Obligaţie de a face. Decizia nr. 1563/2015. Tribunalul SUCEAVA

Tribunalul SUCEAVA - Sentințe și decizii civile / 2016

Decizia nr. 1563/2015 pronunțată de Tribunalul SUCEAVA la data de 11-12-2015 în dosarul nr. 1563/2015

Dosar nr._ Obligație de a face

ROMÂNIA

TRIBUNALUL SUCEAVA

SECȚIA I CIVILĂ

DECIZIA NR. 1563

ȘEDINȚA PUBLICĂ DIN DATA DE 11 DECEMBRIE 2015

PREȘEDINTE V. O. D.

JUDECĂTOR A. I. M.

GREFIER S. A.-M.

Pe rol, judecarea apelului declarat de către reclamanții Zmoșu V. P. și Zmoșu A. D., împotriva sentinței civile nr. 2272 din data de 29 iunie 2015 pronunțată de Judecătoria Rădăuți în dosarul nr._, intimat fiind pârâta Asociația C. E. „H. pentru U.” Rădăuți.

La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă avocat P. M., ce substituie pe avocat C. R., pentru pârâta intimată, lipsă fiind reclamanții apelanți.

Procedura de citare cu părțile este legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei, după care:

Apărătorul pârâtei intimate depune la dosar împuternicire avocațială și delegație de substituire.

Instanța constată că la dosar a fost depusă, prin serviciul registratură, de către reclamantul apelant dovada achitării taxei judiciare de timbru în cuantum de 20 lei – f. 15, pe care o anulează, apelalul, fiind legal timbrat și de către avocat Todorese D., apărătorul reclamanților apelanți, o cerere de amânare a cauzei, motivat de faptul că nu se poate prezenta în instanță, deoarece reprezintă alte persoane la Judecătoria Rădăuți.

Apărătorul pârâtei intimate se opune cererii de amânare, cu precizarea că apărătorul reclamanților apelanți avea posibilitatea să-și asigure substituirea în cauză.

Instanța, având în vedere faptul că apărătorul reclamanților apelanți nu a depus la dosar dovezi în sprijinul susținerilor sale, anume că reprezintă alte persoane la Judecătoria Rădăuți, văzând că în cauză nu sunt incidente disp. art. 222 din noul Cod de procedură civilă; că exista posibilitatea substituirii avocatului titular, în speță nerezultând că, clienții s-ar fi opus la aceasta, respinge cererea de amânare a cauzei formulată de către avocat Todorese D..

Instanța pune în discuție cererea de probe (înscrisuri, martori, interogatoriul pârâtei) formulată de către reclamanții apelanți.

Apărătorul pârâtei intimate arată că este de acord cu proba cu înscrisuri și cea cu interogatoriul pârâtei, dar se opune probei cu martori.

Depune la dosar 2 procese verbale, cu precizarea că la momentul convocării la biroul notarial, reprezentanții pârâtei s-au prezentat, însă nu și reclamanții apelanți.

Solicită admiterea probei cu aceste înscrisuri și cea cu interogatoriul reclamanților apelanți.

Instanța admite proba cu înscrisuri solicitată de către părți și respinge, ca neutile soluționării cauzei, proba testimonială și cea cu interogatoriul părților.

Apărătorul pârâtei intimate arată că nu mai are cereri de formulat și solicită acordarea cuvântului la dezbateri pe fondul cauzei.

Instanța, în baza art. 244 al. 1 din noul Cod de procedură civilă, constată terminată cercetarea procesului și deschide dezbaterile asupra fondului cauzei, potrivit disp. art. 392 din noul Cod de procedură civilă.

Apărătorul pârâtei intimate solicită respingerea apelului ca nefondat și menținerea sentinței civile atacate ca fiind legală și temeinică, cu precizarea că prin motivele de apel se critică că instanța de fond ar fi schimbat sensul cererii de chemare în judecată, dar reclamanții apelanți au înțeles să-și modifice acțiunea, la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare nu era obligatorie încheierea contractelor în formă autentică, nu a fost asumată vreo obligație din partea vânzătoarei de a încheia un contract de vânzare cumpărare în formă autentică, iar pârâta intimată nu s-a opus încheierii contractului în această formă.

Arată că în mod corect prima instanță nu a reținut că nu este dat refuzul pârâtei intimate și că nu există un titlu executoriu în cauză, din înscrisurile depuse la acest termen de judecată rezultă că pârâta intimată s-a prezentat la notar, dar nu și reclamanți apelanți. Având în vedere că proprietarul terenului este Municipiul Rădăuți, pârâta intimată nu poate demara procedura de parcelare și intabulare a terenului, pârâta intimată s-a obligat și a făcut demersuri la Primăria Mun. Rădăuți și la Consiliul Local al Mun. Rădăuți și a obținut Hotărârea Consiliului Local nr. 24/2015, fără cheltuieli de judecată.

Instanța, în baza art. 394 din noul Cod de procedură civilă, închide dezbaterile.

TRIBUNALUL,

Asupra apelului de față, constată:

Prin acțiunea civilă înregistrată la Judecătoria Rădăuți sub nr._ la data de 10 martie 2015, reclamanții Zmoșu V. P. și Zmoșu A.-D., în contradictoriu cu pârâta Asociația C. E. „H. pentru U.” Rădăuți, a solicitat instanței ca, prin hotărârea pe care o va pronunța să dispună: în principal, obligarea pârâtei să își îndeplinească obligația asumată prin contractul de vânzare cumpărare nr. 8 din 30.09.2004, și anume să încheie contractul de vânzare cumpărare în formă autentică pentru imobilul casă de locuit și să intabuleze dreptul reclamanților obținut prin cumpărare în cartea funciară pe cheltuiala acesteia; să se constate și să se elimine clauzele abuzive din contractul de vânzare cumpărare respectiv: actul adițional nr. 1 la contractul de vânzare cumpărare nr. 1/28.02.2005 -eliminarea din valoarea casei a costului obiectelor și materialelor componente ale sistemului de încălzire cât și a obiectelor electrocasnice care sporesc valoarea casei artificial și nejustificat. Mai mult, reclamanții au arătat că nu există forme legale de înregistrare nefiind achiziționate de H. prin cumpărare ci acestea fiind primite ca donație pentru beneficiarii acelei locuințe; eliminarea prevederilor clauzelor actului adițional nr.2 din 2010 respectiv a indexării sumei cu indicele de inflație 2,4% pe când indicele de inflație real în decembrie 2010 este de 0,53 conform INS la produse altele decât cele alimentare, indicele de inflație crește sau scade lunar la unele produse sau servicii. În situația de față valoarea locuinței reclamanților nu a crescut, nici nu scăzut, iar indicele de inflație nu se justifică.

În subsidiar, au solicitat obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

Reclamanții au arătat că o altă clauză abuzivă a fost art.7 din actul adițional nr.2 prin care Asociația a rotunjit - mărind rata lunară cu o sumă în plus fără să micșoreze în același timp perioada de rambursare a ratelor.

În motivare au arătat că și-au îndeplinit obligațiile stipulate în contract, achitând ratele la zi, taxele și impozitele fiind achitate de asemenea la zi la Primăria Rădăuți de către reclamanți având posesia utilă aceasta nefiindu-i-le tulburată sau întreruptă, însă vânzătoarea nu vrea să își îndeplinească obligația și anume de a încheia actul autentic de vânzare cumpărare, astfel că reclamanții nu pot să îl înscrie în cartea funciară dreptul acestora dobândit prin cumpărare, motiv pentru care s-a solicitat instanței de judecată obligarea pârâtei să facă toate demersurile pentru încheierea în formă autentică a actului de vânzare cumpărare, să depună toate diligentele pentru a se intabula dreptul reclamanților în cartea funciară - astfel cum aceasta s-a obligat prin convenție și având în vedere că orice convenție încheiată între două părți este legea părților conform art. 977, 973, 1073, 1336 - 1337 din Codul civil.

S-a mai precizat de către reclamanți faptul că „obligația de a face” reprezintă îndatorirea debitorului unui raport juridic de a săvârși anumite fapte, acțiuni etc, aceasta poate fi instantanee când se execută o singură dată printr-un singur fapt sau act.

În cazul de față reclamanții au arătat că sunt în fața unei obligații de a da, ce constă în îndatorirea debitorului Asociația habitat pentru U. Rădăuți de a transfera sau de a constitui în folosul creditorului un drept real asupra unui lucru. Asociația H. pentru U. Rădăuți avea îndatorirea potrivit contractului de vânzare cumpărare nr.8/30.09.2004 de a încheia contractul de vânzare cumpărare în formă autentică și de a parcurge toți pașii și a face toate diligentele și să facă toate demersurile pentru a încheia în formă autentică contractul de vânzare cumpărare și de a intabula dreptul reclamanților de proprietate dobândit prin cumpărare asupra imobilului Asociația H. pentru U. menținând în sarcina acesteia doar un drept de ipotecă asupra imobilului până la terminarea plătii ratelor.

Reclamanții au precizat că au înscris imobilul în evidențele fiscale și au achitat impozitele pentru acesta și pentru teren de-a lungul timpului ca adevărați proprietari ( conform chitanțelor depuse).

În drept acțiunea a fost întemeiată pe prevederile art. art. 977, 973, 1073, 1336 - 1 337 din Codul civil, 1527,1528, 1530 din Codul Civil, art.34, art.35 din Cod de procedura civilă, Legea 193/2002.

Pârâta a formulat întâmpinare prin care a invocat pe cale de excepție: prematuritatea formulării cererii de chemare in judecată, iar pe fondul cauzei a solicitat respingerea acțiunii ca nefondată, cu cheltuieli de judecata.

În ceea ce privește excepția prematurității formulării cererii de chemare în judecată, pârâta a precizat că în conformitate cu art. 12.1 din contractul de vânzare-cumpărare locuința tip habitat cu plata în rate nr. 8/30.09.2004 "eventualele litigii se rezolva pe cale amiabilă, iar daca nu este posibil astfel, se va apela la instanța de judecată", iar conform art. 969 al. 1 din Codul civil de la 1864 (în vigoare la momentul încheierii contractului): "Convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante"

Astfel, contractul de vânzare-cumpărare locuința tip habitat cu plata în rate nr. 8/30.09.2004 are putere de lege între părți.

Atâta timp ce părțile, prin contractul semnat au stabilit la art. 12.1 ca litigiile se vor rezolva pe cale amiabila si nu au efectuat nici un demers in acest sens, pârâta a solicitat admiterea excepției prematurității cererii de chemare în judecata și pe cale de consecința respingerea acțiunii ca inadmisibilă.

Pe fondul cauzei, pârâta a arătat faptul că între părți a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare locuința tip habitat cu plata în rate nr. 8/30.09.2004, data la care contractul încheiat reprezenta acordul de voința a părților, fiind încheiat în forma legală.

Ulterior, au fost încheiate actul adițional nr. 1/28.02.2005, fără a fi încheiate și alte acte adiționale așa cum s-a invocat în cererea de chemare în judecată.

Raportat la primul capăt de cerere, s-a arătat ca la data încheierii contractului nr. 8/30.09.2004 nu era obligatorie încheierea contractelor în formă autentică (sub sancțiunea nulității), astfel că, contractele au fost legal încheiate.

Prin contract și actele adiționale nu a fost asumată vreo obligație din partea vânzătoarei de a încheia contract de vânzare cumpărare în forma autentică si nici intabularea dreptului familiei reclamante în cartea funciară, pe cheltuiala pârâtei.

S-a arătat de către pârâtă faptul că nu se opune încheierii contractului în forma autentică, însă nu poate suporta costurile așa cum au solicitat reclamanții, de vreme ce prin contract nu s-au obligat la așa ceva.

La termenul de judecată din data de 23.06.2015 reclamanții și-au precizat acțiunea în sensul că au solicitat pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare precum și cererea de obligarea a pârâtei la plata de penalități în cuantum de 500 lei pe zi de întârziere începând cu data introducerii acțiunii, întemeiată pe dispozițiile art. 905 alin. 2 Cod procedură civilă, iar pentru neîndeplinirea obligației de către pârâtă, cerere ce a fost formulată cu ocazia depunerii răspunsului la întâmpinare.

Tot la acest termen pârâta, prin avocat, a arătat că este de acord cu pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic.

Cu privire la excepțiile invocate s-a reținut că la termenul de judecată din data de 23.06.2015 fiecare dintre părți a renunțat la susținerea lor.

Prin sentința civilă nr. 2272/2015 din data de 29 iunie 2015, Judecătoria Rădăuți a respins acțiunea astfel cum a fost restrânsă de reclamanții Zmoșu V. P. și Zmoșu A.-D., în contradictoriu cu pârâta Asociația C. E. „H. pentru U.” Rădăuți.

P. a hotărî astfel, prima instanță a reținut că părțile au încheiat la data de 30.09.2004 un contract de vânzare-cumpărarea unei locuințe cu plata în rate.

Prețul a fost stabilit la suma de 12.344 USD din care de achitat un avans de 950 USD, diferența urmând a fi plătită în rate pe o perioadă de 20 de ani.

Totodată în încheierea acestui contract vânzătorul a transmis cumpărătorului cu titlu de folosință gratuită pe perioada existenței construcției o suprafață de 300 mp concesionată de către căsătoriți conform Hotărârii Consiliului Local al municipiului Rădăuți, nr. 11 din data de 27.02.2003.

Pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc contract autentic de vânzare-cumpărare este admisibilă numai dacă imobilul ce face obiectul contractului este înscris în cartea funciară.

Potrivit art. 10* din Legea 114/1996 „Locuințele și unitățile individuale pot fi înstrăinate și dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică notarială, sub sancțiunea nulității absolute. Dovada dreptului de proprietate și a celorlalte drepturi reale asupra unei unități de locuit se face numai pe baza actelor de proprietate și a extrasului de carte funciară pentru informare.”

În cauză nu s-a depus extras de carte funciară nici cu privire la locuință nici cu privire la terenul ce fost transmis cu titlu de folosință gratuită pârâta trebuind să aibă înscris în carte funciară dreptul de concesiune dobândit în baza Hotărârii Consiliului Local nr. 11/27.02.2003.

Că este nevoie de extras de carte funciară atât pentru locuință cât și pentru terenul rezultă din interpretarea dispozițiile art. 876 alin. 3 cod civil „Prin imobil, în sensul prezentului titlu, se înțelege una sau mai multe parcele de teren alăturate, indiferent de categoria de folosință, cu sau fără construcții, aparținând aceluiași proprietar, situate pe teritoriul unei unități administrativ-teritoriale și care sunt identificate printr-un număr cadastral unic”, construcția fiind înstrăinată cu dreptul de proprietate asupra terenului.

În concluzie, nefăcându-se dovada înscrierii în cartea funciară a dreptului de proprietate cu privire la construcție și a dreptului de concesiune cu privire la teren, s-a reținut că în cauză nu au fost îndeplinite condițiile pentru a se pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic, motiv pentru care instanța a respins această cerere.

Referitor la solicitarea reclamanților de obligare a pârâtei la plata penalităților de întârziere, întemeiate pe dispozițiile art. 905 alin. 2 Cod procedură civilă, în caz de neîndeplinire a obligației de a face, constând în încheierea actului în formă autentică, instanța a reținut următoarele:

Nu a fost dat în cauză refuzul pârâtei de a-și îndeplini obligația de a face constând în încheierea actului în formă autentică, aceasta arătând că este de acord să încheie actului în această formă.

Pe de altă parte, dispozițiile art. 905 alin. 2 Cod procedură civilă invocate de către reclamanți se referă la executarea silită în materia obligație de a face sau de a nu face în temeiul unui titlu executoriu, titlu care nu există în cauză.

Față de cele reținute, instanța a respins acțiunea.

Împotriva acestei sentințe au declarat apel reclamanții prin care au arătat următoarele:

Instanța de fond a schimbat sensul cererii de chemare în judecată nefondat, respectiv a cererii de precizare/completare depusă la data de 23.06.2015 astfel: prin cererea precizatoare/completatoare a acțiunii au solicitat ca în temeiul obligației de a face să se pronunțe și hotărâre care să țină loc de act autentic.

Astfel, cererea de obligare de a face, de a da, pe care au formulat-o, respectiv obligarea pârâtei de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică și de a face toate demersurile în vederea întabulării lor.

La termenul din 23.06.2015 au formulat precizări prin care au solicitat ca în temeiul obligației de a face să se pronunțe și hotărâre care să țină loc de act autentic. Potrivit legii civile române obligația de a da îndatorirea debitorului unui raport juridic de obligație de a transfera sau de a constitui în folosul creditorului un drept real asupra unui lucru în raporturile juridice izvorâte din contractele consensuale, obligația de a da un lucru cert se consideră executată chiar în momentul încheierii contractului sau la termenul prevăzut în acesta.

P. a putea executa o obligație de a da potrivit Codului civil debitorul trebuie să fie titularul dreptului real și să aibă capacitatea de a înstrăina.

Astfel în cauza de față aceste condiții de admisibilitate ale cererii de obligație de a face au fost îndeplinite:

- H. pentru U. a edificat imobilul în baza autorizației de construire;

- a vândut imobilul edificat prin contractul nr. 8/30.09.2004 prin care s-a obligat să încheie în formă autentică contractul în termen de 1 an de zile și să facă toate demersurile să obțină toate avizele și întabulările necesare perfectării actelor în formă autentică;

- titlul vânzătorului este valabil și reprezintă actul de edificare a construcției, respectiv autorizația de construire și avizele, titlul vânzătorului asupra terenului reprezintă hotărârea de consiliu local de concesionare pentru construirea de locuințe sociale tip habitat, procesul verbal de recepție la terminarea lucrărilor:

- este clar astfel că pârâta cu rea credință nu și-a îndeplinit obligațiile față de ei și este doar culpa acesteia ce nu le poate fi imputată pentru faptul că nu și-a înscris în cartea funciară dreptul de proprietate asupra terenului concesionat.

În cazul de față părțile sunt în fața unei obligații de a da ce constă în îndatorirea debitorului Asociația H. pentru U. Rădăuți de a transfera sau de a constitui în folosul creditorului un drept real asupra unui lucru. Asociația H. pentru U. Rădăuți avea îndatorirea potrivit contractului de vânzare cumpărare nr. 8 din 30.09.2004 de a încheia co9ntractul de vânzare cumpărare în formă autentică și de a parcurge toți pașii și de a face diligențele pentru a și să facă toate demersurile pentru a încheia în formă autentică contractul lor de vânzare cumpărare și de a întabula dreptul lor de proprietate dobândit prin cumpărare asupra imobilului Asociația H. pentru U. menținând în sarcina ei doar un drept de ipotecă asupra imobilului până la terminarea plății ratelor.

Reclamanții și-au înscris imobilul în evidențele fiscale și au achitat impozitele pentru acesta și pentru teren de-a lungul timpului ca adevărați proprietari (conform chitanțelor depuse), îndeplinindu-și în totalitate obligațiile contractuale.

Având în vedere aceste aspecte, au considerat că în mod greșit instanța a catalogat precizările lor, modificând sensul cererii reclamanților fără să aibă un fundament și la final nepronunțându-se asupra cererii de obligare a pârâtei să facă toate demersurile și să încheie actele în formă autentică. Mai mult decât atât, având în vedere și capătul de cerere pentru obligarea la plata de penalități, au considerat că sunt îndreptățiți să le obțină și în mod corect Asociația H. pentru U. să fie obligată să le achite până la îndeplinirea obligației sale.

În timpul cercetării judecătorești Asociația a arătat că de fapt ar fi de acord să se încheie contractul în firmă autentică însă, în fapt, pe parcursul a 11 ani de zile nu a efectuat nici un demers în acest sens. Reclamanții au solicitat permanent Asociației pe parcursul tuturor acestor ani, însă au fost amânați permanent/”duși cu vorba”.

Au considerat astfel că în mod greșit instanța a respins acțiunea de obligare de a face doar pe considerentul că pârâta în instanță a spus că este de acord cu încheierea contractului însă, în fapt, aceasta refuză acest lucru și nu și-a îndeplinit obligațiile timp de 11 ani.

În mod greșit a soluționat instanța de fond și cererea privind pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic motivat pe art. 10 din Legea nr. 114/1996 modificat în anul 2010 prin Legea nr. 170, a contractului nr. 8/30.09.2004, atât timp cât contractul dintre părți privind transferul dreptului de proprietate nu se supune art. 10 din Legea nr. 114/1996 modificat în anul 2010 – pentru simplul motiv că legea nu retroactivează în timp.

Acestor contracte nu le pot fi însă aplicate disp. art. 10 din Legea nr. 114/1996, întrucât s-ar încălca principiul constituțional al neretroactivității legii civile, consacrat de disp. art. 15 al. 2 din Constituția României, republicată, potrivit căruia „Legea dispune numai pentru viitor, cu excepția legii penale sau contravenționale mai favorabile”.

Este clar că pârâta nu și-a îndeplinit obligația la termenul stabilit – de la data încheierii contractului avea ca termen 6 luni de zile prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 8/30.09.2004, respectiv până la data de 30.09.2005, fiind astfel nevoiți să uzeze de legea civilă pentru a putea obliga pârâta să îndeplinească exact obligația asumată, ei având drept la dezdăunare potrivit art. 1073 Cod civil.

Pârâta refuză în continuare să își respecte obligațiile contractuale astfel că aceasta trebuie obligată pe cheltuiala ei, datorită neîndeplinirii la termen a obligației asumate.

Un alt aspect este că vânzătoarea răspunde de liniștita posesiunii asupra lucrului și de viciile aceluiași lucru vândut, tot vânzătoarea răspunzând către cumpărătorii de sarcinile lucrului vândut potrivit art. 1336-1337 Cod civil.

Solicitarea reclamanților a avut temei legal deoarece însăși codul civil prevede că interpretarea contractului se face după intenția de a contracta și nu după sensul literal al termenilor. Iar intenția reclamanților de a contracta a fost de a deveni proprietarii imobilului – locuință printr-un act opozabil.

Potrivit legii civile art. 1073, art. 1075 și art. 1077 vechiul Cod civil coroborate – creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației și în caz contrar are dreptul la dezdăunare. Astfel acest text consfințește principiul priorității executării în natură a obligației – principiu care este aplicabil tuturor obligațiilor, fără a distinge în funcție de obiect (principiu general), obligație coroborată cu nefiind îndeplinită obligația de a face creditorul poate de asemenea să fie autorizat de a o aduce el la îndeplinire cu cheltuiala debitorului (art. 1077 Cod civil).

Așadar, susținerile pârâtei din întâmpinare că reclamanții nu ar avea temei în promovarea acțiunii a denotat doar caracterul de rea credință a debitoarei, rea credință pe care a dobândit-o în timp și a demonstrat-o cert fiind cei 11 ani trecuți după termenul la care s-a îndrituit să își îndeplinească obligația. Temeiul reclamanților este însăși legea civilă și obligațiile asumate de vânzătoarea-pârâtă, vânzătoare ce funcționează ca o asociație non-profit.

Art. 35, art. 35 din noul Cod de procedură civilă au fost invocate de reclamanți deoarece prin neîndeplinirea la termen a obligației asumate de pârâtă le-au fost produse pagube în sensul lipsirii lor de toate prerogativele dreptului de proprietate. Astfel că și în prezent paguba persistă deci poate fi interpretată că prejudiciul suferit cade sub incidența noului Cod de procedură civilă deoarece durează și în prezent.

P. toate aceste motive, au solicitat admiterea apelului, desființarea sentinței civile atacate, reținerea cauzei spre rejudecare, iar în rejudecare reaprecierea probatoriului administrat și pronunțarea unei soluții corecte de admitere a acțiunii și obligarea pârâtei să își îndeplinească obligația, să facă demersurile necesare și să încheie în formă autentică actele de vânzare-cumpărare a locuinței lor; să fie obligată pârâta la plata de penalități de întârziere până la momentul îndeplinirii obligației, cu cheltuieli de judecată.

În drept, au invocat disp. art. 466 și urm. Cod procedură ciivlă.

Pârâta a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea apelului ca nefondat si obligarea reclamanților la plata cheltuielilor de judecata.

În motivare a arătat următoarele:

Prin motivele de apel s-a criticat faptul ca instanța de fond ar fi schimbat sensul cererii de chemare in judecata nefondat, indicandu-se ca prin cererea de precizare/completare depusa la data de 23.06.2015 au solicitat ca in temeiul obligației de a face sa se pronunțe si hotărârea care sa tina loc de act autentic.

Au omis insa reclamanții ca obligația de a face are un temei in drept, iar pronunțarea unei hotărâri care sa tina loc de act autentic are un alt temei in drept, fiind practic doua acțiuni distincte.

Daca s-ar reasculta inregistrarea de ședința din data de 23.06.2015, se poate constata ca s-a modificat acțiunea solicitandu-se pronunțarea unei hotărâri care sa tina loc de act autentic, aspect cu care pârâta a si fost de acord.

Desi si-au precizat acțiunea in sensul pronunțării unei hotărâri care sa tina loc de act autentic, prin motivele de apel s-a criticat ca nu s-a analizat cererea inițiala si ca nu s-a pronunțat instanța pe „obligația de a face” si „obligația de a da", insa asa cum a arătat, aspect care a reieșit si din incheierea din data de 23.06.2015, acțiunea a fost modificata, astfel ca instanța nu a fost investita decât cu solicitarea de pronunțare a unei hotărâri care sa tina loc de act autentic, ceea ce instanța a si analizat.

Asa cum a arătat si prin întâmpinarea depusa la fondul cauzei, precum si prin concluziile orale si concluziile scrise, la data incheierii contractului de vanzare-cumparare locuința tip habitat cu plata in rate nr. 8/30.09.2004 nu era obligatorie incheierea contractelor in forma autentica (sub sancțiunea nulității), astfel ca acest contract a fost legal încheiat.

Prin contractul si actele adiționale nu a fost asumata vreo obligație din partea vânzătoarei de a încheia contract, de vânzare cumpărare in forma autentica si nici intabularea dreptului familiei reclamante in cartea funciara, pe cheltuiala paratei.

Pârâta nu s-a opus incheierii contractului in forma autentica, insa nu poate suporta costurile asa cum au solicitat reclamanții, de vreme ce prin contract nu s-a obligat la asa ceva.

In motivarea apelului, reclamanții au afirmat ca: „In timpul cercetării judecătorești Asociația a arătat ca de fapt ar fi de acord sa se incheie contractul in forma autentica insa in fapt pe parcursul a 11 ani de zile nu a efectuat nici un demers in acest sens. Noi am solicitat permanent Asociației pe parcursul tuturor acestor ani insa am fost amânați permanent/dusi cu vorba", invocând astfel ca pârâta este de rea-credinta. A arătat faptul ca pâna la data promovării prezentei acțiuni, reclamanții nu au făcut niciodata o astfel de solicitare (având in vedere ca pârâta a recunoscut contractul ca fiind legal încheiat, conform legislației in vigoare la data incheierii acestuia). Având in vedere ca reclamanții au făcut o astfel de afirmație, le-a solicitat r sa o si probeze, nu doar sa faca afirmații gratuite.

In ceea ce privește precizarea acțiunii (formulata prin răspunsul la întâmpinare) in sensul: „Solicitam si obligarea paratei la plata de penalități in cuantum de 500 lei/zi de întârziere incepand cu data introducerii acțiunii intemeiat pe dispozițiile art. 905 alin. 2 din Noul Cod de Procedura civila pentru neindeplinirea obligației si refuzul indeplinirii acesteia", in mod corect instanța a apreciat ca nu a fost dat refuzul paratei si ca nu exista un titlu executoriu in cauza.

Temeiul legal invocat pentru plata penalităților – art. 905 alin. 2 din Noul Cod de Procedura civila (cuprins in Cartea a V a, Titlul III al Codului de procedura civila) se refera la procedura de executare silita a altor obligații de a face sau a obligațiilor de a nu face, ceea ce nu are aplicabilitate in speța, neexistand un titlu executoriu si o incheiere de incuviintare a executării.

Pârâta a reamintit reclamanților ca prin cererea de chemare in judecata au solicitat ca ea sa suporte costurile încheierii contractului in forma autentica, insa aceștia au omis in continuare faptul ca, conform contractului si a actelor adiționale, aceasta obligație le incumba, iar contractul este legea părtilor. Având in vedere ca proprietarul terenului este Municipiul Radauti, pârâta nu poate sa demareze procedura de parcelare si intabulare a terenului, pentru ca ulterior sa intabuleze imobilul casa de locuit si sa incheie contractele in forma autentica.

Asa cum s-a obligat prin actele adiționale sa facă demersurile necesare, s-a adresat inclusiv Primăriei Municipiului Radauti si Consiliului Local Municipal Radauti, având in acest sens obținută Hotărârea Consiliului Local Radauti nr. 24/29.01.2015, care a fost anexata la intampinare depusa la fondul cauzei.

In drept, a invocat disp. art. 205 - 208 si art. 471 al. 5 din N.C.P.C.

Reclamanții au formulat precizări la apel și răspuns la întâmpinare prin care au arătat următoarele:

1. Cererea formulată la 23.06.2015 este cerere de precizare si completare a acțiunii și nicidecum de modificare sau restrângere a acțiunii și a temeiurilor de drept ale acesteia. În scopul de a duce în eroare instanța pârâta a susținut că cererea este de restrângere ceea ce nu este cazul, deoarece reclamanții nici nu au fost prezenți în instanță și apărătorul acestora nici nu putea să renunțe la judecarea unor capete de cerere neavând mandat pentru asta. Cererea de chemare în judecată a fost întemeiată în drept pe art.1073. art.1075 și 1077 din vechiul cod civil și celelalte texte legale privitoare la obligații temeiuri care nu au fost modificate și nici restrânse.Cererea fiind doar completată cu încă un capăt de cerere - ca în temeiul obligației existente să se pronunțe și o hotărâre care tine loc de act autentic.

2. Instanța de fond a schimbat sensul cererii de chemare în judecată nefondat, respectiv a cererii de precizare/completare depusă la data de 23.06.2015 astfel: prin cererea precizatoare/completatoare a acțiunii au solicitat ca în temeiul obligației de a face să se pronunțe și hotărâre care să țină loc de act autentic. Astfel cererea de obligare de a face, de a da, pe care au formulat-o împotriva Asociației H. pentru U. - respectiv obligarea pârâtei de a încheia contractul de vânzare - cumpărare în formă autentică si de a face toate demersurile în vederea intabulării lor astfel cum s-a obligat prin articolul nr.6 la contract, prin articolul 2 din actul adițional nr. 2 la contract - în care s-a specificat foarte clar că pârâta H. pentru U. se obliga ca până la data de 31.12.2010 se va semna noua formă contractuală notarială a contractului de vânzare cumpărare. Si prin actul adițional nr.3 din 2010 pârâta s-a obligat fată de reclamanți din nou să facă toate demersurile în vederea încheierii în formă autentică și să înscrie imobilele în cartea funciară, demersuri pe care pârâta H. nu le-a făcut nici până în prezent. Planul parcelar depus la dosarul prezentei cauze, există de la momentul adoptării Hotărârilor de Consiliu Local nr.11/27.02.2003 prin care – s-a aprobat acordarea cu titlu de folosință gratuită suprafața de 7800 mp teren construcție conform parcelelor identificate cadastral și deja divizate - astfel că susținerea pârâtei că așteaptă ca Primăria să facă planul parcelar a fost o susținere mincinoasă și nefondată.

Culpa aparține în totalitate pârâtei care nu a făcut nici un demers în vederea înscrierii în cartea funciară a terenului atribuit gratuit prin H.C.L.

În anul 2007 prin Hotărârea Consiliului Local nr. 156 a fost atribuită în folosință gratuită în vederea edificării construcțiilor încă o suprafață de_ mp

-art. 3 (formată din 65 de parcele a câte 300 mp) - aspect care a demonstrat faptul că terenul este parcelat odată cu atribuirea conform și planurilor depuse de ei la dosar si anexă la fiecare documentație a lor.

Nici acest drept obținut prin acordare gratuită a terenului parcelat deja pârâta nu a făcut nici un demers să îl înscrie în cartea funciară pentru ca să le poată încheia în formă autentică contractul de vânzare cumpărare.

Mai mult, pârâta a venit și cu susținerea mincinoasă că ea nu știe când a refuzat să își îndeplinească obligația și că de fapt dorește să încheie contractul în formă autentică, însă nu a făcut-o - aspect dovedit deja prin neducerea la îndeplinire a obligației stabilită prin contract și prin acte adiționale succesive, cel mai nou act adițional fiind încheiat în anul 2010- de când au trecut mai mult de 5 ani. Nu numai că nu și-a îndeplinit obligația față de ei dar nici nu a făcut nici un demers în sensul îndeplinirii obligațiilor asumate - nu și-a înscris parcelele obținute prin HCL în cartea funciară și nici nu a făcut alte demersuri. Cu toate că unor persoane în aceeași situație ca și lor le-au încheiat contracte în formă autentică.

Astfel în cauza de fată aceste condițiile de admisibilitate ale cererii de obligație de a face au fost îndeplinite:

- H. pentru U. a edificat imobilul în baza autorizației de construire;

- A vândut imobilul edificat prin contractul nr.8/30.09.2004 prin care s-a obligat să încheie în formă autentică contractul în termen de 1 an de zile și să facă toate demersurile, să obțină toate avizele și intabulările necesare perfectării actelor în formă autentică;

- Titlul vânzătorului este valabil si reprezintă actul de edificare a construcției respectiv autorizația de construire și avizele, titlul vânzătorului asupra terenului reprezintă hotărârea de consiliu local de concesionare pentru construirea de locuințe sociale tip habitat procesul verbal de recepție la terminarea lucrărilor;

- Este clar astfel că pârâta cu rea credință nu si-a îndeplinit obligațiile fată de reclamanți si este doar culpa acesteia ce nu le poate fi imputată pentru faptul că nu și-a înscris în cartea funciară dreptul de proprietate asupra terenului ce i-a fost atribuit în folosință si nici a imobilelor conform proceselor verbale de recepție.

Au considerat astfel că în mod greșit instanța a respins acțiunea de obligație de a face doar pe considerentul că pârâta în instanță a spus că este de acord la încheierea contractului însă în fapt aceasta refuză acest lucru si nu și-a îndeplinit obligațiile timp de 11 ani de zile.

Este clar că pârâta nu si-a îndeplinit obligația la termenul stabilit - de la data încheierii contractului avea ca termen 6 luni de prin contractul de vânzare cumpărare nr.8 din 30.09.2004, respectiv până la data de 30.09.2005, fiind astfel nevoiți să uzeze de legea civilă pentru a putea obliga pârâta să îndeplinească exact obligația asumată, ei având și drept la dezdăunare potrivit art. 1073 cod civil.

Pârâta H. refuză în continuare să își respecte obligațiile contractuale astfel că aceasta trebuie obligată pe cheltuiala ei și într-un anumit termen a obligației asumate să își îndeplinească obligația.

Un alt aspect este că vânzătoarea răspunde de liniștita posesiunii asupra lucrului și de viciile aceluiași lucru vândut, tot vânzătoarea răspunzând către cumpărători de sarcinile lucrului vândut potrivit art.1336 -1337 cod civil.

Solicitarea reclamanților a avut temei legal deoarece însăși codul civil prevede că: interpretarea contractului se face după intenția de a contracta și nu după sensul literal al termenilor. Iar intenția lor de a contracta a fost de a deveni proprietarii unui imobil - locuință printr-un act opozabil.

Potrivit legii civile art.1073, art.1075 si 1077 vechiul cod civil coroborate - creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației și în caz contrar are dreptul la dezdăunare. Astfel acest text consfințește principiul priorității executării în natură a obligației - principiu care este aplicabil tuturor obligațiilor, fără a distinse în funcție de obiect (principiu general), obligație coroborată cu nefiind îndeplinită obligația de a face creditorul poate de asemenea să fie autorizat de a o aduce el la îndeplinire cu cheltuiala debitorului (art.1077 cod civil).

Așadar susținerile pârâtei din întâmpinare că nu au avut temei în promovarea acțiunii a denotat doar caracterul de rea-credință a debitoarei, rea-credință pe care a dobândit-o în timp și a demonstrat-o cert fiind cei 11 ani trecuți după termenul la care s-a îndrituit să își îndeplinească obligația. Temeiul lor este însăși legea civilă și obligațiile asumate de vânzătoarea - pârâtă, vânzătoare ce funcționează ca o asociație non-profit.

Art. 34, art.35 din noul cod de procedură civilă au fost invocate de ei deoarece prin neîndeplinirea la termen a obligației asumate de pârâtă le-au fost produse pagube în sensul lipsirii de toate prerogativele dreptului de proprietate. Astfel că și în prezent paguba persistă deci poate fi interpretat că prejudiciul suferit cade sub incidența noului cod de procedură civilă deoarece durează și în prezent.

P. toate aceste motive, au solicitat admiterea apelului, desființarea sentinței civile atacate, reținerea cauzei spre rejudecare, iar în rejudecare reaprecierea probatoriului administrat și pronunțarea unei soluții corecte de admitere a acțiunii și obligarea pârâtei Asociația H. pentru U. să își îndeplinească obligația, să facă demersurile necesare și să încheie in formă autentică actele de vânzare cumpărare a locuinței lor; să fie obligată pârâta la plata de penalități de întârziere până la momentul îndeplinirii obligației si la plata cheltuielilor de judecată.

Examinând apelul, conform art. 479 al. 1 din noul Cod de procedură civilă, prin prisma actelor și lucrărilor dosarului, a considerentelor sentinței și a criticilor invocate, tribunalul reține următoarele:

Părțile au încheiat la data de 30.09.2004 un contract de vânzare-cumpărarea unei locuințe cu plata în rate.

Prețul a fost stabilit la suma de 12.344 USD din care de achitat un avans de 950 USD, diferența urmând a fi plătită în rate pe o perioadă de 20 de ani.

Nu se poate reține motivul I de apel, prima instanță a luat în considerare precizările ulterioare la acțiune, analizând și petitul având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, căruia i se subsumează cererea pentru îndeplinirea formalităților corespunzătoare și încheierea actului în formă autentică. De asemenea, prima instanță s-a pronunțat și a analizat cererea pentru penalități.

În mod greșit, prima instanță a reținut, ca impediment pentru pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare, disp. art. 10¹din Legea nr. 114/1996, conform cărora „Locuințele și unitățile individuale pot fi înstrăinate și dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică notarială, sub sancțiunea nulității absolute. Dovada dreptului de proprietate și a celorlalte drepturi reale asupra unei unități de locuit se face numai pe baza actelor de proprietate și a extrasului de carte funciară pentru informare.”

Aceste dispoziții nu erau în vigoare la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, deci nu se aplică în speță, legea neputând retroactiva.

Greșit s-a raportat prima instanță și la disp. art. 876 al. 3 din Noul Cod civil.

Conform art. 76 din Legea nr. 71/2011, disp. art. 876-915 din noul Cod civil se aplică numai actelor și faptelor juridice încheiate sau, după caz, săvârșite ori produse după . noul Cod civil.

Suntem în prezența unui contract de vânzare-cumpărare încheiat în anul 2004, cu mult timp înainte de . noului Cod civil.

Prima instanță a mai reținut că nu rezultă refuzul pârâtei în sensul încheierii actului în formă autentică, aceasta arătând că este de acord. Acest acord a fost dat însă în mod condiționat, nu a fost o achiesare la pretenții, pârâta refuzând plata cheltuielilor presupuse de această formalitate.

Nu se poate reține nici acest impediment, argumentat de prima instanță.

Practic, judecătoria, reținând aceste obstacole, nu a cercetat fondul cauzei, fiind incidente prev. art. 480 al. 3 teza I din noul Cod de procedură civilă: în cazul în care se constată că, în mod greșit, prima instanță a soluționat procesul fără a intra în judecata fondului, instanța de apel va anula hotărârea atacată și va judeca fondul, evocând fondul. Nicio parte nu a solicitat trimiterea cauzei spre rejudecare primei instanțe, conform art. 480 al. 3 teza a-II-a din noul Cod de procedură civilă.

Pe fondul cauzei, se rețin următoarele:

Greșit arată apelanții că prin contractul de vânzare cumpărare nr. 8/2004, intimata s-a obligat să încheie în formă autentică contractul în termen de 1 an și să îndeplinească formalitățile corespunzătoare.

Intimata contestă expres asumarea acestei obligații contractuale.

Prin precizările la apel și răspunsul la întâmpinare (f. 25 și urm., apel), apelanții au precizat că obligația contractuală de perfectare a contractului de vânzare-cumpărare este prevăzută la art. 6 din contract, respectiv la art. 2 din actul adițional nr. 2 la contract și în actul adițional nr. 3.

Din contractul de vânzare cumpărare (f. 8, judecătorie) rezultă că art. 6 are alt conținut „de bună credință și în deplină cunoștință de cauză, cumpărătorul se obligă să respecte dreptul de preemțiune al vânzătorului, la vânzarea casei”.

La dosar s-a depus doar actul adițional nr. 1 la contract (f. 12 și urm., judecătorie), nu și actele adiționale nr. 2 și 3.

Actul adițional nr. 1 prevede, la art. 2, dispoziții privitoare la preț.

Într-adevăr, interpretarea contractului se face după intenția de a contracta și nu după sensul literal al termenilor.

Dar, reclamanții nu au dovedit existența unei asemenea obligații contractuale, în sarcina pârâtei, iar cel ce face o propunere în fața instanței trebuie să o dovedească, conform art. 249 din noul Cod de procedură civilă.

De altfel, din contract rezultă că a avut loc o vânzare-cumpărare propriu-zisă, nu doar o promisiune de „a face”, conform prev. art. 11.1 din contract: „încheierea acestui contract prin liber consimțământ, efectuată în prezența celor 2 martori, conferă cumpărătorului dreptul deplinei proprietăți asupra imobilului însă din momentul semnării, cu excepția ipotecii și dreptului de preemțiune, garantată de vânzător și de legile României, doar cu condiția achitării la zi a ratelor către HPU Rădăuți, conform rambursării prevăzute la punctul 3.1.”.

Apelanții mai fac vorbire de prev. art. 34 și 35 din noul Cod civil, însă nu rezultă neîndeplinirea la termen a unei obligații contractuale, invocată de reclamanții-apelanți.

Rezultă astfel că acțiunea este neîntemeiată, nejustificându-se nici acordarea de penalități pentru neîndeplinirea obligațiilor contractuale, ce are caracter accesoriu, conform principiului „accesoriul urmează soarta principalului”.

Față de soluția dată fondului cauzei, nu se justifică nici acordarea cheltuielilor de judecată, conform art. 453 din noul Cod de procedură civilă, pârâta-intimată necăzând în pretenții.

Proba testimonială și interogatoriul intimatei sunt neutile. S-a invocat o obligație contractuală, aceasta urmând să rezulte din conținutul contractului, conform art. 1191 al. 2 din vechiul Cod civil. Intimata și-a exprimat clar poziția față de existența acestei obligații contractuale, atât în fața primei instanțe, cât și în apel.

În consecință, în baza art. 480 al. 3 teza I din noul Cod de procedură civilă, tribunalul va admite apelul, va anula sentinței și, în rejudecare, evocând fondul cauzei, va respinge acțiunea, ca nefondată.

P. aceste motive,

În numele Legii,

DECIDE:

Admite apelul declarat de către reclamanții Zmoșu V. P. și Zmoșu A. D., domiciliați în Rădăuți, ., nr. 2E, . împotriva sentinței civile nr. 2272 din data de 29 iunie 2015 pronunțată de Judecătoria Rădăuți în dosarul nr._, intimat fiind pârâta Asociația C. E. „H. pentru U.” Rădăuți - - prin reprezentant H. V. – Rădăuți, .. 12, jud. Suceava.

Anulează sentința civilă și în rejudecare:

Respinge acțiunea, ca nefondată.

Definitivă.

Pronunțată în ședința publică din 11 decembrie 2015.

Președinte, Judecător, Grefier,

V. O. D. A. I. M. S. A.-M.

Red. A.I.M.

Judecător fond V. C.

Tehnored. S.A.M.

5 ex./04.01.2016

← Partaj judiciar. Decizia nr. 565/2015. Tribunalul SUCEAVA		Rectificare carte funciară. Decizia nr. 1554/2015. Tribunalul... →

Obligaţie de a face. Decizia nr. 1563/2015. Tribunalul SUCEAVA

Vezi și alte spețe de la aceeași instanță

Comentarii despre Obligaţie de a face. Decizia nr. 1563/2015. Tribunalul SUCEAVA