Reziliere contract. Decizia nr. 749/2015. Tribunalul TULCEA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 749/2015 pronunțată de Tribunalul TULCEA la data de 25-09-2015 în dosarul nr. 749/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL TULCEA
SECȚIA CIVILĂ DE C. ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
DECIZIE CIVILĂ Nr. 749/2015
Ședința publică de la 25 Septembrie 2015
Completul compus din:
PREȘEDINTE: C. D. A.
JUDECĂTOR: S. G.
Grefier: L. R.
Pe rol judecarea apelului civil formulat de apelanta pârâtă ., cu sediul procesual ales la av.L. C. în Tulcea, ., ..B, ., împotriva sentinței civile nr.3451/12.12.2014 pronunțată de Judecătoria Tulcea, în contradictoriu cu intimata reclamantă ., cu sediul în Tulcea, ., nr.6, jud.Tulcea, având ca obiect reziliere contract.
La apelul nominal făcut în ședință s-a prezentat av.L. C. pentru apelanta pârâtă, lipsă fiind părțile.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință care învederează că au fost înaintate la dosar relațiile solicitate de către instanță, după care:
Av.L. C., având cuvântul pentru apelanta pârâtă, arată că a parcurs la dosar relațiile solicitate, alte cereri nemaiavând de formulat.
Nemaifiind cereri de formulat și explicații de dat sau probe de administrat pentru completarea cercetării judecătorești, instanța constată dosarul în stare de judecată și acordă cuvântul pentru dezbateri asupra apelului.
Av.L. C., având cuvântul în apel pentru apelanta pârâtă, solicită admiterea apelului așa cum a fost formulat, schimbarea în tot a sentinței apelate în sensul respingerii cererii de obligare a apelantei la plata chiriei restante, cu cheltuieli de judecată în această etapă.
Arată că în fața instanței de fond, având în vedere că sediul pârâtei se afla situat în imobilul proprietatea reclamantei, unde nu mai funcționează din mai 2013, toate actele apelantei nu au mai ajuns în timp util începând cu această dată, ceea ce a condus din punct de vedere procedural la decăderea din probe pentru susținerea excepției de neexecutare a contractului.
Prin hotărârea pronunțată de Judecătoria Tulcea apelanta pârâtă a fost obligată la plata chiriei aferente acestui spațiu pentru perioada 2012-2013, iar la stabilirea cuantumului acestei chirii au fost avute în vedere prevederile din contract prin care chiria se raporta la un procent de 20% din veniturile realizate.
În acest sens arată că potrivit art.6 din contract reclamanta, în calitate de locator, avea obligația să predea spațiul în folosință cu toate utilitățile și în stare de funcționare, iar conform art.6 pct.2 exista în sarcina locatorului obligația de asigura libera folosință a spațiului închiriat pe toată durata contractului.
Astfel, învederează că din întregul probatoriu administrat reclamanta nu și-a respectat obligațiile din contract pentru că din septembrie 2012 se sista în mod frecvent curentul electric, iar pe parcursul iernii nu a furnizat deloc încălzire, ceea ce a condus din luna mai 2013 la încetarea folosinței acestui spațiu din cauza imposibilității folosirii corespunzătoare a spațiului.
În acest sens, au fost formulate o . plângeri penale ce constituie dovezi în această cauză cu privire la folosința spațiului.
Totodată, precizează că excepția de neexecutare a contractului reprezintă o apărare care tinde la respingerea acțiunii principale, iar în cauză reclamanta nu și-a realizat obligațiile astfel că, în mod corelativ, nici apelanta pârâtă nu poate fi obligată la plata chiriei restante, așa cum nici reclamanta intimată nu și-a respectat obligațiile asumate prin contract.
De asemenea, referitor la prețul chiriei, arată că în cauză a fost efectuată o expertiză contabilă ce a avut în vedere doar veniturile brute realizate și nu a avut în vedere că spațiul a fost folosit până în luna mai 2013.
Astfel, în speță se poate vorbi pe de o parte că reclamanta nu și-a îndeplinit propria obligație, iar pe de altă parte expertiza nu a avut în vedere perioada de folosire a spațiului.
Referitor la sistarea curentului electric, precizează că panoul electric se află în altă parte decât la îndemâna apelantei, astfel că această sistare nu poate fi reținută operatorului ENEL, ci reclamantei care a întreprins aceste acțiuni tocmai pentru a o determina pe apelantă să părăsească spațiul.
În concluzie, solicită admiterea apelului și schimbarea în tot a sentinței instanței de fond în sensul respingerii cererii de obligare la plata chiriei restante, cu cheltuieli de judecată.
Instanța reține cauza pentru deliberare și pronunțare.
INSTANȚA
Asupra apelului civil analizat:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Tulcea la data de 13.02.2014 sub nr._ reclamanta . a formulat acțiune în contradictoriu cu pârâta ., solicitând instanței rezilierea contractului de închiriere nr. 90/16.07.2012, repunerea părților in situația anterioara și obligarea pârâtei la plata chiriei restante în cuantum de 14.459 lei, reprezentând 20% din venitul brut pe an realizat în perioada septembrie 2012 - decembrie 2012, precum și obligarea la plata cheltuielilor de judecată.
Legal citată, pârâta nu a formulat întâmpinare în termenul legal potrivit art. 201 alin. 1 din Codul de procedură civilă.
A fost depusă o întâmpinare la data de 26.09.2014, prin care pârâta a precizat că este de acord cu primul capăt de cerere al acțiunii privind rezilierea contractului, însă în privința cererii de obligare la plata chiriei s-a solicitat respingerea acesteia ca nefondată, invocându-se și excepția de neexecutare a contractului.
Soluționând cauza, prin sentința civilă nr.3451 din 12 decembrie 2014 instanța a admis acțiunea având ca obiect reziliere contract și pretenții, privind pe reclamanta ., în contradictoriu cu pârâta ..
Pe cale de consecință, a obligat pârâta la plata sumei de 56.320,80 lei către reclamantă, reprezentând chirie restantă și a dispus rezilierea contractului de închiriere nr. 90/16.07.2012 încheiat între cele două părți.
Totodată, a obligat pârâta la plata cheltuielilor de judecată către reclamantă în cuantum de 3.031 lei.
Pentru a se pronunța astfel, instanța de fond a reținut că între părți s-a încheiat contractul de închiriere nr. 90/16.07.2012 având ca obiect închirierea de către pârâta . a unui spațiu situat la parterul imobilului hotel aparținând reclamantei ., respectiv camera 031 în suprafață totală de 25 mp. Potrivit art. 2.4 din contract, spațiul a fost predat locatarului la data încheierii contractului în baza unui proces-verbal, imobilul urmând a fi folosit cu destinația de sediu și punct de lucru.
Părțile au stabilit prin art. 3.1 din contract ca prețul chiriei să fie de 20% din venitul brut pe an realizat de pârâtă, pentru întreaga suprafață, cu toate utilitățile incluse pe toată durata contractului, iar ca modalitate de plată s-a convenit ca factura să fie emisă lunar sau o dată pe an cu datele din balanța precedentă, iar plata să fie realizată în termen de 30 de zile.
Din susținerile reclamantei a rezultat că aceasta și-a îndeplinit obligațiile contractuale, iar pârâta nu a făcut dovada efectuării plății chiriei, la dosar existând două notificări trimise în acest sens, la data de 21.11.2012 și respectiv 2.04.2013.
Susținerile pârâtei în sensul că reclamanta nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale prin neasigurarea unor condiții adecvate în vederea desfășurării activității în spațiul închiriat sunt nefondate, nefiind dovedite cu nici un mijloc de probă. Fotografiile anexate întâmpinării, în care se observă o încăpere cu obiecte de mobilier, nu sunt în măsură să dovedească afirmațiile pârâtei, iar în privința probatoriului suplimentar solicitat a fi administrat la termenul de judecată din data de 1.10.2014, s-a constatat decăderea pârâtei din dreptul de a mai propune probe, prin raportare la dispozițiile art. 208 alin. 2 din Codul de procedură civilă.
Sub acest aspect, instanța de fond a constatat că sunt nefondate și susținerile pârâtei în sensul că procedura de citare nu ar fi fost în mod legal îndeplinită cu pârâta la primele termene de judecată, neavând astfel posibilitatea de a formula apărări în mod corespunzător.
Astfel, în procedura de verificare și regularizare a cererii de chemare în judecată și apoi la primul termen de judecată, comunicare actelor de procedură și citarea pârâtei s-a realizat prin afișarea unei înștiințări la sediul indicat, potrivit dispozițiilor art. 163 alin. 3 din Codul de procedură civilă. Ulterior, prin încheierea de ședință din data de 28.05.2014, instanța de fond a dispus din oficiu verificări în baza de date a Oficiului Național al Registrului Comerțului, iar din certificatul nr. 980.637 emis la data de 4.06.2014 a rezultat că pârâta are sediul social la aceeași adresă (fila nr. 37). Procedura de citare s-a realizat în continuare la adresa sediului social, prin afișarea înștiințării, neexistând nicio mențiune a factorului poștal în sensul că destinatarul ar fi mutat de la adresă, așa cum a susținut reprezentantul pârâtei la termenul de judecată din data de 1.10.2014.
Instanța de fond a avut în vedere dispozițiile art. 229 din Codul civil, potrivit cărora, în raporturile cu terții, dovada sediului persoanei juridice se face cu mențiunile înscrise în registrele de publicitate sau de evidență prevăzute de lege, iar în lipsa acestor mențiuni, stabilirea sau schimbarea sediului nu va putea fi opusă altor persoane. Prin urmare, în condițiile în care . figurează cu sediul social la adresa unde s-a realizat în mod legal procedura de citare, aceasta nu poate invoca neregularitatea procedurilor datorită faptului că nu mai desfășura activitate în imobilul respectiv, cât timp nu s-au înscris alte mențiuni cu privire la sediu în evidențele Oficiului Național al Registrului Comerțului.
În cauză a fost efectuată o expertiză judiciar contabilă de către expert V. M., prin care s-a stabilit, pe baza situațiilor financiare anuale înaintate de Administrația Județeană a Finanțelor Publice Tulcea, că pârâta a realizat venituri brute de 72.294 lei în anul 2012 și respectiv 209.310 lei în anul 2013, iar cuantumul chiriei datorate reclamantei pentru perioada corespunzătoare derulării contractului în intervalul 2012 – 2013 este în valoare totală de 56.320,80 lei.
În drept, sunt aplicabile dispozițiile art. 1.350 din Codul civil privind răspunderea civilă contractuală, în sensul că orice persoană trebuie să își execute obligațiile pe care le-a contractat, iar atunci când, fără justificare, nu își îndeplinește această îndatorire, ea este răspunzătoare de prejudiciul cauzat celeilalte părți și este obligată să repare acest prejudiciu, în condițiile legii.
Instanța de fond a constatat că în baza contractului de închiriere nr. 90/16.07.2012 încheiat cu reclamanta, . avea obligația de a achita contravaloarea chiriei astfel cum a fost stabilită în condițiile art. 3 și 4 din contract, dar nu a făcut dovada efectuării plăților, iar susținerile în sensul neexecutării obligațiilor corelative de către reclamantă nu au fost probate.
Împotriva acestei sentințe, în termen legal, a formulat apel pârâta ..
Se susține în motivarea apelului că din luna septembrie a anului 2012, a inceput sa folosească spațiul inchiriat cu destinatia de magazin cu vanzare de produse alimentare, băuturi si tutun, însă la scurt timp dupa inceperea activitatii, au inceput si acțiunile sicanatorii ale intimatei-reclamante care îi oprea furnizarea energiei electrice, mai intai timp de 1-2 ora pe zi, pentru ca mai apoi sa sisteze cu totul furnizarea energiei electrice.
Menționează apelanta ca intimata - reclamanta a sistat in permanenta curentul electric pe timpul nopții, iar in timpul iernii nu a furnizat deloc incalzire, astfel că în aceste condiții, in care activitatea magazinului era imposibil de desfasurat din cauza lipsei utilităților, alimentele din frigidere fiind alterate in fiecare zi, iar casa de marcat nu putea funcționa decât timp de 1 ora cu acumulator, a încetat utilizarea acestui spațiu comercial, acesta fiind închis din luna mai a anului 2013.
Precizează apelanta ca sediul social a fost stabilit la înfiintarea societatii, in august 2012 la adresa acestui spațiu comercial, inchis in luna mai a anului 2013, motiv pentru care toata corespondenta transmisa de către instanta de judecata nu a fost primita niciodata, iar intimata-reclamanta a avut cunostinta de faptul ca spațiul comercial in litigiu este inchis, in calitate de proprietar al imobilului in care isi desfasoara si activitatea, insa cu vadita rea-credinta nu a adus la cunostinta instantei de fond acest lucru.
In ceea ce privește pretentiile solicitate, respectiv plata sumei de 56.320,80 lei, 20% din venitul brut pe an, reprezentând chirie aferenta perioadei septembrie 2012 - decembrie 2013, înțelege apelanta sa invoce EXCEPȚIA DE NEEXECUTARE A CONTACTULUI, in raport de împrejurarea că nu și-a putut desfasura activitatea in incinta spațiului inchiriat, intrucat încă din luna septembrie 2012, intimata reclamanta a inceput sa sisteze furnizarea curentului electric, mai intai timp de cateva ore pe zi, pentru ca ulterior sa sisteze definitiv furnizarea acestei utilitati absolut necasara in desfasurarea activitatii comerciale pe care intentiona sa o desfasoare in spațiul inchiriat.
Mai mult, arată apelanta că e timpul nopții, intimata-reclamanta nu a furnizat niciodata curent electric, alimentele din frigidere fiind găsite in fiecare dimineața alternate, iar băuturile calde. De asemenea, intimata-reclamanta nu a asigurat niciodata incalzirea spațiului, iar cand a încercat sa pună un resou/calorifer in priza, oprea furnizarea energiei electrice pentru prize. In lipsa curentului electric, casa de marcat nu putea funcționa decât timp de 1 ora pe baza acumulatorului.
In aceste condiții, imposibile pentru desfasurarea unei activitati de vanzare a produselor alimentare si a băuturilor, menționează apelanta că a incetat folosirea spațiului in mod definitiv, in luna mai a anului 2013.
Referitor la lipsa utilitatilor si tulburarea utilei folosințe a spațiului comercial închiriat, învederează apelanta că a formulat împotriva intimatei-reclamantei o plângere penala înregistrata sub nr.287/2558/07.05.2013 la Serviciul de Ordine Publica - IPJ Tulcea, care a fost clasata intrucat s-a apreciat că sezisarea nu cuprinde aspecte de natura penala, fiind de competenta instantei de judecata in materie civila.
Arată în continuare apelanta că potrivit art.3.1 din contract prețul inchirierii a fost stabilit de comun de acord la 20% din venitul brut pe an pentru întreaga suprafața cu toate utilitățile incluse, iar intimata-reclamanta s-a obligat conform art.6.1 din contract sa predea spațiul cu toate accesoriile (apa, energie electrica, incalzire), si de asemenea s-a obligat conform art.6.2 din contract, sa asigure libera folosința a spațiului inchiriat pe toata durata contractului in scopul pentru care a fost inchiriat.
F. de aceste obligații contractuale incalcate de către societatea intimata, in calitate de locator, apelanta a inteles sa invoce excepția de neexecutare a contractului, intrucat asigurarea folosinței utile a imobilului inchiriat cu toate utilitățile, reprezintă prin definiție obligația locatorului, ce determina interdependenta și reciproca obligație de plata a chiriei din partea locatarului.
In consecință, neplata chiriei nu îi poate fi imputata, avand în vedere ca intimata-reclamanta nu si-a îndeplinit propriile obligații, respectiv de a asigura o folosința utilă si liniștita a imobilului, ce presupunea in principal asigurarea utilitatilor prevăzute in contract, obligații scadente de la data semnării contractului.
Subliniază apelanta că prețul inchirierii a fost stabilit de parti la incheierea contractului in mod procentual, la 20% din venitul brut pe an pentru întreaga suprafața de 25 mp, dar cu toate utilitatile incluse, însă în condițiile in care intimata-reclamanta nu asigurat utilitatile absolut necesare desfasurarii activitatii comerciale, pretentiile de plata a chiriei sunt nefondate.
Învederează apelanta că excepția de neexecutare este o sancțiune specifica a faptului ca partea care pretinde executarea obligației, nu a inteles sa-si indeplineasca îndatoririle contractuale pe care si le-a asumat.
Potrivit art.1789 Cod civil, locatorul este obligat sa întreprindă tot ceea ce este necesar pentru a asigura in mod constant locatarului folosința liniștita si utila a bunului, fiind dator sa se abtina de la orice fapt care ar impiedica, diminua sau stânjeni o asemenea folosința.
In cauza, intimata-reclamanta in calitate de locatar, in mod constant a întreprins tot ce a fost necesar pentru a tulbura, stânjeni si impiedica folosința utila si liniștita a bunului, ajungandu-se in imposibilitatea folosirii bunului potrivit destinatiei stabilite.
Cu privire la raportul de expertiza contabila efectuat in cauza, precizează apelanta că nu s-a avut in vedere faptul ca activitatea economica a subscrisei s-a desfasurat in spațiul inchiriat doar pana in luna mai a anului 2013, iar ulterior acestui moment veniturile brute ale societatii parate au fost realizate din alte activitati comerciale desfasurate in afara spațiului inchiriat, si fara nici o legătură cu acesta.
De asemenea, arată apelanta că nu s-a avut in vedere faptul ca exercițiul financiar pe anul 2012 a fost încheiat pe minus, adica in pierdere si nu in profit, ca urmare a alterarii produselor alimentare aflate pe stoc din cauza lipsei condițiilor corespunzătoare de depozitare.
Pentru toate aceste motive, solicita apelanta admiterea apelului astfel cum a fost formulat, schimbarea în parte a sentinței apelate în sensul respingerii cererii reclamantei de obligare la plata sumei de 56.320,80 lei reprezentând chirie restantă, cu obligarea intimatei reclamante la plata cheltuielilor de judecată.
Intimata reclamantă . a formulat întâmpinare în termenul prevăzut de art. 471 alin. 5 Noul Cod procedură civilă, solicitând respingerea apelului și menținerea hotărârii civile nr.3451/2014 ca temeinică și legală.
În apel, au fost administrate proba cu înscrisuri și proba testimonială pentru apelantă.
Examinând apelul, prin prisma motivelor invocate, Tribunalul constată că acesta nu este întemeiat.
Astfel, contractul de închiriere nr._/07-03-2012 a fost încheiat de părți pe o durată de 10 ani, cu începere de la data de 15-07-2012, locatorul obligându-se să predea spațiul în stare de folosință cu toate accesoriile în stare de funcționare.
Părțile contractante au stabilit ca prețul chiriei să fie de 20% din venitul brut pe an pentru întreaga suprafață, suma datorată cu acest titlu de către locatar fiind de 56.320 lei,80 lei, conform determinării efectuate de către expertul contabil desemnat în cauză.
În lipsa unei stipulări exprese în contract, în mod justificat expertul a avut în vedere venitul brut anual al societății, obținut din întreaga activitate desfășurată pe parcursul unui an, și nu doar veniturile generate de activitățile comerciale aferente spațiului comercial- obiect al contractului de închiriere.
De asemenea, conform clauzelor contractuale asumate, chiria s-a stabilit într-un procent calculat prin raportare la venitul brut al societății, neavând relevanță în aceste condiții împrejurarea că societatea a avut pierderi deoarece nu în funcție de venitul net sau de profit a fost convenită chiria.
În fața instanței de fond, nu s-au administrat probatorii relativ la excepția de neexecutare a contractului, însă, în apel, probele încuviințate apelantei demonstrează că, pe timp de iarnă, spațiul nu a fost încălzit, iar în mai multe rânduri angajați ai reclamantei au sistat alimentarea cu energie electrică, invocând defecțiuni, dar nu s-a produs alterarea alimentelor, fiind afectată doar casa de marcat, și s-a ajuns doar la imposibilitatea răcirii băuturilor comercializate.
Plângerile adresate de către administratorul societății apelante organelor de poliție evidențiază că, în cursul lunii mai 2013, în două rânduri, aceasta a fost sesizată de către firma ce asigura paza și securitatea că a fost întreruptă alimentarea cu energie electrică, tatăl și soțul stabilind că magazinul a fost decuplat intenționat de la tabloul electric, acestea fiind aspecte învederate de către aceeași persoană pentru că dosarul penal înaintat nu a cuprins decât sesizările și plângerile ei, fără să fi fost administrate și alte probe întrucât s-a dispus clasarea ca urmare a constatării naturii civile a litigiului.
Mai mult, a reieșit din aceleași înscrisuri că situația conflictuală a apărut pe fondul desfășurării unei relații personale între cei doi administratori, concubinajul acestora încheindu-se în luna ianuarie 2013, când R. G. s-a recăsătorit.
Temeiul juridic al invocării excepției de neexecutare a contractului îl constituie interdependența obligațiilor reciproce din contractul sinalagmatic, împrejurarea că fiecare din aceste obligații constituie cauza juridică a obligației corelative.
Însă, deși societatea apelantă a început să funcționeze în spațiul comercial în discuție în luna septembrie 2012, nu a dovedit că, pe perioada anotimpului rece, a cerut societății-locator să-i asigure furnizarea de căldură, ceea ce înseamnă că a acceptat situația, iar cele două incidente din luna mai 2013 nu s-a probat că au fost imputabile locatorului, după cum s-a arătat, între cei doi administratori existând și un conflict personal ca urmare a încetării concubinajului.
Prin urmare, în toată această perioadă societatea pârâtă nu s-a prevalat de neexecutarea contractului de către cealaltă parte, aceeași fiind situația și ulterior lunii mai 2013, când a părăsit spațiul închiriat, dar nu a cerut nici rezilierea contractului pentru neexecutare obligații, contractul de închiriere desfășurându-se în continuare, după cum nu a achitat nicio parte din chiria datorată.
În lipsa unor demersuri ale societății în sensul arătat, societatea neuzând de niciuna dintre variantele pe care le avea la dispoziție, nu se poate da eficiență în cauză excepției de neexecutare a contractului, excepție invocată doar când i s-a cerut plata chiriei prin raportare la venitul brut, cu atât mai mult cu cât nu este probat că a intervenit o neexecutare suficient de importantă cât să justifice neîndeplinirea propriei obligații de către partea care s-a prevalat de ea.
Cum criticile aduse nu s-au verificat, Tribunalul va respinge apelul promovat ca nefondat, păstrând ca legală și temeinică hotărârea atacată.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge apelul formulat de apelanta pârâtă ., cu sediul procesual ales la av.L. C. în Tulcea, ., ..B, ., împotriva sentinței civile nr.3451/12.12.2014 pronunțată de Judecătoria Tulcea, în contradictoriu cu intimata reclamantă ., cu sediul în Tulcea, ., nr.6, jud.Tulcea, având ca obiect reziliere contract, ca nefondat.
Păstrează sent.civ.nr.3451/12-12-2014 a Judecătoriei Tulcea ca legală și temeinică.
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică de la 25 Septembrie 2015.
PREȘEDINTE,JUDECĂTOR,Grefier,
C. D. A. S. G. L. R.
Jud.fond GN
Red./tehnored.jud.CDA/22.10.2015
gref.șed.LR/4 ex./.>
| ← Rectificare carte funciară. Decizia nr. 1/2015. Tribunalul TULCEA | Pretenţii. Decizia nr. 750/2015. Tribunalul TULCEA → |
|---|
