Expropriere. Sentința nr. 1190/2014. Tribunalul SUCEAVA

De asemenea, nu este întemeiată nici pretenția reclamantei privind plata unei despăgubiri ca urmare a diminuării valorii terenului rămas în patrimoniul său după expropriere .

Sub acest aspect, precizează că numai suprafața individualizată în hotărârea contestată se află pe coridorul de expropriere, iar suprafețele de 2856 mp și respectiv 1222 mp teren rămase în patrimoniul reclamantei pot fi utilizate în continuare ca terenuri arabile conform categoriei de folosință existente la data exproprierii, aceste suprafețe nefiind afectate de lucrările de investiții executate de expropriator. Totodată, parcelele neexpropriate au acces la drumurile de exploatare limitrofe și la viitoarea șosea de centură, nefiind afectate nici de restricțiile aplicabile zonelor de siguranță și protecție ale investiției, iar valoarea acestora nu s-a diminuat, ci dimpotrivă, a sporit ca urmare a construirii șoselei de centură în imediata lor vecinătate.

Față de apărările sus menționate, consideră că nu este justificată nici pretenția reclamantei privind plata cheltuielilor de judecată.

Prin răspunsul la întâmpinare reclamanta D. L. arătat că susținerile pârâtei referitoare la stabilirea cuantumului despăgubirii acordate, sunt nefondate din următoarele motive.

Chiar dacă potrivit art.5 alin.l, art. 11 alin.7 și 8 din Legea nr.255/2010, sumele individuale aferente despăgubirilor sunt estimate de expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit de Camera Notarilor Publici., raport care stabilește o valoare minimală a imobilelor în funcție de care se aplică taxele notariale, expropriatul nemulțumit de sumă poate contesta valoarea acesteia în conformitate cu dispozițiile art.21-27 din Legea nr.33/1994.

In aceste condiții, potrivit art.26, despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane interpuse, iar potrivit aliniatului 2 al aceluiași articol, la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța de judecată vor ține seama de prețui cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare si dovezile prezentate de aceștia.

Așa cum a arătat și prin cererea de chemare în judecată. I.C.C.J. prin Decizia nr.9760/2.12.2009 a stabilit că „ sintagma prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, prevăzută de art.26 alin.1 și alin.2 din Legea nr.33/1994 definește prețul de piață, anume prețul cel mai probabil, la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piață concurențială, atunci când sunt întrunite toate condițiile unei vânzări oneste și în care cumpărătorul și vânzătorul acționează prudent, în cunoștință de cauză, în interesul propriu, presupunând că nici unul dintre aceștia nu este supus unor constrângeri exagerate.

Raportul de evaluare întocmit de expropriator prin expert evaluator C. C., nu stabilește valoarea de piață a terenului expropriat și nici nu este întocmit conform Standardelor Internaționale de Evaluare Anevar, Ediția a opta 2007, așa cum consemnează nu mai puțin de trei ori expertul în raport - punctul trei la Condiții limitative deosebite, punctul 14 alin.3 ( citez: proprietatea nu a fost expertizată detaliat) și punctul 14 alin.12.

2. Pretenția reclamantei privind plata unei despăgubiri în sumă de 20 euro pe mp va fi analizată de instanța de judecată pe baza probelor care se vor administra și a raportului de expertiză care a fost solicitat, simplele critici aduse terenului pentru a-i scădea din valoare fiind premature și nefondate.

Prin raportul de expertiză care se va efectua în cauză, experții vor stabili dacă terenul rămas în urma exproprierii a suferit vreo diminuare a valorii, iar instanța de judecată, prin soluția care o va pronunța, își va putea însuși sau nu acest punct de vedere al experților.

Ceilalți intimați deși legal citați nu ți-au delegat un reprezentant în instanță și nici nu au depus la dosar întâmpinare.

La termenul de judecată din 20 iunie 2014 reclamanta prin apărător a depus precizări la acțiune prin care a arătat că își micșorează pretențiile primului capăt de cerere privind despăgubirile solicitate la suma de 3178 Euro și că renunță la judecata celui de-al doilea capăt de cerere privind obligarea expropriatorului la plata unei despăgubiri privind prejudiciul rezultat din imposibilitatea utilizării conform cu destinația agricolă a parcelelor afectate de zona de protecție a șoselei de centură și a prejudiciului rezultat din diminuarea valorii terenului rămas în urma exproprierii.

Examinând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:

Prin hotărârea nr. 265/30.05.2012 a Comisiei de verificare a drepturilor de proprietate și acordare a despăgubirilor Șcheia, jud. Suceava, s-a dispus plata sumei de 521 lei în favoarea reclamantei D. L. cu titlu de despăgubiri pentru imobilul expropriat situat în ., constând în suprafața de 422 mp teren, identică cu parcela nr._ a . don dezmembrarea parcelei nr._ din CF_ Șcheia.

Imobilul a fost expropriat conform Hotărârii de Guvern nr. 614/2011 (poziția nr. 343 din anexa la hotărâre) privind declanșarea procedurii de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul „Varianta de ocolire a Mun. Suceava”.

Potrivit art. 22 alin. 1 din Legea nr. 255/2010, cu modificările și completările ulterioare, expropriatul poate contesta hotărârea de expropriere sub aspectul cuantumului despăgubirilor acordate, iar potrivit art. 22 alin. 3 din lege, acțiunea se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21– art. 27 din Legea nr. 33/1994, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.

Art. 26 alin. 1 și 2 din Legea nr. 33/1994 (legea-cadru generală în materie de expropriere) la care Legea specială nr. 255/2010 face trimitere, deci aplicabil în cauză, stabilește criteriile pentru determinarea cuantumului despăgubirii, stipulând că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane interpuse și că la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța de judecată, trebuie să țină seama de prețul la care se vând în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile aduse de aceștia.

Art. 27 din Legea nr. 33/1994, la care de asemenea Legea specială nr. 255/2010 face trimitere, stabilește că pentru fixarea despăgubirii, instanța compară rezultatul expertizei cu ofertele și cu pretențiile formulate de părți, despăgubirea acordată neputând fi mai mică decât cea oferită de către expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de expropriat.

Prin Decizia nr. 9760/02.XII.2009 a Înaltei Curți de Casație și Justiție s-a stabilit că „sintagma prețul cu care se vând în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială prevăzută de art. 26 alin. 1 și 2 din Legea nr. 33/1994, definește prețul de piață, anume prețul cel mai probabil la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piață concurențială, atunci când sunt întrunite toate condițiile unei vânzări oneste și în care cumpărătorul și vânzătorul acționează prudent, în cunoștință de cauză, în interesul propriu, presupunând că niciunul dintre aceștia nu este supus unei constrângeri exagerate”.

În speță, expropriatorul a oferit pentru terenul expropriat suma de 521 lei, reclamanta a pretins inițial suma de 8440 Euro (20 Euro/mp), ulterior și-a micșorat pretențiile la suma de 3178 Euro, prin raportul de expertiză efectuat în cauză de către Comisia de experți formată din experții C. D., M. M. și M. A., s-a propus într-o primă variantă suma de 211 Euro (0,50 Euro/mp), prin raportare la expertiza actualizată a Camerei Notarilor Publici Suceava, iar într-o altă variantă suma de 3178 Euro (7,53 Euro/mp), prin raportare la valoarea de piață după Standardele Internaționale de Evaluare (f. 119-140 dosar).

Expropriatorul a contestat raportul de expertiză solicitând înlăturarea acestuia și menținerea ofertei de despăgubiri inițială, invocând faptul că experții nu s-au raportat la tranzacții concrete cu imobile similare, luând ca element de referință în stabilirea valorii de piață doar ofertele de vânzare și, în plus, nu a ținut seama de caracteristicile terenului expropriat și de elementele care îl diferențiază de comparabila de referință, omițând aplicarea tuturor corecțiilor necesare sau individualizând greșit noii coeficienți de corecție (f. 148-149 dosar).

Într-adevăr, pentru determinarea prețului de piață, experții nu au avut în vedere tranzacții concrete, raportându-se la oferte de tranzacționare pentru terenuri comparabile, însă, cu referire la acest aspect și-au argumentat alegerea arătând că potrivit Standardelor Internaționale de Evaluare 2011, IVS – C. general, „Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere”.

Standardele definesc termenii și principiile estimării valorii arătând că: „Valoarea nu este un fapt ci o opinie asupra celui mai probabil preț care ar fi plătit pentru un activ (proprietate) în cazul unui schimb fie asupra beneficiilor economice rezultate din deținerea unui activ (proprietate).

În speță, proprietarul terenului este obligat să vândă, cumpărătorul fiind la rândul său obligat să cumpere, amândoi fiind condiționați de Hotărârea Guvernului de a construi șoseaua ocolitoare a mun. Suceava și racordarea acesteia la rețeaua de drumuri existente”, pe respectivele terenuri.

În acest caz, nu se respectă, definiția valorii de piață „fiecare parte acționează în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângeri”, ceea ce conduce în conceptul expropriatorului, la schimbarea tipului de valoare estimată – valoarea de piață, estimând o valoare specială de investiție, contrar principiului conceptului de valoare de piață (f. 130 dosar).

Referitor la același aspect, determinarea valorii de piață a terenului expropriat, în suplimentul la raportul de expertiză (f. 248-257 dosar) experții au arătat că în perioada întocmirii raportului, având în vedere gradul scăzut de activitate al pieței, a surselor de informare aflate la dispoziția experților, posibile și credibile – bănci, agenții imobiliare, primărie, intermedia, cabinete notariale, localnicii nu au oferit informații despre tranzacții încheiate, aceste aspecte confirmând caracterizarea de piață imobiliară inactivă față de perioada 2008-2010, de unde raritatea informațiilor despre tranzacții încheiate pentru zonele de interes din raport, la data întocmirii raportului.

În lipsa unei piețe de tranzacționare imobiliară transparente și regulate, analiza de piață a fost făcută pe baza ofertelor de tranzacționare, efectuându-se corecțiile necesare.

Informațiile despre preț din oferte de pe o piață inactivă sunt o dovadă a valorii de piață” deoarece, chiar pe piețele în declin/puțin active există vânzători responsabili, care nu acționează sub constrângerea de a vinde și nu a ține cont de dovada prețurilor realizate de astfel de vânzători, ar însemna ignorarea realității pieței.

Mai arată experții că potrivit GME 1 (ghidul de practică în evaluarea terenului), anexă a IVS – Standardele Internaționale de Evaluare se precizează că atunci „când nu există tranzacții efective suficiente cu terenurile libere comparabile de aceeași arie de piață sau când datele obținute din tranzacții efectuate nu sunt credibile și/sau nu pot fi verificate, pentru evaluare se pot folosi și prețurile cerute prin ofertele de vânzare sau prețurile oferite prin cererile de comparare a terenurilor comparabile”.

Mai arată experții că, în ceea ce privește credibilitatea informațiilor privind valoarea de tranzacționare din contractele încheiate ridică mari semne de întrebare în condițiile în care, pentru terenuri învecinate, tranzacționate în aceeași perioadă, prețurile de vânzare menționate în contractele încheiate în perioada 2008-2010 prezintă diferențe nejustificat de mari și că valorile obținute nu pot fi utilizate ca și valori de piață deoarece nu se supun definiției cadru pentru valoarea de piață (f. 250-252 dosar).

Prin urmare, instanța urmează să-și însușească concluziile raportului de expertiză, care sunt unanime și au o bază legală de reglementare (SIE 2011).

Cât privește comparația efectivă cu terenul din ofertă, expropriatorul s-a arătat nemulțumit de coeficienții de corecție aplicați/omiși, față de deosebirile existente între terenul expropriat și comparabila aleasă (f. 148-149 dosar), arătând următoarele:

- în privința criteriului referitor la localizarea terenului în discuție coeficientul negativ de corecție reținut în raport (– 5%) este prea mic în contextul în care terenul expropriat estre amplasat într-o zonă exclusiv agricolă, fără potențial construibil, în timp ce comparabila de referință este amplasată în intravilanul comunei Șcheia, în apropierea fostului aeroport, respectiv într-o zonă în plină dezvoltare, pentru care cererea de piață imobiliară este mult mai mare în comparație cu zona de amplasare a terenului expropriat;

- pentru criteriul utilităților se impunea de asemenea aplicarea unui coeficient de corecție negativ mai mare deoarece comparabila de referință are în imediata apropiere rețele de energie electrică și apă, în timp ce terenul expropriat se află la o distanță de peste 700 ml față de utilități, ceea ce înseamnă că pentru racordarea parcelei în discuție la utilități sunt necesare cheltuieli suplimentare reprezentând costurile de racordare, cheltuieli care diminuează valoarea de piață a suprafeței în discuție cu un coeficient mai mare decât cel reținut de experți;

- și pentru criteriul privind calitatea terenului trebuia aplicat un coeficient de corecție negativ motivat de faptul că terenul expropriat este pretabil exclusiv pentru agricultură în contextul în care nici la data exproprierii, nici la data întocmirii raportului nu exista vreun PUZ care să permită edificarea vreunei construcții, ori comparabila de referință, situată în intravilan, are atât potențial agricol cât și potențial construibil fiind, prin urmare de calitate superioară.

Răspunzând acestor obiecțiuni, prin suplimentul la raportul de expertiză (f. 248-252 dosar), experții au arătat următoarele:

- în privința criteriului referitor la localizarea terenului aprecierea corecției a fost credibil estimată având în vedere amplasamentul terenului expropriat și practica rezolvării în termenii referențialelor în vigoare pentru un Plan Urbanistic Zonal.

- pentru criteriul utilităților se arată că abordarea corectă a investițiilor (din punct de vedere a optimizării costurilor și gestionării responsabile a resurselor pe parcursul duratei de viață a investiției) coroborată cu insuficiența rețelelor publice și imposibilitatea asigurării mentenanței lor, conduce la concluzia rezolvării individuale a utilităților, soluție care este majoritară la nivel de seamă de tranzacțiile concrete efectuate cu astfel de terenuri, așa cum impun disp.art.26 al.2 din legea nr.33/1994, care se referă la „ prețul n cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel”.

În consecință, instanța își însușește raportul de expertiză prin care s-a stabilit o valoare de piață de 7,53 Euro/mp, valoare rezonabilă având în vedere caracteristicile concrete ale terenului situat la o distanță relativ mică de mun. Suceava, la 545 mp sud de drum modernizat – DN 17 (E85), existând o bună probabilitate ca autoritățile locale să elaboreze/actualizeze PUG care va optimiza „utilizarea terenurilor adiacente „Varianta de ocolire a mun. Suceava”, prin reconversia în terenul pentru construcții” pentru construirea de proprietăți imobiliare comerciale generatoare de venituri specifice asigurării serviciilor pe o șosea de centură (f. 125, 126 dosar).

În ceea ce privește data evaluării, în mod corect a fost avută în vedere data întocmirii raportului de expertiză (8 ianuarie 2014), față de prevederile exprese în acest sens ale art. 26 al. 2 din Legea nr. 33/1994.

Cererea expropriatorului de a fi menținută despăgubirea acordată inițial, nu poate fi primită deoarece suma acordată cu acest titlu de 521 lei a fost stabilită prin raportul de evaluare întocmit de către p.f.a. C. C., în procedura prealabilă a exproprierii efective, conform art. 11 al. 7, 8 din Legea nr. 255/2010 și art. 8 din Normele de aplicare a legii, evaluatorul raportându-se la expertizele întocmite și actualizate ale Camerei Notarilor Publici, care sunt doar orientative.

Deosebit, autorul raportului a arătat că suma stabilită nu constituie valoare de piață a terenului, ori în cauză interesează valoarea de piață.

Pentru considerentele de fapt și de drept expuse, instanța va admite acțiunea astfel cum a fost restrânsă, va modifica în parte Hotărârea nr. 245 din 30.05.2012 a Comisiei de Verificare a Dreptului de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor Șcheia și ca obliga N.A.D.R din România SA - Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași să plătească reclamantei D. L. suma de 3178 Euro echivalent în lei, la cursul oficial al BNR din ziua plății efective cu titlu de despăgubiri pentru imobilul expropriat constând în suprafața de 422 mp teren, identică cu parcela nr._ a . din dezmembrarea parcelei nr._ din C.F nr._ Șcheia.

În baza art. 406 al. 1 din noul Cod de procedură civilă instanța va lua act că reclamanta a renunțat la judecata capătului de cerere privind obligarea expropriatorului la plata unei despăgubiri privind prejudiciul rezultat din imposibilitatea utilizării conform cu destinația agricolă a parcelelor afectate de zona de protecție a șoselei de centură și a prejudiciului rezultat din diminuarea valorii terenului rămas în urma exproprierii.

Cu referire la cheltuielile de judecată se constată că reclamanta a avansat cu acest titlu suma totală de 3686 lei din care suma de 2386 lei reprezentând onorariul experților C. D. și M. M. C. și suma de 1000 lei onorariu avocațial conform chitanțelor depuse la f. 84, 86, 105, 115, 117 dosar.

Având în vedere că reclamanta a renunțat la judecata celui de-al doilea capăt de cerere, instanța în baza art. 483 al. 1 din noul Cod de procedură civilă, va admite în parte cererea privind plata cheltuielilor de judecată și va obliga expropriatorul, în calitate de parte căzută în pretenții, să plătească reclamantei suma de 3000 lei cheltuieli de judecată, apreciind că diferența până la suma de 3686 lei reprezentă cheltuielile ocazionate de judecata capătului de cerere la care s-a renunțat.

Pentru aceste motive,

În numele Legii,

HOTĂRĂȘTE

Admite acțiunea civilă având ca obiect „ Expropriere”, formulată de reclamanta D. L., domiciliată în ., județul Suceava, și cu domiciliul procedural ales la Cabinet de Avocat „C. D.” cu sediul în ., ., județul Suceava, în contradictoriu cu pârâții S. R. reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin C.N.A.D.R din Români SA-Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași cu sediul în ..19, Iași, . și . verificare a drepturilor de proprietate și acordare a despăgubirilor Șcheia, astfel cum a fost restrânsă.

Modifică în parte Hotărârea nr.245 din 30.05.2012 a Comisiei de Verificare a Dreptului de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor Șcheia.

Obligă pârâtul S. R. reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin C.N.A.D.R din România SA - Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași să plătească reclamantei D. L. suma de 3178 Euro echivalent în lei, la cursul oficial al BNR din ziua plății efective cu titlu de despăgubiri pentru imobilul expropriat constând în suprafața de 422 mp teren, identică cu parcela nr._ a . din dezmembrarea parcelei nr._ din C.F nr._ Șcheia.

Ia act că reclamanta a renunțat la judecata cererii privind obligarea expropriatorului la plata unei despăgubiri privind prejudiciul rezultat din imposibilitatea utilizării conform cu destinația agricolă a parcelelor afectate de zona de protecție a șoselei de centură și a prejudiciului rezultat din diminuarea valorii terenului rămas în urma exproprierii.

Admite în parte cererea privind plata cheltuielilor de judecată.

Obligă pârâtul S. R. reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin C.N.A.D.R din România SA - Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași să plătească reclamantei D. L. suma de 3000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând onorariu experți și onorariu avocat.

Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare.

Pronunțată în ședința publică din data de 27.06._.

Președinte Grefier

I. G. S. A.

Red.IG

Tehnored.SA/7 ex/10.07.2014