Pretenţii. Decizia nr. 914/2014. Tribunalul SUCEAVA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 914/2014 pronunțată de Tribunalul SUCEAVA la data de 11-04-2014 în dosarul nr. 9294/314/2012
Dosar nr._ Hotărâre care să țină loc de act autentic
ROMÂNIA
TRIBUNALUL S.
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIA NR. 914
ȘEDINȚA PUBLICĂ DIN DATA DE 11 APRILIE 2014
PREȘEDINTE: A. I. M.
JUDECĂTOR: V. O. D.
JUDECĂTOR: S. A.
GREFIER: S. A.- M.
Pe rol, judecarea recursului declarat de către reclamantul M. S. – prin primar, împotriva sentinței civile nr. 3087 din data de 7 mai 2013 pronunțată de Judecătoria S. în dosarul nr._, intimat fiind pârâtul B. O..
La apelul nominal făcut în ședință publică au lipsit părțile.
Procedura de citare cu părțile este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, după care:
Instanța, văzând că pârâtul intimat a solicitat judecata în lipsă, constată recursul în stare de judecată și rămâne în pronunțare asupra acestuia.
După deliberare,
TRIBUNALUL,
Asupra recursului de față, constată:
Prin acțiunea civilă înregistrată pe rolul Judecătoriei S. sub nr._ din data de 14.11.2012, reclamantul M. S. - prin primar I. L. a solicitat obligarea pârâtului B. O. la plata sumei de 70.990 lei cu titlu de diferență de preț și la încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, care să cuprindă prețul final al apartamentului situat în blocul nr. 22 de pe .> În motivare a arătat că, contractul de vânzare cumpărare preliminar nr. 350/1992 a fost încheiat între R.A.U.J.C.L. S. și B. O., iar prin acest contract R.A.U.J.C.L. S. se obliga să vândă și pârâtul să cumpere un apartament care urma să fie edificat, în condițiile prevăzute în convenție.
A mai arătat reclamantul, referitor la contractul de vânzare cumpărare preliminar nr. 350/1992, că în fapt și în drept nu este vorba de încheierea unui act translativ de proprietate, ci de un act preliminar intervenit între părți.
După ce R.A.U.J.C.L. S. a trecut prin mai multe forme de organizare, în anul 1998, prin Hotărârea Consiliului Local nr. 64/1998 municipalitatea a preluat activitatea de administrare a fondului locativ de stat.
Reclamantul a susținut, de asemenea, că prin Decizia nr. 1620/2005 Curtea de Apel S. a stabilit un termen pentru finalizare și predare a apartamentelor către beneficiari de 10 luni de la data pronunțării ( 19.10.2005).
Prin Hotărârea Consiliului Local nr. 313/16.12.2009 s-a aprobat vânzarea a 12 apartamente din blocul de locuințe nr. 22 din Ansamblul de locuințe Obcini 1B, s-a aprobat raportul de expertiză tehnică și evaluare a blocului de locuințe nr. 22, fiind aprobate și diferențele de preț ce urmau a fi achitate de către contractanți.
În drept, reclamanta a invocat dispozițiile art. 112 Cod procedură civilă, art. 1073 Cod civil.
Legal citat, pârâtul B. O. nu a depus la dosar întâmpinare.
Prin sentința civilă nr. 3087 din data de 7 mai 2013, Judecătoria S. a respins ca nefondată cererea formulată de reclamantul M. S., în contradictoriu cu pârâtul B. O..
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut următoarele:
În fapt, între R.A.U.J.C.L. S., în calitate de vânzător și pârâtul B. O., în calitate de cumpărător s-a încheiat, contractul de vânzare-cumpărare preliminar nr. 350/07.02.1992 având ca obiect o locuință situată în mun. S., . nr.22, etaj 1, .. S.. (f.7)
Potrivit clauzelor contractuale părțile au convenit că prețul vânzării este de 1.700.758 lei (ROL) iar unitatea contractanta se obliga sa predea locuința beneficiarului la data de 30.04.1993.
Prin prezenta acțiune s-a solicitat instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța, în temeiul art. 112 C.P.C. și 1073 cod civil 1864 să oblige pârâtul la plata sumei de 70.990 lei cu titlu de diferență de preț și la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, care să cuprindă prețul final al apartamentului.
În drept, potrivit art. 969 Cod civil 1864 convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante, iar potrivit art. 1073 creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației, iar în cazul contrar are dreptul la dezdăunare.
Reclamantul a susținut, referitor la contractul în cauză, că în fapt și în drept nu a fost vorba de încheierea unui act translativ de proprietate, ci de un act preliminar intervenit între părți, cum o a arătat-o chiar și denumirea înscrisului, un antecontract, o promisiune de vânzare-cumpărare.
1. Instanța a considerat că s-a impus, în primul rând, determinarea naturii juridice a convenției părților nr. 350/07.02.1992.
Conform art. 1294 Cod civil 1864 contractul de vânzare-cumpărare a fost definit drept contractul (sinalagmatic, oneros, comutativ, consensual, translativ de proprietate) prin care una dintre părți – vânzătorul - strămută proprietatea unui bun al său asupra celeilalte părți – cumpărătorul - care se obligă în schimb a plăti vânzătorului prețul bunului vândut
Antecontractul de vânzare-cumpărare este acea convenție prin care una din părți (promitent) se obligă că va vinde, iar cealaltă parte (beneficiar) se obligă că va cumpăra un anumit bun la un preț determinat, contract care va fi perfectat în viitor. În baza antecontractului, ambele părți pot cere încheierea convenției de vânzare. Antecontractul nu are caracter translativ de proprietate, ci dă naștere numai obligației de a se transmite proprietatea bunului în viitor.
În speță, instanța a constatat că între părți a intervenit un veritabil contract de vânzare-cumpărare.
Astfel, potrivit prevederilor convenției, RAUJCL S. ”vinde” iar pârâtul B. O. ”cumpără” o locuință în suprafață de 83,63 mp. precum și cota indiviză de 5,7 % din suprafața de folosință comună cu prețul de 1.700.758 lei (ROL).
Fără a fi ținută de limbajul utilizat de părți pentru a defini raportul juridic intervenit între ele, instanța a apreciat că intenția acestora a fost, fără urmă de îndoială, de a înstrăina și, respectiv, de a dobândi proprietatea asupra imobilului individualizat în contract. Părțile au stabilit atât obiectul contractului - prețul și bunul - cât și obligațiile corelative ce le incumbă - de a preda bunul și respectiv de a plăti prețul.
Mai mult, așa cum a reieșit chiar din cuprinsul contractului, pârâtul a achitat, integral, la data încheierii convenției, prețul de 1.700.758 lei stabilit (1.675.624 lei cu chitanța nr._/07.02.1992 și 25.134 lei cu chitanța nr. 43.589/06.02.1992).
Conform mențiunii din partea finală a contractului eventualele diferențe valorice la data recepției preliminare vor fi reglementate pe bază de act adițional, și vor fi achitate de cumpărător din fonduri proprii.
Existența acestei mențiuni nu a fost de natură a conduce la o altă concluzie față de calificarea contractului, ca fiind unul de vânzare cumpărare. Această clauză poate evidenția, cel mult, natura specială a contractului intervenit respectiv cea de vânzare-cumpărare a unui bun viitor.
Prețul bunului a fost convenit de părți și consemnat în contract, cocontractanții admițând că la predarea acestuia, în viitor, pot apărea eventuale diferențe.
Deosebit de importantă a fost mențiunea din contract raportat la cadrul legislativ sub imperiul căruia acesta a fost încheiat: „Drepturile și obligațiile părților prevăzute în prezentul contract se completează cu drepturile și obligațiile ce decurg din Decretul - Lege 61/1990 și H.G. 562/1991.”
Astfel, în cazul contractelor de vânzare-cumpărare care au preturi legale obligatorii (cum a fost cel în cauză încheiat în baza Decretului - Lege 61/1990 privitor la înstrăinarea unor locuințe construite din fondurile statului), deși se admite modificarea prețului, pe parcursul derulării contractului, ca urmare a unei modificări legislative, practica judiciară a statuat că vânzătorul nu poate refuza predarea bunului, solicitând o diferență de preț, pe motiv că acesta din urmă s-a majorat ulterior achitării de către cumpărător a prețului prevăzut în contract.
Decretul - Lege 61/1990 privind vânzarea de locuințe construite din fondurile statului către populație statua, în art. 3, că locuințele prevăzute la art. 1 se vând cetățenilor români cu domiciliul în țară, cu achitarea integrală a prețului la încheierea contractului de vânzare-cumpărare sau prin acordarea unui împrumut de către Casa de Economii și Consemnațiuni.
Așadar, și din prisma legislației incidente, contractul perfectat a apărut ca fiind tot un contract veritabil de vânzare-cumpărare.
Pe lângă argumentele mai sus menționate, la calificarea convenției părților ca fiind contract de vânzare-cumpărare s-a avut în vedere și Decizia nr.1620/2005 a Curții de Apel S. prin care s-a admis acțiunea promovată de Asociația nr. 20,21,22 (formată din persoanele care au avut încheiate contracte preliminare pentru blocurile 20,21,22) și s-a obligat M. S. să predea apartamentele către beneficiari stabilindu-se un termen pentru finalizarea lucrărilor de 10 luni de la data pronunțării – 19.10.2005. (f. 8-12 dosar).
În considerentele hotărârii amintite, s-a reținut (cu putere de lucru judecat) că prețul locuinței a fost achitat integral de cumpărători (printre care și pârâtul B. O.) iar M. S. nu a făcut dovada stabilirii unor diferențe de preț prin acte adiționale, în sarcina membrilor asociației.
Or, în măsura în care se considera că între părți a intervenit doar o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, Curtea nu ar fi obligat M. la predarea apartamentelor, căci vânzătorul nu a vândut, iar cumpărătorul nu a cumpărat, neexistând în sarcina părților obligațiile corelative specifice contractului de vânzare-cumpărare (plata prețului și predarea bunului). Așa cum s-a evidențiat mai sus, din antecontract se naște doar o obligație de a face care incumbă cocontractanților și anume de a perfecta, pe viitor, convenția translativă de proprietate.
Dacă promitentul-vânzător nu-și respectă obligația stabilită, beneficiarul-cumpărător nu poate cere predarea bunului, întrucât nu a devenit proprietar.
Nerespectarea din culpă a obligației de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare dă dreptul celeilalte părți de a solicita rezoluțiunea promisiunii de vânzare-cumpărare (art. 1020 din Codul civil) și, eventual, despăgubiri pentru prejudiciul cauzat (daune-interese) în baza art. 1075 din același cod. Nu poate fi exclusă nici posibilitatea ca, dacă lucrul se mai găsește în patrimoniul vânzătorului și nu există alte impedimente legale, instanța sesizată să oblige promitentul, sub sancțiunea de daune cominatorii, la încheierea contractului și să pronunțe, în baza art. 1073-1077 din Codul civil, o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, această hotărâre urmând să aibă caracter constitutiv de drepturi la data rămânerii definitive și irevocabile.
2. În ceea ce privește pretențiile reclamantului de obligare a pârâtei la plata sumei de 70.990 lei cu titlu de diferență de preț și la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, care să cuprindă prețul final al apartamentului, instanța a considerat că au fost neîntemeiate pentru cele ce urmează:
Prin Hotărârea Consiliului Local nr. 313/16.12.2009 s-a aprobat vânzarea a 12 apartamente din blocul de locuințe nr.22 din Ansamblul de locuințe Obcini 1 B și de asemenea, s-a aprobat raportul de consultanță imobiliară și evaluare a blocului de locuințe nr.22, ce cuprindea și diferențele de preț ce urmau a fi achitate de către contractanți.
A constatat astfel reclamanta faptul că pârâtul ar mai avea de achitat pentru apartamentul în cauză o diferență de 70.990 lei –fila 14.
Conform art. 1294 Cod civil 1864 vânzarea este o convenție prin care două părți se obligă între sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru și aceasta a plăti celei dintâi prețul lui, iar art. 1313, Cod civil 1864 prevede că vânzătorul are două obligații principale, a preda lucrul și a răspunde de evicțiune și de viciile acestuia.
Așadar, în virtutea contractului de vânzare-cumpărare intervenit, cumpărătorul este obligat să achite prețul, iar vânzătorul este obligat să predea bunul vândut.
În cazul în care această obligație nu este îndeplinită cumpărătorul poate fie să invoce excepția de neexecutare a contractului, fie să ceară rezoluțiunea cu daune interese, fie să ceară executarea în natură a obligației (sau daune interese în măsură în care aceasta nu mai este posibilă).
În speță, obligația de predare a devenit scadentă la data de 30.04.1993, (conform mențiunilor din contract), iar cumpărătorul, care achitase în întregime la data de 07.02.1992 prețul apartamentului, a optat pentru obținerea executării în natură a obligației ce îi revenea vânzătorului ceea ce s-a și întâmplat prin Decizia nr.1620/2005 a Curții de Apel S. în cadrul căreia s-a stipulat un nou termen de predare -19.10.2005.
Or, vânzătorul nu poate pretinde, modificarea clauzei contractuale referitoare la preț în condițiile în care culpa pentru nerespectarea atât a termenului contractual, cât și a celui judecătoresc de predare a apartamentului îi aparține.
Împrejurarea că, pe parcursul timpului, au intervenit schimbări în ceea ce privește vânzătorul nu a fost de natură a afecta drepturile și obligațiile cumpărătorului, din moment ce acestuia nu i se poate imputa nici o neexecutare a obligațiilor contractuale, iar reclamantul M. S. a preluat atât activul, cât și pasivul R.A.U.J.C.L. S. fără rezerve.
Instanța a reținut că în anul 1998, după ce R.A.U.J.C.L. S. a trecut prin mai multe forme de organizare, prin Hotărârea Consiliului Local nr.64/1998 municipalitatea a preluat activitatea de administrare a fondului locativ de stat.
Ca atare, sancțiunea pentru neîndeplinirea, la timp, a obligației contractuale de predare a apartamentului constă în suportarea de către vânzător a riscului contractului și anume efectele diferențelor de cost apărute în perioada 1993-2010 (data de când trebuia predat imobilul și data când s-a realizat efectiv apartamentul).
Nu a trebuit omisă, în analizarea pretențiilor reclamantului, intenția legiuitorului de a acorda, anumitor categorii de persoane anumite facilități la cumpărarea unei locuințe, cum ar fi stabilirea unui preț inferior pieții.
În măsura în care instanța ar obliga, pe cei care au cumpărat, în baza unor asemenea acte normative, să plătească, o diferență din prețul actualizat al imobilului determinat în raport de valorile existente pe piața imobiliară din prezent, s-ar ajunge la lipsirea de eficiență practică a dispozițiilor legale sus amintite și la încălcarea spiritului acestora.
Pe de altă parte, și cu caracter de principiu (câtă vreme în speță procedurile de vânzare au fost finalizate) a mai reținut instanța voința constantă a legiuitorului de a reglementa special prețul imobilelor vândute în temeiul Decretului Lege 61/1990, materializată prin adoptarea Legii 244/2011 ce în art. II prevede faptul că locuințele și spațiile cu altă destinație construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, pentru care la data intrării în vigoare a legii sunt în curs de derulare procedurile de vânzare, se vând la prețul stabilit de reglementările în vigoare la data începerii procedurii de vânzare.
În cauză, prețul vânzării, în cuantum de 1.700.758 lei a fost stabilit de părți (și achitat de pârât) încă din anul 1992.
3. În ceea ce privește necesitatea întocmirii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, instanța a arătat că înscrisul-convenție a părților având ca obiect construcții încheiat în anul 1992 a fost unul consensual și, ca atare, a fost perfect valabil, nefiind dată ad validitatem cerința formei autentice. Cu alte cuvinte, vânzarea a fost perfectată de îndată ce părțile s-au învoit asupra bunului și prețului, convenția fiind încheiată prin simplul acord de voință al părților, fără îndeplinirea vreunei formalități, în speță a autentificării de către notarul public a actului.
Nici în ceea ce privește terenul aferent locuinței nu s-a putut reține afirmațiile reclamantului referitoare la necesitatea formei autentice, dat fiind că terenul aferent locuinței, în suprafață de 17,55 mp a fost concesionat (iar nu vândut), potrivit dispozițiilor contractuale, pe durata existenței construcției.
A mai arătat instanța și faptul că, în cazul neachitării ”diferențelor valorice” solicitate de reclamant nu s-ar putea vorbi despre o îmbogățire fără justă cauză a pârâtului (așa cum a încearcat să acrediteze reclamantul) în condițiile în care cumpărătorul a fost lipsit, timp de 20 de ani, atât de folosința banilor investiți, cât și de folosința imobilului achiziționat.
În concluzie, reclamantul nu poate pretinde de la pârât obligarea acestora la plata unei diferențe de preț disproporționate în raport cu prețul stipulat în contractul intervenit între părți, în contextul în care tocmai existența și întinderea acestei diferențe a fost rezultatul comportamentului contractual necorespunzător al vânzătorului, acest lucru nefiind admisibil în virtutea principiului nemo propriam turpitudinem allegans.
Pe cale de consecință, instanța, a respins acțiunea formulată de reclamantul M. S. prin primar în contradictoriu cu pârâtul B. O., ca nefondată.
Împotriva acestei sentințe a declarat recurs reclamantul M. S. prin care a solicitat admiterea acestuia, modificarea în totalitate a sentinței criticate, admiterea acțiunii formulate și obligarea pârâtului la plata sumei de 70.990 lei cu titlul de diferență de preț și la încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică care să cuprindă prețul final al apartamentului.
În motivare a arătat următoarele:
Hotărârea pronunțată a fost nelegală, fiind dată cu aplicarea greșită a legii.
1. Instanța judecătorească a interpretat greșit natura juridică a contractului intervenit între RAUJCL S. și pârât.
Interpretarea contractelor presupune determinarea și calificarea conținutului acesteia, a clauzelor sale, în scopul stabilirii drepturilor și obligațiilor părților. Dacă voința părților este clar exprimată, nu se pune problema interpretării, care este necesară doar în situația în care există discrepanță între voința reală și voința declarată a părților, când clauzele sunt echivoce, confuze sau contradictorii ori când contractul este incomplet.
Interpretarea clauzelor trebuie să aibă în vedere voința reală a părților semnatare ale contractului, în acord cu dispozițiile art. 977 Cod civil.
In prezenta cauză instanța judecătorească care a soluționat fondul a ținut să ofere o interpretare a clauzelor contractuale apreciind că în speță ar fi vorba despre un contract de vânzare cumpărare de bunuri viitoare. Abordarea acesta a considerat-o a fi greșită, părțile înțelegând să încheie un contract de vânzare-cumpărare preliminar.
Așa cum a arătat, contractul de vânzare cumpărare preliminar nr. 350/1992 încheiat între RAJUCL S. și pârât a fost un antecontract din cuprinsul căruia a rezultat în mod evident că are ca obiect executarea unei lucrări. In fapt și în drept nu a fost vorba de încheierea unui act translativ de proprietate, ci de un act preliminar intervenit între părți, cum a arătat-o chiar și denumirea înscrisului, fiind un veritabil antecontract.
Antecontractul de vânzare-cumpărare duce numai la nașterea unui drept de creanță și a unei obligații corelative pentru ambele părți ale antecontractului, dar dreptul de proprietate asupra lucrului rămâne netransmis.
Antecontractul de vânzare cumpărare este convenția sinalagmatica cu titlu oneros, așa cum a arătat chiar pârâta, prin care cele două părți contractante, deopotrivă promitent si beneficiar se obligă reciproc a efectua toate operațiunile juridice necesare pentru ca transferul proprietății de la vânzător la cumpărător să opereze.
Din cuprinsul clauzelor contractuale a rezultat că R.A.U.J.C.L s-a obligat să execute lucrările construire a unui apartament situat în blocul nr. 22 din Ansamblul Obcine. Chiar din Decizia nr. 1620/2005 a Curții de Apel S. a rezultat că în fapt e vorba de un contract de executare de lucrări atâta timp cât prin dispozitivul respectivei hotărâri "obligă municipalitatea să finalizeze apartamentele."
2. Contractului preliminar de vânzare-cumpărare nu i-au fost aplicabile prevederile Decretului Lege nr. 61/1990.
În motivarea sentinței s-a reținut o incidență a Decretului - Lege nr. 61/1990 (a se vedea paginile 6 și 8). Într-adevăr în cuprinsul contractului de vânzare cumpărare preliminar s-a prevăzut ca temei dispozițiile respectivului act normativ, însă instanța judecătorească trebuia să observe că Decretul - Lege nr. 61/1990 nu a avut aplicabilitate în speța de față. Din cuprinsul actului normativ cât și din legislația conexă adoptată pentru aplicarea Decretului - Lege nr.61/1990, respectiv H.G.R. nr. 608/1990, HGR nr. 88/1991, rezultă fără echivoc că acesta se referă la locuințele construite din fondul statului. Or, contractul încheiat între fosta R.A.U.J.C.L. S. și pârât nu s-a referit la vinderea unui apartament din fondul statului, ci la vânzarea unui apartament care urma să fie edificat.
În mod surprinzător instanța a reținut că: „nu trebuie omisă în analizarea pretențiilor reclamantei intenția legiuitorului de a acorda anumitor categorii de persoane anumite facilități la cumpărarea unei locuințe, cum ar fi stabilirea unui preț inferior celui de pe piața imobiliară. În măsura în care instanța ar obliga pe cei care au cumpărat, în baza unor asemene acte normative să plătească o diferență din prețul actualizat a imobilului determinat în raport de valorile existente pe piața imobiliară în prezent, s-ar ajunge la lipsirea de eficiență practică a dispozițiilor legale sus amintite și la încălcarea spiritului acestora" (pag.7). Or, astfel de susțineri au fost în mod evident străine de natura pricinii. Legislația la care s-a făcut trimitere s-a referit la persoanele care după evenimentele din 1989 aveau posibilitatea să dobândească în proprietate imobilele deținute, imobile care aveau destinația de locuință și care erau construite din fondul statului
3. În mod eronat a reținut instanța judecătorească ca M. S. nu a făcut dovada îndeplinirii la termen a obligației de predare a bunului.
Prin Decizia nr. 1620/2005 a Curții de Apel S. s-a stabilit un termen de finalizare și predare a apartamentelor către beneficiari de 10 luni de la data pronunțării deciziei, respectiv de la data de 19.10.2005. Fără a face aprecieri cu privire la termenul de 10 luni, raportându-se la legislația incidență a considerat că nicio autoritate publică din România nu poate finaliza si „preda la cheie" 3 blocuri de locuințe cu 6,7, respectiv 8 etaje într-un termen de 10 luni.
Lucrările începute la fundații de către RAUJCL S. au fost sistate începând cu anul 1992, lucrările nefiind conservate corespunzător au fost într-un proces continuu de degradare favorizat de factori de mediu și climatici. A precizat că după pronunțarea Deciziei nr. 1620/2005, municipalitatea a demarat mai multe proceduri prin care întocmit:
- o expertiză tehnică pentru structura existentă a blocului;
- un studiu de fezabilitate.
- o lucrare de proiectare a construcției ce urma a fi efectuată
- procedură pentru atribuirea contractului de execuție;
Fiind vorba de o instituție publică toate aceste proceduri au fost realizate prin licitație publică în conformitate cu prevederile Ordonanței nr. 34/2006 privind achizițiile publice. Procedurile reglementate de O.U.G. nr. 34/2004 impun parcurgerea unor etape procedurale desfășurate în interiorul unor termene impuse de către legiuitor. Parcurgerea acestor etape obligatorii pentru o autoritate publică au făcut imposibilă posibilitatea de respectare a termenului de 10 luni
Contractul nr._ din 15.08.2007 încheiat între M. S. și S.C. Instcomp S.A S. a avut ca obiect executarea lucrărilor la blocul nr. 22, execuția constând în reluarea lucrărilor de la stadiul fizic existent și finalizarea imobilului P+6 cu 18 de apartamente.
Urmare a contractului mai sus menționat a fost eliberată Autorizația de Construire nr. 113/2007 având ca obiect execuția lucrărilor de construcții la blocul nr. 22 din Ansamblul Obcini I B din municipiul S..
La data de 19.10.2011 a fost încheiat procesul verbal de recepție la terminarea lucrărilor care a atestat încheierea lucrărilor de construire la blocul nr. 22.
A făcut aceste referiri la procedura impusă pentru a sublinia faptul că municipalitatea s-a aflat în imposibilitatea obiectivă de a finaliza și preda apartamentele în termen de 10 luni. A considerat că în mod eronat instanța judecătorească a reținut o culpă a municipalității în comportamentul contractual.
A apreciat că municipalitate a desfășurat toate procedurile legale pentru execuția și finalizarea blocurilor 20,21,22, fapt care în mod obiectiv nu se putea încadra în termenul de 10 luni (luându-se în calcul chiar și perioada de iarnă).
4. S-a reținut în motivarea sentinței o culpă a municipalității care nu i-a aparținut.
În cuprinsul motivării (pagina 9) s-a menționat că: „vânzătorul nu poate pretinde modificarea clauzei contractuale referitoare la preț (solicitând în fapt achitarea încă a cel puțin a jumătate din valoarea imobilului) în condițiile în care culpa în nerespectarea atât a termenului contractual cât și a celui judecătoresc de predare a apartamentului îi aparține". A subliniat în primul rând faptul că nu a pretins nicio modificare a vreunei clauze contractuale, ci a solicitat conform contractului diferența de preț la care cumpărătorul s-a obligat prin semnarea contractului. Pe de altă parte, nerespectarea termenului contractual de finalizare a apartamentului nu s-a putut imputa Municipiului S. care a preluat administrarea fondului locativ în anul 1998, anterior obligația de finalizare aparținând R.A.U.J.C.L. S.. În același context s-a reținut că nu a fost data situația îmbogățirii fără justă cauză a pârâtului, deoarece cumpărătorul a fost lipsit timp de 16 ani de folosința banilor investiți, acesta putând pretinde despăgubiri. Chiar dacă s-ar putea vorbi de o nepredare la termen, a considerat că acesta situație nu l-a putut văduvi pe vânzător de posibilitatea contractuală a de obține diferența de preț. Mijloacele procesuale de apărarea a cumpărătorului care rezidă și din Decizia nr. 1620/2005 nu au putut să-1 împiedice pe vânzător în obținerea diferenței de preț la care cealaltă parte s-a obligat.
5. Instanța judecătorească nu a analizat apărările municipiului S. cu privire la sumele alocate pentru finalizarea apartamentului contractat
Instanța judecătorească nu a analizat înscrisurile depuse de către M. S., înscrisuri din care au rezultat implicațiile financiare care au condus la finalizarea apartamentului contractat. În mod nejustificat s-a reținut în cuprinsul motivării că prețul ar fi disproporționat în raport cu prețul stipulat în contract, dar nici pârâtul, nici instanța judecătorească nu au contestat raportul de evaluare depus.
Finalizarea apartamentului contractat de pârât s-a făcut din fonduri publice alocate de la bugetul local al municipiului S. (din impozite și taxe locale), iar aceste sume trebuie recuperate. Dobândirea apartamentului fără plata diferențelor valorice așa cum s-a prevăzut în contract, ar constitui și o evidentă îmbogățire fără justă cauză. În motivarea Deciziei nr. 1620/2005 invocată de către pârâtă în apărare, s-a arătat că prețurile stabilite la momentul contractării au fost achitate integral și că municipalitatea nu făcut dovada stabilirii unor diferențe de preț prin încheierea unor acte adiționale. Într-adevăr, prețul menționat a fost achitat, însă pârâtul s-a obligat potrivit prevederilor contractuale să achite eventualele diferențe valorice, or la nivelul anului 2005 nu au existat acte adiționale întrucât lucrările erau sistate anterior anului 1998 când municipalitatea a preluat lucrările de investiții la fondul locativ. Anterior pronunțării Deciziei nr. 1620/2005 nu s-a putut solicita diferențe de preț întrucât municipalitatea nu efectuase lucrări de construire.
Prin Hotărârea Consiliului Local al municipiului S. nr. 2/2006 privind aprobarea bugetului local pe anul 2006 a fost aprobat și Programul obiectivelor de investiții pe anul 2006 cu finanțare integrală sau parțială de la bugetul local. La capitolul 70.02-lucrări noi la subcapitolul 07 este prevăzut blocul 22 din Ansamblul de locuințe Obcini IB.
De asemenea, prin Hotărârea Consiliului Local al municipiului S. nr. 25 din 22.02.2007 au fost aprobați indicatorii tehnico-economici ai obiectivului de investiții ”. Ansamblul de locuințe Obcini IB S.". În Expunerea de motive nr. 7440/14.02.2007 care a stat la baza HCL nr. 25/2007 în care s-a arătat că: ”pentru finalizarea acestui . de 2.929.465. lei din care 1.522.166 lei pentru cele 12 apartamente contractate, urmând ca după recepția apartamentelor această sumă să fie recuperată de la contractanți".
Nu în ultimul rând, prin Hotărârea Consiliului Local al municipiului S. nr. 2/2007 privind aprobarea bugetului local pe anul 2007 a fost aprobat și Programul obiectivelor de investiții pe anul 2007 cu finanțare integrală sau parțială de la buget care la capitolul 70.02- Lucrări în continuare, are prevăzut blocul nr. 22.
Din toate aceste înscrisuri a rezultat că pentru edificarea apartamentelor care compun blocul 22, din Ansamblul Obcine IB, unde este situat apartamentul contractat de pârât municipalitatea a prevăzut sume în buget pentru finalizarea acestora, sume care au fost plătite de la bugetul local și care urmează a fi recuperate. În acest context, a considerat că cererea de obligare la plată a diferenței rezultate pentru edificarea apartamentului a fost pe deplin justificată.
6. În privința capătului de cerere privind obligarea pârâtului la încheierea contractului in formă autentică a făcut precizarea ca acesta s-a obligat ca eventualele diferențe valorice să fie achitate pe bază de act adițional. După finalizarea lucrărilor la blocul nr. 22 a invitat pârâtul în repetate rânduri la sediul Primăriei municipiului S. pentru a perfecta contractul de vânzare cumpărare în formă autentică astfel cum prevede legislația în materie. În sprijinul faptului că actul încheiat în anul 1992 nu a fost un act translativ de proprietate l-a constituit si refuzul O.C.P.I S. de a intabula în registrele de carte funciară la solicitarea pârâtului "dreptul de proprietate" asupra apartamentului nr. 8 din blocul nr. 22.
7. Nu în ultimul rând, a menționat ca într-o cauză similară, cauză ce a făcut obiectul dosarului nr._/314/2012 al Judecătoriei S. instanța judecătorească a admis acțiunea formulată de M. S..
În drept, a invocat disp. art. 301 și următoarele Cod procedură Civilă.
Pârâtul, deși legal citat, nu a formulat întâmpinare.
Recursul este nefondat.
Astfel, prin contractul de vânzare-cumpărare preliminar nr. 350/1992 încheiat între RAUJCL S. și pârâtul-intimat B. O. la data de07.02 1992, aceasta din urmă a cumpărat locuința situată în municipiul S., ..22, ., la un preț de_ lei, prețul fiind achitat în totalitate de cumpărător conform chitanței nr._/07 02.1992, conform mențiunilor necontestate din contract.
Potrivit prevederilor contractului, unitatea contractantă se obliga să invite pe beneficiar, ca membru al comisiei de recepție, să participe la recepția preliminară și să predea beneficiarului, la data de 30 .04.1993, locuința contractată.
Potrivit pct. 3 din contract, eventualele modificări intervenite în cadrul contractului între părți urmau a fi reglementate pe bază de act adițional, iar drepturile și obligațiile părților din acest contract se completează cu drepturile și obligațiile ce decurg din Decretul-lege nr. 61/1990 și H.G. nr. 562/1991, la rubrica ,,Mențiuni” din contract arătându-se că eventualele diferențe valorice la data recepției preliminare vor fi reglementate pe bază de act adițional.
Văzând prevederile Hotărârilor Consiliului Local al Municipiului S. nr. 112 din data de 25 august 1997 și nr. 45 din data de 11 iunie 1998 privind reorganizarea Regiei Autonome de Utilități Comunale și Locative S. prin care activitatea de administrare a fondului locativ a fost preluată de Consiliul Local al municipiului S., ca succesor în drepturi și obligații în ceea ce privește administrarea spațiului locativ, respectiv M. S., prin procesul verbal din data de 6 august 1998 și cel din data de 17 august 1998 s-a procedat la predarea unui număr de 733 spații de locuit și 1268 spații de locuit proprietate de stat, a administrării fondului locativ, de vânzări locuințe și investiții în fond locativ către M. S., primăria asumându-și obligația de a prelua contractele de vânzare-cumpărare pentru locuințe în momentul în care va avea spațiul de arhivare a lor.
Prin Decizia nr. 229 din data de 25 februarie 2005 a Curții de Apel S., așa cum a fost modificată prin Decizia nr. 1620 din data de 19 octombrie 2005 a Curții de Apel S.( dosar nr. 2658/2005) s-a admis în parte acțiunea având ca obiect obligație de a face formulată de reclamantele Asociația de proprietari nr. 20,21, 22 din . S. și s-a dispus obligarea Primăriei municipiului S. să își îndeplinească obligația de construire a locuințelor din blocurile nr. 20, 21 și 22, situate în municipiul S., ., asumată de fosta RAUCL S. prin mai multe contracte de vânzare-cumpărare, între care și contractul mai sus menționat și s-a stabilit ca termen de finalizare și de predare a apartamentelor către beneficiari, de 10 luni de la pronunțarea acestei decizii, 19 octombrie 2005(f. 9-13 ds. fond).
În argumentarea soluției sale, Curtea de Apel S. a reținut că prin protocolul de predare primire încheiat la data de 17 august 1998, Primăria municipiului S. a primit, în temeiul HCL nr. 112/1997 și nr. 45/1998, activitatea de administrare a spațiilor locative de stat, precum și activitățile de vânzări de locuințe și investiții pentru fondul locativ de stat de la S.C. ACET S.A. S., unitate înființată prin reorganizarea fostei RAUCL S.. Aceste activități urmează a fi desfășurate în cadrul Primăriei S. ca serviciu public, din conținutul protocolului aflat la dosarul nr. 3625/2004, rezultând că au fost preluate și obligațiile asumate față de membrii asociației reclamante în calitate de cocontractanți. A mai reținut instanța de recurs că susținerile pârâtului privind neachitarea integrală a sumelor datorate cu titlu de preț al apartamentelor ce fac obiectul contractelor încheiate cu RAUCL nu au fost dovedite în cauză și că din copiile contractelor depuse la dosar, rezultă că prețurile stabilite la momentul contractării au fost achitate integral iar pârâtul nu a făcut dovada stabilirii unor diferențe de preț prin acte adiționale, în sarcina membrilor asociației reclamante. În aceste condiții, instanța a constatat că pârâtului îi revine obligația de a executa lucrările de finalizare a locuințelor, în cauză nefiind incidentă excepția de neexecutare a obligației, invocată de către pârât.
Din susținerile reclamantului-recurent reiese că respectivele construcții au fost finalizate abia în data de 19 octombrie 2011, iar prin adrese repetate acesta l- a somat pe pârâtul -intimat să achite suma de_ lei cu titlu de diferență de preț și să încheie contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.
În ceea ce privește primul motiv de recurs referitor la calificarea juridică a contractului în cauză, tribunalul reține că acesta are natura juridică a unui contract de vânzare-cumpărare, cum în mod corect a raționat și prima instanță.
Astfel, potrivit art. 1294 Cod civil, vânzarea-cumpărarea este un contract prin care una din părți – vânzătorul strămută proprietatea unui bun al său asupra celeilalte părți – cumpărătorul, care se obligă în schimb a plăti vânzătorului prețul bunului vândut, iar după cum rezultă din definiția contractului, vânzarea este un contract sinalagmatic( bilateral), cu titlu oneros, comutativ, consensual și translativ de proprietate.
După cum rezultă din dispozițiile art. 977 Cod civil, interpretarea contractelor se face în conformitate cu voința reală a părților și nu după sensul literal al termenilor, iar după cum rezultă din dispozițiile art. 984 Cod civil, oricât ar fi de generali termenii întrebuințați de părți, obiectul contractului se reduce la lucrurile la care părțile și-au propus a contracta.
Din prevederile contractului încheiat între pârât și fosta RAUCL S. al cărei succesor în drepturi și obligații contractuale este M. S., după cum s-a statuat cu putere de lucru judecat prin Decizia nr. 1620 din data de 19 octombrie 2005 a Curții de Apel S.( dosar nr. 2658/2005) rezultă în mod clar că acesta a fost încheiat în baza art. Decretului-lege nr. 61/1990 care prevedea vânzarea de locuințe construite din fondurile statului către populație.
Conform art. 1 din acest act normativ, întreprinderile pentru vânzarea locuințelor și oficiile specializate pot vinde către populație locuințe construite din fondurile statului, în condițiile prezentului decret-lege, iar în art. 3 din același act normativ se menționează faptul că locuințele prevăzute la art. 1 se vând cetățenilor români cu domiciliul în țară, cu achitarea integrală a prețului la încheierea contractului de vânzare - cumpărare sau prin acordarea unui împrumut de către Casa de Economii și Consemnațiuni, fără restricții privind deținerea în proprietate a unei a doua locuințe și că o dată cu locuința se transmite cumpărătorului acesteia și dreptul de folosință asupra terenului aferent, pe durata existenței construcției.
Potrivit art. 16 al. 1 din același act normativ, contractul de vânzare-cumpărare, procesul-verbal de predare-primire a locuinței și, după caz, contractul de împrumut dovedesc dreptul de proprietate asupra locuinței cumpărate în condițiile prezentului decret-lege și constituie titlu de proprietate, iar conform prevederilor art. 18 din același act normativ, formularele tip privind contractele de vânzare-cumpărare, de împrumut și procesul-verbal de predare-primire a locuințelor, sunt cele prevăzute în anexele nr. 3, 4 și 5.
La o simplă analiză a formularului tip al contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza Decretului-lege nr. 61/1990 prevăzut în anexa 3 din același act normativ și prevederile contractului de vânzare-cumpărare încheiat între părți reiese că acest contract a avut la bază formularul tip din anexa 3 a Decretului-lege nr. 61/1990, fiind inserate aceleași clauze contractuale generale care sunt identice, cu excepția mențiunilor privind identificarea bunului vândut, persoana cocontractanților, prețul vânzării, data achitării și a predării care sunt specifice fiecărui contract, restul mențiunilor privind condițiile contractului, modalitatea de plată a prețului și drepturile și obligațiile părților contractante fiind identice.
Având în vedere această împrejurare și mențiunile din contract în care se arată în mod expres că acest act este încheiat în baza Decretului-lege nr. 16/1990, tribunalul reține că acest contract a fost încheiat în baza acestui act normativ, contrar susținerilor din cererea de recurs, fiind vorba de un contract de vânzare-cumpărare încheiat în baza art. 1 și 3 al.1 din același act normativ.
Nu poate fi avută în vedere susținerea din memoriul de recurs referitoare la faptul că acest decret se referă la locuințele construite din fondul statului, iar contractul încheiat între fosta RAUJCL S. și pârât nu se referea la vinderea unui apartament din fondul statului, ci la vânzarea unui apartament care urma să fie edificat.
După cum rezultă din prevederile art. 1 din Decretul-lege nr. 16/1990, întreprinderile pentru vânzarea locuințelor și oficiile specializate pot vinde către populație locuințe construite din fondurile statului, în condițiile prezentului decret-lege, iar după cum rezultă din prevederile art. 5 al.1 din același act normativ, primăriile județene și a municipiului București vor organiza pe principii economice unitățile specializate prevăzute la art. 1 și vor pune la dispoziția acestora lista locuințelor destinate vânzării către populație.
Or, din interpretarea logică și sistematică a contractului în cauză reiese că obiectul său este vânzarea-cumpărarea unei locuințe construite din fondurile statului, astfel că acest motiv de recurs este neîntemeiat.
Contractele încheiate în baza Decretului-lege nr. 61/1990 sunt contracte de vânzare-cumpărare, nefiind necesar a fi încheiate în formă autentică, potrivit prevederilor art. 16 al. 1, 17 al.1 și 19 din acest act normativ, în care se arată că contractul de vânzare-cumpărare, procesul-verbal de predare-primire a locuinței și, după caz, contractul de împrumut dovedesc dreptul de proprietate asupra locuinței cumpărate în condițiile prezentului decret-lege și constituie titlu de proprietate, titlul de proprietate prevăzut la art. 16 și ipotecile constituite asupra imobilelor se înscriu în registrele de transcripțiuni imobiliare sau în cărțile funciare, după caz, iar contractul de vânzare-cumpărare, procesul-verbal de predare-primire a locuinței și contractul de împrumut, încheiate în condițiile prezentului decret-lege, au valoare de înscrisuri autentice și constituie titluri executorii.
De altfel, natura juridică a contractului rezultă din prevederile sale în care se menționează obiectul acestuia și anume, vânzarea-cumpărarea unui imobil, prestațiile părților, arătându-se că ,, RAUCL S. vinde și B. O. cumpără”, este menționat prețul vânzării, se arată că acesta a fost achitat integral de cumpărător și calitățile părților, anume de vânzător și cumpărător.
Din interpretarea logică și sistematică a prevederilor contractului rezultă că este vorba de un contract de vânzare-cumpărare a unei locuințe construite din fondurile statului, nu de obligația de a construi o locuință, iar spre această interpretare converg și dispozițiile art. 1312 Cod civil care consacră o regulă specială și derogatorie: vânzătorul-care stabilește, de regulă, condițiile contractului-trebuie să explice clar obligațiile sale, iar dacă înțelesul contractului ar fi îndoielnic, clauzele neclare se interpretează în ,,contra vânzătorului”. Înseamnă că, în materie de vânzare, nu numai clauzele referitoare la propriile obligații, dar și cele referitoare la obligațiile vânzătorului se interpretează în favoarea cumpărătorului.
Folosirea, în preambulul contractului în discuție, a termenului ”preliminar” nu poate constitui un argument pentru calificarea actului juridic în discuție ca fiind de natura unui antecontract de vânzare cumpărare din moment ce clauzele contractuale nu fac referire la vreun drept de creanță în favoarea beneficiarului și nu stabilesc în sarcina vreuneia din părți obligații referitoare la îndeplinirea formalităților necesare pentru transferul în viitor al dreptului de proprietate asupra imobilului contractat.
Oricum, natura juridică a acestui contract a mai fost pusă în discuție în dosarul nr. 2658/2005 al Curții de Apel S. în care s-a reținut că aceste contracte încheiate de RAUCL S. au natura juridică unor contracte de vânzare cumpărare, iar M. S., în calitate de succesor în drepturi și obligații al vânzătorului, avea obligația de predare a bunurilor vândute, asumată prin aceste contracte, excepția de neexecutare a obligației de predare a acestor locuințe pentru neplata integrală a prețului de către cumpărători, invocată de reclamantul-recurent în acel dosar, fiind respinsă de către instanța de recurs, iar situația de fapt stabilită și dezlegarea dată problemelor de drept litigioase ridicate de reclamant prin această hotărâre judecătorească, rămasă irevocabilă, se bucură de putere de lucru judecat în prezenta cauză, prezumția de lucru judecat impunând consecvența în judecată și anume faptul că ceea ce s-a constatat și s-a statuat printr-o hotărâre nu trebuie să fie contrazis printr-o alta.
Așa fiind, tribunalul reține că actul jurisdicțional( ca orice act juridic, în general) produce pe lângă efecte obligatorii între părți, întemeiate pe principiul relativității și efecte de opozabilitate față de terți. Efectul pozitiv al puterii de lucru judecat (care se impune cu aceeași forță juridică atât părților și instanței care judecă din nou un litigiu dintre părți), interzice reluarea verificării jurisdicționale asupra acelorași aspecte care au fost deja tranșate în cadrul unui proces( în care părțile, beneficiind de respectarea dreptului la apărare și de toate garanțiile procesuale și-au afirmat și respectiv, și-au apărat drepturile).
Chiar și fără o consacrare legală expresă, acceptarea efectului pozitiv al lucrului judecat apare ca o necesitate juridică evidentă, funcția lui corespunzând nevoii de a se evita pronunțarea unor hotărâri judecătorești contradictorii cu privire la aceleași chestiuni de fapt și de drept, prin raportare și la efectul exclusiv și obligatoriu al lucrului judecat atât între părți cât și pentru instanță când judecă din nou un litigiu între aceleași părți, litigiu în cadrul căruia se invocă chestiuni de fapt și de drept litigioase care au fost tranșate în mod definitiv și irevocabil prin hotărâri judecătorești anterioare.
Prin urmare, natura juridică a contractului încheiat între părți este aceea a unui contract de vânzare-cumpărare și nu aceea a unui antecontract de vânzare-cumpărare sau a unui contract de antrepriză, astfel încât acest motiv de recurs este neîntemeiat.
În ceea ce privește motivul de recurs referitor la faptul că în mod greșit a reținut prima instanță că M. S. nu a făcut dovada îndeplinirii în termen a obligației de predare a bunului, tribunalul reține că prin contractul de vânzare-cumpărare în discuție unitatea contractantă se obliga să predea beneficiarului la data de 30.04.1993 locuința contractată, lucru care nu s-a întâmplat, iar prin Decizia nr. 1620 din data de 19 octombrie 2005, Curtea de Apel S. a stabilit în sarcina Municipiului S. în calitate de succesor în drepturi și obligații al fostei RAUCL S. un nou termen de finalizare și predare a apartamentelor către beneficiari, de 10 luni de la pronunțarea deciziei, 19 octombrie 2005, lucru care nu s-a întâmplat, locuința fiind finalizată în anul 2011, așa cum s-a arătat.
Prin urmare, vânzătorul și-a nesocotit obligația de predare a bunului vândut asumată prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat între părți, nu a respectat nici termenul ulterior de predare stabilit prin Decizia nr. 1620 din data de 19 octombrie 2005 a Curții de Apel S., irevocabilă și care constituie titlu executoriu pentru pârât, precum și dispozițiile art. 1314-1334 Cod civil care consacră obligația vânzătorului de predare a bunului vândut precum și cele ale art. 970 Cod civil unde, referitor la contracte, se spune că ,,Convențiile trebuie executate cu bună-credință și că ele obligă nu numai la ceea ce este expres într - însele, dar la toate urmările, ce echitatea, obiceiul sau legea dă obligației, după natura sa”.
Motivele de recurs referitoare la imposibilitatea predării lucrului vândut din cauza lipsei fondurilor și a imposibilității obiective de finalizare și predare a apartamentelor având în vedere procedurile legale, nu pot fi primite de către tribunal, având în vedere că aceste apărări echivalează cu o veritabilă excepție de neexecutare a contractului, excepție care este neîntemeiată, având în vedere termenul de predare a bunului vândut stabilit prin Decizia nr. 1620 din data de 19 octombrie 2005 a Curții de Apel S., irevocabilă și care constituie titlu executoriu pentru pârâtul-intimat, termen care are caracter imperativ și care nu a fost respectat nici în prezent de către reclamantul-recurent, la dosar nefiind depus un proces verbal de primire-predare a apartamentului către pârâtul-intimat.
Împrejurările invocate de reclamantul-recurent pentru a justifica nepredarea în termen a bunului vândut nu sunt imputabile cumpărătorului și nu constituie motiv de a invoca excepția de neexecutare a contractului de către vânzător, având în vedere că pentru a invoca excepția de neexecutare a contractului este necesar să existe din partea celuilalt contractant o neexecutare, chiar parțială, dar suficient de importantă.
După cum rezultă din prevederile art. 1322 Cod civil, vânzătorul nu este dator să predea lucrul, dacă cumpărătorul nu plătește prețul și nu are dat de vânzător un termen pentru plată.
Potrivit acestui text de lege, vânzătorul poate invoca excepția de neexecutare a contractului, refuzând să predea lucrul vândut, dacă cumpărătorul nu plătește prețul și nu beneficiază de un termen suspensiv. Or, pârâtul-intimat a plătit integral prețul convenit între părți la termenele convenite în contract, iar vânzătorul nu și-a îndeplinit obligația de predare a lucrului vândut nici până în prezent, astfel că nu poate pretinde modificarea clauzei contractuale referitoare la preț, în condițiile în care culpa pentru nerespectarea atât a termenului contractual, cât și a celui judecătoresc de predare a apartamentului îi aparține, după cum a reținut în mod corect prima instanță, iar împrejurarea că pe parcursul timpului au intervenit schimbări în ceea ce privește vânzătorul, nu este de natură a afecta drepturile și obligațiile cumpărătorului, din moment ce acestuia nu i se poate imputa nimic din punct de vedere contractual, iar reclamantul M. S. a preluat atât activul, cât și pasivul RAUJCL S. fără rezerve, astfel că acest motiv de recurs este neîntemeiat.
În ceea ce privește motivul de recurs referitor la faptul că instanța judecătorească nu a analizat apărările municipiului S. cu privire la sumele alocate pentru finalizarea apartamentului contractat și că în mod nejustificat se reține că în cuprinsul motivării că prețul ar fi disproporționat în raport de prețul stipulat în contract, dar nici pârâtul și nici instanța judecătorească nu au contestat raportul de evaluare depus, tribunalul reține că prețul vânzării este cel stabilit la pct. 2 din contractul încheiat între părți, preț care a fost achitat integral de cumpărător în momentul încheierii contractului, iar excepția de neexecutare invocată de reclamantul-recurent pe motiv de neplată a prețului a fost respinsă prin Decizia nr. 1620 din data de 19 octombrie 2005 a Curții de Apel S., cu argumentul că prețurile stabilite în momentul contractării au fost achitate integral iar pârâtul nu a făcut dovada stabilirii unor diferențe de preț prin acte adiționale.
Pe de altă parte, din probele administrate în cauză nu rezultă în nici un mod că diferențele de preț solicitate s-ar datora modificării prețurilor și tarifelor pe durata termenului stabilit de părți pentru predarea locuinței, iar nu întârzierii nejustificate în execuție, de peste 10 ani, întârziere care este imputabilă exclusiv recurentului. Așa fiind, în mod corect a concluzionat prima instanță că riscul majorării costului de execuție pe durata întârzierii nejustificate a obligației de finalizare și predare a locuinței trebuie suportat de vânzător ca sancțiune a culpei sale contractuale.
Prețul este obiectul prestației cumpărătorului și corespunde valorii lucrului vândut. El trebuie să fie fixat în bani, determinat sau determinabil, sincer și serios. Prețul este determinat dacă cuantumul lui este hotărât de părți în momentul încheierii contractului, cum este în prezenta cauză, iar faptul că la rubrica ,,Mențiuni” din contract se arată că eventualele diferențe valorice la data recepției preliminare vor fi reglementate pe bază de act adițional, nu conferă dreptul vânzătorului de a solicita obligarea cumpărătorului la plata diferenței de preț rezultate din creșterea prețului apartamentelor ca urmare a efectelor inflației dezvoltate în perioada 1993-2011 asupra prețului, în absența unui act adițional încheiat între părți în acest sens.
După cum s-a arătat mai sus, vânzătorul și-a nesocotit obligația de predare a bunului vândut asumată prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat între părți, nu a respectat nici termenul ulterior de predare stabilit prin Decizia nr. 1620 din data de 19 octombrie 2005 a Curții de Apel S., irevocabilă și care constituie titlu executoriu pentru pârât, precum și dispozițiile art. 1314-1334 Cod civil care consacră obligația vânzătorului de predare a bunului vândut.
Împrejurările care au împiedicat municipalitatea să își îndeplinească obligația de predare a bunului vândut în termenul prevăzut prin Decizia nr. 1620 din data de 19 octombrie 2005 a Curții de Apel S., invocate în cererea de chemare în judecată și în cererea de recurs, nu sunt imputabile cumpărătorului și nu constituie motiv pentru obligarea acestuia la plata diferențelor valorice generate de devalorizarea prețului apartamentelor, creșterea costurilor de construire a locuințelor și creșterea ratei inflației, atâta timp cât acesta și-a îndeplinit obligațiile asumate prin contract, de plată a prețului convenit între părți, iar în materie de vânzare nu numai clauzele referitoare la propriile obligații, dar și cele referitoare la obligațiile vânzătorului se interpretează în favoarea cumpărătorului, după cum rezultă din dispozițiile art.1312 al.2 Cod civil.
Faptul că finalizarea apartamentului contractat de pârât s-a făcut din fonduri publice alocate de la bugetul local al Municipiului S. și iar aceste sume trebuie recuperate, nu are relevanță în cauză și nu constituie un motiv de obligare a sa la încheierea unui act adițional la contract pentru plata acestei diferențe de preț, pe temeiul îmbogățirii fără justă cauză, în contextul în care existența și întinderea acestei diferențe este rezultatul comportamentului contractual necorespunzător al vânzătorului, acest lucru nefiind admisibil în virtutea principiului nemo propriam turpitudinem allegans.
În plus, chiar dacă s-ar reține apărarea reclamantului - recurent referitoare la existența unor împrejurări obiective care l-au împiedicat să finalizeze în termen apartamentul și să îndeplinească în termen obligația de predare a bunului vândut, acest lucru nu constituie un motiv de obligare a pârâtului-intimat la plata diferențelor de preț valorice, având în vedere că în contractele sinalagmatice riscul contractului este suportat de debitorul obligației imposibil de executat, în cazul de față vânzătorul care nu a predat în termen lucrul vândut, chiar în ipoteza existenței unei imposibilități fortuite de executare a acestei obligații.
Faptul că prin hotărâre a Consiliului Local al Municipiului S. s-a aprobat vânzarea a 12 apartamente contractate de persoane fizice în anul 1992 din Blocul de locuințe nr. 22, din Ansamblul de locuințe Obcine, că s-a aprobat raportul de expertiză tehnică și evaluare privind evaluarea proprietății imobiliare rezidențiale și s-au aprobat diferențele de preț ce urmează a fi achitate de cocontractanți, calculate de evaluator, nu are relevanță în cauză, având în vedere că determinarea prețului nu poate rămâne la aprecierea ulterioară a părților sau să depindă de voința uneia dintre ele. În aceste din urmă cazuri, contractul nu poate fi considerat încheiat decât în momentul în care părțile s-au înțeles cu privire la preț, respectiv, una din ele acceptă prețul cerut de cealaltă parte. Or, în cauza de față, pârâta-intimată nu a acceptat această diferență de preț stabilită în mod unilateral de succesorul în drepturi și obligații al vânzătorului, astfel încât nu poate fi obligată la plata acesteia.
În cazurile în care există prețuri legale obligatorii, părțile trebuie să se conformeze( de exemplu în cazul vânzării de locuințe construite din fondurile statului în baza Decretului-lege nr. 61/1990) însă, dacă cumpărătorul a plătit prețul legal prevăzut în contract, vânzătorul nu poate refuza predarea lucrului pe motiv că prețul legal s-a modificat(F. D.-Tratat de drept civil-Contracte speciale, Ediția a IV-a actualizată, vol.1-Ed. Universul juridic –București, 2006, pag. 86).
Prin legi speciale, adoptate după schimbarea regimului politic în România, în special în prima jumătate a anilor 1990, a fost reglementată posibilitatea pentru persoanele fizice de a dobândi în proprietate personală imobile locuite sau chiar spații cu altă destinație, fie prin cumpărarea acestora de la stat, fie prin construirea de locuințe. Aceste legi, printre care se numără și Decretul-lege nr. 61/1990, au fost concepute ca legi de protecție socială, caracter concretizat în înlesnirile acordate celor ce pot cumpăra: prețul stabilit în conformitate cu dispozițiile acestor acte normative era mult sub prețul de circulație al unor locuințe asemănătoare; posibilitatea cumpărării locuințelor în rate.; rata mică a dobânzilor percepute la creditele acordate de stat pentru dobândirea acestor locuințe. .
Întrucât pârâtul-intimat a achitat integral prețul convenit de părți în momentul vânzării și stabilit prin prevederile Decretului-lege nr. 61/1990, el nu poate fi obligat să suporte diferența de preț rezultată din actualizarea devizului inițial al blocului întocmit de proiectant cu indicele de actualizare a prețului la data contractării locuinței, conform coeficienților de creștere a indicelui prețurilor de consum, după cum pretinde reclamantul-recurent, având în vedere că neexecutarea în termen a obligației de construire nu îi este imputabilă cumpărătorului, ci exclusiv reclamantului-recurent. .
În ceea ce privește motivul de recurs referitor la faptul că într-o cauză similară ce a făcut obiectul dosarului nr._/314/2012 al Judecătoriei S., instanța judecătorească a admis în parte acțiunea formulată de M. S., tribunalul reține că această împrejurare nu este de natură a influența modalitatea de soluționare a apelului în prezenta cauză, având în vedere că instanța este obligată să se pronunțe numai asupra obiectului cererii cu care a fost învestită, după cum rezultă din dispozițiile art. 129 al. 6 Cod pr. civilă iar jurisprudența nu constituie izvor de drept potrivit dispozițiilor legale în vigoare la data introducerii cererii de chemare în judecată.
Oricum, din cuprinsul sentinței civile nr. 3453 din data de 30 mai 2013 a Judecătoriei S.( dosar nr._/314/2012), invocată de reclamantul-recurent rezultă că motivul pentru care prima instanță a dispus obligarea pârâtei din acea cauză la plata diferenței de preț și la încheierea unui act adițional la contractul de vânzare cumpărare preliminar invocat de M. S. în acea cauză a fost faptul că, cumpărătorul(pârâta din dosarul nr._/314/2012) a fost de acord cu plata diferenței de preț, fiind vorba practic de o recunoaștere parțială a pretențiilor reclamantului, și nu pentru alte considerente, iar hotărârea depusă în copie la dosar nu este irevocabilă.
Or, situația de fapt din prezenta cauză este diferită de cea reținută în dosarul nr._/314/2012 al Judecătoriei S., având în vedere că pârâtul-intimat nu a recunoscut pretențiile reclamantului - recurent și nu a fost de acord cu plata diferenței de preț, nici înainte, nici după promovarea cererii de chemare în judecată, astfel că acest motiv de recurs este neîntemeiat.
Cum motivele de recurs invocate s-au dovedit a fi neîntemeiate, în temeiul art. 312 alin 1 Cod procedură civilă, recursul va fi respins ca nefondat.
Pentru aceste motive,
În numele Legii,
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul declarat de către reclamantul M. S. – prin primar, împotriva sentinței civile nr. 3087 din data de 7 mai 2013 pronunțată de Judecătoria S. în dosarul nr._, intimat fiind pârâtul B. O., domiciliat în S.. .. 2, ., .> Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din data de 11 aprilie 2014.
Președinte, Judecător, Judecător,
A. I. M. V. O. D. S. A.
Grefier,
S. A.-M.
Red. V.O.D./Judecător fond C. G. – O./Tehnored. S.A.M./2 ex./7.05.2014
| ← Rectificare carte funciară. Decizia nr. 318/2014. Tribunalul... | Revendicare imobiliară. Decizia nr. 205/2014. Tribunalul SUCEAVA → |
|---|
