Expropriere. Decizia nr. 1857/2014. Tribunalul SUCEAVA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 1857/2014 pronunțată de Tribunalul SUCEAVA la data de 04-11-2014 în dosarul nr. 1857/2014
Dosar nr._ expropriere
ROMÂNIA
T. S.
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIE Nr. 1857/2014
Ședința publică de la 04 Noiembrie 2014
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE L. A.
Grefier L. A.
M. Public a fost reprezentat prin procuror J. L. din cadrul Parchetului de pe lângă T. S..
Pe rol judecarea cauzei civile având ca obiect expropriere formulată de reclamanta P. F.-com Șcheia, . S. în contradictoriu cu pârâții S. R. R. DE M. T. ȘI I. PRIN COMPANIA DE AUTOSTRĂZI ȘI DRUMURI NAȚIONALE DIN ROMÂNIA BUCUREȘTI-sector 1, București, ..38 și C. DE V. A DREPTULUI DE P. ȘI ACOPRDARE A D. . S..
Dezbaterile asupra fondului cauzei au avut loc în ședința publică din data de 28.10.2014, cuvântul părților fiind consemnat în încheierea de ședință de la acea dată, când din lipsă de timp pentru deliberare, instanța a amânat pronunțarea pentru data de 04.11.2014.
T.
Deliberând asupra cauzei civile de față, reține următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului S. la data de 30.09.2013 sub nr._, contestatoarea P. F. a formulat în contradictoriu cu intimații S. R. R. De M. T. Și I. Prin Compania De Autostrăzi Și Drumuri Naționale Din România București și C. De V. A Dreptului De P. Și A. A D. . hotărârii nr.323/15.04.2013 emisă de C. de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor . în parte a acesteia cât privește cuantumul despăgubirilor acordate-1.156 lei, obligarea pârâtului S. R. să plătească în favoarea sa o justă despăgubire, corespunzătoare valorii reale a terenului expropriat, de 937 mp, în cuantum de 40 euro/mp, cu cheltuieli de judecată.
În motivare, reclamanta a arătat că s-a expropriat suprafața de 937 mp teren.
Terenul expropriat, de 937 mp, identic cu parcela nr._ nou formată prin divizarea parcelei nr._ din CF_ UAT Șcheia, face parte din suprafața de 10.575 mp intravilan corn. Șcheia, cu categoria de folosință teren arabil, imobil dobândit prin S.C. nr. 2329/22.06.2006 a Judecătoriei S., așa cum rezultă și din extrasul de carte funciară anexat.
Acest amplasament a format obiect al procedurilor de expropriere ocazionate de lucrarea de utilitate publică „Varianta de ocolire S.".
A fost convocată de către C.N.A.D.R. S.A., expropriator al imobilelor situate pe amplasamentul lucrării de utilitate publică „Varianta de ocolire S.", iar la data de 31.08.2013 s-a întocmit Procesul-verbal nr. 103/31.08.2011.
Cu această ocazie i s-a adus la cunoștință că expropriatorul acordă cu titlu de justă despăgubire suma de 1.156 lei pentru suprafața de 937 m.p., sumă cu a cărei întindere nu a fost de acord. A solicitat să i se achite o despăgubire la nivelul de 4.000 euro/ar.
Ulterior, C. de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor ., prin Hotărârea nr. 323/15.04.2013, a dispus plata sumei de 1.156 lei cu titlu de despăgubire pentru exproprierea imobilului de 937 mp teren.
Nici cu această ocazie, în calitate de titular al dreptului de proprietate asupra imobilelor expropriate, nu a acceptat cuantumul sumei acordate, solicitând să primească prețul de piață al imobilului expropriat, estimat la suma de 4.000 euro/ar (40 euro/mp).
Suma acordată cu titlu de justă despăgubire, de 1.156 lei, este derizorie în raport de valoarea reală a terenului expropriat.
C. nu a avut în vedere amplasamentul terenului (intravilan), faptul că este prevăzut cu toate utilitățile necesare, pagubele produse prin expropriere, nici împrejurarea că exproprierea a condus la fărâmițarea terenului și la diminuarea valorii intrinseci a suprafeței care i-a rămas în proprietate. In plus, pe . construită șoseaua ocolitoare a orașului, care va fi intens traficată de mijloace de transport și utilaje de mare tonaj. Poluarea fonică iminentă este un factor negativ ce va conduce la diminuarea valorii de circulație a terenului care a rămas în patrimoniul său. Pe de altă parte, nu s-a avut în vedere câștigul nerealizat, investiția într-un teren arabil aducând un venit cu caracter continuu, valoarea acestuia sporind nu numai ca urmare a creșterii valorii pământului ca factor de producție, dar și prin câștigul realizat din obținerea recoltei sau din arendarea terenului, acest câștig nedepinzând de piața imobiliară. In fine, nu s-a ținut cont de faptul că în imediata apropiere a terenului expropriat există lucrări de modernizare și că în zonă s-au dezvoltat proiecte imobiliare de mare avengură.
Oferirea unei despăgubiri sub valoarea reală a bunului expropriat încalcă flagrant protecția oferită de art. 1 din Protocolul 1 al CEDO, conform căruia „orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică și în condițiile prevăzute de lege".
De asemenea, potrivit dispozițiilor art. 44 alin. (3) și (6) din Constituția României „nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu o dreaptă și prealabilă despăgubire"; „despăgubirile precizate la alin. (3) și (5) se stabilesc de comun acord cu proprietarul sau, în caz de divergență, prin justiție".
In concordanță cu prevederile constituționale, art. 562 alin. (3) noul cod civil dispune că „exproprierea se poate face numai pentru o cauză de utilitate publică stabilită potrivit legii, cu justă și prealabilă despăgubire, fixată de comun acord între proprietar și expropriator. In caz de divergență asupra cuantumului despăgubirilor, acesta se stabilește pe cale judecătorească".
C. de expropriere a stabilit în cazul său valoarea despăgubirilor în raport de dispozițiile L. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică. Acest act normativ nu a abrogat Legea 33/1994, care se impune a fi avută în vedere pe parcursul desfășurării procedurii de expropriere, inclusiv la stabilirea cuantumului despăgubirilor.
Legea nr. 33/1994 arată în art. 1 că „exproprierea de imobile, în tot sau în parte, se poate face numai pentru cauză de utilitate publică, după o dreaptă și prealabilă despăgubire, prin hotărâre judecătorească". In cazul meu, este evident că acest principiu a devenit iluzoriu.
Totodată, art. 26 din Legea 33/1994 prevede expres că pentru calculul despăgubirii se va lua în considerare prețul de piață al imobilului și daunele provocate proprietarului, cuprinzând atât prejudiciul efectiv {damnum emergens), cât și beneficiul nerealizat (lucrum cesans).
Dispozițiile Legii 255/2010 sunt mai exigente în ceea ce privește modul de stabilire a despăgubirilor, prin raportare la expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, în comparație cu dispozițiile Legii 33/1994, care prevede că la calculul despăgubirii se vor lua în considerare prețul de piață al imobilului și daunele provocate proprietarului, cuprinzând atât prejudiciul efectiv, cât și beneficiul nerealizat.
De lege lata, în art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010, în vigoare în acest moment, cu privire la stabilirea cuantumului despăgubirilor se face trimitere la art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică.
Prin urmare, acordarea despăgubirilor trebuia raportată la valoarea de circulație a terenului, care în opinia mea este de 40 euro/mp.
Legat de cuantumul despăgubirilor, instanța supremă a statuat prin Decizia nr. 4386/13.09.2010, Secția civilă și de proprietate intelectuală, că legiuitorul a consacrat principiul despăgubirii integrale a proprietarului expropriat, în sensul că, așa cum prevăd expres dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, despăgubirea este formată din valoarea reală a imobilului și prejudiciul suferit de proprietar sau de alte persoane îndreptățite. Art. 26 alin. (2) din același act normativ arată că pentru calculul despăgubirii se vor lua în considerare prețul de piață al imobilului și daunele provocate proprietarului, cuprinzând prejudiciul efectiv idamnum emergens), cât și beneficiul nerealizat {lucrum cesans).
Prevederile legale sus-menționate sunt de ordine publică, având caracter imperativ, reprezentând o garanție pentru proprietarul expropriat că nu este supus unei măsuri abuzive din partea autorităților statului, reprezentând, totodată, și elementul care conferă legitimitate preluării imobilului din proprietatea privată și în funcție de care se apreciază proporționalitatea măsurii de expropriere, fiind în deplină concordanță atât cu dispozițiile Convenției Europene a Drepturilor Omului care, în virtutea prevederilor art. 20 alin. (1) din Constituție, face parte integrantă din dreptul intern, cât și cu jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului.
Pe cale de consecință, despăgubirea acordată pentru exproprierea imobilului trebuie să reflecte valoarea de piață a acestuia, doar astfel constituind o reparație efectivă și echitabilă pentru cel expropriat și asigurând menținerea unui just echilibru între interesul particular și cel public.
În practica judiciară s-a mai reținut că o măsură privativă de proprietate trebuie să păstreze un echilibru just între exigențele interesului general al comunității și imperativele apărării drepturilor fundamentale ale individului. Cu alte cuvinte, ea trebuie să fie, în același timp, convenabilă pentru realizarea țelului ei legitim și nedisproporționată față de acesta.
În acest context, la stabilirea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța, trebuie să țină seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.
Sintagma „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială" definește prețul de piață, anume prețul cel mai probabil, la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piață concurențială, atunci când sunt întrunite toate condițiile unei vânzări oneste și în care cumpărătorul și vânzătorul acționează prudent, în cunoștință de cauză, în interes propriu, presupunând că nici unul dintre aceștia nu este supus unor constrângeri exagerate (în același sens, Decizia nr. 9760/02.12.2009, Secția civilă și de proprietate intelectuală, înalta Curte de Casație și Justiție).
Și Curtea Europeană a statuat că imposibilitatea de a obține o despăgubire adecvată în cadrul privării de proprietate constituie o rupere a echilibrului între necesitatea protecției dreptului de proprietate și exigențele de ordin general, iar în absența unei indemnizări adecvate art. 1 din Protocolul 1 n-ar asigura decât o protecție iluzorie și ineficace a dreptului de proprietate, în totală contradicție cu dispozițiile convenției (Hotărârea din 21.02.1986, JAMES .)."
Nu în ultimul rând, pentru alte parcele expropriate din zonă, situate în imediata vecinătate, expropriatorul a îndestulat pe cei lipsiți de proprietate cu despăgubiri considerabil superioare ca valoare, comparativ cu suma pe care a oferit-o pentru terenul său.
Și atunci, cum se poate explica faptul că pentru un teren cu aceeași configurație, intravilan, cu deschidere la drum, expropriatorul a propus în cazul acestor persoane o sumă mult mai mare decât cea oferită ei pentru un teren cu potențial economic crescut și cu o valoare de circulație de cel puțin 40 euro/mp?
Consideră că în această modalitate s-au încălcat flagrant art. 16 din Constituție privind egalitatea cetățenilor în fața legii și art. 26 din Pactul Internațional privind drepturile civile și politice, care consacră principiul interzicerii discriminării.
Așa fiind, având în vedere principiul nediscriminării și cel al echitabilității, cu atât mai mult este întemeiată pretenția sa, în sensul ca despăgubirile să fie calculate în raport de valoarea de circulație a terenului expropriat.
Prin acordarea de despăgubiri la valoarea de piață pentru imobilele expropriate nu s-ar ajunge la o îmbogățire fără justă cauză a subsemnatei, în condițiile în care legiuitorul român a stipulat expres în art. 26 din Legea nr. 33/1994 că stabilirea cuantumului despăgubirilor în instanță să fie potrivit prețurilor cu care se vând, în mod obișnuit, terenurile de același fel în unitatea administrativ-teritorială respectivă, la data întocmirii raportului de expertiză (în același sens, CA. Ploiești, secția civilă, Decizia nr. 25/02.02.2009).
Art. 11 alin. (8) din Legea nr. 255/2010, funcție de care se calculează acum despăgubirile, trimite la art. 771 din Legea nr. 571/2003 potrivit căruia Camerele Notarilor Publici vor actualiza cel puțin o dată pe an expertizele privind valoarea de circulație a bunurilor imobile, care vor fi comunicate la direcțiile teritoriale ale Ministerului Finanțelor Publice. Legat de acest criteriu, Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, prin Decizia nr. 404/A din 08.06.2010 a statuat că valoarea de piață a unui imobil este dată de însuși jocul cererii și al ofertei, iar nu de limitele de preț stabilite prin Ghidul notarilor publici la nivel județean.
Singurul criteriu pentru stabilirea despăgubirilor, prevăzut de art. 26 din Legea nr. 33/1994, este „valoarea reală a imobilului", ținându-se seama de „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză".
Având în vedere ca suma acordată cu titlu de despăgubire nu este justă, ci derizorie în comparație cu valoarea reală a imobilului supus exproprierii, a solicitat admiterea contestației, așa cum a fost formulată.
In drept: art. 1 Protocolul nr. 1 adițional la CEDO; art 16 și art. 44 1 Constituția României; art. 1, art. 21, art. 26 Legea nr. 33/1994; art. 26 din Pactul Internațional privind drepturile civile și politice; art. 22 alin. (1) și alin. (3) Legea 1255/20 10; art. 451 C.pr.civ.
Mijloace probatorii: proba cu înscrisuri (anexez înscrisurile cu mențiunea prev. de disp. art. 150 C.pr.civ) și proba cu expertiză ANEVAR, cu următoarele obiective:
1). Să se identifice terenul de 937 mp identic cu parcela_ nou formată prin dezmembrarea parcelei nr._ din CF_ Șcheia;
2). Să se precizeze valoarea de circulație a terenului identificat la pct. 1 la nivelul lunii aprilie 2013 (când s-a emis Hotărârea nr. 323/15.04.2013 a Comisiei de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor .) și la momentul actual și care era categoria de folosință la momentul exproprierii;
3). Să se stabilească suma datorată de expropriator subsemnatei cu titlu de Justă despăgubire", având în vedere valoarea stabilită la pct. 2.
A propus ca expert asistent din partea sa pe d-na L. G..
Reclamanta a depus înscrisuri ( filele 11-25)
Pârâtul R. R. De M. T. Și I. Prin Compania De Autostrăzi Și Drumuri Naționale Din România București a formulat întâmpinare ( filele 30-32).
În apărare a arătat că prin hotărârea nr. 323 din 15.04.2013 s-a dispus plata despăgubirilor cuvenite reclamantei pentru suprafața de teren expropriată conform HG 743/2010, astfel cum a fost modificată și completată prin HG 614/2011, în anexa acestei din urmă hotărâri reclamanta figurând înscris la poziția nr. 231 cu suprafața de 937 mp teren, identic cu parcela nr._, pentru care s-a acordat cu titlul de despăgubire suma de 1156 lei.
In ceea ce privește cuantumul despăgubirilor acordate, acesta a fost stabilit în conformitate cu criteriile prevăzute de Legea nr. 255/2010 și de Normele Metodologice de aplicare a acestei legi.
Astfel, potrivit art. 5 alin. 1, art. 11 alin. 7 și 8 din lege sumele individuale aferente despăgubirilor sunt estimate de expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit sub coordonarea Uniunii Naționale a Notarilor Publici, având în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici potrivit art. 77 ind. 1 alin. 5 din codul fiscal.
Totodată,potrivit art. 8 alin. 1 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010 expertul evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor din România - ANEVAR, care va întocmi raportul de evaluare prevăzut la art. 11 alin. (7) din lege, este obligat să se raporteze la expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 77 ind. 1 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare.
în conformitate cu dispozițiile legale sus menționate,prin raportul de evaluare întocmit de evaluator C. C., valoarea terenului expropriat a fost stabilită la suma de 0,3 euro/mp, corespunzător valorii determinate prin expertiza întocmită în anul 2011 de Camera Notarilor Publici S. pentru terenurile arabile extravilane situate pe raza corn. Șcheia.
Nu este întemeiată pretenția reclamantei privind plata unei despăgubiri de 40 euro/mp dat fiind faptul că, potrivit raportului de evaluare întocmit în procedura administrativă, terenul în cauză este situat în intravilanul corn. Șcheia la locul numit "Heleșteu", are destinația de teren arabil, nu beneficiază de niciun fel de utilități ( respectiv la rețeaua de energie electrică, rețelele de apă, termoficare, gaze, canalizare, telefonie, televiziune), iar distanța față de mijloacele de transport în comun și de unitățile comerciale din zonă este de peste 500 m. Față de elementele de individualizare sus menționate și fața de faptul că la data exproprierii piața imobiliară din zonă suferise un declin accentuat, ofertele de cumpărare fiind reduse iar prețurile de vânzare fiind mult mai mici decât cele practicate în anii 2008-2009, apreciem că despăgubirea solicitată de reclamantă este nejustificată.
Nu pot fi acordate despăgubiri pentru "câștigul nerealizat din punct de vedere al terenului privit ca investiție" ( realizarea unei construcții sau înstrăinarea) deoarece la data exproprierii terenul în discuție nu era afectat în mod efectiv realizării vreunei construcții, neexistând nici un înscris care să materializeze intenția de edificare a unei construcții sau posibilitatea reală de înstrăinare a parcelei în discuție, astfel încât valoarea de circulație și eventualele prejudicii generate de expropriere trebuie stabilite în raport de destinația și situația de fapt concretă de la momentul respectiv, iar nu în raport de o destinație ipotetică.
Totodată, fără temei pretinde reclamanta că la calculul despăgubirii ar trebui avut în vedere și beneficiul nerealizat ce ar putea rezulta din cultivarea sau arendarea terenurilor în discuție aceasta întrucât dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, referindu-se la "prejudiciul cauzat proprietarului", nu au în vedere în nici un caz fructele civile, naturale sau industriale ale terenului care ar putea fi percepute în viitor, ci eventualele pagube cauzate proprietarului prin afectarea altor suprafețe învecinate ca urmare a lucrărilor de expropriere. De altfel, nici nu s-ar putea concepe calculul despăgubirilor în raport de beneficiul nerealizat din exploatarea terenului deoarece, la fel ca în cazul oricărei tranzacții translative de proprietate, posibilitățile concrete de exploatare reprezintă un criteriu de determinare a prețului de circulație și nu un element separat care se adaugă acestui preț, iar cuantificarea unui eventual beneficiu nerealizat nici nu este posibilă, un astfel de beneficiu având caracter aleatoriu atât sub aspectul duratei, cât și sub aspectul posibilităților efective de materializare, care depind de factori imprevizibili și imposibil de cuantificat ( climă, mod de exploatare, potențial concret de arendare, etc).
Față de apărările sus menționate nu este justificată nici pretenția reclamantei privind plata cheltuielilor de judecată.
In dovedire a depus înscrisuri ( filele 34-67)
În cauză a fost administrată proba cu expertiza tehnică topo cadastrală evaluativă, în comise de trei experți și anume: L. G., M. A. și S. C., raportul de expertiză fiind atașat la dosar filele 112-131. Totodată a fost efectuat un supliment la acest raport în urma obiecțiunilor formulate de către prim pârât, acesta fiind atașat la dosar filele 182-189.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța a reținut următoarele:
Prin hotărârea nr. 323/15.04.2013 emisă de C. de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor Șcheia s-a dispus plata sumei de 1156 lei în favoarea reclamantei cu titlu de despăgubire pentru exproprierea imobilului situat în ., identic cu p. nr._, din CF37379, compus din teren liber de construcții, în suprafață de 937 mp.
Potrivit art. 22 al. 1 din Legea nr. 255/2010 cu modificările și completările ulterioare, expropriatul poate contesta hotărârea de expropriere sub aspectul cuantumului despăgubirii acordate, iar conform art. 22 al. 3 din lege acțiunea se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21- art. 27 din Legea nr. 33/1994 în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.
Art. 26 al. 1 și 2 din Legea nr. 33/1994 (lege-cadru generală în materie de expropriere) la care legea specială (nr. 255/2010) face trimitere, deci aplicabil speței, stabilește criteriile pentru determinarea cuantumului despăgubirii, stipulând că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane interpuse și că la calcularea cuantumului despăgubirilor experții, precum și instanța de judecată trebuie să țină seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului, sau după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.
Art. 27 din Legea nr. 33/1994, la care de asemenea se face trimitere în vederea soluționării cauzei, stabilește că pentru fixarea despăgubirii instanța compară rezultatul expertizei cu oferte și cu pretențiile formulate de părți, despăgubirea acordată neputând fi mai mică decât cea oferită de către expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de către expropriat.
În speță, așa cum s-a arătat, expropriatorul a oferit pentru terenul expropriat suma de 1156 lei, în timp ce prin raportul de expertiză întocmit în cauză de către comisia de experți compusă din experții S. C., G. L. și A. M., s-a propus într-o variantă suma de 1874 euro (2 eur/mp) prin raportare la expertiza actualizată a Camerei Notarilor Publici S., iar într-o altă variantă suma de 10 400 euro(11,08 eur/mp) prin raportare la valoarea de piață după Standardele Internaționale de Evaluare (f.114-115).
Expropriatorul a solicitat instanței înlăturarea raportului de expertiză și menținerea ofertei de despăgubire inițială, invocând că experții nu s-au raportat la tranzacții concrete cu imobile similare, luând ca element de referință în stabilirea valorii de circulație doar ofertele de vânzare și, în plus, nu au ținut seama de caracteristicile terenului expropriat și de elementele care îl diferențiază de comparabila de referință, omițând aplicarea tuturor corecțiilor necesare sau individualizând greșit unii coeficienți de corecție (f.134,197).
Într-adevăr, pentru determinarea prețului de piață experții nu au avut în vedere tranzacții concrete, raportându-se la oferte de tranzacționare, pentru terenuri similare sau comparabile, însă în răspunsul la obiecțiuni pe acest aspect și-au argumentat „alegerea”, arătând că sursele de informare aflate la dispoziția experților, posibile și credibile – bănci, agenții imobiliare, primărie, intermedia, presa de specialitate, localnici -, nu au oferit informații despre tranzacțiile încheiate, ceea ce confirmă caracterizarea de piață imobiliară inactivă față de perioada anterioară 2008-2010, că nu au fost identificate tranzacții efective, astfel că folosirea ofertelor este singura rațională și se bazează pe încrederea care trebuie atribuită datelor faptice și a ipotezelor utilizate (Standardele Internaționale de Evaluare 2011, IVS – Cadru general).
Au mai arătat experții că, potrivit acelorași Standarde Internaționale, atunci când nu există tranzacții efective suficiente cu terenuri libere comparabile sau când datele obținute din tranzacțiile efectuate nu sunt credibile și/sau nu pot fi verificate prin evaluare, se pot folosi și prețurile cerute prin ofertele de vânzare sau prețurile oferite prin cererile de cumpărare de terenuri comparabile.
Au mai arătat experții că informațiile despre preț din oferte de pe o piață inactivă pot fi totuși o dovadă a valorii de piață deoarece, chiar pe piețele în declin, există vânzători care nu acționează sub constrângerea de a vinde; în acest context, a nu ține cont de dovada prețurilor realizate de vânzători ar însemna ignorarea realității pieței.
Nu se poate reține că experții ar fi „ignorat” tranzacțiile concrete, cum susține expropriatorul, ci nu le-au identificat ca și surse credibile de informare, astfel că instanța trebuie să țină cont de concluziile acestora, cu atât mai mult cu cât sunt unanime, au o bază legală (S.I.E. 2011), iar expropriatorul, deși le-a pus sub semnul îndoielii, nu a oferit exemple de tranzacții concrete similare ori comparabile efectuate în cursul lunii mai 2014.
Cât privește comparația efectivă cu terenul din ofertă, expropriatorul s-a arătat nemulțumit de coeficienții de corecție aplicați/omiși, față de deosebirile existente între terenul expropriat și comparabila aleasă (f.133).
Or, prin suplimentul la expertiză s-a arătat că pentru criteriul privind localizarea s-a aplicat coeficientul de corecție de -10% întrucât aceasta reprezintă doar diferența de localizare (proprietatea comparabilă este amplasată în zona „ Dealul Crucii”, zonă superioară față de zona proprietății evaluate, amplasată la circa 194 metri liniari de zona construită), pentru existența utilităților fiind aplicată o corecție distinctă respectiv de -20% având în vedere că subiectul de evaluat are sursa de curent electric la o distanță de 194 m l și proprietățile au posibilitatea tehnologică de a-și asigura independența. Nu s-a aplicat nici o corecție pentru criteriul referitor la destinația terenului deoarece potențialul ca teren de construcție al imobilului evaluat este cert față de criteriile pe care trebuie să le îndeplinească un teren construibil – să fie în intravilan, suprafața minimă de 500 mp- 350 mp, deschidere minimă, cale de acces . De asemenea s-a arătat că la rubrica mențiuni speciale din grila de calcul s-a avut în vedere criteriul privind topografia, fiind dată o corecție negativă pentru comparabila 2, de -5%, având în vedere că terenul evaluat are o pantă de 2%.
Instanța își însușește așadar raportul de expertiză prin care s-a stabilit o valoare de piață de 11.08 eur/mp, valoare rezonabilă dacă avem în vedere caracteristicile concrete ale terenului, faptul că se află la o distanță foarte mică de oraș într-o zonă pretabilă pentru destinații diverse, inclusiv rezidențiale.
În ceea ce privește data evaluării, în mod corect a fost avută în vedere data întocmirii raportului de expertiză față de prevederile exprese în acest sens ale art. 26 al. 2 din Legea nr. 33/1994.
Expropriatorul a solicitat a fi menținută despăgubirea inițială, cerere cu care instanța nu poate fi de acord.
Astfel, suma propusă cu titlu de despăgubiri, 1156 lei a fost stabilită prin raportul de evaluate teren întocmit de către p.f.a. C. C., în procedura prealabilă exproprierii efective conform art. 11 al. 7, 8 din Legea nr. 255/2010 și art. 8 din Normele de aplicare a legii, evaluatorul raportându-se la expertizele întocmite și actualizate ale Camerei Notarilor Publici.
Aceste expertize notariale sunt însă doar orientative.
Mai mult, autorul raportului a arătat că suma stabilită nu constituie valoarea de piață a terenului, or în cauză interesează valoarea de piață.
Așa cum rezultă din expertiză, în urma exproprierii în patrimoniul reclamanților au mai rămas două parcele în suprafața de 5805 mp și respectiv 3833mp teren, dintre care doar terenul în suprafață de3833mp nu este afectat de expropriere putând fi folosite în continuare ca teren arabil, așa cum era la data exproprierii.
În ceea ce privește trupul de 5805 mp teren, căruia i s-a atribuit nr. cadastral_ cunoaște o scădere de valoare pentru lipsa de folosință ca teren arabil deoarece după punerea în funcțiune a investiției nu mai poate fi folosit în continuare conform destinației actuale, de teren agricol întrucât este fără ieșire la calea publică devenind loc înfundat, prejudiciul produs proprietarului fiind conform opiniei unanime a experților, în valoare de 4063 euro.
Potrivit mențiunilor din suplimentul la raportul de expertiză, nu s-au identificat nici un fel de lucrări, nici chiar în fază incipientă care să soluționeze traversarea celor două pâraie, care delimitează tarlaua Eleșteu pentru proprietarii care vor rămâne izolați ca urmare a construirii șoselei de centură.
În concluzie, expropriatorul datorează expropriatului cu titlu de despăgubiri civile suma totală de_ euro în echivalent lei la data plății efective.
Pentru considerentele de fapt și de drept învederate, instanța va admite contestația astfel cum a fost precizată, va desființa în parte hotărârea nr. 323/15.04.2013 emisă de secund-pârâtă și, în consecință va obliga prim-pârâtul la plata către reclamant a sumei de 14 463 euro în echivalent lei la data plății efective, cu titlu de despăgubiri civile.
Fiind în culpă procesuală, în baza art. 451(1), art.452, art.453 alin.1Cod procedură civilă expropriatorul datorează expropriatului cheltuieli de judecată în sumă de 2700 lei compusă din 2255 lei reprezentând onorariul aferent expertizei achitat în contul experților S. C. (1200 lei, f.86,137) și G. L. (1000 lei, f.88,190), precum și din suma de 500 lei, onorariul perceput de avocat S. S. ( fila199).
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite contestația precizată formulată de către reclamanta P. F.-com Șcheia, . S. în contradictoriu cu pârâții S. R. R. DE M. T. ȘI I. PRIN COMPANIA DE AUTOSTRĂZI ȘI DRUMURI NAȚIONALE DIN ROMÂNIA BUCUREȘTI-sector 1, București, ..38 și C. DE V. A DREPTULUI DE P. ȘI ACOPRDARE A D. . S..
Desființează în parte hotărârea nr.323/15.04.2013 emisă de C. de verificare a drepturilor de proprietate și acordare a despăgubirilor a Comunei Șcheia și, în consecință obligă prim pârâtul la plata către reclamantă a sumei de 14 463 euro în echivalent lei la data plății efective, cu titlu de despăgubiri civile.
Obligă prim pârâtul la plata către reclamantă a sumei de 2700 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Cu drept de apel în 30 de zile de la comunicare, cererea de apel urmând a fi depusă la T. S..
Pronunțată în ședința publică de la 4.11.2014
PREȘEDINTE, GREFIER,
L. A. L. A.
Red L.A
Tehnored. L.A
6 ex./ 18.11.2014
| ← Expropriere. Sentința nr. 1865/2014. Tribunalul SUCEAVA | Pretenţii. Sentința nr. 436/2014. Tribunalul SUCEAVA → |
|---|
