Pretenţii. Sentința nr. 1291/2014. Tribunalul SUCEAVA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 1291/2014 pronunțată de Tribunalul SUCEAVA la data de 21-10-2014 în dosarul nr. 3427/314/2013
Dosar nr._ - pretenții –
ROMÂNIA
TRIBUNALUL S.
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIA NR.935
Ședința publică din data de 21 octombrie 2014
Completul compus din:
Președinte: V. E. L.
Judecător: C. L.
Grefier: R. M.
Pe rol, judecarea apelului declarat de reclamantul M. S. prin Primar, împotriva sentinței civile nr. 1291 din 21 martie 2014 pronunțată de Judecătoria S. (dosar nr._ ), pârât-intimat fiind G. G.-P..
La apelul nominal făcut în ședința publică, la ordine, au lipsit părțile.
Având în vedere lipsa părților, instanța lasă cauza la a doua strigare, la sfârșitul ședinței de judecată.
La a doua strigare a cauzei în ordinea listei de ședință, la sfârșitul ședinței de judecată, a răspuns pârâtul-intimat, lipsă fiind apelantul.
Procedura de citare cu părțile este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:
Se legitimează pârâtul-intimat G. G.-P. cu C.I. . nr._.
Procedând la verificarea competenței sale, așa cum prevăd dispozițiile art. 131 al. 1 Cod pr. civilă, în temeiul art. 132 al. 1 și 2 Cod pr. civilă, tribunalul constată că este competent punct de vedere general, material și teritorial să soluționeze pricina, având în vedere că este vorba de un apel declarat împotriva unei hotărâri pronunțate de Judecătoria S. într-o cauză având ca obiect „pretenții”, fiind întrunite condițiile prevăzute de art. 466 alin.1 și art. 95 pct.2 Cod de procedură civilă, coroborate cu dispozițiile art. XVIII alin. 2 din Legea nr. 2/2013..
Față de dispozițiile art. 238 alin.1 Cod de procedură civilă, instanța estimează un termen de 6 luni pentru cercetarea apelului, date fiind împrejurările cauzei, nefiind formulate obiecțiuni în acest sens.
Instanța mai constată faptul că prin cererea de apel și nici prin întâmpinare, părțile nu au solicitat alte probe în afara celor administrate în fața instanței de fond, astfel că, în baza dispozițiilor art. 470 alin. 3, 254 al. 1 și art. 478 al. 2 Cod procedură civilă, decade părțile din dreptul de a mai propune alte probe în apel.
Pârâtul-intimat, întrebat fiind, a arătat că nu mai are alte cereri de formulat în cauză, excepții de invocat și probe de solicitat, și că este de acord ca dezbaterea cauzei să se facă astăzi, față de dispozițiile art. 244 alin. 3 Cod procedură civilă.
Având în vedere că nu mai sunt alte cereri și nu mai sunt alte incidente de soluționat, instanța, socotindu-se lămurită, în temeiul art. 244 al.1 Cod procedură civilă, declară cercetarea procesului încheiată și fixează termen pentru dezbaterea fondului cauzei la termenul de astăzi.
Pârâtul intimat a solicitat respingerea apelului ca nefondat, fără cheltuieli de judecată.
Considerând că au fost lămurite toate împrejurările de fapt și temeiurile de drept ale cauzei, președintele închide dezbaterile.
După deliberare,
TRIBUNALUL
Asupra apelului de față, constată:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei S. la data de 15.04.2013 sub nr._, reclamantul M. S. – prin primar I. L. a solicitat în contradictoriu cu pârâtul G. G., ca prin hotărârea ce se va pronunța, obligarea pârâtului la plata sumei de 3407 lei reprezentând chirie diferență chirie restantă în perioada 18.04._11 și a sumei de 3061 lei reprezentând majorări de întârziere, precum și obligarea pârâtului la plata majorărilor de întârziere până la plata sumei solicitată cu titlu de chirie.
În motivare, reclamantul a arătat că între municipalitate și pârât a fost încheiat contractul de închiriere nr.191 din 21.04.2005 având ca obiect apartamentul compus din 2 camere de locuit situat în municipiul S., . nr.16, ., iar durata contractului de închiriere consemnată în contract a fost de 5 ani cu începere de la data de 18.04.2005 și până la data de 08.04.2009.
A mai arătat că prin actul adițional nr.1 la contractul de închiriere mai sus menționat a fost modificat art.2 al contractului de închiriere în sensul că s-a prelungit durata contractului cu un an, respectiv durata contractului de închiriere era până la data de 18.04.2010, fiind de asemenea modificat și art.4 al acestuia în ceea ce privește cuantumul chiriei.
Reclamantul a arătat că atât prin adresa nr._ din 21.05.2010, cât și prin adresa nr._/29.03.2012 a comunicat pârâtului că în conformitate cu prevederile Legii nr.152/1998 privind înființarea Agenției naționale pentru locuințe prelungirea contractului de închiriere se face pe o perioadă de 1 an, prin recalcularea chiriei în condițiile art. 31 din Legea locuinței nr. 114/1996 republicată, cu modificările și completările ulterioare, pentru titularii de contract care au împlinit vârsta de 35 ani și prin păstrarea condițiilor contractuale inițiale pentru titularii de contract care nu au împlinit vârsta de 35 de ani.
Dovada faptului că chiriașul avea împlinită vârsta de 35 de ani o face cu copia actului de identitate a acestuia din care rezultă vârsta pârâtului, care în anul 2010 avea vârsta de 38 ani.
Față de dispozițiile legale prevăzute de Legea nr.152/1998, chiria a fost stabilită la suma de 422 lei, iar pârâtul a achitat în continuare vechea chirie în cuantum de 124 lei stabilită prin act adițional nr.1 la contractul de închiriere nr.191/21.04.2005, context în care pârâtului i-a rămas de achitat pentru fiecare lună suma de 298 lei.
În ceea ce privește modul de calcul a diferenței de chirie neîncasată, acesta este: 298 lei x 11 luni + 129 lei = 3407.
De asemenea, reclamantul a arătat că au fost calculate majorări de întârziere aferente perioadei aprilie 2010-martie 2011, în cuantum de 3061 lei.
În drept, reclamantul și-a întemeiat acțiunea pe dispozițiile Legii nr.152/1998 privind înființarea Agenției Naționale pentru locuințe (republicată), a legii nr.114/1996 a locuinței, art.969 Cod civil.
În dovedire, a depus la dosar contractul de închiriere nr.191/21.04.2005, actul adițional nr.1 la contractul de închiriere nr.191/21.04.2005, contractul de închiriere nr.191/28.04.2011, act de identitate pârât, adrese, modalitatea de calcul a sumelor solicitate prin acțiune.
Legal citat, pârâtul s-a prezentat în instanță.
Prin întâmpinare (f.29-31 dosar), pârâtul a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată.
În motivare a arătat că acel cuantum de 422 lei invocat de către reclamant în modul de calcul pentru stabilirea diferenței de chirie este nelegal vizavi de perioada 18.04._11, cuantumul acționând începând cu luna aprilie 2011, moment de la care a înțeles să plătească și a plătit chiria majorată.
Pârâtul a arătat că a fost în imposibilitatea prelungirii sau a încheierii unui nou contract începând cu data de 18.04.2010 și până la data de 31.03.2011.
Referitor la contractul de închiriere nr.191/21.04.2005, prelungit prin actul adițional nr.1 din 23.06.2009, a expirat la data de 18.04.2010, chiria aferentă fiind de 123,8 lei.
Pe ordinea de zi a ședinței Consiliului local al Municipiului S. din data de 29.04.2010, a fost introdus la punctul 9, un proiect de hotărâre privind stabilirea cuantumului chiriei aferentă locuințelor ANL, pentru titularii de contracte de închiriere ce au împlinit vârsta de 35 ani, conform art.6 alin.4 lit.a din Legea nr.152/1998 – inițiator primarul Municipiului S.. În procesul verbal al ședinței se menționează: „retragerea proiectului de pe ordinea de zi ca urmare a sesizărilor făcute de unii chiriași care au reclamat neconcordanța între suprafețele pe care le dețin și cele ce au fost luate în calcul la plata chiriei. Astfel se va proceda la măsurarea efectivă a apartamentelor și la calculul chiriei în funcție de măsurătorile obținute”.
A mai arătat că peste aproape un an de zile, mai exact pe ordinea de zi a ședinței Consiliului local al Municipiului S. din data de 31.03.2011, a fost introdus, la punctul 28, proiectul de hotărâre privind stabilirea cuantumului chiriei aferentă locuințelor ANL, pentru titularii de contracte de închiriere ce au împlinit vârsta de 35 ani, conform art.6 alin.4 lit.a din legea nr.152/1998 – inițiator primarul Municipiului S.. Această hotărâre a fost adoptată, iar contestația locatarilor s-a dovedit a fi întemeiată rezultând în urma măsurătorilor diferențe de suprafață de peste 10 mp.
În fapt, nu a putut încheia un contract de închiriere pentru perioada 18.04._11 pentru că nu exista temei legal, respectiv o hotărâre a Consiliului local al Municipiului S. care să stabilească cuantumul chiriei conform art.6 alin.4 lit.a din legea nr.152/1998, iar nu refuzul său.
În cauză, instanța a încuviințat și a administrat, la solicitarea părților, proba cu înscrisuri.
Prin sentința civilă nr.1291 din 21 martie 2014 pronunțată de Judecătoria S. s-a respins acțiunea, ca neîntemeiată.
Pentru a hotărî astfel, instanța a reținut următoarele:
Între reclamantul M. S. – prin Primar și pârâtul G. G. în calitate de chiriaș s-a încheiat contractul închiriere nr. 191 din 21.04.2005 având ca obiect apartamentul compus din 2 camere de locuit situat în mun.S., . nr.16, .,. perioadă de 3 ani 11 luni și 21 de zile începând cu data de 18.04.2005 și până la data de 08.04.2009, în suprafață totală de 30,50 mp și dependințe în suprafață de 24, 83 mp (f.9-11).
Potrivit art. 4 din contract, chiria lunară aferentă locuinței era de 293.892 lei (vechi)/lună, urmând a se achita lunar începând cu data de 18.04.2005 până la data de 10 ale lunii următoare.
De asemenea, chiriașul are drept de reînnoire a contractului la expirarea acestuia, în cazul în care dovedește a fi un bun administrator (art. 2).
La data de 23.06.2009 între părți s-a încheiat actul adițional nr.1 la contractul de închiriere 191/21.04.2005 (f.12) prin care se prelungea durata contractului de închiriere cu 1 an cu începere din 08.04.2009 până la 18.04.2010, cuantumul chiriei fiind modificat la 123,80 lei/lună, chiriașul având drept de reînnoire a contractului la expirarea acestuia conform art.1, in cazul in care se dovedește a fi un bun administrator.
Prin prezenta acțiune, reclamantul M. S. solicită obligarea pârâtului la plata sumei de 3407 lei reprezentând diferență chirie restantă pentru perioada 18.04._11 și 3061 lei majorări de întârziere precum și la obligarea în continuare la plata majorărilor de întârziere, conform calcului depus la dosar (f. 4-5). În drept, reclamantul a arătat că se întemeiază pe Legea nr. 152/1998, Legea nr. 114/1996 și dispozițiile art. 969 C.civ - convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante.
Din întregul material probator administrat rezultă că în perioada 18.04._11 pentru care reclamantul solicită obligarea pârâtului la plata diferenței de chirie, între părți nu a existat contract de închiriere. Potrivit actului adițional 1 la contractul 191/2005, durata închirierii a fost de la data de 08.04.2009 si până la 18.04.2010, iar un nou contract între părți a fost încheiat abia la 18.05.2011. Potrivit contractul nr. 191 din 18.05.2011 privind închiriere pentru suprafețe cu destinație de locuință, durata de închiriere este de 1 an cu începere de la 18.04.2011 până la data de 18.04.2012, chiria fiind de 422,49 lei/lunar, stipulându-se că se va achita începând cu 01.04.2011 (art. 4). Astfel înțelegerea dintre părți a fost ca pârâtul să achite chiria și pentru o perioada anterioară contractului din 18.05.2011, dar, de la data de 01.04.2011 și nu 18.05.2011, data încheierii contractului.
Conform art. 1437 C.civ., după expirarea termenului stipulat prin contractul de locațiune, dacă locatarul rămâne și e lăsat în posesie, atunci se consideră locațiunea ca reînnoită, efectele ei însă se derulează după dispozițiile articolului relativ la locațiunea fără termen, raportat și la disp. art. 1452 C.civ. Dacă locatarul, și după expirarea termenului locațiunii, continuă a rămâne în casa sau apartamentul închiriat, fără nici o împiedicare din partea locatorului, el se consideră că voiește a le ocupa sub aceleași condiții și pentru un timp determinat de obiceiul locului, și nu poate nici să iasă, nici să fie concediat înainte de a se fi făcut vestirea, în termenul obișnuit în localitate. Astfel, tacita relocațiune va avea loc în condițiile contractului ajuns la termen, inclusiv în ceea ce privește chiria, dar se consideră fără termen, prezumându-se că părțile n-au modificat nimic față de contractul inițial.
Instanța a apreciat astfel că între părți, pentru perioada 18.04._11, a operat tacita relocațiune având în vedere că pârâtul chiriaș G. G. a rămas în imobilul închiriat și după expirarea termenului de închiriere cu acordul tacit al reclamantului, a achitat în continuare chiria prevăzută în actul adițional nr. 1 și după data de 18.04.2010. Astfel, cuantumul chiriei lunare pentru perioada 18.04._11, în lipsa unui acord al ambelor părți, este cel din ultimul contract al părților, respectiv din actul adițional nr.1 (f.12).
Astfel, rezultă că pârâtul a achitat pentru intervalul 18.04._11 chiria lunară de 123,80 lei la fiecare scadență lunară potrivit actului adițional nr.1, acesta îndeplinindu-și, astfel, la termen obligațiile contractuale potrivit acestui contract.
La data de 31.03.2011 reclamantul a adoptat HCL nr. 81/2011 prin care s-a aprobat cuantumul chiriei pentru imobilele ANL în cazul chiriașilor de peste 35 ani, conform art. 8 din Legea nr. 152/1998.
În aceste condiții, reclamantul susține că pârâtul ar trebui să achite pentru intervalul 18.04._11 chiria lunară în cuantumul stabilit prin această hotărâre și nu chiria din actul adițional așa cum a făcut pârâtul. În schimb trebuie observat că această hotărâre își produce efectele de la momentul publicării pentru viitor și nu retroactiv, pentru trecut.
Conform art. 8 al. (4) din Legea nr. 152/1998, contractele de închiriere se încheie pe o durată de 5 ani de la data repartizării locuinței. După expirarea acestei perioade contractuale prelungirea contractului de închiriere se face pe o perioadă de un an, în următoarele condiții: a) prin recalcularea chiriei în condițiile prevederilor art. 31 din Legea nr. 114/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare, pentru titularii de contract care au împlinit vârsta de 35 de ani; b) prin păstrarea condițiilor contractuale inițiale referitoare la cuantumul chiriei, pentru titularii de contract care nu au împlinit vârsta de 35 de ani. Conform alin. (5) al aceluiași articol, prevederile alin. (4) se aplică la toate prelungirile succesive ale contractului de închiriere, realizate în condițiile legii.
Dispozițiile Legii nr. 152/1998 se coroborează cu Legea nr. 114/1996. Așadar, potrivit art. 21 din legea 114/1996, închirierea se face pe baza acordului dintre proprietar și chiriaș, deci în baza unui contract al părților, în care se arată chiria lunară, regulile de modificare a acesteia și modul de plată și nu în baza unui act unilateral al reclamantului (cum este cazul adreselor invocate de reclamant). Conform art. 23 din legea 114/1996, în cazul în care părțile nu convin asupra reînnoirii contractului de închiriere, chiriașul este obligat să părăsească locuința la expirarea termenului contractual.
Dispozițiile legale mai sus enunțate relevă faptul că prelungirea contractului de închiriere are loc doar în baza acordului părților privind clauzele contractuale (acord care s-a materializat abia la data de 18.05.2011, după adoptarea HCL nr. 81/2011, pârâtul obligându-se a achita chiria majorată de la data de 1.04.2011).
Art. 31 și 32 din legea 114/1996 prevăd conținutul și limitele chiriei practicate de proprietar, fără a da însă dreptul locatorului de a solicita pentru o perioadă neacoperită de contract chiria într-un cuantum stabilit în baza unei hotărâri viitoare.
Nici faptul că s-a adus la cunoștința pârâtului cuantumul chiriei astfel calculate prin adresa_/29.03.2012 (f. 18) nu are relevanță, pentru că deși aceasta adresă prevede o obligație anterioară de plată (de la 18.04.2010), fiind un act unilateral, nu a permis pârâtului a-și da acordul privind continuarea contractului în aceste condiții, neproducând efecte în ceea ce-l privește pe pârât.
Se poate observa, de asemenea, că prin adresa nr._/12.04.2011 care face referire la adresa_/21.05.2010 (f. 16) s-a menționat că a fost aprobat în ședința Consiliului Local din data de 31.03.2012 proiectul de hotărâre privind stabilirea cuantumului chiriei aferentă locuințelor ANL pentru titularii de contracte de închiriere ce au împlinit vârsta de 35 ani. Atât această adresă, cât și cea de la fila 18 din dosar, invocate de reclamant, nu țin loc de contract între părți.
Astfel, având în vedere că pârâtul a achitat pentru intervalul 18.04._11, chiria în cuantumul prevăzut de actul adițional nr.1, instanța a reținut că reclamantul nu a făcut dovada existenței obligației pârâtului de a plăti pentru același interval de timp suma de 3407 lei reprezentând diferență chirie potrivit HCL 81 din 31.03.2011, deși îi incumba sarcina probei, respingând ca neîntemeiat acest capăt de cerere.
Totodată, reclamantul a solicitat obligarea pârâtului și la plata majorărilor de întârziere în cuantum de 3061 calculate la această diferență de chirie solicitată de reclamant pentru perioada 18.04._11. Având însă în vedere că în această perioadă reclamantul a achitat chiria contractuală la termenul scadent și reținând că cererea reclamantului privind obligarea pârâtului la plata diferenței de chirie a fost respinsă de instanță ca neîntemeiată, instanța a reținut că și capătul accesoriu privind majorările de întârziere, urmând soarta principalului, este neîntemeiat.
Împotriva sentinței civile nr. 1291 din 21 martie 2014 pronunțată de Judecătoria S. a declarat apel reclamantul M. S., prin primar, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
În motivare a arătat următoarele:
Prin acțiunea formulată a solicitat obligarea pârâtului G. G. la plata sumei de 3407 lei reprezentând diferență chirie restantă pentru perioada 18.04._11, a sumei de 3061 lei reprezentând majorări de întârziere și obligarea pârâtului la plata majorărilor de întârziere până la plata sumei solicitate cu titlu de chirie.
Astfel, a arătat că intre municipalitate și pârât a fost încheiat contractul de închiriere nr.19l din 21.04.2005 având ca obiect apartamentul compus din 2 camere de locuit situat la adresa mai sus menționată cu o durată de 5 ani cu începere de la data de 18.04.2005 și până la data de 8.04.2009.
Prin actul adițional nr. 1 la contractul de închiriere mai sus menționat a fost modificat art. 2 al contractului de închiriere în sensul că s-a prelungit durata contractului cu un an, durata contractului fiind până la data de 18.04.2010 și de asemenea a fost modificat art.4 în ceea ce privește cuantumul chiriei.
Din cuprinsul contractului de închiriere rezultă foarte clar că una dintre obligațiile chiriașului este aceea de a plăti chiria la termenul stipulat în contract, iar neplata la termen a chiriei atrage majorări de întârziere conform legislației în vigoare, începând cu prima zi care urmează aceleia când suma a devenit exigibilă.
Instanța de judecată nu a luat în considerare susținerea lor potrivit căreia prin adresa nr._/21.05.2010 cât și prin adresa nr._/29.03.2012 i-a comunicat pârâtului că în conformitate cu prevederile Legii nr. 152/1998 privind înființarea Agenției Naționale pentru Locuințe prelungirea contractului de închiriere se face pe o perioadă de 1 an în următoarele condiții:
- prin recalcularea chiriei în condițiile art.31 din Legea locuinței nr. 114/1996 republicată, cu modificările si completările ulterioare, pentru titularii de contract care au împlinit vârsta de 35 de ani.
- prin păstrarea condițiilor contractuale inițiale pentru titularii de contract care nu au împlinit vârsta de 35 de ani.
Dovada faptului că chiriașul avea împlinită vârsta de 35 de ani a fost făcută cu copia actului de identitate a pârâtului .
Pe de altă parte, prevederile art. 8 alin. 4, lit. a și b din Legea nr. 152/1998 privind înființarea Agenției Naționale pentru Locuințe ( actualizată) a făcut obiectul analizei Curții Constituționale care a fost sesizată într-o cauză civilă având ca obiect obligația de a face. Astfel, prin Decizia nr. 120 din 1 februarie 2011 referitoare la excepția de neconstituționalitate a dispozițiilor art.8 din Legea nr.152/1998 privind înființarea Agenției Naționale pentru Locuințe a fost respinsă ca neîntemeiată excepția de neconstituționalitate a dispozițiilor art.8 din Legea nr.152/1998 .
Curtea a constatat că aceste norme, prin care sunt stabilite criteriile de prelungire a contractelor de închiriere a locuințelor pentru tineri, construite și date în exploatare prin programe derulate de Agenția Națională pentru Locuințe, nu reprezintă o încălcare a principiului neconstituțional al egalității, care nu exclude, ci dimpotrivă, presupune un tratament Juridic identic numai în situații egale, iar situațiile în mod obiectiv diferite justifică un tratament diferit.
Decizia nr. 120 din 1 februarie 2011 a fost publicată in Monitorul Oficial nr. 314/6.05.2011 fiind definitivă si general obligatorie.
Dispozițiile Legii nr. 152/1998 privind înființarea Agenției Naționale pentru Locuințe (republicată) stipulează expres recalcularea chiriei pentru titularii de contract care au împlinit vârsta de 35 de ani.
Nu trebuie ignorat faptul că prin adresa nr._/12.04.2011 pârâtul a fost informat că datorită contestației înregistrată la Consiliul Local cu nr. 54/2010 privind modalitatea de calcul a chiriei pentru titularii de contract ce au împlinit vârsta de 35 de ani, întreaga documentație a blocului 30 a fost predată unei firme autorizate în vederea recalculării suprafețelor construite desfășurate.
Prin urmare, tocmai datorită contestației înregistrate cu nr. 54/2010 la Consiliul Local de către un grup de chiriași ai . transmisă întreaga documentație a blocului 30 pentru recalcularea suprafețelor.
Față de cele prezentate mai sus, a solicitat admiterea apelului și modificarea sentinței, în sensul admiterii acțiunii astfel cum a fost formulată.
In drept, a invocat disp.art. 466 Cod de proc. civ.
În conformitate cu dispozițiile art.411 alin.2 Cod proc. Civ. a solicitat judecarea cauzei și în lipsă.
Prin întâmpinarea depusă la dosar (fil.10.11), pârâtul intimat G. G. R. a solicitat respingerea apelului ca nefondat și menținerea sentinței instanței de fond ca fiind legală și temeinică.
În motivare a arătat următoarele:
1. Începând cu data încheierii noului contract a respectat prevederile acestuia și a plătit chiria stipulată în interiorul său, nefiindu-i imputabilă perioada dintre cele 2 contracte de închiriere în care a locuit prin acord tacit, conform Codului civil în aceleași condiții cu ale contractului nr. 194/2005 modificat prin actul adițional m.1 din 18.04.2009.
2. Reclamantul invocă în acțiunea sa existența unei presupuse obligații în sarcina lui (chirie majorată) ce s-a încercat a fi instituită retroactiv atât printr-o hotărâre de Consiliu Local ulterioară perioadei pentru care i se solicită chiria respectivă cât și prin prevederile ambigue ale noului contract de închiriere, de asemenea încheiat ulterior acestei perioade.
3. În perioada 18.04._11 a continuat relațiile contractuale de închiriere în baza tacitei relocațiuni, astfel cum era aceasta prevăzută în articolul 1437 din vechiul Cod Civil, adică în aceleași condiții ca cele de până atunci, cu chiria stabilită prin actul adițional nr.1 la contractul de închiriere, în lipsa stabilirii altei sume de către proprietarul M. S..
4. Nici o dispoziție legală sau convențională nu poate să abdice de la neretroactivitatea legii, prin urmare nici Hotărârea de Consiliu Local care a stabilit care este chiria calculată nu poate să contravină principiului constituțional al neretroactivității legii.
În drept, a invocat dispozițiile art. 205 din Legea nr. 134/2010 și art. 15 din Constituția României.
Verificând, în limitele cererii de apel, stabilirea situației de fapt și aplicarea legii de către prima instanță, tribunalul reține următoarele:
Prin contractul de închiriere nr. 191 din data de 21 aprilie 2005 încheiat între M. S. și pârâtul-intimat G. G. P., ultimul a închiriat de la reclamantul-apelant apartamentul situat în municipiul S., ., nr.16, ., jud. S..
Imobilul a fost închiriat pe o perioadă de trei ani, 11 luni și 21 de zile, cu începere de la data de 18 aprilie 2005 și până la data de 8 aprilie 2009, cuantumul chiriei lunare fiind de 29,3 lei iar contractul de închiriere a fost prelungit la data de 23 iunie 2009 prin actul adițional nr. 1 la contractul de închiriere nr. 191 din data de 21 aprilie 2005 pe un an, până la data de 18 aprilie 2010, în art. 1 din acest act adițional menționându-se că la expirarea acestui termen, chiriașul are drept de reînnoire a contractului, la expirarea acestuia, în cazul în care se dovedește a fi un bun administrator, cuantumul chiriei fiind modificat la suma de 123,80 lei.
După cum a reținut prima instanță, în perioada 18 aprilie 2010-18 aprilie 2011, când a intrat în vigoare noul contract de închiriere încheiat între părți la data de 18 mai 2011(f.13-ds. fond), între părți nu a existat încheiat în scris un nou contract de închiriere, pârâtul-intimat a rămas în imobilul închiriat fără ca locatorul să îl împiedice( deci cu permisiunea lui), astfel că în cauză a operat tacita relocațiune reglementată de dispozițiile art. 1437 și art. 1452 Cod civil.
Tacita relocațiune a avut loc în condițiile prevăzute în contractul inițial, așa cum a fost modificat prin actul adițional Actul adițional nr. 1 la contractul de închiriere nr. 191 din data de 21 aprilie 2005( inclusiv cu obligația de plată a chiriei în cuantumul prevăzut în acest act adițional), prezumându-se că părțile nu au modificat nimic față de actul adițional iar pârâtul-intimat a continuat să achite această chirie în cuantum de 123, 80 lei lunar, neexistând nici un temei legal și contractual să fie obligat să achite o chirie în alt cuantum decât cel stabilit de părți prin contractul de închiriere și actul adițional încheiat ulterior, contrar susținerilor din cererea de apel.
Actul adițional nr. 1 la contractul de închiriere nr. 191 din data de 21 aprilie 2005 a fost încheiat în baza art. 6.2. al. 4 din Legea nr. 152/1998(în forma în vigoare la data încheierii acestui act adițional), potrivit cărora, contractele de închiriere se încheie pe o durată de 5 ani de la data repartizării locuinței. După expirarea acestei perioade contractuale prelungirea contractului de închiriere se face pe o perioadă de un an, în următoarele condiții:
a) prin recalcularea chiriei în condițiile prevederilor art. 31 din Legea locuinței nr. 114/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare, pentru titularii de contract care au împlinit vârsta de 35 de ani;
b) prin păstrarea condițiilor contractuale inițiale referitoare la cuantumul chiriei, pentru titularii de contract care nu au împlinit vârsta de 35 de ani.
În al. 5 din același text de lege se arată că prevederile alin. (4) se aplică la toate prelungirile succesive ale contractului de închiriere, realizate în condițiile legii iar aceste prevederi legale trebuie coroborate cu cele ale art. 21 și 23 din Legea nr. 114/1996 potrivit căreia închirierea se face în baza acordului dintre proprietar și chiriaș, astfel încât modificarea clauzelor contractului de închiriere, inclusiv a cuantumului chiriei se face doar în baza acordului scris al părților iar dispozițiile art. 23 din Legea nr. 114/1996 prevăd că în cazul în care părțile nu convin asupra reînnoirii contractului de închiriere, chiriașul este obligat să părăsească locuința la expirarea termenului contractual.
Prin urmare, contrar susținerilor apelantului, în lipsa unui acord scris între părți, pârâtul-intimat nu putea fi obligat, în virtutea legii, la plata chiriei majorate prevăzute de art. 6.2. al. 4 lit. ,,a” din Legea nr. 152/1998, după împlinirea vârstei de 35 ani, dispozițiile legale invocate neputând fi interpretate în atare manieră iar considerentele Deciziei nr. 120 din data de 1 februarie 2011 a Curții Constituționale nu conduc spre o interpretare contrară, astfel că acest motiv de apel este neîntemeiat.
Este adevărat că prin adresa nr._ din data de 21 mai 2010, i s-a comunicat pârâtului-intimat G. G., obligația de a încheia un nou contract de închiriere în condițiile prevăzute de lege cu cuantumul chiriei majorate dar efectuarea acestei adrese nu echivalează cu prelungirea automată a contractului de închiriere în condițiile prevăzute de lege, în absența unui acord expres al chiriașului iar dacă pârâtul-intimat a refuzat să încheie un nou contract de închiriere în condițiile prevăzute de lege, locatorul avea posibilitatea să refuze reînnoirea contractului de închiriere și să solicite evacuarea chiriașului iar chiriașul era obligat la plata chiriei prevăzute în contractul de închiriere, așa cum a fost modificat prin actul adițional ulterior, până la data executării efective a hotărârii de evacuare, după cum rezultă din prevederile art. 25 al. 2 din Legea nr. 114/1996.
Faptul că prin Hotărârea nr. 81 din data de 18 martie 2011 a Consiliului Local al Municipiului S. s-a hotărât majorarea cuantumului chiriei aferente locuințelor ANL pentru titularii de contracte de închiriere ce au împlinit vârsta de 35 de ani(f.79-ds. fond), nu atrage obligativitatea contractuală sau legală a pârâtului-intimat să achite chiria pentru imobilul închiriat în cuantumul prevăzut în această hotărâre de consiliu local pentru o perioadă anterioară intrării în vigoare a acesteia, în absența unui acord scris al chiriașului iar adresele nr._ din data de 12 aprilie 2011, nr._ din data de 29 martie 2012 și 7754 din data de 18 martie 2013 nu țin loc de contract, după cum a reținut prima instanță.
Faptul că prin adresa nr._/12.04.2011, pârâtul a fost informat că datorită contestației înregistrată la Consiliul Local cu nr. 54/2010 privind modalitatea de calcul a chiriei pentru titularii de contract ce au împlinit vârsta de 35 de ani, întreaga documentație a blocului 30 a fost predată unei firme autorizate în vederea recalculării suprafețelor construite desfășurate și că, tocmai datorită contestației înregistrate cu nr. 54/2010 la Consiliul Local de către un grup de chiriași ai . transmisă întreaga documentație a blocului 30 pentru recalcularea suprafețelor, nu are nici o relevanță în cauză și nu constituie un temei pentru obligarea pârâtului-intimat la plata altei chirii decât cea prevăzută în actul adițional nr. 1 la contractul de închiriere nr. 191 din data de 21 aprilie 2005 pentru perioada 18 aprilie 2010-31 martie 2011.
Cum pârâtul-intimat și-a îndeplinit obligațiile contractuale de plată a chiriei la termenele și în cuantumul stabilit în actul adițional nr. 1 la contractul de închiriere nr. 191 din data de 21 aprilie 2005 pentru perioada 18 aprilie 2010-31 martie 2011, când a operat tacita relocațiune a contractului de închiriere iar motivele de apel invocate s-au dovedit a fi neîntemeiate, în temeiul art. 480 al. 1 Cod pr. civilă, tribunalul va respinge apelul ca nefondat și va păstra hotărârea atacată.
Pentru aceste motive,
În numele Legii,
DECIDE:
Respinge apelul declarat de reclamantul M. S. prin primar, cu sediul în municipiul S., .. 5A, jud. S., împotriva sentinței civile nr. 1291 din 21 martie 2014 pronunțată de Judecătoria S. (dosar nr._ ), pârât-intimat fiind G. G.-P., CNP_, domiciliat în municipiul S., ., nr.16, ., jud. S., ca nefondat.
Definitivă.
Pronunțată în ședință publică din data de 21 octombrie 2014.
Președinte, Judecător, Grefier,
V. E. L. C. L. R. M.
Red.V.E.L.
Jud.M. C.
Tehnored.R.M.
4 ex. 29.10.2014
| ← Evacuare. Decizia nr. 681/2014. Tribunalul SUCEAVA | Acţiune în constatare. Decizia nr. 31/2014. Tribunalul SUCEAVA → |
|---|
