Obligaţie de a face. Decizia nr. 241/2014. Tribunalul TULCEA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 241/2014 pronunțată de Tribunalul TULCEA la data de 08-05-2014 în dosarul nr. 241/2014
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL TULCEA
SECȚIA CIVILĂ, DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
DECIZIA CIVILĂ nr.241
Ședința publică din data de 08 mai 2014
Completul compus din:
Președinte: D. N. G.
Judecător: L. N.
Grefier: P. L.
S-a luat în examinare apelul civil declarat de către apelantul-reclamant Ș. I. cu domiciliul ales la Cabinet avocat Epifanov A. cu sediul in Tulcea, ., jud. Tulcea, impotriva sentintei civile nr.4076/5.12.2013 pronuntata de Judecatoria Tulcea in dosarul nr._, avand ca obiect obligatia de a face, in contradictoriu cu intimata-parata ASOCIAȚIA DE proprietari . cu sediul in Tulcea, ., .. Tulcea.
Dezbaterile in apel au avut loc in sedinta publica din 30.04.2014, sustinerile in apel ale partilor prezente fiind consemnate in incheierea de sedinta din acea dată, care face parte integranta din prezenta hotarare.
TRIBUNALUL:
Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Tulcea la data de 13.02.2013 sub nr._ reclamantul Ș. I., în contradictoriu cu pârâta Asociația de proprietari ., a solicitat obligarea acesteia să-i comunice în copie, următoarele acte: statutul asociației; tabelul convocator al Adunării Generale a Asociației de proprietari pentru ședința care a avut pe ordinea de zi obiectivul privind reparația acoperișului; procesul – verbal de ședință în care s-au consemnat discuțiile privind investiția menționată, inclusiv cuantumul stabilit pentru fiecare apartament în parte; hotărârea Adunării Generale prin care s-a hotărât efectuarea reparației acoperișului și dovada comunicării acesteia către proprietari; registrul de procese – verbale al asociației, în care se consemnează hotărârile Adunării Generale; decizia Comitetului Executiv de ducere la îndeplinire a hotărârii Adunării Generale; registrul de decizii al Comitetului Executiv în care s-a consemnat decizia menționată si componența Comitetului Executiv al asociației.
De asemenea, reclamantul a mai solicitat anularea ca nelegal a procesului – verbal nr. 2 din 04.06.2011 și constatarea de către instanță că reclamantul nu datorează suma de 1750 lei, precum si cheltuieli de judecată.
Prin sentinta civila nr.4076/5.12.2013 Judecatoria Tulcea a respins acțiunea formulată de reclamatul S. I. în contradictoriu cu pârâta ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI . - TULCEA, ca nefondată.
Pentru a se pronunta astfel, prima instanta a retinut ca la data de 04.06.2011 s-a hotărât repararea acoperișului blocului, stabilindu-se obligația aferentă fiecărui apartament de a plăti pentru început suma de 1000 lei, indiferent de suprafață.
Instanța de fond a reținut că, așa cum reiese din procesul verbal încheiat cu respectiva ocazie (fila 21) și din tabelul nominal cu persoanele care au fost de acord cu repararea acoperișului (fila 22), decizia pentru repararea acoperișului și stabilirea unei sume fixe pentru fiecare apartament a fost luată potrivit procedurii prevăzute de art. 25 alin. 3 din Legea nr. 230/2007. Astfel, conform acestui act normativ, în situații excepționale, hotărârile pot fi luate prin acordul scris al majorității proprietarilor unei scări sau unui . de proprietari, pentru probleme care îi vizează direct, pe bază de tabel nominal.
Instanța de fond a reținut că situația excepțională constă tocmai în necesitatea urgentă a efectuării reparației la acoperiș, așa cum s-a consemnat în procesul verbal. De asemenea, instanța reține că pentru luarea acestei hotărâri și-au dat acordul 11 din 18 membri ai asociației de proprietari, așa cum reiese din tabelul de la fila 22, astfel că au fost respectate dispozițiile art. 25 alin. 3 din Legea nr. 230/2007.
Mai mult decât atât, instanța de fond a reținut că și proprietarii care nu și-au dat de la început acordul pentru efectuarea lucrării au ratificat în cele din urmă hotărârea, prin plata sumelor stabilite pentru repararea acoperișului, cu excepția a doar trei dintre aceștia, printre care și reclamantul, așa cum reiese din lista de plată pe luna septembrie 2013 depusă la dosar de către pârâtă (fila 133).
Instanța de fond a reținut de asemenea că reclamantul este proprietarul a două imobile situate pe ., parter, cu numerele cadastrale 387/1;0;3, în suprafață de 26,07 mp, respectiv 378/1;0;2, în suprafață de 88,19 mp, așa cum rezultă din contractul autentic de vânzare-cumpărare aflat la fila 7 din dosar.
Față de această situație, instanța de fond a reținut că în mod corect reclamantului i s-a stabilit obligația de plată corespunzătoare pentru două imobile, astfel că va respinge cererea reclamantului de a constata că nu datorează suma de 1750 lei, aferentă celui de al doilea imobil.
A mai aratat judecatorul fondului ca din probele administrate în cauză, inclusiv din răspunsurile pârâtei la interogatoriu, rezultă că hotărârea referitoare la repararea acoperișului s-a adoptat prin procedura derogatorie prevăzută de art. 25 alin. 3 din Legea nr. 230/2007, astfel încât toate documentele solicitate de reclamant prin primul petit al cererii, cu excepția statutului asociației, nici nu au fost întocmite.
De altfel, și concluziile reclamantului sunt în acest sens, afirmând că aceste documente nu există, deși solicită să fie obligată pârâta la comunicarea acestora. Având în vedere și faptul că statutul asociației a fost comunicat, fiind depus și la dosarul cauzei, iar restul documentelor solicitate nu există, instanța de fond a respins primul capăt de cerere.
Referitor la anularea procesului verbal nr. 2 din 04.06.2011, instanța de fond a reținut că nu acesta este actul prin care s-a luat hotărârea referitoare la reparația acoperișului, astfel încât să se poată pune problema anulării pentru nerespectarea prevederilor legale privitoare la obligativitatea luării hotărârilor prin decizie a Adunării Generale, ci această hotărâre s-a adoptat, așa cum s-a mai arătat, prin acordul scris al majorității membrilor asociației, pe baza tabelului nominal, conform art. 25 alin. 3 din Legea nr. 230/2007, instanța de fond urmând să respingă și acest capăt de cerere, ca nefondat.
Impotriva acestei hotarari, in termen legal, a declarat apel reclamantul Ș. I., criticand-o ca fiind netemeinica si nelegala.
Astfel, arata apelantul-reclamant cu privire la primul capăt al acțiunii - obligarea pârâtei Asociația de Proprietari T. I. la comunicarea unor acte, că din toate actele solicitate, intimata nu a depus la dosarul cauzei decât un singur document Statutul Asociației de P.. Legat de restul documentelor solicitate și anume - convocatorul Adunării Generale, Procesul-verbal de ședință,hotărârea Adunării Generale, Registrul de procese-verbale al Asociației, decizia Comitetului Executiv, Registrul de decizii al Comitetului executiv, componenta Comitetului executiv al Asociației, instanța constată că „nici nu au fost întocmite”, „iar restul documentelor solicitate nu există”. Astfel, deși nu este culpa apelantului, instanța a respins primul capăt de cerere.
Considera apelantul-reclamant ca nu este posibil ca într-o asociație de proprietari să nu existe niciun fel de registru și nici documentele solicitate de acesta, dreptul său de acces la documente și de a cunoaște toate aspectele care țin de activitatea asociației rezultând din prevederile art.10 din Legea nr.230/2007, cu modificările și completările ulterioare, dar și din normele de aplicare legale. Consideră apelantul că în realitate, aceste documente sunt, dar intimata refuză să le pună la dispoziție atât instanței, cât și acestuia.
Cu privire la constatarea nulității absolute a Procesului-verbal nr.2/04.06.2011 prin care s-a stabilit obligarea la plata unei sume de bani pentru repararea acoperișului, a arătat apelantul-reclamant că instanța de fond a considerat că această hotărâre s-a luat prin acordul scris al majorității membrilor asociației, pe baza tabelului nominal, motiv pentru care a respins și acest capăt de cerere ca nefondat. Singurul act juridic, indiferent de situația în care se adoptă orice măsuri- situații excepționale sau normale, reglementat de legislația în vigoarea fiind hotărârea Adunării Generale.
A mai aratat apelantul-reclamant ca nu există acordul scris ca document cu valoare juridică care să producă efecte juridice în prezenta materie. Art.24 și 25 din Legea nr.230/2007 prevăd faptul că Adunarea generală adoptă hotărâri care sunt obligatorii pentru proprietarii din condominiu. Situația excepțională prevăzută de alin.3 al art. 25 din actul normativ sus menționat neexcluzând adoptarea hotărârii, singurul act apt să fie pus în aplicare, derogarea fiind în sensul în care situația este de maximă urgență (ex. s-a spart un geam, s-a rupt o ușă, s-a desprins o parte din acoperiș, etc.) și atunci nefiind necesar cvorumul majorității membrilor asociației. De altfel, acel tabel nominal la care face referire instanța de fond este cel care arată participarea la ședintă și nu acordul efectiv pentru investiție, la acea ședință precizându-se că este o prioritate repararea acoperișului și nu o situație excepțională.
Mai arată apelantul-reclamant că nu este vorba despre o situație excepțională, deoarece reparațiile s-au aprobat și efectuat vara, în luna iunie 2011, dar și în anul 2012, astfel încât nu exista niciun pericol iminent care să impună nerespectarea legii.
Totodată arată apelantul-reclamant că a fost de bună-credință și a achitat suma de 1750 lei pentru o locație, așa cum i s-a solicitat, deși, așa cum a reținut și instanța de fond, prin procesul-verbal din data de 04.06.2011 s-a solicitat plata sumei de 1000 lei/apartament.
A mai aratat apelantul-reclamant că, pentru restul sumei solicitate și plătite de acesta și de ceilalți proprietari nu există niciun document legal, întocmit de Asociația de Proprietari T. I.. Ceea ce a contestat este obligarea sa la plata dublului sumei stabilite pentru fiecare proprietar de apartament.
Cu privire la capătul de cerere privind inexistența debitului în sumă de 1750 lei și a penalităților aferente, menționează ca instanța de fond a constatat faptul că deține două imobile și în mod corect s-a dispus obligarea sa la plata cotei pentru acestea. Cu privire la suprafața de 26,07 mp., aceasta nu face parte din cadrul Asociației, nu este situată în scara blocului, fiind exterioară acestuia, doar alipită blocului, iar lucrările de la acoperișul scării de .-o, așa cum se poate observa și din planșele foto depuse la dosar.
A mai aratat apelantul-reclamant că întotdeauna a fost de bună-credință și și-a plătit cheltuielile către pârâtă, fără a cerceta dacă acestea sunt corect calculate sau nu, iar singurul debit pe care îl are către aceasta îl reprezintă suma pe care o contestă și penalitățile aferente, deoarece consideră că este obligat în mod nelegal și nejustificat la plata acesteia.
In termen legal intimata-parata a formulat intampinare, solicitand respingerea apelului ca nefondat si mentinerea hotararii instantei de fond.
Examinând criticile aduse de apelant împotriva sentinței civile mai sus nominalizate, prin prisma dispozițiilor art. 295 și următoarele Cod procedură civilă 1865, tribunalul reține că acestea au caracter nefondat, pentru următoarele considerente:
Cu privire la capătul de cerere prin care s-a solicitat primei instanțe obligarea pârâtei intimate la comunicarea anumitor documente, această parte a recunoscut inexistența altor înscrisuri decât cele depuse la dosar (procesul verbal din 4.06.2011 – fila 21 dosar primă instanță, tabel nominal – fila 22 dosar primă instanță, proces verbal din 15.11.2011 – fila 23 dosar primă instanță, statutul asociației de proprietari – fila 27-41 dosar primă instanță).
Prin urmare, în raport de mărturisirea judiciară a pârâtei intimate, soluția de respingere a primului capăt de cerere, vizând comunicarea înscrisurilor, apare ca fiind corectă, întrucât nu s-a dovedit că acestea există.
În fapt, raportat la procesul verbal nr. 2/4.06.2011 contestat de apelantul reclamant, din conținutul actului se observă cu evidență că acesta exprimă voința juridică a președintelui asociației, în calitate de reprezentant al comitetului executiv, cu privire la repararea acoperișului și alocarea sumei de 1.000 lei / apartament (fila 9 dosar prima instanță).
În alte cuvinte, ca natură juridică, procesul verbal mai sus nominalizat reprezintă doar voința Comitetului executiv al asociației, prin președinte, fără a constitui un proces verbal al adunării generale a asociației. Această concluzie se desprinde în raport de identitatea persoanelor care au semnat procesul verbal (președintele și secretarul asociației), coroborată cu modul de redactare al acestuia (observându-se că existența unei ședințe a asociației de proprietari a constituit doar motivarea deciziei adoptate de către comitetul executiv), la finalul căruia se face referire expresă la hotărârea adoptată de către Comitetul executiv, prin președintele asociației.
În drept, această modalitate de adoptare a unor hotărâri de către Comitetul executiv al asociației de proprietari, reprezentant de președinte, este perfect legală, în raport de prevederile art. 30 alin. 1 lit. d din Legea 230/2007, potrivit cărora Comitetul executiv, reprezentat de președintele asociației de proprietari, “reglementează folosirea, întreținerea, repararea, înlocuirea și modificarea părților proprietății comune, inclusiv cu privire la consumurile aferente proprietății comune” (sublinierea noastră).
Mai mult decât atât, conform dispozițiilor art. 30 alin. 1 lit. h din același act normativ, Comitetul executiv este îndrituit că “își asume obligații, în nume propriu sau în numele proprietarilor membri ai asociației de proprietari, privind interesele legate de clădire”.
Din normele juridice mai sus citate rezultă că pentru repararea unor părți din proprietatea comună nu este absolut necesară adoptarea unei hotărâri de către adunarea generală a asociației de proprietari, această atribuție putând fi asumată direct de către Comitetul executiv al asociației, prin președintele acesteia.
Or, în speța dedusă judecății, apelantul reclamant nu a făcut dovada lipsei de oportunitate a lucrărilor necesare pentru repararea acoperișului, deși îi revenea sarcina probei, potrivit regulii actori incumbit probatio.
Ca atare, având fundament legal și fiind întemeiat pe caracterul necesar al reparațiilor efectuate asupra proprietății comune (art. 34 din Legea 230/2007), procesul verbal contestat apare ca fiind valabil întocmit de către președintele asociației, fără a exista temeiuri valide pentru desființarea actului respectiv, care servește interesului comun al tuturor proprietarilor din care este compusă asociația, inclusiv apelantul reclamant.
Raportat la capătul de cerere privind inexistența debitului în sumă de 1.750 lei, precum și a penalităților de întârziere aferente (a se vedea cererea modificatoare formulată de reclamant, fila 18 dosar judecătorie), susținerile apelantului în sensul că ar deține un singur imobil în cadrul asociației de proprietari chemată ca pârâtă sunt eronate.
Din înscrisurile depuse (fila 19 și următoarele, dosar apel), rezultă că toți ceilalți proprietari au achitat sumele datorate pentru reparațiile acoperișului, cu excepția a două persoane, printre care și apelantul reclamant, care a efectuat, la rândul său, o plată parțială, în sumă de 1.750 lei
Mai mult decât atât, din contractul de vânzare-cumpărare autentificat de BNP E. Frosina, înscris în registrul de transcripțiuni nr. CF1538/4 din 23.11.2000, rezultă că apelantul a cumpărat de la ., al cărei administrator era apelantul Ș. I. împreună cu numitul Ș. I., fostul magazin de legume-fructe Spicul, situat în mun. Tulcea, ., parter, înscris în cartea funciară nr. 1538/N a localității Tulcea, compus din două imobile distincte, respectiv magazin cu nr. cad. 387/1,0,3 în suprafață utilă de 26.07 mp și brutărie, cu nr. cad. 378/1,0,2, în suprafață utilă de 88,19 mp (dosar judecătorie, fila 7-8, 47).
Cele două suprafețe mai sus menționate coincid cu suprafețele menționate în listele de plată a cheltuielilor de întreținere, necontestate de apelant, pentru construcțiile situate la parterul blocului A1, pe numele reclamantului și respectiv pe numele ..
Cât timp construcțiile respective sunt situate la parterul blocului, operează prezumția legală că acestea fac parte din condominiu, în sensul definit de art. 3 lit. a din Legea 230/2007, fără ca apelantul reclamant să facă dovada contrară, în sensul că ar înstrăinat proprietatea spațiilor locative respective, sau că acestea ar fi debranșate de la rețeaua de servicii publice de alimentare cu apă și canalizare a asociației de proprietari.
Teza probatorie că suprafața de 26 mp nu ar face parte din asociația de proprietari nu a fost dovedită, fiind evident că imobilul respectiv figurează în listele de plata a cheltuielilor de întreținere (fila 15 apel), fără a avea vreo relevanță juridică împrejurarea că suprafața ar fi exterioară blocului, cât timp este alipită de acesta, deci formează un condominiu. În alte cuvinte, spațiul locativ respectiv reprezintă o extindere a apartamentelor aflate inițial la parterul blocului, fără a avea un regim juridic distinct de acestea, în ceea ce privește obligațiile comune, care izvorăsc direct din lege.
Date fiind considerentele expuse, apărările apelantului reclamant nu sunt susceptibile a conduce la admiterea căii de control judiciar promovate, casre va fi respinsă ca nefondată.
În baza art. 274 Cod procedură civilă 1865, va fi obligat apelantul la plata sumei de 750 lei către intimată, reprezentând cheltuieli de judecată, constând în onorariul avocațial, conform chitanței nr. 4224/25.03.2014 eliberate de Cabinet Individual Avocatură N. C. (fila 14).
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge apelul civil declarat de către apelantul-reclamant Ș. I. cu domiciliul ales la Cabinet avocat Epifanov A. cu sediul in Tulcea, ., jud. Tulcea, impotriva sentintei civile nr.4076/5.12.2013 pronuntata de Judecatoria Tulcea in dosarul nr._, avand ca obiect obligatia de a face, in contradictoriu cu intimata-parata ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI . cu sediul in Tulcea, ., ., uscator, jud. Tulcea, ca neîntemeiat si pastreaza sentinta atacata ca legala si temeinica.
Obliga apelantul la plata sumei de 750 lei catre intimata cu titlul de cheltuieli de judecata efectuate in apel.
Cu drept de recurs in termen de 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica din 08.05.2014.
Președinte, Judecător, Grefier,
D. N. G. L. N. P. L.
Jud.fond.I.H.
Red.jud.D.N.G./06.06.2014.
Tehnored.gref.P.L./10.06.2014/4ex.
.>Acest document este preluat și procesat de o aplicație realizată gratuit de Wolters Kluwer Romania pentru Fundatia RoLII.
Conținutul său poate fi preluat și utilizat cu citarea sursei: www.rolii.ro
| ← Uzucapiune. Decizia nr. 132/2014. Tribunalul TULCEA | Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea... → |
|---|
