Obligaţie de a face. Sentința nr. 9530/2015. Tribunalul TIMIŞ
| Comentarii |
|
Sentința nr. 9530/2015 pronunțată de Tribunalul TIMIŞ la data de 10-11-2015 în dosarul nr. 1116/2015
ROMÂNIA
TRIBUNALUL T.
SECȚIA I CIVILĂ
Dosar nr._
DECIZIA CIVILA NR. 1116/A
Ședința publică din 10 noiembrie 2015
PREȘEDINTE: C. P.
JUDECATOR: L. Ș.
GREFIER: A. D.
S-a luat în examinare apelul declarat de apelantul H. D. I., împotriva sentinței civile nr. 9530/20.06.2014 pronunțată de Judecătoria Timișoara în dosarul nr._ în contradictoriu cu intimații M. I., M. S., C. L. T., M. T., S. R. prin MINISTERUL FINANȚELOR PUBLICE, S. R. prin C. L. al MUNICIPIULUI T., având ca obiect obligație de a face.
Mersul dezbaterilor, susținerile și concluziile părților au fost consemnate în încheierea de ședință din 3 noiembrie 2015, când din lipsă de timp pentru deliberare în baza art. 260 Cod procedura civilă s-a amânat pronunțarea la 10 noiembrie 2015.
TRIBUNALUL
Deliberând asupra prezentului apel, constata următoarele :
Prin sentința civilă nr. 9530/20.06.2014 pronunțată în dosarul nr._, Judecătoria Timișoara a respins acțiunea, având ca obiect obligație a face, formulata de reclamantul H. D. în contradictoriu cu parații Primăria Municipiului Timișoara prin Primar, C. L. al Municipiului Timișoara și cu intervenientii accesoriu M. I. si M. S. in favoarea pârâților.
Pentru a pronunța aceasta sentința, prima instanța a reținut următoarele :
Prin cererea adresata instanței de judecata reclamantul a solicitat obligarea paratei sa întocmească documente in vederea încheierii contractului de vânzare cumpărare asupra imobilului situat in T., ., . CF_-C1-U15, nr. Top. 458/I/A in ceea ce privește cota de 6/8 parte din imobil ca efect al exercitarii dreptului de preemptiune, indicând ca temei legal al actiunii art. 9 din Legea nr. 112/1995.
In ceea ce privește temeiul juridic al acțiunii, așa cum a fost indicat, instanța a apreciat ca in cauza nu sunt aplicabile dispozițiile art. 9 din aceasta lege, avand in vedere ca prin art. 6 din HG nr. 20/1996 republicata - Normele metodologice de aplicare a legii - se precizează in mod expres categoria de chiriași care isi pot exercita dreptul prevăzut de art. 9 din lege. Prin dispoziția legala indicata se cere condiția ca acesti chiriași având un contract de închiriere valabil incheiat, să ocupe imobilul respectiv la data intrării in vigoare a legii, prin urmare respectivul contract sa preexiste intrării in vigoare a legii.
Ținând cont de faptul ca in anul 1999 a fost incheiat contractul de inchiriere, deci după . Legii nr. 112/1995, fata de norma precizata nu sunt aplicabile dispozițiile acestei legi.
Din dispoziția nr. 2181/23.09.2010 emisa de Primăria municipiul Timișoara reiese ca imobilul in litigiu a fost revendicat, făcând obiectul procedurii speciale de retrocedare reglementata de Legea nr. 10/2001.
Potrivit art. 42 din Legea nr. 10/2001 alin. 2, imobilele cu altă destinație decât cea de locuință, prevăzute la alin. (1), se pot înstrăina potrivit legislației în vigoare, iar deținătorii cu titlu valabil la data intrării în vigoare a prezentei legi au drept de preemțiune.
Totodată art. 52 din lege, dispune ca la data intrării in vigoare a legii se abroga orice alte dispoziții contrare.
O astfel de reglementare contrara este cea conținuta de art. 9 alin. 1 din Legea nr. 112/1995 :”chiriasii titulari de contract pot opta, dupa expirarea termenului prevazut la art. 14 pentru cumpararea imobilelor ce nu se restituie in natura.
Se constata ca legiuitorul a reglementat in mod expres situatia juridica a imobilelor ce au facut obiectul celor doua acte normative reparatorii ce s-au succedat in timp, legea nr. 112/1995 si legea nr. 10/2001 si care nu au fost restituite in natura persoanelor indreptatite, in baza acestor legi.
Reglementarea conferita de art. 42 alin. 3 din legea nr. 10/2001 este esentialmente diferita de cea conținuta de art. 9 alin. 1 din Legea nr. 112/1995, iar pentru acest considerent a fost abrogata prin art. 52 din legea 10/2001.
Art. 9 alin.1 din Legea nr. 112/1995 a reglementat o facultate de opțiune, un beneficiu legal acordat chiriașilor, care aveau dreptul la incheierea contractului de vânzare cumpărare in condițiile prevăzute de acest act normativ doar ca urmare a simplei lor manifestari de vointa.
Corelativ acestui drept subiectiv (drept de creanta) al chiriasilor de a cumpara locuinta, a existat si obligatia legala a detinatorului de a proceda la înstrăinare.
Spre deosebire de acest tip de reglementare, art. 42 alin. 3 din legea nr. 10/2001 nu mai conține o facultate similara de cumpărare a locuinței, un drept subiectiv al chiriașului in acest sens: dimpotrivă, opțiunea legiuitorului a fost in sensul de a se întoarce la regulile clasice ale circuitului civil, lăsând pe seama proprietarului optiunea de a vinde sau nu locuinta si nu pe seama chiriașului opțiunea de a-l cumpăra.
Dreptul de preemptiune reglementat de legea 10/2001 este o instituitie juridica total diferita de normele legale care prevedeau dreptul chiriasului de a cumpara locuinta.
Insusi dreptul de preemptiune ca beneficiu legal recunoscut anumitor subiecte de drept presupune o manifestare de vointa a detinatorului in sensul in sensul instrainarii imobilului ca si condiție prealabila a exercitării sale neputand îngrădi intre atributul de dispoziție juridica specifica dreptului de proprietate, atribut în virtutea căruia proprietarul decide dacă înstrăinează sau nu.
Cu alte cuvinte dreptul de preemptiune are ca obligație corelativa obligația proprietarului de a vinde unui anumit subiect de drept, daca se va hotari sa vinda bunul si nu obligația proprietarului de a înstrăina bunul ca urmare a manifestarii de vointa in sensul cumpararii a titularului dreptului de preemptiune.
Prin urmare nu exista o obligație legala a detinatorului imobilului ce a făcut obiectul legii nr. 10/2001 de a-i vinde acest imobil chiriașului, obligație care sa fie reglementata de norme imperative, iar reclamantul nu este titularul unui drept de creanța constând in perfectarea contractului de vânzare cumpărare pentru spațiul de locuit pe care îl deține în baza contractului de închiriere.
Văzând si dispozițiile art. 274 C.proced. civila, întrucât nu s-au solicitat cheltuieli de judecata acestea nu vor fi acordate.
Împotriva acestei hotărâri a formulat apel reclamantul H. D., cerere înregistrata la Tribunalul T. sub nr._, prin care a solicitat admiterea apelului, schimbarea sentintei apelate în sensul admiterii acțiunii, cu cheltuieli de judecata, apreciind că sentința civilă apelată a fost pronunțată cu încălcarea prevederilor art.9 alin.(1) din Legea nr.112/1995 și cu aplicarea greșită a dispozițiilor 42 alin.(3) și art.52 din Legea nr.10/2001.
A invederat apelantul că hotărârea judecătorească atacată este nelegală, fiind pronunțată cu încălcarea prevederilor art. 9 alin.(1) din Legea nr. 112/1995.
Apelantul a arătat că locuiește și are calitatea de chiriaș în sensul Legii nr. 112/1995 în imobilul situat în Timișoara, Bv. Revoluției din 1989 nr. 3, ., înscris în CF nr._-C1-U15 Timișoara, nr. cad.458/l/A, încă din anul1980.
In prezent, dreptul locativ asupra imobilului în cauză îi este constatat prin Contractul de închiriere pentru suprafețele cu destinația de locuință nr. 443/03.12.1999 care a format obiectul prelungirilor succesive prin actele normative privind protecția chiriașilor din imobilele care au format anterior obiectul naționalizării de către S. R..
Dreptul locativ a fost exercitat continuu și cu bună-credință, precum și cu respectarea tuturor obligațiilor, împrejurare care rezultă din achitarea chiriei pentru folosința imobilului în cauză.
In virtutea calității sale de chiriaș și în conformitate cu dispozițiile art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995 și cu cele ale art. 6 din HG nr. 20/1996 privind aplicarea Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, apelantul a invederat că este singura persoană legal îndrituită să cumpere cota de 6/8 parte din imobilul în cauză.
A precizat că, în repetate rânduri, si-a manifestat intenția de cumpărare a imobilului, însă, de fiecare dată solicitarea i-a fost refuzată, pe considerentul că era pe rol demersul revendicativ al foștilor proprietari intitulați Weinberger G. T. și Hammer J. R. pentru cota de 2/8 parte (deși cota de 6/8 parte asupra căreia purta dreptul său de folosință nu forma obiectul vreunei revendicări de restituție a proprietății și putea forma obiectul vânzării). întrucât nici ulterior finalizării demersurilor de revendicare a foștilor proprietari, încheiate prin reconstituirea dreptului de coproprietate asupra cotei de 2/8 parte din imobil în favoarea acestora, i s-a refuzat în mod abuziv și neîntemeiat vânzarea cotei de 6/8 parte din același imobil, a fost nevoit să inițieze prezentul demers judiciar, cu finalitatea realizării drepturilor sale legitime și constituirii dreptului de coproprietate asupra imobilului din Timișoara, Bv. Revoluției din 1989 nr. 3, ..
In considerarea faptului că titularul dreptului de coproprietate în cotă de 6/8 parte a refuzat constant să îmi vândă această cotă-parte din dreptul de proprietate asupra imobilului, precum și în considerarea faptului că obligația de a vinde rezultă din lege, se impunea, de asemenea, prin prisma principiului executării cu bună-credință și în natură a obligațiilor, ca hotărârea pronunțată să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru imobilul cauză, la prețul determinat potrivit normativelor municipalității sau la prețul statornicit prin expertiză.
De asemenea, apelantul a precizat că se impunea ca prima instanță sa admită acțiunea și în sensul de al îndritui să își înscrie dreptul de coproprietate în cartea funciară aferentă, în conformitate cu dispozițiile art. 885 alin.(1) și alin. (4) C.civ. și art. 888 C.civ.
A considerat apelantul că este neîntemeiat refuzul municipalității, pe temeiul art. 21 alin.(5) din Legea nr. 10/2001, de a-i vinde apartamentul în cauză, în cota de 6/8 parte, pe motivul existenței pe rol a cererii de restituire în natură pe baza Legii nr. 10/2001 a petiționarilor K. P. și soția, ce formează obiectul contestației în dosar nr._/30/ 2010 al Tribunalului T..
Dispozițiile art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001 sancționează cu nulitatea absolută înstrăinările realizate până la soluționarea administrativă și judiciară a imobilelor notificate potrivit Legii nr. 10/2001. Discordant susținerilor municipalității și intervenienților accesorii, procedurile administrative și judiciare exercitate de petiționarii K. P. și soția sa au fost finalizate. Calea administrativă a fost finalizată prin emiterea Dispoziției nr.2181/23.09.2010, iar contestația ce formează obiectul dosarului nr._/30/2010 s-a perimat, împrejurare ce poate fi constatată pe cale incidentală în prezentul demers judiciar.
Astfel, pricina de referință a fost suspendată în data de 14.12.2011 în baza disp. art. 155 indice 1 v. C.pr.civ., iar termenul de 1 an de perimare s-a împlinit în data de 14.12.2012, astfel încât perimarea a operat de drept.
Cererile de repunere pe rol, efectuate oricum după împlinirea termenului de perimare, au fost respinse și nu au fost și nici nu sunt, de plano, susceptibile să întrerupă termenul de perimare.
In consecință, în realitate nu mai există nici o procedură administrativă sau judiciară pe rol, care să prohibească înstrăinarea apartamentului în cauză către acesta.
Disp. art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995 nu statuează asupra unei facultăți de înstrăinare a imobilului pentru municipalitate, cum greșit a considerat prima instanță, ci sunt aplicabile, în vigoare și consacrează o veritabilă ofertă de vânzare (policitațiune), care, prin manifestarea voinței chiriașului de cumpărare, validează o veritabilă vânzare-cumpărare, ce urmează a fi formalizată printr-un instrument juridic documentar, apt a fundamenta intabularea.
Astfel cum s-a statuat în literatura de specialitate și în jurisprudență (exempli gratia, C.A.Suceava, secția civilă, dec.nr.111/1999, în P. P., Jurisprudență civilă a Î.C.C.J. și a altor instanțe judecătorești, Ed.C.H.B., București, 2007, p.200, cu Comentariu publicat în revista Dreptul nr.9/2000, p.145-146 - anexată), odată ce locatarul unui apartament ce nu se restituie în natură fostului proprietar sau moștenitorilor acestuia, a optat pentru cumpărare, actul juridic bilateral și translativ de proprietate trebuie considerat format independent de forma care îl materializează ad probationem.
Practic, dispozițiile art. 9 din Legea nr. 112/1995 constituie o ofertă (policitațiune), astfel încât, prin acceptarea chiriașului materializată în opțiunea sa de cumpărare, se va naște convenția de vânzare.
In consecință, refuzul de formalizare ad probationem a contractului de vânzare-cumpărare, respectiv de întocmire a formei scrise a contractului, necesară intabulării, este valorificabil în instanță printr-o acțiune bazată pe temeiul art. 111 v.C.pr.civ. In acest caz, instanța va pronunța o hotărâre care va suplini forma scrisă a contractului, pe temeiul art.1073 și art.1077 v. C.civ.
Temeiul juridic al acțiunii reclamantului este plasat în art. 9 din Legea nr. 112/1995 și statuează asupra dreptului meu valid de cumpărare și asupra obligației corelative a deținătorului imobilului de vânzare, iar dispozițiile art. 42 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 sunt lipsite de eficiență juridică în speță.
Fără a mai reitera argumentele expuse la pct. precedente, apelantul a concluzionat că disp. art. 9 din Legea nr. 112/1995 îl îndrituiesc cu prisosință la dobândirea imobilului în cauză, în cota de 6/8 parte, constituindu-i un veritabil titlu juridic negotium doar prin manifestarea voinței sale de cumpărare.
De altfel, Legea nr. 112/1995 este cea cu caracter special, care reglementează distinct și exclusiv situația imobilelor cu destinația de locuință, ce nu se restituie foștilor proprietari, iar prevederile art. 42 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, promulgate ulterior, nu fac altceva decât să reconfirme implicit dreptul consacrat de art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995, care guvernează raporturile juridice dintre mine și municipalitate și prezentul demers judiciar.
De altfel, pentru argumentele expuse supra, nici nu se mai poate susține că imobilul în cauză este unul care să formeze obiectul Legii nr. 10/2001, ca să fie incidente aceste reglementări, iar dispozițiile art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995, nu se circumscriu celor „contrare" în sensul art. 52 din Legea nr. 10/2001, spre a fi considerate abrobate implicit, cum greșit a considerat prima instanță.
Prin întâmpinare, intimații M. Timișoara, prin Primar și C. L. al Municipiului au solicitat respingerea apelului ca nelegal, nefondat și pe cale de consecință menținerea hotărârii instanței de fond ca temeinică si legală.
In motivare, se arata ca in mod temeinic și legal instanța de fond a respins acțiunea formulată de către numitul H. D. reținând că exercitarea dreptului de preemțiune din partea unor anumite subiecte de drept, nu poate îngrădi atributul de dispoziție juridică specific dreptului de proprietate, atribut în virtutea căruia proprietarul decide dacă înstrăinează sau nu.
Instanța de fond în mod corect a reținut faptul că prevederile art. 9 din Legea nr. 112/1995 sunt contrare celor ale art. 52 din Legea nr. 10/2001, actualul chiriaș neputându-se prevala de prevederile art. 9 si art. 14 din Legea nr. 112/1995 atâta vreme cât imobilul este solicitat în baza Legii nr. 10/2001.
Art. 21 alin. 5 din Legea nr. 10/2001 prevede că: "Sub sancțiunea nulității absolute, până la soluționarea procedurilor administrative și, după caz, judiciare, generate de prezenta lege, sunt interzise înstrăinarea, concesionarea, locația de gestiune, asocierea în participațiune, ipotecarea, locațiunea, precum și orice închiriere sau subînchiriere în beneficiul unui nou chiriaș, schimbarea destinației, grevarea cu sarcini sub orice formă a bunurilor imobile - terenuri și/sau construcții notificate potrivit prevederilor prezentei legi".
Imobilul din Timișoara, Bv. Revoluției 1989, nr. 3, face obiectul dosarului nr._/ 30/2010 al Tribunalului T., contestație dispoziție, suspendat in prezent în baza prevederilor art. 155 ind. l C.P.C.; nesoluționarea până în prezent a acestui dosar fiind de altfel și motivul pentru care instituția intimatei a refuzat încheierea unui contract de vânzare - cumpărare cu privire la apartamentul nr.1 A din imobilul anterior menționat.
In drept, s-au invocat disp. art.115-art.118 C.Pr.Civ., Legea nr.10/2001 și Legea nr. 112/1995.
Prin întâmpinare, intimații M. I. si M. S. au solicitat respingerea cererii de apel, apreciind ca reclamantul apelant a arătat ca îsi întemeiază in drept acțiunea pe prevederile art. 9 din Legea nr.112/1995 care prevede posibilitatea chiriașilor titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora de a opta, după expirarea termenului prevăzut la 4, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrala sau in rate a prețului.
Art. 14 al aceluiași act normativ prevede ca: „Persoanele îndreptățite la restituirea in natura a apartamentelor sau, după caz la despăgubiri vor depune cereri in acest sens, in termen de 6 luni de la . legii."
Apelantul a menționat ca motiv de apel faptul ca instanța a încălcat prevederile art. 9 alin. l din Legea nr. l 12/1995 si a aplicat greșit dispozițiile art. 42 alin. 3 si art. 52 din Legea nr. 10/2001.
Intimații au solicitat instanței să observe că - din starea de fapt - rezulta ca bunul ce face obiectul cereri de chemare in judecata este supus aplicării prevederilor Legii nr. 10/2001, făcând obiectul unei revendicări in baza act normativ si nu este grevat de prevederile Legii nr. 112/1995.
Astfel, imobilul situat in Timișoara . a fost revendicat de către K. P. acestuia pentru cota de 2/40 parte a numitei K. Gertuda născuta Schimmerling si cota de 40 parte a numitului K. P.. Revendicarea prin notificare a fost formulata conform prevederilor art. 22 alin. 2 si 3 din Legea nr. 10/2001 in dosarul administrativ nr. 976, fiind soluționata prin Dispoziția Primatului Municipiului Timișoara nr. 2181/23.09.2010 in sensul respingerii notificării. Ulterior, dispoziția nr. 2181/23.09.2010 a fost contestata in dosarul nr._/30/2010 aflat pe rolul Tribunalului T., dosar care nu a fost soluționat definitiv si irevocabil nici pana in prezent, acesta fiind suspendat in data de 14.12.2011. In dosarul nr._/30/2010 au fost formulate repetate cereri de repunere pe rol, însa Tribunalul T. a menținut măsura suspendării.
Un alt aspect pe care instanța de judecata 1-a avut in vedere la momentul soluționării. cauzei, îl reprezintă dreptul născut in favoarea chiriașului în considerarea prevederilor art. 9 din Legea nr. 112/1995 prin raportare la prevederile art. 42 alin.3 si art. 52 din L 10/2001.
Art. 42 alin. 3 din Legea nr. 10/2001 prevede ca imobilele cu destinația de locuințe care nu se restituie persoanelor îndreptățite, pot fi înstrăinate potrivit legislației in vigoare, chiriașii având drept de preemțiune.
Din interpretarea art. 42 alin. 3 din Legea nr. 10/2001 rezulta voința legiuitorului de institui o vocație și nicidecum o obligație în sarcina deținătorilor actuali ai imobilelor aflate în administrarea acestora in acest sens putând fi interpretata sintagma „ pot fi înstrăinate” care are semnificația facultății de a înstrăina și nu a obligării sale la înstrăinare.
Acest text legal devine aplicabil doar în situația în care unitatea deținătoare care are în administrarea imobilele cu destinația de locuința, ce nu s-au restituit în natura, îsi manifesta intenția de instrăina, notificând chiriașului intenția de înstrăinare.
Potrivit art. 42.alin. l lit B din HG nr. 250/2007 privind normele metodologice de aplicare unitară a Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989, pentru imobilele cu destinația de locuințe, care nu s-au restituit în natura, deținătorul actual dobândește vocația de a le înstrăina către chiriași, însă aceasta înstrăinare se va face potrivit legislației în vigoare, respectiv potrivit prevederilor Legii nr. l12/1995 si Legii nr. 10/2001, republicata, iar chiriașul beneficiază, potrivit art. 42 din Legea nr. l0/2001 de un drept de preemtiune, drept care presupune ca în cazul înstrăinării imobilului, chiriașul are prioritate la cumpărarea acestuia.
Din conținutul articolului 42 alin. 3 din Legea nr. l0/2001, rezulta, în mod evident, voința legiuitorului de a institui o vocație si nicidecum o obligație în sarcina deținătorilor actuali ai imobilelor aflate în administrarea acestora, în acest sens putând fi interpretata sintagma „pot fi înstrăinate" care are semnificatia facultății de a înstrăina si nu a obligării sale la înstrăinare.
Acest text legal devine aplicabil, doar în situația în care unitatea deținătoare care are în administrare imobilul cu destinația de locuința, ce nu s-au restituit în natura, îsi manifesta intenția de a înstrăina, notificând chiriașului intenția de înstrăinare, iar în condițiile în care parații nu si-a exprimat voința de a înstrăina cota de 6/8 din dreptul de proprietate asupra apartamentului inscris in CF nr._-Cl-U15 Timișoara, nu se poate proceda la valorificarea dreptului de preemtiune, instituit prin art.42 alin. 3 din Legea nr. l0/2001 în favoarea chiriașului.
Instanța de fond în mod corect a reținut ca intre S. R., M. Timișoara, C. L. al Municipiului Timișoara si reclamantul H. D. I. nu exista raport juridic din care sa rezulte obligația parărilor S. R., M. Timișoara, C. L. al Municipiului T., de a încheia cu reclamantul un contract de vânzare-cumparare.
Apelantul H. D. I. a depus completarea motivelor de apel, apreciind că instanta de fond a considerat în mod nelegal ca prevederile art. 9 din Legea nr. 112/1995 ar fi abrogate implicit prin dispozițiile art. 42 alin. 3 si art. 52 din Legea nr. 10/2001, astfel că art. 42 alin. 3 din Legea nr. 10/2001 ar fi aplicabile în speta, iar acestea nu reglementează o obligație de a înstrăina, ci doar o facultate în acest sens.
Mai întâi, este de observat că orice abrogare trebuie să respecte prevederile art. 62 alin. 3 din Legea nr. 24/2000, în sensul că în actul normativ de abrogare trebuie indicat în mod expres actul care se abrogă.
Apoi, chiar prevederile art. 42 alin. 3 din Legea nr. 10/2001 fac trimitere la o legislație în vigoare privind înstrăinarea locuințelor, care se menține și după ., or, printre actele normative ce reglementează această problematică se numără și Legea nr. 112/1995.
O interpretare a art. 42 alin. 3 din Legea nr. 10/2001 care să respecte exigențele sus menționate, precum și regula conform căreia un text de lege trebuie interpretate în sensul în care poate produce efect și nu în sensul în care nu produce nici un efect, conduc la concluzia că, și după anul 2001, persoanele care îndeplinesc cerințele de a cumpăra imobile în temeiul Legii nr. 112/1995 au dreptul de a cumpăra aceste imobile. Corelativ acestui drept, există obligația de a vinde, iar pentru persoanele care nu îndeplinesc aceste cerințe, legiuitorul a înțeles să reglementeze un drept de preemțiune.
O interpretare contrară ar însemna aplicarea unui tratament diferențiat între persoanele care îndeplineau cerințele art. 9 din Legea nr. 112/1995 anterior promulgării Legii nr. 10/2001 și cele care le îndeplineau ulterior anului 2001, ceea ce s-ar circumscrie și unei discriminări în sensul art.16 din Constituția României.
Deși temeiul juridic al acțiunii reclamantului este plasat în cadrul Legii nr. 112/1995, iar cererea trebuie analizată din această perspectivă, iar nu din a celor ale Legii nr. 10/2001, apelantul a învederat că nici dispozițiile art. 42 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 nu pot fi interpretate în sensul că deținătorul unui imobil / apartament de locuit poate refuza în mod discreționar și nerezonabil cererea de cumpărare a chiriașului, în contextul în care zeci și sute de astfel imobile s-au vândut la cererea chiriașilor și cu atât mai mult cu cât imobilul în speță nu mai formează obiectul niciunei revendicări pe temeiul legii nr.10/2001, contestația petiționarului împotriva dispoziției Primarului municipiului Timișoara nr. 2181/23.09. 2010, înregistrată pe rolul Tribunalului T. sub nr._/30/2010, fiind perimată.
Examinând legalitatea și temeinicia hotărârii atacate în limitele devoluțiunii stabilite prin motivele de apel, tribunalul constată următoarele:
Criticile apelantului - că prima instanță a aplicat eronat normele juridice incidente în materia dreptului de preemțiune al chiriașului la cumpărarea locuinței închiriate și a interpretat greșit actul dedus judecății - sunt neîntemeiate.
Prin legiferarea dreptului de preempțiune în domeniul vânzării-cumpărării se instituie un drept subiectiv, în favoarea anumitor categorii de persoane, de a cumpăra cu prioritate un bun atunci când proprietarul lui s-a hotărât să-l vândă la preț și în condiții egale cu terții.
Instituirea și menținerea oricărui drept de preempțiune s-a făcut în scopuri anume fixate de legiuitor. Oriunde a fost reglementat, acesta trebuie să cuprindă anumite elemente comune și obligatorii fără de care nu poate să existe: instituirea lui prin lege indiferent de terminologia care legiuitorul a ales-o (drept de preempțiune, drept de preferință, drept prioritar), o minimă obligație de informare și de publicitate față de titulari de a încheia contractul și sancțiunea (chiar virtuală) care intervine în cazul încălcării lui.
Doctrina judiciară a menționat faptul că, deși dreptul de preempțiune nu este contract, proximitatea sa cu contractul este evidentă. Acolo unde legiuitorul a folosit preempțiunea, a făcut-o numai prin intermediul contractelor oneroase, cu precădere prin cele translative de proprietate, din rândul cărora, în mod special, a preferat vânzarea. Nu au fost înlăturate de la acest drept contractele oneroase netranslative de proprietate chiar cu executare succesivă (închiriere, concesiune), însă acestea ocupă un loc secund în raport cu vânzarea. Dacă se recunoaște că prin intermediul preempțiunii se produce o atingere moderată a dreptului de proprietate datorită limitării alegerii partenerului contractual, corelativ trebuie să se admită că permite preempționarului accesul către proprietate. Dreptul de preempțiune nu este o negație a proprietății, ci o redistribuire a ei.
Înțeles în sens dublu, ca aducând atingere dreptului de proprietate și al libertății contractuale, dreptul de preempțiune, în toate cazurile, apare ca un mecanism triunghiular, o relație tripartită care angrenează trei subiecți: proprietar, terț dobânditor și preempționar. În raport cu opțiunea preempționarului, în interiorul relației apare între terț și preempționar o stare de rivalitate contractuală. Așa fiind, contractul care se încheie poate să genereze două raporturi juridice la niveluri diferite: o relație normală, obișnuită, atunci când proprietarul încheie contractul direct cu preempționarul - în acest caz, suntem în fața unui raport normal, cu particularitatea că dreptul de preempțiune este anihilat prin reunirea de către aceeași persoană a dublei calități: dobânditor și preempționar; o relație triunghiulară, dacă proprietarul ignoră dreptul de preempțiune și încheie contractul cu terțe persoane - în acest caz, intervenția preempționarului transformă relația bilaterală într-una tripartită. Din acest moment, efectele dreptului de preempțiune devin operante.
Inițial, doctrina juridică a urmărit să demonstreze că dreptul de preempțiune face parte din categoria drepturilor reale, opinie care pare a fi majoritară și astăzi. Ulterior, o altă concepție care s-a format o combate pe prima și aduce argumente din care rezultă existența unui drept acordat de către lege anumitor categorii de persoane expres și limitativ prevăzute, cu caracter temporar și incesibil, iar o a treia teză adoptă o altă linie de gândire, considerând dreptul de preempțiune ca o simplă procedură de publicitate a hotărârii de vânzare.
Prin exercițiul dreptului de preempțiune apare o relație juridică între proprietar (subiect pasiv) și preemționar (subiect activ). Din momentul când proprietarul își manifestă voința să încheie contractul, este obligat să nu încalce dreptul de preempțiune (obligație de a nu face), concomitent cu obligația de a aduce la cunoștința preempționarului intenția sa (obligație de rezultat).
La rândul său, preempționarul este în măsură să pretindă proprietarului să-i respecte dreptul și să nu se opună îndepărtării terților care au dobândit ori sunt pe care să dobândească bunul respectiv (cazul antecontractelor).
Prin instituirea dreptului de preemțiune în favoarea chiriașului, care este de fapt un drept real, ce trebuie ocrotit în condiții similare drepturilor reale, legiuitorul a derogat de la principiul reglementat de art. 480 din vechiul Cod civil, potrivit căruia proprietarul poate dispune liber de bunul său, creând anumite restricții cu privire la persoanele cărora urmează să le fie înstrăinat imobilul.
În concluzie, dreptul de preempțiune este un drept civil conferit prin lege anumitor categorii de persoane sau stabilit printr-un contract, prin care se acordă prioritate unei persoane, asupra obiectului reglementat prin legea sau contractul respectiv; mecanismul acestui drept se fundamentează pe principiul priorității, ca element fundamental, pe principiul intervenției preemptorului la preț egal cu terții, precum și pe caracterul facultativ al intervenției preemptorului; altfel spus constituie derogare de la principiul potrivit căruia proprietarul poate dispune în mod liber de bunul său, precum și de la principiul liberei circulații a bunurilor.
În prezent, dreptul de preempțiune în domeniul locuințelor este reglementat numai de prevederile Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al imobilelor preluate abuziv în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, deoarece prevederile referitoare la dreptul de preempțiune înscrise în Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999 privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinație de locuințe au fost abrogate expres, urmare a intrării în vigoare a actualului Cod civil, prin Legea nr. 71/2011.
Art. 18 - 20 din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999 au reglementat dreptul de preemțiune al chiriașului asupra locuinței, procedura de exercitare a acestui drept, precum și sancțiunea nerespectării sale. Legea nr. 10/2001 face trimitere la aceste prevederi ale dreptului comun în legătură cu vânzarea imobilelor care, în urma desfășurării procedurilor prevăzute de această lege, rămân nerestituite. Potrivit art. 43 din lege, aceste imobile rămân în administrarea deținătorilor lor actuali și pot fi înstrăinate cu respectarea dreptului de preemțiune al chiriașului.
Prerogativa dispoziției juridice a proprietarului cuprinde de regulă dreptul acestuia de a decide cui să vândă și la ce preț să vândă bunul său. Simpla instituire legală a dreptului de preemțiune, interpretată restrictiv, presupune o singură excepție de la regula prerogativei dispoziției juridice a proprietarului : această excepție atinge numai dreptul său de a alege cumpărătorul.
Notificarea intenției de a vinde trebuie să întrunească toate condițiile necesare pentru ca manifestarea de voință a chiriașului în sensul exercitării dreptului de preemțiune să poată fi formulată după primirea notificării. Din faptul că dreptul de preemțiune se exercită numai la preț egal, rezultă că notificarea trebuie să cuprindă acest preț. În consecință, ea va fi o veritabilă ofertă de vânzare. Din momentul primirii notificării, chiriașul poate decide exercitarea dreptului de preemțiune într-un termen de trei luni, sub sancțiunea decăderii. Ca manifestare de voință creatoare de efecte juridice, această ofertă este un act unilateral supus principiului irevocabilității. În consecință, notificarea intenției de a vinde va cuprinde o ofertă de vânzare irevocabilă, cu termen de trei luni. Comunicarea de către chiriaș, în termenul legal, a intenției de a exercita dreptul de preemțiune constituie acceptarea ofertei, duce la formarea contractului și determină transferul concomitent al proprietății asupra locuinței de la
proprietar către chiriaș. În același moment, contractul de închiriere încetează prin confuziunea calităților de locator și locatar în aceeași persoană.
Prin derogare de la dreptul comun, art. 17 alin. final din Legea nr. 10/2001 prevede că sancțiunea nerespectării dreptului de preemțiune este nulitatea contractului încheiat cu încălcarea acestui drept.
În concluzie, tribunalul reține că aplicarea normelor legale - în materia dreptului de preemțiune a chiriașului la cumpărarea imobilului închiriat - de către prima instanță s-a realizat în mod corect și, fără a mai relua argumentele acesteia, se constată că acțiunea reclamantului a fost legal respinsă ca neîntemeiată.
Totodată, tribunalul constată că apelantul realizează o confuzie în ceea ce privește conținutul dreptului de preemțiune, atunci când opinează că acesta reprezintă obligativitatea legală a detinatorului imobilului ce a făcut obiectul legii nr. 10/2001 de a vinde acest imobil chiriașului, la simpla solicitare a acestuia din urmă, și nu reprezintă instituirea un drept subiectiv, în favoarea chiriașului, de a cumpăra cu prioritate bunul, atunci când proprietarul lui s-a hotărât să-l vândă la preț și în condiții egale cu terții.
Pentru aceste considerente, tribunalul va respinge apelul formulat de apelantul H. D. împotriva sentinței civile nr. 9530/20.06.2014 pronunțată de Judecătoria Timișoara în dosarul nr._ ca fiind neîntemeiat.
Fără cheltuieli de judecată, necuvenite apelantului, ca parte aflată în culpă procesuală și nesolicitate de către intimați.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE :
Respinge apelul formulat de apelantul H. D., cu domiciliul ales în Timișoara, .. 3, . A împotriva sentinței civile nr. 9530/20.06. 2014 pronunțată de Judecătoria Timișoara în dosarul nr._ în contradictoriu cu intimații M. I., M. S., cu domiciliul ales în Timișoara .. 6, . avocat L. A. C., C. L. Timișoara, M. Timișoara, S. R., prin C. L. al Municipiului Timișoara, toți cu sediul în Timișoara Bv. C.D. L. nr. 1, jud. T., Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice, cu sediul în București, ., sector 5.
Fără cheltuieli de judecată.
Cu drept de recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțata în ședința publică din 10 noiembrie 2015.
PREȘEDINTE, JUDECATOR,
C. P. L. Ș.
GREFIER,
A. D.
Red.C.P./tehnored. A.D.
10 ex./8 .
Prima instanta: Judecator L. R.
| ← Investire cu formulă executorie. Decizia nr. 282/2015.... | Evacuare art. 1033 CPC ş.u.. Sentința nr. 8934/2015.... → |
|---|
