Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 4148/2014. Tribunalul SUCEAVA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 4148/2014 pronunțată de Tribunalul SUCEAVA la data de 21-01-2014 în dosarul nr. 10212/314/2012
Dosar nr._ -pretenții-
ROMÂNIA
TRIBUNALUL S.
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIA NR. 31
Ședința publică din data de 21 ianuarie 2014
Președinte S. A.
Judecător C. L.
Grefier R. M.
Pe rol, judecarea apelului formulat de reclamanta M. S. prin primar, împotriva sentinței civile nr. 4148 din 5 iulie 2013 pronunțată de Judecătoria S. în dosarul nr._, pârâți intimați fiind S. D. S. și S. V. F..
La apelul nominal făcut în ședința publică a răspuns pârâtul intimat S. D. S. asistat de avocat N. L., lipsă fiind celelalte părți.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:
Instanța constată că prin serviciul registratură pârâtul intimat S. D. S. a depus întâmpinare la dosar.
Totodată, instanța pune în discuție calificarea căii de atac.
Avocat N. L. depune la dosar împuternicire avocațială pentru pârâtul intimat S. D. S., și consideră calea de atac ca fiind apel.
Instanța califică calea de atac promovată în prezenta cauză ca fiind apel, având în vedere natura juridică a obiectului litigiului, că valoarea pretențiilor este mai mare de_ lei, date fiind dispozițiile art. 282 al. 1 Cod pr. civilă, cauza neîncadrându-se printre cazurile de excepție enumerate de art. 2821 al.1 Cod pr. civilă, completul fiind legal constituit.
Avocat N. L. depune la dosar o . înscrisuri și solicită admiterea probei cu înscrisuri.
Instanța în baza disp.art.169 Cod procedură civilă admite proba cu înscrisurile depuse de apărătorul pârâtului intimat.
Întrebat fiind, apărătorul pârâtului intimat arată că nu mai are alte cereri de formulat în cauză, excepții de invocat și probe de solicitat.
Având în vedere că în cauză nu mai sunt invocate alte excepții, formulate alte cereri și probe de administrat, instanța declară cercetarea judecătorească încheiată și acordă cuvântul la dezbateri pe fondul cauzei.
Apărătorul pârâtului intimat a solicitat respingerea apelului ca nefondat, conform celor arătate în întâmpinarea depusă la dosar, cu cheltuieli de judecată.
Declarând dezbaterile închise, după deliberare,
TRIBUNALUL
Asupra apelului de față, constată:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei S. la data de 07.12.2012 sub nr._, M. S., reprezentat prin I. L. în calitate de primar, în contradictoriu cu pârâții S. D. S. și S. V. F., a solicitat instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să oblige pârâta la plata sumei de 104.496 lei cu titlu de diferență de preț și la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, care să cuprindă prețul final al apartamentului .
În motivare, reclamantul a arătat că actul de vânzare-cumpărare preliminar nr.259/1995 a fost încheiat între RAUJCL S. și pârâți, iar prin acesta RAUJCL se obliga să vândă și pârâții să cumpere un apartament ce urma să fie edificat, în condițiile prevăzute în convenție.
A mai arătat că în fapt și în drept nu este vorba de încheierea unui act translativ de proprietate, ci de un act preliminar intervenit între părți, cum o arată chiar și denumirea înscrisului, fiind mai degrabă un antecontract, o promisiune de vânzare-cumpărare.
Reclamantul a mai arătat că după ce RAUJCL S. a trecut prin mai multe forme de organizare, în anul 1998 prin Hotărârea Consiliului Local nr.64/1998 municipalitatea a preluat activitatea de administrare a fondului locativ de stat.
Ca urmare a needificării apartamentelor contractate între anii 1992-1994, a intervenit un litigiu între Asociația nr.20,21,22 (formată din persoanele care au avut încheiate contracte preliminare pentru blocurile 20,21,22) și M. S. ca administrator al fondului locativ, iar prin Decizia nr.1620/2005, Curtea de Apel S. a stabilit un termen pentru finalizare și predare a apartamentelor către beneficiari de 10 luni de la data pronunțării – 19.10.2005.
A mai arătat că pentru a duce la îndeplinire dispozitivul hotărârii judecătorești și pentru realizarea ansamblului de blocuri (20,21,22) cu 77 apartamente din care 43 contractate și a cărei execuție a fost abandonată peste 15 ani, au fost parcurse trei faze distincte și anume o expertizare tehnică a stadiului fizic existent, o etapă de proiectare și o alta de execuție.
Prin Hotărârea Consiliului Local nr.284/2010 s-a aprobat vânzarea a 20 apartamente din blocul de locuințe nr.20 din Ansamblul de locuințe Obcini 1 B și de asemenea, prin respectivul act administrativ de autoritate s-a aprobat raportul de consultanță imobiliară și evaluare a blocului de locuințe nr.20, fiind aprobate și diferențele de preț ce urmau a fi achitate de către contractanți.
Reclamantul a mai arătat că după stabilirea diferenței de achitat a înștiințat și somat pârâtul asupra diferenței de achitat și i-a invitat la sediul Primăriei municipiului S. pentru a plăti această diferență și pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, dar pârâții nu s-au prezentat.
În drept, și-a întemeiat cererea pe dispozițiile art.112 Cod procedură civilă, art.1073 Cod civil.
Legal citat, pârâtul a formulat întâmpinare prin care a invocat excepția prescripției dreptului material la acțiune arătând în esență, că dreptul vânzătorului de a stabili și pretinde de la cumpărător eventuale diferențe de preț, este unul de creanță, termenul de prescripție de 3 ani începând să curgă de la data de 19 august 2006 ( când a expirat termenul stabilit prin decizia nr. 1620/2005 a Curții de Apel S.) și împlinindu-se la data de 19 august 2009, anterior promovării acțiunii de față, fără ca în acest interval să fi intervenit vreo cauză de întrerupere sau suspendare a prescripției extinctive.
Pe fondul cauzei a solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată afirmând că între părți a intervenit un contract de execuție lucrări, un contract de antrepriză, cu un preț forfetar, achitat integral de cumpărător, așa cum rezultă din Decizia nr.1620/2005, pronunțată de Curtea de Apel S. care se impune cu putere de lucru judecat. Ca atare, reclamantul nu este îndreptățit a pretinde beneficiarului un preț mai mare decât cel convenit în lipsa acordului de voință al părților manifestat prin încheierea unui act adițional.
În plus, a arătat pârâtul, că prețul pretins de reclamant a fost stabilit unilateral, în baza unui raport de expertiză extrajudiciară, prin actualizarea preturilor, iar nu conform prevederilor contractuale în temeiul unor devize de lucrări.
Nu în ultimul rând, pârâtul a arătat că prin convenția autentificată sub nr. 961 din 8 aprilie 2013 a convenit cu secund pârâta, în cadrul unui partaj al bunurilor dobândite în timpul căsătoriei, ca toate drepturile și obligațiile ce decurg din contractul de vânzare cumpărare nr. 259/1995 să îi revină.
M. S. a formulat răspuns la întâmpinare prin care a arătat, referitor la contractul de vânzare-cumpărare preliminar nr. 259/1995 încheiat cu RAJUCL, că este un antecontract din cuprinsul căruia rezultă în mod evident că are ca obiect executarea unei lucrări, iar din prevederile clauzelor contractuale rezultă în mod evident că RAUJCL s-a obligat să execute lucrările de construire a unui apartament situat în blocul nr.20 din Ansamblul Obcine.
A arătat că din Decizia nr.1620/2005 a Curții de Apel S. rezultă că în fapt e vorba de un contract de executare lucrări atâta timp cât prin dispozitivul respectivei hotărâri obligă municipalitatea să finalizeze apartamentele. După pronunțarea deciziei municipalitatea a demarat mai multe proceduri prin care a întocmit o expertiză tehnică pentru structura existentă a blocului nr.20, un studiu de fezabilitate, o etapă de proiectare a lucrării ce urma a fi efectuată și nu în ultimul rând execuția acesteia.
A menționat că prin Hotărârea Consiliului local nr. 284/2010 a fost aprobat raportul de expertiză tehnică și evaluare prin care s-a stabilit valoarea actuală pentru fiecare locuință, cât și diferențele de achitat, după care au invitat și ulterior somat contractanții să se prezinte pentru achitarea diferenței.
La termenul de judecată din data de 28 iunie 2012, reclamantul a renunțat la judecată în contradictoriu cu pârâta S. V. F..
Prin sentința civilă nr. 4148 din 5 iulie 2013 pronunțată de Judecătoria S. s-a respins excepția prescripției dreptului material la acțiune invocată de pârât, ca neîntemeiată, s-a respins ca neîntemeiată cererea, reclamantul fiind obligat să plătească pârâtului suma de 800 lei cu titlu de cheltuieli de judecată,
Pentru a hotărî astfel instanța a reținut următoarele;
Între RAUJCL S., în calitate de vânzător și pârâtul S. D. S. în calitate de cumpărător s-a încheiat, contractul de vânzare-cumpărare preliminar nr. 259/1995 având ca obiect o locuință situată în mun. S., . nr.20, etaj 1, ..1, jud. S.. (f.7)
Potrivit clauzelor contractuale prețul estimativ al vânzării a fost de 23.375.000 lei (rol) iar unitatea contractanta se obliga sa predea beneficiarului la data de 31.12.1997 locuința contractată, condiționat de încadrarea execuției în graficele de eșalonare conform OG 19/1994 și de asigurarea fondurilor de către toți contractanții apartamentelor din . precizat că prin convenția autentificată sub nr. 961 din 8 aprilie 2013 pârâtul S. D. S. a convenit cu numita S. V. F., în cadrul unui partaj al bunurilor dobândite în timpul căsătoriei, ca toate drepturile și obligațiile ce decurg din contractul de vânzare cumpărare nr. 259/1995 să îi revină.
Prin prezenta acțiune s-a solicitat instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să oblige pârâta la plata sumei de 104.496 lei (cu TVA) cu titlu de diferență de preț și la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, care să cuprindă prețul final al apartamentului.
Examinând excepția prescripției dreptului material la acțiune invocată de către pârât, instanța a considerat că nu este întemeiată pentru următoarele considerente:
Potrivit dispozițiilor art. 1 din Decretul nr. 157/1968, dreptul la acțiune, având un obiect patrimonial, se stinge, prin prescripție, dacă nu a fost exercitat în termenul stabilit de lege.
Conform dispozițiilor art. 7 alin. 1 din Decretul nr. 157/1968 privitor la prescripția extinctivă prescripția începe să curgă de la data când se naște dreptul la acțiune sau dreptul de a cere executarea silită., iar potrivit art. 3 din același act normativ termenul prescripției este de trei ani.
Potrivit clauzelor contractului de vânzare-cumpărare preliminar cu nr. 259/1995, prețul este estimativ și se modifică în funcție de modificările prețului la materiale, tarife de transport, indexărilor de salarii și alți coeficienți de actualizare a devizelor. Eventualele diferențe valorice la data recepției preliminare vor fi reglementate pe bază de act adițional.
În speță, nu a existat o recepție preliminară, reclamantul fiind obligat prin Decizia nr. 1620/19.10.2005 pronunțată de Curtea de Apel S. în ds. nr. 2658/2005 să finalizeze și să predea apartamentele către contractanți (printre care și pârâtul) în termen de 10 luni de la data pronunțării deciziei sub sancțiunea daunelor cominatorii. Acest lucru nu s-a întâmplat lucrările fiind terminate în anul 2009 și finalizate în anul 2010.
Așadar, momentul de la care începe să curgă termenul de prescripție - în raport și de prevederile contractuale sus-enunțate- este data la care reclamantul a cunoscut diferența de preț solicitată prin prezenta acțiune, care nu putea fi mai devreme de 21.05.2010, data procesului verbal de recepție finală a imobilului.
Din acest punct de vedere instanța nu a putut reține apărarea pârâtului în sensul că data de la care începe să curgă termenul de prescripție este cel al terminării efective a lucrărilor (independent de procesul verbal de recepție finală) sau al Hotărârii Consiliului Local de aprobare a diferențelor de achitat de către contractanți ori a expirării termenului stabilit de Curtea de Apel S. în Decizia nr. 1620/19.10.2005 .
Pe cale de consecință, în raport de data procesului verbal de recepție finală a imobilului 21.05.2010, instanța a constatat că cererea promovată la data de 7.12.2012 a fost introdusă în cadrul termenului de prescripție.
Pe fondul cauzei, potrivit art. 969 C.civ. convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante, iar potrivit art. 1073 C.civ creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației, iar în cazul contrar are dreptul la dezdăunare.
Reclamantul a susținut, referitor la contractul de vânzare-cumpărare preliminar nr. 259/1995, că este un antecontract din cuprinsul căruia rezultă în mod evident că are ca obiect executarea unei lucrări, iar în fapt și în drept nu este vorba de încheierea unui act translativ de proprietate. În schimb, pârâtul a afirmat că, în speță, contractul este unul de antrepriză.
Față de apărările formulate de părți, instanța a considerat că se impune, în primul rând, determinarea naturii juridice a convenției intervenite între acestea.
Contractul de vânzare-cumpărare a fost definit drept contractul (sinalagmatic, oneros, comutativ, consensual, translativ de proprietate) prin care una dintre părți -vânzătorul- strămută proprietatea unui bun al său asupra celeilalte părți –cumpărătorul- care se obligă în schimb a plăti vânzătorului prețul bunului vândut (art. 1294 C.civ.)
În doctrină s-a statuat că promisiunea bilaterală (sinalagmatică) de vânzare-cumpărare este acel contract prin care una din părți (promitent) se obligă că va vinde, iar cealaltă parte (beneficiar) se obligă că va cumpăra un anumit bun la un preț determinat, contract care va fi perfectat în viitor. Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este un antecontract, ambele părți putând cere încheierea convenției de vânzare. Ea nu are caracter translativ de proprietate, ci dă naștere numai obligației de a se transmite proprietatea bunului în viitor. Pentru încheierea valabilă a acestui contract nu se cer formalități speciale, fiind suficient simplul acord de voință al părților, chiar dacă pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare legea prevede o anumită formă.
Contractul de antrepriză este convenția prin care o parte numită antreprenor se obligă să execute pe riscul său și în mod independent o anumită lucrare pentru cealaltă parte, numită client în schimbul unui pret. (art. 1413 C.civ.)
Așadar, în raport de cele expuse mai sus, instanța a constatat că între părți a intervenit un veritabil contract de vânzare-cumpărare, iar nu doar un antecontract sau un contract de antrepriză.
Astfel, potrivit prevederilor convenției, RAUJCL S. ”vinde” iar pârâtul S. D. S. ”cumpără” o locuință în suprafață de 70,95 mp.cu prețul de 23.375.000 lei (rol).
Fără a fi ținută de limbajul utilizat de părți pentru a defini raportul juridic intervenit între ele, instanța a apreciat că intenția acestora a fost, fără urmă de îndoială, de a înstrăina și, respectiv, de a dobândi proprietatea asupra imobilului individualizat în contract. Părțile au stabilit atât obiectul contractului- prețul și bunul - cât și obligațiile corelative ce le incumbă - de a preda bunul și respectiv de a plăti prețul.
Mai mult, așa cum reiese chiar din cuprinsul contractului, pârâtul S. D. S. a achitat, integral, la data încheierii convenției, prețul stabilit (chitanța nr._/12.04.1995 pentru suma de 1.339.235 lei, chitanța nr.8108/12.04.1995 a pentru suma de 28.208 lei comision).
Potrivit art. 3 din contract cumpărătorul se obligă a accepta valoarea finală stabilită prin act adițional, achitarea diferențelor valorice făcându-se în conformitate cu prevederile OG 19 /1994 sau pe parcursul execuției obiectivului pe bază de cote indivize a situației de lucrări lunare întocmite de constructor. Existența clauzelor sus menționate nu este de natură a conduce la o altă concluzie. Aceste clauze evidențiază, cel mult, natura specială a contractului intervenit respectiv cea de vânzare-cumpărare a unui bun viitor. Prețul bunului a fost convenit de părți și consemnat în contract (23.375.000 lei), cocontractanții admițând că la predarea acestuia, în viitor, pot apărea eventuale diferențe. Aceasta nu înseamnă că, în speță, nu se poate vorbi de preț forfetar sau de deviz și, pe cale de consecință, de un contract de antrepriză.
Prețul, ca element esențial al contractului de vânzare-cumpărare, poate fi unul determinat sau determinabil. Or, este evident, față de clauzele contractuale, că părțile au convenit asupra unui pret determinabil indicând un cuantum fix care va putea, eventual, fi completat cu o diferență, indicând și criteriile în funcție de care se va individualiza, în viitor, aceasta.
S-a mai motivat că, opinia instanței referitor la natura juridică a convenției intervenite între părți este întărită și de mențiunile Deciziei nr.1620/2005 a Curții de Apel S. prin care s-a admis acțiunea promovată de Asociația nr. 20,21,22 (formată din persoanele care au avut încheiate contracte preliminare pentru blocurile 20,21,22) și s-a obligat M. S. să predea apartamentele către beneficiari stabilindu-se un termen pentru finalizarea lucrărilor de 10 luni de la data pronunțării – 19.10.2005. (f.9)
În considerentele hotărârii amintite, s-a reținut (cu putere de lucru judecat) că prețul locuinței a fost achitat integral de cumpărători (printre care și pârâtul S. D. S.) iar M. S. nu a făcut dovada stabilirii unor diferențe de preț prin acte adiționale, în sarcina membrilor asociației.
Or, în măsura în care se considera că între părți a intervenit doar o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, instanța nu ar fi obligat M. la predarea apartamentelor, căci vânzătorul nu a vândut, iar cumpărătorul nu a cumpărat, neexistând în sarcina părților obligațiile corelative specifice contractului de vânzare-cumpărare (plata prețului și predarea bunului). Așa cum s-a evidențiat mai sus, din antecontract se naște doar o obligație de a face care incumbă cocontractanților și anume de a perfecta, pe viitor, convenția translativă de proprietate.
Dacă promitentul-vânzător nu-și respectă obligația stabilită, beneficiarul-cumpărător nu poate cere predarea bunului, întrucât nu a devenit proprietar. Nerespectarea din culpă a obligației de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare dă dreptul celeilalte părți de a solicita rezoluțiunea promisiunii de vânzare-cumpărare (art. 1020 din Codul civil) și, eventual, despăgubiri pentru prejudiciul cauzat (daune-interese) în baza art. 1075 din același cod. Nu poate fi exclusă nici posibilitatea ca, dacă lucrul se mai găsește în patrimoniul vânzătorului și nu există alte impedimente legale, instanța sesizată să oblige promitentul, sub sancțiunea de daune cominatorii, la încheierea contractului și să pronunțe, în baza art. 1073-1077 din Codul civil, o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, această hotărâre urmând să aibă caracter constitutiv de drepturi la data rămânerii definitive și irevocabile.
Așadar, și din prisma legislației incidente, s-a apreciat că actul perfectat apare ca fiind tot un contract veritabil de vânzare-cumpărare.
În ceea ce privește pretențiile reclamantului de obligare a pârâtului la plata sumei de 104.496 (cu TVA) cu titlu de diferență de preț și la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, care să cuprindă prețul final al apartamentului, instanța a considerat că sunt neîntemeiate pentru următoarele considerente.
Prin Hotărârea Consiliului Local nr. 284/2010 s-a aprobat vânzarea a 12 apartamente din blocul de locuințe nr.20 din Ansamblul de locuințe Obcini 1 B și de asemenea, s-a aprobat raportul de consultanță imobiliară și evaluare a blocului de locuințe nr.20, ce cuprindea și diferențele de preț ce urmau a fi achitate de către contractanți. (f.14) Potrivit acestuia din urmă (f. 54-181), pârâtul S. D. S. achitase, la nivelul anului 1995, circa 5,85% din preț (actualizat la 969 lei), urmând a plăti încă circa 74%, respectiv suma de 104.496 lei.
De precizat că suma reprezentând diferența de preț solicitată de reclamant a fost contestată de pârâți prin întâmpinare.
În acest sens, instanța a apreciat că diferența de preț a fost determinată, în mod unilateral, de către reclamant, printr-un calcul efectuat la solicitarea acestuia, raportul de evaluare depus la dosar de către reclamant având valoarea probatorie a unui înscris și nu a unui raport de expertiză. În plus, reclamantul nu a demonstrat conform art.1169 C.civ., că ”diferențele valorice”, au fost determinate conform prevederilor contractuale, astfel cum au fost acestea evidențiate mai sus.
Art. 1294 C.civ statuează că vânzarea este o convenție prin care două părți se obligă între sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru și aceasta a plăti celei dintâi prețul lui, iar art. 1313, C.civ. prevede că vânzătorul are două obligații principale, a preda lucrul și a răspunde de dânsul.
Așadar, în virtutea contractului de vânzare-cumpărare intervenit, cumpărătorul este obligat să achite prețul, iar vânzătorul este obligat să predea bunul vândut.
În cazul în care această obligație nu este îndeplinită cumpărătorul poate fie să invoce excepția de neexecutare a contractului, fie să ceară rezoluțiunea cu daune interese, fie să ceară executarea în natură a obligației (sau daune interese în măsură în care aceasta nu mai este posibilă).
În speță, obligația de predare a devenit scadentă la data de 31.12.1997, iar cumpărătorul a optat pentru obținerea executării în natură a obligației ce îi revenea vânzătorului ceea ce s-a și întâmplat prin Decizia nr.1620/2005 a Curții de Apel S. în cadrul căreia s-a stipulat un nou termen de predare - 19.10.2005.
În ceea ce privește blocul nr. 20 (respectiv apartamentul nr.1 ce face obiectul litigiului) lucrările au fost terminate la data de 21.05.2010, așa cum rezultă din procesul verbal încheiat la terminarea lucrărilor și înregistrat cu nr._/21.05.2010 în baza contractului de execuție lucrări nr._/31.08.2007 încheiat între Mun.S. și S.C. Civica G. S.A. (f.17)
Din înscrisurile de la dosarul cauzei instanța a reținut că reclamantul, deși avea sarcina probei, nu a făcut dovada îndeplinirii, la termen, a obligației de predare a bunului.
Or, vânzătorul nu poate pretinde, modificarea clauzei contractuale referitoare la preț (solicitând, în fapt, achitarea încă cel putin a jumătate din valoarea imobilului) în condițiile în care culpa pentru nerespectarea atât a termenului contractual, cât și a celui judecătoresc de predare a apartamentului îi aparține.
Împrejurarea că, pe parcursul timpului, au intervenit schimbări în ceea ce privește vânzătorul nu este de natură a afecta drepturile și obligațiile cumpărătorului, din moment ce acestuia nu i se poate imputa nimic d.p.d.v. contractual, iar reclamantul M. S. a preluat atât activul, cât și pasivul RAUJCL S. fără rezerve. Instanța a reținut că în anul 1998, după ce RAUJCL S. a trecut prin mai multe forme de organizare, prin Hotărârea Consiliului Local nr.64/1998 municipalitatea a preluat activitatea de administrare a fondului locativ de stat.
Ca atare, sancțiunea pentru neîndeplinirea, la timp, a obligației contractuale de predare a apartamentului constă în suportarea de către vânzător a riscului contractului și anume efectele inflației dezvoltate în perioada 1997-2010 (data de când trebuia predat imobilul și data când s-a realizat efectiv apartamentul) asupra prețului.
De altfel, în cazul neachitării ”diferențelor valorice” la care face referire contractul nu s-ar putea vorbi despre o îmbogățire fără justă cauză a pârâtului (așa cum încearcă să acrediteze reclamantul) deoarece cumpărătorul a fost lipsit, timp de 16 de ani, atât de folosința banilor investiți cât și de folosința imobilului achiziționat. Dimpotrivă, cumpărătorul ar putea pretinde de la vânzător, despăgubiri pentru neîndeplinirea la timp a obligației ce îi revenea.
Cât despre necesitatea întocmirii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, instanța a subliniat că argumentele reclamantului nu pot fi avute în vedere. Contractul de vânzare-cumpărare având ca obiect construcții încheiat în anul 1995 este unul consensual și, ca atare, este perfect valabil, nefiind dată ad validitatem cerința formei autentice. Cu alte cuvinte, vânzarea a fost perfectată de îndată ce părțile s-au învoit asupra bunului și prețului, convenția fiind încheiată prin simplul acord de voință al părților, fără îndeplinirea vreunei formalități.
Nici în ceea ce privește terenul aferent locuinței nu au fost reținute afirmațiile reclamantului dat fiind că terenul a fost concesionat (iar nu vândut), potrivit dispozițiilor contractuale, pe durata existenței construcției.
În concluzie, s-a motivat că reclamantul nu poate pretinde de la pârâți obligarea acestora la plata unei diferențe de preț disproporționate în raport cu prețul stipulat în contractul intervenit între părți, în contextul în care tocmai existența și întinderea acestei diferențe este rezultatul comportamentului contractual necorespunzător al vânzătorului, acest lucru nefiind admisibil în virtutea pricipiului nemo propriam turpitudinem allegans- nimeni nu își poate invoca propria culpă.
În temeiul art. 274 C.proc.civ., instanța a obligat reclamantul la plata către pârât a sumei de 800 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Împotriva sentinței civile a declarat apel reclamanta M. S. prin primar, solicitând admiterea acestuia, schimbarea în totalitate a sentinței criticate, admiterea acțiunii formulate și obligarea pârâtului la plata sumei de 104.496 lei cu titlul de diferență de preț și la încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică.
În motivarea apelului său (fil.3-5), reclamanta a arătat că în fapt, prin cererea formulată a solicitat obligarea pârâtului la plata sumei de 104.496 lei cu titlul de preț și obligarea acesteia la încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică care să cuprindă prețul final al apartamentului. În drept au invocat prevederile art. 1073 din Codul Civil potrivit cărora creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației.
Instanța de fond a interpretat greșit natura juridică a contractului intervenit între RA UJCL S. și pârât.
Interpretarea contractelor presupune determinarea și calificarea conținutului acesteia, a clauzelor sale, în scopul stabilirii drepturilor și obligațiilor părților. Dacă voința părților este clar exprimată, nu se pune problema interpretării, care este necesară doar în situația în care există discrepanță între voința reală și voința declarată a parților, când clauzele sunt echivoce, confuze sau contradictorii ori când contractul este incomplet.
Interpretarea clauzelor trebuie să aibă în vedere voința reală a părților semnatare ale contractului, în acord cu dispozițiile art. 977 Cod civil.
În prezenta cauză instanța care a soluționat fondul a ținut să ofere o interpretare a clauzelor contractuale apreciind că în speță ar fi vorba despre un contract de vânzare cumpărare de bunuri viitoare. Abordarea acesta o consideră a fi greșită, părțile înțelegând să încheie un contract de vânzare/cumpărare preliminar.
Așa cum a arătat contractul de vânzare cumpărare preliminar nr. 259/1995 încheiat între RAJUCL S. și pârât este un antecontract din cuprinsul căruia rezultă în mod evident că are ca obiect executarea unei lucrări. În fapt și în drept nu este vorba de încheierea unui act translativ de proprietate, ci de un act preliminar intervenit între părți, cum o arată chiar și denumirea înscrisului, fiind un veritabil antecontract.
Antecontractul de vânzare-cumpărare duce numai la nașterea unui drept de creanță și a unei obligații corelative pentru ambele părți ale antecontractului, dar dreptul de proprietate asupra lucrului rămâne netransmis.
Antecontractul de vânzare cumpărare este convenția sinalagmatică cu titul oneros, așa cum arată chiar pârâta, prin care cele două părți contractante, deopotrivă promitent și beneficiar se obligă reciproc a efectua toate operațiunile juridice necesare pentru ca transferul proprietății de la vânzător la cumpărător să opereze.
Din cuprinsul clauzelor contractuale rezultă că R.A.U.J.C.L s-a obligat să execute lucrările de construire a unui apartament situat în blocul nr. 20 din Ansamblul Obcine. Chiar din Decizia nr. 1620/2005 a Curții de Apel S. rezultă că în fapt e vorba de un contract de executare de lucrări atâta timp cât prin dispozitivul respectivei hotărâri "obligă municipalitatea să finalizeze apartamentele. "
Contractului preliminar de vânzare/cumpărare nu îi sunt aplicabile prevederile Decretului Lege nr. 61/1990.
În motivarea sentinței nr. 4147/2013 a Judecătoriei S., se reține o incidență a Decretului-Lege nr. 61/1990. Într-adevăr în cuprinsul contractului de vânzare cumpărare preliminar s-a prevăzut ca temei dispozițiile respectivului act normativ, însă instanța trebuia să observe că Decretul-Lege nr. 61/1990 nu are aplicabilitate în speța de față. Din cuprinsul actului normativ cât și din legislația conexă adoptată pentru aplicarea Decretului-Lege nr.61/1990, respectiv H.G.R. nr. 608/1990, H.G.R. nr. 88/1991 rezultă fără echivoc că acesta se referă la locuințele construite din fondul statului. Ori, contractul încheiat între fosta R.A.U.J.C.L. S. și pârât nu se referea la vinderea unui apartament din fondul statului, ci la vânzarea unui apartament care urma să fie edificat.
În mod surprinzător instanța a reținut că: "nu trebuie omisă în analizarea pretențiilor reclamantei intenția legiuitorului de a acorda anumitor categorii de persoane anumite facilități la cumpărarea unei locuințe, cum ar fi stabilirea unui preț inferior celui de pe piața imobiliară. În măsura în care instanța ar obliga pe cei care au cumpărat, în baza unor asemene acte normative să plătească o diferență din prețul actualizat a imobilului determinat în raport de valorile existente pe piața imobiliară în prezent, s-ar ajunge la lipsirea de eficiență practică a dispozițiilor legale sus amintite și la încălcarea spiritului acestora" . Ori, astfel de susțineri sunt în mod evident străine de natura pricinii. Legislația la care se face trimitere se referă la persoanele care după evenimentele din 1989 aveau posibilitatea să dobândească în proprietate imobilele deținute, imobile care aveau destinația de locuință și care erau construite din fondul statului.
În mod eronat a reținut instanța că M. S. nu a făcut dovada îndeplinirii la termen a obligației de predare a bunului.
Prin Decizia nr. 1620/2005 a Curții de Apel S. s-a stabilit un termen de finalizare și predare a apartamentelor către beneficiari de 10 luni de la data pronunțării deciziei, respectiv de la data de 19.10.2005. Fără a face aprecieri cu privire la termenul de 10 luni, raportându-se la legislația incidentă consideră recurenta că nici o autoritate publică din România nu poate finaliza și "preda la cheie" 3 blocuri de locuințe cu 6, 7, respectiv 8 etaje într-un termen de 10 luni.
Lucrările începute la fundații de către RAUJCL S. au fost sistate începând cu anul 1992, lucrările nefiind conservate corespunzător au fost într-un proces continuu de degradare favorizat de factori de mediu și climatici. Precizează că după pronunțarea Deciziei nr. 1620/2005, municipalitatea a demarat mai multe proceduri prin care întocmit:
- o expertiză termică pentru structura existentă a blocului,·
- un studiu de fezabilitate,
- o lucrare de proiectare a construcției ce urma a fi efectuată,
- procedură pentru atribuirea contractului de execuție.
Fiind vorba de o instituție publică toate aceste proceduri au fost realizate prin licitație publică în conformitate cu prevederile Ordonanței nr. 34/2006 privind achizițiile publice. Procedurile reglementate de O.U.G. nr. 34/2004 impun parcurgerea unor etape procedurale desfășurate în interiorul unor termene impuse de către legiuitor. Parcurgerea acestor etape obligatorii pentru o autoritate publică au făcut imposibilă posibilitatea de respectare a termenului de 10 luni.
Contractul nr._/31.08.2007 din 15.08.2007 încheiat Îître M. S. și S.C.Civica G. S.A a avut ca obiect executarea lucrărilor la blocul nr. 20, execuția constând în reluarea lucrărilor de la stadiul fizic existent și finalizarea imobilului P+7.
În baza contractului mai sus menționat a fost eliberată Autorizația de Construire nr. 111/2007 în favoarea S.C. CIVICA G. S.A. S. având ca obiect execuția lucrărilor de construcții la blocul nr. 20 din Ansamblul Obcini I B din municpiul S..
La data de 21.05.2010 a fost încheiat procesul verbal de recepție la teminarea lucrărilor care atestă încheierea lucrărilor de construire la blocul nr. 20.
Apreciază apelanta că municipalitatea a desfășurat toate procedurile legale pentru execuția și finalizarea blocurilor 20,21,22, fapt care în mod obiectiv nu se putea încadra în termenul de 10 luni (luându-se în calcul chiar și perioada de iarnă).
S-a reținut în motivarea sentinței nr. 4148/2013 o culpă a municipalității, care nu le aparține.
În cuprinsul motivării se menționează că: "vânzătorul nu poate pretinde modificarea clauzei contractuale referitoare la preț (solicitând în fapt achitarea încă a cel puțin a jumătate din valoarea imobilului) în condițiile în care culpa în nerespectarea atât a termenului contractual, cât și a celui judecătoresc de predare a apartamentului îi aparține" Subliniază în primul rând faptul că nu au pretins nicio modificare a vreunei clauze contractuale, ci au solicitat conform contractului diferența de preț la care cumpărătorul s-a obligat prin semnarea contractului. Pe de altă parte nerespectarea termenului contractual de finalizare a apartamentului nu se poate imputa Municipiului S. care a preluat administrarea fondului locativ în anul 1998, anterior obligația de finalizare aparținând R.A.UJ.C.L. S.. În același context s-a reținut că nu este dată situația îmbogățirii fără justă cauză a pârâtului, deoarece cumpărătorul a fost lipsit timp de 16 ani de folosința banilor investiți, acesta putând pretinde despăgubiri. Chiar dacă s-ar putea vorbi de o nepredare la termen consideră că această situație nu il poate văduvi pe vânzător de posibilitatea contractuală a de obține diferența de preț. Mijloacele procesuale de apărarea a cumpărătorului care rezidă și din Decizia nr. 1620/2005 nu pot să-l împiedice pe vânzător în obținerea diferenței de preț la care cealaltă parte s-a obligat.
Instanța nu a analizat apărările Municipiului S. cu privire la sumele alocate pentru finalizarea apartamentului contractat, nu a analizat înscrisurile depuse la dosar, înscrisuri din care rezultă implicațiile financiare care au condus la finalizarea apartamentului contractat. În mod nejustificat s-a reținut în cuprinsul motivării că prețul ar fi disproporționat în raport cu prețul stipulat în contract, dar nici pârâtul, nici instanța nu au contestat raportul de evaluare depus.
Finalizarea apartamentului contractat de pârât s-a făcut din fonduri publice alocate de la bugetul local al Municipiului S. (din impozite și taxe locale), iar aceste sume trebuie recuperate. Dobândirea apartamentului fără plata diferențelor valorice așa cum s-a prevăzut în contract, ar constitui și o evidentă îmbogățire fără justă cauză. În motivarea Deciziei nr. 1620/2005 invocată de către pârât în apărare, se arată că prețurile stabilite la momentul contractării au fost achitate integral și că municipalitatea nu făcut dovada stabilirii unor diferențe de preț prin încheierea unor acte adiționale. Într-adevăr, prețul menționat a fost achitat, însă pârâtul se obliga. potrivit prevederilor contractuale să achite eventualele diferențe valorice, ori la nivelul anului 2005 nu au existat acte adiționale întrucât lucrările erau sistate anterior anului 1998 când municipalitatea a preluat lucrările de investiții la fondul locativ. Anterior pronunțării Deciziei nr. 1620/2005 nu se putea solicita diferențe de preț întrucât municipalitatea nu efectuase lucrări de construire.
Prin Hotărârea Consiliului Local al municipiului S. nr. 2/2006 privind aprobarea bugetului local pe anul 2006 a fost aprobat și Programul obiectivelor de investiții pe anul 2006 cu finanțare integrală sau parțială de la bugetul local. La capitolul 70.02-lucrări noi la subcapitolul 07 este prevăzut blocul 20 din Ansamblul de locuințe Obcini IB ;
De asemenea, prin Hotărârea Consiliului Local al municipiului S. nr. 23 din 22.02.2007 au fost aprobați indicatorii tehnico-economici ai obiectivului de investiții " . Ansamblul de locuințe Obcini IB S.". În Expunerea de motive nr. 7442/14.02.2007 care a stat la baza HCL nr. 23/2007 în care se arată că: "pentru finalizarea acestui . de 4.146.647 lei din care 2.064.240 lei pentru cele 20 de apartamente contractate, urmând ca după receptia apartamentelor această sumă să fie recuperată de la contractanți".
Nu în ultimul rând prin Hotărârea Consiliului Local al municipiului S. nr. 2/2007 privind aprobarea bugetului local pe anul 2007 a fost aprobat și Programul obiectivelor de investiții pe anul 2007 cu finanțate integrală sau parțială de la buget care la capitolul 70.02- Lucrări în continuare, are prevăzut blocul nr. 22.
Din toate aceste înscrisuri rezultă că pentru edificarea apartamentelor care compun blocul 20, din Ansamblul Obcine IB, unde este situat apartamentul contractat de pârât, municipalitatea a prevăzut sume în buget pentru finalizarea acestora, sume care au fost plătite, de la bugetul local și care urmează a fi recuperate. În acest context, consideră că cererea de obligare la plată a diferenței rezultate pentru edificarea apartamentului este pe deplin justificată.
În privința capătului de cerere privind obligarea pârâtului la încheierea contractului în formă autentică, face precizarea că acesta s-a obligat ca eventualele diferențe valorice să fie achitate pe bază de act adițional. După finalizarea lucrărilor la blocul nr. 20 a invitat pârâtul în repetate rânduri la sediul Primăriei Municipiului S. pentru a perfecta contractul de vânzare cumpărare în formă autentică astfel cu prevede legislația în materie. În sprijinul faptului că actul încheiat în anul 1992 nu este un act translativ de proprietate îl constituie și refuzul O.C.P.I. S. de a intabula în registrele de carte funciară la solicitarea pârâtului "dreptul de proprietate" asupra apartamentului din blocul 20 .
Nu în ultimul rând menționează apelanta că, într-o cauză similară, cauză ce a făcut obiectul dosarului nr._/314/2012 al Judecătoriei S., instanța a admis în parte acțiunea formulată de M. S..
Pentru toate acestea a solicitat admiterea apelului, schimbarea în totalitate a sentinței civile apelate și admiterea acțiunii astfel cum a fost formulată.
În drept, au fost invocate disp.art. 282 și următoarele Cod procedură Civilă.
Prin întâmpinarea depusă la dosar, pârâtul intimat S. D. S. a solicitat respingerea apelului ca nefondat.
În motivare a arătat că:
1) În ceea ce privește natura juridică a contractului dedus judecății, calificarea acesteia a fost impusă de faptul că, raportându-se la termenii folosiți în cuprinsul convenției, părțile au invocat interpretări diferite ale acordului lor de voință, reclamantul susținând că acest acord de voință are natura juridică a unui antecontract de vânzare cumpărare, iar el, pârâtul susținând că este vorba de un contract de antrepriză.
Potrivit art.977 cod civil anterior, interpretarea contractelor se face după intenția comună a părților contractante, iar nu după sensul literal al termenilor, iar potrivit art. 982 din același cod toate clauzele convențiilor se interpretează unele prin altele, dându-se fiecăreia înțelesul ce rezultă din actul întreg.
Raportat la regulile de interpretare sus menționate, în mod corect a concluzionat instanța de fond că acordul de voință al părților are natura juridică a unui contract de vânzare cumpărare având ca obiect un bun viitor, respectiv un apartament pe care antecesoarea reclamantului, respectiv fosta RAJUCL S. urma să îl construiască și să îl predea beneficiarului. Această calificare este justificată de clauzele potrivit cărora antecesoarea reclamantului ”vinde”, iar pârâtul ”cumpără” o locuință expres individualizată, de folosirea sintagmei ”locuința ce se vinde”, precum și de folosirea termenului de ”cumpărător”, care se regăsește în mai multe clauze ale convenției.
2) Referitor la dispozițiile Decretului Lege nr. 61/1990, statuările instanței de fond privind incidența acestui act normativ nu sunt străine cauzei, așa cum fără temei pretinde apelantul.
3) Nu poate fi reținută nici critica potrivit căreia prima instanță ar fi reținut în mod eronat că apelantul nu a făcut dovada îndeplinirii în termen a obligației de predare a locuinței contractante.
Astfel, în ceea ce privește termenul de predare a apartamentului, potrivit clauzei stipulate la art. 1 lit. b din contract antecesoarea reclamantului s-a obligat să îi predea locuința contractată la data de 31 decembrie 1997, condiționat de încadrarea execuției în graficele de eșalonare conform Ordonanței nr. 19/1994 și de asigurarea fondurilor de către toți contractanții. Pe de altă parte, prin decizia nr. 1620/2005 a Curții de Apel S. a fost stabilit un termen fix de finalizare și predare a apartamentelor către beneficiarii membri ai Asociației de proprietari nr. 20-22 ( printre care și el, pârâtul), respectiv data de 19 octombrie 2005. Prin urmare, dacă termenul convențional de predare a locuinței a fost supus unor condiții, termenul judiciar stabilit prin decizia sus menționată a Curții de Apel S. are caracter imperativ iar probatoriul administrat la instanța de fond relevă în mod neîndoielnic faptul că acest din urmă termen nu a fost respectat, aspect confirmat și de susținerile apelantului potrivit cărora, în îndeplinirea obligațiilor stabilite în sarcina sa, contractul de execuție a apartamentelor a fost încheiat la data de 15 august 2007 iar lucrările au fost finalizate și recepționate la data de 21 mai 2010.
4) Sub aspectul culpei contractuale sunt de asemenea lipsite de relevanță susținerile apelantului în sensul că a preluat administrarea fondului locativ în anul 1998 și că anterior acestei date obligația de finalizare a locuinței contractate aparținea fostei RAUCL S..
5) În ceea ce privește împrejurarea că pentru finalizarea locuinței în discuție a fost necesară alocarea unor fonduri de la bugetul local, această împrejurare nu justifică prin ea însăși angajarea răspunderii sale contractuale pentru plata diferenței de preț, răspundere care nu poate fi stabilită decât prin prisma clauzelor contractuale.
6) În ceea ce privește pretenția privind obligarea sa la încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, aceasta nu se justifică a fi admisă deoarece, pe de o parte, transferul dreptului de proprietate a operat doar în privința locuinței contractate, terenul aferent fiind doar concesionat beneficiarului iar, pe de altă parte, acest transfer s-a realizat în mod valabil prin simplul acord de voință al părților, fără a fi condiționat de încheierea actului de vânzare cumpărare în formă autentică. Împrejurarea că OCPI S. refuză înscrierea dreptului de proprietate al cumpărătorului în cartea funciară în temeiul contractului în discuție nu este de natură să schimbe natura juridică a acestui contract și nici să impună, în absența vreunei dispoziții legale în acest sens, încheierea unui act autentic, refuzul înscrierii putând fi cenzurat prin promovarea căilor de atac reglementate de dispozițiile Legii nr. 7/1996.
În fine, existența unei soluții contrare pronunțate într-o cauză similară nu constituie un argument pertinent în sprijinul susținerilor apelantului cu atât mai mult cu cât soluția invocată are caracter izolat și nu se circumscrie unei practici constante și unitare.
Examinând sentința prin motivele de apel invocate și în raport de ansamblul probelor ce s-au administrat în dosar, tribunalul va confirma soluția atacată apreciind că aceasta își găsește suport în probatoriul administrat a cărui judicioasă analiză a condus la stabilirea unei situații de fapt și la pronunțarea unei hotărâri temeinice și legale.
- S-a motivat că instanța judecătorească a interpretat în mod greșit natura juridică a contractului intervenit între R.A.U.J.C.L. și pârât.
Această critică nu poate fi primită de instanța de apel.
Astfel, potrivit art.977 cod civil anterior, interpretarea contractelor se face după intenția comună a părților contractante, iar nu după sensul literal al termenilor, iar potrivit art. 982 din același cod toate clauzele convențiilor se interpretează unele prin altele, dându-se fiecăreia înțelesul ce rezultă din actul întreg.
Având în vedere regulile de interpretare sus menționate, se apreciază că în mod corect a concluzionat instanța de fond că acordul de voință al părților are natura juridică a unui contract de vânzare cumpărare având ca obiect un bun viitor, respectiv un apartament pe care antecesoarea reclamantului, respectiv fosta RAJUCL S. urma să îl construiască și să îl predea beneficiarului. Această calificare este justificată de clauzele potrivit cărora antecesoarea reclamantului ”vinde”, iar pârâtul ”cumpără” o locuință expres individualizată, de folosirea sintagmei ”locuința ce se vinde”, precum și de folosirea termenului de ”cumpărător”, care se regăsește în mai multe clauze ale convenției.
Folosirea, în preambulul contractului în discuție, a termenului ”preliminar” nu poate constitui un argument pentru calificarea actului juridic în discuție ca fiind de natura unui antecontract de vânzare cumpărare din moment ce clauzele contractuale nu fac referire la vreun drept de creanță în favoarea beneficiarului și nu stabilesc în sarcina vreuneia din părți obligații referitoare la îndeplinirea formalităților necesare pentru transferul în viitor al dreptului de proprietate asupra imobilului contractat.
În mod similar, inexistența unor clauze în raport de care antecesoarea reclamantului să fie ținută a executa lucrarea de construire a locuinței contractate pentru pârât înlătură posibilitatea calificării convenției părților ca fiind un contract de antrepriză.
În ceea ce privește decizia nr. 1620/2005 a Curții de Apel S., prin care apelantul a fost obligat să construiască locuința contractată, această decizie nu infirmă ci, dimpotrivă, confirmă calificarea juridică reținută de instanța de fond. Din considerentele deciziei sus menționate, coroborate cu cele ale deciziei nr. 229/2005 a Curții de Apel S., care a fost modificată doar în sensul stabilirii unui termen limită de finalizare și predare a apartamentelor, rezultă fără echivoc că actele juridice încheiate de membrii Asociației de Proprietari nr. 20-22 și antecesoarea reclamantului au natura unor contracte de vânzare cumpărare, sens în care s-a statuat, cu putere de lucru judecat, că membrii Asociației (inclusiv pârâtul din prezenta cauză) au cumpărat apartamentele în discuție, achitând prețul convenit și că obligația corelativă asumată de vânzătoare a constat în finalizarea și predarea locuințelor la termenele stabilite.
- S-a mai criticat și faptul că actului preliminar de vânzare-cumpărare nu îi sunt aplicabile prevederile Decretului Lege nr. 61/1990.
Și această critică este nejustificat formulată urmând a se înlătura.
Necontestat că Decretul Lege nr. 61/1990 reglementează vânzarea către populație a locuințelor construite din fondurile statului, în speță însă părțile au înțeles să completeze acordul lor de voință cu dispozițiile actului normativ sus menționat, sens în care în partea finală a contractului s-a stipulat că ”drepturile și obligațiile părților prevăzute în prezentul contract se completează cu drepturile și obligațiile ce decurg din Decretul Lege nr. 61/1990 și HG nr. 562/1991”. Prin urmare, clauza sus menționată se impune a fi interpretată în sensul că unitatea vânzătoare a înțeles să acorde cocontractanților facilitățile la stabilirea și plata prețului reglementate de actul normativ sus invocat; în atare situație tribunalul apreciază că interpretarea actului juridic dedus judecății de către instanța de fond este în deplină concordanță cu acordul de voință al părților și cu dispozițiile legale a căror incidență a fost menționată în chiar cuprinsul contractului.
3. S-a motivat, apoi, că, în mod eronat a reținut prima instanță că M. S. nu a făcut dovada îndeplinirii la termen a obligației de predare a bunului.
Și acest motiv de apel este neîntemeiat.
Astfel, în ceea ce privește termenul de predare a apartamentului, potrivit clauzei stipulate la art. 1 lit. b din contract antecesoarea reclamantului s-a obligat să predea pârâtului locuința contractată la data de 31 decembrie 1997, condiționat de încadrarea execuției în graficele de eșalonare conform Ordonanței nr. 19/1994 și de asigurarea fondurilor de către toți contractanții. Prin decizia nr. 1620/2005 a Curții de Apel S. a fost stabilit un termen fix de finalizare și predare a apartamentelor către beneficiarii membri ai Asociației de Proprietari nr. 20-22 ( printre care și pârâtul), respectiv data de 19 octombrie 2005. Prin urmare, dacă termenul convențional de predare a locuinței a fost supus unor condiții, termenul judiciar stabilit prin decizia sus menționată a Curții de Apel S. are caracter imperativ iar probatoriul administrat la instanța de fond relevă în mod neîndoielnic faptul că acest din urmă termen nu a fost respectat, aspect confirmat și de susținerile apelantului potrivit cărora, în îndeplinirea obligațiilor stabilite în sarcina sa, contractul de execuție a apartamentelor a fost încheiat la data de 15 august 2007 iar lucrările au fost finalizate și recepționate la data de 21 mai 2010.
Tribunalul nu poate reține susținerile apelantului în sensul că ar fi existat o imposibilitate obiectivă de finalizare a lucrărilor în termenul de 10 luni stabilit prin decizia nr. 1620/2005 a Curții de Apel S. motivat de faptul că a fost necesară parcurgerea tuturor etapelor administrative reglementate de legislația aplicabilă în materia achizițiilor publice, întrucât asemenea apărări puteau fi valorificate în litigiul care a avut ca obiect cererea Asociației de Proprietari nr. 20-22 de finalizare și predare a apartamentelor ori, așa cum rezultă din motivarea deciziei nr. 1620/2005, în cauza respectivă apelantul nu a contestat termenul de 10 luni propus de reclamantă pentru îndeplinirea obligațiilor ce îi incumbă, nu a invocat imposibilitatea finalizării lucrărilor și nici nu indicat un alt termen estimativ în acest sens, ci s-a limitat doar să conteste existența obligației de construire în sarcina sa. Față de toate acestea se apreciază că, apelantul nu își poate invoca propria culpă de a nu fi invocat și dovedit în dosarul soluționat prin decizia sus menționată imposibilitatea de finalizare a lucrărilor în termenul propus de reclamanta din acea cauză, așa încât împrejurările invocate prin memoriul de apel nu sunt de natură a infirma concluzia instanței de fond privind neîndeplinirea la termen a obligației de predare a locuinței contractate.
- S-a arătat, de asemenea în apel, că s-a reținut în motivarea sentinței civile nr.4148/2013 o culpă a municipalității, care nu îi aparține.
Tribunalul va respinge ca nefondat și acest motiv de apel.
Așa cum s-a reținut prin decizia nr. 1620/2005, în temeiul Protocolului de predare primire din 17 august 1998 activitățile de administrare a fondului locativ de stat, de vânzare a locuințelor și de investiții pentru fondul locativ au fost predate municipalității, care a preluat astfel toate obligațiile asumate de antecesoarea RAJUCL S. față de cocontractanți, inclusiv obligația de predare a locuințelor contractate la termenele convenite. Mai mult, obligația de finalizare și predare a locuințelor până la data de 19 octombrie 2005 a fost stabilită în sarcina apelantului, iar nu în sarcina antecesoarei sale, așa încât susținerile referitoare la momentul preluării activităților privind spațiile locative nu au nici o relevanță în cauză.
- S-a mai criticat sentința și prin prisma faptului că instanța judecătorească nu a analizat apărările Municipiului S. cu privire la sumele alocate pentru finalizarea apartamentului contractat.
Critica formulată este însă neîntemeiată.
Deși apelantul pretinde că pârâtul nu și-ar fi îndeplinit obligația de a achita diferențele de preț ivite pe parcursul execuției, așa cum s-a stipulat în contract, această susținere este infirmată de statuările cu putere de lucru judecat din decizia nr. 1620/2005 a Curții de Apel S.. Potrivit considerentelor deciziei sus menționate, excepția de neexecutare a contractului, invocată în acea cauză de apelant a fost înlăturată ca neîntemeiată cu motivarea că prețurile stabilite la momentul contractării au fost achitate integral iar apelantul nu a făcut dovada stabilirii unor diferențe de preț prin acte adiționale însușite de cocontractanți. Cum statuările sus menționate se bucură de prezumția autorității lucrului judecat, consacrată de art. 1200 pct. 4 Cod civil anterior, prezumție care are caracter absolut față de părțile litigante, e evident că în cauză nu se poate reține culpa pârâtului intimat pentru neîndeplinirea obligațiilor asumate prin contract și nu poate fi angajată răspunderea contractuală a acestuia pentru plata unor diferențe de preț stabilite de apelant în mod unilateral, și neînsușite prin act adițional de cealaltă parte.
Este a se reține că, din probele administrate în cauză nu rezultă în nici un mod că diferențele de preț solicitate s-ar datora modificării prețurilor și tarifelor pe durata termenului stabilit de părți pentru predarea locuinței, iar nu întârzierii nejustificate în execuție, de peste 14 ani, întârziere care este imputabilă exclusiv apelantului. Așa fiind, în mod corect a concluzionat instanța de fond că riscul majorării costului de execuție pe durata întârzierii nejustificate a obligației de finalizare și predare a locuinței trebuie suportat de vânzător ca sancțiune a culpei sale contractuale.
- S-a mai învederat apoi, că, în ceea ce privește pretenția privind obligarea pârâtului la încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, aceasta nu se justifica a fi admisă deoarece, pe de o parte, transferul dreptului de proprietate a operat doar în privința locuinței contractate, terenul aferent fiind doar concesionat beneficiarului iar, pe de altă parte, acest transfer s-a realizat în mod valabil prin simplul acord de voință al părților, fără a fi condiționat de încheierea actului de vânzare cumpărare în formă autentică.
Nici aceste susțineri nu vor fi primite de instanța de apel.
Astfel, împrejurarea că OCPI S. refuză înscrierea dreptului de proprietate al cumpărătorului în cartea funciară în temeiul contractului în discuție nu este de natură să schimbe natura juridică a acestui contract și nici să impună, în absența vreunei dispoziții legale în acest sens, încheierea unui act autentic, refuzul înscrierii putând fi cenzurat prin promovarea căilor de atac reglementate de dispozițiile Legii nr. 7/1996.
Existența unei soluții contrare pronunțate într-o cauză similară nu poate constitui un argument pertinent în sprijinul susținerilor apelantului câtă vreme nu s-a conturat o practică judiciară constantă și unitară în materie.
În contextul tuturor celor de mai sus, găsind că motivațiile apelantului sunt nejustificat formulate și că soluția primei instanțe este legală și temeinică, în baza disp.art.296 Cod procedură civilă tribunalul va respinge apelul ca nefondat.
Date fiind și prevederile art.274 Cod procedură civilă, va obliga apelanta să plătească intimatului S. D. Savastian suma de 400 lei cheltuieli de judecată reprezentând onorariu avocat, conform chitanței de la fila 41 dosar.
Pentru aceste motive,
În numele Legii,
DECIDE
Respinge ca nefondat apelul declarat de reclamanta M. S. prin primar, cu sediul în mun.S., ..5A, jud.S., împotriva sentinței civile nr. 4148 din 5 iulie 2013 pronunțată de Judecătoria S. în dosarul nr._, pârâți intimați fiind S. D. S., domiciliat în . A, jud.S. și S. V. F., domiciliată în mun.Baia M., ..4A, jud.Maramureș.
Obligă apelanta să plătească intimatului S. D. Savastian suma de 400 lei cheltuieli de judecată.
Definitivă.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică din data de 21 ianuarie 2014.
Președinte, Judecător, Grefier,
S. A. C. L. R. M.
Red.C.L.
Jud.M. L. I.
Tehnored.R.M.
5 ex.13.02.2014
| ← Revendicare imobiliară. Decizia nr. 595/2014. Tribunalul SUCEAVA | Revendicare imobiliară. Hotărâre din 07-10-2014, Tribunalul... → |
|---|
