Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 305/2015. Tribunalul SUCEAVA

Tribunalul SUCEAVA - Sentințe și decizii civile / 2015

Decizia nr. 305/2015 pronunțată de Tribunalul SUCEAVA la data de 06-03-2015 în dosarul nr. 305/2015

Dosar nr._ hotărârea care să țină loc de act autentic

ROMÂNIA

TRIBUNALUL SUCEAVA

SECȚIA CIVILĂ

DECIZIE Nr. 305/2015

Ședința publică de la 06 Martie 2015

Instanța constituită din:

PREȘEDINTE L. A.

Judecător S. A.

Grefier L. A.

Pe rol judecarea apelului declarat de către apelantul reclamant M. M.-Fălticeni, cu domiciliul procesual ales la cabinet avocat F. I. R.-., jud Suceava împotriva sentinței civile nr.1833/24.09.2014 a Judecătoriei Fălticeni pronunțată în dosar nr._ în contradictoriu cu intimații pârâți H. D.-Fălticeni, ..1, ., jud Suceava și P. A.-Boroaia, jud Suceava.

Dezbaterile asupra fondului cauzei au avut loc în ședința publică din data de 27.02.2015, cuvântul părților fiind consemnat în încheierea de ședință de la acea dată, când din lipsă de timp pentru deliberare, instanța a amânat pronunțarea pentru data de 06.03.2015.

TRIBUNALUL

Deliberând asupra apelului de față, reține următoarele:

Prin cererea adresată judecătoriei Fălticeni si înregistrată la data de 20.03.2014 sub nr._, reclamantul M. M. a solicitat în contradictoriu cu pârâții: H. D. și P. A., ca prin hotărârea ce se va pronunța, în urma probelor pe care le va face, să se constate vânzarea cumpărarea sub condiție rezolutorie intervenită între părti.

In motivarea acțiunii, reclamantul a arătat că la data de 27.01.2014 între părți s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare materializat sub înscrisul sub semnătură privată intitulat „Antecontract de vânzare-cumpărare” prin care:

- pârâtul H. D. în calitate de vânzător promitent i-a vândut sub condiție rezolutorie suprafața de 4.500 mp. teren arabil si fânețe, situată în extravilanul comunei Boroaia, jud. Suceava, situată între vecinii: P. A., drum comunal, H. D. si limita loturi, la locul „Odaie, înscrisă în titlul de proprietate nr. 1845/2002;

- pârâta P. A., în calitate de vânzătoare-promitentă i-a vândut sub condiție rezolutorie suprafața de 4.500 mp. teren arabil si fânețe, situată în extravilanul comunei Boroaia, jud. Suceava, situată între vecinii: B. E., drum comunal, H. A. si limita locuri, la locul „Odaie”, înscrisă în titlul de proprietate nr. 1845/12.09.2002.

A solicitat instanței a lua act că între părti a intervenit acordul de mediere nr. 11/19.03.2014 încheiat de Birou de mediator I.-R. din mun. Fălticeni, jud. Suceava.

Reclamantul a menționat că dreptul de proprietate pentru terenul pârâtului H. D. a fost reconstituit prin titlul de proprietate nr. 1845/2002 emis moștenitorilor defunctului Covataru I., în acesta fiind menționată ca si moștenitoare si H. A..

A susținut că H. A. a decedat la data de 06.03.2000 iar potrivit certificatului de moștenitor nr. 279/27.11.2003 emis de BNP M. A. din Fălticeni, moștenitorul acesteia este H. N. în calitate de soț supraviețuitor si legatar universal.

H. N. a decedat la data de 02.07.2010 iar potrivit Certificatului de calitate de moștenitor nr. 292/13.12.2010 emis de BNPA M. A. si S. A. din Fălticeni, pârâtul H. V. este unicul moștenitor al acestuia, astfel că prin acest efect pârâtul este proprietar si asupra parcelei în litigiu.

Având în vedere că după defunctul înscris în titlul de proprietate nu s-a dezbătut succesiunea prin eliberarea unui certificat de moștenitor, prin partajarea terenurilor, solicită a se constata intervenită vânzarea cumpărarea sub condiție rezolutorie.

Pretul stabilit pentru vânzare a fost de 1.500 lei.

A mai arătat reclamantul că a convenit cu pârâta P. A. a convenit la vânzarea cumpărarea unei suprafața de 4.500 mp. teren arabil si fânețe, situată în extravilanul comunei Boroaia, jud. Suceava, între vecinii: B. E., drum comunal, H. A. si limita loturi, la locul „Odaie”.

Dreptul de proprietate pentru acest teren a fost reconstituit prin T.P. nr. 1845/ 2002 emis moștenitorilor defunctului Covataru I., în acesta fiind menționată ca moștenitoare si pârâta P. A..

Având în vedere că după defunctul înscris în titlul de proprietate nu s-a dezbătut succesiunea, prin eliberarea unui certificat de moștenitor, prin partajarea terenurilor, reclamantul a solicitat a se constata intervenită vânzarea cumpărarea sub condiție rezolutorie.

Prețul stabilit a fost de 1.500 lei.

Cât privește solicitarea de a se constata vânzarea cumpărarea sub condiție rezolutorie, reclamantul a invocat disp. art. 1683 al. 5 Cod civil.

A susținut că, întrucât părțile nu au reușit perfectarea convenției în formă autentică, părțile s-au prezentat la Birou de mediator F. I.-R. din mun. Fălticeni, jud. Suceava în vederea soluționării litigiului pe cale amiabilă.

Aici, în urma procedurii de mediere s-a încheiat Acordul de mediere nr. 11/19.03.2014, al cărui conținut îl expune în cerere.

In drept a invocat disp. art. 1669 Noul Cod Civil, art. 58 din legea nr. 192/2006 si a solicitat admiterea acțiunii si pronunțarea unei hotărâri care să consfințească acordul de mediere.

In dovedire a depus la dosar înscrisuri (f. 9-27; 30-31).

Conform art. 201 alin. 1 Cod procedură civilă, instanța a comunicat pârâților duplicatul acțiunii formulată de reclamant pentru ca aceștia să depună întâmpinare, sub sancțiunea prevăzută de lege, în termen de 25 de zile de la comunicare, obligație pe care aceștia nu au îndeplinit-o.

La termenul de judecată din data de 24 iunie 2014 instanta a pus în vedere reclamantului – pin apărător – să facă dovada îndeplinirii dispozițiilor art. 4 din Legea nr. 17/2014.

Reclamantul a depus la dosar, prin serviciul registratură, precizări referitoare la obligația de a face dovada respectării dreptului de preemțiune și a înscrierii dreptului de proprietate în cartea funciară (filele 48 și 49 dosar).

Legal citați, pârâții nu s-au prezentat în instanță pentru a-și exprima punctul de vedere cu privire la acțiunea reclamantului.

Prin sentința civilă nr.1833/24.09.2014 a Judecătoriei Fălticeni, prima instanță a respins acordul de mediere nr.11/19.03.2014 încheiat de Birou de mediator F. I. R. din mun. Fălticeni, jud. Suceava, intervenit între reclamantul M. M. (CNP_) – cu domiciliul procesual ales la Cabinet de avocat F. I. R. din mun. Fălticeni, .. Suceava și pârâții H. D. (CNP_) – cu dom. în mun. Fălticeni, ..1, . și P. A. (CNP_) – cu dom. în satul/..

Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut următoarele:

Prin acordul de mediere nr. 11/19.03.2014, încheiat de părți la Biroul de mediator F. I. R. din mun. Fălticeni, reclamantul M. M. a convenit în contradictoriu cu pârâții: H. D. și P. A. asupra vânzării-cumpărării sub condiție rezolutorie a două suprafete de teren, după cum urmează:

- cu pârâtul H. D., suprafața de 4.500 mp. teren arabil si fânețe, situată în extravilanul comunei Boroaia, jud. Suceava, situată între vecinii: P. A., drum comunal, H. D. si limita loturi, la locul „Odaie, înscrisă în titlul de proprietate nr. 1845/2002;

- cu pârâta P. A., suprafața de 4.500 mp. teren arabil si fânețe, situată în extravilanul comunei Boroaia, jud. Suceava, situată între vecinii: B. E., drum comunal, H. A. si limita locuri, la locul „Odaie”, înscrisă în titlul de proprietate nr. 1845/12.09.2002.

După încheierea convenției, cumpărătorul a intrat în posesia suprafetelor de teren cumpărate iar vânzătorul a încasat prețul.

Deși părțile au convenit să procedeze la perfectarea actului autentic de vânzare-cumpărare, din diverse motive acest fapt nu a avut loc, reclamantul fiind astfel îndreptățit să promoveze prezenta cerere.

Pârâții P. A. si H. D. (în calitate de unic moștenitor al lui H. A.), alături de B. I., sunt coproprietarii suprafetelor de teren în speță după defunctul Covataru I., conform titlului de proprietate nr. 1845/12.09.2002 si a certificatului de moștenitor autentificat sub nr. 292/13.12.2010 emis de BNPA M. A. si Ș. A. din Fălticeni.

Prima instanță a apreciat că forma pe care trebuie să o îndeplinească promisiunea de a vinde și/sau a cumpăra, care anticipează încheierea unui contract având ca obiect un bun imobil, este cea autentică.

Art. 1279 al. 3 teza I C.c – la nivel de parte generală – dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia (contractului respectiv, nu ale antecontractului) sunt îndeplinite.

și art. 1669 teza finală C.c. când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare, refuză, nejustificat, să încheie actul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care sa tina loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite – la nivel de vânzare-cumpărare justifică acest lucru.

Art. 1179 al. 2 C.c dispune că în măsura în care legea prevede o anumită formă a contractului, aceasta trebuie respectată, sub sancțiunea prevăzută de dispozițiile legale aplicabile.

Art. 1244 C.c (forma cerută pentru înscrierea în cartea funciară), prevede că:

În afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute, convențiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară.

Deci, în cazul în care se urmărește pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de antecontract, trebuie îndeplinite toate condițiile de validitate cu privire la contractul respectiv.

Astfel, necesitatea îndeplinirii condițiilor de validitate (fond și formă) nu este o exigență generală pentru încheierea promisiunii de vânzare și/sau cumpărare, ci se face exclusiv acolo unde legea recunoaște dreptul creditorului de a obține o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare cumpărare. Un antecontract încheiat sub forma unui înscris sub semnătură privată rămâne valabil, însă dacă se urmărește obținerea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare cumpărare, este necesar ca antecontractul să fi fost încheiat în formă autentică. Practic, forma autentică nu este o cerință de validitate pentru antecontract, ci o cerință care, dacă este îndeplinită, permite să se ajungă la pronunțarea hotărârii care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare.

Pentru aceste motive, având în vedere că înscrisul intitulat „Antecontract de vânzare cumpărare” aflat la f. 11 este sub semnătură privată, prima instanță a respins acordul de mediere nr.11/19.03.2014 încheiat de Birou de mediator F. I. R. din mun. Fălticeni, jud. Suceava, intervenit între reclamantul M. M. și pârâții H. D. si P. A. .

Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamantul M. M..

În motivare a arătat că prin sentința civila nr. 1833/24.09.2014 a Judecătoriei Fălticeni i-a fost respinsa cererea formulata in contradictoriu cu H. D. si P. A. prin care a solicitat a fi pronunțata o hotărârea care sa tina loc de act autentic cu privire la suprafața de 4500 arabil_si fanete, situata in extravilanul comunei Boroaia, județul Suceava, situata intre vecinii: P. A., drum comunal, H. D. si limita loturi, la locul „Odaie"", inscrisa in Titlul de proprietate nr. 845/12.09.2002 si cu privire la suprafața de 4500 mp teren arabil si fanete, situata extravilanul comunei Boroaia, județul Suceava, situata intre vecinii: Birzu E., drum comunal, H. A. si limita loturi, la locul ,,Odaie", inscrisa in Titlul de proprietate nr. 1845/12.09.2002, cu consfințirea Acordul de mediere nr.11/19.03.2014, incheiat la Birou de mediator F. I.-R. din mun. Fălticeni, jud. Suceava.

Instanța de fond i-a respins aceasta cerere apreciind că pentru a putea fi pronunțata o hotărâre care sa tina loc de act autentic de vânzare cumpărare, antecontractul trebuie sa imbrace forma autentica, care, retine aceeași instanța, nu este insa o condiție ad validitatem a acestuia, interpretare ce ar rezulta din dispozițiile art. 1279 alin. 3 teza I, art. 1669 teza finala, art. 1179 alin. 2 si art. 1244 Cod civil.

Nu pot fi reținute aceste argumente ale instanței de fond, motivat de următoarele considerente:

Prin art. 885 și art. 1244 din Codul civil s-au instituit derogări de la principiul consensualismului, reglementat de art. 1178 din același act normativ, stabilindu-se obligativitatea încheierii în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute, a convențiilor care strămută drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară.

Ca atare, pentru transmiterea dreptului de proprietate asupra unui imobil, este necesar ca, acordul de voință al părților să îmbrace forma autentica ad validitatem, iar în regimul de publicitate imobiliară de carte funciară, este necesară și înscrierea dreptului în cartea funciară.

Sub acest din urmă aspect, referitor la efectul constitutiv de drepturi al înscrierii în cartea funciară, precizăm că potrivit dispozițiilor art. 56 alin. 1 și 2 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, dispozițiile privitoare la dobândirea drepturilor reale imobiliare prin efectul înscrierii acestora în cartea funciară se aplică numai dupa finalizarea lucrărilor de cadastru j pentru fiecare unitate administrativ-teritorială și deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărților funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu dispozițiile Legii cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, iar până la aceasta dată, înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate și a altor drepturi reale, pe baza actelor prin care s-au transmis, constituit ori modificat în mod valabil, se face numai în scop de opozabilitate față de terți.

Literatura de specialitate și practica judiciară, dublate și de prevederi cuprinse în dreptul pozitiv au identificat mecanisme de suplinire a consimățmântului părții la încheierea contractul de vânzare - cumpărare în formă autentică prin pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare.

Așadar, promisiunea bilaterală de vânzare - cumpărare constituie, neîndoielnic, un contract sinalagmatic care dă naștere exclusiv unui drept de creanță, corelativ obligației de a face, adică de a încheia, în viitor, contractul de vânzare - cumpărare. Actul juridic incheiat nu este translativ de proprietate, ci conține doar consimțământul promitentului de a transmite dreptul de proprietate la data convenita si/sau in forma ad validitatem.

Pe calea acțiunii pentru pronunțarea unei hotărâri care sa tina loc de act de vânzare - cumpărare se urmărește valorificarea unui drept de creanța, iar nu a unui drept real care, de altfel, nici nu a fost transferat in patrimoniul promitentului - cumpărător, acest efect producandu-se doar la momentul rămânerii definitive a hotărârii de admitere a cererii de chemare in judecata .

In consecința, acțiunea nu poate fi decât personala imobiliara, de vreme ce dreptul de creanța a cărui realizare si protecție pe cale judiciara sunt urmărite are ca obiect un imobil.

Ca atare, nu se poate susține ca acțiunea de față ar fi acțiune mixtă si cu atat mai puțin acțiune reală imobiliara, intrucat in conținutul raporturilor juridice rezultate din promisiunile bilaterale de vânzare - cumpărare nu intra un drept real, acest drept nefiind transmis in patrimoniul promitentului cumpărător la momentul formulării acțiunii introductive.

In consecința, in interpretarea si aplicarea dispozițiilor art. 1073 si art. 1077 din fostul Cod civil, art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 si art. 1279, art. 1669 alin. 1 din Noul Cod civil, raportat la art. 5, art. 10 pct. 1, art. 12 si art. 19 din fostul Cod de procedura civila actual al 107 alin. 1, art. 113 pct. 3, art. 116 si art. 117 alin. 1 din Noul Cod de procedura civila, acțiunile prin care se solicita pronunțarea unei hotărâri judecătorești care sa tina loc de act autentic de vânzare - cumpărare cu privire la un imobil sunt acțiuni personale imobiliare, potrivit Deciziei nr. 8 din 10 iunie 2013 a înaltei Curți de Casație și Justiție prin care s-a admis recursul m interesul legii formulat de Procurorul General al Parchetului de pe lângă înalta Curte de Casație și Justiție și, în consecință, s-a stabilit că "acțiunea prin care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare a unui imobil are caracterul unei acțiuni personale imobiliare."

Pe de altă parte, potrivit dispozițiilor art. 1244 cod civil „în afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute, convențiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară."

Potrivit disp. art. 1273 Cod civil, drepturile reale se constituie și se transmit prin acordul de voință al părților, chiar dacă bunurile nu au fost predate, dacă acest acord poartă asupra unor bunuri determinate, ori prin individualizarea bunurilor, dacă acordul poartă asupra unor bunuri de gen.

Este adevărat că potrivit disp. art. 1279 alin. 3 Cod civil, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părtii care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să tină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. Totodată se arată că prevederile alineatului de mai sus nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel.

Insă, contractul real este contractul pentru a cărui încheiere valabilă, consimțământul părților trebuie să fie materializat în (și însorit de) predarea lucrului la care se referă. Contractul real este tot mai mult privit ca un simplu contract consensual, care ia naștere valabil prin consimțământul părților, cu particularitatea că unele dintre obligațiile care alcătuiesc conținutul contractului, și anume cele privitoare la conservarea, paza sau restituirea lucrului nu iau naștere sau nu devin exigibile decât în momentul predării lucrului. Fac parte din această categorie, contractele de împrumut de folosință și de consumație, contractul de depozit și cel de gaj, precum și contractul de transport de mărfuri. Singurul contract într-adevăr real, care nu este valabil încheiat decât prin predarea lucrului, este darul manual (varietate a contractului solemn de donație), la care predarea lucrului înlocuiește forma solemnă indispensabilă pentru validitatea oricărei donații.

Potrivit art.1669 C.civ., „când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, ne/ustiilcat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite."

In baza disp art. 1270 C.civ., „contractul valabil încheiat are putere de lege între părțile contractante.”

In plus, disp. art. 1516 al.2 pct. 3 din Codul civil stabilesc că „atunci când, fără justificare, debitorul nu își execută obligația și se află în întârziere, creditorul poate, la alegerea sa și fără a pierde dreptul la daune-interese, dacă i se cuvin:

3. să folosească, atunci când este cazul, orice alt mijloc prevăzut de lege pentru realizarea dreptului său".

In conformitate cu dispozițiile art. 1179 din Codul civil, orice contract trebuie să îndeplinească toate condițiile esențiale de validitate, respectiv cele referitoare la capacitatea de a contracta, consimțământul valabil, obiectul determinat și cauza licită și morală.

Pentru a pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare -cumpărare în condițiile art. 1669 C.civ., instanța trebuie să verifice dacă există un antecontract valabil încheiat între părți care să fie dovedit în condițiile dreptului comun, dacă există refuzul nejustificat al părții acționate în instanță de încheia contractul în forma prevăzută de lege, dacă reclamantul și-a îndeplinit obligațiile asumate prin antecontractul încheiat și dacă promitentul - vânzător este proprietarul bunului promis, iar promitentul - cumpărător nu este incapabil de a dobândi acel bun la data pronunțării hotărârii.

Actul juridic încheiat între părți este un antecontract de vânzare - cumpărare care nu a avut ca efect transmiterea în patrimoniul reclamantului a dreptului de proprietate asupra imobilului teren arabil ce face obiectul prezentei cauze, acest act nefiind încheiat în forma prevăzută de art. 1179 C.civ., ci a dat naștere doar unui drept de creanță în patrimoniul reclamantului și a creat în sarcina părților obligația de a face, respectiv de a încheia contractul de vânzare - cumpărare în formă autentică.

Antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între părți întrunește condițiile generale de validitate ale unui act juridic, respectiv cele referitoare la capacitatea de a contracta, consimțământul valabil, obiectul determinat și cauza licită prevăzute de art. 1179 din Codul civil, fiind obligatoriu între părțile contractante în baza art.1270 din Codul civil.

In ceea ce privește refuzul părții acționate în instanță de încheia contractul în forma prevăzută de lege, prin antecontractul de vânzare - cumpărare părțile au stabilit să încheie actul în formă autentică, iar imposibilitatea perfectării contractului în formă autentică este confirmată de faptul că pârâtul s-a dezinteresat de perfectarea actelor, nu a depus întâmpinare deși a fost citat cu această mențiune. Neîndeplimrea obligației contractuale asumate de pârât, în sensul de a întocmi documentația cadastrală, reiese implicit și din împrejurarea că OCPI a înaintat la dosarul cauzei certificat de sarcini, iar nu extras de carte funciară.

In speța de față reclamanta și-a îndeplinit obligația contractuală de a plăti prețul, achitând încă de la încheierea antecontractului întreaga sumă înscrisă în acesta. Pârâtul promitent -vânzător are calitatea de proprietar asupra terenului ce a făcut obiectul antecontractului, astfel cum s-a reținut în paragrafele precedente.

In calitate de proprietar, pârâtul și-a achitat la zi creanțele bugetare, nefigurând cu debite neachitate, iar terenul ce face obiectul antecontractului nu este grevat de sarcini, așa cum s-a reținut la stabilirea situației de fapt. Totodată reclamanta promitent - cumpărător nu se află într-o situație de incapacitate de a dobândi imobilul în discuție.

Conform art. 885 Cod civil, drepturile reale asupra imobilelor se dobândesc numai prin înscrierea lor in cartea funciara iar transmiterea dreptului de proprietate are loc la data înscrierii in cartea funciara. Dreptul de proprietate nu se transmite prin încheierea contractului sub semnătura privata, pentru ca instanța sa-1 poată obliga apoi pe vânzător sa îndeplinească formalitățile de carte funciara.

Insa art. 56 din Legea nr. 71/2011 prevede ca efectul constitutiv al înscrierii de Carte Funciara (conform art. 557 alin.4, art. 565, art. 885 alin. 1 si art. 886 Cod civil) va fi aplicat numai dupa finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritoriala si deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărților funciare pentru imobilele respective, in conformitate cu dispozițiile Legii nr.7/1996.

Exista doua condiții pentru ca efectul constitutiv al inscrierii de Carte Funciara sa opereze:

1. Lucrările de cadastru la nivel de unitate administrativ-teritoriala sa fíe finalizate;

2.Pentru imobilele respective sa fi fost deschise la cerere sau din oficiu Cârti Funciare conform Legii nr. 7/1996.

Prin urmare, motivarea respingerii cererii este neîntemeiată deoarece, adoptarea acestei soluții ar presupune ca instanța să adauge la lege, ceea ce este inadmisibil atâta vreme cât prin reglementările legale sus menționate au fost determinate cazurile și limitele de aplicare ale legii.

Cum a demonstrat ca instanța de fond a pronunțat o hotărâre nelegala si netemeinica, solicita admiterea apelului astfel cum l-a formulat, schimbarea in totalitate a hotărârii cu consecința admiterii acțiunii astfel cum a formulat-o.

In drept art. 466 si urm. Cod procedura civila.

Intimații-pârâți nu au formulat întâmpinare și nici nu s-au prezentat în fața instanței pentru a-și susține apărările.

Analizând sentința prin motivele de apel invocate și în raport de ansamblul probelor ce s-au administrat în dosar, Tribunalul va confirma soluția atacată apreciind că aceasta își găsește suport în probatoriul administrat a cărui judicioasă analiză a condus la stabilire a unei situații de fapt și la pronunțarea unei hotărâri temeinice și legale.

Contrar susținerilor apelantului, Tribunalul constată că judecătorul instanței de prim grad a realizat o judicioasă interpretare și aplicare a dispozițiilor legale aplicabile speței, respectiv a prevederilor art.1279,1669 și 1179 Cod civil.

Astfel cum rezultă din actele și lucrările dosarului și cum, de altfel, a motivat și instanța de fond, conform antecontractului de vânzare-cumpărare din data de 27 .01.2014 (f.11 dosar) pârâtul H. D. în calitate de vânzător promitent i-a vândut reclamantului M. M. suprafața de 4.500 mp. teren arabil si fânețe, situată în extravilanul comunei Boroaia, jud. Suceava, situată între vecinii: P. A., drum comunal, H. D. si limita loturi, la locul „Odaie, înscrisă în titlul de proprietate nr. 1845/2002, prețul de 1500 lei fiind achitat, iar pârâta P. A., în calitate de vânzătoare-promitentă i-a vândut suprafața de 4.500 mp. teren arabil si fânețe, situată în extravilanul comunei Boroaia, jud. Suceava, situată între vecinii: B. E., drum comunal, H. A. si limita locuri, la locul „Odaie”, înscrisă în titlul de proprietate nr. 1845/12.09.2002, prețul de 1500 lei fiind achitat.

După încheierea convenției, cumpărătorul a intrat în posesia bunurilor cumpărate iar vânzătorii au încasat prețul.

Anterior promovării acțiunii de către reclamant, respectiv la data de 19.03.2014 pârâții au semnat acordul de mediere atașat la filele 13-14 dosar, care atestă faptul că sunt de acord cu validarea promisiunii de vânzare-cumpărare.

Față de această situație și de obiectul cererii de chemare în judecată, Tribunalul constată că întemeiat prima instanță a apreciat că forma pe care trebuie să o îndeplinească promisiunea de a vinde și/sau a cumpăra, care anticipează încheierea unui contract având ca obiect un bun imobil, trebuie să fie cea autentică.

Văzând prevederile art.102 din Legea nr.71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr.287/2009 privind codul civil, necontestat că, în condițiile speței, instanța găsește că devin incidente prevederile legale ale art.1244, art1270, art.1279alin.3 teza I, art.1779, art.1516 și art.1669 din Noul Cod Civil.

Potrivit dispozițiilor art. 1244 Cod civil „în afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute, convențiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară" iar potrivit art. 1270 Cod civil, „contractul valabil încheiat are putere de lege între părțile contractante”.

De asemenea, potrivit art.1279alin.3 teza I Cod civil „dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite.”

Potrivit art. 1669(1) Cod civil „când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite."

În plus, art. 1516 al.2 pct.3 din Codul civil stabilește că „atunci când, fără justificare, debitorul nu își execută obligația și se află în întârziere, creditorul poate, la alegerea sa și fără a pierde dreptul la daune-interese, dacă i se cuvin: să folosească, atunci când este cazul, orice alt mijloc prevăzut de lege pentru realizarea dreptului său".

Trebuie reținut și faptul că în conformitate cu dispozițiile art. 1179 din Codul civil, orice contract trebuie să îndeplinească toate condițiile esențiale de validitate, respectiv cele referitoare la capacitatea de a contracta, consimțământul valabil, obiectul determinat și cauza licită și morală, iar în măsura în care legea prevede o anumită formă a contractului, aceasta trebuie respectată, sub sancțiunea prevăzută de dispozițiile legale aplicabile.

Analizând situația de fapt expusă prin prisma dispozițiilor legale incidente în speță, având în vedere si motivele de apel indicate de reclamant, instanța constată că în mod just au fost respinse pretențiile acestuia din acțiune.

Astfel, pentru a pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare în condițiile art. 1669 Cciv., instanța trebuie să verifice dacă există un antecontract valabil încheiat între părți care să fie dovedit în condițiile dreptului comun, dacă există refuzul nejustificat al părții acționate în instanță de încheia contractul în forma prevăzută de lege, dacă reclamantul și-a îndeplinit obligațiile asumate prin antecontractul încheiat și dacă promitentul - vânzător este proprietarul bunului promis, iar promitentul - cumpărător nu este incapabil de a dobândi acel bun la data pronunțării hotărârii.

In speța nu s-a probat întrunirea cumulativa a prevederilor suscitate.

Așa cum rezultă din actele si piesele dosarului respectiv acordul pârâților de a încheia contractul de vânzare-cumpărare exprimat cu o zi înainte de promovarea acțiunii, din poziția procesuală a intimaților pârâți care nu s-au opus nici un moment solicitării reclamantului de perfectare a vânzării la notariat, se constată că în cauză nu este dat refuzul nejustificat al părții acționate în instanță de a încheia contractul în forma prevăzută de lege, părțile având posibilitatea perfectării acestuia la notariat.

De asemenea, pentru a putea pronunța o hotărâre care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, o condiție esențială este ca, la momentul judecății, partea din patrimoniul căreia urmează a fi transmis dreptul de proprietate (promitentul –vânzător) să aibă calitatea de proprietar exclusiv al lucrului vândut.

În cauza de față, această condiție nu este îndeplinită, conform titlului de proprietate nr.1845/2002 (fila 19), promitenții vânzători fiind coproprietari asupra terenului în litigiu, alături de numita B. I., care nu a semnat antecontractul de vânzare – cumpărare.

Reclamanta a solicitat a se constata vânzarea-cumpărare sub condiție rezolutorie, motivând că partajul are efect declarativ, iar în cazul în care bunul cade în lotul coindivizarului vânzător, acesta din urmă este considerat că a fost proprietar retroactiv, vânzarea rămânând valabilă.

Or, potrivit art.680(1) Cod civil fiecare coproprietar devine proprietarul exclusiv al bunurilor sau, după caz, al sumelor de bani ce i-au fost atribuite numai cu începere de la data stabilită în actul de partaj, dar nu mai devreme de data încheierii actului, în cazul împărțelii voluntare, sau, după caz, de la data rămânerii definitive a hotărârii judecătorești.

Dispozițiile art. 680 din Codul civil sunt aplicabile convențiilor de partaj încheiate după . Codului civil.

De asemenea, dispozițiile art. 680 din Codul civil se aplică și partajului judiciar, atunci când cererea de chemare în judecată a fost introdusă după . Codului civil. (a se vedea art. 66 din Legea nr. 71/2011)

Prin urmare, partajul încheiat după . Noului Cod civil nu mai produce efecte declarative ci constitutive, astfel încât argumentele invocate de apelant nu pot fi reținute.

Pe de alta parte, așa cum a motivat si instanța de fond, în afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute, convențiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară.

În conformitate cu dispozițiile art. 1279alin.3 teza I Cod civil la nivel de parte generală și cu art.1669 alin.1 teza finală Cod civil la nivel de vânzare-cumpărare, antecontractul supus analizei trebuia încheiat în formă autentică, având în vedere că acesta prefigurează încheierea unui contract având ca obiect un imobil.

Deci, în cazul în care se urmărește pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de antecontract, trebuie îndeplinite toate condițiile de validitate cu privire la contractul respectiv, fără a distinge între condițiile de fond sau formă.

Cum înscrisul intitulat contract de vânzare cumpărare anexat pricinii la fila 11 este un înscris sub semnătură privată, în considerarea tuturor celor mai sus menționate, se apreciază că în mod just au fost respinse pretențiile reclamanților și că, din aceleași considerente, sunt nefondate, respectiv nu pot fi primite criticile apelantului.

Așa fiind, în contextul tuturor celor arătate mai sus, găsind că susținerile criticilor din apel sunt nejustificat formulate și că soluția instanței de fond este legală și temeinică, în baza dispozițiilor art.480 Cod procedură civilă, Tribunalul va respinge apelul ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE

Respinge ca nefondat apelul declarat de către apelantul reclamant M. M.-(CNP_) -Fălticeni, cu domiciliul procesual ales la cabinet avocat F. I. R.-., jud Suceava împotriva sentinței civile nr.1833/24.09.2014 a Judecătoriei Fălticeni pronunțată în dosar nr._ în contradictoriu cu intimații pârâți H. D.-(CNP_)-Fălticeni, ..1, ., jud Suceava și P. A.-(CNP_) -Boroaia, jud Suceava.

Definitivă.

Pronunțată în ședința publică de la 06 Martie 2015.

Președinte, Judecător, Grefier,

L. A. S. A. L. A.

Red L.A

Jud.fond D. E. G.

Tehnored.L.A.

5 ex./29.04.2015

← Contestaţie la executare. Decizia nr. 320/2015. Tribunalul...		Contestaţie la executare. Decizia nr. 272/2015. Tribunalul... →

Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 305/2015. Tribunalul SUCEAVA

Vezi și alte spețe de la aceeași instanță

Comentarii despre Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 305/2015. Tribunalul SUCEAVA