Revendicare imobiliară. Decizia nr. 1919/2012. Tribunalul SUCEAVA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 1919/2012 pronunțată de Tribunalul SUCEAVA la data de 16-10-2012 în dosarul nr. 1919/2012
Dosar nr._ - revendicare imobiliară -
ROMÂNIA
TRIBUNALUL S.
S E C Ț I A C I V I L Ă
DECIZIA NR. 1919
Ședința publică din data de 16 OCTOMBRIE 2012
Președinte: S. A.
Judecător: V. E.-L.
Judecător: C. L.
Grefier: P. I.
Pe rol judecarea recursului formulat de reclamanții I. G. și I. A. domiciliați în .. S. împotriva sentinței civile nr. 2421 din 11 noiembrie 2011 pronunțată de Judecătoria Fălticeni în dosarul civil nr._ – pârâți intimați fiind Anițăi S., Anițăi C. domiciliați în com. V. M., ., C. comunală pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor V. M. și C. județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor S., iar pârâtă reconvențională intimată I. D.-G. domiciliată în mun. Piatra N., ., .. A, ..
La apelul nominal, făcut în ședință publică, se prezintă avocat M. L. pentru reclamanții recurenți, care lipsesc și pârâta intimată Anițăi S. asistată de avocat N. L., lipsă fiind celelalte părți.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, de către grefierul de ședință, după care, întrebați fiind, apărătorul reclamanților recurenți și apărătoarea pârâților intimați precizează că nu mai au de formulat cereri prealabile ori alte cereri, iar instanța constatând recursul în stare de judecată, acordă cuvântul la dezbateri.
Apărătorul reclamanților recurenți solicită admiterea recursului și modificarea sentinței instanței de fond pentru motivele depuse la dosar.
Precizează că terenul din litigiu a fost achiziționat în baza unui contract de vânzare-cumpărare, a fost retrocedat pe vechiul amplasament și s-a procedat la o dublă reconstituire.
Depune la dosar note de concluzii scrise.
Apărătoarea pârâților intimați Anițăi S. și Anițăi C. solicită respingerea recursului ca nefondat și menținerea sentinței primei instanțe ca fiind legală și temeinică, avându-se în vedere motivele invocate în întâmpinare, cu cheltuieli de judecată.
Declarând dezbaterile închise, după deliberare,
TRIBUNALUL
Asupra recursului de față, constată:
Prin cererea înregistrata la Judecătoria Fălticeni sub nr._ reclamanții I. G. și I. A. au solicitat în contradictoriu cu pârâții Anițăi S. și Anițăi C. ca prin hotararea ce se va pronunta să se dispună obligarea paratilor sa le lase in deplina proprietate și liniștita posesie suprafata de 4500 mp teren arabil intravilan . S., invecinat cu I. Gh., drum . V..
Au apreciat valoarea terenului in vederea stabilirii taxei de timbru la 5000 lei.
Au solicitat ca paratii sa fie obligati la plata cheltuielilor de judecata in masura in care nu vor fi de acord cu aceasta actiune.
In motivarea cererii au aratat ca prin contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 1424/30.07.2010, emis de BNP D. A. au dobandit dreptul de proprietate pentru suprafata de 11.350 mp teren arabil intravilan, situat in localitatea Dumbravita, . S., identic cu . O. C, T. V., I. Gh., drum ._, inscris in CF_ a localitatii cadastrale V. M., că terenul a fost dobandit de la numita I. G. D., aceasta avand eliberat pentru teren T.P. 4212/17.06.2010, teren cu care s-au și intabulat in C.F., la O.C.P.I. S., prin incheierea nr. 7580/.08.2010, emisa de Biroul de cadastru si publicitate imobiliara Falticeni și că, vanzatoarea și-a reconstituit dreptul de proprietate ca urmare a documentatiei depusa la C. de fond funciar V. M. și C. Judeteana de Fond Funciar S., emitandu-se hotararea nr. 356/11.05.2010 pentru validarea amplasamentului.
Au mai arătat că, parte din acest teren este ocupata de parati, care, in momentul in care le-au solicitat sa le predea posesia terenului, au prezentat Titlul de Proprietate nr. 2856/8.07.1996, eliberat pe numele A. D. și M. și contractul de vanzare cumparare 2079/21.11.1996, unde este trecuta suprafata de 4500 mp teren intravilan . „La Curte", că terenul pentru care li s-a reconstituit dreptul de proprietate autorilor paratilor nu are amplasamentul stabilit prin T.P. cu nr. de mai sus, ci este situat in localitatea Ciumulesti și nicidecum în localitatea Dumbravita, acestia detinand terenul și in localitatea Ciumulești, că practic, in situatia actuala, exista o dubla reconstituire a dreptului de proprietate, prin faptul ca vecinii trecuti in TP 2856/1996 sunt aceeasi cu cei din TP 4212/2010.
P. parati, in urma analizarii dreptului de proprietate preferabil, se constata ca in mod greșit li s-a stabilit amplasamentul mentionat mai sus, deoarece terenul proprietatea acestora este situat in localitatea Ciumulesti si nu in Dumbravita.
Au susținut că, prin probele ce se vor administra, respectiv expertiza topo cadastrala, martori și inscrisuri se va dovedi faptul ca dreptul lor de proprietate este preferabil, motiv pentru care solicita admiterea actiunii asa cum este formulata.
In drept și-au întemeiat cererea pe disp. art. 480 cod civil.
Prin întâmpinare și cerere reconventionala Anitei S. și Anițăi C. au arătat că paratii sunt proprietarii unei suprafete de 4500 mp teren situat in intravilanul . locul numit „La Curte", invecinat cu iaz, drum, O. C., parau, suprafata pe care au dobandit-o prin cumparare de la defuncta A. M. in baza contractului de vanzare cumparare cu clauza de intretinere si uzufruct viager autentificat sub nr. 2079/ 21 noiembrie 1996, la randul sau, vanzatoarea A. M. dobandise terenul individualizat anterior prin reconstituirea dreptului de proprietate in temeiul Legii nr. 18/1991, conform titlului de proprietate nr. 2856/1996, poz. A2.
Au mentionat ca suprafata de 0,45 ha teren de la locul numit „La Curte" a fost atribuita defunctei A. M. in cadrul procedurii de reconstituire a dreptului de proprietate in compensare pentru o suprafata echivalenta dobandita de aceasta anterior cooperativizarii prin inzestrare de la tatal sau, R. G.,motivat de faptul ca vechiul amplasament nu a putut fi restituit in natura, acesta aflandu-se in perimetrul fostei IAS-ferma Camarzani.
Prin actiunea ce a format obiectul dosarului nr._ al Judecatoriei Falticeni, C. . aplicare a legilor fondului funciar a solicitat constatarea nulitatii absolute partiale a titlului de proprietate nr. 2856/1996 emis in favoarea autoarei pârâților in sensul excluderii suprafetei de 4500 mp teren intravilan de la locul numit „La Curte", sustinand ca suprafata respectiva ar fi fost retrocedata in temeiul Legii nr. 169/1997 și al Legii nr. 1/2000 moștenitoarei fostului proprietar, Ghitescu ( I.) G. D. și ca autoarea lor nu ar fi fost indreptatita la reconstituirea dreptului de proprietate pentru terenul in discutie.
Prin sentinta civila nr. 1387/2009 a Judecatoriei Falticeni, ramasa irevocabila prin decizia nr. 1782/2009 a Tribunalului S. a fost respinsa actiunea in constatarea nulitatii absolute partiale a titlului de proprietate nr. 2856/1996. In considerentele hotararii judecatoresti sus mentionate s-a retinut ca nu exista suprapunere între suprafata de 0,45 ha teren de la locul numit „La Curte", evidentiata in titlul de proprietate nr. 2856/1996 și terenul pentru care s-a reconstituit dreptul de proprietate in favoarea numitei Ghitescu G. D. intrucat prin hotararea nr. 1682/2004 a Comisiei Judetene S. s-a validat in favoarea acesteia o suprafata de 1,1350 ha teren numai ca drept de proprietate, nu si ca amplasament, motivandu-se ca vechiul amplasament al autoarei sale,propus pentru reconstituire, a fost atribuit altor persoane prin aplicarea Legilor funciare anterioare Legii nr. 247/ 2005, astfel ca pentru suprafata validata urmeaza a se stabili un nou amplasament sau a se acorda despagubiri.
De asemenea, s-a mai retinut ca reconstituirea dreptului de proprietate al defunctei A. M. pentru suprafata de 0,45 ha teren de la locul numit „La Curte" s-a efectuat in conformitate cu dispozitiile Legii nr. 18/1991, atribuirea acestui teren in compensare fiind justificata de faptul ca vechiul amplasament detinut de autoarea lor anterior cooperativizarii nu a putut fi retrocedat in natura, fiind ocupat de constructii apartinand fostei IAS-ferma Camarzani.
Dupa solutionarea irevocabila a litigiului sus mentionat, C. . procedat la punerea in posesie și emiterea titlului de proprietate nr. 4212/17 iunie 2010 in favoarea numitei I. ( Ghitescu) D. G. pentru suprafata de 1,1350 ha teren pe un amplasament care se suprapune cu . ha teren proprietatea lor, nesocotindu-se atat hotararea de validare a Comisiei Judetene S., cat și hotararile judecatorești mentionate anterior, prin care s-a stabilit cu autoritate de lucru judecat ca cea in cauza nu este indreptatita la reconstituirea dreptului de proprietate pentru amplasamentul legal atribuit autoarei lor, suprafata validata urmand a-i fi atribuita fie in natura pe un alt amplasament, fie sub forma de despagubiri.
Ulterior emiterii titlului de proprietate sus mentionat, terenul astfel atribuit numitei I. D. G. a fost instrainat reclamantului prin contractul de vanzare cumparare nr. 1424 din 30 iulie 2010, cu toate ca la data incheierii acestui contract suprafata de 4500 mp teren in litigiu se afla in posesia si proprietatea lor, iar reclamantul ( care este frate cu primarul . Comisiei locale de fond funciar in dosarul nr._ ) cunostea atat faptul exercitarii posesiei de catre ei, cat si faptul ca titlul de proprietate emis in favoarea antecesoarei lor fusese confirmat prin hotarare judecatoreasca irevocabila.
Raportat la situatia de fapt expusa anterior, in temeiul art. 119 cod procedura civila au formulat cerere reconventionala, prin care, in contradictoriu cu paratii I. G. D., domiciliata in mun. Piatra N., ., . A., domiciliata in .. S., C. . aplicare a legilor fondului funciar si C. Judeteana S. pentru stabilirea dreptului de proprietate privata asupra terenurilor au solicitat sa constate nulitatea absoluta partiala a titlului de proprietate nr. 4212/2010 si contractului de vanzare cumparare nr. 1424/2010 pentru suprafata de 4500 mp teren invecinata cu O. C., iaz, drum, parau; sa se dispună radierea dreptului de proprietate inscris in favoarea reclamantului si a sotiei sale, I. A., in CF_ a loc. cadastrale V. M. pentru suprafata de 4500 mp teren individualizata anterior.
In ceea ce priveste titlul de proprietate nr. 4212/2010, au susținut că acesta este lovit de nulitate in conditiile art. III alin. 1 lit. a din Legea nr. 169/1997, motivat de faptul ca numita I. G. D. nu era indreptatita la reconstituirea dreptului de proprietate pentru suprafata de 4500 mp teren in litigiu pe amplasamentul care se suprapune cu terenul proprietatea lor.
In ceea ce priveste contractul de vanzare cumparare nr. 1424/2010, au arătat că nulitatea acestuia se impune a fi constatata in baza principiului potrivit caruia desfiintarea titlului transmitatorului atrage si desfiintarea titlului dobanditorului subsecvent ( „resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis").
Deosebit de aceasta, consideră ca actul de vanzare cumparare sus mentionat este fondat pe o cauza ilicita, contrara disp. art. 966 cod civil, aceasta intrucat atat vanzatoarea, cat si cumparatorii au fost de rea credinta, cunoscand sau putand cunoaste, cu minime diligente, imprejurarea ca terenul asupra caruia au tranzactionat include si . dobandisera anterior dreptul de proprietate in mod legal.
Astfel, reaua credinta a vanzatoarei rezulta din aceea ca in chiar hotararea de validare emisa in favoarea sa s-a mentionat ca reconstituirea dreptului ei de proprietate nu se poate realiza pe vechiul amplasament, care a fost legal atribuit in favoarea altor persoane, precum si din aceea ca la data la care s-a efectuat punerea în posesie cu terenul în litigiu aceasta a aflat în mod nemijlocit despre existenta actelor lor de proprietate asupra suprafetei de 4500 mp pe care ii detineau în fapt.
Totodata în ceea ce-i priveste pe cumpărători, si acestia au cunoscut faptul că detineau suprafata de 4500 mp teren în temeiul unui titlu valabil, respectiv contractul de vanzare cumpărare nr. 2079/1996, contract în privinta căruia s-au efectuat lucrarile de publicitate imobiliara în conformitate cu dispozitiile legale în vigoare la data încheierii sale.
Mai mult de atat, data fiind relatia apropiata de rudenie dintre reclamant și primarul comunei V. M., care a reprezentat C. locala în dosar nr._, cel dintai putea verifica situatia jurdica a terenului în litigiu și putea afla ca titlul de proprietate asupra acestui teren fusese confirmat prin hotarare irevocabila anterior datei la care s-a efectuat punerea în posesie a vanzatoarei I. G. D. .
F. de cele arătate au solicitat admiterea cererii reconventionale și respingerea actiunii principale motivat de faptul că ei detin terenul revendicat în temeiul unui titlu valabil, care este anterior titlului invocat de reclamant și care a fost confirmat, sub aspectul legalitatii sale, prin hotarari judecatoresti definitive și irevocabile.
Au solicitat obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecata.
C. judeteana S. prin întâmpinare, cu privire la primul caput de cerere, respectiv constatarea nulitatii absolute partiale a Titlului de proprietate nr. 4212/17.06.2010, emis in favoarea numitei I. G. D., cu privire la suprafata de 4500 m.p. teren., a arătat urmatoarele:
Din interpretarea textelor legale din Regulamentul de aplicare a legii fondului funciar rezulta ca titlul de proprietate se emite de comisia judeteana, in baza documentatiilor inaintate de catre comisiile locale, dupa operatiunea de validare, care cuprind anexele validate, planurile parcelare, procesele-verbale de punere in posesie si schitele terenurilor, documentatii ce se depoziteaza in arhiva Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara si in arhiva comisiei locale in raza careia este situat terenul.
In conformitate cu prevederile art. 58 din Legea nr. 18/1991, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare,"... Pe baza hotărârii judecatoresti definitive, comisia judeteana, care a emis titlul de proprietate, il va modifica, il va inlocui sau il va desfiinta".
F. de cele sus-mentionate, a solicitat instantei ca judecarea cauzei sa se faca in contradictoriu cu C. locala pentru stabilirea dreptului de proprietate privata asupra terenurilor ce face obiectul prezentei cauzei, respectiv C. locala pentru stabilirea dreptului de proprietate privata asupra terenurilor V. M., comisie de la care se pot solicita relatii cu privire laprezenta cauza si care intocmeste si documentatia necesara emiterii titlului de proprietate.
Cu privire la celelalte două capete de cerere, respectiv constatarea nulitatii absolute partiale a Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1424/2010, emis de BNP DN A. și radierea dreptului de proprietate inscris in CF_, in favoarea reclamantilor, pentru suprafata de 4500 m.p. teren a aratat următoarele:
Conform art. 52 alin. (1) din Legea nr. 18/1991, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare. comisiile judetene de fond funciar sunt autoritati publice cu activitate administrativ-jurisdictionala.
Calificarea prezinta importanta pentru stabilirea posibilitatii de revocare a actelor administrative, emise de aceste comisii.
Astfel, in ce priveste actele emise de catre comisiile judetene de fond funciar, ca autoritati administrative, aceste acte pot fi revocate pana la .. Pot fi astfel de acte urmatoarele: hotararile de validare sau de invalidare a propunerilor efectuate de comisiile locale, daca nu s-au formulat contestatii (art. 6 lit.,,e" din Regulament); hotararile de validare a cererilor de reconstituire a dreptului de proprietate formulate de comune, orase sau municipii, precum si procese-verbale de punere in posesie a acestora (art. 6 lit.,.k" din Regulament); titlurile de proprietate emise abuziv (art. 27 alin. (2") din Legea nr. 18/1991) etc.
In schimb, actele emise in calitate de autoritati administrative cu atributii jurisdictionale nu pot fi revocate decat pe calea justitiei. Astfel, hotararile de validare sau de invalidare, in cazul in care s-au formulat contestatii impotriva propunerilor comisiilor locale de fond funciar, nu pot fi revocate decat pe calea justitiei.
In cazul in care pe calea plangerii se ataca hotararea comisiei judetene, prin care a fost solutionata contestatia formulata de persoana indreptatita impotriva masurilor dispuse de comisia locala de fond funciar, C. judeteana de fond funciar va avea calitate procesuala pasiva, avand in vedere dispozitiile exprese ale legii.
Or, in speta data, a susținut că se poate observa ca numitii Anitai Sanziana si Anitai C. solicită anularea unui contract de vanzare-cumparare, lucru ce releva de altfel faptul ca terenul in cauza a intrat deja in circuitul civil, situatie in care fostul proprietar are posibilitatea de a se adresa justitiei pentru constatarea nulitatii absolute a titlului de proprietate de proprietate potrivit prevederilor art. III din Legea nr. 169/1997 pentru modificarea si completarea Legii fondului funciar nr. 18/1991, asa cum prevede, de altfel, art. 27 alin. 2A2 din Legea nr. 18/1991, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare, si nu pentru constatarea nulitatii contractului de vanzare-cumparare.
Calitatea procesuala este una din conditiile pentru a fi parte in procesul civil sau pentru exercitarea actiunii civile, alaturi de capacitatea procesuala si existenta interesului judiciar.
Calitatea procesuala presupune existenta unei identitatii intre persoana paratului si cel obligat (sau chemat) in raportul juridic dedus judecatii (calitate procesuala pasiva).
In actiunile civile, calitatea procesuala defineste interesul indreptatit al unei persoane de a cere concursul justitiei, interes ce izvoraste din incalcarea unui drept propriu sau dintr-un raport recunoscut de lege.
Asadar, avand in vedere ca obiectul prezentei actiuni nu constituie o plangere impotriva unui act emis de comisia judeteana, a considerat ca aceasta autoritate administrativ-jurisdictionala nu are calitate procesuala pasiva.
Prin sentința civilă nr. 2421 din 11.11.2011, Judecătoria Fălticeni a respins acțiunea în revendicare, formulată de reclamanții,I. G. și I. A., în contradictoriu cu pârâtii Anițăi S., Anităi C., pârâta reconventională I. D. G., pârâtele C. comunală pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor V. M., jud. S. și C. județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor S., a admis cererea reconvențională și în consecință, a constatat nulitatea absolută parțială a titlului de proprietate nr.4212/ 17.06.2010, emis pe numele pârâtei I. G. D. cu privire la suprafața de 4500 m.p teren intravilan - poziția 77, . cu I. (N), Drum (E), O. C. (S) și pârâu (V); a constatat nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1424/30.07.2010 de B.N.P. A., cu privire la aceeași suprafață, a dispus radierea dreptului de proprietate înscris în favoarea reclamanților în cartea funciară_ a comunei cadastrale V. M., referitor la aceeași suprafață și a obligat reclamanții și pârâții, în solidar, să plătească pârâților Anițăi S. și Anițăi C., suma de 849 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
P. a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că, ambele părți au prezentat titluri de proprietate valabile (niciunul dintre ele nefiind desființat prin hotărâre judecătorească sau revocare notarială), astfel încât în speță, s-a impus compararea acestora.
Astfel, reclamanții au dobândit dreptul de proprietate pentru suprafața de_ m.p., potrivit contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 1424/ 30.07.2010, de către B.N. A., pe care și l-au înscris în C.F.( filele 9,10 dosar).
Această suprafață, a fost reconstituită vânzătoarei (pârâtei I. G. D.) prin titlul de proprietate nr. 2856/08.07.1996 (fila 6 dosar fond).
În ceea ce-i privește pe pârâți, aceștia au dobândit dreptul de proprietate prin contractul de vânzare-cumpărare cu clauză de întreținere și drept de uzufruct viager, autentificat sub nr. 2079/ 21 noiembrie 1996,de către B.N. L. C. (fila 7 dosar fond).
Terenurile care au făcut obiectul contractului, au fost dobândite de vânzătoare (mama pârâtei), potrivit certificatului de moștenitor nr. 93/ 18.07.1996, precum și prin titlul de proprietate nr. 2896/08.07.1996 (emis pe numele autorilor săi, respectiv - A. M. și D.).
Suprafața în litigiu - 0,45 ha, aflată în trupul,, La Curte”, a fost dobândită de defuncta A. M., în cadrul procedurii de reconstituire a dreptului de proprietate, în compensare pentru o suprafață echivalentă, dobândită de aceasta anterior cooperativizării, prin înzestrare, de la tatăl său, defunctul R. G., vechiul amplasament fiind în perimetrul fostei ferme - I.A.S. Cămârzani, astfel că, atât pârâții, cât și alte persoane, în situații similare,au primit aceste amplasamente (depozițiile martorilor, raportul de expertiză) .
Cu privire la această suprafață de teren, părțile s-au mai judecat, ea făcând obiectul dosarului nr._ al Judecătoriei Fălticeni.
Astfel, prin sentința civilă nr. 1387/19 iunie 2009 a Judecătoriei Fălticeni, dată în dosarul sus-menționat și având ca obiect constatare nulitate absolută parțială a titlului de proprietate nr. 2856/1996,emis pe numele autorilor pârâților, s-a constatat legalitatea și temeinicia acestuia, hotărârea intrând în puterea lucrului judecat, prin respingerea recursului - Decizia nr. 1782/03.11.2009 a Tribunalului S.( filele 35-45dosar).
Înscrierea în cartea funciară, ca efect al publicității imobiliare, face actul juridic (contractul de vânzare-cumpărare de care se prevalează reclamanții) opozabil erga omnes, dar nu-i poate conferi prioritate absolută, în sensul dispozițiilor art. 1802 Cod civil, atâta timp cât Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, are reglementări speciale și specifice.
S-a reținut că, potrivit art. 26 alin. 2 din Legea nr. 7/1996, drepturile reale dobândite prin hotărâri judecătorești sunt opozabile față de terți, fără înscrierea în cartea funciară, situație care se verifică în ceea ce-i privește pe pârâți.
Pe de altă parte, după modificarea art. I pct. 7 din Titlul VI al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietății și justiției, precum și unele măsuri adiacente, alin. (11) al art. 6, impune comisiilor de fond funciar obligația ca, la validarea cererilor de reconstituire a dreptului de proprietate, să verifice dacă vechiul amplasament este liber, în caz contrar putând face aplicarea dispozițiilor art. 2 alin (1) teza a II-a din Legea nr. 1/2000 (posibilitatea reconstituirii dreptului de proprietate prin comasare, deci pe un alt amplasament, aflat la dispoziția comisiei locale de fond funciar, sau acordarea de despăgubiri).
În condițiile în care, în cadrul litigiului soluționat irevocabil (filele 35-45 dosar fond), C. comunală pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor V. M. a fost una dintre părțile litigante, actele premergătoare eliberării titlului pârâtei-reconveționale și care a generat prezentul litigiu, nu se circumscriu acestei obligațiuni,fiind întocmite prin eludarea legii.
Or, prin Legea nr. 247/2005, privind reforma în domeniile proprietății și justiției, precum și unele măsuri adiacente, legiuitorul a operat o . modificări destinate să asigure reconstituirea dreptului de proprietate pe vechile amplasamente ale proprietății și să contureze regimul juridic al nulității absolute a actelor,, de reconstituire și constituire în favoarea altor persoane asupra vechilor amplasamente ale foștilor proprietari, solicitate de aceștia în termen legal, libere la dara solicitării” (art. III alin. (1) lit. a) pct. ii din Legea nr. 169/1997; art. I pct. 2, alin(1) al art. 2 din Legea 1/2000).
Efectul nulității absolute, cu consecința repunerii în situația anterioară a celor îndreptățiți, poate opera doar asupra acelor acte de proprietate emise cu încălcarea dispozițiilor sus menționate, neputându-se aduce atingere drepturilor câștigate în temeiul unor acte juridice emise cu respectarea condițiilor legale în vigoare la momentul nașterii lor și care de altfel le consacră și garantează valabilitatea.
În aceste condiții, a considerat prima instanță că titlul de proprietate de care se prevalează pârâții, apare ca fiind mai bine caracterizat în raport cu cel deținut de reclamanți.
În ceea ce privește contractul de vânzare –cumpărare nr. 1424/2010, nulitatea acestuia se impune a fi constatată în baza principiului potrivit căruia desființarea titlului transmițătorului atrage și desființarea titlului dobânditorului subsecvent (,,resoluto iure dantis resolvitur jus accipientis”.
Din această perspectivă, actul de vânzare cumpărare sus menționat, atrage incidența dispozițiilor art. 966 și 1080 Cod civil, părțile, la momentul tranzacționării, cunoscând sau putând cunoaște, cu minime diligențe, că terenul supus tranzacției are deja un proprietar, ceea ce evidențiază lipsa minimei diligențe a cumpărătorului (în cauză-reclamanții), aceștia încălcând obligația de a se convinge că au contractat cu un verus dominus și pe cale de consecință, lor le incumbă consecințele (în acest sens, Decizia nr. 632/2004 a Î.C.C.J.)
Concluzionând, terenul în litigiu, la data tranzacționării secunde (dintre pârâta-reconvețională I. G. D. și reclamanți) era în proprietatea legală a pârâților, aspect ce evidențiază faptul că, actul juridic de înstrăinare de care se prevalează reclamanții s-a întemeiat pe o astfel de cauză ilicită, astfel încât, instanța a respins acțiunea în revendicare, a admis cererea reconvențională și, în consecință, a constatat nulitatea absolută parțială atât a titlului de proprietate nr. 4212/2010, cât și a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1424/2010, cu privire la suprafața în litigiu.
Împotriva sentinței civile sus-arătate, reclamanții I. G. și I. A. au declarat recurs, aducându-i critici pe aspecte de nelegalitate și netemeinicie.
În dezvoltarea motivelor de recurs depuse la filele 3 – 6 dosar au susținut că Judecătoria Fălticeni, prin sentința civilă nr. 2421/11.11.2011 a făcut o aplicare greșită a legii deoarece, practic, așa cum au arătat și susținut pe parcursul acestui proces, se află în situația unei duble reconstituiri a dreptului de proprietate, prin faptul că vecinătățile din titlul de proprietate nr. 2856/1996 sunt identice cu cele din titlul de proprietate nr. 4212/2010.
Analizând actele de proprietate și modul originar de reconstituire și dobândire a dreptului de proprietate, consideră că pentru pârâții, în mod greșit li s-a stabilit amplasamentul menționat mai sus, deoarece terenul proprietatea acestora este situat în localitatea Ciumulești și nu în Dumbrăvița.
Pe lângă faptul că sunt cumpărători de bună credință, în condițiile în care vânzătoarea le-a prezentat intabularea terenului, titlul de proprietate nr. 4212/17.06.2010 și Hotărârea nr. 356/11.05.2010 pentru validarea amplasamentului, apreciază că dreptul lor este preferabil deoarece terenul, anterior colectivizării a fost în proprietatea autorilor numitei I. G. D., aceștia avându-l menționat în evidențele agrare din perioada 1959-1962.
Susțin că, în mod greșit instanța de fond a reținut ca fiind preferabil dreptul de proprietate al pârâților în condițiile în care terenul pentru care li s-a reconstituit dreptul de proprietate autorilor pârâților nu are amplasamentul stabilit prin titlu de proprietate cu nr. de mai sus, ci este situat în localitatea Ciumulești și nicidecum localitatea Dumbrăvița, aceștia deținând în fapt terenul și în localitatea Ciumulești.
Instanța de fond, în acest caz, trebuia să compare titlurile autorilor părților, nu titlurile părților însuși, urmând să constate că titlul autoarei I. D. este mai bine caracterizat, deoarece este eliberat pe vechiul amplasament, iar preferabilitatea se stabilește, nu în raport de cine posedă bunul sau plătește impozitele aferente acestuia, ci în raport de drepturile autorilor de la care provin titlurile exhibate, aceasta fiind o soluție a principiului nemi plus iuris ad alium transfere potest quiam ipse habet
Prin urmare, trebuie avute în vedere prevederile art. 1 din Protocolul nr. 1 adițional al Convenției Europene a Drepturilor Omului, deoarece titlul lor, provenit de la autorii numitei I. D., este originar și mai bine caracterizat, fiind dobândit anterior naționalizării și colectivizării.
Referitor la reținerea în motivare a faptului că între părți s-a pronunțat o hotărâre în dosarul nr._ al Judecătoriei Fălticeni, arătă că aceasta nu le este opozabilă, ei nefiind parte în acel dosar - nu știu de unde a tras instanța concluzia din motivare că ei s-au mai judecat cu pârâții - probabil dacă se studia cu atenție acea hotărâre se observa că ei nu au fost parte.
Pe de altă parte, solicită a se avea în vedere, din analiza motivelor care au stat la baza pronunțării acelei hotărâri, că numita I. G. D. avea reconstituit dreptul de proprietate fără a i se stabili amplasamentul motiv pentru care acțiunea formulată de C. comunală pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor V. M. a fost respinsă. Ei au prezentat la dosar Hotărârea nr. 356/11.05.2010 emisă de C. județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor S. pentru validarea amplasamentului.
Din punctul recurenților de vedere greșit, s-a admis cererea reconvențională deoarece autorii pârâtei I. G. D. au fost proprietari acestui teren anterior colectivizării, teren ce se identifică cu amplasamentul descris în titlul de proprietate nr. 1424/2010.
Cât timp C. județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor S., prin hotărârea menționată mai sus, a validat amplasamentul propus de C. comunală pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor V. M., consideră că eliberarea titlului de proprietate s-a făcut în mod corect, în condițiile în care s-au respectat prevederile HG 890/2005 privind validarea propunerilor de reconstituire.
Referitor la buna lor credință, apreciază că este dată în cauză, în condițiile în care li s-a prezentat de către vânzătoare titlul de proprietate eliberat pentru acest teren, validarea amplasamentului la C. județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor S. precum și intabularea terenului.
Consideră că, nu este de neglijat nici faptul că ei sunt intabulați în cartea funciară cu acest teren, iar în momentul în care au încheiat acel contract de vânzare-cumpărare, s-a eliberat un Certificat de Sarcini de către Oficiul Județean de Cadastru și Publicitate Imobiliară S. prin care se arată că terenul nu este intabulat în favoarea unei alte persoane sau că ar fi grevat de sarcini ceea ce presupune că au depus acele „minime diligente” prevăzute de Legea nr. 7/1996.
Prin întâmpinare (filele 17 – 24), intimații Anițăi S. și Anițăi C. au solicitat respingerea recursului ca nefondat, cu motivarea că sunt neîntemeiate criticile reclamanților recurenți privitoare la soluția de respingere a acțiunii principale în revendicare și că nici criticile referitoare la soluția de admitere a cererii reconvenționale nu pot fi primite.
Examinând sentința prin motivele de recurs invocate și în raport de ansamblul probelor ce s-au administrat în dosar, tribunalul va confirma soluția atacată, apreciind că aceasta își găsește suport în probatoriul administrat a cărui judicioasă analiză a condus la stabilirea unei situații de fapt și la pronunțarea unei hotărâri temeinice și legale.
Sunt neîntemeiate criticile pârâților recurenți referitoare la soluția de respingere a acțiunii principale în revendicare.
Este real faptul că există suprapunere între terenurile pe care părțile le-au dobândit prin contractele de vânzare cumpărare nr. 2079/1996 și respectiv 1424/2010, împrejurare ce impune analiza comparativă a titlurilor invocate și a actelor de reconstituire emise în favoarea antecesorilor părților.
Potrivii criteriilor consacrate în doctrină și jurisprudență în materia acțiunii în revendicare, în ipoteza în care părțile invocă titluri de proprietate ce provin de la autori diferiți, preferabilitatea unuia sau altuia din titluri se va stabili prin prisma drepturilor avute de antecesori, iar partea care va dovedi că a dobândit bunul de la autorul al cărui drept este preferabil va avea câștig de cauză.
În raport de principiul sus-enunțat și de probele administrate în cauză, în mod corect a apreciat instanța de fond că titlul de proprietate nr. 2856/1996 emis în favoarea antecesoarei pârâților-reclamanți intimați este preferabil titlului nr. 4212/2010 emis în favoarea autoarei reclamanților.
Astfel, prin titlul de proprietate nr. 2856/1996 s-a reconstituit în favoarea defunctei A. M. dreptul de proprietate pentru o suprafață de 4500 mp teren situat în intravilanul satului Dumbrăvița, la locul numit „La Curte”, suprafață ce i-a fost atribuită acesteia din rezerva aflată la dispoziția comisiei comunale în compensarea unei suprafețe echivalente care aparținuse autoarei pârâților-reclamanți intimați și care era ocupată la data intrării în vigoare a Legii nr. 18/1991 de construcțiile IAS Cămârzani.
Împrejurarea că reconstituirea dreptului de proprietate al autoarei pârâților-reclamanți intimați nu s-a realizat pe vechiul amplasament deținut de ea anterior cooperativizării nu constituie un motiv de nelegalitate a titlului de proprietate nr. 2856/1996 din moment ce, pe de o parte, s-a dovedit imposibilitatea obiectivă de restituire a vechiului amplasament iar, pe de altă parte, dispozițiile legale în vigoare la data emiterii titlului nu reglementau în mod imperativ principiul reconstituirii pe vechile amplasamente, ci permiteau atribuirea terenului reconstituit și pe alte amplasamente aflate la dispoziția comisiei.
Astfel, în ceea ce privește imposibilitatea reconstituirii dreptului de proprietate pe amplasamentul deținut anterior cooperativizării, aceasta rezultă din declarațiile martorilor L. C., O. G., A. G. și din considerentele sentinței civile nr. 1387/2009 a Judecătoriei Fălticeni, probe care atestă faptul că acel amplasament era ocupat, la data intrării în vigoare a Legii nr. 18/1991, de construcțiile IAS Cămârzani, fiind ulterior înstrăinat împreună cu aceste construcții.
Referitor la legalitatea atribuirii către antecesoarea pârâților-reclamanți intimați a unui alt amplasament în compensarea celui deținut anterior cooperativizării, ocupat de construcțiile IAS, se reține că potrivit art. 13 alin. 2 din Legea nr. 18/1991 în forma aflată în vigoare la data emiterii titlului defunctei A. M., regula restituirii terenurilor pe vechile amplasamente nu avea caracter imperativ, iar potrivit art. 17 alin. 2 din același act normativ terenurile aflate la dispoziția comisiei puteau fi atribuite persoanelor îndreptățite în condițiile legii.
Cum în cauză moștenitorii foștilor proprietari ai amplasamentului în litigiu nu au formulat cerere de reconstituire a dreptului de proprietate în condițiile Legii nr. 18/1991 (aspect pe care reclamanții nu l-au contestat și care a fost dovedit cu declarația martorului A. G.), acest amplasament se afla în anul 1996 la dispoziția comisiei locale și prin urmare a fost legal atribuit antecesoarei intimaților, cu respectarea art. 17 din Legea nr. 18/1991-redacatare inițială.
Aspectele sus-menționate referitoare la legalitatea titlului de proprietate nr. 2856/1996 sunt confirmate și de sentința civilă nr. 1387/2009 a Judecătoriei Fălticeni, rămasă irevocabilă, sentință prin care a fost respinsă acțiunea promovată de C. comunală pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor V. M. pentru anularea titlului de proprietate al defunctei A. M. cu motivarea că titlul respectiv a fost legal emis. Chiar dacă hotărârea judecătorească menționată anterior nu este opozabilă reclamanților, ea se bucură de prezumția puterii lucrului judecat, prezumție care în raport cu terții ce nu au participat la judecată are caracter relativ dar care nu a fost răsturnată de reclamanți în condițiile în care argumentele de fapt și de drept reținute în considerentele acelei hotărâri subzistă și în prezenta cauză, pertinența lor fiind confirmată de probatoriul administrat.
Față de toate aceste argumente, este evident faptul că nu poate constitui motiv de nelegalitate a titlului antecesoarei pârâților-reclamanți intimați împrejurarea că acesteia i-a fost reconstituit dreptul de proprietate pe un alt amplasament decât cel deținut anterior cooperativizării deoarece, pe de o parte, vechiul amplasament nu a putut fi restituit din motive obiective, iar, pe de altă parte, atribuirea în compensare a terenului în litigiu s-a realizat cu respectarea dispozițiilor legale în vigoare la data emiterii titlului.
În ceea ce privește însă titlul de proprietate nr. 4212/2010 emis în favoarea antecesoarei reclamanților, I. G.-D., acesta a fost emis cu încălcarea prevederilor art. II din Legea nr. 169/1997 și art. 2 alin. 2 din Legea nr. 1/2000 .
În acest sens, se impune a se reține că în ceea ce privește reconstituirea dreptului de proprietate și validarea amplasamentului reconstituit în favoarea antecesoarei reclamanților există acte primare contradictorii emise de C. județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor S.. Astfel, prin hotărârea nr. 1682/2007 a Comisiei județene pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor S. anexa 3-2, poz. 1 întocmită de C. comunală pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor V. M., în care figura înscrisă defuncta G. V. a fost validată parțial, în limita suprafeței de 1,3150 ha teren numai ca drept de proprietate, nu și ca amplasament cu motivarea că vechiul amplasament fusese atribuit legal altor persoane și că pentru suprafața validată de 1,1350 ha teren validată urmează a se stabili un alt amplasament sau a se acorda despăgubiri. Ulterior, fără ca situația de fapt avută în vedere la adoptarea acestei hotărâri să se fi modificat și fără ca titlurile emise în favoarea pârâților-reclamanți intimați și a altor persoane pentru suprafața de 1,1350 ha să fi fost anulate, a fost emisă hotărârea nr. 356/2010 prin care s-a validat în favoarea numitei I. G. D. amplasamentul de 1,1350 ha teren în litigiu cu motivarea că dreptul de proprietate pentru acest amplasament ar fi fost reconstituit prin hotărârea nr. 1682/2007, motivare care nu corespunde realității în contextul în care hotărârea anterioară stabilise în mod clar dreptul antecesoarei reclamanților de a primi teren în compensare sau despăgubiri.
Necontestat este faptul că, așa cum rezultă din raportul de expertiză efectuat în cauză, amplasamentul validat prin hotărârea nr. 356/2010 și înscris ulterior în titlul de proprietate nr. 4212/2010 se suprapune cu amplasamentul pentru care anterior se reconstituise, cu respectarea Legii nr. 18/1991, dreptul de proprietate în favoarea autoarei pârâților-reclamanți intimați și care le fusese înstrăinat pârâților-reclamanți intimați. În aceste condiții, în cauză sunt incidente disp. art. II din Legea nr. 169/1997 și art. 2 alin. 2 din Legea nr. 1/2000, care consacră valabilitatea drepturilor obținute în condițiile Legii nr. 18/1991 și înscrise în adeverințe sau titluri de proprietate și care impuneau atribuirea către antecesoarea reclamanților a unui teren echivalent în compensare sau acordarea de despăgubiri, așa cum de altfel s-a stabilit inițial prin hotărârea nr. 1682/2007 a Comisiei județene pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor S., hotărâre necontestată de autoarea reclamanților și neanulată.
Având în vedere faptul că dispozițiile art. II din Legea nr. 169/1997, art. 2 alin. 2 din Legea nr. 18/1991 constituie norme de protecție în favoarea persoanelor care au beneficiat de reconstituire cu respectarea Legii nr. 18/1991, dar reprezintă totodată și criterii de analiză comparativă a titlurilor în cadrul unei acțiuni în revendicare, corect a reținut instanța de fond că titlul de proprietate al antecesoarei pârâților-reclamanți intimați, care a fost emis în deplină concordanță cu Legea nr.18/1991 este preferabil titlului emis pentru antecesoarea reclamanților, la emiterea căruia au fost încălcate prevederile legale sus menționate.
E. susțin reclamanții că prin respingerea acțiunii lor în revendicare ar fi fost încălcate de către instanța de fond prevederile art. 1 din Protocolul adițional nr. 1 la Convenția Europeană a Drepturilor Omului din moment ce autoarea lor a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului în litigiu cu încălcarea unor dispoziții legale imperative iar ei, la rândul lor, au fost de rea-credință la încheierea contractului de vânzare-cumpărare întrucât știau că terenul se află în posesia pârâților-reclamanți intimați și au cunoscut sau puteau cunoaște cu minime diligente existența titlului pârâților pentru același teren.
În acest sens, relevantă este jurisprudența CEDO care, acceptând că obiectivul general al legilor de restituire, acela de a atenua consecințele anumitor încălcări ale dreptului de proprietate cauzate de regimul comunist, este unul legitim, consideră necesar a se asigura că această atenuare a vechilor încălcări nu creează noi neajunsuri disproporționate.
De asemenea, Curtea a statuat că nici consecința insecurității raporturilor juridice nu poate fi ignorată, că dreptul la un proces echitabil în fața unei instanțe, garantat de art. 6 alin. 1 din Convenție, trebuie interpretat în lumina preambulului acesteia, care enunță preeminența dreptului și că unul dintre elementele fundamentale ale preeminenței dreptului este principiul securității raporturilor juridice, care înseamnă, între altele, că o soluție definitivă a oricărui litigiu nu trebuie rediscutată (Cauza Brumărescu contra României).
În lumina celor arătate, s-a concluzionat că este posibil ca în cadrul unei acțiuni în revendicare ambele părți să se poată prevala de existența unui bun în sensul Convenției, instanțele fiind astfel puse în situația de a da preferabilitate titlului uneia în detrimentul celeilalte, cu observarea, în același timp, a principiului securității raporturilor juridice, ceea ce înseamnă că soluționarea unei acțiuni în revendicare pe criteriul analizei comparative a titlurilor nu este de natură să aducă atingere art. 1 din Protocolul Adițional nr. 1 la Convenție.
Față de toate aceste argumente, soluția de respingere a acțiunii în revendicare este legală și temeinică, ea fiind pe deplin justificată de preferabilitatea titlului de proprietate al antecesoarei pârâților-reclamanți intimați în raport cu titlul autoarei reclamanților recurenți.
Nici criticile referitoare la soluția de admitere a cererii reconvenționale nu pot fi primite.
Astfel, în ceea ce privește cererea de constatare a nulității absolute parțiale a titlului de proprietate nr. 4212/2010, această cerere s-a justificat a fi admisă motivat de faptul că titlul contestat a fost emis cu încălcarea art. II din Legea nr. 169/1997 și art. 2 alin. 2 din Legea nr. 1/2000 în condițiile în care suprafața de 4500 mp teren atribuită pârâtei reconvenționale I. G. D. prin titlul respectiv nu era liberă, ci fusese atribuită defunctei A. M. cu respectarea Legii nr. 18/1991 iar dreptul de proprietate astfel reconstituit în favoarea autoarei pârâților-reclamanți intimați intra sub incidența normelor de protecție sus menționate.
Împrejurarea că terenul în litigiu a aparținut anterior cooperativizării autoarei pârâtei nu este suficientă pentru a justifica legalitatea titlului emis în favoarea acesteia cu privire la terenul în litigiu câtă vreme la momentul formulării cererii de reconstituire de către autoarea recurenților terenul fusese deja legal atribuit unei alte persoane, ale cărei drepturi sunt protejate de textele de lege sus menționate, iar dispozițiile legale incidente în cauză permiteau reconstituirea dreptului de proprietate al pârâtei pe un alt amplasament sau acordarea de despăgubiri.
În ceea ce privește contractul de vânzare cumpărare nr. 1424/2010, constatarea nulității absolute parțiale a acestuia se justifică, așa cum corect a reținut instanța de fond, prin prisma principiului „resoluto iure dantis resolvitur jus accipientis”.
De asemenea și declarațiile martorilor audiați rezultă că la data încheierii contractului de vânzare cumpărare suprafața de 3968 mp teren în litigiu se afla în posesia pârâților-reclamanți intimați, că această împrejurare era de notorietate în comună și că la data la care s-a încercat punerea în posesie a vânzătoarei cu terenul în litigiu a existat un incident între pârâții-reclamanți intimați și fratele reclamantului (președintele comisiei comunale pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor), incident care s-a soldat cu formularea unei plângeri penale. Raportat la aceste circumstanțe, reclamanții au cunoscut sau cel puțin au putut cunoaște împrejurarea că parte din terenul cumpărat se află în posesia pârâților-reclamanți intimați și că ei dețin un titlu pentru suprafața respectivă, având totodată și posibilitatea de a verifica împrejurarea că valabilitatea titlului acestora fusese confirmată prin hotărâre judecătorească, așa încât reprezentarea caracterului îndoielnic al dreptului de proprietate al vânzătoarei le conferă reclamanților recurenți calitatea de dobânditori de rea-credință.
Se impune a fi reținută, în cauză, și reaua-credință a vânzătoarei, care în mod cert a cunoscut existența unui impediment legal pentru reconstituirea dreptului său de proprietate pe vechiul amplasament în contextul în care prin hotărârea nr. 1682/2007 i se validase cererea de reconstituire numai în ceea ce privește întinderea suprafeței, reținându-se explicit imposibilitatea de restituire a vechiului amplasament, iar respectiva hotărâre nu fost contestată de pârâta vânzătoare și nici nu a fost anulată pe calea plângerii prevăzută de art. 53 din Legea nr. 18/1991.
În contextul tuturor celor arătate, găsind că motivațiile recurenților sunt nejustificat formulate și că soluția primei instanțe este legală și temeinică, văzând și dispozițiile art. 312 Cod procedură civilă, tribunalul va respinge recursul ca nefondat.
Date fiind și prevederile art. 274 Cod procedură civilă, se va dispune obligarea reclamanților recurenți să achite pârâților intimați Anițăi S. și Anițăi C. suma de 500 lei cu titlu de cheltuieli de judecată din recurs.
P. aceste motive,
În numele Legii,
DECIDE:
Respinge recursul formulat de reclamanții I. G. și I. A. domiciliați în .. S. împotriva sentinței civile nr. 2421 din 11 noiembrie 2011 pronunțată de Judecătoria Fălticeni în dosarul civil nr._ – pârâți intimați fiind Anițăi S., Anițăi C. domiciliați în com. V. M., ., C. comunală pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor V. M. și C. județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor S., iar pârâtă reconvențională intimată I. D.-G. domiciliată în mun. Piatra N., ., .. A, ., ca nefondat.
Dispune obligarea reclamanților recurenți să achite pârâților intimați Anițăi S. și Anițăi C. suma de 500 lei cu titlu de cheltuieli de judecată din recurs.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din data de 16 octombrie 2012.
Președinte, Judecător, Judecător, Grefier,
S. A. V. E.-L. C. L. P. I.
Red. C.L.
Jud. M. R.
Tehnored. I.P./2 ex./08.11.2012
| ← Cereri. Decizia nr. 1526/2012. Tribunalul SUCEAVA | Uzucapiune. Decizia nr. 1923/2012. Tribunalul SUCEAVA → |
|---|
