Acţiune de obligare la încheierea unui nou contract de închiriere. O.U.G. nr. 40/1999. Cerere îndreptată împotriva proprietarului unui alt imobil. Autoritatea de lucru judecat a hotărârii penale în procesul civil
| Comentarii |
|
O.U.G. 40/1999, art. 6
în prezenta cauză, în temeiul unei hotărâri penale, s-a stabilit cu putere de lucru judecat într-un litigiu civil că recurenţii au comis fapta reclamată, respectiv ocuparea fără drept şi tulburarea posesiei imobilului retrocedat intimaţilor S.N. şi G.O. prin dispoziţia Primarului General. Această constatare cu privire la existenţa faptei de ocupare a imobilului expropriat şi ulterior retrocedat, în temeiul Legii nr. 10/2001 se opune cu putere de lucru judecat în prezentul litigiu civil.
Curtea constată că recurenţii încearcă să creeze o confuzie cu privire la imobilul pe care îl ocupă, confuzie juridică care este contrazisă de recunoaşterile recurenţilor făcută în faţa organelor penale, cât şi de menţiunile din cuprinsul contractului de închiriere. Confuzia este determinată şi de faptul că imobilele au numere poştale diferite de numerele cadastrale ale acestora, însă ceea ce este cert este faptul că partea din imobil care a fost înstrăinată către
D.E. este ocupată de către acesta, iar partea de imobil ocupată chiriaşi a fost restituită foştilor proprietari, respectiv lui S.N. şi G.O.
C.A. Bucureşti, s. a IV-a civ., dec. nr. 251R din 11 martie 2011 (nepublicată)
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe, reclamanţii G.O. şi S.N. au chemat în judecată pe pârâţii C.D., C.F., C.I., C.D.C., C.I., G.V., G.D., G.T.A., G.E.A. şi A.M. pentru ca, pe calea ordonanţei preşedinţiale, instanţa să dispună evacuarea pârâţilor din imobilul situat în Bucureşti, sos. C. nr. 187, sector 1.
în motivarea acţiunii, reclamanţii au arătat, în esenţă, că prin Dispoziţia nr. 6515 din 5.10.2006 a Primarului General al Municipiului Bucureşti, le-a fost restituit în natură imobilul situat în Bucureşti, sos. C. nr. 187, sector 1.
întrucât imobilul anterior menţionat este ocupat fară drept de pârâţi s-a cerut evacuarea lor pe calea ordonanţei preşedinţiale.
Pârâţii au formulat în cauză întâmpinare prin care au solicitat respingerea acţiunii ca neîntemeiată, întrucât nu locuiesc în imobilul din Sos. C. nr. 187, sector 1, ci în imobilul situat în Sos. C. nr. 187A, sector
1, Bucureşti, neexistând identitate între imobilele situat la cele două adrese.
Pe calea cererii reconvenţionale, pârâţii au solicitat obligarea reclamanţilor în temeiul dispoziţiilor O.U.G. 40 din 1999, la încheierea cu pârâţii a contractelor de închiriere pentru suprafeţele locative pe care le ocupă în imobilul situat în Bucureşti, Sos. C. nr. 187A, în situaţia în care instanţa va constata că reclamanţilor le-a fost restituit prin Dispoziţia Primarului General nr. 6515 din 5.10.2006 imobilul situat în Bucureşti, sos. C. nr. 187A, sector 1.
Prin încheierea din 02.09.2008, instanţa în temeiul art. 120 alin. (2) C. proc. civ. şi art. 165 C. proc. civ., a disjuns cererea reconvenţională formulată de pârâţii - reclamanţi C.D., C.F., C.I., C.D.C., C.I., G.V., G.D., G.T.A., G.E.A., de acţiunea principală formulată de reclamanţii pârâţi - G.O. şi S.N.
A dispus formarea unui nou dosar având ca obiect cererea reconvenţională (obligaţia de a face).
La interpelarea instanţei, reclamanţii au arătat că nu pot preciza numărul imobilului pe care îl ocupă, urmând ca acesta să se stabilească prin probele administrate în cauză.
Pârâţii au arătat că nu sunt proprietarii imobilului situat în Bucureşti, Sos. C. nr. 187 A - indicând drept proprietar al acestui imobil pe numitul D.E., ci ai imobilului situat în Bucureşti, sos. C. nr. 187, sector 1.
Calitatea procesuală activă presupune identitate între reclamant şi cel ce are interes şi care este titularul dreptului subiectiv în litigiul dedus judecăţii, iar calitatea procesuală pasivă presupune existenţa unei identităţi între pârât şi cel obligat în raportul juridic dedus judecăţii.
Prin sentinţa civilă nr. 15073 din 17.11.2008 pronunţată de Judecătoria sectorului 1 Bucureşti, s-a admis excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamanţilor C.D., C.I., C.D.C., C.I., G. V., G.D., G.T.A., G.E.A., s-a respins acţiunea formulată de reclamanţii, C.I., C.D.C., C.I., G.V., G.D., G.T.A., G.E.A., C.D. în contradictoriu cu pârâţii G.O. şi S., ca fiind formulată de persoane fără calitate procesuală activă.
Analizând cu prioritate asupra fondului excepţiile invocate în cauză potrivit art. 137 alin. (1) C. proc. civ., instanţa a reţinut:
Din actele şi lucrările de la dosar reiese că proprietarul imobilului situat în Bucureşti, Sos. C. nr. 187A este D. E. şi nu pârâţii din prezenta cauză G.O. şi S.N.
De altfel, din înscrisurile depuse la dosar a reieşit şi faptul că reclamanţii locuiesc în fapt în imobilul proprietatea pârâţilor, situat în Bucureşti, Sos. C. nr. 187, întrucât contractul de închiriere încheiat iniţial de reclamanţi a fost pentru imobilul de la această adresă, iar nu pentru imobilul din sos. C. nr. 187A, fiind evidentă cu ochiul liber modificarea operată pe contractul de închiriere prin adăugarea literei „A” după numărul imobilului 187.
întrucât reclamanţii nu au avut un contract de închiriere pentru imobilul situat în Bucureşti, sos. C. nr. 187A, sector 1, aspect ce reiese şi din compararea exemplarelor contractelor de închiriere nr. 1210 din 1991, aflate în posesia reclamanţilor cât şi a SC R. SA, contract prelungit succesiv în anul 1999 şi 2004, ei nu au calitatea procesuală activă să solicite obligarea pârâţilor a le încheia un nou contract de închiriere pentru un imobil pe care nu îl ocupă şi care nici nu a fost restituit în natură pârâţilor din prezenta cauză.
Faţă de cele ce preced, în temeiul art. 41 C. proc. civ., instanţa a admis excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamanţilor şi, în consecinţă, a respins acţiunea ca fiind formulată de persoane fară calitate procesuală activă şi a admis excepţia de fond a lipsei calităţii procesuale active, ce a dus la respingerea acţiunii, instanţa apreciind a fi de prisos analizarea celei de-a doua excepţii invocate în cauză, respectiv a lipsei calităţii procesuale pasive a pârâţilor.
împotriva acestei sentinţe, în termenul prevăzut de art. 284 C. proc. civ., au declarat apel reclamanţii C.D., C.D.C., C.I., G.V., G.D., G.T.A. şi G.E.A., solicitând desfiinţarea, în temeiul art. 297 alin. (1) C. proc. civ., a sentinţei civile nr. 15073 din 17.11.2008 şi trimiterea cauzei spre rejudecare Judecătoriei sectorului 1 Bucureşti, motivat de faptul că prima instanţă a rezolvat în mod greşit procesul, fără a intra în cercetarea fondului, admiţând în mod neîntemeiat excepţia lipsei calităţii procesuale active a apelanţilor.
în motivarea căii de atac, arată că, prin notificările înregistrate sub nr. 109 din 30.05.2007 şi nr. 110 din 30.05.2007, transmise prin intermediul B.E.J C.S.A. din Bucureşti, intimaţii le-au adus la cunoştinţă faptul că, prin Dispoziţia Primarului General al Municipiului Bucureşti nr. 6515 din data de 5 octombrie 2006, le-a fost restituit în natură imobilul din Bucureşti, Şoseaua C., nr. 187, sector 1.
De asemenea, prin notificările sus-arătate, apelanţii au fost convocaţi să se prezinte la B.E.J. C.S.A. din Bucureşti în data de 20 iunie 2007, la ora 9, în vederea lămuririi situaţiei imobilului de la adresa din şoseaua C., nr. 187, sector 1, Bucureşti. Menţionează că cele două notificări aveau anexate o serie de acte, din care rezultă faptul că intimaţilor le-a fost retrocedat imobilul situat în Bucureşti, Şoseaua C., nr. 187, sector 1.
Solicită să se constate că apelanţii au domiciliul şi locuiesc în imobilul situat în Municipiul Bucureşti, şos. C. nr. 187 A, iar nu în imobilul retrocedat intimaţilor prin Dispoziţia Primarului General al Municipiului Bucureşti nr. 6515 din data de 5 octombrie 2006, situat în Municipiul Bucureşti, Şos. C. nr. 187.
Astfel, prin notificările sus-menţionate, arată că intimaţii le-au solicitat să încheie contracte de închiriere pentru imobilul situat în Municipiul Bucureşti, Şos. C. nr. 187, deşi apelanţii nu locuiesc în acest imobil, ci în imobilul situat în Municipiul Bucureşti, Şos. C. nr. 187 A.
Avându-se în vedere cele de mai sus, apelanţii arată că au răspuns notificărilor, prin aceea că au formulat o notificare prin care le-au comunicat acestora că, potrivit celor menţionate în notificări, precum şi din actele anexate la acestea, nu rezultă calitatea lor de proprietari asupra imobilului situat în Bucureşti, şos. C. nr. 187 A, locuit de către apelanţi şi, prin urmare, nu înţeleg să se prezinte la locul şi data comunicate de către aceştia în vederea discutării asupra încheierii contractului de închiriere.
De asemenea, prin aceeaşi notificare, arată că le-au comunicat reclamanţilor că sunt de acord să încheie un contract de închiriere, dar numai dacă aceştia pot prezenta acte din care să rezulte calitatea de proprietari a imobilului sus-arătat locuit de către apelanţi.
Urmare a celor arătate mai sus, intimaţii pârâţi din prezenta cauză au formulat împotriva apelanţilor o cerere de chemare în judecată, solicitând instanţei evacuarea pe calea ordonanţei preşedinţiale, în temeiul dispoziţiilor art. II alin. (2) din O.G. nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor.
Solicită să se constate că sentinţa civilă nr. 15073 din 17.11.2008 este netemeinică şi nelegală.
în primul rând, apelanţii solicită suspendarea judecării prezentei pricini în temeiul art. 244 alin. (1) C. proc. civ., până la soluţionarea definitivă şi irevocabilă a cauzei civile din dosar nr. 31252 din 2 din 2008, aflată pe rolul Tribunalului Bucureşti, deoarece dezlegarea prezentei pricini atârnă în tot de soluţia care va fi pronunţată în cauză civilă dosar nr. 31252 din 2 din 2008.
Această cerere a fost respinsă la termenul de judecată din 10.11.2009, potrivit celor consemnate în practicaua deciziei.
în continuare, apelanţii solicită respingerea excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive, susţinând că în mod eronat instanţa a afirmat în considerentele sentinţei că, din înscrisurile depuse la dosar, rezultă că apelanţii locuiesc în fapt în imobilul proprietatea intimaţilor-pârâţi, situat în Bucureşti, şos. C. nr. 187.
Totodată, arată că instanţa a reţinut că apelanţii au încheiat contractul de închiriere nr. 1210 din 22.10.1991, prelungit la 10.11.1999, pentru imobilul situat în Municipiul Bucureşti, şos. C., nr. 187, iar nu pentru imobilul din şos. C. nr. 187 A. „fiind evidentă cu ochiul liber modificarea operată pe contractul de închiriere prin adăugarea literei A după numărul imobilului 187”.
în primul rând, solicită a se avea în vedere că apelanţii nu au contestat adăugarea literei A după numărul imobilului 187, însă această adăugare s-a făcut tocmai pentru ca înscrisul să concorde cu situaţia de fapt.
Astfel, arată că imobilul în care îl locuiesc a avut întotdeauna numărul poştal 187 A, neavând niciodată nr. 187, aşa cum în mod eronat susţin intimaţii. Astfel, în adeverinţa nr. 1051 din 26.02.1951, eliberată de Republica Populară Română - Comitetul Provizoriu Bucureşti -Brutăria N. Bălcescu, se menţionează următoarele: „se adevereşte de noi că imobilul din şoseaua C. nr. 187 A, fost brutăria S. Ioan, a fost naţionalizată conform deciziei al Comitetului Provizoriu al Sfatului Popular al Raionului Griviţa Roşie - Secţia Industrială decizie sub nr. 4303 din 13.10.1950”.
De asemenea, arată că, prin adresa S.P.C. Centrul de Panificaţie al Capitalei - întreprinderea de Panificaţie N. Bălcescu, adresată Sfatului Popular al Raionului Griviţa Roşie şi înregistrată sub nr. 7158 15.04.1959, se menţionează următoarele:
„Prin prezenta vă facem cunoscut că secţia de fabricaţie (brutărie) din şos. C. nr. 187 A a fost desfiinţată şi transformată în locuinţe, care au fost atribuite muncitorilor din cadrul întreprinderii”.
Prin dec. nr. 2543 din 25.07.1959 a Comitetului Executiv al Sfatului Popular al Capitalei R.P.R., s-a decis scoaterea din fondul de bază al Trustului de Panificaţie al Capitalei a mai multor imobile, printre care şi a imobilului locuit de apelanţi.
Susţin că, ulterior, prin dec. nr. 719 din 04.08.1959 a Sfatului Popular al Raionului Griviţa Roşie - Comitetul Executiv, s-a hotărât trecerea în administrarea întreprinderii de Administraţie Locativă a imobilelor care au fost scoase din fondul de bază al trustului de Panificaţie al Capitalei, prin dec. nr. 2543 din 25.07.1959 sus-menţionată, printre care şi imobilul situat la nr. 187 A pe Şoseaua C..
în baza deciziilor arătate, arată că s-a încheiat Procesul-verbal din data de 12.08.1959, între întreprinderea de panificaţie N. Bălcescu, în calitate de predător şi I.A.L. Griviţa Roşie, în calitate de primitor, prin care s-a procedat la predarea primirea imobilului situat la adresa din Bucureşti, Şos. C. nr. 187 A, raionul Griviţa Roşie.
Solicită a se avea în vedere că, în prezent, imobilul sus-arătat este locuit de către apelanţi în baza contractului de închiriere nr. 1210 din 22.10.1991, prelungit la 10.11.1999, încheiat între Primăria Municipiului Bucureşti - SC R.V. SA în calitate de proprietar şi C.D. în calitate de chiriaş.
Astfel, arată că, în contractul de închiriere sus-menţionat, se precizează că obiectul contractului îl constituie „locuinţa din Bucureşti, str. Şos. C. nr. 187 A, sector 1”.
De asemenea, solicită a se avea în vedere că, în buletinele apelanţilor, se indică adresa de domiciliu ca fiind în Municipiul Bucureşti, Şos. C., nr. 187 A.
Menţionează că din greşeală în cărţile de identitate ale apelantelor G.T.A. şi G.E.A. s-a menţionat faptul că locuiesc în Municipiul Bucureşti, Şos. C. nr. 187, deşi acestea locuiesc împreună cu ceilalţi apelanţi la adresa din Municipiul Bucureşti, Şos. C. nr. 187 A.
De asemenea, solicită a se avea în vedere că, prin notificările înregistrate sub nr. 1993 din 2001 şi 1171 din 2001, depuse la Primăria Municipiul Bucureşti, intimaţii din prezenta cauză au solicitat retrocedarea imobilului situat în Municipiul Bucureşti, Şos. C. nr. 187
A, iar, prin Dispoziţia nr. 6515 din 05.10.2006, li s-a retrocedat alt imobil decât cel pe care reclamanţii îl revendicaseră iniţial.
Solicită a se avea în vedere că, în Dispoziţia nr. 6515 din
05.10.2006, nu face nici un fel de referire la faptul că imobilul situat în Municipiul Bucureşti, Şos. C. nr. 187 A este unul şi acelaşi cu cel de la nr. 187.
Pe de altă parte, solicită a se constata că în sentinţa care face obiectul prezentului apel instanţa a reţinut că „Din actele şi lucrările dosarului instanţa a reţinut că proprietarul imobilului situat în Bucureşti, şos. C., nr. 187 A este D. E. şi nu pârâţii din prezenta cauză G.O. şi S.N.”.
Solicită a se avea în vedere că această afirmaţie a primei instanţe este neîntemeiată, deoarece aşa cum au arătat mai sus, contractul de vânzare-cumpărare autentificat de notariatul de Stat Sector 1 Bucureşti sub nr. 4415 din 03.05.1988 încheiat între G.O. şi S.N. în calitate de vânzători şi D.E. în calitate de cumpărător, a avut ca obiect imobilul situat în Municipiul Bucureşti, Şos. C. nr. 187, iar nu imobilul situat în Bucureşti, Şos. C. 187 A.
Astfel, susţin că D.E. locuieşte în Bucureşti, Şos. C. nr. 187, nu la nr. 187 A, cum a reţinut prima instanţă, acesta fiind şi motivul pentru care a solicitat anularea Dispoziţiei nr. 6515 din 05.10.2006. Astfel, arată că apelanţii au calitate procesuală activă în formularea prezentei cereri şi solicită respingerea excepţiei.
Intimata G. a formulat întâmpinare, solicitând respingerea apelului ca nefondat şi susţinând, în esenţă, legalitatea şi temeinicia sentinţei apelate, cu cheltuieli de judecată.
Prin decizia civilă nr. 1241 din 17.11.2009 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă, s-a respins ca nefondat apelul declarat de apelanţii-reclamanţi C.D., C.D.C., C.I., G.V., G.D., G.T.E.A. împotriva sentinţei civile nr. 15073 din 17.11.2008 în contradictoriu cu intimaţii pârâţi G.O. şi S.N. şi au fost obligaţi apelanţii la plata cheltuielilor de judecată către intimata G. în cuantum de 2500 lei.
Analizând sentinţa apelată prin prisma criticilor invocate în atac şi în raport cu art. 282 şi urm. C. proc. civ., precum şi probele administrate în cauză, Tribunalul a constatat că hotărârea apelată este legală şi temeinică, urmând a fi respins apelul ca nefondat.
Astfel, tribunalul a reţinut că, în mod corect şi în raport cu probatoriul administrat, prima instanţă a respins acţiunea ca fiind formulată de persoane lipsite de calitate procesuală activă, în condiţiile în care notificatorilor li s-a restituit Dispoziţia Primarului nr. 6515 din 2006, imobilul din Şos. C., nr. 187 fiind identificat prin raport de expertiză în procedura administrativă, imobil cumpărat de actualii intimaţi şi care, potrivit raportului de expertiză întocmit de expertul C. N., se învecinează cu cel aflat la nr. 187 A. Faţă de acest raport de expertiză, rezultă că există două imobile învecinate, purtând numerele 187 şi 187 A, iar, în cuprinsul dispoziţiei nr. 6515 din 2006 a Primarului General, s-a reţinut că imobilul restituit este cel cu nr. 187, fiind parţial liber.
De asemenea, contrar susţinerilor apelanţilor, s-a constatat că, în prima instanţă a reţinut, cu privire la imobilul de la nr. 187 A, că numitul D. E. s-a adresat Primăriei Municipiului Bucureşti, solicitând respingerea cererii de restituire în natură a acestuia, cu motivarea că D. E. este proprietarul acestui imobil, aceeaşi persoană adresând instanţelor cererea de anulare parţială a dispoziţiei nr. 6515 din 2006, după cum rezultă din sentinţa civilă nr. 7 din 2009 a Curţii de Apel Bucureşti şi din analiza cererii depuse la prezentul dosar. De altfel, chiar reclamanţii au susţinut că ocupă imobilul de la nr. 187, cărţile de identitate a acestora menţionând această adresă.
Pentru aceste considerente, în temeiul art. 296 C. proc. civ. constatând că sentinţa apelată este legală şi temeinică, a respins apelul ca nefondat.
în temeiul art. 298 C. proc. civ. raportat la art. 274 C. proc. civ. apelanţii au fost obligaţi la plata cheltuielilor de judecată către intimata G., în cuantum de 2500 lei reprezentând onorariul avocatului în calea de atac.
împotriva acestei decizii au formulat recurs reclamanţii C.D., C.D.C., C.I., G.V., G.D., G.T. A.G., E.A.
Analizând recursul declarat în prezenta cauză, instanţa de recurs constată că, deşi acesta nu este întemeiat pe nicio dispoziţie legală, însă în raport de dispoziţiile art. 306 din C. proc. civ., va subsuma susţinerile recurenţilor în motivul de recurs reglementat de dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Din argumentele nesistematizate expuse în cuprinsul motivelor de recurs, Curtea identificată următoarele aspecte criticate:
1. Recurenţii contestă calitatea de proprietar a intimaţilor cu privire la imobilul situat în Bucureşti, Şos. C. nr. 187A, apreciind că dreptul de proprietate asupra acestui imobil aparţine lui D.E. Susţin că dacă se ajunge la concluzia că intimaţii sunt proprietarii imobilului pe care îl ocupă, atunci instanţa a aplicat greşit dispoziţiilor O.U.G. nr. 40/1999, cu privire la obligaţia acestora de a încheia contractul de închiriere.
2. Recurenţii locuiesc la imobilul situat în Bucureşti, Şos. C. nr. 187A, şi nu la imobilul situat în Bucureşti, Şos. C. nr. 187, aşa cum au reţinut ambele instanţe de fond. în acest sens, sunt invocate înscrisurile menţionate în cuprinsul motivelor de recurs.
Curtea, în majoritate, reţine că criticile formulate de către recurenţi sunt nefondate pentru următoarele considerente:
1 .Cu privire la imobilul ocupat de către recurenţii, Curtea constată că această critică este neîntemeiată, pentru următoarele motive:
Pentru a evidenţia împrejurarea că recurenţii locuiesc în imobilul situat în Bucureşti, Şos. C. nr. 187, imobil cu privire la care s-a reconstituit dreptul de proprietate al intimaţilor în temeiul Legii nr. 10/2001, instanţa de recurs va evidenţia succesiunea în timp a transmiterii dreptului de proprietate, pentru a sublinia împrejurarea că recurenţii au avut calitatea de chiriaşi şi ocupă în continuare imobilul care a fost naţionalizat şi care a fost restituit, iar acest imobil este cel situat în Bucureşti, Şos. C. nr. 187, şi nu în Bucureşti, Şos. C. nr. 187A, aşa cum se susţine în cuprinsul motivelor de recurs.
Imobilul situat în Bucureşti, Şos. C. nr. 187 a aparţinut lui S.I. Ca urmare a decesului acestuia, dreptul de proprietate asupra acestui imobil a revenit intimaţilor S.N. şi G.O.
Acest imobil era compus din două corpuri de clădire, unul reprezenta locuinţa soţilor S., iar cel de-al doilea corp de clădire era reprezentat de un centru de panificaţie.
Corpul de clădire a fost vândut de către intimaţi lui D.E., aşa cum rezultă din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4415 din 03.05.1988 transcris sub nr. 2480 din 1998. Acest corp de clădire care a fost înstrăinat către D.E. are numărul cadastral 187A.
Instanţa de recurs, în temeiul sentinţei penale nr. 696 din 22.09.2008 pronunţată de către Judecătoria sectorului 1, rămasă definitivă şi irevocabilă coroborată cu susţinerile intimaţilor şi cu menţiunile din cuprinsul cererii de chemare în judecată formulată de către D.E., constată că nu există nici un dubiu cu privire la transmiterea dreptului de proprietate asupra unui corp de clădire în favoarea lui D.E.
Cu privire la cel de-al doilea corp de clădire, Curtea constată că acesta a fost naţionalizat, aşa cum rezultă din înscrisurile aflate la dosarul de apel. în cuprinsul acestor înscrisuri se menţionează că a fost naţionalizată brutăria (adresa nr. 3582 din 14.04.1953), fiind evident că ceea ce s-a naţionalizat este corpul care nu a fost înstrăinat.
Imobilul expropriat poartă numărul cadastral 187, aşa cum rezultă din considerentele sentinţei penale nr. 696 din 22.09.2008 pronunţată de către Judecătoria sectorului 1, rămasă definitivă şi irevocabilă.
Acest imobil expropriat, care are numărul cadastral 187, a fost restituit intimaţilor prin dispoziţia Primarului General nr. 6515 din
05.10.2006 emisă de către Primarul General.
în sensul precizat şi anume că cele două corpuri de clădire au dobândit numere cadastrale diferite, nefiind emise numere poştale, sunt chiar relaţiile depuse de către recurenţi, din care rezultă că sunt două imobile înscrise în evidenţele cadastrale pe Şos. C. nr. 187 şi Şos. C. nr. 187 A. Din aceleaşi relaţii rezultă că imobilul cu numărul cadastral Şos. C. nr. 187 a fost restituit către intimaţi prin dispoziţie de restituire.
Acest imobil, care se află în proprietatea intimaţilor, era ocupat de către recurenţi, în calitate de chiriaş.
Acest aspect, şi anume că recurenţii ocupau imobilul care a fost restituit intimaţilor a fost reţinut cu autoritate de lucru judecat prin considerentele sentinţei penale nr. 696 din 22.09.2008 pronunţată de către Judecătoria sectorului 1, rămasă definitivă şi irevocabilă.
în cuprinsul sentinţei penale nr. 696 din 22.09.2008 pronunţată de către Judecătoria sectorului 1, rămasă definitivă şi irevocabilă, se constată că recurenţii au ocupat în calitate de chiriaşi partea de imobil care a fost restituită intimaţilor S.N. şi G.O. şi că apărarea acestora în sensul că nu ocupă partea de imobil retrocedată este eronată.
Astfel, în cuprinsul sentinţei penale menţionate, rămase definitive şi irevocabile se reţine că contractul de închiriere a avut ca obiect al locaţiunii imobilul situat în Bucureşti, Şos. C. nr. 187, şi nu Bucureşti, Şos. C. nr. 187A, aşa cum au susţinut recurenţii.
De asemenea, printr-un raport de expertiză tehnico-ştiinţifică, administrată în cursul unui proces penal, s-a stabilit cu autoritate de lucru judecat că adăugarea literei A la adresa Bucureşti, Şos. C. nr. 187, s-a realizat ulterior şi reprezintă un fals, fiind începută urmărirea penală cu privire la această infracţiune.
Ceea ce este esenţial, în prezenta cauză este că, în temeiul unei hotărâri penale, s-a stabilit cu putere de lucru judecat într-un litigiu civil că recurenţii au comis fapta reclamată, respectiv ocuparea fară drept şi tulburarea posesiei imobilului retrocedat intimaţilor S.N. şi G.O. prin dispoziţia Primarului General.
Această constatare cu privire la existenţa faptei de ocupare a imobilului expropriat şi ulterior retrocedat, în temeiul Legii nr. 10/2001 se opune cu putere de lucru judecat în prezentul litigiu civil.
Această situaţie este confirmată şi de faptul că, după retrocedarea imobilului, contractul de închiriere încheiat cu S.C.R. S.A, a încetat de drept, ca urmare a manifestării de voinţă a locatorului, dar şi de susţinerile din D.E., care a învederat că partea din imobil naţionalizată, care a fost restituită era ocupată de către chiriaşi, în schimb partea de imobil cumpărată de acesta era ocupată de către el.
Curtea învederează că D.E. a atacat dispoziţia de restituire a corpului de clădire naţionalizat, deoarece a apreciat că s-a restituit o suprafaţă mai mare decât cea care se cuvenea fostului proprietar. Cererea de chemare în judecată formulată împotriva intimaţilor se referă la împrejurarea că a fost restituit şi corpul de clădire care îi aparţinea.
Profitând de această situaţie, recurenţi încearcă să inducă în eroare instanţa de judecată cu privire la calitatea de proprietar a intimaţilor asupra corpului de clădire restituit, respectiv fosta brutărie.
Este evident că intimaţii au calitatea de proprietar asupra imobilului naţionalizat, atâta timp cât această calitate nu este contestată nici de către cel care a solicitat anularea parţială a dispoziţiei de restituire, respectiv D.E.
Având în vedere aceste considerente, Curtea, în majoritate, va constata că argumentele cuprinse în prima critică formulată sunt neîntemeiate.
2. Cu privire la cea de-a doua critică, Curtea constată că recurenţii locuiesc exact în corpul de clădire, a cărui proprietate a fost dobândită de către S.N. şi G.O.
în acest sens, a fost invocată sentinţa penală nr. 696 din 22.09.2008 pronunţată de către Judecătoria sectorului 1, rămasă definitivă şi irevocabilă, prin care s-a reţinut că aceştia ocupau imobilul restituit, consi-derându-se că au săvârşit fapta de tulburare de posesie, însă fapta nu prezenta pericol social.
încă din anul 2008, recurenţii au cunoscut împrejurarea că imobil închiriat a fost restituit fostului proprietar, iar contractul lor de locaţiune a încetat de drept, ca urmare a manifestării de voinţă a locatorului.
în acest sens, a fost emisă şi adresa nr. 20403 din 11.11.2006 de către AFI, prin care instituţia statului a adus la cunoştinţă recurenţilor că imobilul ocupat a fost restituit foştilor proprietari, respectiv S.N. şi G.O.
Curtea constată că recurenţii încearcă să creeze o confuzie cu privire la imobilul pe care îl ocupă, confuzie juridică care este contrazisă de recunoaşterile recurenţilor făcută în faţa organelor penale, cât şi de menţiunile din cuprinsul contractului de închiriere.
Confuzia este determinată şi de faptul că imobilele au numere poştale diferite de numerele cadastrale ale acestora, însă ceea ce este cert este faptul că partea din imobil care a fost înstrăinată către D.E. este ocupată de către acesta, iar partea de imobil ocupată chiriaşi a fost restituită foştilor proprietari, respectiv lui S.N. şi G.O.
Toate înscrisurile depuse în faţa instanţei de recurs existau la dosarul cauzei şi nu fac decât să confirme împrejurarea că imobilul naţionalizat a fost fosta brutărie.
Curtea, în majoritate, constată că susţinerile recurenţilor de natură a crea o confuzie cu privire la imobilul pe care îl ocupau, reprezenta o strategie a apărării cu scopul de a tergiversa soluţionarea prezentei cauze şi de a evita evacuarea din corpul de clădire ocupat.
Instanţa de recurs constată că, prin cuprinsul motivelor de recurs, recurenţii contestă că ar ocupa imobilul naţionalizat şi restituit, însă au solicitat instanţei ca în cazul în care se va aprecia că există identitate dintre imobilul ocupat şi imobilul restituit să fie obligaţi intimaţii să încheie un contract de închiriere în ţemeiul O.U.G. nr. 40/1999.
O astfel de solicitare realizată în faţa procesuală a recursului nu poate fi primită, având în vedere că recurenţii, prin cererea reconvenţională formulată au solicitat obligarea intimaţilor să încheie un contract de închiriere pentru imobilul situat în Bucureşti, Şos. C., nr. 187 A, nu şi pentru imobilul situat în Bucureşti, Şos. C., nr. 187, imobil care a fost restituit intimaţilor şi care aparţine acestora. în caz contrar, s-ar încălca principiul disponibilităţii procesului civil, care prevede obligaţia instanţei de judecată de a se pronunţa în limitele învestirii, precum şi principiul limitelor exercitării căilor de atac, care impune obligaţia instanţei de control judiciar de a analiza legalitatea deciziei recurate din prisma solicitărilor părţilor realizate în faţa instanţelor de judecată în cadrul celor două cicluri procesuale şi de a nu primi cereri noi direct în calea de atac exercitată.
în schimb, imobilul Bucureşti, Şos. C., nr. 187 A aparţine lui D. E., fiind reprezentat din corpul de clădire vândut de către foştii proprietari, fiind emis titlul lor de proprietate, respectiv Ordinul Prefectului nr. 111 din 23.05.1995
Această situaţie era cunoscută de către recurenţi, având în vedere existenţa dosarului penal dintre părţi, ocazie cu care s-a statuat că este ocupat corpul de imobil naţionalizat, reprezentând brutăria, neputându-se invoca ignoranţa părţilor cu privire la această situaţie, ci numai reaua lor credinţă.
Din acest punct de vedere, instanţele de fond în mod corect au apreciat că recurenţi nu au calitate procesuală activă să solicite obligarea intimaţilor să încheie un contract de închiriere, în conformitate cu dispoziţiile O.U.G. nr. 40/1999, pentru imobilul situat în Bucureşti, Şos. C., nr. 187 A, atâta timp cât recurenţi nu locuiesc la acest imobil, iar intimaţii nu au redobândit dreptul de proprietate asupra acestei părţi din imobil.
Având în vedere toate aspectele menţionate, în conformitate cu dispoziţiile art. 304 pct. 9 coroborat cu art. 312 cu aplicarea art. 112 C. proc. civ., se consideră că decizie atacată este legală, fiind pronunţată cu respectarea dispoziţiilor legale, motiv pentru care, în majoritate, va respinge, ca nefondat recursul declarat de reclamanţii C.D., C.D.C.,
C.I., G.V., G.D., G.T.A. şi G.E.A., împotriva deciziei civile nr. 1241 din 17.11.2009 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă, în contradictoriu cu intimaţii - pârâţi G. O. şi S. N.
Cu opinia separată a doamnei judecător R.P. în sensul admiterii recursului cu consecinţa trimiterii cauzei spre rejudecare la Judecătoria sectorului 1 Bucureşti:
Recursul este fondat.
Obiectul prezentei analize judiciare este cererea formulată de reclamanţii C. împotriva pârâţilor G. şi S., cerere prin care reclamanţii au cerut obligarea pârâţilor la încheierea unui contract de închiriere în temeiul dispoziţiilor O.U.G. nr. 40/1999, cu motivarea că au ocupat, în calitate de chiriaşi şi ocupă şi în prezent, imobilul ce a fost restituit pârâţilor G. şi S., în baza dispoziţiilor Legii nr. 10/2001.
Prin sentinţa civilă nr. 15073 din 17.11.2008, Judecătoria sectorului
1 Bucureşti a respins acţiunea formulată de reclamanţii C. cu motivarea că, aceştia nu au calitate procesuală activă pentru a solicita obligarea pârâţilor să încheie un nou contract de închiriere pentru un imobil pe care nu îl ocupă şi care nici nu a fost restituit în natură pârâţilor din prezenta cauză.
De asemenea, instanţa de fond a reţinut în motivarea hotărârii că „din înscrisurile depuse la dosar reiese şi faptul că reclamanţii locuiesc în fapt în imobilul proprietatea pârâţilor.”
împotriva sentinţei au declarat apel reclamanţii C., iar apelul lor a fost respins ca nefondat, cu motivarea că pârâţilor li s-a restituit în natură imobilul de la nr. 187 care este parţial închiriat şi parţial liber, iar reclamanţii locuiesc în imobilul de la nr. 187 A.
împotriva deciziei pronunţate în faza apelului au declarat recurs apelanţii-reclamanţi C., ei solicitând desfiinţarea hotărârilor şi trimiterea cauzei spre rejudecare.
Recursul este fondat.
în speţă, nu este stabilit cu certitudine şi nici chiar părţile din proces nu ştiu cu certitudine, dacă reclamanţii locuiesc sau nu în imobilul care a fost retrocedat pârâţilor, în baza Legii nr. 10/2001. Aceasta deoarece, instanţa de apel nu a analizat acest aspect, instanţa de fond a susţinut în mod clar că reclamanţii locuiesc în fapt în imobilul proprietatea pârâţilor şi, cu toate acestea, a constatat că reclamanţii nu au calitate procesuală activă pentru a cere pârâţilor să încheie un contract de închiriere în baza O.U.G. nr. 40/1999. De asemenea, reclamanţii, care cer pârâţilor să le încheie un contract de închiriere pentru imobilul retrocedat pe care pârâţii îl ocupă şi l-au ocupat în calitate de chiriaşi, susţin că nu locuiesc în imobilul retrocedat reclamanţilor şi totodată susţin că „dacă instanţa a constatat că subsemnaţii locuim în fapt în imobilul proprietatea intimaţilor (...) imobil restituit acestora prin Dispoziţia nr. 6515 din 2006, atunci instanţa, în conformitate cu O.U.G. nr. 44/1999 trebuia să oblige intimaţii să încheie contract de închiriere cu subsemnaţii pe o perioadă de 5 ani pentru acest imobil”.
Faţă de cele menţionate, este clar, din punctul meu de vedere, că nici instanţele de fond şi nici reclamanţii nu ştiu dacă ei locuiesc sau nu în imobilul care a fost restituit pârâţilor.
Ceea ce este de subliniat, este poziţia total ambiguă a reclamanţilor-recurenţi sub acest aspect, poziţie exprimată contradictoriu chiar în motivele de recurs. Astfel, reclamanţii C. au susţinut şi că locuiesc şi că nu locuiesc în imobilul aflat în proprietatea pârâţilor. Susţinerea lor, în sensul că nu locuiesc în imobilul aflat în proprietatea pârâţilor, ar conduce la respingerea acţiunii pentru lipsa calităţii procesuale pasive (instanţele de fond au respins acţiunea pentru lipsa calităţii procesuale active) dar, în esenţă, ceea ce este important, trebuie cercetat şi anume, de ce au cerut reclamanţii-recurenţi spaţiul locativ de la pârâţi, dacă reclamanţii-recurenţi înşişi au susţinut că nu locuiesc în casa restituită pârâţilor. De aceea, consider că, în speţă, situaţia de fapt nu a fost pe deplin stabilită, deoarece nici reclamanţii nu ştiu cu certitudine în ce imobil locuiesc. Am opinat pentru admiterea recursului şi rejudecarea cauzei de către instanţele de fond pentru că indiferent de numerele imobilelor, 187 sau 187 A, ceea ce este esenţial este dacă imobilul restituit pârâţilor este identic cu cel în care locuiesc reclamanţii şi dacă reclamanţii locuiesc, în fapt, în casa pârâţilor. Aceasta pentru că numai în această ultimă variantă se justifică chemarea în judecată a pârâţilor. Reclamanţii trebuie să ceară încheierea contractului de închiriere în baza O.U.G. nr. 40/1999, adică să ceară locaţiunea imobilului pe care îl ocupă, de la proprietarul imobilului, deoarece numai acesta poate avea calitate procesuală pasivă şi poate face ceea ce i se cere, în limitele legale ale O.U.G. nr. 40/1999. Or, în cazul în care chiar şi reclamanţii susţin că nu locuiesc în imobilul restituit pârâţilor este necesară o lămurire, o interpretare a cererii, o precizare absolut necesară a poziţiei părţilor în proces, deoarece, în caz contrar, cererea de chemare în judecată este lipsită de sens.
De aceea, am opinat în sensul desfiinţării ambelor hotărâri pronunţate de instanţele de fond cu consecinţa rejudecării cauzei.
Articolul 6 din O.U.G. nr. 40/1999 prevede că în cazul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu încălcarea prevederilor Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului, şi desfiinţate prin hotărâre judecătorească, (i) proprietarul recunoscut de justiţie va încheia cu persoanele care au cumpărat locuinţa în baza Legii nr. 112/1995 şi (ii) care o ocupă efectiv, la cererea acestora, un contract de închiriere pentru o perioadă de 5 ani. Prin urmare, acţiunea trebuie îndreptată împotriva proprietarului imobilului de către chiriaşul care ocupă efectiv imobilul.
Lipsa primei condiţii atrage lipsa calităţii procesuale pasive, fiind îndreptată împotriva unei persoane care nu poate fi obligată la prelungirea contractului de închiriere, iar lipsa celei de a doua, atrage lipsa calităţii procesuale active, fiind formulată de o persoană care nu poate pretinde încheierea contractului.
în speţă, considerând motivarea majoritară a instanţei de recurs, sunt incidente ambele excepţii, pentru că reclamanţii nu locuiesc efectiv în imobilul pentru care au cerut să se opereze prelungirea, iar pârâtul nu este proprietarul imobilului. ( Victor Constantinescu)
| ← Procedura insolvenţei. Acţiunea de antrenare a răspunderii... | Lipsa calităţii procesuale pasive. Lipsa personalităţii... → |
|---|
