Restabilirea echilibrului contractual. Sentința nr. 3665/2015. Tribunalul TIMIŞ
| Comentarii |
|
Sentința nr. 3665/2015 pronunțată de Tribunalul TIMIŞ la data de 24-11-2015 în dosarul nr. 3665/2015
TRIBUNALUL T.
SECȚIA I CIVILĂ
DOSAR NR._
SENTINȚA CIVILĂ NR. 3665/PI
Ședința publică din 24 noiembrie 2015
PREȘEDINTE: C. P.
GREFIER: A. D.
S-a luat în examinare acțiunea formulata de reclamanta . ALFA SRL în contradictoriu cu pârâții R. F. N., R. A. R. și ., având ca obiect constatare nulitate act.
La apelul nominal, făcut în ședința publică se prezintă reprezentantul reclamantei avocat Persa A. D., reprezentantul paratei ., avocat R. C. si reprezentantul pârâților R., avocat Novacescu L..
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care, instanța în baza art. 131 Cod procedura civilă constată ca este competenta material, teritorial și funcțional să soluționeze cauza.
Reprezentantul reclamantei estimează durata de soluționare a cauzei la 6 luni și depune la dosar note de ședință.
Reprezentantul paratei estimează durata de soluționare a cauzei la 3 luni și depune împuternicire avocațială.
Reprezentantul pârâților R. estimează durata soluționare a cauzei la 6 luni.
Instanta estimeaza durata procesului la 6 luni.
Reprezentantul paratei . arata ca sustine exceptiile lipsei de obiect a actiunii excepției lipsei calității procesuale active a reclamantei in formularea prezentei cereri si a inadmisibilitatii actiunii, invocate prin intampinare.
Instanta acordă cuvântul asupra excepțiilor invocate.
Reprezentanta reclamantei solicită respingerea exceptiilor, cu cheltuieli de judecată.
Reprezentantul paratei . solicită admiterea excepțiilor și pe fond respingerea acțiunii ca lipsită de obiect, cu cheltuieli de judecată.
Reprezentatul pârâților R. solicită admiterea excepțiilor și, pe fond, respingerea acțiunii.
TRIBUNALUL
Deliberând asupra prezentei acțiunii, constată următoarele :
Prin cererea înregistrată la Tribunalul T. - Secția a II-a sub nr. dosar 3296/ 30/ 2015, reclamanta . Alfa SRL a solicitat - în contradictoriu cu pârâții R. F.-N. și R. A.-R. și . - ca prin hotărârea ce se va pronunța să se constate nulitatea contractului de vânzare–cumpărare autentificat sub nr. 2834/22.07.2013 de către notarul public M. R., contract încheiat între soții R., prin mandatar S. G., și .; să se dispună restabilirea situației anterioare cu privire la bunurile imobile obiect al contractului, cu cheltuieli de judecată.
Reclamanta a arătat că deține în arendă toate terenurile care au făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr. 2834/22.07.2013, în baza contractului de arendă înregistrat la Consiliul local Ramna sub nr. 6/28.04.2009. Acest contract l-a încheiat pe o durată de 10 ani pentru o suprafață totală de 647,81 hectare cu autoarea pârâților 1 și 2, S.C. Agroval Trade S.R.L. la data de 26.02.2009, contract prin ale cărui clauze au fost înștiințați de intenția arendatorului de a transmite prin vânzare o parte din terenuri domnului R. Forin-N., conform promisiunii de vânzare-cumpărare nr. 3 din data de 25.11.2008.
Ulterior încheierii arenzii, nici arendașul S.C. Agroval Trade S.R.L. și nici pârâtul R. nu le-au mai comunicat dacă tranzacția promisă a avut loc sau nu și au folosit și cultivat nestânjeniți terenul.
Cu ocazia unor clarificări pentru obținerea subvenției de la A.P.I.A nu doar că între arendatorul din contractul acestora și domnul R. și soția sa a intervenit în cele din urmă vânzarea în formă autentică prin contractul a unei suprafețe de 56,54 hectare dintre terenurile arendate nouă ci și că pârâții 1 și 2 au transmis mai departe dreptul de proprietate către .., pârâtul nr. 3. Terenurile ce formează obiectul tranzacției sunt detaliate în continuare: ._ Ramna, teren extravilan de 1.500 mp, categoria de folosință arabil, ./1, nr. . Al, înscrisă în CF prin încheierea cu nr._/21.10.2009; ._ Ramna, teren extravilan de 5.800 mp, categoria de folosință arabil, ., nr. . Al, înscrisă în CF prin încheierea cu nr._/21.10.2009; ._ Ramna, teren extravilan de 11.500 mp, categoria de folosință arabil, ., nr. . Al, înscrisă în CF prin încheierea cu nr._/21.10.2009; ._ Ramna, teren extravilan de 5.800 mp, categoria de folosință arabil, ., nr. . Al, înscrisă în CF prin încheierea cu nr._/21.10.2009; ._ Ramna, teren extravilan de 7.900 mp, categoria de folosință arabil, ., nr. . Al, înscrisă în CF prin încheierea cu nr._/21.10.2009; ._ Ramna, teren extravilan de 5.800 mp, categoria de folosință arabil, ., nr. . Al, înscrisă în CF prin încheierea cu nr._/21.10. 2009; ._ Ramna, teren extravilan de 5.800 mp, categoria de folosință arabil, ., nr. . Al, înscrisă în CF prin încheierea cu nr._/21.10.2009; ._ Ramna, teren extravilan de 5.800 mp, categoria de folosință arabil, ., nr. . Al, înscrisă în CF prin încheierea cu nr._/21.10.2009; ._ Ramna, teren extravilan de 5.000 mp, categoria de folosință arabil, ./1, nr. . Al, înscrisă în CF prin încheierea cu nr._/21.10.2009; ._ Ramna, teren extravilan de 17.000 mp, categoria de folosință arabil, ./9, nr. . Al, înscrisă în CF prin încheierea cu nr._/21.10.2009;._ Ramna, teren extravilan de 26.100 mp, categoria de folosință arabil, ., nr. . Al, înscrisă în CF prin încheierea cu nr._/21.10.2009; ._ Ramna, teren extravilan de 5.800 mp, categoria de folosință arabil, ./10/2, nr. . Al, înscrisă în CF prin încheierea cu nr._/21.10.2009; ._ Ramna, teren extravilan de 5.800 mp, categoria de folosință arabil, ., nr. . Al, înscrisă în CF prin încheierea cu nr._/ 21.10.2009; ._ Ramna, teren extravilan de 2.900 mp, categoria de folosință arabil, ., nr. . Al, înscrisă în CF prin încheierea cu nr._/21.10.2009; ._ Ramna, teren extravilan de 9.700 mp, categoria de folosință arabil, ., nr. . Al, înscrisă în CF prin încheierea cu nr._/21.10.2009; ._ Ramna, teren extravilan de 17.300 mp, categoria de folosință arabil, ., nr. . Al, înscrisă în CF prin încheierea cu nr._/21.10.2009;._ Ramna, teren extravilan de 5.800 mp, categoria de folosință arabil, ./6, nr. . Al, înscrisă în CF prin încheierea cu nr._/21.10.2009; ._ Ramna, teren extravilan de 5.800 mp, categoria de folosință arabil, ./3, nr. . Al, înscrisă în CF prin încheierea cu nr._/21.10.2009; ._ Ramna, teren extravilan de 17.400 mp, categoria de folosință arabil, ./1, nr. . Al, înscrisă în CF prin încheierea cu nr._/21.10.2009; ._ Ramna, teren extravilan de 2.900 mp, categoria de folosință arabil, ., nr. . Al, înscrisă în CF prin încheierea cu nr._/21.10.2009; ._ Ramna, teren extravilan de 11.600 mp, categoria de folosință arabil, ./31, nr. . Al, înscrisă în CF prin încheierea cu nr._/21.10.2009; ._ Ramna, teren extravilan de 20.000 mp, categoria de folosință arabil, ., nr. . Al, înscrisă în CF prin încheierea cu nr._/21.10.2009; ._ Ramna, teren extravilan de 5.800 mp, categoria de folosință arabil, ./1, nr. . Al, înscrisă în CF prin încheierea cu nr._/21.10.2009; ._ Ramna, teren extravilan de 11.600 mp, categoria de folosință arabil, ./3, nr. . Al, înscrisă în CF prin încheierea cu nr._/21.10.2009; ._ Ramna, teren extravilan de 8.700 mp, categoria de folosință arabil, ./2, nr. . Al, înscrisă în CF prin încheierea cu nr._/ 21.10.2009; ._ Ramna, teren extravilan de 2.900 mp, categoria de folosință arabil, ., nr. . Al, înscrisă în CF prin încheierea cu nr._/21.10.2009; ._ Ramna, teren extravilan de 5.800 mp, categoria de folosință arabil, ., nr. . Al, înscrisă în CF prin încheierea cu nr._/22.10.2009; ._ Ramna, teren extravilan de 5.800 mp, categoria de folosință arabil, ., nr. . Al, înscrisă în CF prin încheierea cu nr._/21.10.2009; ._ Ramna, teren extravilan de 15.800 mp, categoria de folosință arabil, ., nr. . Al, înscrisă în CF prin încheierea cu nr._/22.10.2009; ._ Ramna, teren extravilan de 5.800 mp, categoria de folosință arabil, ., nr. . Al, înscrisă în CF prin încheierea cu nr._/22.10.2009; ._ Ramna, teren extravilan de 11.600 mp, categoria de folosință arabil, ./5, nr. . Al, înscrisă în CF prin încheierea cu nr._/22.10.2009; ._ Ramna, teren extravilan de 14.400 mp, categoria de folosință arabil, ., înscrisă în CF prin încheierea cu nr._/22.10.2009; ._ Ramna, teren extravilan de 5.800 mp, categoria de folosință arabil, ., înscrisă în CF prin încheierea cu nr._/21.10.2009; ._ Ramna, teren extravilan de 14.400 mp, categoria de folosință arabil, ./30, nr. . Al, înscrisă în CF prin încheierea cu nr._/24.09.2009; ._ Ramna, teren extravilan de 20.300 mp, categoria de folosință arabil, ./10, nr. . Al, înscrisă în CF prin încheierea cu nr._/24.09.2009; ._ Ramna, teren extravilan de 5.000 mp, categoria de folosință arabil, ./4, nr. . Al, înscrisă în CF prin încheierea cu nr._/24.09.2009; ._ Ramna, teren extravilan de 8.700 mp, categoria de folosință arabil, ./13, nr. . Al, înscrisă în CF prin încheierea cu nr._/24.09.2009; ._ Ramna, teren extravilan de 11.600 mp, categoria de folosință arabil, ./16, nr. . Al, înscrisă în CF prin încheierea cu nr._/24.09.2009;._ Ramna, teren extravilan de 5.800 mp, categoria de folosință arabil, ./28, nr. . Al, înscrisă în CF prin încheierea cu nr._/24.09.2009; ._ Ramna, teren extravilan de 11.600 mp, categoria de folosință arabil, ./53, nr. . Al, înscrisă în CF prin încheierea cu nr._/24.09.2009; ._ Ramna, teren extravilan de 9.000 mp, categoria de folosință arabil, ./21, nr. Tăria 202 de sub Al, inscrisă în CF prin încheierea cu nr._/24.09.2009; ._ Ramna, teren extravilan de 20.200 mp, categoria de folosință arabil, ./14, nr. . Al, înscrisă în CF prin încheierea cu nr._/24.09.2009; ._ Ramna, teren extravilan de 5.800 mp, categoria de folosință arabil, ., nr. . Al, înscrisă în CF prin încheierea cu nr. 2A555/2A.09.2009; ._ Ramna, teren extravilan de 5.800 mp, categoria de folosință arabil, ./1, nr. . Al, înscrisă în CF prin încheierea cu nr._/24.09.2009; ._ Ramna, teren extravilan de 5.800 mp, categoria de folosință arabil, ., nr. . Al, înscrisă în CF prin încheierea cu nr._/ 24.09.2009; ._ Ramna, teren extravilan de 14.300 mp, categoria de folosință arabil, ./1, nr. . Al, înscrisă în CF prin încheierea cu nr._/24.09.2009; ._ Ramna, teren extravilan de 11.500 mp, categoria de folosință arabil, ., nr. . Al, înscrisă în CF prin încheierea cu nr._/22.10.2009; ._ Ramna, teren extravilan de 5.800 mp, categoria de folosință arabil, ., nr. . Al, înscrisă în CF prin încheierea cu nr._/22.10.2009;._ Ramna, teren extravilan de 22.000 mp, categoria de folosință arabil, ., nr. . Al, înscrisă în CF prin încheierea cu nr._/22.10.2009; ._ Ramna, teren extravilan de 10.000 mp, categoria de folosință arabil, ., nr. . Al, înscrisă în CF prin încheierea cu nr._/22.10.2009;._ Ramna, teren extravilan de 5.800 mp, categoria de folosință arabil, ., nr. . Al, înscrisă în CF prin încheierea cu nr._/22.10.2009;._ Ramna, teren extravilan de 5.800 mp, categoria de folosință arabil, ., nr. . Al, înscrisă în CF prin încheierea cu nr._/22.10.2009.
Reclamanta a arătat că, în speță, sunt incidente atât motive de nulitate absolută cât și de nulitate relativă.
Reclamanta a precizat că este titulara unui drept de preempțiune legal asupra terenurilor luate în conform art. 1849 Cod Civil, iar prin înstrăinarea efectuată prin contractul autentificat nr. 2834/22.07.2013 la notarul public R. M. din cadrul Biroului Notarilor si asociați R. din Lugoj, acest drept le-a fost încălcat.
Astfel, conform art. 1849 cod civil în vigoare la data încheierii vânzării, "arendașul are un drept de preempțiune cu privire la bunurile agricole arendate, care se exercită conform art. 1730-1739".
A precizat că la data perfectării actului, Legea nr. 17/2014 privind transferul dreptului proprietate asupra terenurilor agricole încă nu era în vigoare. În aceste condiții, vânzătorii aveau obligația legală de a ne comunica în conformitate prevederile art. 1730 Cod Civil notificarea privind oferta de cumpărare a terenurilor căror înstrăinare o urmăreau și să ne acorde un termen de 30 de zile pentru a răspunde și a cu privire la ofertă.
Conform art. 1731 Cod civil, "vânzarea bunului cu privire la care există un drept de preempțiune legal sau convențional se poate face către un terț numai în condiția suspensivă a neexercitării dreptului de preempțiune de către preemptor". Art. 1732 al. (4) prevede că termenul de exercitare a dreptului de preempțiune este în cazul bunurilor imobile de 30 de zile de la comunicarea către preemptor notificării.
Reclamanta ca titular al dreptului legal de preempțiune asupra terenurilor vândute de pârâții 1 și 2 nu doar că nu a avut la dispoziție cele 30 de zile pentru a-si exercita dreptul de opțiune prevăzut de lege, dar nici măcar nu a fost notificata cu privire a intenția de vânzare și tranzacția s-a desfășurat integral cu încălcarea dreptului lor.
Mai mult decât atât, din cuprinsul contractului de vânzare a cărui anulare o cere rezultă că vânzătorii - pârâții 1 și 2 au declarat că imobilele ce fac obiectul acestui contract nu fac obiectul vreunui contract de arendă.
Reclamanta a mai arătat că pârâții 1 și 2 au declarat prin mandatarul S. G. C. la pagina 12 din contract următoarele: „Subsemnații vânzători declarăm următoarele: imobilele ce fac obiectul prezentului contract sunt proprietatea noastră ca bunuri comune, sunt libere de orice sarcini, procese sau litigii/ nu au fost aduse ca aport în natură la capitalul unei societăți comerciale, nu sunt închiriate, nu fac obiectul vreunui contract de arendă sau antecontract de vânzare-cumpărare.”
De asemenea, la perfectarea contractului și anexă la acesta s-a folosit de către pârâți și o adeverință emisă de .-S., având nr. 1975/05.08.2013. Această adeverință, emisă în baza cererii pârâților din data de 31.07.2013, deci ulterior semnării contractului certifica faptul că pârâții 1 și 2 nu figurează la data de 05.09.2013 cu terenuri arendate pe raza administrativă a Comunei Ramna.
De observat că, în conformitate cu dispozițiile Codului civil și uzanțele notariale, la epoca perfectării actului contestat pentru încheierea valabilă a contractului de înstrăinare a bunurilor imobile terenuri agricole se solicita de către notarul instrumentator adeverința cu privire la existența eventualelor contracte de arendă cu privire la terenurile agricole ce făceau obiectul vânzării, din partea Consiliului Local al unității administrative-teritoriale aparținătoare.
Consiliul local este autoritatea la care se înregistrează contractele de arendă și la care a fost înregistrat și titlul reclamantei sub nr. 6/28.04.2009, iar evidența contractelor și terenurilor arendate este ținută în sistem real, și nu după persoane.
Astfel, pentru încheierea valabilă a contractului de vânzare-cumpărare trebuia obținută adeverință cu privire la terenurile ce fac obiectul acestui act cele 57 de parcele indicate anterior în acțiune la data încheierii contractului 22.07.2013 și nicidecum ulterior.
În mod cert, pârâții 1 și 2 au avut intenția de a frauda legea prin această adeverință obținută doar nominal cu privire la persoane, și nu real, cu privire la bunurile tranzacționate. De asemenea, de observat ulterioritatea acestei adeverințe față de semnarea contractului - la circa 2 săptămâni după încheierea lui, deci timp suficient ca intabularea să aibă loc si ca situația juridică a terenurilor deja să fie alta.
Reclamamnta a mentionat si că modul de redactare lasă loc de interpretări neprecizându-se dacă solicitanții nu figurează cu terenuri arendate ca si arendași sau ca nu dețin în proprietate terenuri agricole care să fie date în arendă altor persoane.
Știind că în rolul agricol cele 57 de parcele figurează ca fiind arendate în favoarea reclamantei, au cerut Consiliului Local Ramna să adeverească doar ca pârâții R. nu figurează cu terenuri arendate pe raza administrativă a unității administrativ-teritoriale la data de 31.07.2013.
Față de aceste două aspecte - al declarației în fals cu privire la inexistența vreunei arenzi asupra terenurilor ce fac obiectul contractului și al obținerii unor cerințe de la Consiliul Local Ramna pe baza cererilor făcute nu la data setării contractului, ci 2 săptămâni mai târziu, precum și solicitate nu pentru terenuri cu elemente clare de identificare, ci pentru persoană considerând că sunt întrunite elementele fraudei la lege.
Reclamanta a invederat ca si cauza contractului este ilicită, pârâții utilizându-se de declarații false și docmente intenționat incomplete pentru a perfecta contractul de vânzare-cumpărare nr. 2834/ 22.07.2013, iar sancțiunea prevăzută de art. 1238 Cod civil, al. (2) este nulitatea absolută.
Aceasta prevedere expresă a legii civile noi este conformă principiului clasic fraus omnia corrumpit, iar nulitatea fiind absolută, poate fi invocată de oricine.
Astfel, conform articolului supraindicat: "Cauza ilicită sau imorală atrage nulitatea absolută a contractului dacă este nună ori în caz contrar, dacă cealaltă parte a cunoscut-o sau, după împrejurări, buia s-o cunoască.”
Consideră că pârâta 3, .. trebuia, cu o minimă diligentă, să cunoască și să observe că adeverința de la Consiliul Local Ramna furnizate de pârâții 1 și 2 a fost emisă nu la data vânzării, ci ulterior și că nu vizează terenurile pe care le cumpără, ci doar calitatea de deținător de terenuri în arendă a pârâților R., aspect irelevant pentru perfectarea vânzării.
Conform art. 1246 al. (1) Cod Civil, orice contract încheiat cu încălcarea condițiilor prevăzute de lege pentru încheierea sa valabilă este supus nulității, dacă prin lege nu se prevede o altă sancțiune.
Efectul legal al nulității este atât desființarea contractului cât și al actelor subsecvente, iar una din consecințele prevăzute de lege este restituirea prestațiilor și stabilirea situației anterioare perfectării actului nul.
În baza art. 1254 al. (3) Cod civil, părțile trebuie să își restituie reciproc prestațiile -pârâții 1 și 2 să restituie prețul încasat iar pârâta 3 să restituie terenurile în natură conform t. 1639 Cod civil.
Pentru aceste considerente, reclamanta a solicitat instanțe să constate - în principal nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 2834/22.07.2013 autentificat de notarul public R. M. din Lugoj, iar, subsidiar, sa constate nulitatea relativă și să dispună anularea contractului; să dispună restabilirea situației anterioare cu privire la bunurile imobile obiect al contractului și reintabularea dreptului de proprietate asupra parcelelor te numele pârâților 1 și 2, constatând culpa procesuală a pârâților, cu obligarea la cheltuieli de judecată.
Prin încheierea din 3 iunie 2015 pronunțată de Tribunalul T. Sectia a II-a civila s-a admis excepția necompetenței funcționale a Secției a II-a și s-a declinat competența în favoarea Secției I-a civilă, completului NC1 PI. Sectia I civilă.
Cauza a fost înregistrată pe rolul Secției I civile sub nr. dosar_ .
Prin întâmpinare, pârâții R. F.-N. și R. A.-R. au solicitat respingerea ca neîntemeiată a cererii introductive, cu cheltuieli de judecată.
În motivare, au precizat ca solicită respingerea cererii introductive ca fiind fără obiect, apreciind că prin sentința civilă nr. 1175/03.07.2014 pronunțată în dosarul nr._/325/ 2013, s-a admis în parte acțiunea formulată împotriva acestora de reclamanta ., în sensul constatării rezoluțiunii contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 1561/21.09.2009 si al repunerii părților în situația anterioară încheierii contractului.
Cererea reclamantei este fără obiect, sens în care solicită respingerea ca atare.
Pârâții au mai arătat că acțiunea este inadmisibilă fiind întemeiata pe existenta contractului de arenda nr. 6/28.04.2009, încheiat de aceasta în calitate de arendas cu . în calitate de arendor. Aceasta din urma societate le-a vandut suprafata de teren în litigiu prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1561/21.09.2009 la BNPA M. din Timișoara contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1725/ 19. 10.2009 la BNPA "M." din Timișoara, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1726/19.10.2009 la B.N.P.A. "M." din Timișoara. Au arătat că nu cunosc dacă reprezentanții S.C. Agroval Trade S.R.L. au respectat la momentul perfectării acelui contract de vânzare-cumpărare dreptul de preempțiune al reclamantei. Acest drept însă nu le-a fost opozabil acestora ulterior cumpărării suprafeței de teren, paratii nefiind parte în contractul de arendare. Câtă vreme cererea introductivă vizează constatarea nulității contractului încheiat la 22.07.2013, prin care au vândut unei alte persoane terenul arabil, paratii au apreciat că această cerere este inadmisibilă, paratii neavând în anul 2013 obligația respectării dreptului de preempțiune al reclamantei, despre care nu au avut cunoștință, cu atât mai mult cu cât contractul de arendare de care aceasta se prevalează era la data de 22.07.2013 reziliat de drept, pentru motivele de mai jos.
Pe fondul cauzei, au arătat că S.C. Agroval Trade S.R.L le-a vândut suprafața de teren în litigiu prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1561/21.09.2009 la B.N.P.A. "M." din Timișoara, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1725/19.10.2009 la B.N.P.A. "M." din Timișoara. Anterior, aceeași societate vânzătoare încheiase în calitate de arendator contractul de arendă nr. 6/28.04.2009 cu reclamanta, aceasta din urmă în calitate de arendaș. Contractul de vânzare-cumpărare amintit a fost încheiat sub imperiul Codului Civil de la 1864, iar contractul de arendare sub imperiul Legii nr. 16/1994 modificată. în ceea ce privește această din urmă lege, trebuie subliniat faptul că în forma sa inițială, prevedea în art. 9 că arendașul persoană fizică are drept de preempțiune înaintea statului, în cazul înstrăinării prin vânzare a terenurilor agricole din extravilan, arendate.
Ulterior, prin art. 8 al Titlului X din Legea nr. 247/2005, art. 9 din Legea nr. 16/1994 a fost abrogat, iar prin Legea nr. 223/2006 pentru modificarea și completarea Legii arendării s-a adoptat în anexă modelul de contract de arendare, care în art. 8 pct. m prevede dreptul de preempțiune al arendașului în cazul înstrăinării prin vânzare de către arendator, sancțiunea nerespectării obligațiilor părților fiind aceea prevăzută de art. 9 din contract și anume rezilierea de drept.
Legea arendării a mai fost modificată și prin Legea nr. 20/2008, care prevede că art. 9 alin. 1 din Legea nr. 16/1994 va avea următorul cuprins: "In caz de neexecutare a obligațiilor prevăzute în contract de către una dintre părți, contractul se consideră reziliat de drept".
Toate aceste modificări legislative evidențiază regimul juridic diferit în timp al dreptului de preempțiune.
În condițiile în care nu existau anterior intrării în vigoare a Noului Cod Civil dispoziții general aplicabile în legislația privind circulația juridică a terenurilor, care să reglementeze dreptul de preempțiune ca o condiție de nulitate a actului de înstrăinare încheiat cu încălcarea acestui drept, legiuitorul a lăsat în atributul legilor speciale să reglementeze dreptul de preempțiune, în funcție de natura juridică a bunului.
În cazul arendei, la data încheierii contractului de arendă nr. 6/28.04.2009, dreptul de preempțiune nu era reglementat de lege ca un impediment legal în transmiterea către o altă persoană a dreptului de proprietate, ci ca un drept contractual al arendașului.
Nerespectarea acestui drept nu atrage așadar nulitatea actului încheiat cu o terță persoană ci, conform legii, rezilierea de drept a contractului de arendă.
Au solicitat a se observa că urmare a înstrăinării imobilului de către S.C. Agroval Trade S.R.L. către aceștia a operat rezilierea de drept a contractului de arendă nr. 6/28. 04. 2009, motiv pentru care reclamanta nu se mai poate prevala de acesta în motivarea solicitării privind nulitatea contractului de vânzare-cumpărare subsecvent.
Au anexat cu titlu de practică judiciară decizia nr. 8811/29.10.2009 pronunțată în dosarul nr._ de înalta Curte de Casație și Justiție -Secția Civilă și de Proprietate Intelectuală.
Pentru toate considerentele expuse, au solicitat respingerea cererii introductive, cu cheltuieli de judecată.
Prin întâmpinare, parata G. S.R.L a solicitat respingerea acțiunii formulate de reclamanta, admiterea excepției lipsei de obiect a cererii de chemare in judecata, raportat la faptul ca exista o hotărâre judecătoreasca definitiva prin care s-a dispus anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2834/22.07.2013; admiterea excepției lipsei calității procesuale active a reclamantei in formularea prezentei cereri si respingerea acesteia; admiterea excepției inadmisibilității cererii de chemare in judecata raportat la faptul ca se solicita doar anularea actului subsecvent, nu si a celui principal încheiat intre Agroval Trade SRL si parații R. și respingerea cererii; pe fond, respingerea cererii de chemare in judecata ca neîntemeiata, obligarea reclamantei la suportarea tuturor cheltuielilor de judecată ocazionate de prezentul litigiu.
În motivarea întâmpinării, se arată că prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2834/22.07.2013 de BNP Asociați R., parata a achiziționat in schimbul prețului de 124.388.66 Euro o suprafața de 56.5403 ha teren agricol situat in extravilanul localității Ramna, județ C.-S. de la parații R. F.-N. si R. A.-R., prin mandatar S. G. C.. Aceste terenuri fuseseră dobândite de către parații de rând 1-2 in baza contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 1725/19.10.2009. nr. 1561/21.09.2009 și nr. 1726/19.10.2009 de BNPA M. de la vânzătoarea Agroval Trade SRL.
Potrivit art. 32 si urmatoarele din NCPC, printre condițiile de exercitare a acțiunii civile, se număra si cea a existentei unui obiect, a unei pretenții valide. Prin acțiunea formulata, reclamanta solicita instanței constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr._13.
Or, anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2834/22.07.2013 de BNP R., încheiat intre subscrisa si soții R., prin mandatar S. G. a fost deja dispusa de instanța de judecata prin Sentința civila nr. 1175/03.07.2014 pronunțata de Judecătoria Resita în Dosar nr._/235/2013, rămasa definitiva prin Decizia civila nr. 48/ A/02.03.2015 a Tribunalului C.-S..
In dosarul menționat anterior, reclamanta, societatea Agroval Trade SRL, în contradictoriu cu parații R. si intervenienta a obținut o hotărâre definitiva de anulare a contractului in speța.
Date fiind aspectele învederate anterior, respectiv ca anularea contractului a fost dispusa in mod definitiv printr-o alta hotărâre judecătoreasca, a solicitat instanței sa se constate ca acțiunea reclamantei este lipsita de obiect și se impune a fi respinsă.
Reclamanta nu este parte în contractul de vânzare-cumpărare a cărui anulare o solicita. După cum rezulta din contractul de arenda înregistrat la Consiliul Local Ramna sub nr. 6 din 28.04.2009. depus in probațiune, aceasta a arendat de la Agroval Trade SRL o suprafața de 647.81 ha teren agricol, din care 501.30 ha situate în extravilanul localității Ramna. Cu toate acestea, la art. 12 alin. 1 din contractul de arenda, reclamanta a declarat ca are cunoștința atat despre antecontractele de vânzare-cumpărare încheiate de societatea Agroval Trade SRL cu parații S. si cu numiții R., cât și despre obligațiile asumate de către arendator in temeiul acestor acte juridice. Mai mult decât atât, reclamanta a declarat ca este de acord cu înstrăinarea de către arendator a terenurilor in favoarea numiților S. și R.. Prin urmare, apreciază ca fiind de acord cu înstrăinarea. Societatea reclamanta nu are calitate procesuala in a solicita anularea contactului prin care parații R. au transmis proprietatea către aceasta pentru motivele arătate în cuprinsul cererii de chemare in judecata, cele referitoare la nerespectarea dreptului de preempțiune. Este așa întrucât reclamanta putea sa preconizeze faptul ca fiind de acord cu vânzarea si renunțând la dreptul sau de preempțiune. nu îl va mai putea invoca ulterior fata de un subdobanditor care este fara discuție de buna-credința.
In plus, pârâții R. nu erau ținuți sa respecte contractul de arenda încheiat intre reclamanta si Agroval Trade SRL, atât timp cat acesta nu a fost înscris în cartea funciara a imobilelor ce au făcut obiectul sau. Aceasta concluzie se desprinde si din dispozițiile art. 1811
Cod civil. Astfel ca, reclamanta nu are calitate procesuala în a solicita anularea vânzării pe motiv ca nu i-a fost respectat dreptul de preemțiune rezultat din contractul de arenda încheiat cu vânzătorul inițial.
Prin cererea introductiva de instanța, reclamanta a solicitat anularea contractului de vânzare-cumpărare încheiat intre societatea noastră si parații R.. prin mandatar S.. Așa cum arăta anterior, parații de rand 1-2 au dobândit proprietatea terenurilor de la societatea Agroval Trade SRL transmisiune cu care reclamanta a fost de acord. Nu s-a instituit insa nici o interdicție in sarcina cumpărătorilor R., iar aceștia au transmis proprietatea către aceasta. In ceea ce il priveste pe acest parat, acesta considera ca este inadmisibila acțiunea promovata de reclamanta daca nu se solicita si anularea contractului inițial dintre Agroval Trade SRL si R.. Aceasta întrucât atât la semnarea contractului inițial, cat si la a celui subsecvent au fost respectate exigentele legale in materia vânzării.
Mai mult, reclamanta nu prezintă niciun interes de a solicita doar anularea vânzării subsecvente atât timp cat contractul sau de arenda este încheiat cu Agroval Trade SRL. O eventuala admitere a cererii introductive ar avea ca efect întoarcerea terenurilor in patrimoniul paraților R. fapt care nu ii profita in niciun fel reclamantei.
In primul rând, se arată ca a fost de buna-credința la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare a cărui anulare se solicita. La semnarea acestui contract a fost prezentata adeverința nr. 1975 din data de 05.08.2013 prin care . ca paratul R. nu figura cu terenuri arendate pe raza acelei comune. De asemenea, in contractul de vânzare-cumpărare parații R., prin mandatar S., au declarat ca terenurile ce le-au vândut societății nu fuseseră arendate. Aceasta întrucât parații nu procedaseră la arendarea acestor terenuri, nefiind parte in contractul de arenda de care se prevalează reclamanta si nefiindu-le opozabil acest contract care nu fusese notat in cartea funciara.
Reclamanta a susținut ca nici arendatorul Agroval Trade SRL si nici parații R. nu i-au comunicat daca s-a efectuat vânzarea cu care a fost de acord la art. 12 din contractul de arenda si ca nu i-a fost respectat dreptul de preempțiune prevăzut la art. 1849 Cod civil. Paratul a considerat ca nu era necesara nicio notificare, atât timp cat chiar prin contractul de arenda reclamanta fusese de acord cu înstrăinarea terenurilor ce au făcut obiectul antecontractelor anterioare fara nici o alta condiție suplimentara. Din aceleași considerente, este absurd ca reclamanta să susțină acum ca nu i-a fost respectat dreptul de preempțiune, atât timp, cat prin declarația făcuta la art. 12 din contractul de arenda a renunțat implicit la exercitarea acestui drept, declarându-se de acord cu transmiterea proprietății in favoarea paraților R..
Având in vedere aceste aspecte, susținerile reclamantei referitoare la nulitatea relativa a contractului de vânzare-cumpărare ca urmare a nerespectării dreptului de preemptiune trebuie respinse ca neîntemeiate sau chiar inadmisibile. Mai mult decât atât reclamanta nu face dovada îndeplinirii exacte a obligațiilor asumate in contractul de arenda, iar in lipsa probării acestui aspect oricum nu beneficiază de dreptul de preempțiune.
Declarația paraților de rand 1-2 in sensul ca imobilele ce au făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare nu sunt arendate este conforma cu adeverința eliberata de . se încearcă a se induce ideea ca aceasta adeverința nu ar fi valabila, se solicită ca instanța sa aiba in vedere prezumția de legalitate a actului administrativ. Atat timp cat adeverința nu a fost declarata nelegala, aceasta produce efectele ce rezulta din cuprinsul sau.
Mai susține reclamanta faptul ca adeverința trebuia sa se refere la terenuri si nu la persoana vânzătorului fără a arata vreun text de lege care sa instituie aceasta obligativitate. Așa cum s-a mai arătat mai sus, parata a fost de buna-credința la semnarea contractului de vânzare-cumpărare. Chiar si notarul public a apreciat ca sunt anexate toate documentele cerute de lege si ca poate sa procedeze la autentificarea contractului.
A considerat ca, in acest moment, afirmația referitoare la intenția paraților R. de a frauda interesele reclamantei nu poate fi reținuta si nu poate conduce la anularea contractului de vânzare-cumpărare nr. 2834/22.07.2013. Aceasta nu este probata in niciun fel si in aceste condiții rămâne la nivelul de simpla afirmație. Nu poate fi insa reținuta o cauza ilicita a contractului fundamentat pe susținerile reclamantei potrivit cărora subscrisa trebuia sa cunoască faptul ca adeverința nu vizează terenurile pe care le cumpăra. Așa cum a mai spus, nu se indica prevederile legale ce impun ca adeverința sa se refere la terenuri si nu la persoana vânzătorului.
In cazul in care s-ar proceda la anularea contractului de vânzare-cumpărare, acest fapt ar echivala cu îngrădirea dreptului de proprietate al paraților de rand I si 2 care deși proprietari ai terenurilor, nu ar putea dispune in mod liber de acestea chiar daca reclamanta a renunțat la dreptul sau de preempțiune prin art. 12 din contractul de arenda.
In concluzie, contractul de arenda de care se prevalează reclamanta nu este opozabil paraților de rând 1 si 2, atât timp cat nu a fost înscris in cartea funciara (art. 1811 Cod civil). D. urmare, aceștia nu erau ținuți la respectarea dreptului de preempțiune al reclamantei, la care aceasta a si renunțat in contractul de arenda. Urmând aceeași logica a ideilor, nu poate fi reținuta o cauza ilicita a contractului a cărei nulitate se cere prin faptul ca parații R. au declarat ca nu au arendat terenurile si au obținut o adeverința in acest sens. Nu in ultimul rând, parata a fost de buna-credința la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, ceea ce impune, chiar in cazul in care s-ar aprecia ca este vorba despre o cauza ilicita din partea paraților de rând 1 si 2 aplicarea principiului „error communis facil ius" fata de aceasta.
Pârâta și-a întemeiat cu buna-credită pe declarațiile parați lor-vânzători, pe adeverința de nearendare care emana de la o autoritate publica, precum si pe conținutul cărții funciare, documente care nu au ridicat nicio suspiciune cu privire la veridicitatea conținutului lor.
Pârâta nu a avut cunoștința la momentul semnării contractului de vânzare-cumpărare despre existenta vreunui contract de arenda si a procedat la cumpărarea terenurilor, întrucat anexa la contract s-a aflat adeverința nr. 1974 din data de 5.08.2013 emisa de . public a considerat ca sunt îndeplinite toate condițiile pentru autentificarea actului.
Examinând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
Conform dispozițiilor art. 248 NCPC, instanța se va pronunța mai întâi asupra excepțiilor de procedură și asupra celor de fond care fac de prisos, în totul sau în parte, cercetarea în fond a pricinii.
Prin Decizia nr. 64/1999 a CC, publicată în M.O. nr. 249 din 2 iunie 1999 s-a stabilit că art. 137 C.pr.civ. – al carui continut se ragaseste in art. 248 C. - este constituțional în raport cu dispozițiile art. 21 alin.1 din Constituție; accesul liber la justiție nu trebuie confundat cu procedurile judecătorești stabilite de lege în temeiul art. 125 alin. 3 ( art. 126 alin.2 C.p.civ.) din Constituția României. In cadrul „procedurii de judecată” sunt incluse și rezolvările excepțiilor invocate în cursul procesului, excepții care pot fi de procedură sau de fond. Prevederile art. 137 C.p.civ. reglementează doar ordinea în cadrul judecății, iar nu întreaga problematică a excepțiilor, în scopul de a evita o judecată inutilă sau efectuarea unor acte de procedură care apoi ar trebui refăcute de altă instanță. Prevederile art. 137 C. pr. civ. asigură o legală administrare a justiției și se înscriu în spiritul principiilor constituționale de dreptate și justiție.
Acțiunea civilă reprezintă ansamblul mijloacelor procesuale prevazute de lege pentru protectia dreptului subiectiv pretins de catre una dintre parti sau al unei alte situatii juridice, precum si pentru asigurarea apararii partilor in proces - art. 29 C..
Elementele actiunii civile sunt reprezentate de parti, obiect si cauza.
Obiectul actiunii civile vizeaza protectia unui drept subiectiv sau a unei situatii juridice pentru a carei realizare, calea justitiei este obligatorie si se concretizeaza in raport de forma de manifestare a acesteia.
In prezenta cauza, reclamanta a solicitat constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr._13 de către notarul public M. R., contract încheiat între soții R., prin mandatar S. G. și . si restabilirea situației anterioare cu privire la bunurile imobile obiect al contractului.
Or, anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2834/22.07.2013 de BNP R., încheiat intre parata . si soții R., prin mandatar S. G. a fost dispusa de instanța de judecata prin sentința civila nr. 1175/03.07.2014 pronunțata de Judecătoria Resita în dosarul nr._/235/2013, rămasa definitiva prin decizia civila nr. 48/ A/02.03.2015 a Tribunalului C.-S. - filele 41-58.
Prin urmare, prezenta actiune este lipsita de obiect, neavand relevanta ca, prin hotararea mai sus evocata s-a dispus anularea contractului, iar in prezent, se solicita constatarea nulitatii absolute, deoarece contractul in litigiu nu mai este in fiinta, fiind desființat.
Pentru aceste considerente, tribunalul va admite ca fiind intemeiata exceptia lipsei de obiect a actiunii, cu consecinta respingerii actiunii reclamantei, demersul acesteia fiind lipsit de finalitate.
Se va respinge cererea reclamantei privind acordarea cheltuielilor de judecată, deoarece este partea aflata in culpa procesuala.
Va obliga reclamanta să plătească paratului G. SRL suma de 9003,48 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentand onorariu de avocat, conform facturii justificative depuse la dosarul cauzei.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE :
Respinge acțiunea formulata de reclamanta . Alfa SRL, cu domiciliul ales în Timișoara .. 3 A, ., la avocat P. A. D., în contradictoriu cu pârâții R. F. N., R. A. R., cu domiciliul ales în Timișoara P-ța Ț. V. nr. 1, ., la avocat Novacescu L. și ., cu sediul în Cluj N. .. 47, jud. Cluj, având ca obiect constatare nulitate act.
Respinge cererea reclamantei privind acordarea cheltuielilor de judecată.
Obligă reclamanta să plătească paratului G. SRL suma de 9003,48 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Cu drept de apel în 30 de zile de la comunicare. Apelul se va depune la Tribunalul T..
Pronunțată în ședința publică din 24 noiembrie 2015.
PREȘEDINTE,
C. P.
GREFIER,
A. D.
Red.C.P./tehnored. A.D.
6 ex./4 .
| ← Actiune in raspundere delictuala. Decizia nr. 1168/2015.... | Contestaţie la executare. Sentința nr. 5056/2015. Tribunalul... → |
|---|
