Rectificare carte funciară. Sentința nr. 18/2015. Tribunalul TIMIŞ
| Comentarii |
|
Sentința nr. 18/2015 pronunțată de Tribunalul TIMIŞ la data de 20-05-2015 în dosarul nr. 519/2015
Acesta nu este document finalizat
ROMÂNIA
TRIBUNALUL T.
SECȚIA I-A CIVILĂ
DECIZIE Nr. 519/2015
Ședința publică din data de 20 Mai 2015
Completul compus din:
Președinte I.-A. D.
Judecător L. D.
Grefier F. L. C.
Pe rol judecarea apelului declarat de apelanții M. I., M. V. și M. A. împotriva sentinței civile_/18.12.2014 pronuntată de Judecătoria Timișoara în dosarul nr._ în contradictoriu cu intimații M. TIMIȘOARA PRIN PRIMAR, P. M. TIMIȘOARA, C. L. AL M. TIMIȘOARA, ., având ca obiect rectificare carte funciară .
La apelul nominal făcut în ședința publică au răspuns avocat Novacescu L. în reprezentarea apelanților si consilier juridic V. Nestorovici în reprezentarea pârâților intimați M. TIMIȘOARA, C. L. AL M. TIMIȘOARA, lipsind intimata . .
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier după care apărătorul apelanților a depus chitanță onorariu avocațial.
Reprezentanta pârâților a depus concluzii scrise.
Instanța, văzând că nu mai sunt cereri de formulat sau probe de administrat, acorda cuvântul asupra apelului.
Apărătorul apelanților a solicitat admiterea apelului în principal anularea sentinței apelate, rejudecarea cauzei si admiterea acțiunii formulata si precizata, cu cheltuieli de judecată în prima instanță si în apel .
Reprezentanta pârâților intimați a solicitat respingerea apelului menținerea hotărârii primei instanțe ca fiind temeinică și legală, arătând ca sunt doua numere topografice si gradina nu poate fi considerată ca aparținând imobilului construcție ca teren aferent.
Apărătorul apelanților în replica arata ca terenul grădina este evident ca este al apelanților.
INSTANȚA
Deliberând, constata următoarele:
Hotărârea apelată.
Prin sentința civilă_/18.12.2014 pronuntată în dosarul nr._ Judecătoria Timișoara a respins cererea formulata de reclamanții M. I., M. V. și M. A., toți cu domiciliul procedural ales în Timișoara, Piața Ț. V., nr. 1, . – la avocat L. N., în contradictoriu cu pârâții M. TIMIȘOARA PRIN PRIMAR, P. MUN. TIMIȘOARA, C. L. AL M. TIMIȘOARA, toți cu sediul în Timișoara, ., nr. 1, jud. T. și S.C. M. 7 S.A., cu sediul în Timișoara, str. ., jud. T., luând act ca nu se solicita cheltuieli de judecata.
Considerentele reținute de prima instanța pentru pronunțarea acestei soluții:
Din actele si lucrările dosarului prima instanță a reținut următoarele:
Intre reclamanții Mituletu I., Mituletu V. si M. Timișoara a intervenit la data de 04.07.2011 contractul de închiriere pentru imobilul situat in . nr.13 (fosta Irlanda) constând in teren în suprafață de 525,53 mp. Contractul a fost încheiat pentru o perioada de 1 an până la data de 30.04.2012 cu posibilitatea prelungirii prin semnarea unui act adițional.
La aceeași data s-a încheiat între reclamantul Mituletu A. contractul de închiriere pentru suprafața de 103,32 mp situata la aceeași adresa.
Prin adresele comunicate reclamanților la data de 10.11.2011 de către Primăria mun. Timișoara aceștia au fost înștiințați cu privire la rezilierea contractelor de închiriere întrucât din eroare a fost trecut terenul ce aparține parcelei situate la nr.11 iar conform HCL 7/2011 se închiriază doar terenurile aferente imobilelor cumpărate.
Astfel reclamanții au fost invitați sa se prezinte pentru încheierea unor noi contracte de închiriere pentru suprafața de teren corespunzătoare.
In data de 25.01.2011 a fost adoptata Hotărârea de Consiliu L. nr.7 potrivit căreia se închiriază terenurile aferente imobilelor dobândite in baza Legii 112/1995 si Legii 79/1997catre proprietarii de locuințe . Prin terenuri aferente imobilelor se înțeleg terenurile situate la aceeași adresa poștala cu clădirea de locuit sau cu anexele aferente acesteia, fiind delimitate prin împrejmuiri sau calcane in conformitate cu planul parcelar, fiind incluse atit curțile cit si grădinile aferente imobilelor.
Potrivit situației de carte funciara Cf nr._ Timișoara imobilul cu nr. top_ reprezentând teren în suprafața de 399 mp, ce a făcut obiectul închirierii, este situat administrativ pe ..
In raportul de expertiza întocmit în cauza de expert ._ este amplasata lipit de . 3199 si este folosita in prezent de către reclamanți ca si gradina.
Verificând Cf in extenso nr.3822 Timișoara se constata ca cele doua numere topografice au reprezentat încă de la intabularea fostului proprietar în 1933 doua corpuri funciare diferite, având numere poștale diferite. Chiar si expertul a arătat în cuprinsul raportului de expertiza ca semnul + pus in fata parcelelor in cartea funciara semnifica faptul ca fiecare . funciar separat.
Având in vedere si HCL 7/25.01.2011 în temeiul căreia s-au încheiat cele doua contracte de închiriere care definește terenul aferent ca fiind terenul situat la aceeași adresa poștala, apreciem ca ._ cu putea face obiectul încheierii .
Faptul ca numărul de conscriere 11 a fost atribuit in anul 2002 imobilului cu nr. top 2919, care potrivit Cf nr.3819 Timișoara avea nr. vechi 9, nu prezintă relevanta in cazul de fata cita vreme cele doua parcele_ si 3199 au fost întotdeauna identificate diferit atât din punct de vedere topografic cit si administrativ.
Rezilierea unilaterala a contractelor de închiriere de către locator a fost generata de nerespectarea prevederilor legale, în speța HCL 7/2011, dar si de cuprinderea acestei parcele într-un proiect al Consiliului L. Timișoara în vederea construirii inelului II de circulație .
In cuprinsul contractului de închiriere, părțile au convenit la art. 9 ca acesta se poate rezilia unilateral de către locator in cazul retrocedării suprafeței de teren către foștii proprietari sau moștenitorii acestora, precum si în cazul în care planul urbanistic local o impune sau la nerespectarea clauzelor contractuale si a prevederilor legale.
Prin HCL 421/30.11.2010 s-a aprobat schimbul de terenuri intre pirita . si M. Timișoara in vederea construirii inelului II de circulație, fiind avuta in vedere si ._.
La data realizării acestui proiect si adoptării hotărârii de Consiliu L. contractele de închiriere ale reclamanților nu au fost încheiate si nu a fost adoptata nici HCL 7/2011 care a recunoscut acestora dreptul de a închiria terenul aferent construcțiilor.
Pentru considerentele arătate apreciem ca cererea reclamanților cu privire la constatarea naturii terenului cu nr.top_ ca fiind teren aferent nr. top 3199 este neîntemeiata si a respins-o ca atare.
Si in ceea ce privește validitatea contractelor de închiriere si rezilierea unilaterala a acestora ca fiind nelegala a fost respinsa, instanța reținând ca aceasta a operat în temeiul clauzei contractuale redate mai sus si la care reclamanții au consimțit la data semnării contractelor.
In ceea ce privește constatarea nulității parțiale a HCL 421/2010 cu privire la terenul cu nr. top_ aceasta este justificata de reclamanți prin faptul ca se încalcă dispozițiile referitoare la condițiile esențiale de validitate ale convențiilor.
Reclamanții invoca faptul ca aceasta hotărâre are o cauza ilicita întrucât li se încalcă dreptul de a beneficia de prevederile HCL 275/2009 si 7/2011.
In ceea ce privește Hotărârea nr.7/2011 aceasta este în mod evident ulterioara hotărârii a cârei nulitate se solicita. Prin Hotărârea nr.275/2009 s-a recunoscut proprietarilor construcțiilor dreptul de a li se atribui în mod gratuit terenul de sub construcție si a cumpăra terenul excedentar terenului de sub construcție. Așadar si prin aceasta hotărâre proprietarii construcțiilor erau îndreptățiți la atribuirea ori cumpărarea terenului aferent, prin acesta înțelegându-se terenul destinat exploatării în mod util a construcției si nicidecum gradina.
Mai mult, terenul face parte din domeniul privat al unității administrativ teritoriale astfel ca ceasta poate dispune de bunurile afla in proprietatea sa in mod exclusiv.
Apreciază așadar ca prin Hotărârea nr.421/2010 nu au fost prejudiciate în niciun fel interesele reclamanților astfel ca nu se poate retine o cauza ilicita a acestei hotărâri. In consecința a fost respins si acest capăt de cerere.
Reclamanții au mai solicitat în acțiunea introductiva rectificarea Cf nr._ Timișoara în ceea ce privește ._ privind gradina în suprafață de 399 mp în sensul de a se înscrie adresa imobilului ca fiind . in loc de Irlanda nr.11.
Conform art. 908 alin.1 pct. 4 cod civil « orice persoana interesata poate cere rectificarea unei intabulări sau înscrieri provizorii daca: înscrierea în cartea funciara nu mai este, din orice alte motive, în concordanta cu situația juridica reala a imobilului ».
Așadar potrivit acestor dispoziții, persoana care solicita rectificare trebuie sa justifice un interes. In situația de fata reclamanții nu dețin nici un drept asupra parcelei ce face obiectul rectificării, si dreptul de locațiune deținut în temeiul contractelor de închiriere a încetat prin rezilierea acestora. Mai mult, ei solicita ca si acestei parcele sa-i fie atribuit nr. de conscriere 13 identic cu cel al parcelei cu nr. top_. In condițiile în care cele doua parcele reprezintă doua corpuri funciare distincte, identificate prin numere topografice diferite, în mod evident si din punct de vedere administrativ trebuie identificate în mod diferit astfel ca nu se poate atribui același număr poștal.
Fața de cele arătate instanța a respins acțiunea formulata de reclamanți.
De asemenea a lua act ca nu s-au solicitat cheltuieli de judecata.
Cererea de apel.
Împotriva sentinței civile_/18.12.2014 pronuntată de Judecătoria Timișoara în dosarul nr._ au declarat apel apelanții M. I., M. V. și M. A. înregistrat la Tribunalul T. la data de 20.03.2015 în dosarul nr._ .
Apelanții arata ca în mod greșit Judecătoria Timișoara a respins acțiunea, prin care au solicitat rectificarea cf nr._ Timișoara (provenită din conversia cf nr.3822 Timișoara), nr. top_, privind grădina de 399 mp teren, în sensul de a se înscrie adresa imobilului ca fiind . S. Motohon) nr.13 în loc de .; constatarea naturii acestei suprafețe ca fiind aceea de teren aferent imobilului situat în Timișoara, ., nr.top_, transnotat din cf nr. 3822 Timișoara în cf nr._ Timișoara, imobil ale cărui construcții au fost dobândite de subsemnații cu titlul de cumpărare în temeiul Legii 112/1995; constatarea validității contractului de închiriere nr. 231/ 04.07.2011, dintre subsemnații M. I. și soția M. V. pe de o parte și M. Timișoara pe de altă parte, pentru suprafața de 525,53 mp situată în Timișoara, ., înscrisă în cf nr. 3822 Timișoara, nr.top_ și_ și, în consecință, să obligați pârâtul 1 la executarea acestui contract; constatarea validității contractului de închiriere nr. 228/ 04.07.2011, dintre subsemnatul M. A. și M. Timișoara, pentru suprafața de 103,32 mp situată în Timișoara, ., înscrisă în cf nr. 3822 Timișoara, nr.top_ și_ și, în consecință, să obligați pârâtul 1 la executarea acestui contract; constatarea nelegalității rezilierii unilaterale de către pârâtul 1 a celor două contracte de închiriere mai sus arătate, iar în măsura în care același pârât a întocmit noi contracte de închiriere ca urmare a rezilierii, să constatați nulitatea absolută a acestora; să se constate nulitatea HCL 421/ 30.11.2010 adoptată de C. L. al M. Timișoara - art. 2 - în partea referitoare la schimbul suprafeței de teren intravilan (grădină) situat în Timișoara, . (în realitate nr.13), nr. top_, în întindere de 399 mp, cu o parte echivalentă din terenul de 3758 mp proprietatea pârâtei ., înscris în cf nr._ Timișoara, nr. top 1720/1/1/1/1/1/1/1/2,1723/2/3/1/2, această din urmă suprafață fiind transmisă în proprietatea pârâtului M. Timișoara, cu cheltuieli de judecată.
In motivarea soluției pronunțate, prima instanță a reținut că .._ este alipită de .._, fiind folosită de reclamanți ca și grădină aferentă casei, dar că este vorba despre două corpuri funciare distincte, că deși numărul de conscriere 11 a fost atribuit unui alt imobil, nu prezintă relevanță în cauză de față, pentru că cele două parcele de teren au avut identificare diferită din punct de vedere topografic și administrativ.
Pornind de la această constatare, judecătoria a concluzionat că rezilierea unilaterală a contractelor de închiriere a fost legală și că aceasta s-a justificat în condițiile în care HCL 421/30.11.2010 a fost anterioară încheierii contractelor de închiriere. S-a mai reținut că această reziliere a avut loc în temeiul art. 9 din contractele de închiriere ale cărui condiții au fost îndeplinite, iar în prezent terenul face parte din domeniul privat al unitarii administrativ - teritoriale, ceea ce conferă M. Timișoara dreptul de a dispune asupra lui. Instanța a concluzionat că interesele apelanților nu au fost lezate în niciun fel prin HCL 421/2010 și că aceștia nu justifică un interes pentru rectificarea cărții funciare în sensul atribuirii numărului de conscriere 13 imobilului cu nr. top._, număr de conscriere identic cu cel al parcelei cu nr. top._.
Apelanții arată că sentința este criticabilă pentru următoarele considerente:
1. Așa cum s-a arătat în cererea de chemare în judecată astfel cum a fost precizată, în cartea funciară nr. 3822 Timișoara au fost dintotdeauna înscrise parcelele cu nr. top_ și_, care au fost folosite ca un tot unitar, grădina cu nr. top_ fiind aparținătoare casei situate pe ._. Noi am folosit dintotdeauna grădina cu nr. top_ ca aparținând casei noastre, atât în perioada cât am fost chiriași, cât și după cumpărarea celor două apartamente.
Situația este confirmată atât de vechile contracte de închiriere ale apelanților, cât și de contractele de închiriere pe teren încheiate în anul 2011, al căror obiect constă în mod explicit în suprafețele înscrise în cf nr.3822 Timișoara, nr. top_ și_. Această descriere a obiectului contractelor are semnificația recunoașterii de către M. Timișoara, ca parte semnatară a acestor contracte, a împrejurărilor legate de modul de folosință a grădinii și de apartenența acesteia la imobilul de pe ..
Totodată, prin Decizia nr. 251/ 1961 a Comitetului Executiv al Sfatului Popular al Orașului Timișoara, prin care întregul imobil a fost preluat de stat, se face referire la „imobilul înscris în cf nr. 3822 Timișoara, nr. top 2920 și nr. top 2921, casă, curte și grădină, situate în Timișoara, .-13", ceea ce denotă că acest imobil a fost preluat ca un tot unitar. Numerele topografice de mai sus sunt cele anterioare celor actuale.
Ca un argument în plus în favoarea susținerilor lor, Primăria M. Timișoara a procedat la renumerotarea poștală a imobilelor de pe . S. Motohon), luând în considerare apartenența grădinii în cauză la imobilul cu nr. 13. Astfel se explică emiterea adeverinței nr. 760/28.02.2002 de către Direcția de Urbanism-Serviciul Banca de Date Urbane, prin care se certifică adresa de pe . ca aparținând imobilului înscris în cf nr. 3819 Timișoara devenită prin conversie_, nr. top_. Pe baza acestei adeverințe, proprietarii respectivului imobil și-au modificat în cartea funciară de mai sus adresa poștală din . în .. Așadar, adresa de pe . aparține în prezent unui alt imobil, fără legătură cu cel în discuție, fiind lipsită de echivoc împrejurarea că este imposibil ca aceeași adresă poștală să identifice două imobile diferite de pe aceeași stradă.
In consecință, au arătat că nu se mai justifică menținerea adresei din . a imobilului cu nr. top_, ceea ce determină incidența art. 34 pct. 4 din Legea 7/1996, text care constituie temeiul rectificării de carte funciară atunci când înscrierea din cartea funciară nu mai este în concordanță cu situația reală actuală a imobilului, cum este cazul în speță.
Toată această situație a fost confirmată prin raportul de expertiză topografică întocmit în cauză, care deși a concluzionat că cele două parcele de teren sunt corpuri funciare distincte pentru că există notat în cartea funciară semnul „+", a arătat că aceste parcele figurează la aceeași adresă conform planului de bază al M. Timișoara și a propus atribuirea numărului conscripționale 13 parcelei cu nr. top._. Expertul a mai stabilit că această parcelă este grădina casei noastre și că accesul se realizează din . nr. top._ pe care este amplasată casa proprietatea noastră.
Solicită a se observa că prima instanță, pentru a evita să analizeze atât argumentele invocate în favoarea cererii în discuție, cât și proba tehnică administrată care confirmă susținerile și oferă justificarea acțiunii în rectificarea cărții funciare, a reținut lipsa interesului în a cere această rectificare.
Astfel, reținerea lipsei de interes a permis primei instanțe să treacă cu vederea concluziile stabilite prin expertiză în sensul că adresa ambelor parcele alipite,_ și_, este comună, respectiv . (actuală Martir S. Motohon) și să pronunțe o soluție contrară probelor administrate. Ori, interesul lor legitim este mai presus de orice echivoc, așa cum rezultă din toate aspectele evidențiate mai sus.
In susținerea motivelor prezentului apel, depunem în extras planul de bază al M. Timișoara, vizat spre neschimbare, din care rezultă că numărul 13 de pe . în dreptul grădinii care constituie .._. Ca atare, este pe deplin justificată admiterea acțiunii noastre sub aspectul rectificării de carte funciară, judecătoria respingând această cerere cu încălcarea legii și împotriva probelor.
2. În contextul în care cererea în rectificarea cărții funciare cu privire la adresa imobilului este întemeiată, prima instanță a apreciat greșit că terenul în discuție, respectiv .._ nu constituie teren aferent imobilului situat în Timișoara, ..
In susținerea poziției procesuale referitoare la respingerea solicitării din acțiune în sensul de a constata natura suprafeței de teren amintite ca fiind aceea de teren aferent imobilului în cauză, solicită a se avea în vedere aspectele invocate de și stabilite prin expertiză, referitoare la situarea acesteia la aceeași adresă cu .._ pe care se află construcția proprietatea noastră. De asemenea, solicită să se aibă în vedere și modul de realizare a accesului și de folosință exercitat dintotdeauna asupra celor două porțiuni de teren, argumente care justifică pe lângă rectificarea cărții funciare în sensul solicitat, caracterul suprafeței în discuție de teren aferent imobilului situat în Timișoara, .. Aceste argumente conduc la concluzia că cererea lor este în concordanță cu HCL 7/25.01.2011 adoptată de C. L. al M. Timișoara, conform căreia se închiriază terenurile aferente imobilelor în proprietate dobândite în baza Legii 112/1995 către proprietarii de locuințe, respectiv către persoanele care le-au dobândit în proprietate, moștenitorilor acestora sau cumpărătorilor subsecvenți.
Așa cum s-a arătat în acțiune, conform HCL 275/28.07.2009, terenurile aferente imobilelor construcții dobândite în temeiul Legii 112/1995 care au fost trecute în domeniul public al M. Timișoara, se trec în domeniul privat al municipiului în vederea valorificării prin modalitatea atribuirii și vânzării către actualii proprietari ai construcțiilor. Conform situației de carte funciară terenul cu nr.top._ a fost trecut în domeniul privat, ceea ce confirmă, prin prisma hotărârii de consiliu local amintite mai sus, caracterul lui de teren aferent imobilului construcție dobândit de noi în baza Legii 112/1995.
Totodată, în conținutul adreselor cu nr. SC2011-_;SC2011-_/10.11.2011 și SC201 1-_/10.1 1.2011 primite de noi de la M. Timișoara, se arată că dintr-o eroare în contractele de închiriere a fost înscrisă suprafața de teren a parcelei situate în ., fostă Irlanda, nr. 11. Justificarea în acest mod a pretinsei erori este fără relevanță, cât timp ._ (grădină) aparține în realitate casei reclamanților, iar adresa poștală de pe . a fost înscrisă în 2002 asupra altui imobil, din cf nr. 3819 Timișoara, devenită prin conversie_, nr. top_.
Referitor la capătul de cerere pe care îl analizăm, judecătoria s-a limitat să rețină că din cartea funciară reiese că cele două parcele de teren au numere poștale diferite, că ele nu formează un sigur corp funciar, iar HCL 7/25.01.2011 se referă la terenul aferent ca fiind acela situat la aceeași adresa poștala, concluzionând ca în situația data .._ nu putea face obiectul închirierii. Instanța a mai reținut că este fără relevanță împrejurarea că numărul de conscriere 11 a fost atribuit unui alt imobil învecinat, rezultând astfel că in opinia instanței pe aceeași stradă pot exista două imobile diferite cu același număr.
In opinia apelanților, toate argumentele pe care le reiterează în cuprinsul prezentelor motive de apel și care privesc natura suprafeței în discuție de teren aferent imobilului din ., justifică cererea pe care am formulat-o în acest sens și care a fost respinsă de judecătorie fără niciun temei. Este de observat că prima instanță a analizat succint aceste argumente și că nu face nici în această privință vreo trimitere la proba tehnică administrată în cauză.
3. Cu privire la cererea de constatare a validității contractelor noastre de închiriere asupra terenului, la obligarea pârâtului M. Timișoara la executarea acestor contracte și la nelegalitatea rezilierii unilaterale de către acesta a acelorași contracte de închiriere pentru teren, așa cum s-a susținut în acțiune, apreciază apelanții că prima instanță trebuia să aibă în vedere următoarele:încheierea contractelor de închiriere mai sus menționate a avut loc cu respectarea tuturor condițiilor de validitate ale convențiilor prevăzute de art. 948 C.civ., text în vigoare la data perfectării lor. Atât consimțământul lor cât și al M. Timișoara a fost valabil exprimat în considerarea obiectului celor două contracte, astfel cum a fost determinat în conținutul lor, în ceea ce privește întinderea suprafețelor închiriate, precum și cu privire la identificarea parcelelor de teren în care sunt incluse aceste suprafețe.
Poziția ulterioară a pârâtului 1, care i-a înștiințat pur și simplu despre rezilierea unilaterală a acestor contracte, în condițiile inexistenței unei culpe a noastre, justifică solicitarea de constatare a validității lor, având în vedere toate argumentele prezentate mai sus.
Solicită să se țină seamă că pârâtul 1 este cel care și-a manifestat intenția de a nu-și îndeplini obligațiile contractuale în sensul respectării întinderii dreptului de folosință asupra suprafețelor care constituie obiectul fiecărui contract. Comunicarea rezilierii unilaterale a contractelor constituie o manifestare fără echivoc a intenției acestuia de ne limita nejustificat dreptul pe care l-am dobândit în mod legal.
In consecință, reclamanții, ca și creditori ai obligațiilor contractuale încălcate de cealaltă parte contractantă, sunt îndreptățiți ca, potrivit art. 1021 coroborat cu art. 1073 C.civ., să solicite obligarea pârâtului 1 la executarea contractelor, având posibilitatea alegerii în această privință, conform art. 1021 C.civ.
Revenind la rezilierea unilaterală de către M. Timișoara, solicită a se observa că aceasta este prevăzută în fiecare contract la capitolul VI art. 9 în următoarele situații: retrocedarea suprafeței de teren închiriate către foștii proprietari sau moștenitorii lor, în cazul în care planul urbanistic local o impune sau în cazul nerespectării clauzelor contractuale și a prevederilor legale.
Contractele de închiriere în cauză nu se găsesc în niciuna dintre aceste situații. Neîntrunirea cerințelor de reziliere în primele două cazuri este evidentă, deci nu necesită o referire expresă. în ceea ce privește cel de-al treilea caz, constând în nerespectarea clauzelor contractuale și a prevederilor legale, vă rugăm să rețineți următoarele:
Prima dintre teze, cea a nerespectării clauzelor contractuale, nu vizează posibilitatea rezilierii contractului de către M. Timișoara atunci când acesta, ca parte contractantă, încalcă prevederile contractului; ea se referă în mod clar la situația în care cealaltă parte contractantă încalcă aceste prevederi și când, drept sancțiune a unei asemenea conduite, unitatea administrativ-teritorială, creditoare a obligației pretins încălcate, poate rezilia unilateral contractul.
În cazul de față însă, apelanții nu am încălcat în niciun fel clauzele contractelor, ci dimpotrivă, pârâtul 1 este cel care prin conduita sa tinde la diminuarea întinderii dreptului de folosință dobândit de noi, ceea ce înseamnă că atunci când ne-a comunicat despre rezilierea unilaterală, s-a prevalat de propria sa culpă. Ori, aceasta contravine principiului nemo censetur propriam turpitudinem allegans. De aceea, M. Timișoara nu poate uza de posibilitatea unei atare rezilieri în această situație, pentru că nu sunt îndeplinite cerințele art. 1020-1021 C.civ.
Nici teza a doua, privind situația nerespectării prevederilor legale, nu este îndeplinită, aceasta putând să se refere tot la o eventuală încălcare a contractului din partea apelanților, în baza aceluiași principiu.
Solicită să se mai rețină că rezilierea unilaterală nu este prevăzută în aceste contracte ca sancțiune în baza unui pact comisoriu, astfel încât ea nu putea opera prin simpla voință a pârâtului 1, fără intervenția instanței de judecată. De altfel, chiar în cazul unui pact comisoriu de cel mai înalt grad, ceea ce nu este cazul în speță, rezilierea unilaterală ar fi trebuit constatată printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă.
Deși au invocat toate aceste aspecte, solicită a se observa că Judecătoria Timișoara nu le-a analizat, reținând doar că rezilierea unilaterală a contractelor de închiriere a fost generată de nerespectarea HCL 7/2011, dar și de cuprinderea acestei parcele într-un proiect al Consiliului L. Timișoara în vederea construirii inelului II de circulație. Acest considerent nu se bazează însă pe vreo dovadă, pentru că M. Timișoara nu a demonstrat pe parcursul procesului vreo modificare a planului urbanistic ulterioară încheierii contractelor de închiriere. Pe de altă parte, prevederile HCL 7/2011 nu au fost încălcate, câtă vreme terenul este în fapt situat la aceeași adresă și folosit ca atare.
S-a mai reținut că HCL 421/30.11.2010 privind schimbul de terenuri are ca obiect și .._, iar această hotărâre de consiliu local este anterioară încheierii contractelor de închiriere și adoptării HCL 7/2011. Solicita sa se observa cu privire la acest motiv reținut de judecătorie că el nu poate subzista deoarece contractele noastre de închiriere au fost încheiate în baza HCL 7/2011 care a venit să reglementeze regimul juridic al terenurilor aferente construcțiilor vândute de stat în temeiul Legii nr. 112/1995, în timp ce HCL 421/2010 având caracterul unei convenții civile neexecutate, nu era de natură să împiedice aplicarea în ceea ce ne privește a HCL 7/2011 care ne conferă posibilitatea atribuirii, respectiv a cumpărării terenului aferent construcției pe care am cumpărat-o în baza Legii nr. 112/1995.
Așadar, este fondată cererea de constatare a validității contractelor de închiriere asupra terenului, de obligare a pârâtului M. Timișoara la executarea acestor contracte și de constatare a nelegalității rezilierii unilaterale de către acesta a acelorași contracte de închiriere pentru teren.
Mai arată că în măsura în care M. Timișoara a întocmit alte contracte de închiriere, ca urmare a rezilierii nelegale, acestea sunt lovite de nulitatea absolută, pentru că încalcă cerința prevăzută de art. 948 pct. 2 C. proc. civ, neavând la bază consimțământul nostru. Pe de altă parte, atâta timp cât contractele de închiriere sunt valide iar rezilierea lor nelegală, nu este cu nimic justificată încheierea altor contracte de închiriere, lucru care oricum nu se poate realiza unilateral.
4. Prin cererea de chemare în judecată am atacat HCL 421/30.11.2010, calificată drept act juridic civil (convenție civilă) de instanțe prin hotărârile pronunțate în soluționarea excepției de nelegalitate în dosarul nr._ al Tribunalului T.. Motivele de nelegalitate ale acestei hotărâri de consiliu local au fost susținute de noi și ca motive de nulitate a convenției civile astfel cum a fost calificată respectiva hotărâre.
In acest sens, s-au invocat următoarele:
Hotărârea de Consiliu L. 421/30.11.2010 îi prejudiciază în partea referitoare la transmiterea suprafeței de teren constând în grădina cu nr.top_ în întindere de 399 mp, cu titlu de schimb în proprietatea pârâtei ..A., în primul rând pentru că prin aprobarea acestui schimb suntem privați de beneficiul Hotărârilor de Consiliu L. nr. 275/28.07.2009 și nr. 7/25.01.2011.
Ambele hotărâri îi îndreptățesc la atribuirea parțială cu titlu gratuit, respectiv la cumpărarea suprafeței de teren aferente imobilului construcție pe care l-am dobândit în baza Legii 112/1995, suprafață care ne-a fost închiriată conform contractelor încheiate cu M. Timișoara și în care se include grădina cu nr. top_. Câtă vreme această grădină este aferentă casei pe care au cumpărat-o, si sunt împiedicați să o dobândească în proprietate în baza hotărârilor de consiliu local de mai sus, care le consacră acest drept.
Ca atare, schimbul aprobat prin hotărârea în discuție este lipsit de o cauză licită, prevăzută ca și condiție de validitate a convenției prin dispozițiile art. 948 pct. 4 C.civ. întrucât prin această hotărâre s-a aprobat un schimb încheiat cu neîndeplinirea condiției prevăzute de art. 948 pct. 4 C.civ. pentru validitatea convenției, aceasta determină nelegalitatea hotărârii.
Pe de altă parte, Primăria M. Timișoara a procedat la renumerotarea poștală a imobilelor de pe . S. Motohon), luând în considerare apartenența în fapt a grădinii în cauză la imobilul cu nr.13. Teza este confirmată de emiterea adeverinței nr. 760/28.02.2002 de către Direcția de Urbanism - Serviciul Banca de Date Urbane, prin care se certifică adresa de pe . ca aparținând imobilului înscris în cf nr. 3819 Timișoara, devenită prin conversie_, nr. top_. Pe baza acestei adeverințe, proprietarii respectivului imobil și-au modificat în cartea funciară de mai sus adresa poștală din . în .. Prin urmare, adresa de pe . aparține în prezent unui alt imobil, fiind evident că este imposibil ca aceeași adresă să identifice două imobile diferite de pe aceeași stradă.
Din această situație, decurge și lipsa unui obiect determinat al schimbului aprobat prin hotărârea de consiliu local în discuție, câtă vreme adresa de pe . aparține în prezent imobilului pentru care s-a emis respectiva adeverință. întrucât prin hotărârea de consiliu local s-a aprobat schimbul încheiat cu neîndeplinirea condiției prevăzute de art. 948 pct. 3 C.civ., aceasta constituie o altă cauză de nulitate a hotărârii.
In același sens, în conținutul adreselor cu nr. SC2011-_;SC2011-_/10.11.2011 și SC2011-_/10.11.2011 primite de ei de la M. Timișoara, se arată că dintr-o eroare în contractele de închiriere a fost înscrisă suprafața de teren a parcelei situate în ., fostă Irlanda, nr. 11. Au arătat că justificarea în acest mod a pretinsei erori este fără relevanță, cât timp grădina cu nr. top_, este aparținătoare în realitate casei noastre de la nr. 13, iar adresa poștală de pe ., începând cu anul 2002, corespunde imobilului din cf nr. 3819 Timișoara, devenită prin conversie_, nr. top_.
Solicita a se observa că prima instanță nu a analizat niciunul din motivele de nulitate de mai sus și nu a făcut nicio trimitere la condițiile generale de validitate a convențiilor, a căror încălcare am invocat-o. A reținut doar că HCL 421/2010 este anterioară HCL 7/2011, iar prin HCL 275/2009 s-a recunoscut dreptul proprietarilor construcțiilor la atribuirea ori cumpărarea terenului aferent acestora, situație în care nu se regăsește . cauză. S-a mai arătat că terenul face parte din domeniul privat al unității administrativ-teritoriale și că HCL 421/2010 nu ne prejudiciază în acest context, deci nu se poate reține cauza ilicită.
In ceea ce privește apartenența suprafeței la domeniul privat, așa cum au susținut, în mod real, aceasta confirmă, prin prisma hotărârii de consiliu local în discuție, precum și a HCL 275/2009, caracterul de teren aferent imobilului construcție dobândit de noi în baza Legii 112/1995, întrucât este stabilit că trecerea în domeniul privat a terenurilor de felul celor din speță constituie condiția prealabilă atribuirii sau vânzării lor de către stat. Prin urmare, judecătoria a interpretat greșit situația din speță sub acest aspect.
Susține că această analiză superficială a tuturor motivelor cererii de chemare în judecată echivalează cu neabordarea fondului cauzei.
Pentru considerentele expuse, solicita să fie admis apelul, în principal anularea sentinței și rejudecând cauza, admiterea cererii de chemare în judecată precizată, cu cheltuieli de judecată în primă instanță constând în taxa judiciară de timbru, onorariul de expertiză, onorariul de avocat, precum și cu cheltuieli de judecată în apel constând în taxa judiciară de timbru și onorariul de avocat, în subsidiar, schimbarea sentința în sensul admiterii cererii cu cheltuieli de judecată în fața ambelor instanțe.
În drept au fost invocate dispozițiile art. 297, 296 C.proc.civ. de la 1865.
Nu s-a formulat întâmpinare
Tribunalul, analizând apelul prin prisma motivelor invocate precum si în baza art. 295 - 296 C. proc. civ. din 1865, reține că apelul este neîntemeiat pentru următoarele considerente:
Tribunalul va analiza motivele de apel invocate în ordinea relevanței acestora.
Astfel, prima instanță a respins acțiunea în rectificare de carte funciară pe considerentul că apelanții reclamanți nu dețin nici un drept asupra parcelei ce face obiectul rectificării, iar dreptul de locațiune deținut în temeiul contractelor de închiriere a încetat prin rezilierea acestora.
Pentru a verifica existența interesului în promovarea unei asemenea cereri de rectificare de carte funciară, trebuie analizată situația contractelor de închiriere nr. 231/04.07.2011 și nr. 228/04.07.2011 încheiate de părți pentru imobilul în litigiu.
Apelanții contestă rezilierea unilaterală a acestor contracte de către intimatul pârât M. Timișoara.
Anterior încheierii acestor contracte, prin H.C.L. nr. 421/30.11.2010 terenul situat în Timișoara, . înscris în CF nr._, nr. top._ în suprafață de 399 mp, alături de alte 4 terenuri, a trecut în Proprietatea S.C. M. 7 S.A. (f. 12). Schimbul de terenuri a fost justificat de construirea inelului II de circulație al M. Timișoara.
Apelanții invocă faptul că prin emiterea HCL nr. 421/30.11.2010 le este prejudiciat dreptul recunoscut prin H.C.L. nr. 275/28.07.2009 și nr. 7/25.01.2011, ambele hotărâri îndreptățindu-i la atribuirea parțială cu titlu gratuit, respectiv la cumpărarea suprafeței de teren aferente imobilului construcție pe care l-am dobândit în baza Legii 112/1995.
În ceea ce privește H.C.L. nr. 7/25.01.2011, aceasta a fost emisă ulterior HCL nr. 421/30.11.2010, prin urmare apelanții reclamanți nu pot inovă existența unei interes născut după emiterea hotărârii contestate.
Așa cum în mod corect a reținut și prima instanță, prin HCL nr. 275/28.07.2009 s-a recunoscut proprietarilor construcțiilor dreptul de a li se atribui în mod gratuit terenul de sub construcție si de a cumpăra terenul excedentar terenului de sub construcție. Apelanții reclamanți nu au făcut dovada demarării unei proceduri administrative sau jurisdicționale prin care au solicitat să le fie atribuit în proprietate acest teren anterior emiterii hotărârii contestate. Astfel motivul de apel referitor la lipsa unei cauze licite a schimbului de terenuri este neîntemeiat.
Apelanții reclamanții au mai solicitat și să se constate faptul că terenul cu nr. top._ reprezintă teren aferent construcției situate pe ., casa construită pe nr. top._.
Din expertiza topografică efectuată în cauză rezultă că reclamanții au cumpărat casa situată pe ., construită pe nr. top._ (f. 80), terenul pe care este construită casa având o suprafață de 400 mp. Lângă nr. top_ se află terenul reprezentând grădină cu nr. top._ în suprafață de 399 mp. Imobilul cu nr. top._ este împrejmuit pe toate laturile cu gard din plasă de sârmă. Prin urmare, acest teren nu reprezintă teren aferent casei cu nr. 13, necesar pentru utilizarea în bune condiții a acestei construcții.
Astfel, prin efectuarea acestui schimb de terenuri nu sunt afectate interesele legitime ale apelanților reclamanți, care sunt doar proprietarii casei cu nr. 13, pe care o pot folosi în continuare în aceleași condiții chiar dacă nu mai lucrează și grădina situată lângă această casă.
În ceea ce privește motivul de apel referitor la lipsa unui obiect determinat al schimbului aprobat prin hotărârea de consiliu local contestată, și acesta este neîntemeiat. Din cuprinsul hotărârii rezultă că aceste teren este identificat prin număr de carte funciară, număr top, suprafață și destinație. Eventuala neconcordanța cu privire la numărul poștal nu împiedică identificarea terenului.
Întrucât H.C.L. nr. 421/30.11.2010 reprezintă un act juridic valabil încheiat, rezultă că la data de 04.07.2011 M. Timișoara a închiriat apelanților reclamanți terenul cu nr. top._, deși la acea dată terenul nu se mai afla în patrimoniul său, acesta trecând deja în patrimoniul S.C. M. 7 S.A.
Mai mult, contractele de închiriere au fost încheiate pe o perioadă de 1 an, până la data de 30.04.2012, iar art. 3 din contracte prevede că la expirarea termenului, contractul de închiriere se prelungește cu aceeași perioadă pe care el a fost încheiat prin semnarea unui act adițional.
La data de 10.11.2011, M. Timișoara i-a înștiințat pe apelanții reclamanți cu privire la eroarea săvârșită cu privire la obiectul contractelor de închiriere nr. 231/04.07.2011 și nr. 228/04.07.2011.
Potrivit art. 9 din contracte, rezilierea unilaterală de către M. Timișoara poate avea loc în următoarele situații: retrocedarea suprafeței de teren închiriate către foștii proprietari sau moștenitorii lor, în cazul în care planul urbanistic local o impune sau în cazul nerespectării clauzelor contractuale și a prevederilor legale.
Instanța califică adresele M. Timișoara din data de 10.11.2011 ca fiind o declarație de reziliere unilaterală ca urmare a necesităților impuse de planul urbanistic local. Schimbul de terenuri a fost necesar în vederea construirii inelului II de circulație al M. Timișoara.
Astfel, pentru că după data de 30.04.2012 nu s-a semnat un act adițional la aceste contracte de închiriere, au încetat efectele acestor contracte. Potrivit art. 3 din contracte era necesară încheierea unui act adițional, închirierea fiind încheiată pe o perioadă determinată, prelungirea acesteia neavând loc automat, fără îndeplinirea niciunei formalități, iar adresele emise de M. Timișoara in data de 10.11.2011, așa cum am arătat mai sus, exprimă intenția clară a acestuia de a nu prelungi contractele de închiriere.
În prezent, terenul cu nr. top._ se află în proprietatea S.C. M. 7 S.A, prin urmare apelanții reclamanți nu mai au nici un interes în promovarea unei acțiuni de rectificare carte funciară.
Mai mult, prin rectificarea de carte funciară se înțelege radierea, îndreptarea sau corectarea oricărei înscrieri inexacte efectuate în cartea funciară (art. 907 alin. 2 C. civ. din 2009).
Dispozițiile art. 5 alin. 1 din Legea nr. 7/1996 prevăd că „Nomenclatura stradală se aprobă prin hotărâre a consiliului local, se organizează pe fiecare localitate și reprezintă evidența primară unitară care servește la atribuirea denumirii străzii și a numărului administrativ”.
Potrivit dispozițiilor art. 247 lit. c din Codul Fiscal nomenclatura stradala „lista care conține denumirile tuturor străzilor dintr-o unitate administrativ-teritorială, numerele de identificare a imobilelor pe fiecare stradă în parte, precum și titularul dreptului de proprietate al fiecărui imobil; nomenclatura stradală se organizează pe fiecare localitate rurală și urbană și reprezintă evidența primară unitară care servește la atribuirea adresei domiciliului/reședinței persoanei fizice, a sediului persoanei juridice, precum și a fiecărui imobil, teren și/sau clădire”.
Prin urmare, stabilirea unui nou număr de identificare a imobilului pe fiecare stradă (numărul poștal) intră în atribuțiile consiliului local, nu în atribuțiile instanței de judecată. Eventual, instanța de judecată cenzurează o asemenea hotărâre de consiliu local.
Astfel modificarea adresei administrative a imobilului se notează în cartea funciară potrivit art. 5 alin. 4 din Legea nr. 7/1996 dacă autoritățile administrației publice locale iau o decizie în acest sens. În cauză reclamanții nu au dovedit că există o asemenea decizie care să justifice modificarea adresei administrative a imobilului teren cu nr. top._.
Pentru toate aceste considerente, în temeiul dispozițiilor art. 295 și 296 C. proc. civ. din 1865, instanța de apel va respinge apelul formulat de apelanți ca neîntemeiat.
Cheltuieli de judecată
În temeiul art. 274 C. proc. civ. din 1865 instanța de apel nu va acorda cheltuieli de judecată întrucât apelanții au căzut în pretenții, iar intimații nu au solicitat plata unor cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DISPUNE
Respinge apelul declarat de apelanții M. I., M. V. și M. A. toți cu domiciliul ales în Timișoara Piata Tepeș Voda nr. 1, . avocat L. Novacescu împotriva sentinței civile_/18.12.2014 pronuntată de Judecătoria Timișoara în dosarul nr._ în contradictoriu cu intimații M. TIMIȘOARA PRIN PRIMAR, P. M. TIMIȘOARA, C. L. AL M. TIMIȘOARA, cu sediul în Timișoara . nr. 1 si S.C. M. 7 S.A. cu sediul în Timișoara . nr.1 județul T..
Fără cheltuieli de judecata.
Definitivă.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din data de 20 mai 2015.
Președinte, I.-A. D. | Judecător, L. D. | |
Grefier, F. L. C. |
Red. D.I.A. 07.07.2015
Tehnored. F.C.
9ex
Prima instanța Judecătoria Timișoara, Jud. D. Ș.
| ← Succesiune. Hotărâre din 20-05-2015, Tribunalul TIMIŞ | Ordonanţă preşedinţială. Decizia nr. 520/2015. Tribunalul TIMIŞ → |
|---|
