Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 854/2013. Tribunalul VRANCEA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 854/2013 pronunțată de Tribunalul VRANCEA la data de 15-10-2013 în dosarul nr. 5339/231/2012
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL V.
SECTIA I CIVILA
DECIZIA CIVILĂ NR. 854
Ședința publică de la 15 octombrie 2013
PREȘEDINTE: R. H.
Judecător: S. M. B.
Judecător: C. C.
Grefier: I. Albiței
Pe rol fiind pronunțarea asupra recursului declarat de reclamanții M. V. și M. Anișoara, ambii cu domiciliul în mun. Focșani . județul V., împotriva sentinței civile nr. 2573 din 28.05.2013 pronunțată de Judecătoria Focșani în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimatul G. D., cu domiciliul în mun. Focșani .. 12 Bis județul V..
Dezbaterile orale au avut loc în ședința publică de la data de 08 octombrie 2013, note consemnate în încheierea de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta când în vederea deliberării s-a amânat pronunțarea cauzei pentru astăzi 15 octombrie 2013, când:
TRIBUNALUL
Asupra recursului civil de față;
Prin cererea înregistrată sub nr._ ,reclamantii M. V. si M. A. au chemat în judecata pe pârâtul Golesteanu D.,pentru pronuntarea unei hotarari prin care sa se dispuna perfectarea promisiunii bilaterale de vanzare cumparare autentificata sub nr.1457/27.08.2011 la BNP C. G.,cu privire la suprafata de 35 mp.situata in Focsani,.-58,nr.cadastral_,T.92,p.c.5275.
În motivare, s-a aratat ca partile au incheiat un contract de promisiune bilaterala de vanzare cumparare,ca paratul s-a obligat sa vanda suprafata de 36 mp. sau cat se va gasi la masuratoare in urma dezmembrarii ,respective 32 mp. in partea de sud a proprietatii iar 3 mp. in partea de est a proprietatii sale,ca pretul vanzarii a fost de 100 euro/mp. din care s-a achitat un avans de 500 euro,stabilindu-se ca perfectarea sa aiba loc in forma autentica pana la data de 22.09.2011.Au mai sustinut ca perfectarea nu s-a putut realiza ,intrucat paratul in mod nejustificat a pretins ca suprafata rezultata in urma dezmembrarii care a fost vizata prin promisiunea bilaterala este de 70 mp .,desi in realitate este de 35 mp.
Cererea a fost motivata in drept,potrivit disp. art.5 al.2 din Titlul X din Lg.247/2005.
In dovedirea cererii ,reclamantii au depus inscrisuri(f.3-9) si a solicitat administarea probei cu expertiza specialitatea topometrie .
Prin sentința civilă nr. 2573/28.05.2013 s-a respins cererea ca neîntemeiată instanța de fond reținând următoarele considerente:
Instanța a reținut ca la incheierea conventiei intre parti,au fost indeplinite toate conditiile de validitate prevazute de art.948-968 Cod Civil(dispozitii aplicabile la data incheierii promisiunii bilaterale,reglemenate de vechiul Cod Civil),neputand fi ignorata insa existenta unor trasaturi specifice care deriva din particularitatile conventiei.
Astfel ,pentru a se analiza existenta unui obiect determinabil al promisiunii de vanzare cumparare bilaterale ,se impune a se sublinia ca obiectul antecontarctului de vanzare cumparare cuprinde doar cadrul general in care se va naste raportul juridic cu continutul ce va fi stability ulterior de parti in cadrul contarctului de vanzare cumparare ,in conditiile in care promisiunea de vanzare cumparare are ca obiect doar obligatia de a face aprtilor (de a incheia in viitor contractul de vanzare cumparare)si nu de a da(de a transfera proprietatea).Astfel,obligatia de a face asumata de parat a fost a ceea de a efectua toate demersurile necesare transferarii in viitor a dreptului de proprietate asupra suprafetei de teren ocupate de constructiile edificate de recalmanti pe terenul sau ,constructii in fiinta la data dce 22.08.2011 ,dupa parcurgerea etapei asumate de parti ,intermediare, a dezmembrarii imobilului ,reclamantii asumandu-si obligatia platii pretului de 100 euro /mp pentru tot terenul ce va rezulta in urma dezmembrarii.
Pentru considerentele ce vor fi retinute in continuare,se impune a se stabili ca ,fara putinta de tagada,fata de insesi recunoasterile tuturor partilor facute cu ocazia administrarii probei cu interogatoriul,este evident ca intentia . a cumpara si respectiv de a vinde ,s-a reunit la data de 22.08.2011 si ca a avut ca obiect suprafata de teren a carei marime a fost prefigurata mental de fiecare parte, prin raportare la unicul criteriu comun avut in vedere la acea data, constand in marimea terenului ocupat de constructiile reclamantilor,partile fiind de acord cu toate datele particulare ale actului in care s-a stabilit un pret serios ,determinat (100 euro/mp) si sincer.
Astfel ,prin operatiunea juridica incheiata de parti,acestea si-au asumat reciproc obligatii constnad in a face demersurile necesare pentru a face posibila incheierea actului in forma autentica ,cauza incheierii antecontractului dintre parti constand in aceea ca in momentul realizarii acordului de vointa al partilor ,nu putea fi realizat si tarnsferul dreptului de proprietate asupra terenului ce facut obiectul conventiei ,intrucat terenul in suprafata de totala de 637 mp. nu era dezmembrat .
Ca obiectul vanzarii cumpararii ,avut in vedere de ambele parti il constituie suprafata de 70 mp. ocupata la data de 22.08.2011 de constructiile edificate de reclamanti pe proprietatea paratului, rezulta din coroborarea expertizei administrate in cauza cu intergatoriile luate ,la cererea partilor(f.69-71) dar si de instanta din oficiu ,raspunsurile fiind consemnate in incheierea de sedinta din data de 05.03.3013 –f.89.Suprafata consemnata in cuprinsul promisiunii bilateral de 36 mp., a fost cea apreciata si aproximata de parti ,in lipsa unor masuratori concrete si fara intocmirea unei schite preexistente datei de 22.08.2011 .
Astfel ,raspunzand la interogatoriile administrate ,reclamantii au recunoscut ca suprafata ce a facut obiectul antecontractului a fost de 36 mp. sau cat se va gasi la masuratoare,formula prin care reclamantii au acceptat implicit probabilitatea ca aceasta suprafata sa fie mai mare, dar au contestat ca in urma dezmembrarii s-au gasit 70 mp., reclamanta,sustinand ca suprafata ocupata de constructii la data de 22.08.2011,era doar de 35 mp,iar reclamantul de 1,81m latime si 18 m lungime .Reclamantii au mai recunoscut si ca la acea data, erau amplasate pe terenul paratului ,un gard,o parte din magazie ,partial un gratar,reclamanta sustinand ca in prezent mai exista doar un gard si ca un colt al magaziei ,care era construit pe terenul paratului a fost demolat, recalmantul raspunzand intial ca ,desi a existat un colt de magazie construit pe terenul paratului ,acesta a fost demolat ca si celelalte constructii, si ca vanzarea a fost promisa pentru realizarea unei bune vecinatati.Ulterior,prin raspunsurile date de reclamanti la interogatoriul administrat din oficiu,acestia au recunoscut ca au vrut sa cumpere intreaga suprafata apartinand paratului pe care se aflau instalatii de canalizare ,electrice ,de apa,pomi fructiferi,ca la data de 22.08.2011 nu era niciun gard construit pe terenul paratului, acesta fiind construit ulterior,in august- septembrie 2011,ca in august 2011 era o magazie ,ca un colt al acesteia cadea pe terenul paratului si ca in prezent, pe terenul paratului mai exista gardul si gratarul ,coltul magaziei fiind demolat.Reclamanta a recunoscut si ca la data incheierii promisiunii de vanzare cumparare ,partile nu au masurat terenul ,ca ar fi apreciat ca acesta ar avea suprafata de 33 mp,ca in prezent exista aceleasi constructii ca si in august 2011,mai putin coltul magaziei care era edificat pe terenul paratului,care a fost demolat intre timp.
La randul sau,paratul a sustinut ca obiectul conventiei l-a constituit terenul ocupat de un pom fructifer ,de jumatate dintr-un gratar si, in plus,in partea de vest a proprietatii sale, terenul ocupat de o bucata de magazie care se afla si in prezent,(desi in parte a fost demolata,potrivit sustinerilor reclamantilor) tot pe proprietatea sa .
In concluzie,terenul in litigiu ce a facut obiectul promisiunii bilaterale incheiate intre parti, este determinabil raportand vointa . (de a cumpara terenul ocupat de grad,gratar si de un colt de magazie, din care doar o parte a fost demolata pana in prezent),la situatia concreta din teren, stabilita de expertul specialitatea topometrie I. C. prin raportul de expertiza intocmit in cauza (f.74-76 cu completarile ulterioare-f.80,f.85-87.f.97-99).Astfel,expertul a identificat in schitele intocmite –f.87 si 99, toate constructiile existente in prezent ,edificate de reclamanti pe terenul paratului .S-a identificat gratarul “G”.,aflat in parte pe suprafata S1 ,in suprafata de 43,21 mp,magazia de scandura ,aflata si in prezent, in parte pe suprafata de S 2 ,in suprafata de 10,08 mp ,expertul identificand si suprafata S 3 de 16,71 mp ,identificata in raport cu sustinerile reclamantilor care au sustinut ca au eliberat-o dupa data incheierii actului,prin demolarea unui colt al magaziei ,in legatura cu care au considerat acestia ca ar fi ocupat la acea data proprietatea paratului .Expertul conchide ca erorile de apreciere a partilor au fost determinate de lipsa masuratorilor ce nu au fost efectuate la data incheierii antecontractului .
Coroborand probele administrate in cauza dar si sustinerile reclamantilor in sensul ca acestia au intentionat ca obiectul conventiei sa il constituie terenurile hasurate ,masurate in schita de la fila 9 ,acestia solicitand de altfel si revenirea la expert pentru identificarea acestor suprafete ce ar fi facut obiectul contractului dintre parti ,se retine ca obiectul conventiei partilor il constituie in mod cert suprafetele insumate ale suprafetelor identificate pe schita cu S1 ,S2 si S 3, respectiv suprafata totala de 70 mp.Vor fi deci retinute suprafatele S1 si S2 ,intrucat asa cum expertul a identificat, potrivit concluziilor depuse la dosar-fila 98 ,aceste suprafete sunt cele in legatura cu care insisi reclamantii au sustinut ca au facut obiectul promisiunii de vanzare ,suprafete hasurate in schita de la fila 9.In plus,se va retine ca si suprafata S 3 face parte din obiectul conventiei partilor intrucat, coroborand sustinerile reclamantilor ,raspunsurile la interogatoriu ,cu situatia de fapt identificata de expert, rezulta ca reclamantii au construit gradul despartitor dintre proprietatea pe care acestia pretind ca o detin si cea a paratului pe aliniamentul 2,9,6,7,8-schita fila 87, dupa incheierea antecontractului ,retragand un colt al magaziei de pe terenul paratului ,care se afla pe S 3 la data dezmembrarii si efectuarii masuratorilor aferente acestei opratiuni de specialistii in cadastru,gardul inconjurand insa in prezent suprafetele S 1 si S2, asa cum expertul a concluzionat.Demersurile reclamantilor au vizat tocmai micsorarea in mod unilateral a catimii obiectului promisiunii de vanzare cumparare ,cu consecinta diminuarii si a pretului aferent contractului de vanzare cumparare. Asa se explica de ce reclamantii sustin prin raspunsurile date la interogatoriu ca in prezent nu mai exista niciun colt al magaziei pe terenul paratului, crezand in mod eronat ca prin construirea gardului pe aliniamentul 2,9,6,7,8 au delimitat in mod correct proprietatile partilor ,ignorand faptul ca si in prezent un colt al magaziei acestora se afla pe proprietatea paratului, ca si gardul construit ulterior incheierii promisiunii bilaterale si ca, la data de 22.08.2011, pe suprafata S 3 ,se afla si un alt colt de magazie demolat de acestia ulterior.
De altfel,este evident ca vointa reclamantilor a fost oscilanta ,intre data incheierii promisiunii bilaterale de vanzare cumparare, cand au fost de acord sa cumpere pe viitor, dupa dezmembrare ,suprafata apartinand paratului, ocupata la data de 22.08.2011 de constructiile lor, ca ulterior acestia s-au razgandit, incercand ,dupa ce au aflat ca in realitate terenul masoara mai mult decat au estimat initial ,sa ii restranga in mod artificial marimea rezultata in urma dezmembrarii si care a fost insusita de reclamanti prin semnarea contractului de promisiune bilaterala,prin demolarea unui colt de magazie care se afla pe suprafata S3 identificata de expert pe schita.
Pentru aceste motive actiunea reclamantilor nu poate fi admisa ,intrucat suprafata ce face obiectul cererii acestora de pronuntare a unei hotarari care sa tina loc de act de vanzare cumparare,nu este acceasi cu cea care a facut obiectul promisiunii bilaterale de vanzare cumpararre, incheiate intre aceleasi parti.
Apararea paratului privind nulitatea absoluta a promisiunii de vanzare cumparare intrucat pretul nu a fost platit pana la data stabilita in conventie(22.09.2012) nu este intemeiata, intrucat neplata pretului atrage rezolutiunea conventiei si nu nulitatea sa ,la fel ca si cea constand in justificarea netemeiniciei actiunii reclamantilor prin aceea ca acestia se afla in culpa ,neplatind pretul conventiei, intrucat reclamantii au cerut perfectarea conventiei pentru suprafata de 35 mp. ,pentru care asa cum rezulta din inscriurile incheiate de BNP G. C. ,acestia au platit pretul de 100 euro/mp.
Împotriva acestei hotărâri judecătorești reclamanții au declarat recurs susținând în esență, următoarele critici și argumente:
1.instanța nu a acordat în cauză eficiență principiilor de drept aplicabile respectiv principiul executării în natură a obligațiilor și principiului reparării în natură a pagubelor prevăzută de art. 1073 și 1077 din Noul Cod Civil, art. 5 al.2 din titlul X al Legii nr. 247/2005.
2.a.în mod greșit s-a apreciat că obiectul vânzării nu este determinat ci determinabil, în sensul art. 928 pct. 3 cod civil, cu motivarea că ,,expertul conchide că erorile de apreciere a părților au fost determinate de lipsa măsurătorilor ce nu au fost efectuate la data încheierii antecontractului.
b.susține că suprafața S1 codificată de expert avea o intindere la data încheierii precontractului de 32,76 mp și nu 43,21 mp așa cum a identificat-o expertul printr-o măsurătoare subiectivă făcută și fără a ține seama și de cărțile funciare și schița anexă la actul administrativ emis în favoarea pârâtului.
c.solicită a se observa că expertul a găsit între punctele 4 și 5 din schița nr. 1 = 2,70 ml, în timp ce în toate schițele ambelor părți acest segment măsoară 1,81 ml.
d.Expertul pentru a justifica o suprafață mai mare de 32,76 mp la 43,21 mp a prelungit linia de hotar 1-2-3 la 20,24 ml în timp ce aceeași latură măsoară în schița nr. 1 anexă la Dispoziția primarului dosar 19,35 ml.
3.Instanța de fond total greșit a reținut că și suprafața de 16,71 mp codificată de expert cu S3 a fost ocupată în parte de magazia C2 la data dezmembrării terenului pârâtului, situație care nu rezultă din nicio probă. Nici expertul nu a făcut o astfel de constatare în cele trei lucrări iar partea din magazia reconstituită se află pe terenul S2 și nu S3.
În concluzie apreciază că obiectul precontractului îl reprezintă terenul în poligon S1=32,76 mp și S2=10,08 mp în total 42,84 mp și nu 70 mp cum greșit a reținut prima instanță.
Prin întâmpinare intimatul G. D. a solicitat respingerea recursului ca nefondat.
Recursul este nefondat în limitele și pentru considerentele care urmează:
1.Relativ la primul motiv de recurs recurentul s-a limitat a invoca încălcarea unor principii de drept substanțiale dar fără a arăta în concret situația de fapt a acestor încălcări, astfel că urmează a înlătura acest motiv ca nefondat.
2.Pentru a fi valabilă convenția părților nu este obligatoriu ca obiectul acesteia să fie determinat fiind suficient să fie și determinabil, acest caracter fiind incident în cauza de față potrivit mențiunii din contract: ,,...sau cât se va găsi la măsurătoare”.
Este de necontestat că părțile nu au avut o măsurătoare exactă asupra întinderii de teren convenită a fi vândută respectiv cumpărată și nici nu au indicat o schiță în acest sens, astfel că determinarea întinderii se va face în raport de elementele probatorii efectuate în cauză.
Astfel, în dovedirea proprietăților, recurenții au depus fișa bunului imobil (fila 9) iar intimatul a depus schițele anexă la dispoziția nr. 2331/11.11.2010 (fila 57) precum și planul de amplasament al imobilului (f. 59).
De observat că ambele schițe și planul de amplasament au fost întocmite de același executant C. C. astfel, existând prezumția că măsurătorile, redate în schița anexa la actul de proprietate al intimatului, au fost executate având cunoștință de elementele topografice din schița anterioară a recurenților.
Se poate constata cu ușurință că la relevarea distanței de 1,81 ml. schițele în discuție poartă această notare doar pe o singură latură astfel pe schița recurenților (fila 9) această dimensiune fiind cotată doar în continuarea distanței de 4,59 ml iar în schița depusă de intimat această cotă se regăsește pe linia 7-8 (fila 59).
Asadar, se poate constata că niciuna din schițe nu determină o distanță egala de 1, 81ml pe latura opusă, respectiv în continuarea pct.2 (fila 9) și în continuarea pct.9 (fila 59).
b.Este de observat faptul că expertul a reținut cotele din schița intimaților ca fiind ulterior supusă operațiunii intabulării de unde se mai poate observa că latura 9-6 (fila 76) are dimensiunea de 2,70 ml, dimensiune criticată de recurenți prin recursul de față.
c.Nu poate fi primit raționamentul recurenților că și latura 4-5 din raportul de expertiză ar măsura tot 1,81 ml și că dimensiunea dată de expert de 2,70 ml ar fi nejustificată, aceasta pentru că la măsurarea acestei din urmă distanțe s-a avut în vedere punctul 9 din schița intabulată a intimatului.
d.De asemenea, este un raționament propriu și care nu se regăsește în argumentele expertului cu privire la greșita măsurare a suprafeței S1 deoarece aș cum s-a arătat mai sus, aceasta se determină în patrulaterul 6-7-8-9 și care corespunde planului de amplasament intabulat de intimat (fila 59) în concluzie, suprafața S1 măsoară 43,21 mp și nu 32,76 mp dată arbitrat de recurent în motivul de recurs sub pretextul că aceasta ar fi fost intinderea la data încheierii precontractului.
Este esențial răspunsul la interogatoriu luat reclamanților (fila 89) din oficiu din care rezultă că: la data de 22.08.2011 nu era nici un gard, fiind construit ulterior, în august-septembrie ; că a demolat coltul magazie care cădea pe terenul pârâtului și care ocupa suprafața de 3 mp.
Despre existența gardului despărțitor expertul concluzionează (fila 86) că acesta este pe aliniamentul 2-9-6 și împarte suprafața S3 de S2 și S1.
Faptul ridicării gardului pe aliniamentul indicat de expert nu a fost contestat de intimat și fiind executat ulterior înțelegerii părților rezultă prezumția că această delimitare marchează determinarea întinderii suprafeței care face obiectul antecontractului de vânzare.
Chiar pârâtul G. D. atestă că reclamanții ocupă în prezent 56 mp (fila 89) .
Este adevărat că pârâtul în cadrul aceluiași interogator luat din oficiu a pretins că reclamanții au ocupat mai mult (78mp) dar aceasta s-a diminuat prin demolarea parte din magazie de către reclamant.
Este real că pârâtul a întocmit ulterior antecontractul planul de amplasament pentru suprafața de 70 mp (fila 22) și care reprezintă o dezmembrare din proprietatea sa, însă aceasta nu reprezintă înțelegerea părților în lipsa unei determinări exacte a întinderii din actul convenit.
Așadar, raportat la răspunsul la interogatoriul a părților respectiv existența unui gard necontestat care desparte S2 de S3 precum și la determinarea exactă a S1 potrivit schițelor intabulate rezultă că pe de o parte reclamanții stăpânesc în prezent S1+S2=53,29 mp iar pe de altă parte că reclamanții au solicitat perfectarea doar pentru 35 mp suprafață care nu poate fi identificată în concret, tribunalul constată că în mod eronat prima instanță a reținut că vânzarea supusă operațiunii de perfectare ar fi de 70 mp.
Însă, cum reclamanții au solicitat pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic pentru o suprafață de teren mai mică decât cea care a fost determinată în cursul cercetării judecătorești avand intinderea mai sus aratata rezulta operațiunea de perfectare a vânzării nu se poate efectua și în consecință va respinge recursul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanții M. V. și M. Anișoara, ambii cu domiciliul în mun. Focșani . județul V., împotriva sentinței civile nr. 2573 din 28.05.2013 pronunțată de Judecătoria Focșani în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimatul G. D., cu domiciliul în mun. Focșani .. 12 Bis județul V..
I R E V O C A B I L Ă .
Pronunțată în ședința publică de la 15 octombrie 2013.
Președinte, Judecător, Judecător,
R. H. S. M. B. C. C.
Grefier,
I. Albiței
Red:H.R.
28.10.2013
N.S._31.10.2013
Jud. Fond: R. I.
Ex 2.
| ← Pretenţii. Decizia nr. 707/2013. Tribunalul VRANCEA | Contestaţie la executare. Decizia nr. 198/2013. Tribunalul... → |
|---|
