Reziliere contract. Decizia nr. 551/2013. Tribunalul VRANCEA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 551/2013 pronunțată de Tribunalul VRANCEA la data de 30-05-2013 în dosarul nr. 1949/231/2012
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL V.
SECTIA I CIVILA
DECIZIA CIVILĂ Nr. 551/2013
Ședința publică de la 30 Mai 2013
Completul constituit din:
PREȘEDINTE - D. J.
Judecător - R. S.
Judecător - V. - V. N.
Grefier - M. J.
La ordine pe rol fiind judecarea recursului declarat de recurentul E. C., domiciliat în com. Negrilești, ., cu domiciliul ales în mun. Focșani, ., ., la Cabinet Avocat C. G., împotriva sentinței civile nr. 326 din 29 ianuarie 2013, pronunțată de Judecătoria Focșani în dosarul nr._ .
La apelul nominal făcut în ședința publică au răspuns recurentul asistat de av. C. G. av. L. A. M. pentru intimații C. T., D. G. și G. A. și consilier – juridic I. V. Făcăieru pentru intimata ..
Procedura de citare legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier după care;
Tribunalul, nemaifiind cereri prealabile de formulat, excepții de invocat și probe de administrat, constată recursul în stare de judecată și acordă cuvântul în cadrul dezbaterilor.
Av. C. G. având cuvântul susține motivele de recurs formulate în scris, critică sentința civiă pentru nelegalitate și netemeinicie întrucât nu a avut în vedere că intimații au încheiat antecontracte de vânzare cumpărare pentru terenul pentru care aveau încheiat contract de arendare valabil până în anul 2013. Instanța în mod greșit a apreciat că acele contracte de arendare au fost încheiate pentru anul 2010 întrucât în realitate au fost încheiate în anul 2011 însă s-a făcut referire la 2010 pentru că anul agricol începe în luna septembrie a anului anterior. Intimata . a menționat că în anul 2011 s-a deplasat la intimați cărora le a comunicat că este necesar să se reînnoiască contractele de arendare datorită schimbării conducerii societății. Ar fi fost ilogic ca, recurentul să plătească în avans suma de 5000 euro drept avans pentru garantarea încheierii tranzacției. Solicită admiterea recursului astfel cum a fost formulat, modificarea sentinței în sensul admiterii acțiunii, fără cheltuieli de judecată.
Av. L. A. M. având cuvântul susține punctul de vedere exprimat în întâmpinare, precizează că în redactarea recursului și a acțiunii nu se regăsesc motive care să conducă la modificarea sentinței civile. La pronunțarea hotărârii s-au avut în vedere toate probatoriile administrate, înscrisurile depuse, probele testimoniale și răspunsurile la interogatorii din care rezultă că recurentul cumpărător a avut cunoștință că terenurile erau arendate . În cauză nu s-a făcut dovada relei credințe a intimaților – chemați în garanție, arendașul a fost notificat în ceea ce privește vânzarea, terenurile au fost înscrise în cartea funciară iar acesta nu a întreprins nici un demers pentru notarea contractelor de arendă. Referitor la cererea de chemare în garanție în mod corect a reținut instanța de fond că nu s-au solicitat probe pentru acest capăt de cerere.
Solicită respingerea recursului ca nefondat, menținerea sentinței civile ca fiind legală și temeinică, cu cheltuieli de judecată.
Consilier – juridic I. V. Făcăieru având cuvântul, susține punctul de vedere exprimat în întâmpinare, precizează că recurentul nu – i poate imputa societății culpa vânzătorilor. Cumpărătorul a plătit în avans suma de 5000 euro pentru ca vânzătorii să nu – și vândă terenurile altcuiva. La momentul încheierii contractelor de arendă legea în vigoare prevedea înscrierea acestora la Consiliul Local nu notarea în cartea funciară. Toate contractele au fost înscrise la Consiliul Local Măicănești sub nr. 45, 46 și 47 din 16._. În anul 2011 s-au reînnoit contractele de arendă întrucât s-a dublat arenda și antecontractul de vânzare cumpărare s-a încheiat după arendarea terenului. Solicită respingerea recursului ca nefondat, lasă la aprecierea instanței în ceea ce privește cererea de chemare în garanție, fără cheltuieli de judecată.
TRIBUNALUL
Asupra recursului civil de față;
Prin cererea înregistrata sub nr._ pe rolul Judecatoriei Focsani reclamantul E. C. a chemat în judecată pârâții . MĂICĂNEȘTI, C. T., D. G. și G. A., pentru ca prin hotarare judecatoreasca sa se dispuna rezilierea contractelor de arenda nr.45, 46, si 47 din data de 16.02.2011.
În motivare a arătat că prin contractul de vânzare cumpărare nr. 1053/7 mai 2011 autentificat la BNP N. E. a achiziționat suprafața de 53 000 m.p. teren arabil, situat în extravilanul comunei Măicănești, judetul V., T.251 P.1238/1 și suprafața de_ m.p. teren arabil situat în extravilanul aceleiasi comune, T.251 P. 1238.
La câteva luni după ce s-a întors în țară a aflat că terenul este cultivat de către ., acesta fiind arendat.
Pârâții G. I., C. T., D. G. și G. Anicaau depus la dosar întâmpinare, prin care au solicitat să se constate lipsa calității procesuale pasive a numitului G. I., întrucât nu este parte în contractul de vânzare cumpărare.Acesta a semnat contractul de vânzare cumpărare în calitate de mandatar al vânzătorilor, potrivit procurii nr. 305/11.02.2011.Pe fondul cauzei a solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiata.
Prin întâmpinare S.C. G. F. SRL a solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiate. A arătat că în cauză sunt aplicabile dispozitiile art.1441 Cod civil, în sensul opozabilității contractelor de arendă față de reclamant.
Prin Sentinta civila nr.326/29.01.2013 a Judecatoriei Focsani s-a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului Gavanarescu I. si s-a respins actiunea ca neintemeiata.
In motivare s-a reținut că prin contractul autentificat la nr.1053/7 mai 2011 reclamantul E. C. a cumpărat suprafața de 53 000 m.p. teren arabil situat în extravilanul comunei Măicănești, T.251 P.1238/1 de la pârâții C. T., D. G., G. A., reprezentați de G. I..
La data încheierii convenției de vânzare cumpărare terenul era intabulat la numerele_ și_ în cartea funciară a loc. Măicănești.
La data întocmirii contractului de vânzare cumpărare terenul pârâților era arendat de către .. Contractele de arendare au fost înregistrate la nr. 45,46 și 47/ 16.02.2011 în registrul special al contractelor de arendă de la Consiliul Local Măicănești. Din cuprinsul contractelor de arendă încheiate între părți, Instanța a reținut că durata contractelor de arendă este de 7 ani, respectiv 2010 – 2017.
Din probele administrate în cauză, respectiv declarațiile martorilor audiați coroborate cu recunoașterea . a reținut că anterior încheierii convenției de vânzare cumpărare între părți, arendașul a fost notificat la data de 17.02.2011, în vederea exercitării dreptului de preemțiune cu 90 de zile înainte de data încheierii contractelor.
A constatat că pârâta nu și-a exercitat dreptul de preemțiune, însă din depozițiile martorilor audiați, G. I., E. C. și din răspunsurile pârâților la interogatoriu a concluzionat că societatea . s-a prezentat la domiciliul pârâților în cursul lunii ianuarie 2011 și a înlocuit contractele de arendă vechi cu formulare noi motivând că s-a schimbat conducerea societății.
Din depozitia martorului G. I. a retinut că aceste contracte erau în vigoare la data încheierii antecontractului de vânzare cumpărare încheiat între pârâții C. T., D. G. și G. A. și ., termenul fiind stabilit ca fiind anul 2013. Contractele care au fost înlocuite aveau perioada de valabilitate între anii 2010 – 2017. Ca urmare, martorul G. I. care a fost și mandatat de către pârâți să perfecteze convenția de vânzare cumpărare a fost indus în eroare de formularul noului contract și a depus diligențe în sensul dea oferi pârâtei . dreptul de ași exercita dreptul de preemțiune, considerând că la expirarea perioadei de 90 de zile terenul va fi liber.
A apreciat că depoziția martorului audiat se coroborează și cu actele existente la dosarul cauzei.
Desi contractele de arendare nr. 45,46,47 au fost încheiate pentru perioada 2010 – 2017, în registrul special al contractelor de arendă de la Consiliul Local Măicănești aceste contracte au fost înregistrate la data de 16.02.2011, ulterior încheierii precontractului de vânzare cumpărare autentificat la nr. 304/11.02.2011 la BNP P. C..
Pârâta s-a apărat în sensul că nu a cunoscut despre vânzarea cumpărarea terenului în litigiu și a plătit prețul arendei la solicitarea pârâților inclusiv pentru anul 2011, însă aceasta apărare a fost inlăturată, deoarece a fost notificată cu privire la intenția proprietarilor de a vinde terenul, iar din chitanțele existente la dosarul cauzei nu rezultă anul pentru care s-au achitat sumele de bani.
A apreciat că între reclamantul E. C. și pârâta . nu s-a încheiat nici un contract sau altă convenție, astfel încât, în lipsa acesteia, reclamantul nu are posibilitatea să solicite rezilierea sau rezoluțiunea. Motivele invocate de către părți au fost calificate ca fiind mai degrabă motive nulitate a contractelor de arendă, însă nici una dintre părți nu a invocat în mod expres acest aspect.
Impotriva acestei sentinte a declarat recurs in termen legal reclamantul E. C., aratand ca sentinta este nelegala si netemeinica, intrucat in mod gresit instanta de fond a apreciat ca cele trei contracte de arenda dateaza din anul 2010, desi ele nu cuprind o data certa, singura data corecta fiind cea a inregistrarii acestora in registrul special al comunei Maicanesti, judetul V.. Era normal ca partile sa includa in contract si anul 2010, deoarece anul agricol incepe in septembrie si se incheie in aceeasi luna a anului urmator.
Insesi . ca in ianuarie 2011 s-a deplasat la arendatorii parati si le-a comunicat ca, din caza schimbarii conducerii societatii, este necesara reinnoirea contractelor.
Antecontractul de vanzare-cumparare dateaza din 11.02.2011. La doar 5 zile de la incheierea acestuia, vanzatorii au reinnoit contractele de arenda pentru o perioada de 7 ani.din coroborarea acestor imprejurari cu raspunsurile a interogatoriu ale paratului vanzator D. G., care recunoaste ca nu a comunicat cumparatorului reclamant ca terenul este arendat, dar si cu acceptarea integrala a platii arendei pentru anul 2010-2011 ( cu toate ca vanzarea se perfectase la data de 7.05.2011), ceea ce dovedeste reaua credinta a paratilor.
In mod gresit instanta de fond a mai retinut ca nu au calificat cererea de chemare in garantie si nu au sustinut-o.
Dimpotriva, a aratat ca, in cazul in care cererea principala va fi respinsa, paratii vanzatori sa raspunsa pentru pretul platit.
Recursul este nefondat, pentru cele ce vor fi aratate mai jos:
Corect a remarcat instanta de fond ca motivele invocate de reclamant pot fi incadrate intre motivele de anulare a unei conventii si nu intre cele de reziliere a contractelor de arenda.
Motivele de nulitate sunt contemporane actului juridic a carui anulare se solicita, in timp ce motivele de reziliere sunt ulterioare si constau in neexecutarea sau executarea cu intarziere sau necorespunzatoare a acestuia.
Problema de drept pe care o ridica prezenta cauza este nu a neexecutarii sau executarii cu intarziere sau necorespunzatoare a obligatiilor asumate prin contractele de arenda, ci a opozabilitatii acestor contracte fata de tertul dobaditor al imobilului ce a facut obiectul arendarii.
Potrivit art.6 alin 1 din Legea nr.16/1994, aplicabil celor trei contracte a caror reziliere se solicita in prezenta cauza, contractul de arendare se întocmește în scris, câte un exemplar pentru fiecare parte și un exemplar care se depune la consiliul local în a cãrui raza teritorialã se afla bunurile arendate, în termen de 15 zile de la data încheierii. Acesta se înregistreazã într-un registru special, ținut de secretarul consiliului local.
Aliniatul 3 al aceluiasi articol prevede ca sunt valabile și opozabile numai contractele de arendare încheiate în scris și înregistrate la consiliul local, în condițiile prezentei legi.
Legea nr.16/1994 a fost abrogata prin art.230 din Legea nr.71/3.06.2011 la data de 13.06.2011, asa incat se constata ca la data inscrierii celor trei contracte in registrul special era in vigoare Legea nr.16/1994.
Se sustine de catre recurent ca aceste contracte ar fi fost incheiate ulterior incheierii antecontractului de vanzare-cumparare, antecontractul fiind incheiat la data de 11.02.2011, iar reinnoirea contractelor de arenda a avut loc la doar 5 zile de la acest moment, respectiv, 16.02.2011.
Pentru a lua cunostinta de existenta acestor contracte, care au devenit, prin incheierea contractului de vanzare-cumparare, opozabile si tertului dobanditor al terenurilor, era necesara o minima diligenta din partea cumparatorului, ce consta in verificarea registrului special, tinut tocmai pentru acest scop la autoritatea publica in a carei raza teritoriala se afla terenul arendat.
Ori, reclamantul invoca imprejurarea ca ar fi fost indus in eroare de catre vanzator, fara insa a face vreo dovada a depus o minima diligenta pentru a fi informat asupra eventualelor sarcini ale imobilului cumparat, mai ales ca recunoaste ca a fost informat despre exsitenta unui contract de arendare al carui termen urma sa expire in perioada urmatoare incheierii antecontractului de vanzare-cumparare.
In aceste conditii, instanta de fond a retinut gresit ca reclamantul nu ar putea sa solicite rezilierea sau rezolutiunea contractelor de arenda, avand in vedere ca acesta este succesor cu titlu particular al vanzatorului.
F. de cele de mai sus, in baza art.312 alin 1 cod.proc.civ., va respinge recursul ca nefondat.
Vazand ca recursul a fost legal timbrat.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondat recursul declarat recurentul E. C., domiciliat în com. Negrilești, ., cu domiciliul ales în mun. Focșani, ., ., la Cabinet Avocat C. G., împotriva sentinței civile nr. 326 din 29 ianuarie 2013, pronunțată de Judecătoria Focșani în dosarul nr._ .
Obligă recurentul să plătească intimaților C. T. cu domiciliul în mun. Râmnicu Sărat, ., ., D. G. și G. A. domiciliați în com. Vîlcele, ., toți cu domiciliul ales pentru comunicarea actelor de procedură în mun B. B – dul A. I.C. nr. 32, cam.11, jud. B. la Cabinet av. L. A. M., suma de 600 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
I R E V O C A B I L Ă
Pronunțată în ședința publică de la 30 Mai 2013
Președinte, D. J. | Judecător, R. S. | Judecător, V. V. N. |
Grefier, M. J. |
Red:V.V.N.
04.06.2013
N.S._05.06.2013
Jud. Fond: L. S.
Ex 2.
| ← Fond funciar. Decizia nr. 394/2013. Tribunalul VRANCEA | Întoarcere executare. Decizia nr. 259/2013. Tribunalul VRANCEA → |
|---|
