Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 1260/2015. Tribunalul SUCEAVA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 1260/2015 pronunțată de Tribunalul SUCEAVA la data de 20-10-2015 în dosarul nr. 1260/2015
Dosar nr._ - hotărîre care să țină loc de act autentic -
ROMÂNIA
TRIBUNALUL SUCEAVA
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIA NR. 1260
Ședința publică din data de 20 octombrie 2015
Președinte - T. M.
Judecător - M. C.
Grefier - P. T.
Pe rol, judecarea apelului formulat de reclamantul C. C., cu domiciliul procesual ales în vederea comunicării actelor de procedură la Cabinet de avocat F. I. R., mun.Fălticeni ..3, cam.301, jud.Suceava, împotriva sentinței civile nr.833 din 1 aprilie 2015 a Judecătoriei Fălticeni (dosar nr._ ), intimat fiind pîrîtul C. M., cu domiciliul în satul/..
La apelul nominal făcut în ședința publică a răspuns avocat F. I. R. pentru reclamantul apelant, lipsă fiind părțile.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, după care,
Avocat F. I. R. pentru reclamantul apelant, a depus la dosar dovada achitării taxei judiciare de timbru și a arătat că nu mai are alte cereri de formulat.
Instanța avînd în vedere că în cauză nu mai sunt invocate alte excepții, formulate alte cereri și de administrat alte probe, declară cercetarea judecătorească încheiată și acordă cuvântul la dezbateri pe fondul apelului.
Avocat F. I. R. pentru reclamantul apelant, a cerut admiterea apelului, modificarea în tot a sentinței și admiterea cererii astfel cum a fost formulată, fără cheltuieli de judecată.
Declarînd dezbaterile închise, după deliberare,
TRIBUNALUL
Asupra apelului de față, constată:
Prin cererea adresată Judecătoriei Fălticeni si înregistrată la data de 19.01.2015 sub nr._, reclamantul C. C. a solicitat în contradictoriu cu pârâtul C. M., ca prin hotărâre ce se va pronunța, să se constatate că la data de 27.08.2014, s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare, materializat în înscrisul sub semnătură privată, intitulat „Antecontract de vânzare cumpărare", prin care pârâtul, în calitate de vânzător-promitent i-a vândut suprafața de 1700 mp teren fanete, situată în extravilanul comunei Baia, județul Suceava, la locul numit „R.", învecinată cu linie, Pascarita I., linie si P. I., înscrisă în titlul de proprietate nr. 371/1995 si suprafața de 900 mp teren curți-construcții, în intravilanul comunei Baia, județul Suceava, între vecinii: S. P., Mosneagu C., gârla si P. C. înscrisă în titlul de proprietate nr. 1626/1995.
A solicitat să se constatate că între părți, referitor la acest litigiu, a intervenit Acordul de mediere nr. 3/16.01.2015, încheiat la Birou de mediator F. I.-R. din mun. Fălticeni, jud. Suceava.
In motivare, reclamantul a arătat că la data de 27.08.2014 s~a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare, materializat în înscrisul sub semnătură privata, intitulat „Antecontract de vânzare cumpărare", prin care reclamantul a convenit cu pârâtul la vânzarea-cumpărarea a doua suprafețe de teren astfel: 1700 mp teren fanete, situata în extravilanul comunei Baîa, județul Suceava, la locul numit „R.", învecinată cu linie, Pascarita I., linie si P. I., înscrisă în titlul de proprietate nr. 371/1995 si suprafața de 900 mp teren curti-constructii, în intravilanul comunei Baia, județul Suceava, între vecinii: S. P., Mosneagu C., gârla si P. C. înscrisă în titlul de proprietate nr. 1626/1995.
Terenul a fost dobândit de către parat prin reconstituirea dreptului de proprietate conform Titlului de proprietate nr. 1626/1995.
Prețul stabilit pentru vânzare a fost de 8.000 lei.
Pentru ca nu au reușit perfectarea convenției în formă autentică, părtile s-au prezentat la Birou de mediator F. I.-R. din mun. Fălticeni, jud. Suceava în vederea soluționaiii litigiului pe cale amiabila.
Aici, în urma procedurii de mediere s-a încheiat Acordul de mediere nr. 3/16.01.2015, ce solicită a-1 constata intervenit în această cauză, a cărui conținut a fost redat în cererea de chemare în judecată.
Având in vedere dispozițiile art. 1669 din Noul Cod Civil, art. 58 din Legea nr. 192/2006, reclamantul a solicitat admiterea acțiunii si pronunțarea unei hotărâri care sa consfințească acordul de mediere.
Judecătoria Fălticeni, prin sentința civilă nr.833 din 1 aprilie 2015 a respins acțiunea având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic prin consfințire acord mediere și a luat act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî în acest sens, prima instanță a reținut următoarele:
La data de 27.08.2014, prin înscrisul sub semnătură privată intitulat ”Antecontract de vânzare cumpărare”, pârâtul C. M., în calitate de vânzător, s-a obligat să vândă reclamantului C. C., în calitate de cumpărător, terenul categorie fânețe în suprafață de 1700 mp situat în extravilanul . și terenul în suprafață de 900 mp categorie curți construcții, situat în intravilanul ., contra sumei de 8000 lei (f. 14)
Prin acordul de mediere nr. 3/16.01.2015, încheiat la Biroul de mediator F. I. R., părțile au ajuns la o înțelegere totală asupra perfectării vânzării-cumpărării bunurilor anterior menționate (f. 15).
Din probatoriu administrat la dosarul cauzei, nu rezultă că părțile au convenit să procedeze la perfectarea actului autentic de vânzare-cumpărare la notar.
Instanța a apreciat că forma pe care trebuie să o îndeplinească promisiunea de a vinde și/sau a cumpăra, care anticipează încheierea unui contract având ca obiect un bun imobil, este cea autentică.
Art. 1279 al. 3 teza I C.c – la nivel de parte generală – dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia (contractului respectiv, nu ale antecontractului) sunt îndeplinite.
și art. 1669 teza finală C.c. când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare, refuză, nejustificat, să încheie actul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care sa tina loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite – la nivel de vânzare-cumpărare justifică acest lucru.
Art. 1179 al. 2 C.c dispune că în măsura în care legea prevede o anumită formă a contractului, aceasta trebuie respectată, sub sancțiunea prevăzută de dispozițiile legale aplicabile.
Art. 1244 C.c (forma cerută pentru înscrierea în cartea funciară), prevede că:
În afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute, convențiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară.
Deci, în cazul în care se urmărește pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de antecontract, trebuie îndeplinite toate condițiile de validitate cu privire la contractul respectiv.
Astfel, necesitatea îndeplinirii condițiilor de validitate (fond și formă) nu este o exigență generală pentru încheierea promisiunii de vânzare și/sau cumpărare, ci se face exclusiv acolo unde legea recunoaște dreptul creditorului de a obține o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare cumpărare. Un antecontract încheiat sub forma unui înscris sub semnătură privată rămâne valabil, însă dacă se urmărește obținerea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare cumpărare, este necesar ca antecontractul să fi fost încheiat în formă autentică. Practic, forma autentică nu este o cerință de validitate pentru antecontract, ci o cerință care, dacă este îndeplinită, permite să se ajungă la pronunțarea hotărârii care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare.
Împotriva sentinței civile a declarat apel reclamantul C. C. în motivarea căruia a arătat că nu pot fi reținute argumentele hotărîrii instanței de fond motivat de următoarele considerente:
Prin art.885 și art.1244 din Codul civil s-au instituit derogări de la principiul consensualismului stabilindu-se obligativitatea încheierii în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute a convențiilor care strămută drepturi reale și care urmează a fi înscrise în CF; pentru transmiterea dreptului de proprietate asupra unui imobil este necesar ca acordul de voință al părților să îmbrace forma autentică ad validitatem iar în regimul de publicitate imobiliară de carte funciară este necesară și înscrierea dreptului în cartea funciară, înscriere care în prezent în lumina dispozițiilor Legii nr.7/1996, republicată, se face numai în scop de opozabilitate față de terți.
Arată apelantul că promisiunea bilaterală de vînzare-cumpărare dă naștere exclusiv unui drept de creanță corelativ obligației de a încheia în viitor contractul de vînzare-cumpărare și nu constituie un act translativ de proprietate iar pe calea acțiunii pentru pronunțarea unei hotărîri care să țină loc de act de vînzare-cumpărare se urmărește valorificarea acestui drept de creanță și nu a unui drept real, astfel că forma autentică nu este necesară.
A precizat apelantul că pentru a pronunța o hotărîre care să țină loc de act autentic de vînzare-cumpărare în condițiile art.1669 cod civil instanța trebuie să verifice dacă există un antecontract valabil, dacă există refuzul nejustificat al părții acționate în instanță de a încheia contracte în forma prevăzută de lege, dacă reclamantul și-a îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract, dacă promitentul vînzător este proprietarul bunului promis, iar promitentul cumpărător nu este incapabil de a dobîndi acel bun la data pronunțării hotărîrii. În speță, antecontractul invocat întrunește condițiile generale de validitate ale unui act juridic iar în ce privește refuzul pîrîtului acesta a fost confirmat de faptul că el s-a dezinteresat de perfectarea actelor, nu a depus întîmpinare, deși a fost citat cu această mențiune, nu și-a îndeplinit obligația de a întocmi documentația cadastrală, deși reclamantul și-a îndeplinit obligațiile asumate.
Verificînd actele și lucrările dosarului, tribunalul constată că apelul este nefondat.
În speță, reclamantul a solicitat consfințirea acordului de mediere intervenit între el și pîrît în sensul de a recunoaște încheierea antecontractului de vînzare-cumpărare și de a pronunța o hotărîre care să țină loc de contract de vînzare-cumpărare.
Pentru a pronunța o astfel de hotărîre instanța este ținută să verifice îndeplinirea condițiilor prev. de art.1669 Cod civil.
Conform acestor dispoziții „(1) Când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite.
(2) Dreptul la acțiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat”.
Prin urmare, condiția esențială pentru admiterea acțiunii este să se facă dovada refuzului nejustificat al pîrîtului de a proceda la perfectarea contractului.
Ori, în speță, nu s-a făcut o astfel de dovadă, anterior introducerii acțiunii pîrîtul fiind de acord cu pronunțarea unei hotărîri, acord exprimat în fața mediatorului, refuzul neputînd fi reținut cu motivarea că nu dispune de resursele financiare necesare pentru încheierea actului în formă autentică.
Împrejurarea că s-au adresat mediatorului nu presupune în mod automat că între părți există o stare litigioasă care să presupună intervenția mediatorului și care să justifice consfințirea acordului încheiat la biroul acestuia.
Pentru aceste considerente soluția de respingere a acțiunii se dovedește a fi temeinică și legală, astfel că în conformitate cu prev.art.480 al.1 Cod procedură civilă apelul urmează a fi respins ca nefondat.
Pentru aceste motive,
În numele Legii,
DECIDE :
Respinge, ca nefondat, apelul declarat de reclamantul C. C., cu domiciliul procesual ales în vederea comunicării actelor de procedură la Cabinet de avocat F. I. R., mun.Fălticeni ..3, cam.301, jud.Suceava, împotriva sentinței civile nr.833 din 1 aprilie 2015 a Judecătoriei Fălticeni (dosar nr._ ), intimat fiind pîrîtul C. M., cu domiciliul în satul/..
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică din 20 octombrie 2015.
Președinte, Judecător, Grefier,
T. M. M. C. P. T.
Red. M.C.
Jud.fond – C. S.
Tehnored.P.T. – Ex.4 – 29 decembrie 2015
| ← Fond funciar. Decizia nr. 1264/2015. Tribunalul SUCEAVA | Pretenţii. Decizia nr. 1279/2015. Tribunalul SUCEAVA → |
|---|
