Anulare act. Decizia nr. 1263/2015. Tribunalul TELEORMAN
| Comentarii |
|
Decizia nr. 1263/2015 pronunțată de Tribunalul TELEORMAN la data de 26-11-2015 în dosarul nr. 1263/2015
ROMÂNIA
TRIBUNALUL TELEORMAN
SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr._
DECIZIA CIVILĂ NR.1263
APEL
Ședința publică de la 26 noiembrie 2015
Tribunalul constituit din:
Președinte – V. M.
Judecător – E. E.
Grefier – D. D.
Pe rol judecarea apelului declarat de apelantul-pârât R. V., cu domiciliul în Roșiori de Vede, ., ., ., împotriva sentinței civile nr. 650 din 29 aprilie 2015 pronunțată de Judecătoria Roșiori de Vede în dosar nr._ în contradictoriu cu intimații pârâți D. A., cu domiciliul în Roșiori de Vede, ..A1, ., C. C., cu domiciliul în Roșiori de Vede, ., ., ., județul Teleorman și intimatul reclamant ., cu sediul în Roșiori de Vede, Incinta Fermei Troianu DN 65 A KM 101+120, județul Teleorman, având ca obiect – anulare act.
Dezbaterile în fond au avut loc la data de 12 noiembrie 2015, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, ce face parte integrantă din prezenta, când tribunalul, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea cauzei la data de 26 noiembrie 2015.
TRIBUNALUL:
Prin cererea înregistrată la Judecătoria Roșiori de Vede sub nr._ din data de 31.07.2014, reclamanta ., în contradictoriu cu pârâții D. A. și R. V., a solicitat instanței ca, prin sentința civilă ce se va pronunța să se dispună desființarea retroactivă a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâții D. A. și R. V. ; să se constate încheierea contractului de vânzare-cumpărare între aceasta și pârâtul D. A., în aceleași condiții în care a fost încheiat contractul cu terțul R. V., prin exercitarea dreptului de preemțiune ,pentru cumpărarea terenului amplasat în extravilanul comunei Săceni, județul Teleorman, în suprafață de 2,87 ha, la prețul prevăzut prin Sentința civilă nr.121/22.01.2013, pronunțată de Judecătoria Roșiorii de Vede, județul Teleorman, în dosarul civil cu nr._ ; cu obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii, în fapt, reclamanta arată că în data de 01.09.2010 a încheiat cu pârâtul D. A. ( arendator) un contract de arendare cu privire la suprafața de 2,87 ha teren situat în T.42, P. 5, cu vecini: N – B. Vicent, S – D. C., E și V- DE ; Contractul a fost încheiat pe o perioadă de 10 ani, fiind valabil până la data de 01.09.2020 și a fost înregistrat la Consiliul Local Săceni, sub nr. 281/01.09.2010 .
În urma unor solicitări adresate Primăriei comunei Săceni privind un deficit de teren, prin adresa cu nr. 1921/01.07.2014, Primăria comunei Săceni a înștiințat reclamanta ,printre altele și de faptul că arendatorul a vândut terenul ce face obiectul contractului de arendare. Arendatorul nu a anunțat cu privire la intenția sa de a vinde terenul, astfel încât reclamanta să aibă posibilitatea de a-și exercita dreptul de preemțiune, deși conform art. 8 lit. m din contractul de arendare are dreptul de preemțiune în cazul înstrăinării prin vânzare de către arendator a terenului prevăzut în contractul de arendare.
De asemenea reclamanta arată că arendatorul nu a înștiințat-o cu privire la încheierea unui înscris sub semnătură privată intitulat „Antecontract de vânzare-cumpărare” cu R. V. și nici cu privire la pronunțarea de către Judecătoria Roșiorii de Vede a Sentinței civile nr.121/22.01.2013 ,despre care aceasta a aflat de la Primăria comunei Săceni, prin adresa comunicată și nici aceasta din urmă nu i-a adus la cunoștință despre vânzare acestui teren.
În ceea ce privește dreptul reclamantei de preemțiune cu privire la terenul agricol arendat, arată că acesta este instituit de noul cod civil prin art.1849, ceea ce înseamnă că, indiferent dacă terenul arendat este înscris, respectiv preemțiunea notată în Cartea Funciară sau nu, la încheierea actului de vânzare-cumpărare, notarul public trebuie să se intereseze dacă există vreun contract de arendare .
Arată faptul că după ce a aflat de înstrăinarea terenului reclamanta a comunicat arendatorului acordul său de a încheia contractul de vânzare, însă nu a consemnat suma de bani la dispoziția arendatorului, întrucât până în momentul formulării cererii Primăria comunei Săceni nu i-a comunicat datele menționate în antecontractul de vânzare încheiat între părți și sentința civilă nr.121/22.01.2013, motiv pentru care aceasta nu cunoaște care a fost prețul vânzării.
În ceea ce privește termenul de exercitare a dreptului de preemțiune, art. 1732 alin.4 Cod civil stabilește un termen de 30 zile de la data primirii notificării privind încheierea contractului de vânzare către un terț. Deoarece nu a primit această notificare reclamanta a luat în considerare data primirii adresei nr.1921 a Primăriei comunei Săceni, respectiv data de 01.07.2014.
Prin exercitarea preemțiunii, contractul de vânzare se consideră încheiat între preemtor și vânzător în condițiile cuprinse în contractul încheiat cu terțul, iar acest din urmă contract se desființează retroactiv, conform art. 1722 Cod civil.
În drept reclamanta și-a întemeiat cererea pe dispozițiile art. 1849, art. 1730-1739 Cod civil, art. 35 Cod procedură civilă.
În dovedire solicită încuviințarea probei cu înscrisuri și interogatoriul pârâților și depune în acest sens înscrisuri ( f. 6-14).
La data de 21.08.2014 pârâtul R. V. a formulat întâmpinare la acțiunea formulată de către reclamantă prin care a solicitat respingerea acțiunii ca nefondată, cu obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.
În fapt pârâtul arată că a fost chemat in judecată de reclamantă pentru a se dispune desființarea retroactiva a contractului de vânzare cumpărare încheiat intre el si pârâtul D. A., și să se constate încheierea contractului de vânzare - cumpărare între reclamantă si pârâtul D. A. pentru o suprafața de teren de 2,8700 ha situată in extravilanul comunei Săceni, județul Teleorman, amplasată in T. 42 P. 5 cu vecinătățile la N - B. Vicent ,S - D. C. ,V - DE, E - DE, teren individualizat conform titlului de proprietate nr. 33_ / 23. 10. 2002 emis pe numele D. A.. Acțiunea formulată nu este motivată în drept corespunzător, astfel că solicită ca reclamanta să indice textul legal pentru cele 2 capete de cerere.
Pe calea de excepție pârâtul invocă lipsa calității procesuale active a reclamantei, având in vedere ca nu este parte semnatară a antecontractului de vânzare - cumpărare încheiat intre el si numiții D. A. si C. Constanta Ia data de 20 decembrie 2011 .
O altă excepție pe care înțelege să o invoce este a inadmisibilității acțiunii așa cum este formulata cu cele 2 capete de cerere in condițiile in care la acesta dată există o sentința civila nr. 121 /22.01.2013 pronunțata de Judecătoria Roșiori de Vede - definitivă și irevocabilă prin care el este proprietarul acestui teren .
În condițiile in care în prezent există deja înregistrat un act de proprietate pentru acest teren, nu se mai poate solicita de către reclamanta constatarea încheierii unui contract de vânzare - cumpărare valabil pentru același imobil .
Pe fondul cauzei, dacă instanța va trece peste excepțiile invocate solicită respingerea acțiunii pentru următoarele motive:
La data de 20 decembrie 2011 a încheiat cu numiții D. A. si C. Constanta înscrisul sub semnătură privata intitulat " antecontract de vânzare - cumpărare prin care aceștia au înțeles să-i înstrăineze suprafața de teren extravilan de 2,8700 ha la prețul stabilit de promitenții vânzători de 3.300 lei urmând ca părțile să se prezinte la notariat în vederea întocmirii unui act in forma autentică in termen de 8 luni de zile.
Suprafața de teren menționată in antecontractul de vânzare – cumpărare este înscrisă in titlul de proprietate nr.33_ din 23 .10.2002 emis pe numele D. A.
- decedat la data de 20 august 1994, având ca moștenitori pe D. A. si C. Constanta - in calitate de fii .
In cauză au fost respectate dispozițiile legale pentru transmiterea valabilă a dreptului de proprietate asupra terenului, între părți intervenind a promisiune bilaterală de vânzare - cumpărare . Promisiunea bilaterală de vânzare - cumpărare este un contract prin care părțile se obliga să încheie in viitor, la prețul stabilit, un contract de vânzare - cumpărare, contract care dă naștere unor drepturi si obligații reciproce in favoarea beneficiarilor promisiunii, proprietarul bunului având obligația de a se prezenta in vederea autentificării actului juridic încheiat . Fiind un contract acesta îndeplinește toate condițiile de validitate prevăzute de art. 1179 Cod civil: consimțământul valabil exprimat al pârtilor, capacitatea deplina de exercițiu, obiectul determinat si cauza licită.
Dacă promitentul vânzător nu - și respectă obligația asumată de a se prezenta in vederea încheierii în mod valabil a actului juridic, atunci beneficiarul promisiunii are posibilitatea, ca, în conformitate cu prevederile art. 1516 si 1528 N C.C, precum si art. 1669 N.C.C să se adreseze instanței de judecată în vederea pronunțării unei hotărâri care să tină loc de contract de vânzare - cumpărare .
Astfel, la data când a cumpărat acest teren a fost de buna credință, a achitat prețul stabilit, niciodată promitenții vânzători nu i-au indicat faptul că ar exista vreun contract de arendare pentru acest teren .
Se invocă de către reclamanta în apărare un contract de arendare fără a se indica numărul din septembrie 2010 încheiat intre . și numitul D. A..
Contractul de arendare invocat in apărare de reclamanta este lovit de nulitate absoluta, în condițiile în care titularul dreptului de proprietate pentru suprafața de teren extravilan de 2,8700 ha este D. A. - decedat la data de 20 august 1994 având ca moștenitori pe D. A. si C. Constanta .In condițiile in care nu s-a dezbătut succesiunea autorului acestora, contractul de arendare nu putea fi încheiat de un singur moștenitor, cei 2 având cote egale din moștenire - in calitate de fii ai defunctului .
Astfel pârâtul arată că, antecontractul de vânzare cumpărare este perfect valabil, instanța constatând în baza sentinței civile nr. 121 din 22 ianuarie 2013 pronunțată de Judecătoria Roșiorii de Vede – definitivă si irevocabila - valabilitatea antecontractului, ca el a cumpărat de la vânzători suprafața de teren extravilan si pronunțând o hotărâre care sa tina loc de act de vânzare - cumpărare .
În drept invocă dispozițiile art .205 Cod procedură civilă
In dovedirea cererii solicită încuviințarea de probei cu interogatoriu, înscrisuri și martori . Depune la dosarul cauzei înscrisuri ( f.44-53).
La data de 22.09.2014 reclamanta a formulat răspuns la întâmpinarea pârâtului R. V. și referitor la excepțiile invocate si apărările formulate a solicitat respingerea acestora pentru următoarele motive:
Pârâtul R. V. a invocat excepția lipsei calității procesuale active a subscrisei, pe motiv ca . nu este parte in antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat intre R. V. si D. A. la data de 20.12.2011, motiv pentru care solicită respingerea ca neîntemeiata a excepției lipsei calității procesuale active pentru următoarele considerente:
Subscrisa, in calitate de reclamantă, a justificat calitatea procesuala activă, prin indicarea motivelor de fapt si de drept si a obiectului cererii .Conform dispozițiilor art. 1849 Cod civil, . are, in calitate de arendaș, un drept de preempțiune cu privire la bunurile agricole arendate, drept care se exercită potrivit art. 1730-1739 Cod civil.
Reclamanta a făcut dovada calității de arendaș, prin depunerea Ia dosar a contractului de arendare înregistrat la Consiliul Local Săceni sub nr.281/01.09.2010, încheiat cu D. A. (arendator) si având ca obiect suprafața de 2,87 ha teren extravilan situată in tarlaua 42, . vecinătăți: N - B. Vicent, S - D. C., E - DE, V - DE.
Conform art 1733 alin. (1) din Codul Civil - prin exercitarea preempțiunii, contractul de vânzare se considera încheiat intre preemptor si vânzător in condițiile cuprinse in contractul încheiat cu terțul, iar acest din urma contract se desființează retroactiv.
Conform contractului de arendare nr. 281/01.09.2010, încheiat cu D. A. (arendator) si dispozițiilor legale care reglementează dreptul de preemțiune si exercitarea acestuia (art. 1730-1739 Cod civil), . are calitate procesuala activă în promovarea prezentei acțiuni, motiv pentru care solicită respingerea excepției lipsei calității procesuale active ca neîntemeiata.
Pârâtul R. V. a invocat si excepția inadmisibilității acțiunii, pe motiv că în
prezent exista deja un act de proprietate pentru acest teren si că nu se mai poate solicita constatarea încheierii unui contract de vânzare-cumpărare valabil pentru același imobil. Actul de proprietate la care face referire pârâtul este de fapt Sentința Civila nr. 121/22.02.2013, hotărâre care tine loc de act autentic.
Conform art. 1731 Cod civil vânzarea bunului cu privire la care exista un drept de preempțiune legal sau convențional se poate face către un terț numai sub condiția suspensivă a neexercitării dreptului de preempțiune de către preemptor.
Prin promovarea prezentei acțiuni, reclamanta și-a exercitat dreptul de preemtiune, ceea ce echivalează cu îndeplinirea condiției suspensive prevăzuta de art. 1731 Cod civil. Efectele exercitării preemțiunii sunt prevăzute de art. 1733 Cod civil, conform căruia, prin exercitarea preempțiunii, contractul de vânzare se consideră încheiat intre preemptor si vânzător in condițiile cuprinse in contractul încheiat cu terțul, iar acest din urma contract se desființează retroactiv.
Reclamanta apreciază admisibilă acțiunea promovată noul cod civil reglementând dreptul preemptorului (.) de a exercita preemțiunea, care are ca efecte: faptul ca vânzarea se va considera încheiata intre preemptor (.) si vânzător (D. A.) in condițiile cuprinse in contractul încheiat cu terțul (R. V.); contractul de vânzare încheiat intre D. A. (vânzător) si R. V. (cumpărător) se va desființa retroactiv.
Pentru motivele arătate solicită respingerea ca neîntemeiată a excepției inadmisibilității invocată de paratul R. V..
Reclamanta arată că acțiunea a fost întemeiata in drept pe dispozițiile art. 1849, art. 1730-1739 C.civ, art. 35 C.p.c, iar aceasta este o acțiune in constatare (art. 35 Cod procedura Civila), care cuprinde doua capete de cerere, ambele întemeiate pe dispozițiile care reglementează dreptul său de preemțiune, in calitate de arendaș (art. 1849, art. 1730-1739 C.civ).
În ceea ce privește apărările de fond ale paratului, reclamanta arată că acesta ignora dispozițiile legale care reglementează dreptul de preemțiune al arendașului. Pârâtul susține ca a încheiat la data de 20,12.2011 cu numiții D. A. si C. Constanta înscrisul sub semnătura privata intitulat "antecontract de vânzare-cumpărare" având ca obiect terenul extravilan in suprafața de 2,87 ha la prețul stabilit de promitenții vânzători de 3.300 lei, întrucât promitentul vânzător nu si-a respectat obligația de a se prezenta Ia notariat in vederea încheierii in forma autentică a contractului de vânzare-cumpărare, pârâtul in calitate de promitent-cumpărător s-a adresat instanței de judecată, solicitând pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic. Pârâtul R. V. susține ca promitentul vânzător nu i-a indicat niciodată faptul ca ar exista un contract de arendare pentru acest teren. Mai susține pârâtul că nu a indicat în cererea de chemare in judecata numărul contractului de arendare încheiat de aceasta cu pârâtul D. A., fapt neadevărat în motivarea, in fapt, a precizat acest aspect.
Faptul ca pârâtul nu a cunoscut existența contractului de arendare încheiat de promitentul vânzător, denotă faptul că acesta a fost de bună credință la cumpărarea terenului, având astfel posibilitatea de a se îndrepta împotriva vânzătorului (conform art. 1733 Cod civil, vânzătorul răspunde fata de terțul de bună-credință pentru evicțiunea ce rezulta din exercitarea preempțiunii).
Pârâtul consideră contractul de arendare ca fiind lovit de nulitate absolută, în condițiile in care titularul dreptului de proprietate pentru suprafața de teren extravilan de 2,87 ha era D. A., decedat la data de 20.08.1994, având ca moștenitori pe D. A. si C. Constanta. Mai considera că, în condițiile in care nu s-a dezbătut succesiunea autorului acestora, contractul de arendare nu putea fi încheiat de un singur moștenitor, cei doi având cote egale din moștenire in calitate de fii ai defunctului.
In primul rând pârâtul nu poate invoca nulitatea absoluta a contractului de arendare prin întâmpinare. Nulitatea ar fi putut fi invocată printr-o cerere reconvenționala, însă pârâtul nu a înțeles să formuleze decât întâmpinare.
In al doilea rând, in condițiile in care nu s-a dezbătut succesiunea defunctului, iar actele de administrare si conservare a terenului au fost efectuate doar de pârâtul D. A., înseamnă că acesta a acceptat tacit succesiunea, in timp ce sora sa a renunțat la succesiune, încheierea contractului de arendare este un act de dispoziție îndeplinit de pârâtul D. A., act care reprezintă o acceptare tacita a succesiunii autorului sau.
In drept, reclamanta își întemeiază prezenta cererea pe dispozițiile art. 1849, art. 1730-1739 C.civ, art. 35 C.p.c.
Având în vedere cele de mai sus, solicită instanței admiterea cererii astfel cum a fost formulată .
La termenul de judecată din data de 12.11.2014 la solicitarea apărătorului ales al pârâtului R. V. instanța a dispus atașarea la prezenta cauză a dosarului civil cu nr._ în care s-a pronunțat sentința civilă cu nr.121/22.01.2013.
La termenul de judecată din data de 10.12.2014 ,față de cuprinsul actelor dosarului cu nr._ , la solicitarea reclamanta, instanța a dispus introducerea și citarea în cauză, în calitate de pârâtă a numitei C. C..
La data de 27.01.2015 pârâta C. C. a formulat întâmpinare și cererea reconvențională la acțiunea formulată de reclamantă solicitând respingerea acesteia, ca nefondată ,iar pe calea cererii reconvenționale a solicitat nulitatea absolută a contractului de arendare cu nr.281/01.09.2010.
În motivare, în fapt, pârâta arată că la data de 20.12.2011 a încheiat cu fratele său D. A. și R. V. înscrisul sub semnătură privată intitulat „antecontract de vânzare-cumpărare” prin care aceștia au înțeles să-i înstrăineze suprafața de teren extravilan de 2,8700 ha la prețul stabilit de 3.300 lei, urmând ca aceștia să se prezinte la notar în vederea perfectării actului în formă autentică în termen de 8 luni de zile.
Suprafața de teren menționată în antecontractul de vânzare-cumpărare este înscrisă în titlul de proprietate nr._/23.10.2002 emis pe numele D. A., decedat la data de 20.08.1994, având ca moștenitori pe D. A. și C. C. în calitate de fii.
În cauză au fost respectate dispozițiile legale pentru transmiterea valabilă a dreptului de proprietate asupra terenului, între părți intervenind o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare.
Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este un contract prin care părțile se obligă să încheie pe viitor, la prețul stabilit, un contract de vânzare-cumpărare, contract care dă naștere unor drepturi și obligații reciproce în favoarea beneficiarilor promisiunii, proprietarul bunului având obligația de a se prezenta în vederea autentificării actului juridic încheiat.
Contractul de arendare invocat în apărare de către reclamantă este lovit de nulitate absolută, în condițiile în care titularul dreptului de proprietate pentru suprafața de teren extravilan de 2,8700 ha este D. A., decedat, având ca moștenitori pe aceasta și pârâtul D. A.. În condițiile în care nu s-a dezbătut succesiunea autorului lor, contractul de arendare nu putea fi încheiat de un singur moștenitor, cei doi având cote egale din moștenire, în calitate de fii ai defunctului.
Astfel pârâta C. C. apreciază antecontractul de vânzare-cumpărare perfect valabil, instanța constatând în baza sentinței civile cu nr.121/22.01.2013 pronunțată de Judecătoria Roșiori de Vede, definitivă și irevocabilă valabilitatea contractului, în sensul că aceasta a cumpărat de la vânzători suprafața de teren în litigiu pronunțând o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Cu privire la cererea reconvențională prin care a solicitat nulitatea absolută a contractului de arendare nr.281/01.09.2010 încheiat între reclamanta . D. A., pârâta solicită admiterea acesteia, în condițiile în care acesta nu era singurul proprietar al terenului arendat, având decât o cotă de 1/2 din totalul terenului, nu exista la acea dată dezbătută succesiunea autorului lor, fratele său nu putea dispune de întreaga suprafață.
În drept invocă dispozițiile art. 205-209 Cod civil.
În dovedire solicită încuviințarea probei cu interogatoriu, înscrisuri și martori.
La data de 11.02.2015 reclamanta a formulat întâmpinare la cererea reconvențională formulată de pârâta C. C. prin care a solicitat,în principal ,respingerea acesteia pentru lipsa calității procesuale pasive a acesteia, iar, în subsidiar, respingerea cererii, ca neîntemeiată.
În motivare reclamanta arată, în primul rând, că cererea reconvențională este formulată în contradictoriu cu o persoană care nu este parte în dosar, astfel încât solicită respingerea acesteia pentru lipsa calității procesuale a reclamantei ., iar în al doilea rând, din motivarea cererii rezultă faptul că D. A. și R. V. au încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare cu C. C., prin care cei doi s-au obligat să-i vândă suprafața de 2,87 ha la prețul de 3.300 lei.
Pe fondul cauzei, reclamanta formulează următoarele apărări:
Contractul de arendare înregistrat la Consiliul Local al comunei Săceni, județul Teleorman la nr.281/01.09.2010 nu este afectat de nici un motiv de nulitate absolută; aceasta a fost încheiat cu respectarea condițiilor de formă și fond prevăzute de Legea 16/1994 a arendării, lege valabilă la acea dată, contractul fiind încheiat cu D. A., în calitate de arendator.
Având în vedere că se transmite doar dreptul de folosință și nu dreptul de proprietate, arendatorul nu trebuie să fie proprietarul exclusiv al bunului.Ca și la închiriere, contractul de arendare poate fi încheiat în calitate de arendator și de un moștenitor aparent, atât în literatura juridică cât și în practică s-a stabilit că pot avea calitatea de arendatori ,pe lângă proprietarul bunului, uzufructuarul sau alt deținător legal al bunurilor.
În situația de față contractul a fost încheiat valabil cu unul dintre moștenitorii titularului dreptului de proprietate, respectiv cu fiul acestuia D. A., moștenitor ce deținea terenul; aceasta rezultă din faptul predării bunului către arendaș.
Prin înregistrarea contractului de arendare în registrul special ținut la consiliul local a fost îndeplinită și această cerință de validitatea a contractului, astfel încât acesta a devenit opozabil pârâtei C. C..
Cu privire la antecontractul de vânzare-cumpărare și sentința civilă cu nr.121/22.01.2013 pronunțată după . noului cod civil, cu încălcarea dreptului de preemțiune al arendașului, astfel încât nu se poate dispune decât desființarea retroactivă a actului încheiat cu un terț, cu nerespectarea acestui drept, conform art. 1733 Noul Cod civil. Prin sentința civilă nr. 650/_ Judecătoria Roșiori de Vede a respins excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei . Roșiorii de Vede., județul Teleorman, excepție invocată de pârâtul R. V. prin întâmpinare.; a respins excepția inadmisibilității acțiunii principale formulată de către reclamanta . Roșiorii de Vede, județul Teleorman, excepție invocată de pârâtul R. V. prin întâmpinare ; a respins excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei-reclamante . Roșiorii de Vede, județul Teleorman, față de cererea reconvențională formulată de către pârâta C. C., excepție invocată de către pârâta C. C., a admis acțiunea principală formulată de către reclamanta . Roșiorii de Vede, reprezentată de administrator Aydogan Ilker,în contradictoriu cu pârâții D. A., și cu reședința în ., R. V. și C. C. ; a dispus desființarea retroactivă a Contractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâții D. A. și R. V., conform Sentinței civile nr. 121/22.01.2013 pronunțată de Judecătoria Roșiorii de Vede, având ca obiect – pronunțare hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.; a constatat intervenită vânzarea-cumpărarea între . Roșiorii de Vede, județul Teleorman și D. A. cu privire la terenul extravilan în suprafață de 2,87 ha situat în ., în aceleași condiții cuprinse în Contractul de vânzare - cumpărare încheiat între D. A. și R. V., conform Sentinței civile nr.121/22.01.2013.; a respins, ca nefondată cererea reconvențională formulată de pârâta C. C., având ca obiect constatare nulitate absolută a Contractului de arendare cu nr.281/01.09.2010 încheiat între . Roșiorii de Vede și D. A..; a obligat pârâții la plata către reclamanta . Roșiorii de Vede,județul Teleorman a cheltuielilor de judecată în cuantum de 236 lei.
Pentru a hotărî astfel prima instanță a reținut că, la data de 01.09.2010 reclamanta S.C. A. SA a încheiat cu pârâtul D. A. ( arendator) un contract de arendare cu privire la suprafața de 2,87 ha teren situat în T.42, P. 5, cu vecini: N – B. Vicent, S – D. C., E și V- DE ; Contractul a fost încheiat pe o perioadă de 10 ani, fiind valabil până la data de 01.09.2020 și a fost înregistrat la Consiliul Local Săceni, sub nr. 281/01.09.2010 .
În fapt terenul provine de la autorul pârâtului D. A.,.numitul D. A. și in condițiile in care nu s-a dezbătut succesiunea defunctului, prin încheierea contractului de arendă pârâtul D. A. a realizat acte de administrare si conservare a terenului acceptând tacit succesiunea.
La data de 20.12 2011 pârâtul R. V. a încheiat cu D. A. și C. C. un înscris sub semnătură privată ( antecontract de vânzare-cumpărare) prin care aceștia i-ai vândut cu prețul de 3.300 lei suprafața de teren de 2,87 ha, respectiv terenul aflat în arendă la reclamantă ,iar prin sentința civilă nr.121/22.01.2013 pronunțată de Judecătoria Roșiorii de Vede, s-a constatat valabilitatea acestui contract și s-a pronunțat o hotărâre care ține loc de act de vânzare-cumpărare pentru teren.
În prezenta cauză reclamanta a solicitat ca instanța să dispună desființarea retroactivă a contractului de vânzare-cumpărare și să constate intervenită vânzarea între ea și D. A. cu privire la această suprafață de teren, în aceleași condiții cuprinse în contractul de vânzare-cumpărare, astfel cum s-a stabilit prin sentința civilă nr.121/2013.
Față de actele depuse la dosarul cauzei, instanța a reținut faptul că potrivit Legii nr.16/1994 în vigoare la data încheierii contractului de arendă, acest contract nu este lovit de nici un motiv de nulitate absolută fiind înregistrat la Consiliul Local al comunei Săceni.
În mod legal în calitate de arendator, D. A. a transmis reclamantei dreptul de folosință cu privire la acest teren, în calitate de descendent al titularului dreptului de proprietate, putând în condițiile legii să încheie un astfel de contract fără intervenția numitei C. C. și ea, moștenitoare a titularului dreptului de proprietate, prin încheierea contractului de arendă, așa încât nu s-a pus problema transmiterii dreptului de proprietate către reclamantă. Numiții D. A. și C. C. au vândut prin antecontract de vânzare-cumpărare terenul arendat către o terță persoană, pârâtul R. V., care a fost de bună credință,și a plătit prețul pentru teren.
Din actele depuse prima instanță a reținut faptul că terenul a fost arendat pentru o perioadă de 10 ani, contractul de arendă fiind valabil până la data de 01.09.2020, iar antecontractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat în anul 2011 fără ca societatea reclamantă să aibă cunoștință de încheierea acestui act .
Instanța a reținut astfel că în condițiile impuse de Codul civil prin dispozițiile art. 1849, art. 1730 și următoarele, societatea reclamantă, în calitate de arendaș, are drept de preemțiune cu privire la terenul pe care îl are în folosință, în sensul că își poate manifesta cu prioritate dreptul de a cumpăra terenul înainte de oricare alte persoane.
În condițiile stabilite de legea civilă, arendatorul este obligat să-l anunțe pe arendaș cu privire la intenția sa de a vinde terenul și numai în cazul în care reclamanta și-ar fi manifestat refuzul în acest sens, terenul putea fi înstrăinat unor terțe persoane prin vânzare.
S-a reținut astfel că, în prezenta cauză, pârâții D. A. și C. C. au încălcat dispozițiile art. 1731 și următoarele din Codul civil, în sensul că nu au anunțat pe reclamantă cu privire la intenția de vânzare, au vândut terenul dat în arendă prin antecontract de vânzare-cumpărare către pârâtul R. V. și au obținut pronunțarea unei hotărâri judecătorești prin care s-a constatat vânzare, încălcând dreptul de preemțiune al arendașului, care nu a cunoscut despre această situație nici cel puțin de la Primăria comunei Săceni, unde era înregistrat legal contractul de arendă.
În acest fel, instanța a apreciat că antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între D. A. și C. C., pe de o parte și pârâtul R. V. pe de altă parte, nu este valabil în condițiile impuse de Codul civil, consecința fiind desființarea retroactivă a acestui act încheiat cu un terț, cu nerespectarea dreptului de preemțiune al reclamantei, în condițiile art. 1733 Cod civil.
Având în vedere considerentele expuse, instanța a apreciat că reclamanta are calitate procesuală activă pentru promovarea unei acțiuni, având ca obiect desființarea retroactivă a contractului de vânzare-cumpărare, întrucât legea îi conferă un drept prioritar la cumpărare, această calitate procesuală existând cu toate că, nu este parte semnatară a antecontractului de vânzare-cumpărare, având un interes evident în promovarea cererii principale.
În baza acelorași motive, instanța a respins și excepția inadmisibilității acțiunii principale formulată de reclamantă, pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare nefiind un impediment, legea civilă oferind soluții pentru rezolvarea situației create prin eludarea dreptului de preemțiune al reclamantei.
Instanța a apreciat că reclamanta are calitatea procesuală pasivă față de cererea reconvențională formulată de către pârâta C. C. prin care a solicitat să se constate nulitatea absolută a Contractului de arendare cu nr.281/01.09. 2010.
Deși, în cererea reconvențională se menționează numărul de contract de arendă, pârâta C. C. face referire la reclamanta S.C INTERAGRO SA, deși contractul de arendă se referă la reclamanta ., fiind vorba despre o eroare de consemnare a numelui reclamantei. Instanța de fond nu a putut reține că cererea reconvențională este formulată în contradictoriu cu o persoană care nu este parte în dosar, fiind pus în discuție, în fapt, contractul de arendă cu numărul menționat.
În consecință, în baza textelor de lege menționate instanța v admis acțiunea principală formulată de către reclamanta . Roșiorii de Vede, județul Teleorman.
A dispus desființarea retroactivă a Contractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâții D. A. și R. V., conform Sentinței civile nr. 121/22.01.2013 pronunțată de Judecătoria Roșiorii de Vede, având ca obiect – pronunțare hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
A constatat intervenită vânzarea-cumpărarea între . Roșiorii de Vede, județul Teleorman și D. A. cu privire la terenul extravilan în suprafață de 2,87 ha situat în ., în aceleași condiții cuprinse în Contractul de vânzare - cumpărare încheiat între D. A. și R. V., conform Sentinței civile nr.121/22.01.2013.
A respins, ca nefondată cererea reconvențională formulată de pârâta C. C., având ca obiect constatare nulitate absolută a Contractului de arendare cu nr.281/01.09.2010 încheiat între . Roșiorii de Vede și D. A..
În baza art. 453 a obligat pârâții la plata către reclamanta . Roșiorii de Vede,județul Teleorman a cheltuielilor de judecată în cuantum de 236 lei.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel în termen, apelantul pârât R. V. solicitând admiterea apelului, schimbarea în tot a sentinței apelate cu consecința respingerii acțiunii.
Criticând hotărârea pentru nelegalitate și netemeinicie a arătat că, a fost chemat în judecată de intimata reclamantă . pentru a se dispune desființarea retroactivă a contractului de vânzare cumpărare încheiat cu pârâtul D. A. pentru suprafața de 2,8700 ha situată în extravilanul comunei Săceni, județul Teleorman amplasat în T 42 P 5 cu vecinătățile N- B. Vicent, S- D. C., V- DE, E- De, teren individualizat conform titlului de proprietate nr._/_ emis pe numele D. A..
În prezent există sentința civilă nr. 121/_ a Judecătoriei Roșiori de Vede definitivă și irevocabilă care este proprietarul acestui teren.
A arătat că, în condițiile în care există deja înregistrat un act de proprietate pentru acest teren, nu se mai poate solicita de către intimata reclamantă constatarea încheierii unui contract de vânzare cumpărare valabil pentru același imobil.
La data când a cumpărat acest teren a fost de bună credință, a achitat prețul convenit și niciodată promitenții vânzători nu au indicat faptul că ar exista vreun contract de arendare pentru acest teren.
Contractul de arendare invocat de intimata reclamantă este lovit de nulitate absolută, în condițiile în care titularul dreptului de proprietate pentru suprafața de teren extravilan de 2, 8700 ha este D. A. decedat la data de_ având ca moștenitori pe D. A. și C. C. iar succesiunea autorului nu s-a dezbătut .
Mai mult prima instanță nu a avut în vedere prevederile art. 5 din legea 17/2014 care se aplică cererilor de chemare în judecată având ca obiect constatarea vânzării unei suprafețe de teren numai dacă la data sesizării instanței era în vigoare legea nr. 17/2014.
În drept cererea de apel a fost întemeiată pe dispozițiile art. 480 C. .
În cursul cercetării judecătorești a apelului nu au fost administrate probe noi.
Au fost depuse la dosarul cauzei note de concluzii de către intimatul reclamant . .
Verificând în limitele cererii de apel și a apărărilor formulate, stabilirea situației de fapt și aplicarea legii de către prima instanță, prin prisma dispozițiilor legale aplicabile Tribunalul, va respinge apelul declarat, pentru considerentele care vor succede.
Motivul de apel prin care se critică soluția instanței de fond pe considerentul că, prima instanță, în mod greșit a dispus desființarea retroactivă a contractului de vânzare cumpărare încheiat între R. V. și și D. A., vânzare consfințită prin sentința civilă nr. 121/_ a Judecătoriei Roșiori de Vede, și a constatat intervenită vânzarea cumpărarea între intimata reclamantă . D. A. cu privire la suprafața de 2,87 ha, în aceleași condiții, se constată nefondat.
Astfel, între intimata reclamantă . și intimatul D. A., în calitate de prezumtiv moștenitor al autorului D. A., titularul dreptului de proprietate asupra suprafeței de 2,87 ha, conform titlului de proprietate nr._ din_ , a fost încheiat contractul de arendare nr. 281/_ , înregistrat în registrul special al Consiliului Local al comunei Săceni.
La art. 8 lit. m din contractul de arendare a fost stipulat dreptul de preemțiune al arendașului, în cazul înstrăinării prin vânzare a terenului de către arendator.
Dispozițiile art. 1730 CC prevăd: - în condițiile stabilite prin lege sau contract, titularul dreptului de preemțiune, numit preemptor poate să cumpere cu prioritate un bun – Iar dispozițiile art. 1731 CC stabilesc: - vânzarea bunului cu privire la care există un drept de preemțiune legal sau convențional se poate face către un terț numai sub condiția suspensivă a neexercitării dreptului de preemțiune de către preemptor. Legea nr. 17/2014 publicată în Monitorul Oficial nr. 178 din 12 martie 2014 a intrat în vigoare la data de 16.04.2014, scopul afirmat de legiuitorul român prin art. 1 al acestei legii fiind de asigurare a securității alimentare, protejarea intereselor naționale și exploatarea resurselor naturale, în concordanță cu interesul național; stabilirea unor măsuri privind reglementarea vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan; comasarea terenurilor agricole în vederea creșterii dimensiunii fermelor agricole și constituirea exploatațiilor viabile economic,.
În cauză, dreptul de preemțiune se impunea a fi respectat nu în virtutea legii 17/2014 intrată în vigoare ulterior încheierii promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare ci în baza contractului de arendare nr. 281/_ , care reprezintă legea părților conform art. 1270 Cod Civil, și care a fost prevăzut distinct la art. 8 lit. m .
Pe de altă parte dispozițiile art. 1849 CC prevăd: arendașul are drept de preemțiune cu privire la bunurile agricole arendate, care se exercită potrivit art. 1730- 1739 CC.
Este adevărat că, a fost pronunțată o hotărâre care a constatat valabilitatea promisiunii de vânzare cumpărare încheiată între apelantul reclamant, în calitate de promitent cumpărător, și intimatul pârât D. A., în calitate de promitent vânzător însă, vânzarea bunului către apelantul R. V. s-a realizat de către intimatul pârăt D. A. fără respectarea dreptului de preemțiune prevăzut de art. 8 lit. m din contractul de arendare .
În raport de dispozițiile art. 1731 și 1733 CC, apelantul R. V. este terț de bună credință, față de care intimatul pârât D. A. răspunde pentru evicțiunea ce rezultă din exercitarea preemțiunii, clauzele contractului încheiat cu terțul având drept scop să împiedice exercitarea dreptului de preemțiune nu produc efecte față de preemptor.
Cât privește susținerea de către apelantul pârât a neîndeplinirii condițiilor impuse de art. 5 din legea nr. 17/2014, acestea, așa cum s-a arătat, nu sunt aplicabile cauzei, promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare fiind încheiată la data de_ iar sentința civilă nr. 121 a fost pronunțată la data de_ , anterior intrării în vigoare a legii nr. 17/2014.
Nici criticile cu referire la solicitarea de constatare a nulității absolute a contractului de arendare nr. 281/_ nu pot fi primite, în condițiile în care acesta a fost încheiat cu respectarea condițiilor de formă și fond prevăzute de legea nr. 16/1994 .
Întrucât prin intermediul acestuia se transmite doar dreptul de folosință și nu dreptul de proprietate asupra bunului ce face obiectul contractului, arendatorul nu trebuie să fie proprietarul exclusiv al bunului .
În cauză, contractul de arendă a fost încheiat cu unul dintre moștenitorii titularului dreptului de proprietate, respectiv intimatul pârât D. A. care a realizat acte de administrare și conservare a bunului acceptând tacit succesiunea.
Pentru motivele expuse, în baza art. 480 alin.1 Cod procedură civilă, va respinge ca nefondat apelul .
PENTRU ACESTE MOTIVE
DISPUNE :
Respinge ca nefondat apelul declarat de apelantul-pârât R. V., cu domiciliul în Roșiori de Vede, ., ., împotriva sentinței civile nr. 650 din 29 aprilie 2015 pronunțată de Judecătoria Roșiori de Vede în dosar nr._ în contradictoriu cu intimații pârâți D. A., cu domiciliul în Roșiori de Vede, ..A1, ., județul Teleorman, C. C., cu domiciliul în Roșiori de Vede, ., ., . și intimatul reclamant ., cu sediul în Roșiori de Vede, Incinta Fermei Troianu DN 65 A KM 101+120, județul Teleorman.
Obligă apelantul pârât la plata către intimatul reclamant . de 1000 lei, cheltuieli de judecată.
Definitivă.
Pronunțată în ședință publică azi, 26.11.2015.
Președinte, Judecător, Grefier,
V. M. E. EmiliaDumitrescu D.
Red. Thred. V.M/5.ex. 15 .12.2015
D.f. –_
J.f. D. V. I.
. .2015
| ← Succesiune. Decizia nr. 165/2015. Tribunalul TELEORMAN | Legea 10/2001. Sentința nr. 554/2015. Tribunalul TELEORMAN → |
|---|
