Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 1557/2014. Tribunalul SUCEAVA

Tribunalul SUCEAVA - Sentințe și decizii civile / 2014

Decizia nr. 1557/2014 pronunțată de Tribunalul SUCEAVA la data de 30-10-2014 în dosarul nr. 5747/314/2013

Dosar nr._ - hotărâre care să țină loc de act autentic –

ROMÂNIA

TRIBUNALUL SUCEAVA

SECȚIA CIVILĂ

DECIZIA CIVILĂ NR. 1557

Ședința publică din data de 30 OCTOMBRIE 2014

Completul compus din:

PREȘEDINTE: G. F. F.

JUDECĂTOR: C. M. N.

JUDECĂTOR: F. L.

GREFIER: Ș. L. G.

Pe rol, judecarea recursului formulat de reclamanții P. ECATRINA și P. Ș., ambii domiciliați în . împotriva sentinței civile nr.1726 din data de 15 aprilie 2014 pronunțată de Judecătoria Suceava în dosar nr._, în contradictoriu cu intimații pârâți C. E., M. V., ambii domiciliați în mun. Suceava, ., nr.51, . B, etaj 1, ..5, județul Suceava și V. V., domiciliată în mun. Iași, .. 4, . A, etaj 3, ..

La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă recurenții reclamanți asistați de avocat Ș. R. A. și avocat I. Doinița pentru intimații pârâți, lipsă fiind aceștia.

Procedura legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei, de către grefierul de ședință, învederându-se faptul că, prin serviciul de arhivă s-a depus la dosar adresa remisă de avocat Ș. R. A. prin care înaintează chitanța . nr.2062 din 15.10.2014 în cuantum de 145 lei și timbre judiciare în valoare de 3 lei aferente recursului promovat în cauză (filele 11,12).

Tot prin serviciul de arhivă intimații au înaintat întâmpinarea la recursul promovat în cauză ( filele 13-14).

Avocat I. Doinița depune la dosar împuternicirea avocațială prin care face dovada asigurării asistenței juridice în instanță a intimaților pârâți ( fila 17).

Instanța procedează apoi la legitimarea recurenților aceștia legitimându-se astfel: P. Ș., posesor al C.I. . nr._, cu C.N.P._ iar P. E., posesoare a C.I. . nr._, cu C.N.P._.

Instanța ia act de achitarea taxei judiciare de timbru și a timbrului ju7diciar aferente recursului promovat în cauză, constată recursul legal timbrat și dispune anularea acestora, după care, procedează la înmânarea unui exemplar de pe întâmpinare apărătorului ales al recurenților reclamanți, pentru a li se da acestora posibilitatea de a lua act de conținut.

Instanța văzând că nu mai sunt alte cereri, probe de solicitat sau excepții de invocat, constată recursul în stare de judecată și acordă cuvântul la dezbaterea cauzei în fond.

Avocat Ș. R. A. pentru reclamanții recurenți solicită admiterea recursului, modificarea sentinței civile pronunțate de instanța de fond precizând că recursul a fost întemeiat pe disp. art. 304 pct.9 Cod Procedură Civilă.

Astfel, arată că la momentul vânzării, autorul pârâtelor deținea suprafața de 800 mp teren, conform titlului de proprietate 1164/23.11.1994; că din cauze necunoscute, amplasamentul terenului a fost modificat prin Hotărârea nr. 40/28 martie 2012 a Comisiei Județene, așa încât nu se poate reține culpa lor în ceea ce privește modificarea amplasamentului; că raportul de expertiză menționează că la locul în litigiu există o suprafață mai mare între vecinătățile menționate în titlul de proprietate, de 1300 mp, și că instanța de fond ar fi trebuit să admită în parte cererea, și să constate intervenită vânzarea pentru suprafața de 600 mp, astfel cum a fost identificată în Anexa 2 a raportului de expertiză.

Mai arată că pârâtele au fost de acord cu pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic pentru suprafața de 600 mp teren; că în cauză sunt incidente prevederile art. 1329 cod civil de la 1864, și că procesul verbal din 22 aprilie 1992 are valoarea unui înscris sub semnătură privată; că instanța de fond trebuia să se limiteze doar la cercetarea acestor aspecte, și nu să cerceteze convenția dintre părți.

În consecință, solicită admiterea recursului, modificarea în tot a sentinței și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare – cumpărare pentru suprafața de 800 mp teren sau cel puțin pentru suprafața de 600 mp teren intravilan localității Bălăceana.

Avocat I. Doinița pentru intimații pârâți solicită respingerea recursului ca nefondat și menținerea sentinței civile pronunțate de instanța de fond ca legală și temeinică, cu cheltuieli de judecată.

Consideră că criticile formulate prin recursul formulat nu sunt fondate în condițiile în care actul privat de vânzare-cumpărare s-a încheiat pentru prețul de 3 lei, iar din rolul agricol rezultă că vânzătorul nu a avut niciodată în posesie suprafața de 800 m.p ci cea de 600 m.p.

Este real că la data decesului vânzătorului s-a emis un titlu de proprietate însă vecinătățile au fost indicate în mod greșit și că prin hotărârea Comisiei Județene s-a dispus modificarea titlului de proprietate indicându-se în mod corect vecinii celor trei parcele de teren din vatră ., prin decizia civilă nr.1427/31.05.2013 a Tribunalului Suceava, s-a dispus casarea cu trimitere la judecătorie pentru verificarea existenței identității dintre terenul din promisiunea de vânzare și cel din titlul rectificat.

În rejudecare, așa cum în mod corect a reținut Judecătoria Suceava pentru 200 m.p. pârâtele nu sunt proprietare, iar pentru 600 m.p. reclamanții nu au cerut constatarea vânzării, dorind admiterea acțiunii pentru 800 m.p. teren.

Chiar dacă intimații au fost de acord cu admiterea acțiunea pentru 600 m.p, cum reclamanții nu și-au modificat acțiunea în acest sens, în mod corect le-a fost respinsă cererea și nu pot, în actuala fază procesuală, să și-o modifice pentru că ar încălca decizia civilă nr.1427/2013 a Tribunalului Suceava care se referă la 800 m.p.

Cum convenția se referă la 800 m.p, iar vânzătorul nu era proprietar decât pentru 600 m.p., critica reclamanților nu poate fi primită.

În consecință, solicită respingerea recursului ca nefondat, cu cheltuielilor de judecată potrivit chitanței depuse la fila 18 dosar.

Declarând dezbaterile închise, după deliberare,

TRIBUNALUL,

Asupra recursului de față, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Suceava la data de 28.11.2011 sub nr._/314/2011 din aceeași dată reclamanții P. E. și P. Ș., în contradictoriu cu pârâții C. E., V. R. și M. V., au solicitat să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru imobilul de 0,08 ha teren intravilan situat în localitatea Bălăceana.

În motivarea cererii, reclamanții au arătat că la data de 22.04.1992, prin înscrisul sub semnătură privată intitulat „Proces verbal” au cumpărat de la numitul U. E., suprafața de 0,08 ha teren grădină, situat în satul Bălăceana, . a fost înscris în titlul de proprietate nr. 1164 și se învecinează cu C. I. la Nord, drum la Est, D. I. la Sud și I. M. la Vest.

Au mai precizat reclamanții că de la data încheierii acestui act de înțelegere și până în prezent, terenul este folosit de către ei. De asemenea, în momentul încheierii antecontractului de vânzare cumpărare au achitat vânzătoarei suma de 30.000 lei, în prezența mai multor martori dintre care mai sunt în viață F. M. și C. M..

În drept, au fost invocate dispozițiile art.82 coroborat cu art. 112 și urm.Cod procedură civilă, art. 1166, art.1169, art. 1650 Cod civil și art. 5 alin.2 din Titlul X din Legea 247/2005.

Legal citați, pârâții au depus la dosar întâmpinare prin care au solicitat respingerea acțiunii.

În motivare, pârâții au arătat că terenul intravilan ce constituie obiectul acestei cauze, și aparținând părinților lor, defuncții U. E. și E., a fost ocupat în mod abuziv în perioada comunistă de reclamantă și soțul acesteia, care, între timp, și-au construit o casă. De asemenea, au mai arătat că părinții lor au fost vecini cu părinții reclamantei și dețineau fiecare câte un teren intravilan (grădină) ce se aflau alături, hat în hat. Terenul în litigiu este în suprafață totală de 0,13 h, din 0,05 ha reprezintă suprafața ocupată cu imobilul și curtea, iar pentru restul de 0,08 ha, reclamanții pretind că au cumpărat–o cu suma de 30.000 lei vechi.

Pârâții au mai arătat că nu recunosc valabilitatea actului de mână și solicită ca reclamanta să le ofere, la schimb, un teren intravilan în suprafață echivalentă și să fie despăgubiți material pentru folosirea abuzivă a întregii suprafețe de 0,13 ha.

La termenul din 27 aprilie 2012, reclamanții au depus la dosar precizări la acțiune (filele 18-19).

Instanța a administrat, proba cu înscrisurile depuse la dosar, iar, la solicitarea reclamanților, și proba testimonială, în cauză fiind audiat martorul C. M. (fila 61 dosar).

Prin sentința civilă nr. 4973 pronunțată la data de 02.11.2013 a fost admisă în parte acțiunea formulată de către reclamanți, constatându-se intervenită vânzarea-cumpărarea cu privire la imobilul teren în suprafață de 800 mp grădină.

Împotriva sentinței nr. 4973 pronunțată la data de 02.11.2013 s-a formulat recurs de către pârâte, iar prin decizia nr. 1427 pronunțată la data de 31.05.2013 de către Tribunalul Suceava a fost admis acest recurs cu consecința casării sentinței menționate și trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiași instanție.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Judecătoriei Suceava la data de 25.06.2013 sub nr._ .

În dovedirea cererii formulate, reclamanții au solicitat admiterea probei cu expertiză topografică, fiind întocmit un raport de expertiză de către expert U. O. (filele 43-57).

În dovedire pârâtele au mai depus o . înscrisuri (filele 22-24).

Prin sentința civilă nr. nr.1726 din data de 15 aprilie 2014 pronunțată de Judecătoria Suceava în dosar nr._, s-a respins acțiunea civilă având ca obiect „hotărâre care să țină loc de act autentic” formulată de reclamanții P. E. și P. Ș., ambii domiciliați în ., în contradictoriu cu pârâtele C. E., domiciliată în Suceava, ., nr. 51, ., ., V. R., domiciliată în Iași, .. 4, ., . și M. V. domiciliată în Suceava, ., nr. 51, .,., ca neîntemeiată.

Reclamanții a u fost obligați la plata către pârâte a sumei de 1148 lei, reprezentând cheltuieli de judecată.

Pentru a hotărî astfel, instanța de fond, analizând actele și lucrările dosarului, a constatat următoarele:

La data de 22 aprilie 1992 s-a încheiat un proces verbal (fila 7 dosar nr._/314/2011 al Judecătoriei Suceava), semnat de reclamantul P. Ș., autorul pârâtelor, U. E. și membrii comisiei comunale de fond funciar: G. V., C. M., F. M. și R. C., în care s-a consemnat că, în urma înțelegerii prealabile, părțile: reclamantul P. Ș. și autorul pârâților, U. E. au căzut de acord ca suprafața de 0,08 ha din terenul deținut de reclamant (în suprafață totală de 0,13 ha, din care 0,05 ha teren era intabulat pe numele reclamantului), care aparținea autorului pârâtelor, să rămână în posesia și proprietatea reclamantului P. Ș. contra sumei de_ lei, sumă ce a fost achitată autorului pârâților de către reclamant în fața comisiei.

Pârâtele au contestat valabilitatea convenției consemnate în procesul verbal menționat, arătând, totodată, că acest act nu cuprinde angajamentul ferm al părților de a vinde-cumpăra terenul contra unui preț, ci doar constatările făcute de comisia locală, chiar dacă procesul verbal a fost semnat și de reclamant și de autorul pârâtelor, U. E..

În Decizia nr. 1427 din 31.05.2013 a Tribunalului Suceava, prin care a fost admis recursul pârâtelor, s-a arătat că aceste critici nu pot fi reținute, pentru următoarele considerente: ,,Analizând înscrisul în cauză, tribunalul constată că el materializează înțelegerea clară, neîndoielnică și fără echivoc a două părți, anume între autorul recurentelor, U. E. în calitate de „vânzător” și intimatul P. Ș. în calitate de „cumpărător”, cu privire la o suprafață de 0,08 ha teren situat în intravilanul localității Bălăceana, la prețul de_ lei.

Actul poartă semnăturile celor două părți contractante, astfel că nu se poate aprecia că ar lipsi angajamentul lor ferm la încheierea tranzacției.

Este de observat că recurentele nu contestă semnătura autorului lor de pe respectivul act, ci fac referire la o . împrejurări care ar exclude, în opinia lor, intenția autorului de a vinde.

Respectivele argumente sunt însă pur formale, neavând relevanță modul în care s-a încheiat actul privat, faptul că este intitulat „proces-verbal”, că a fost întocmit în prezența și de către membrii ai comisiei locale, că ar cuprinde constatări ale membrilor comisiei relativ la întinderea lotului înstrăinat, etc…

Așadar, denumirea greșită a înțelegerii și înscrierea unor mențiuni suplimentare, nespecifice, nu sunt de natură să afecteze cele convenite de către părți, câtă vreme întinderea drepturilor și obligațiilor lor este materializată expres, aceea de a vinde respectiv de a cumpăra o suprafață de teren determinabilă la un preț concret, făcând posibilă calificarea juridică a convenției ca fiind o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare (dată fiind lipsa formei autentice).

Chiar dacă recurentele au arătat în primă instanță, prin întâmpinarea formulată (f.14,15), că nu recunosc valabilitatea actului privat, totuși acestea nu au menționat în concret care ar fi „viciile” actului, eventual prin formularea unei cereri reconvenționale, astfel că nu pot susține astfel de critici pentru prima oară în calea de atac.

În acest sens, prin memoriul de recurs, recurentele încearcă să invoce o pretinsă viciere a consimțământului autorului lor, determinată de o pretinsă stare de boală ( comoție cerebrală), însă fiind vorba de o veritabilă cerere nouă, nu poate fi analizată pentru prima oară în calea de atac,[..].”.

În decizia menționată s-a arătat că s-a admis recursul pârâtelor, a fost casată sentința civilă nr. 4973/02.11.2012 a Judecătoriei Suceava și trimisă cauza spre rejudecare în limitele criticilor găsite întemeiate, respectiv pentru verificarea identității dintre terenul înscris în titlul de proprietate al autorului pârâtelor, U. E. și terenul în suprafață de 0,08 ha promis prin convenția încheiată între reclamant și autorului pârâtelor.

În drept, față de cererea privind pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare – cumpărare, instanța reține incidența dispozițiilor art. 1073 și art. 1077 Cod civil din 1865, care reglementează posibilitatea părții care și-a executat obligația de a solicita pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare, sub rezerva îndeplinirii cumulative a două condiții - și anume: încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare cu respectarea cerințelor generale de valabilitate ale actelor juridice prevăzute de art. 948 Codul civil din 1865 și existența în patrimoniul promitentului - vânzător a bunului a cărui vânzare a fost promisă.

Analizând condițiile de valabilitate a actului juridic datat 22.04.1992 (fila 7 dosar nr._/314/2011 al Judecătoriei Suceava), instanța constată că manifestarea de voință a părților exprimată în înscrisul denumit ,,proces verbal ” are semnificația juridică a încheierii unui antecontract de vânzare-cumpărare, după cum a arătat, de altfel, și instanța de control în Decizia nr. 1427 din 31.05.2013 a Tribunalului Suceava. Astfel, actul juridic în discuție, neîndeplinind condiția „ad validitatem” a formei autentice, este nul ca vânzare-cumpărare, dar valorează antecontract de vânzare-cumpărare, în baza principiului conversiunii actului juridic. În consecință, încheierea acestei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare a generat în sarcina ambelor părți contractante o obligație de a face, respectiv de a perfecta în viitor contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.

De asemenea, instanța constată că acest înscris este însușit prin semnătură de părțile contractante și cuprinde clauza referitoare la stabilirea prețului, reclamantul achitând în schimbul terenului suma de 30.000 ROL. Încheierea antecontractului de către părți este confirmată și prin declarația martorului C. M., care, de altfel, a semnat și actul în calitate de martor.

Cu privire la cea de a doua condiție instanța reține faptul că autorului pârâtelor, U. E. i-a fost reconstituit dreptul de proprietate prin T.P. nr. 1164 din 23.11.1994, pentru suprafața de 4 ha 4400 mp pe teritoriul satului Bălăceana, . titlu fiind corectat în ce privește vecinătățile terenurilor situate în intravilan prin Hotărârea nr. 40 din 28.03.2012 a Comisiei Județene pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor Suceava (filele 33, 41-43 dosar nr._/314/2011 al Judecătoriei Suceava).

Potrivit dispozițiilor instanței de control din Decizia nr. 1427 din 31.05.2013 a Tribunalului Suceava în cauză a fost efectuată o expertiză topografică pentru verificarea identității dintre terenul înscris în titlul de proprietate al autorului pârâtelor, U. E. și terenul în suprafață de 0,08 ha promis prin convenția încheiată între reclamant și autorului pârâtelor.

În raportul de expertiză întocmit în cauză de către d-na expert U. O. A. (filele 40-57), a fost măsurată și identificată suprafața de 800 mp teren grădină (arabil) situat în ., aflată în posesia reclamanților P. E. și P. Ș. în baza procesului verbal încheiat la data de 22 aprilie 1992 între reclamant și autorul pârâtelor, U. E.(în planul de situație din anexa 1, colorat cu galben), precum și suprafața de 600 mp teren intravilan arabil la locul litigiului, numit ,, G.”, înscris în titlul de proprietate nr. 1164 din 23.11.1994, poziția B 1.1., titlu modificat prin Hotărârea nr. 40/28.03.2012 a Comisiei județene Suceava.

Expertul a arătat că, întrucât la locul litigiului există o suprafață mai mare între vecinătățile menționate în titlul de proprietate nu se poate identifica în mod cert amplasamentul suprafeței de 600 mp, prin urmare, a întocmit două variante ale posibilei configurații a acestei suprafețe de teren. În prima variantă, în care experta a ținut cont de trei vecinătăți din titlul de proprietate nr. 1164/1994 modificat, delimitate clar pe teren prin garduri, suprapunerea dintre suprafața de 600 mp teren proprietatea pârâtelor, menționată în titlul de proprietate nr. 1164/1994 modificat și suprafața de 800 mp teren menționată în procesul verbal din 22.04.1992 este de 436 mp (anexa 2), iar în a doua variantă, în care experta a ținut seama de categoria de folosință – arabil și două dintre vecinătățile menționate în titlul de proprietate nr. 1164/1994 modificat suprapunerea este de 600 mp (anexa 3).

Față de concluziile raportului de expertiză, instanța constată că suprafața de 800 mp teren care a făcut obiectul convenției dintre reclamant și autorul pârâtelor nu se află, în întregime, în proprietatea pârâtelor, autorului acestora fiindu-i reconstituit, la locul în litigiu, dreptul de proprietate doar pentru suprafața de 600 mp teren. Instanța consideră că în cauză se impune a fi considerată varianta nr. II, prezentată de expert, ca fiind cea corectă, întrucât, la data emiterii titlului autorului pârâtelor categoria de folosință a terenului în suprafață de 500 mp, pe care se află gospodăria reclamanților, era, în mod cert, cunoscută ca fiind de curți construcții, aspect ce reiese din înscrisurile de la filele 51-52 dosar și cele menționate în procesul verbal din 22.04.1992, acest teren fiind intabulat pe numele reclamantului. Prin urmare, pentru identificarea terenului în suprafață de 600 mp, menționat în titlul de proprietate nr. 1164/1994 modificat, se impunea a se lua în considerare categoria de folosință a acestuia: arabil, astfel cum este trecută în titlu.

În ciuda celor constatate de expert în raportul de expertiză topografică și a poziției procesuale a pârâtelor, care, prin apărător, au arătat că sunt de acord cu pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic pentru suprafața de 600 mp teren, identificată de expert în anexa 2 (așadar, nu în varianta considerată corectă de către instanță), reclamanții au insistat că solicită pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic pentru întreaga suprafață de 800 mp teren ce a făcut obiectul convenției din 22.04.1992, deși 200 de mp nu se află în proprietatea pârâtelor, pentru această suprafață nefiind îndeplinită, astfel, condiția privind existența în patrimoniul promitentului - vânzător a bunului a cărui vânzare a fost promisă. Prin urmare, instanța constată faptul că nu poate pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare – cumpărare pentru această suprafață de teren. Mai mult decât atât, ca urmare a faptului că prin antecontract prețul este stabilit în mod global, pentru întreaga suprafață de 800 mp, și nu este menționat vreun criteriu de determinare a acestuia pe unitatea de măsură, aceiași soluție se impune și în ce privește suprafața de 600 mp teren, chiar dacă aceasta se află în patrimoniul pârâtelor.

Practica judecătorească și literatura de specialitate au stabilit că pentru a se pronunța o hotărâre judecătorească care să constate vânzarea cumpărarea unui teren, este necesar ca între părți să fi intervenit un act sub semnătură privată prin care să se precizeze condițiile vânzării. Astfel, admisibilitatea acțiunii de validare a unei antecontract de vânzare cumpărare este condiționată de existența unui înscris din care să rezulte obligația de înstrăinare si modalitatea de plată a prețului, prețul constituind un element de bază într-o convenție de vânzare cumpărare, menționarea sa în actul constatator fiind obligatorie.

Or, astfel cum s-a arătat anterior, prețul pentru suprafața de teren ce face obiectul convenției dintre părți, încheiată la data de 22.04.1992, nu este determinat pe unitatea de măsură, menționându-se o sumă globală pentru întreaga suprafață, instanța neputând substitui voința părților în stabilirea prețului terenului.

Prin urmare, pentru considerentele expuse anterior, constatând că nu sunt îndeplinite condițiile pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare – cumpărare, instanța va respinge acțiunea ca neîntemeiată.

Față de soluția dată în cauză, în baza art. 274 C.p.c., instanța va obliga reclamanții la plata către pârâte a sumei de 1148 lei, reprezentând cheltuieli de judecată (taxă judiciară de timbru și timbru judiciar recurs și onorariu avocat în recurs- filele 25-26 dosar_/314/2011 al Tribunalului Suceava; onorariu avocat – fila 68 prezentul dosar).

Împotriva acestei sentințe au promovat recurs reclamanții P. E. ȘI PÎȚI Ș., criticând-o pentru nelegalitate și netemeincie solicitând modificarea în tot a hotărârii recurate în sensul admiterii cererii de chemare în judecată astfel cum a fost formulată și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare pentru suprafața de 800 mp sau cel puțin pentru suprafața de 600 mp situată în intravilanul localității Bălăceana, jud. Suceava.

În motivarea recursului reclamanții au arătat că prin cererea de chemare în judecată au solicitat pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare pentru suprafața de 0,08 ha teren intravilan situat în localitatea Bălăceana, jud. Suceava, suprafață ce a fost cumpărată de la autorul pârâtelor, numitul U. E. prin procesul verbal încheiat la data de 22.04.1992, înscris ce are valoarea unui antecontract de vânzare -cumpărare.

Prin Sentința Civilă nr.4973 pronunțată la data de 02.11.2012, instanța de fond a admis în parte cererea de chemare în judecată și a constatat intervenită vânzarea - cumpărarea suprafeței de 0,08 ha.

Împotriva Sentinței Civile nr.4973/02.11.2012, pârâtele C. E., V. R. și M. V. au declarat recurs, iar prin Decizia civilă nr.1427 pronunțată de Tribunalul Suceava la data de 31.05.2013, instanța de control judiciar a admis recursul, a casat hotărârea recurată și a trimis cauza spre rejudecare instanței de fond.

Prin Sentința Civilă nr.1726/15.04.2014 instanța de fond a respins cererea de chemare

în judecată ca neîntemeiată.

Recurenții au apreciat că hotărârea recurată este dată cu aplicarea și interpretarea greșită a legii (art.304, pct.9 Cod de Procedură Civilă).

Instanța de fond a reținut că față de concluziile raportului de expertiză, instanța constată că suprafața de 800 mp teren care a făcut obiectul convenției dintre reclamant și autorul pârâtelor nu se află în întregime, în proprietatea pârâtelor, autorului acestora fiindu-i reconstituit, la locul litigiului, dreptul de proprietate doar pentru suprafața de 600 mp teren.

Atât prin schițele cadastrale cât și prin raportul de expertiză efectuat în cauză a fost identificată întreaga suprafață de 800 mp aflată în posesia subsemnaților.

Martorul audiat în cauză a precizat foarte clar că autorul pârâtelor a vândut o suprafață de 800 mp.

La momentul vânzării autorul pârâtelor deținea suprafața de 800 mp teren conform titlului de proprietate nr.1164/23.11.1994, însă din anumite cauze pe care ei nu le cunosc, amplasamentul terenului s-a modificat prin Hotărârea nr.40/28.03.2012 a Comisiei Județene Suceava. Recurenții au arătat că nu au nici o culpă în ceea ce privește modificarea amplasamentului terenului.

În raportul de expertiză se menționează totuși că la locul litigiului există o suprafață mai mare între vecinătățile menționate în titlul de proprietate, de 1.300 mp, nu se poate identifica în mod cert amplasamentul suprafeței de 600 mp.

În cel mai rău caz, instanța de fond ar fi trebuit să admită în parte cererea de chemare în judecată și să constate intervenită vânzarea doar pentru suprafața de 600 mp astfel cum aceasta a fost identificată în Anexa 2 din expertiză.

Chiar instanța de fond menționează în hotărârea recurată faptul că pârâtele au arătat că sunt de acord cu pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic pentru suprafața de 600 mp teren identificată de expert în Anexa nr.2.

Dacă instanța de judecată a apreciat că 200 mp nu se afla în proprietatea pârâtelor și pentru această suprafață nu este îndeplinită condiția privind existența în patrimoniul promitentului - vânzător a bunului a cărui vânzare a fost promisă ar fi trebuit să admită doar

în parte Cererea de chemare în judecată în sensul pronunțării unei hotărâri care să țină loc 3e

act autentic de vânzare - cumpărare doar pentru suprafață de 600 mp ce se află în

proprietatea pârâtelor.

În motivarea hotărârii recurate, instanța de fond mai reține: ca urmare a faptului că prin antecontract prețul este stabuilit în mod global pentru întreaga suprafață de 800 mp și nu este menționat vreun criteriu de determinare a acestuia pe unitatea de măsură, aceiași soluție

se impune și în ce privește suprafața de 600 mp teren, chiar dacă aceasta se află în patrimoniul

pârâtelor.

Față de aceste argumente amintesc dispozițiile Codului civil în vigoare la momentul semnării Procesului verbal (22.04.1992), care prevede prin intermediul art. 1329 că în căzui unei vânzări făcută „altfel decât pe măsură", cum este și cea din speță dedusă judecății, adică la pe un preț global diferența în plus sau în minus între întinderea declarată și cea reală nu se ia; ea poate însă provoca un spor sau o micșorare a prețului dacă valorează cel puțin a douăzecea parte din prețul total al vânzării: „ Art 1329. - In toate cazurile de vânzare, făcută altfel decât pe atât măsură, ție vânzarea de un corp cert și limitat, fie de mai multe fonduri distincte și separate, fie concepută cu expresia măsurii înaintea desemnării obiectului sau din contra, nici vânzătorul n-are drept la adaos de preț, pentru excedent, nici cumpărătorul, la scădere pentru lipsă, decât în cazul când excedentul sau lipsa prețuiește o a douăzecea parte din prețul total al vânzării".

În caz de excedent peste a doua zecea parte, cumpărătorul poate opta și pentru rezoluțiunea vânzării conform art. 1331 Cod civil: „Când, după art. 1328 și 1329, este caz de a se adăugi prețul pentru excedent de măsuri, cumpărătorul are facultatea de a alege, între a strica vânzarea și a împlini prețul. Suplimentul prețului se răspunde cu dobânda, dacă cumpărătorul a păstrat imobilele.

Astfel după cum au menționat, pârâtele și-au exprimat în mod expres acordul cu privire la admiterea cererii de chemare în judecată pentru suprafața de 600 mp.

Analizând Procesul verbal încheiat la data de 22.04.1992, apreciem că acest act are valoarea unui înscris sub semnătură privată, fiind îndeplinite și toate condițiile de admisibilitate a unei cereri de chemare în judecată având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare.

Acest aspect a fost statuat cu putere de lucru judecat de către instanța de recurs, care în motivarea Deciziei tfvilenr.i427/3i.05.20i3 menționează: analizând înscrisul în cauză, tribunalul constată că el materializează înțelegerea clară neîndoielnica și fără echivoc a două părți, anume între autorul recurentelor, U. Emifiăn în calitate de "vânzător" și intimatul" P. Ș. îh calitate de "cumpărător", cu privire la o suprafață de 0,08 ha teren situat în intravilanul localității Bălăceana, la prețul de 30.000 lei.

În aceeași decizie, Tribunalul Suceava mai reține că: denumirea greșită a înțelegerii și înscrierea unor mențiuni suplimentare, nespecifice, nu sunt de natură să afecteze cele convenite de către părți, câtă vreme întinderea drepturilor și obligațiilor lor este materializată expres, aceea de a vinde respectiv de a cumpăra o suprafață de teren determinabilă la un preț concret făcând posibilă calificarea juridică a convenției ca fiind o promisiune bilaterală de vânzare - cumpărare (dată fiind lipsa formei autentice).

Singurele critici ale instanței de recurs au vizat identificarea terenului conform titlului de proprietate nr. 1164/1994 astfel cum a fost modificat prin Hotărârea nr.40/28.03.2012 a Comisiei Județene Suceava și implicit calitatea de proprietar a autorului pârâtelor asupra întregii suprafețe de 800 mp.

În aceste condiții, instanța de fond să se limiteze doar la cercetarea acestor aspecte și nu să reanalizeze convenția dintre părți.

Având în vedere toate aceste considerente, recurenții au solicitat admiterea recursului, modificarea în tot a hotărârii recurate în sensul admiterii cererii de chemare în judecată astfel cum a fost formulată și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare pentru suprafața de 800 mp sau cel puțin pentru suprafața de 600 mp situată în intravilanul localității Bălăceana, jud. Suceava.

De asemenea, în temeiul art.274 Cod de Procedură Civilă solicităm obligarea pârâtelor la plata tuturor cheltuielilor de judecată, în drept, întemeindu-și cererea pe dispozițiile art.304, pct.9 Cod de Procedură Civilă, art.1.329, art.1.331 din Codul Civil de la 1864 precum și pe toate celelalte dispoziții legale menționate în cuprinsul recursului, iar în temeiul art.242, alin.2 Cod de Procedură Civilă, au solicitat judecarea cauzei și în lipsă.

Intimații C. E., M. V. și V. V. au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea recursului ca nefondat, cu cheltuieli de judecată.

În conținutul întâmpinării au arătat că prin sentința necurată, Judecătoria Suceava a respins acțiunea reclamanților pentru constatarea vânzării-cumpărării suprafeței de 800 mp, cu motivarea că pentru 200 mp vânzătorul nu era proprietar, că reclamanții au insistat în admiterea acțiunii pentru toți cei 800 mp și că prețul este stabilit în mod global pentru tot terenul, instanța neputând substitui voința părților în stabilirea prețului terenului de 600 mp.

Prin recursul declarat, reclamanții au invocat art. 304 pct. 9 cod procedură civilă, în sensul că la data încheierii convenției de vânzare autorul pârâtelor era proprietarul suprafeței de 800 m.p. că, schimbarea ulterioară a amplasamentului terenului nu le este imputabilă, că față de acceptul pârâtelor, acțiunea s-ar impune a fi admisă în parte, pentru cei 600 m.p. din titlu, și că prețul, stabilit global, este corect față de dispozițiile art. 1329 Cod Civil.

Intimații au apreciat că recursul este nu este fondat întrucât la data de 22.04.1992 între reclamanți și antecesorul acestora, U. E., a fost încheiat un act privat de vânzare-cumpărare pentru suprafața de 800 m.p. teren vatră . 30.000 lei ROL, vânzătorul obținând titlul de proprietate nr. 1164 la 23.11.1994.

La data de 03.07.2003 U. E. a decedat, în certificatul de moștenitor nr.58/21.08.2007 fiind trecute terenurile din titlu, pentru cele trei parcele vatră . vecini decât cei corecți.

În luna decembrie 2001 cererea intimaților de întabulare a fost respinsă prin Încheierea nr._ a O.C.P.I. Suceava tocmai pentru neconcordanțele din titlu.

Prin Hotărârea nr.40/28.03.2012 a Comisiei Județene Suceava pentru aplicarea Legii nr.18/1991 s-a dispus modificarea titlului de proprietate nr.1164/23.11.1994 în sensul indicării corecte a vecinilor celor trei parcele vatră . act de comisie.

A urmare, la locul în litigiu nu au existat, în proprietatea vânzătorului 800 m.p. ci doar 600 m.p.

Prin decizia civilă nr.1427/31.05.2013 a Tribunalului Suceava, s-a dispus casarea cu trimitere la judecătorie pentru verificarea existenței identității dintre terenul din promisiunea de vânzare și cel din titlul rectificat.

Cum convenția se referă la 800 m.p, iar vânzătorul nu era proprietar decât pentru 600 m.p., critica reclamanților nu poate fi primită.

În consecință, intimații au solicitat respingerea recursului ca nefondat, cu cheltuielilor de judecată.

Examinând recursul prin prisma motivelor invocate, a probelor administrate, și prin raportare la prevederile art. 304 ind. 1 Cod procedură civilă, tribunalul reține următoarele:

Recurenții – reclamanți P. E. și P. Ș. au criticat sentința instanței de fond, susținând că este dată cu aplicarea și interpretarea greșită a legii.

Astfel, recurenții arată că, la momentul vânzării, autorul pârâtelor deținea suprafața de 800 mp teren, conform titlului de proprietate 1164/23.11.1994; că din cauze necunoscute, amplasamentul terenului a fost modificat prin Hotărârea nr. 40/28 martie 2012 a Comisiei Județene, așa încât nu se poate reține culpa lor în ceea ce privește modificarea amplasamentului; că raportul de expertiză menționează că la locul în litigiu există o suprafață mai mare între vecinătățile menționate în titlul de proprietate, de 1300 mp, și că instanța de fond ar fi trebuit să admită în parte cererea, și să constate intervenită vânzarea pentru suprafața de 600 mp, astfel cum a fost identificată în Anexa 2 a raportului de expertiză.

Mai susțin recurenții, că pârâtele au fost de acord cu pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic pentru suprafața de 600 mp teren; că în cauză sunt incidente prevederile art. 1329 Cod civil de la 1864, și că procesul verbal din 22 aprilie 1992 are valoarea unui înscris sub semnătură privată; că instanța de fond trebuia să se limiteze doar la cercetarea acestor aspecte, și nu să cerceteze convenția dintre părți.

Așa fiind, recurenții – reclamanți solicită admiterea recursului, modificarea în tot a sentinței și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare – cumpărare pentru suprafața de 800 mp teren sau cel puțin pentru suprafața de 600 mp teren intravilan localității Bălăceana.

Potrivit art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, modificarea sau casarea unor hotărâri se poate cere în următoarele situații, numai pentru motive de nelegalitate: când hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii.

În speță, se solicită instanței, să pronunțe o hotărâre de validare a înscrisului sub semnătură privată intitulat „proces - verbal”, încheiat la data de 22 aprilie 1992.

Potrivit acestui înscris – fila 7 dosar fond, la data de 22 aprilie 1992, în fața Comisiei Comunale Bălăceana, care s-a deplasat la domiciliul recurentului – reclamant P. Ș., și s-a procedat la măsurarea lotului aparținând lui U. E..

Urmare a măsurătorilor, s-a identificat suprafața de 0,13 ha, din care 0,05 ha sunt întabulate pe numitul P. Ș., iar diferența de 0,08 ha aparțin numitului U. E. a S..

Se mai consemnează în acest înscris, că în urma înțelegerii prealabile a părților, acestea au căzut de acord ca întreaga suprafață de 0,08 ha să rămână în posesia și proprietatea lui P. Ș., pentru suma de 30.000 lei din anul 1992, sumă ce a fost achitată de către P. Ș. în favoarea lui U. E.; acesta arată că nu mai are pretenții asupra suprafeței de teren menționată.

La fila 5 dosar fond se regăsește titlul de proprietate emis pe numele vânzătorului U. E., pentru suprafața totală de 4,44 ha teren situat pe raza .. P..

Pe verso – ul titlului, sunt evidențiate două trupuri de teren, ambele amplasate la locul numit „G.”, însă având vecinătăți diferite, după cum urmează: 600 mp teren grădină, având ca vecini la nord, drum; la est – G. V; la sud – pârâu; la vest – U. I..

Al doilea trup de teren, de 1300 mp situat la același loc „G.”, are ca vecini: la nord – C. I., est – drum, sud – D. I., vest – I. M.

Din documentația depusă la filele 4143 dosar fond, rezultă că titlul de proprietate 1164/23.11.1994 emis pe numele U. E. a fost modificat de către Comisia Județeană de aplicare a legilor fondului funciar Suceava, prin Hotărârea nr. 40/28 martie 2012 – fila 43 dosar, menționându-se că . teren grădină, nu are vecinătățile menționate în titlu, ci vecinii corecți sunt: având ca vecini la nord – I. M.; la est – C. I.; la sud – drum comunal; la vest – D. I..

De asemenea, . mp are ca vecini reali, la nord – drum comunal, la est – B. G.; la sud – B. V., la vest – B. V., și nu vecinii la nord – C. I., est – drum, sud – D. I., vest – I. M.

Această hotărâre nu a fost atacată cu plângere la instanță.

Reține tribunalul, că autorul vânzător a obținut titlul de proprietate ulterior încheierii înscrisului sub semnătură privată.

În ceea ce privește înscrisul sub semnătură privată, instanța de fond în mod corect a procedat la analizarea condițiilor de fond și de formă ce guvernează valabilitatea convențiilor dintre părți, reținând că acest act conține manifestarea de voință a părților, și că are valoarea juridică a unui antecontract de vânzare – cumpărare.

Într-adevăr, întrucât acest înscris nu a fost încheiat în forma prevăzută de lege pentru validitatea unui act de vânzare – cumpărare, el totuși, are valoarea unei promisiuni bilaterale de vânzare – cumpărare, care a determinat în sarcina ambelor părți, obligații reciproce, constând în obligația de a perfecta în viitor, contractul de vânzare – cumpărare în formă autentică.

Înscrisul conține semnătura ambelor părți, și face referire la o suprafață de 0,08 ha teren, pentru care se menționează achitarea sumei de 30.000 lei din anul 1992.

Existența acestei convenții a fost confirmată și de martorul C. M., care de altfel, a și fost prezent la data semnării lui de către părți.

În ceea ce privește însă, obiectul înțelegerii, tribunalul are în vedere că, în acest înscris, deși se face vorbire despre suprafața de 0,08 ha teren, din suprafața măsurată de 0,13 ha ce aparține lui U. E., nu individualizează în concret, prin indicarea vecinătăților, a categoriei de folosință, a întinderii efective, imobilul transmis către P. Ș..

Ori, pentru ca în cauză instanța să pronunțe o hotărâre în sensul celor solicitate de reclamanții recurenți, este necesar ca înscrisul să îndeplinească toate condițiile cerute de lege cu privire la vânzare – cumpărare, în sensul că prețul trebuie să fie serios, determinat sau determinabil, iar obiectul vândut să existe la momentul vânzării, în limitele arătate în actul de înstrăinare, să fie licit.

Problema care se conturează este aceea legată de un element esențiale al convenției, respectiv suprafața vândută: astfel, terenul promis spre vânzare pirn procesul – verbal din 22 aprilie 1992 are o întindere de 800 mp, diferită de cea găsită în realitate, cu prilejul efectuării expertizei.

Astfel, într-adevăr, concluziile raportului de expertiză menționează că a fost măsurată și identificată suprafața de 800 mp teren grădină arabil, aflată în posesia reclamanților P. E. și Ș.; că vecinătățile terenului sunt: la nord – I. V. (vecin inițial – I. M.); la est – moștenitorii lui C. I. (autorul reclamantei); la sud – P. Ș. și E. și la vest – moștenitorii după D. I..

Se precizează prin același raport de expertiză, că în prezent, pârâtele C. E., V. R. și M. V. justifică dreptul de proprietate doar pentru suprafața de 600 mp teren intravilan la locul „G.”; că titlul de proprietate a fost modificat prin Hotărârea 40/2012 a Comisiei Județene Suceava, iar această modificare a determinat schimbarea amplasamentelor suprafețelor înscrise în titlul inițial; că la locul litigiului, există o suprafață mai mare între vecinătățile menționate în titlul de proprietate, de 1300 mp, așa încât nu se poate identifica în mod cert, amplasamentul suprafeței de 600 mp; că există două variante ale posibilei configurații a suprafeței de 600 mp teren, în ambele variante existând însă, o suprapunere între proprietatea reclamanților și pârâților, în prima variantă suprapunerea fiind de 436 mp, iar în a doua variantă, de 600 mp.

În asemenea împrejurări, cât timp nu se poate identifica efectiv întinderea terenului, amplasarea acestuia, corect instanța de fond nu a validat o astfel de convenție, existând dubii cu privire la obiectul convenției.

Tribunalul nu poate valorifica susținerile recurenților, în sensul validării parțiale a convenției doar pentru suprafața de 600 mp teren, deoarece ei nu au formulat o astfel de cerere la instanța de fond; ori, în recurs nu pot fi formulate cereri noi.

Pe de altă parte, apărările recurenților, referitoare la faptul că pârâtele – intimate ar fi fost de acord cu admiterea acțiunii pentru suprafața de 600 mp teren, nu pot fi primite, întrucât, așa cum arătam anterior, reclamanții – recurenți nu au solicitat validarea vânzării în limita suprafeței de 600 mp, ci, ca și în recurs, au solicitat validarea vânzării pentru 800 mp teren.

De altfel, ei nici nu au modificat acțiunea în acest sens, nu au făcut precizări.

În speță nu se poate reține incidența art. 1329 și 1331 Cod civil, tocmai pentru considerentele sus – arătate.

În plus, trebuie de precizat că reclamanții – recurenți au la îndemână alte mijloace procesuale prin care să lămurească aceste împrejurări.

Față de cele ce preced, tribunalul constată că prețul consemnat prin înscrisul sub semnătură privată a fost stabilit pentru suprafața de teren de 800 mp, iar dacă instanța ar valida convenția de vânzare în limita unei suprafețe de 600 mp, ar însemna că aceasta se substituie voinței părților, atât în ceea ce privește obiectul convenției, cât și în ceea ce privește prețul vânzării.

Tocmai de aceea, instanța de control judiciar reține că soluția instanței de fond este legală și temeinică.

Cum în cauză nu sunt date motive de modificare/casare ale hotărârii, în sensul prevăzut de art. 304 Cod procedură civilă, cum prima instanță a procedat la o aplicare corectă a legii și la o interpretare judicioasă a probelor administrate, în considerarea art. 304 ind. 1 raportat la art. 312 alin. 1 Cod procedură civilă, tribunalul va respinge recursul ca nefondat.

În baza art. 316 raportat la art. 298 și 274 Cod procedură civilă, va obliga reclamanții – recurenți să plătească intimatelor – pârâte, suma de 500 lei cu titlu de cheltuieli de judecată din recurs.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII,

DECIDE :

Respinge recursul formulat de reclamanții P. ECATRINA și P. Ș., ambii domiciliați în . împotriva sentinței civile nr.1726 din data de 15 aprilie 2014 pronunțată de Judecătoria Suceava în dosar nr._, în contradictoriu cu intimații pârâți C. E., M. V., ambii domiciliați în mun. Suceava, ., nr.51, . B, etaj 1, ..5, județul Suceava și V. V., domiciliată în mun. Iași, .. 4, . A, etaj 3, ., ca nefondat.

Obligă recurenții să plătească intimaților suma de 500 lei cheltuieli de judecată.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședința publică din data de 30 OCTOMBRIE 2014.

PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,

G. F. C. M. F. L.

F. N.

GREFIER,

Ș. L.

Red. C.M.N.

Jud. A. C.

Tehnored. Ș.L.G.

Ex.2./09.12.2014.

← Cerere de ajutor public judiciar. Decizia nr. 1549/2014....		Fond funciar. Decizia nr. 1054/2014. Tribunalul SUCEAVA →

Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 1557/2014. Tribunalul SUCEAVA

Vezi și alte spețe de la aceeași instanță

Comentarii despre Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 1557/2014. Tribunalul SUCEAVA