Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Hotărâre din 24-01-2014, Tribunalul SUCEAVA
| Comentarii |
|
Hotărâre pronunțată de Tribunalul SUCEAVA la data de 24-01-2014 în dosarul nr. 9958/314/2012
Dosar nr._ Hotărâre care să țină loc de act autentic
ROMÂNIA
TRIBUNALUL SUCEAVA
SECȚIA CIVILĂ
D E C I Z IA NR. 185
ȘEDINȚA PUBLICĂ DIN DATA DE 24 IANUARIE 2014
PREȘEDINTE: L. A.
JUDECĂTOR: A. I. M.
JUDECĂTOR: V. O. D.
GREFIER: S. A.- M.
Pe rol, judecarea recursului declarat de către reclamanta B. G., împotriva sentinței civile nr. 3363 din data de 24 mai 2013 pronunțată de Judecătoria Suceava în dosarul nr._, intimați fiind pârâții B. I. și B. A..
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă avocat G. M., pentru reclamanta recurentă și pârâții intimați, lipsă fiind reclamanta.
Procedura de citare cu părțile este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, după care:
Apărătorul reclamantei recurente depune la dosar împuternicire avocațială, dovada achitării taxei judiciare de timbru în cuantum de 806 lei și a timbrului judiciar de 3 lei, pe care instanța le anulează, recursul fiind legal timbrat.
Apărătorul reclamantei recurente arată că nu are cereri de formulat și solicită acordarea cuvântului la dezbateri pe fondul cauzei.
Nemaifiind cereri de formulat, excepții de invocat și probe de administrat în cauză, instanța constată recursul în stare de judecată și acordă cuvântul la dezbateri pe fondul cauzei.
Apărătorul reclamantei recurente solicită admiterea recursului, anularea sentinței civile atacate și în rejudecare admiterea acțiunii, cu precizarea că părțile și-au exprimat acordul, fără cheltuieli de judecată.
Pârâții intimați, luând pe rând cuvântul, solicită admiterea recursului și, întrebați fiind, precizează că la momentul încheierii antecontractului ei au primit prețul, iar reclamantei recurente i s-a predat terenul.
Declarând dezbaterile închise, după deliberare,
TRIBUNALUL,
Asupra recursului de față, constată:
Prin cererea adresată Judecătoriei Suceava la data de 29.11.2012 și înregistrată sub nr._ din aceeași dată, reclamanta B. G. a solicitat în contradictoriu cu pârâții B. I. și B. A., să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare cumpărare având ca obiect terenul în suprafață de 1800 m.p., precum și construcțiile situate pe acesta, din satul Bursuceni, ., imobile descrise în încheierea de carte funciară nr._/21.07.2010 și în titlul de proprietate nr. 1676/24.05.2004, cu cheltuieli de judecată.
În motivare, a arătat că la data de 08.10.2010 a încheiat cu pârâții un antecontract de vânzare – cumpărare având ca obiect terenul în suprafață de 1800 m.p., precum și construcțiile situate pe acesta, situate în satul Bursuceni, ., imobile descrise în încheierea de carte funciară nr._/21.07.2010 și titlul de proprietate nr. 1676/24.05.2004.
A susținut reclamanta că a achitat, la data semnării antecontractului, suma de 20.000 lei, îndeplinindu-și astfel obligațiile stabilite în sarcina sa, în calitate de promitentă – cumpărătoare. La împlinirea termenului până la care promitenții – vânzători s-au obligat să încheie contractul în formă autentică, aceștia nu s-au mai prezentat, invocând că sunt ocupați și că nu au timp.
Legal citați, pârâții nu au formulat întâmpinare și nici nu s-au prezentat în instanță.
Prin sentința civilă nr. 3363 din data de 24 mai 2013 Judecătoria Suceava a respins ca neîntemeiată acțiunea civilă având ca obiect „hotărâre care să țină loc de act autentic”, formulată de reclamanta B. G., în contradictoriu cu pârâții B. I. și B. A..
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că într-adevăr, la data de 28.10.2010, între părți s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare (promisiune de vânzare) prin care pârâții în calitate de promitenți vânzători se obligau să transfere dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață de 1800 mp împreună cu construcțiile de pe acesta în termen de 3 luni de la data întocmirii antecontractului, prețul acestei înstrăinări fiind de_ de lei, preț pe care părțile au declarat că a fost primit de pârâți la data semnării antecontractului.
Potrivit art. 5 alin. 2 din titlul X al Legii nr. 247/2005, în situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract.
Însă, una din condițiile pronunțării unei hotărâri care să țină loc de contract este calitatea de proprietari a promitenților vânzători.
În privința acestei calități de proprietari a pârâților, instanța a reținut că, într-adevăr, pârâții au încheiat, la data de 14.05.1981 contractul de întreținere autentificat sub nr. 2176, prin care B. I. și B. A. au dobândit de la B. N. Și B. D. nuda proprietate asupra unor construcții, nu însă și asupra vreunei suprafețe de teren.
Pe de altă parte, în privința terenului, la data de 24.05.2004 s-a emis titlul de proprietate nr. 1676/2004, pe numele moștenitorilor lui B. N., respectiv B. D., C. E., B. E., B. M., B. P., A. M., B. I., B. Areta și G. Ortansa.
Analizând acest titlu de proprietate, precum și extrasul de carte funciară, instanța a constatat că B. A. nu este moștenitoare a numitului B. N. căruia i s-a reconstituit dreptul de proprietate în temeiul Legii nr. 18/1991. Pe de altă parte, instanța a reținut și faptul că dintre moștenitorii lui B. N., proprietari ai terenului în litigiu, reclamanta a chemat în judecată doar pe B. I., fără a se face dovada lichidării stării de indiviziune între cei 9 proprietari ai terenului.
Față de aceste motive, instanța a respins ca neîntemeiată acțiunea formulată.
Împotriva acestei sentințe a declarat recurs reclamanta prin care a solicitat admiterea acestuia, modificarea în tot a sentinței civile atacate, în sensul admiterii solicitării sale astfel cum a fost formulată, întrucât sentința primei instanțe a fost dată cu interpretarea greșită a legii.
Instanța nu a luat în considerare faptul că titlul de proprietate nr. 1676/2004 a fost emis pe numele moștenitorilor lui B. N., în baza Legii nr.18/1991, situația bunurilor obiect al promisiunii fiind astfel supusă regulilor indiviziunii succesorale.
În această situație, un moștenitor poate dispune asupra bunurilor succesiunii sub condiția rezolutorie a faptului ca, la partaj, bunul respectiv să cadă în lotul său.
Datorita faptului că indiviziunea succesorală implica existența a doi sau mai mulți titulari ale căror drepturi de proprietate se concurează, având unul și același obiect - patrimoniul succesoral, este de principiu că nici unul dintre aceștia nu poate încheia fără acordul celorlalți acte juridice în privința bunurilor succesorale luate individual sau asupra universalității succesorale în întregul său (ori a unei cote-părți mai mari decât cota sa parte din întreg).
Actul juridic de dispoziție încheiat de un singur coindivizar cu un terț, fără acordul celorlalți, este în prezent considerat constant ca fiind valabil sub condiția rezolutorie ca la partaj bunul in privința căruia s-a încheiat acel act să nu fie atribuit altui coindivizar decât cel care l-a încheiat.
De pildă, în cazul încheierii unui contract de vânzare cumpărare, contractul se consolidează dacă la partaj bunul cade în lotul coindivizarului vânzător, iar dacă este atribuit unui alt coindivizar, vânzarea se rezoluționează cu efecte retroactive.
S-a pus însă problema efectelor actului față de coindivizarii necontractanți între momentul încheierii actului și data partajului. În această privință, după ce un timp s-a considerat fie că numai partajul poate tranșa problema, fie că actul este anulabil parțial la cererea coindivizarilor necontractanți în proporția cotelor-părți ce le revin din moștenire, pentru rest (partea revenind coindivizarului contractant) fiind valabil, a considerat că actul este perfect valabil între părțile contractante (coindivizarul contractant și terț), dar inopozabil fata de coindivizarii care nu și-au dat acordul la încheierea acestuia.
Cu alte cuvinte, atât timp cât coindivizarii necontractanți nu au invocat inopozabilitatea, actul produce efecte, dar din momentul invocării inopozabilitații, față de coindivizarii care au reclamat acest lucru, efectele actului sunt înlăturate, ca și când nu ar exista, aceștia putând exercita atributele uzului și folosinței bunului în dauna terțului care nu se poate opune, fiind tratat ca un uzurpator.
Inopozabilitatea poate fi invocată pana la partaj, când condiția rezolutorie se va realiza (caz în care actul se va desființa retroactiv) sau va cădea (caz în care actul se va consolida).
În speța de față, terenul în litigiu constituie curtea și grădina casei promitenților-vânzători, iar aceștia sunt proprietarii respectivei locuințe. Condiția rezolutorie este de prezumat că nu se va putea îndeplini, față de faptul notoriu al posesiei.
Pe de altă parte, ceilalți coindivizari, în număr de 8, au dreptul la împărțeala restului de teren retrocedat, în suprafață totală de 36.300 mp, din care suprafața de 1.800 mp reprezintă doar 5%, adică 1/20. Promitentul-vânzător deține o cotă de 1/9 din întreg terenul, respectiv ar putea dispune de 4.033,33 mp.
În niciun caz, prin respectiva promisiune, nu s-au încălcat drepturile ideale ale coindivizarilor, nefiind promisă întreaga suprafață moștenită.
Pârâții, deși legal citați, nu au formulat întâmpinare, însă prezenți la dezbateri, au solicitat admiterea recursului.
Examinând recursul, ce se subsumează prevederilor art. 304 pct. 9, 3041 din vechiul Cod de procedură civilă, prin prisma actelor și lucrărilor dosarului, tribunalul reține următoarele:
La data de 28.10.2010, între părți s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare (promisiune de vânzare) prin care pârâții în calitate de promitenți vânzători se obligau să transfere dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață de 1800 mp împreună cu construcțiile de pe acesta în termen de 3 luni de la data întocmirii antecontractului, prețul acestei înstrăinări fiind de_ de lei, preț pe care părțile au declarat că a fost primit de pârâți la data semnării antecontractului.
Potrivit art. 5 alin. 2 din titlul X al Legii nr. 247/2005, în situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract.
În speță, s-a făcut dovada dreptului de proprietate pentru promitenții vânzători astfel: conform contractului de întreținere autentificat sub nr. 2176/14.05.1981aceștia au dobândit de la B. N. și B. D. nuda proprietate asupra construcțiilor (f. 32, judecătorie) .
În ceea ce privește terenul în litigiu, s-a făcut dovada dreptului de proprietate în privința promitentului vânzător B. I., conform titlului de proprietate nr. 1676/2004 (f.25 judecătorie), suprafețele de teren de 900 mp grădină, respectiv 900 mp, curți-construcții.
Chiar antecontractul de vânzare-cumpărare trimite la acest titlu de proprietate. A se vedea și identificarea, conform planului de amplasament și delimitare a imobilului (f. 5, judecătorie).
Chiar dacă antecontractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat cu un singur moștenitor (pentru teren), care doar el a fost chemat în judecată în prezenta cauză, vânzarea poate fi validată sub condiție rezolutorie, soarta vânzării urmând a depinde de partajul dintre comoștenitori.
Această soluție este aplicabilă în speță, văzând că antecontractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat înainte de . Noului cod civil, ale cărui dispoziții nu se aplică în speță.
Rezultă că nu există impedimente pentru validarea antecontractului de vânzare-cumpărare, astfel că, văzând și achiesarea intimaților se impune admiterea acțiunii.
În consecință, în baza art. 312 al. 1, 2, 3 din vechiul Cod de procedură civilă, tribunalul va admite recursul, va modifica în totalitate sentința civilă nr. 3363/24.05.2013 a Judecătoriei Suceava și, în rejudecare va admite acțiunea, va constata că reclamanta a dobândit prin cumpărare de la pârâtul B. I. dreptul de proprietate cu privire la suprafața de 1800 mp teren curți construcții și arabil, situat în satul Bursuceni, . Ș. P., R. N., A. L., T. A., drum, înscrisă în titlul de proprietate nr. 1676/24.05.2004 (poz. B.1.1, B.6) și va constata că reclamanta a dobândit prin cumpărare de la ambii pârâți dreptul de proprietate cu privire la construcțiile amplasate pe terenul de mai sus, anume casă de locuit, magazie, șură, grajd, bucătărie, poiată, două anexe.
Prezenta hotărâre va ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Va lua act că reclamanta nu a solicitat cheltuieli de judecată.
Pentru aceste motive,
În numele Legii,
DECIDE:
Admite recursul declarat de către reclamanta B. G., domiciliată în ., jud. Suceava și cu domiciliul ales la sediul „P.-P., Aruștii și D.” – B., .. 101 și la Cabinet avocat G. M. – Suceava, ., mansardă, împotriva sentinței civile nr. 3363 din data de 24 mai 2013 pronunțată de Judecătoria Suceava în dosarul nr._, intimați fiind pârâții B. I. și B. A., domiciliați în ., jud. Suceava.
Modifică în totalitate sentința civilă nr. 3363/24.05.2013 a Judecătoriei Suceava și, în rejudecare:
Admite acțiunea civilă având ca obiect „hotărâre care să țină loc de act autentic”, formulată de reclamanta B. G., în contradictoriu cu pârâții B. I. și B. A...
Constată că reclamanta a dobândit prin cumpărare de la pârâtul B. I. dreptul de proprietate cu privire la suprafața de 1800 mp teren curți construcții și arabil, situat în satul Bursuceni, . Ș. P., R. N., A. L., T. A., drum, înscrisă în titlul de proprietate nr. 1676/24.05.2004 (poz. B.1.1, B.6).
Constată că reclamanta a dobândit prin cumpărare de la ambii pârâți dreptul de proprietate cu privire la construcțiile amplasate pe terenul de mai sus, anume casă de locuit, magazie, șură, grajd, bucătărie, poiată, două anexe.
Prezenta hotărâre ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Ia act că reclamanta nu a solicitat cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică din data de 24 ianuarie 2014.
Președinte, Judecător, Judecător,
L. A. A. I. M. V. O. D.
Grefier,
S. A.-M.
Red. A.I.M./Judecător fond B. C.
Tehnored. S.A.M./2 ex./10.02.2014
| ← Radiere ipoteca. Decizia nr. 726/2014. Tribunalul SUCEAVA | Rectificare carte funciară. Decizia nr. 1574/2014. Tribunalul... → |
|---|
