinare în care a precizat că în concordanță cu prevederile constituționale, art. 562 alin. 3 noul Cod civil dispune că „exproprierea se poate face numai pentru o cauză de utilitate publică stabilită potrivit legii, cu justă și prealabilă despăgubire, fixată de comun acord între proprietar și expropriator. In caz de divergență asupra cuantumului despăgubirilor, acesta se stabilește pe cale judecătoreasc.
C. de expropriere a stabilit în cazul său valoarea despăgubirilor în raport de dispozițiile Legii nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică. Acest act normativ nu a abrogat Legea nr. 33/1994, care se impune a fi avută în vedere pe parcursul desfășurării procedurii de expropriere, inclusiv la stabilirea cuantumului despăgubirilor.
Legea nr. 33/1994 arată în art. 1 că „exproprierea de imobile, în tot sau în parte, se poate face numai pentru cauză de utilitate publică, după o dreaptă și prealabilă despăgubire, prin hotărâre judecătorească". în cazul nostru, este evident că acest principiu a devenit iluzoriu.
Totodată, art. 26 din Legea nr. 33/1994 prevede expres că pentru calculul despăgubirii se va lua în considerare prețul de piață al imobilului la data întocmirii raportului de expertiză și daunele provocate proprietarului, cuprinzând atât prejudiciul efectiv, cât și beneficiul nerealizat.
Dispozițiile Legii nr. 255/2010 sunt mai exigente în ceea ce privește modul de stabilire a despăgubirilor, prin raportare la expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, în comparație cu dispozițiile Legii nr. 33/1994, care prevede că la calculul despăgubirii se va lua în considerare prețul de piață al imobilului și daunele provocate proprietarului, cuprinzând atât beneficiul efectiv, cât și beneficiul nerealizat.
De lege lata, în art. 22 alin. 3 din Legea nr. 255/2010, în vigoare în acest moment, cu privire la stabilirea cuantumului despăgubirilor se face trimitere la art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind expropriere pentru cauză de utilitate publică. Prin urmare, acordarea despăgubirilor trebuie raportată la valoarea de circulație a terenului, care în opinia mea este de 15 Euro/m.p.
Oferirea unei despăgubiri sub valoarea reală a bunului expropriat încalcă flagrant protecția oferită de art. 1 din protocolul nr. 1 al CEDO, conform căruia „orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică și în condițiile prevăzute de lege".
De asemenea, potrivit dispozițiilor art. 44 alin. 3 și 6 din Constituția României „nimeni nu poate fii expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu o dreaptă și prealabilă despăgubire"; „despăgubirile precizate la alin. 3 și 5 se stabilesc de comun acord cu proprietarul sau, în caz de divergență prin justiție".
A precizat că dauna creată prin expropriere nu constă doar în valoarea terenului expropriat ci și în scăderea de valoare a restului terenului, întrucât prin efectuarea lucrării de utilitate publică îmi rămâne o suprafață de teren care datorită dimensiunii sale mici și vecinătății devine inutilizabilă, neputând fi folosită sau vândută.Din acest motiv consideră că despăgubirea trebuie să cuprindă pe lângă prețul de piață al terenului expropriat și un prejudiciu egal cu valoarea de piață a parcelei inutilizabile precum și câștigul nerealizat, investiția într-un teren arabil aducând un venit cu caracter continuu, valoarea acestuia sporind nu numai ca urmare a creșterii valorii pământului ca factor de producție, dar și prin câștigul realizat din obținerea recoltei sau dm arendarea terenului, acest câștig nedepinzând de piața imobiliara.
Legat de cuantumul despăgubirilor, instanța supremă a statuat prin decizia nr. 4386/13 septembrie 2010 secția civilă și de proprietate intelectuală, că legiuitorul a consacrat principiul despăgubirii integrale a proprietarului expropriat în sensul ca, așa cum prevăd expres dispozițiile art 26 din Legea nr. 33/1994, despăgubirea este formată din valoarea reală a imobilului și prejudiciul suferit de proprietar sau alte persoane îndreptățite. Art 26 alin. 2 din același act normativ arată că pentru calculul despăgubirii se vor lua în considerare prețul
provocate proprietarului cuprinzând prejudiciul efectiv, cât și beneficiul nerealizat. Aceste prevederi legale sunt de ordine publică, având caracter imperativ, reprezentând o garanție pentru proprietarul expropriat ca nu este supus unei măsuri abuzive din partea autorităților statului.
A precizat că despăgubirea acordată pentru exproprierea imobilului trebuie să reflecte valoarea de piață a acestuia, doar astfel constituind o reparație efectivă și echitabilă pentru cel expropriat și asigurandu-se menținerea unui just echilibru intre interesul particular și cel public.
La termenul de azi, reclamantul, prin apărător, a depus la dosar precizări prin care a înțeles să-și restrângă obiectul acțiunii formulate, respectiv a solicitat obligarea pârâtului S. R. la plata unei juste despăgubiri pentru imobilul expropriat, în suprafață de 705 m.p., la valoarea de piață a acestuia așa cum a fost indicată în raportul de expertiză tehnică judiciară efectuat în cauză, respectiv 12,31 Euro/m.p. și obligarea pârâtului S. R. la plata sumei de 3 631 Euro reprezentând diminuarea de valoare a terenului rămas în proprietate în suprafață totală de 295 mp, conform raportului de expertiză efectuat: lotul 1 - arabil, 159 mp x 12,31 Euro = 1 957 Euro și lotul 3 - arabil, 136 mp x 12,31 Euro = 1 674 Euro.
Analizând actele și lucrările dosarului, tribunalul reține următoarele:
Potrivit art. 22 al. 1 din Legea nr. 255/2010 cu modificările și completările ulterioare, expropriatul poate contesta hotărârea de expropriere sub aspectul cuantumului despăgubirii acordate, iar conform art. 22 al. 3 din lege acțiunea se soluționează potrivit disp. art. 21- art. 27 din Legea nr. 33/1994 în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.
Art. 26 al. 1 și 2 din Legea nr. 33/1994 (lege-cadru generală în materie de expropriere) la care legea specială (nr. 255/2010) face trimitere, deci aplicabil speței, stabilește criteriile pentru determinarea cuantumului despăgubirii, stipulând că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane interpuse și că la calcularea cuantumului despăgubirilor experții, precum și instanța de judecată trebuie să țină seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului, sau după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.
Art. 27 din Legea nr. 33/1994, la care de asemenea se face trimitere în vederea soluționării cauzei, stabilește că pentru fixarea despăgubirii instanța compară rezultatul expertizei cu oferte și cu pretențiile formulate de părți, despăgubirea acordată neputând fi mai mică decât cea oferită de către expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de către expropriat.
S-a efectuat un raport de expertiză, comisia de experți impunând raportarea la valoarea de piață după Standardele Internaționale de Evaluare.
Expropriatorul a solicitat instanței înlăturarea raportului de expertiză și menținerea ofertei de despăgubire inițială, invocând că experții nu s-au raportat la tranzacții concrete cu imobile similare, luând ca element de referință în stabilirea valorii de circulație doar ofertele de vânzare și, în plus, nu au ținut seama de caracteristicile terenului expropriat și de elementele care îl diferențiază de comparabila de referință, omițând aplicarea tuturor corecțiilor necesare sau individualizând greșit unii coeficienți de corecție.
Într-adevăr, pentru determinarea prețului de piață experții nu au avut în vedere tranzacții concrete, raportându-se la oferte de tranzacționare, pentru terenuri similare sau comparabile, însă în răspunsul la obiecțiuni pe acest aspect și-au argumentat „alegerea”, arătând că sursele de informare aflate la dispoziția experților, posibile și credibile – bănci, agenții imobiliare, primărie, intermedia, presa de specialitate, localnici -, nu au oferit informații despre tranzacțiile încheiate, ceea ce confirmă caracterizarea de piață imobiliară inactivă față de perioada anterioară 2008-2010, că puținele tranzacții efective nu sunt credibile, date fiind diferențele nejustificat de mari de prețuri de vânzare, astfel că folosirea ofertelor este singura rațională și se bazează pe încrederea care trebuie atribuită datelor faptice și a ipotezelor utilizate (Standardele Internaționale de Evaluare 2011, IVS – Cadru general).
Au mai arătat experții că, potrivit acelorași Standarde Internaționale, atunci când nu există tranzacții efective suficiente cu terenuri libere comparabile sau când datele obținute din tranzacțiile efectuate nu sunt credibile și/sau nu pot fi verificate prin evaluare, se pot folosi și prețurile cerute prin ofertele de vânzare sau prețurile oferite prin cererile de cumpărare de terenuri comparabile.
Nu se poate reține că experții ar fi „ignorat” tranzacțiile concrete, cum susține expropriatorul, ci nu le-au identificat ca și surse credibile de informare, astfel că instanța trebuie să țină cont de concluziile acestora, cu atât mai mult cu cât sunt unanime, au o bază legală (S.I.E. 2011). C. de experți a depus eforturi pentru a obține relații (f. 212 și urm.). Experții au analizat și un număr de 8 contracte, rezultând diferențe foarte mari (de amplasament, de valoare sau în timp).
Tranzacțiile indicate de expropriator sunt vechi deci nerelevante, niciuna nu a avut loc în 2014, când s-a efectuat expertiza, data expertizei fiind cea care dictează valoarea despăgubirii. De altfel, nu rezultă că terenurile din respectivele tranzacții sunt similare cu cele din litigiu, sarcina probei pe acest aspect revenindu-i pârâtului.
Cât privește comparația efectivă cu terenul din ofertă, expropriatorul s-a arătat nemulțumit de coeficienții de corecție aplicați/omiși, față de deosebirile existente între terenul expropriat și comparabila aleasă .
Or, prin suplimentul la expertiză s-a răspuns la toate obiecțiunile, astfel că prevalează părerea experților, specialiști autorizați.
Pârâtul a contestat și răspunsul dat prin suplimentul la raportul de expertiză, care conține părerea convergentă a tuturor experților, inclusiv a celui desemnat de acesta. Se insistă pe coeficienții de corecție. Experții au explicat detaliat și obiectiv corectitudinea acestora cu ocazia întocmirii suplimentului la expertiză. Astfel, prevalează părerea specialiștilor autorizați asupra alegațiilor pârâtului.
Experții au arătat pe larg de ce s-au raportat la ofertele de vânzare. Textul de lege se referă și la pretențiile din ofertele de vânzare, care nu pot fi apreciate ca nereale, interesul vânzătorului fiind acela de a-și înstrăina bunul, prețul astfel stabilit fiind ca urmare a negocierilor dintre vânzător și cumpărător pentru terenuri comparabile, aspect analizat de experți.
Concluziile suplimentului nu sunt ambigue: experții nu au identificat tranzacții concrete actuale pentru terenuri similare.
Practic, pârâtul își invocă propria culpă: sarcina probării existenței unor tranzacții actuale similare îi revenea, întrucât cel care face o propunere în fașa instanței, trebuie să o dovedească.
Tot culpabil, prim-pârâtul a solicitat suplimentarea probatoriului tardiv, cu încălcarea dispozițiilor procedurale.
Acesta nu poate pretinde instanței sau experților să-i probeze pretențiile, cu atât mai mult cu cât este de notorietate că piața imobiliară este, în prezent, blocată aproape în integralitate. Nu s-a dovedit că terenurile din aceste tranzacții sunt similare celui în litigiu (amplasament, utilități, tranzacțiile depuse sunt vechi etc.)
Tranzacțiile depuse de pârât sunt nerelevante, s-a analizat mai sus.
Instanța își însușește, așadar, raportul de expertiză prin care s-a stabilit valoarea de piață de mai sus, valori rezonabile dacă avem în vedere caracteristicile concrete ale terenurilor faptul că se află la o distanță mică de Primăria mun. Suceava (4 Km), într-o zonă pretabilă pentru destinații diverse, inclusiv rezidențiale.
În ceea ce privește data evaluării, în mod corect a fost avută în vedere data întocmirii raportului de expertiză față de prevederile exprese în acest sens ale art. 26 al. 2 din Legea nr. 33/1994.
Expropriatorul a solicitat a fi menținută despăgubirea inițială, cerere cu care instanța nu poate fi de acord.
Astfel, sumele propuse cu titlu de despăgubiri, au fost stabilite prin raportul de evaluate teren în procedura prealabilă exproprierii efective conform art. 11 al. 7, 8 din Legea nr. 255/2010 și art. 8 din Normele de aplicare a legii, evaluatorul raportându-se la expertizele întocmite și actualizate ale Camerei Notarilor Publici.
Aceste expertize notariale sunt însă doar orientative.
Reclamantul și-a restrâns acțiunea, solicitând doar sumele rezultate din expertiză, restrângerea a avut loc prin avocat, împuternicit în acest sens, conform delegației avocațiale.
Se va acorda și suma de 3.631 euro reprezentând diminuarea de valoare a terenului rămas în proprietate conform raportului de expertiză, despăgubiri care se acordă pentru repararea integrală a prejudiciului suferit. Acestea au fost solicitate încă prin acțiunea inițială(fila 5, aliniat 3), cuantumul lor fiind precizat ulterior, conform raportului de expertiză.
Nu ne aflăm în prezența unei modificări a acțiunii.
În consecință, tribunalul va admite, în parte, acțiunea, astfel cum a fost precizată, va desființa, în parte, hotărârea nr. 135/09.11.2011 și va obliga prim- pârâtul să plătească reclamanților sumele de 8679 euro și 3631 euro, în echivalentul în lei la data plății efective, cu titlu de despăgubiri civile.
Fiind în culpă procesuală, conform art. 453 al. 1 din noul Cod de procedură civilă, se vor acorda cheltuieli de judecată, în totalitate, către reclamant, în sumă de 2596 lei onorarii experți, față de admiterea, în totalitate a acțiunii, astfel cum a fost precizată.
Pentru aceste motive,
În numele Legii,
HOTĂRĂȘTE:
Admite, în parte, contestațiaformulată de reclamantul Țobîcă I. domiciliat în ., cu domiciliul ales pentru comunicarea actelor de procedură la cabinet avocat N. A. M. din Suceava, .. 38, ..A, ., în contradictoriu cu pârâții S. R. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA cu sediul în Iași, ..19, jud. Suceava și C. de V. a Drepturilor de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor .:
Desființează, în parte, hotărârea nr. 135/09.11.2011.
Obligă prim-pârâtul să plătească reclamantului sumele de 8679 euro și 3631 euro, în echivalentul în lei la data plății efective, cu titlu de despăgubiri civile.
Obligă prim-pârâtul să plătească reclamantului suma de 2596 lei, cheltuieli de judecată.
Cu apel în 30 de zile de la comunicare.
Cererea de apel se va depune la Tribunalul Suceava.
Pronunțată în ședința publică din data de 13 iunie 2014
Președinte,Grefier,
A. I. M. N. A.
Red AIM/Tehn NA
4 ex/08.07.2014
| ← Grăniţuire. Decizia nr. 1550/2014. Tribunalul SUCEAVA | Fond funciar. Hotărâre din 27-03-2014, Tribunalul SUCEAVA → |
|---|
