Acţiune în constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995. Domeniul de aplicare a dispoziţiilor speciale privind prescripţia dreptului la acţiune
| Comentarii |
|
C. civ., art. 948 pct. 4, art. 966, art. 968 Legea nr. 10/2001, art. 1, art. 45 alin. (1), (5)
Prescripţia specială instituită de dispoziţiile art. 45 alin. (5) din Legea nr. 10/2001, derogatorie de la dreptul comun, nu poate fi analizată decât în raport de situaţia premisă avută în vedere de această lege astfel cum este definită prin alin. (1) al aceluiaşi articol, respectiv pentru acele „acte juridice de înstrăinare având ca obiect imobile care cad sub incidenţa prevederilor prezentei legi”
Proprietarul unui imobil, recunoscut ca atare în baza unei hotărâri judecătoreşti anterioare intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995 şi a Legii nr. 10/2001 nu poate fi ţinut de dispoziţii restrictive sub aspectul condiţiilor de exerciţiu al drepturilor lui, drepturi ce-şi află sorgintea în hotărârea judecătorească, raporturile juridice luând naştere, în ceea ce-l priveşte, exclusiv pe temeiul dreptului civil şi nu pe cel dedus din acte normative ulterioare, cum este Legea nr. 10/2001.
(C. Ap. Bucureşti, secţia a IX-a civilă şi pentru cauze privind proprietatea intelectuală, decizia nr. 4/R din 77 ianuarie 2007)
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoria sectorului 1 Bucureşti sub nr. 7523 din 5 mai 2004 reclamantul S.V. a chemat în judecată pe pârâţii Primăria Municipiului Bucureşti prin Primarul General, SC H.N. SA, I.G., I.A., N.D.T., P.C. şi P.S., solicitând să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare nr. 5850/27826 din 22 martie 1999 încheiat între Primăria Municipiului Bucureşti, prin mandatar SC H.N. SA, în calitate de vânzător şi I.C. şi IA, în calitate de cumpărători şi a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1155 din 18 mai 2001 de BNP F.D. încheiat între N.D.T., în calitate de vânzător şi P.C. şi P.S., în calitate de cumpărători şi să se dispună rectificarea cărţii funciare individuale nr. 586, număr cadastral 283/1, număr de ordine 1, deschise pe numele pârâţilor P.S. şi G., în sensul radierii dreptului de proprietate al acestora.
Reclamantul a arătat în motivarea cererii că prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 171 din 23 ianuarie 1997 de BNP R.D.O., transcris în registrul de transcripţiuni sub nr. 1587 din 23 ianuarie 1997, a dobândit de la numita I.M., apartamentul situat în Bucureşti, sector 1, compus din 3 camere, sufragerie, hol, dependinţe şi cota de 412,5 mp aferent acestuia.
La data de 14 august 1998 pârâţii I.A. şi I.G. au formulat o cerere, înregistrată sub nr. 14914/1998 la Judecătoria sectorului 1 Bucureşti, prin care au solicitat obligarea SC H.N. SA să le vândă apartamentul în care locuiau fără contract de locaţiune, cerere care a fost admisă prin sentinţa civilă nr. 19830/1998, prin care a fost obligată SC H.N. SA să perfecteze actele de vânzare cumpărare privind acelaşi apartament, sentinţă care nu a fost atacată.
Prin contractul de împrumut autentificat sub nr. 1159/16 aprilie 1996 de BNP F.D., soţii I. au luat cu titlu de împrumut suma de 50.000 dolari SUA de la pârâtul N.D.T., termenul de restituire fiind fixat pentru 10 mai 1999. Cum împrumutul nu a fost restituit, pârâtul creditor N.D.T. a procedat la executarea silită, prin înfiinţarea unui comandament, încuviinţat de Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti prin încheierea din Camera de Consiliu din 20 septembrie 1999 cu încălcarea dispoziţiilor art. 9 alin. ultim, coroborat cu art. 11 din Legea nr. 112/1995 şi art. 12 lit. c) din Normele de aplicare ale acestei legi_ care prevăd nulitatea absolută a actelor deînstrlmire a locuinţelor cumpăratejn baza legii înainte de împlinirea a 10 ani de la data cumpărării.
Prin sentinţa civilă nr. 1993 din 26 ianuarie 2000 apartamentul a fost adjudecat definitiv în favoarea creditorului, expertiza efectuată în cauză evaluându-l la suma de 50.000 dolari SUA care reprezenta tocmai creanţa acestuia.
Prin contractul de vânzare cumpărare nr. 1155 din 18 mai 2001 pârâtul N.D.T. a înstrăinat apartamentul pârâţilor P.G. şi P.S., cu preţul de 100.000 dolari SUA, preţ pentru a cărui plată a fost contractat un împrumut la Banca Comercială Română, garantat ipotecar cu imobilul în cauză.
Cererea a fost întemeiată în drept pe dispoziţiile art. 111 C. pr. civ., art. 1 din Legea nr. 112/1995, art. 948 pct. 4, art. 966 şi art. 968 C. civ., art. 35 şi art. 36 pct. 1 din Legea nr. 7/1996.
Prin întâmpinarea formulată în cauză de către pârâta I.C., aceasta a invocat excepţia prescrierii dreptului la acţiune, pe temeiul art. 46 alin. (5) din Legea nr. 10/2001 potrivit căruia, indiferent de cauza de nulitate, dreptul la acţiune privind constatarea nulităţii absolute a contractelor de vânzare cumpărare încheiate conform Legii nr. 112/1995 se prescrie în termen de un an de la data intrării în vigoare a legii.
Excepţia a fost admisă în cauză şi potrivit sentinţei civile nr. 3220 din 5 aprilie
2005, acţiunea a fost respinsă ca prescrisă în ce priveşte constatarea nulităţii absolute a contractului nr. 5850/27826 din 23 septembrie 1999 şi, pe cale de consecinţă, au fost respinse ca neîntemeiate celelalte capete de cerere privind constatarea nulităţii actelor subsecvente ale acestui contract.
Pentru a pronunţa această sentinţă, instanţa de fond a reţinut că obiectul contractului a cărui nulitate s-a cerut a se constata l-a constituit locuinţa situată în Bucureşti, sector 1, vândută în baza Legii nr. 112/1995.
Regimul imobilelor preluate abuziv şi al actelor juridice având ca obiect asemenea imobile au fost reglementate prin dispoziţiile Legii nr. 10/2001, iar actul atacat intră sub incidenţa art. 46 alin. (5) din acest act normativ care a instituit un termen special de prescripţie, de un an, indiferent de cauza de nulitate, astfel încât acţiunea este prescrisă cu privire la această cerere, iar reclamantul nu a formulat nici o cerere de repunere în termenul de prescripţie, în condiţiile art. 19 din Decretul nr. 167/1958.
Cu privire la capătul de cerere privind constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1155 din 18 mai 2001 încheiat între pârâtul N.D.T. şi pârâţii P.G. şi S., instanţa de fond a reţinut că acesta este neîntemeiat în condiţiile în care vânzătorul a dobândit imobilul în baza sentinţei civilă nr. 1993 din 26 ianuarie 2001 pronunţată de Judecătoria sectorului 1 Bucureşti -ordonanţă definitivă de adjudecare, sentinţă ce se bucură de autoritate de lucru judecat.
Instanţa de fond a înlăturat susţinerile reclamantului legate de realizarea unei operaţiuni juridice speculative menită să ocolească interdicţia de vânzare prevăzută de art. 9 din Legea nr. 112/1995, prin încheierea unui contract de împrumut între pârâţii I.A. şi C. şi respectiv, N.D.T. şi vânzarea silită a imobilului ca urmare a nerestituirii sumei împrumutate, apreciind că acest motiv putea fi cunoscut încă din cursul desfăşurării procedurii de executare silită, legiuitorul creând un sistem de publicitate menit să dea posibilitatea terţilor, între care şi reclamantul, de a lua cunoştinţă de imobilele asupra cărora urmează executarea.
împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamantul S.V., înregistrat iniţial pe rolul Curţii de Apel Bucureşti, secţia a lll-a civilă şi pentru cauze de minori Ş1 familie sub nr. 2395/2005 şi înaintat apoi spre competentă soluţionare Tribunalului Bucureşti.
La Tribunalul Bucureşti cererea a fost înregistrată sub nr. 3072/2005, număr unic 20626/3/2005 al secţiei a IV-a civilă.
Reclamantul a susţinut prin motivele de apel că instanţa de fond s-a aflat în eroare cu privire la cadrul juridic aplicabil acţiunii, reţinând că în cauză ar fi aplicabile dispoziţiile Legii nr. 10/2001, neinvocată ca temei de drept de către reclamant, act normativ care nu îi este aplicabil acestuia.
Autoarei apelantului reclamant, I.M., i-a fost restituită în proprietate şi posesie imobilul în baza sentinţa civilă nr. 8792/1994 a Judecătoria sectorului 1 Bucureşti, astfel încât însăşi Legea nr. 112/1995 nu îi mai era aplicabilă în nici un mod şi cu atât mai mult Legea nr. 10/2001.
Repunerea în termenul de prescripţie la care a făcut referire instanţa nu era nici aceasta aplicabilă, nefiind incidente prevederile Legii nr. 10/2001.
în ce priveşte neatacarea ordonanţei de adjudecare, apelantul reclamant a susţinut că el a fost afectat prin „ingineria juridică" desfăşurată şi nu avea calitatea să o atace decât în măsura în care ar fi atacat şi contractul de vânzare cumpărare încheiat între SC H.N. SA şi soţii I.
Prin decizia civilă nr. 109BA din 5 iunie 2006 tribunalul a admis apelul declarat în cauză şi a dispus desfiinţarea sentinţei civile apelate şi trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiaşi instanţe.
Pentru a pronunţa această decizie, tribunalul a reţinut că prin sentinţa civilă nr. 8792/1994 pronunţată de Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti, definitivă şi irevocabilă, s-a constatat că I. M. este proprietara imobilului din Bucureşti, sector 1 şi a fost obligat Consiliul Local al Municipiului Bucureşti de a-i lăsa acesteia în deplină proprietate şi liniştită posesie imobilul.
La data de 5 martie 1996, Primarul General a emis dispoziţia nr. 330 prin care imobilul a fost restituit proprietarei, întocmindu-se şi proces verbal de punere în posesie.
Prin contractul de vânzare cumpărare nr. 171 din 23 ianuarie 1997 autentificat la BNP R.D.O., I.M. a transmis dreptul de proprietate asupra apartamentului din imobilul în cauză în favoarea reclamantului.
La data de 23 aprilie 1996 D.A.F.I. a comunicat locatarilor apartamentului, soţii I., că acesta a fost restituit proprietarului I.M., iar locaţiunea încheiată a încetat, urmând a fi respectate prevederile Legii nr. 17/1994.
La data de 1 augustJ996, soţii I. au depus cerere de cumpărare a apartamentului.
Ulterior, prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoria sectorului 1 Bucureşti sub nr. 14914/1998, soţii I. au solicitat instanţei să dispună obligarea SC H.N. SA să le vândă apartamentul, cerere care a fost admisă prin sentinţa civilă nr. 19830/1998.
Astfel, la data de 22 martie 1999 s-a încheiat contractul de vânzare cumpărare nr. 5850/27826 între SC H.N. SA, ca mandatar al Primăriei Municipiului Bucureşti şi soţii I.A. şi I.G. şi, ulterior încheierii acestuia, s-au derulat toate operaţiunile juridice în legătură cu adjudecarea imobilului în favoarea creditorului f^DJ. şi vânzarea către pârâţii P.G. şi P.S.
Tribunalul a reţinut că prima instanţă a încadrat în mod greşit cererea în dispoziţiile Legii nr. 10/2001, referirile la art. 46 alin. (2), (4) şi (5) scăpând din vedere un aspect esenţial şi anume, dispoziţia înscrisă în art. 45 (fost 46) alin. (1) potrivit căruia actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute în cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobile care cad sub incidenţa prevederilor acestei legi, sunt valabile dacă au fost încheiate cu respectarea legilor în vigoare la data înstrăinării.
Potrivit art. 1 din Legea nr. 10/2001, au intrat însă sub incidenţa Legii nr. 10/2001 exclusiv imobilele preluate în mod abuziv de stat şi nerestituite, astfel încât din analiza celor două articole s-a reţinut că nu era îndeplinită situaţia premisă, respectiv aceea ca imobilul să fi fost preluat abuziv şi să fi fost nerestituit, statul încheind contract de vânzare cumpărare cu chiriaşii care locuiau în apartament.
Instanţa de apel a mai reţinut şi faptul că prima instanţă a încălcat principiul disponibilităţii procesului civil sub aspectul nerespectării dreptului reclamantului de a determina limitele cererii de chemare în judecată, în contextul în care partea nu a invocat în cerere dispoziţiile art. 46 din legea nr. 10/2001.
împotriva acestei decizii, în termen legal a declarat recurs pârâta I.G., criticând-o ca nefiind legală pentru motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. pr. civ.
Recurenta a susţinut în dezvoltarea motivelor de recurs că instanţa de apel a aplicat greşit dispoziţiile legii, apreciind că imobilul în litigiu nu mai intra sub incidenţa dispoziţiilor art. 1 din Legea nr. 10/2001, în condiţiile în care imobilul în litigiu a fost vândut în baza Legii nr. 112/1995, lege ce a permis chiriaşilor ce ocupau imobilele trecute abuziv în proprietatea statului să formuleze cerere în vederea cumpărării acestora, cu respectarea anumitor condiţii şi termene.
Imobilul în litigiu este un imobil ce intra sub incidenţa Legii nr. 112/1995 şi a Legii nr. 10/2001, fiind trecut în proprietatea statului, iar faptul că fostul proprietar a revendicat imobilul, anterior apariţiei Legii nr. 112/1995, este o dovadă în plus în susţinerea acestei afirmaţii.
Fiind înstrăinat în baza Legii nr. 112/1995, ca lege specială, este evident că pentru a solicita instanţei de judecată constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare cumpărare, nu se pot invoca decât motivele de nulitate privind ne-respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995, iar singurul temei pentru promovarea acestor acţiuni este Legea nr. 10/2001.
Această lege a stabilit, prin derogare de la dreptul comun, un termen înlăuntrul căruia se putea constata nulitatea absolută a contractelor de vânzare cumpărare cu privire la imobilele trecute abuziv în proprietatea statului, termen care nu a fost respectat de către reclamant.
Aprecierea instanţei de apel în sensul că instanţa de fond ar fi încălcat principiul disponibilităţii, prin aplicarea prevederile art. 46 alin. (5) din Legea nr. 10/2001 nu reprezintă altceva decât o greşită aplicare a legii, având în vedere că instanţa de judecată a considerat că sunt incidente dispoziţiile Legii nr. 10/2001, lege la care reclamantul nu a făcut nici o referire dar, cu toate acestea, şi-a întemeiat acţiunea pe dispoziţiile Legii nr. 112/1995.
Intimaţii nu au formulat întâmpinare în cauză.
Recursul nu este fondat.
Instanţa de apel a făcut o corectă apreciere asupra dispoziţiilor legale incidente în cauză, în raport de situaţia juridică a imobilului la data intrării în vigoare a dispoziţiilor Legii nr. 112/1995, cum şi a celor din Legea nr. 10/2001, precum şi în raport de cererea formulată de reclamanţi, potrivit principiului disponibilităţii procesului civil.
Astfel, în raport de momentul intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995, 28 ianuarie 1996, regimul juridic al imobilului în privinţa căruia poartă litigiul era irevocabil lămurit, fiind cel ce rezultă din sentinţa civilă nr. 8792 din 20 septembrie 1994, definitivă la data de 20 octombrie 1995, potrivit deciziei civile nr. 1457 pronunţate deTribunalut Bucureşti, secţia a lll-a civilă.
Prin aceste hotărâri, i-a fost recunoscut autoarei reclamantului, I.M., dreptul de proprietate asupra imobilului situat în Bucureşti, şi a fost obligat Consiliul Local al Municipiului Bucureşti să-i lase acesteia libera posesie şi folosinţă a imobilului.
Prin dispoziţia Primarului General al Municipiului Bucureşti nr. 330 din 5 martie 1996, s-a dispus punerea în executare a susmenţionatei sentinţe, încheindu-se în acest scop procesul verbal de predare primire nr. 2694 din 23 aprilie 1996.
în raport de această situaţie juridică, rezultată în urma unui proces definitiv judecat, ce intră în definiţia aşa-numitelor causae finita, Legea nr. 112/1995 a reprezentat o lege nouă, prin ale cărei dispoziţii nu se puteau produce efecte retroactive, care să pună în discuţie autoritatea de lucru judecat, acest mod de reglementare fiind unul contrar dispoziţiilor constituţionale, prevăzute prin art. 15 alin. (2) din Constituţie.
în mod evident, nici dispoziţiile Legii nr. 10/2001, mult ulterioară celei dintâi reglementări a regimului restituirilor, nu a putut conţine dispoziţii contrare acestui principiu.
Situaţia este cu atât mai evidentă în privinţa acestui nou act normativ, cu cât dispoziţiile art. 1 conţin o sintagmă ce nu se supune nici unei alte interpretări, pentru a defini obiectul de reglementare, corect reţinut de către instanţa de apel: „Imobilele preluate în mod abuziv (...) şi nerestituite se restituie (...)".
Din perspectiva recurenţilor, care pot susţine teza dobândirii imobilului în baza Legii nr. 112/1995, urmare procedurii jurisdicţionale în cadrul căreia au solicitat obligarea pârâtului chemat în judecată la încheierea contractului pe temeiul acestei legi, nu pot fi de asemeni aplicabile dispoziţiile legii ulterioare, nr. 10/2001.
Beneficiind de un contrat încheiat în baza acestei legi, recurenţii au toate drepturile şi obligaţiile cuprinse în normele speciale pe temeiul cărora au încheiat actul iar aprecierea legalităţii actului de înstrăinare urmează a se analiza în raport de legea ce a guvernat încheierea actului, în cadrul judecăţii de fond, instanţa de recurs nefiind investită cu judecarea fondului.
Pe de altă parte însă, intimatul nu poate fi ţinut de dispoziţii restrictive sub aspectul condiţiilor de exerciţiu al drepturilor lui, drepturi ce-şi află sorgintea într-o hotărâre judecătorească anterioară anului 1996, raporturile juridice luând naştere, în ceea ce-l priveşte, exclusiv pe temeiul dreptului civil şi nu pe cel dedus din acte normative ulterioare, cum este Legea nr. 10/2001.
Prescripţia specială instituită de dispoziţiile art. 45 alin. (5) din Legea nr. 10/2001, derogatorie de la dreptul comun, nu poate fi analizată decât în raport de situaţia premisă avută în vedere de această lege, astfel cum s-a reţinut şi în apel, astfel cum este definită prin alin. (1) al aceluiaşi articol, respectiv pentru acele „acte juridice de înstrăinare având ca obiect imobile care cad sub incidenţa prevederilor prezentei legi".
în raport de aceste considerente, Curtea a respins recursul ca nefondat, în baza art. 312 alin. (1) C. pr. civ. şi a luat act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată. (T.E.V.)
| ← Acţiune în anularea testamentului. Prescripţie extinctivă.... | Acţiune în constatarea nulităţii unui act de adjudecare... → |
|---|
