Acţiune în constatare. Decizia nr. 232/2014. Tribunalul TELEORMAN
| Comentarii |
|
Decizia nr. 232/2014 pronunțată de Tribunalul TELEORMAN la data de 11-06-2014 în dosarul nr. 2354/339/2013
ROMÂNIA
TRIBUNALUL TELEORMAN
SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr._
DECIZIA CIVILĂ NR. 232
APEL
Ședința publică de la 11 iunie 2014
Tribunalul constituit din:
Președinte – S. L.
Judecător – V. M.
Grefier – I. M.
Pe rol, judecarea apelului civil declarat de apelantul-reclamant ., cu sediul în Z. .. 1, județ Teleorman împotriva sentinței civile nr. 88 din 28 ianuarie 2014, pronunțată de Judecătoria Z., în contradictoriu cu intimații-pârâți C. M. D. și C. D., ambii cu domiciliul în București, sector 5, . N., nr. 14, ., .>R. S. M. și R. F. ambii cu domiciliul în comuna F., ., având ca obiect – acțiune în constatare.
La apelul nominal făcut în ședința publică, au răspuns apelantul-reclamant ., reprezentat de avocat C. C., intimații- pârâți R. S. M. și R. F., personal și intimații-pârâți C. M. D. și C. D., reprezentați de avocat G. M..
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Apelul este timbrat cu taxa judiciară de timbru în valoare de 248 lei achitată cu OP nr. 535 din 12.03.2014.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care învederează că, în procedura prealabilă doar intimații-pârâți C. M. D. și C. D. au depus întâmpinare iar apelantul-reclamant . a depus răspuns la întâmpinare.
În conformitate cu dispozițiile art. 131 raportat la art. 482 din Noul Cod de Procedură Civilă, instanța verificând competența materială, generală și teritorială, stabilește că este competentă să soluționeze cauza de față, în raport de dispozițiile art. 95 pct. 2 din Noul Cod de Procedură Civilă.
Tribunalul comunică un exemplar de pe răspunsul la întâmpinare depus de apelantul-reclamant, intimaților.
Avocat C. C., pentru apelantul-reclamant ., arată că ulterior depunerii răspunsului la întâmpinare a sosit soluția parchetului de pe lângă Curtea de Apel București, de clasare a cauzei în ceea ce privește notarul public C. R. și prin care s-a disjuns dosarul parchetului de pe lângă Judecătoria A. pentru cercetarea infracțiunilor de fals în declarații, uz de fals și înșelăciune în ceea ce îi privește pe intimați. Depune la dosarul cauzei ordonanța pronunțată în dosarul penal nr. 1459/P/2013 a parchetului de pe lângă Curtea de Apel București.
Intimații- pârâți R. S. M. și R. F., personal și intimații-pârâți C. M. D. și C. D., reprezentați de avocat G. M., arată că le-a fost comunicată această ordonanță.
Avocat C. C., pentru apelantul-reclamant, arată că nu mai insistă în aplicarea dispozițiilor art. 304 Cod procedură civilă, privitor la denunțarea ca fals a unui înscris autentic. Totodată, arată că, insistă în cererea privind suspendarea cauzei până la pronunțarea de către parchet a soluției, conform dispozițiilor art. 413 Cod procedură civilă, care reglementează suspendarea facultativă, lăsată la aprecierea instanței, precizând că urmează să formuleze plângere împotriva ordonanței de clasare, depusă la acest termen.
Avocat G. M. pentru intimații-pârâți C. M. D. și C. D., având cuvântul asupra cererii de suspendare a cauzei, arată că dispozițiile art. 413 alin. 1 pct. 2 Cod procedură civilă, referitor la suspendarea facultativă specifică: „când s-a început urmărirea penală”, iar în ordonanță în ceea ce privește notarul public s-a dat o soluție de clasare, iar în privința intimaților s-a dispuns disjungerea și nu s-a luat nicio măsură. Întrucât nu există temei legal care să permită suspendarea cauzei, și pentru că nu s-a început urmărirea penală, solicită respingerea cererii de suspendare.
Intimații- pârâți R. S. M. și R. F., având cuvântul, pe rând, solicită respingerea cererii de suspendarea a cauzei.
Tribunalul respinge cererea de suspendare a judecării cauzei întrucât apreciază că nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 413 alin. 1 pct. 2 Cod procedură civilă, în cauză nu s-a dispus începerea urmăririi penale nici împotriva notarului public, nici împotriva celorlalte părți, iar prevederea textului de lege este o prevedere dispozitivă și nu una imperativă.
Tribunalul, față de împrejurarea că nu mai sunt cereri prealabile de formulat, excepții de invocat sau probe de administrat, constată terminată cercetarea judecătorească și deschide dezbaterile asupra fondului.
Avocat C. C., pentru apelantul-reclamant ., solicită admiterea apelului, schimbarea în tot a sentinței civile nr. 88/28.01.2014, pronunțarea unei hotărâri prin care să se constate nulitatea relativă a contractului de vânzare-cumpărare nr. 509/05.04.2013 și a actului adițional încheiat la acesta, desființarea retroactivă a celor două acte și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, încheiat în același condiții.
În motivare arată că, instanța de fond în luarea hotărârii a considerat prețul de 16.768 lei, așa cum a fost modificat prin actul adițional, ca fiind prețul convenit de părți iar apelantul ., avea posibilitatea exercitării dreptului de preempțiune la acest preț și nu la cel de 4.500 stabilit inițial. Precizează că actul adițional a fost încheiat după introducerea cererii de chemare în judecată, fiind vădită intenția de fraudare a interesului lor în calitate de preemptor. Mai arată că apelantul a oferit un preț de 7000 lei.
Consideră, reprezentantul apelantului, că actul adițional nu le este opozabil, conform prevederilor art. 1733 alin. 2 Cod Civil. Precizează, de asemenea, că intenția de fraudare rezultă și din răspunsul la intergatoriu al pârâtului R. M. care la întrebarea nr. 3 a răspuns că a solicitat mai multe prețuri deoarece avea un cumpărător identificat în persoana lui C. D., cu care trebuia să încheie contractul de vânzare cumpărare.
În concluzie, avocat C. C., pentru apelantul-reclamant . solicită, admiterea apelului cu acordarea cheltuielilor de judecată.
Avocat Gogone M., arată că întrebările interogatoriului luat de reclamantă la fond, au fost ambiguu formulate, iar intimații nu le-au înțeles.
Intimații-pârâți C. M. D. și C. D., prin avocat Gogone M., având cuvântul pe fondul cauzei, solicită respingerea apelului formulat și menținerea hotărârii pronunțată de Judecătoria Z. ca legală și temeinică, apreciind că în mod corect a fost respinsă cererea reclamantei. Instanța de fond a reținut că pârâții R. au respectat dreptul de preempțiune, dovadă fiind intenția de vânzare aflată la fila 10 din dosarul de fond pentru suma de 6000 lei pe ha. De asemenea, la fila 13, din dosarul de fond, se află negația pentru suma de 9000 de lei, iar la fila 14 există oferta făcută pentru suma de 7000 de lei, iar la filele 15,16 se află conversațiile în legătură cu dorința intimaților de a respecta dreptul de preempțiune.
În contractul de vânzare cumpărare, notarul inserează și o mențiune cu privire la adresa nr. 1809 în care se vorbește despre negație, în prima parte a acestuia. Dacă notarul public, ar fi observat că se oferă o sumă mai mică decât cea din negație, atunci se atrăgea răspunderea penală, însă organele de cercetare penală nu au luat nicio măsură în acest sens. Consideră că este vorba de o eroare materială care a fost îndreptată de notarul public, prin act autentic, dar mai târziu întrucât atunci au observat eroarea.
Avocat G. M. pentru intimații-pârâți C. M. D. și C. D., în concluzie, solicită respingerea apelului pentru toate motivele invocate în întâmpinare și precizează că urmează să solicite acordarea cheltuielilor de judecată pe cale separată.
Intimații- pârâți R. S. M. și R. F., având cuvântul, pe rând, solicită respingerea apelului și să se mențină hotărârea pronunțată de prima instanță.
Tribunalul, în temeiul art. 394 alin. 1 din Noul Cod de procedură civilă, închide dezbaterile și rămâne în pronunțare asupra cauzei.
TRIBUNALUL:
Deliberând, reține următoarele:
Prin acțiunea civilă înregistrată sub nr. 2354 /339/2013 din 29 iulie 2013 la Judecătoria Z., reclamanta .. Z. a chemat în judecată pe pârâții R. S. M., R. F. și C. D., solicitând instanței ca, prin hotărârea ce va pronunța să constate nulitatea relativă a contractului de vânzare - cumpărare nr. 509 din 5 aprilie 2013, desființarea contractului pentru suprafața de 7.050 mp și 10.600 mp și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic cu reclamanții, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea acțiunii, a arătat că, la data de 08.09.2011 a încheiat cu R. S. M. contractul de arendă înregistrat la sediul CL F. sub nr.3322/08.09.2011 având ca obiect terenul în suprafața de 7.050 mp teren arabil situat in T27, P35, cu vecini la E F. F., la V M. I., la S drum, la N canal si 10.600 mp teren arabil situat în T29/1, P35, cu vecini la E F. F., la V M. I., la S si N drum, terenuri situate in extravilanul corn. F., ..
Prin contractul de arendare mai sus menționat i s-a transmis reclamantei folosința terenului pentru o perioada de 10 ani, până la 08.09.2021, ulterior, la data de 26.09.2013, prin actul adițional nr.1, durata prelungindu-se cu încă 5 ani, până la 08.09.2026.
La data de 07.03.2013, prin adresa înregistrata la sediul societății sub nr. 1420/11.03.2013, pârâtul R. S. M. și-a manifestat intenția de a înstrăina terenul care face obiectul contractului de arenda la prețul de 6.000 lei/ha, preț care i-a fost acceptat de conducerea societății. Pârâtul a fost contactat telefonic de către reclamantă pentru fi anunțat că i-a fost acceptată oferta, iar acesta a spus că și-a găsit un cumpărător care ii oferă mai mult si lasă o altă cerere la data de 15.03.2013, fără a mai preciza prețul. La 19.03.2013, conducerea societății i-a oferit suma de 7.000 lei/ha, dar acesta a solicitat 9.000 lei/ha, in acest sens prezentându-se la data de 26.03.2013 la sediul societății unde a făcut o adresa în acest sens si i s-a eliberat negația cu nr. 1809/26.03.2013 pe care a primit-o personal pe baza de semnătura, pentru prețul de 9.000 lei/ha.
La data de 10.07.2013, prin adresa nr.4077 reclamanta a primit o solicitare din partea cumpărătoarei terenului mai sus descris in vederea eliberării acestuia începând cu anul agricol 2013 - 2014, intenționând să-l lucreze individual, anexând în acest sens si contractul de vânzare-cumpărare.
Consideră reclamanta că contractul în cauza lovit de nulitate, având in vedere următoarele:
1. Vânzarea acestui teren s-a făcut cu încălcarea dreptului său de preempțiune prevăzut in Codul civil, art.1730 -1732.
Deși a declarat în fața notarului public că terenul este arendat reclamantei si i-a prezentat negația nr.1809/26.03.2013 prin care reclamanta renunța în mod expres la dreptul său de preempțiune la prețul de 9.000 lei/ha, contractul a fost încheiat pentru suma totala de 4.500 lei. In acest sens, vânzarea bunului cu privire la care exista un drept de preempțiune legal sau convențional se poate face către un terț numai sub condiția suspensiva a neexercitării dreptului de preemptiune de către preemptor, in acest caz vânzarea încheindu-se cu încălcarea dreptului reclamntei.
2. încheierea contractului mai sus menționat i-a produs reclamantei o pagubă constând în faptul că i-a încălcat dreptul de preempțiune în sensul in care înțelesese să ofere vânzătorilor suma de 7.000 lei/ha, mult mai mult decât suma din contractul încheiat între pârâți. Consideră că solicitarea sumei de 9.000 lei/ha s-a făcut tocmai pentru a primi o negație în acest sens si a înstrăina terenul către un terț la un preț, așa cum a fost trecut în contract, mult mai mic decât oferta reclamantei. Care ar fi motivele pentru care o persoana ar refuza un preț de 12.355 lei (7.000 lei/ha), pentru a primi numai 4.500 lei? Să fie oare vorba si de o încălcare a Legii nr.241/2005 privind combaterea evaziunii fiscale prin declararea unui preț de vânzare necorespunzător realității, fapta ce constituie infracțiunea de evaziune fiscală și se pedepsește cu închisoare de la 2 ani la 8 ani și interzicerea unor drepturi, așa cum este ea prevăzuta la art.9, alin.1, lit.b?
Pe lângă aceste aspecte, deși la dosarul aflat la notariatul unde s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare există, în original, negația reclamantei, notarul public a încheiat actul pentru un preț mult mai mic, încălcându-i în mod flagrant dreptul de preempțiune.
3.Conditia suspensivă a neexercitării de către preemptor a dreptului de preemptiune nu s-a realizat, in sensul că vânzarea făcută sub aceasta condiție se desființează in mod retroactiv, considerându-se că actul nici nu a fost încheiat.
În susținerea cererii, a depus, în copii, contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 509 din 5 aprilie 2013 la BNP C. R., cerere înregistrată sub nr. 1420/13.03.2011, contract de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 1112 din 12 mai 2011 la BNP T. M. și T. M., cerere datată 15.03.2013, adresă din 19.03.2013 (fără număr) a reclamantei, cerere datată 26.03.2013, adresă nr. 1809 din 26.03.2013 emisă de reclamantă, act adițional nr. 1/26.09.2012 la contractul de arendarea nr. 3322/8 sept. 2011, contract de arendare nr. 3322/8 septembrie 2011, recipisa nr._/1 din 3.12.2013.
Pârâta C. D. a formulat întâmpinare (fila 32), prin care a solicitat respingerea acțiunii, cu cheltuieli de judecată.
A arătat pârâta că, la data de 05.04.2013, prin mandatarul meu C. M. cu domiciliul în comuna F., ., a consfințit la cumpărarea unui teren arabil situat în extravilanul comunei F., ., în suprafață de 17.650 mp.
În acest context, mandatarul pârâtei s-a prezentat la sediul BNP C. R. din A. pentru perfectarea actului de vânzare-cumpărare. S-au îndeplinit formalitățile de către ambele părți și de către notarul public, procedându-se în acel moment la achitarea cu titlu de preț a sumei de 16.768 lei, sumă de bani pe care mandatarul a înmânat-o vânzătorilor, R. S. M., respectiv R. F.. Biroul Notarial le-a eliberat Contractul de Vânzare - Cumpărare autentificat sub nr. 509 din 05.04.2013.
După perfectarea actului mai sus invocat, reclamanta a transmis către societatea reclamantă o adresă prin care a anunțat că ea este sunt noul proprietar al terenului și a solicit să i se permită exercitarea prerogativelor care îi sunt conferite de dreptul de proprietate. A anexat la cerere si Contractul de Vânzare - Cumpărare mai sus amintit.
Urmare acestui fapt, reclamanta a identificat eroarea materială inserată în cuprinsul Contractului de Vânzare - Cumpărare autentificat sub nr. 509 din 05.04.2013 la BNP R. C., drept care, a revenit la sediul Biroului Notarial pentru rectificarea actului, prețul plătit fiind vădit mai mare decât cel care era menționat în Contract. În acest sens, s-a încheiat în formă autentică Actul Adițional la contractul amintit mai sus, act autentificat sub nr. 1145 din 31.07.2013. în cuprinsul acestuia se menționează în mod expres „se modifică prețul vânzării de la 4500 lei la 16.768 lei (9500 lei/ha), acesta fiind prețul real convenit între noi și nu suma de 4500 lei, cum din eroare s-a inserat în contractul de vânzare-cumpărare”.
Ulterior, a contactat din nou societatea reclamantă pentru a-i aduce la cunoștință rectificările efectuate, însă unul dintre reprezentanții acesteia i-a comunicat faptul că a fost deja promovată în instanță o acțiune unde pârâta va avea posibilitatea să explice și să arate cele susținute.
Referitor la capătul de cerere privind încălcarea dreptului de preemptiune, a arătat următoarele:
Astfel cum societatea reclamantă recunoaște, pârâții R. S. M. și R. F. au transmis solicitări de vânzare - cumpărare către .., ca titular al dreptului de preemptiune asupra terenului, însă aceasta din urmă a răspuns cu negația nr. 1809 din 26.03.2013. În aceste condiții reclamanta, în calitate de cumpărător de bună - credință, care a achitat un preț net superior celui oferit de preemptor, nu poate fi deposedată de bunul imobil al cărui proprietar este, devreme ce există un înscris autentic în care s-a rectificat eroarea materială strecurată în cuprinsul Contractului de Vânzare-Cumpărare din data de 5.04.2013.
Așadar, dreptul de preemptiune a fost respecat de către pârâții R. S. și R. F., iar reclamanta a oferit o sumă de bani superioară celei propuse de reclamantă, aspecte care contrazic susținerile societății cum că i-ar fi fost încălcat dreptul său legal.
Cu privire la al doilea capăt de cerere - presupusa pagubă pricinuită
societății reclamante, pârâta a arătat următoarele:
În mod eronat societatea reclamantă invoca existența unui prejudiciu, devreme ce a avut opțiunea de a deveni proprietar al terenului in discuție. Întrebările retorice formulate în cadrul acestui capăt de cerere în care se încearcă inocularea ideii de eludare a dispozițiilor legale de către pârâți, nu sunt incidente in speța supusă judecații. Presupusele motive pe care le învederează societatea reclamanta la nivel imaginar cum că s-ar fi încercat înserarea unui preț inferior pentru o plata mai mică a impozitului intră in sfera laturii penale, ceea ce nu are legătură cu acțiunea formulată.
Mai mult decât atât, la o simpla lecturare a Contractului de Vânzare Cumpărare si a Actului Adițional aferent, se poate Iesne observa cuantumul minor al sumei plătite cu titlu de impozit pe venit, ceea ce nici măcar la nivel fictiv nu s-ar impune a se susține aceste aspecte.
Cu privire la nerealizare condiției suspensive despre care se vorbește in capătul al 3-lea de cerere, a arătat pârâta următoarele:
Reclamanta, în cadrul acestui capăt de cerere nu face altceva decât să redea cu alte cuvinte expunerile din primul capăt de cerere si să solicite desființarea retroactivă a contractului încheiat.
Pârâta a arătat din nou că a oferit prețul înscris in Actul Adițional, act încheiat ulterior datorită unei erori materiale inserate in Contractul inițial.
Societatea reclamanta își manifestă reaua credința în promovarea acțiunii. Pentru a se elucida cu privire la aspectele pe care pârâta le-a redat prin prezenta întâmpinare, ar fi avut posibilitatea apelării la procedura medierii, procedură care, chiar fiind lipsită de sancțiune la momentul la care reclamanta a introdus cererea de chemare in judecata, ar fi putut lămuri inadvertențele existente, fără a mai fi necesară încărcarea instanței de judecata cu astfel de acțiuni.
A depus, în copie, actul adițional la contractul de vânzare - cumpărare nr. 509 din 5 aprilie 2013, autentificat sub nr. 1145 din 31 iulie 2013, la BNP C. R..
Pârâții R. S. M. și R. F. nu au formulat întâmpinare.
Reclamanta a formulat răspuns la întâmpinare prin care a arătat că, conform Legii 36/1995 - legea notarilor publici și a activității notariale, art. 88 - „actele notariale care prezintă erori materiale sau omisiuni vădite pot fi îndreptate sau completate prin încheiere de către notarul public, dacă lucrările cuprind date care fac posibilă îndreptarea greșelilor sau completarea omisiunilor”. În speță nu se poate vorbi de o eroare materială sau de o omisiune, pentru că prețul a fost trecut așa cum a fost declarat de părți, se observă cu ușurință acest aspect și din faptul că impozitul pe venit a fost calculat la suma de 4.500 lei, iar onorariul notarului de asemenea. Cu atât mai mult, legea mai sus amintită nu face nicio precizare cu privire la posibilitatea încheierii unui act adițional în cazul erorilor materiale, îndreptarea în acest caz făcându-se numai printr-o încheiere de rectificare, lucru care nu s-a întâmplat. Deși prin actul adițional s-a făcut rectificarea sumei datorate cu titlul de impozit pe venit, în ceea ce privește onorariul notarului, acesta nu s-a modificat, rămânând așa cum a fost încasat pentru prețul de 4.500 lei.
Actul adițional în cauză a fost încheiat după introducerea cererii de chemare în judecată în acest dosar, fiind vădită intenția de fraudare a intereselor reclamantei, în calitate de preemptor, drept pentru care acesta nu îi este opozabil, conform prevederilor art. 1733, al. 2 cod civil - „clauzele contractuale încheiate cu terțul având drept scop să împiedice exercitarea dreptului de preempțiune nu produc efecte față de preemptor.” Dacă s-ar accepta posibilitatea încheierii unui asemenea act în cazul vânzărilor atacate pentru nerespectarea dreptului de preempțiune, ar însemna o eludare a prevederilor legale și o nesocotire a respectului care se impune față de terți prin încheierea unor contracte de vânzare în forma autentică prin declararea unui preț inferior celui plătit, în speranța că preemptorul nu va ataca actul încheiat.
Cumpărâtoarea nu este de bună - credință, pentru că este greu de crezut că un cumpărător de bună - credință nu ar observa la prima citire a actului faptul că s-a trecut o sumă mult mai mică decât ceea ce s-a plătit în realitate. Nu este vorba de o eroare materială, ci acesta a fost voința părților.
În ceea ce privește paguba produsă societății reclamante, ea există în sensul că, reclamanta ar fi fost interesată să cumpere terenul la prețul de 4.500 lei, așa cum a fost vândut, în condițiile în care oferta noastră a fost mult mai mare, iar paguba se prezumă fiind vorba de plata unei sume de bani.
Condiția suspensivă prevăzută de art. 1.731 Cod civil nu s-a realizat. Aceasta prevede că „ vânzarea bunului cu privire la care există un drept de preempțiune legal sau convențional se poate face către un terț numai sub condiția suspensivă a neexercitării dreptului de preempțiune de către preemptor”. În concluzie, în cazul condiției suspensive care nu s-a realizat, actele de dispoziție încheiate cu privire la un drept afectat de această condiție se desființează retroactiv prin chiar efectul nerealizării condiției.
A mai arătat reclamanta că, prin negația pe care a eliberat-o a înțeles să nu-și exercite dreptul de preempțiune la prețul de 9.000 lei/ha, dar în condițiile în care prețul vânzării a fost de numai 4.500 lei pentru toată suprafața este de la sine înțeles că este interesată să cumpere acest teren și înțelege să ofere aceeași sumă, iar cf. art. 1.733 Cod civil - (1) „Prin exercitarea preempțiunii, contractul de vânzare se consideră încheiat între preemptor și vânzător în condițiile cuprinse în contractul încheiat cu terțul, iar acest din urmă contract se desființează retroactiv.”
Prin sentința civilă nr. 88 din 28 ianuarie 2014, Judecătoria Z., a respins acțiunea formulată de reclamanta . cu sediul în Z., ., județul Teleorman, în contradictoriu cu pârâții R. S. M. și R. F., ambii cu domiciliul în . și C. D. și C. M. – D., ambii cu domiciliul în București, . N. nr. 14, ., ..
A obligat pe reclamant să achite pârâtei C. D., 1200 lei cheltuieli de judecată (onorariu avocat).
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat la BNP C. R. sub nr. 509 din 5 aprilie 2013, pârâții R. S. M. și R. F. au vândut pârâților C. D. și C. M. D. următoarele suprafețe de teren, situate în extravilanul comunei F., .: 7050 m.p., în tarlaua 27, .: E-F. F., V-M. I., S-drum, N-canal, și_ m.p., în tarlaua 29/1, .: E-F. F., V-M. I., S-drum, N-drum.
În contract (fila 8), a fost menționat prețul de 4500 lei, achitat cu ocazia încheierii actului.
Ulterior, prin actul adițional la acest contract, act autentificat sub nr. 1145 din 31 iulie 2013 la BNP C. R., s-a reținut că prețul real al vânzării a fost de_ lei (9500 lei/ha), și nu de 4500 lei, această din urmă sumă fiind trecută din eroare drept preț, încasându-se și impozitul suplimentar aferent prețului de_ lei (filele 37-38).
Terenul în suprafață totală de_ lei făcea obiectul contractului de arendare nr. 3322/8.09.2011, încheiat de pârâții R. cu reclamantă, iar, prin actul adițional la acest contract, încheiat la 26.09.2012, durata contractului a fost prelungită cu 5 ani, începând cu data expirării perioadei inițiale. La art. 8 lit. m din acest contract, se prevedea că arendașul, în speță, reclamanta, are drept de preempțiune în cazul înstrăinării prin vânzare de către arendator a terenului (filele 17, 18, 19).
Pârâții, așa cum rezultă din adresele de la dosar (filele 10, 13, 14, 15, 16), au notificat reclamanta cu privire la intenția de a înstrăina terenul pentru suma de 6000 lei/ha, la 11.03.2013 (fila 10), iar la 26.03.2013 pentru suma de 9000 lei/ha (fila 15). Prin adresa nr. 1809 din 26.02.2013, reclamanta a comunicat pârâtului R. că nu intenționează să achiziționeze terenul cu prețul de 9000 lei/ha (fila 16).
Cu privire la susținerea reclamantei că înscrisul notarial din 31 iulie 2013 nu este o încheiere în sensul art. 88 din Legea nr. 36/1995, potrivit cu care actele notariale care prezintă erori materiale sau omisiuni vădite pot fi îndreptate sau completate prin încheiere de către notarul public, dacă lucrările cuprind date care fac posibilă îndreptarea greșelilor sau completarea omisiunilor, instanța a constatat că, de altfel, în acest înscris nu se face referire la dispozițiile art. 88 anterior menționate, ci se ia act de declarația părților cu privire la eroarea asupra prețului.
Potrivit dispozițiilor art. 1730 alin. 1 Cod civil, în condițiile stabilite prin lege sau contract, titularul dreptului de preempțiune, numit preemptor, poate să cumpere cu prioritate un bun.
Însă, reclamanta nu a făcut dovada, față de art. 249 c.pr.civ., potrivit cu care cel care face o susținere în cursul procesului trebuie să o dovedească, în afară de cazurile anume prevăzute de lege, că prețul de_ lei (9500 lei/ha) nu ar fi fost un preț real. Împrejurarea că, ulterior încheierii contractului nr. 509 din 5 aprilie 2013, pârâții au încheiat un act adițional prin care se reținea că, din eroare, s-a trecut un preț mai mic, nu duce automat la concluzia că prețul inițial nu ar fi fost cel convenit inițial de părți. Din contră, pentru acest preț, de_ lei, s-a achitat, cum se menționează în actul adițional, și impozitul aferent.
Este adevărat că reclamanta nu a fost notificată și cu privire la prețul de_ lei, dar a luat cunoștință de el, astfel încât, pentru a fi eventual incidente dispozițiile .art. 1731 Cod civil, privind anulare vânzării, și 1733 c.civ., în sensul de a se considera încheiată vânzarea între pârâții R. și reclamantă, aceasta din urmă ar fi trebuit să își manifeste intenția de a cumpăra terenul cu prețul de_ lei, și nu 4500 lei, cât a consemnat la CEC în cursul procesului, față și de dispozițiile art. 1732 alin. 3 cod civil, potrivit cu care preemptorul își poate exercita dreptul prin comunicarea către vânzător a acordului său de a încheia contractul de vânzare, însoțită de consemnarea prețului la dispoziția vânzătorului.
Reclamanta, deși a luat cunoștință de acest act adițional cel mai târziu la data de 18.09.2013, când i s-a comunicat, în copie, împreună cu întâmpinarea, nu a înțeles să consemneze nici o sumă drept preț al terenului până la data de 3.12.2013, când a consemnat suma de 4500 lei (fila 73). Or, la acea dată, deja fusese încheiat între pârâți actul notarial din 31 iulie 2013. În atare situație, chiar față de susținerile reclamantei că prețul inițial de 4500 lei a fost cel real, susțineri, de altfel, nedovedite, nu au fost întrunite condițiile exercitării valabile a dreptului de preeempțiune, cât timp reclamanta nu a achitat suma de 9500 lei/ha, preț, cum susține reclamanta, stabilit ulterior și nu la data de 5 aprilie 2013.
Pentru acest preț, a fost achitat și impozitul, astfel încât, urmând susținerile reclamantei (în sensul că nu este vorba de o eroare materială, ci de un nou act), aceasta tot nu și-a manifestat în conformitate cu dispozițiile legale dreptul său de preempțiune, întrucât, părțile din contract stabilind acest nou preț, pe acesta reclamanta ar fi trebuit să îl achite, ceea ce nu a făcut.
Ca atare, constatând că prețul terenului a fost de 16.768 lei, achitat de pârâții C., a respins, ca nefondate, capetele de cerere privind constatarea nulității relative a contractului și a actului adițional și desființarea lor retroactivă.
A apreciat că nu se poate constata vânzarea către reclamantă, atâta timp cât contractele încheiate între pârâți sunt valabile, iar aceasta nu a consemnat întreaga sumă plătită drept preț (9500 lei/ha, în total 16.768 lei).
În fine, potrivit art. 453 Cod Procedură Civilă a obligat-o pe reclamantă la 1200 lei cheltuieli de judecată(onorariu avocat ) către pârâta C. D..
Împotriva acestei sentințe, în termen legal, a declarat apel apelanta – reclamantă . schimbarea sentinței în sensul constatării nulității relative a contractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 509 /5.04. 2013, precum și a actului adițional la contract, desființarea retroactivă a contractului de vânzare – cumpărare arătat mai sus și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare – cumpărare încheiat cu apelanta – reclamantă.
A motivat apelanta – reclamantă că, în mod greșit, prima instanță a reținut că prețul convenit de părți a fost de 16.768 lei.
Sub acest aspect, a arătat că actul adițional a fost încheiat după introducerea acțiunii, cu intenția vădită de fraudare a intereselor apelantei – reclamante, așa încât acesta nu îi este opozabil, conform art. 1733 alin(2) Cod Civil.
A mai arătat că prima instanță nu a analizat, în niciun mod, susținerile privind inopozabilitatea actului adițional.
A motivat că în mod eronat prima instanță a reținut că prețul din actul adițional este cel real deși înscrisul respectiv nu face dovada absolută a situației de fapt, cu atât mai mult cu cât, prin răspunsul la întrebarea nr.3 din interogatoriu, intimatul – pârât R. M. a recunoscut că trebuia să încheie contractul cu intimata – pârâtă C. D..
În fine, a motivat că, deși, prin actul adițional s –a rectificat suma datorată cu titlu de impozit pe venit, onorariul notarului a rămas același.
Intimații – pârâți C. D. și C. M. – D. au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea apelului, ca nefondat.
Au motivat intimații- pârâți că apelanta – reclamantă se limitează la a relua susținerile de la fond, nefăcând nicio referire la faptul că a depus tardiv recipisa de consemnare a sumei de bani la dispoziția vînzătorului, deși acesta a fost unul din motivele pentru care s –a respins acțiunea.
Apelanta – reclamantă a formulat răspuns la întâmpinare prin care a susținut că prețul de 16.768 lei este unul fictiv, menționat în actul adițional în scopul fraudării intereselor sale.
De asemenea, a arătat că înțelege să se prevaleze de dispozițiile art. 304 Cod Procedură Civilă, în sensul că denunță ca fals actul adițional, cerere în soluționarea căreia, în ședința publică din data de 11.06. 2014, a arătat că nu mai insistă.
La același termen de judecată, tribunalul a respins, ca neîntemeiată, cererea de suspendare a judecății, întemeiată pe dispozițiile art. 413 alin (1) pct. 2 Cod Procedură Civilă, pentru motivele arătate în practicaua prezentei decizii.
Tribunalul, analizând legalitatea și temeinicia hotărârii, constată apelul nefondat.
Prin actul adițional autentificat sub nr. 1145/31.07.2013 (f. 68 – 69 Dosar fond) intimații – pârâți au hotărât modificarea prețului vânzării de la 4500 lei la 16.768 lei(9500 lei/ha) cu mențiunea că, din eroare în contractul autentificat sub nr. 509/5.04.2013 a fost trecut prețul de 4500 lei. Totodată, intimații – pârâți au declarat că au primit integral suma de 16.768 lei, la data autentificării contractului de vânzare- cumpărare. Ca urmare a modificării prețului, s –a modificat și impozitul pe venitul realizat din transferul proprietăților imobiliare, la 503 lei .
Potrivit art. 270 alin(2) Cod Procedură Civilă, declarațiile părților cuprinse în înscrisul autentic fac dovada, până la proba contrară, atât între părți, cât și față de oricare alte persoane.
În același sens sunt și prevederile art. 100 alin( 3) din Legea nr. 36 /1995.
Ca atare, declarația intimaților – pârâți R. S. M. și R. F. potrivit căreia au primit integral prețul de 16.768 lei, la data autentificării contractului de vânzare – cumpărare, face dovada până la proba contrară, probă pe care apelanta – reclamantă nu a făcut-o.
Pe de altă parte, art. 1733 alin(2) Cod Civil are în vedere situația în care vânzătorul și cumpărătorul au convenit asupra unor clauze prin care să împiedice exercitarea dreptului de preempțiune de către preemptor. Aceste clauze nu sunt opozabile preemptorului și nu produc efecte față de acesta.
Or, mențiunea din actul adițional potrivit căreia prețul vânzării este de_ lei nu poate fi considerată o clauză menită să împiedice exercitarea dreptului de preempțiune de către apelanta – reclamantă.
Aceasta întrucât apelanta – reclamată avea dreptul de la data când a luat cunoștință de actul adițional – data depunerii acestuia la dosar: 18.09.2013 și când i s-a comunicat un exemplar, să consemneze prețul de 16.768 lei, conform art. 1732 alin (3) Cod Civil, drept pe care, însă, nu și l – a exercitat.
Pe de altă parte, este de observat că apelanta – reclamantă invocă dreptul său de preempțiune însă înțelege să încheie contractul de vânzare-cumpărare la prețul de 4500 lei.
Cum din actul adițional rezultă că prețul vânzării a fost de 16.768 lei, nu se poate reține că sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art.1732 alin( 3) Cod Civil întrucât cumpărarea bunului de către preemptor nu se poate face decât la prețul și condițiile stabilite în cuprinsul actului deja încheiat de vânzători.
Este adevărat că prin răspunsurile la întrebarea nr. 3 din interogatoriile luate intimaților pârâți R. S. – M. și R. F., aceștia au recunoscut că au solicitat un preț mai mare întrucât aveau un cumpărător identificat în persoana intimatei – pârâte C. D..
Or, atâta timp cât s –a făcut dovada că intimata – pârâtă C. D. a oferit un preț mai mare, că apelanta – reclamantă nu și – a exercitat dreptul de preempțiune în ce privește vânzarea cu prețul oferit de intimata – pârâtă, nu se poate reține că răspunsurile la interogatoriu probează intenția intimatelor – pârâte de fraudare a intereselor apelantei - reclamante, cum se susține prin motivele de apel.
În fine, nici împrejurarea că prin actul adițional s –a rectificat numai suma datorată cu titlu de impozit pe venit, nu și onorariul notarului public, nu face dovada în lipsa altor probe, că prețul primit de vânzători ar fi fost altul decât cel menționat în actul adițional autentificat sub nr. 1145/31.07. 2013.
Ca atare, potrivit art. 480 alin. 1 Cod Procedură Civilă se va respinge apelul, ca nefondat .
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat apelul declarat de apelantul-reclamant ., cu sediul în Z. .. 1, județ Teleorman împotriva sentinței civile nr. 88 din 28 ianuarie 2014, pronunțată de Judecătoria Z., în contradictoriu cu intimații-pârâți C. M. D. și C. D., ambii cu domiciliul în București, sector 5, . N., nr. 14, ., .>R. S. M. și R. F. ambii cu domiciliul în comuna F., ..
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică, azi, 11.06. 2014.
Președinte, Judecător, Grefier,
S. L. V. M. I. M.
Red. SL.- 20.06. 2014
Thred PS.- 25.06. 2014 – 7 ex
Df.-_ Jud Z.
Jf.-A. B.
.
| ← Pretenţii. Decizia nr. 463/2014. Tribunalul TELEORMAN | Pretenţii. Decizia nr. 24/2014. Tribunalul TELEORMAN → |
|---|
