Acţiune în evacuare formulată de proprietarul imobilului împotriva persoanelor care-l folosesc fără titlu. Inexistenţa unor raporturi locative între părţi. Admisibilitate. Distincţia faţă de acţiunea în revendicare
| Comentarii |
|
C. civ., art. 480
Acţiunea în evacuare formulată de proprietarul imobilului împotriva persoanelor care-l folosesc fără titlu este admisibilă, chiar dacă între părţi nu există raporturi juridice derivate din locaţiune. Acţiunea în evacuare, prin care proprietarul tinde la redobândirea atributului folosinţei bunului, element al dreptului de proprietate prevăzut de art. 480 C. civ., nu implică o comparare a titlurilor părţilor, specifică acţiunii în revendicare, întrucât pârâtul nu poate invoca un titlu de proprietate asupra imobilului. Prin revendicare, ca acţiune petitorie, se tinde la stabilirea existenţei dreptului de proprietate în patrimoniul reclamantului, iar redobândirea posesiei este numai un efect al acestei acţiuni.
A condiţiona acţiunea în evacuare de existenţa unui contract de locaţiune sau de închiriere, iar în lipsa acestora, a respinge acţiunea în evacuare ca inadmisibilă, cu motivarea că proprietarul trebuie să formuleze o acţiune în revendicare, reprezintă o încălcare a principiului disponibilităţii şi a liberului acces la justiţie.
(C. Ap. Bucureşti, secţia a IV-a civilă, decizia nr. 2061 din 3 decembrie 2007)
Prin cererea înregistrată la Judecătoria sectorului 6 Bucureşti sub nr. 9162/303/
2006, reclamanta Asociaţia de proprietari XX a chemat în judecată pe pârâta SC N. SA, solicitând evacuarea acesteia din spaţiile situate la parterul blocului XX, sector 6, destinate prin construcţie a servi drept salon de primire, în suprafaţă de 42 mp şi camera de biciclete în suprafaţă de 17,5 mp.
Prin sentinţa civilă nr. 389 din 24 ianuarie 2007 pronunţată în dosarul nr. 9162/303/2006, Judecătoria sectorului 6 Bucureşti a respins, ca neîntemeiată, excepţia lipsei de interes; a admis acţiunea formulată de reclamantă şi a dispus evacuarea pârâtei, pentru lipsă de titlu, din spaţiile situate la parterul blocului, în suprafaţă de 42 mp şi 17,5 mp, aşa cum au fost identificate prin raportul de expertiză efectuat în cauză de către expert M.V. Totodată, pârâta a fost obligată la plata sumei de 1710,3 lei, reprezentând cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, Judecătoria sectorului 6 Bucureşti a reţinut că potrivit sentinţei civile nr. 14107 din 17 decembrie 2002, pronunţată de Judecătoria sectorului 6 Bucureşti, reclamanta este proprietara încăperilor situate la parterul blocului, în suprafaţă de 42 mp şi 17,5 mp, cu destinaţia de salon de primire şi, respectiv, cameră de biciclete. Instanţa a constatat că apărările pârâtei referitoare la faptul că nu ocupă spaţiile proprietatea reclamantei nu au fost probate şi a reţinut că, din probele administrate în cauză, a rezultat că pârâta ocupă aceste spaţii. Instanţa a constatat că pârâta nu a prezentat în faţa instanţei nici un titlu care să justifice ocuparea spaţiilor menţionate mai sus, proprietatea reclamantei.
Având în vedere situaţia de fapt reţinută, precum şi faptul că pârâta nu a invocat nici un titlu privind folosinţa spaţiilor în discuţie şi, având în vedere dispoziţiile art. 480 C. civ., care prevăd că dreptul de proprietate este un drept real absolut, în raport de care toate celelalte subiecte pasive nedeterminate sunt obligate să respecte prerogativele titularului său, instanţa a apreciat că prin folosirea în continuare a imobilului, pârâta tulbură exercitarea de către reclamantă a atributelor dreptului de proprietate.
împotriva acestei sentinţe a declarat apel pârâta SC N. SA, solicitând schimbarea în tot a sentinţei civile nr. 389/2007 a Judecătoriei sectorului 6 Bucureşti şi respingerea cererii în evacuare formulată de reclamanţi, ca inadmisibilă.
Prin decizia civilă nr. 630/A din 24 mai 2007 pronunţată în dosarul nr. 9162/303/2006, Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă a respins, ca nefondat, apelul declarat de apelanta-pârâtă SC N. SA.
Pentru a decide astfel, tribunalul a reţinut că pârâta nu poate ignora sentinţa civilă nr. 14107/2002 a Judecătoriei sectorului 6 Bucureşti, privită ca realitate juridică. Astfel, pârâtei îi incumbă obligaţia generală a oricărui subiect de drept de a respecta raporturile juridice pe care această hotărâre judecătorească le consacră. Tribunalul a constatat că, în realitate, pârâta nu deţine absolut nici un titlu în sens de act juridic asupra imobilului din care se solicită evacuarea, ci doar are posesia imobilului în fapt, încălcând dreptul de proprietate al reclamantei şi, nici în cadrul dosarului de fond, nici prin motivele de apel, pârâta nu a pretins nici un moment că ar deţine vreun titlu asupra imobilului.
Referitor la primul motiv de apel, în sensul că acţiunea ar fi inadmisibilă, întrucât între reclamantă şi pârâtă nu există nici un raport de locaţiune, Tribunalul a considerat că acesta nu poate fi primit deoarece acţiunea în evacuare nu este o acţiune specifică numai în cazul raporturilor de locaţiune, ci ea poate fi intentată şi în situaţia în care pârâtul locuieşte în fapt fără forme legale într-un anumit imobil, în mod abuziv, şi refuză să îl părăsească la solicitarea posesorului legitim, indiferent dacă acesta are sau nu calitatea de proprietar.
!n realitate, în speţa dedusă judecăţii, Tribunalul a constatat că reclamantul nu înţelege să-şi valorifice dreptul său de proprietate în mod exclusiv şi absolut ca în cazul acţiunii în revendicare, ci solicită să fie constrâns debitorul să execute predarea materială a imobilului, iar izvorul obligaţiei este culpa pârâtului constând în atingerea păgubitoare a unuia din atributele dreptului real, respectiv dreptul de a utiliza bunul potrivit destinaţiei sale.
Aşadar, Tribunalul a considerat că există un cumul de acţiuni prin care reclamantul poate să-şi valorifice dreptul său, iar alegerea mijlocului procesual, alegerea acţiunii, este la latitudinea reclamantului, neputându-se concepe ca acesta să fie constrâns să utilizeze numai acţiunea în revendicare pentru protecţia dreptului său.
Astfel, tribunalul a apreciat că acţiunea nu poate fi respinsă, ca inadmisibilă, deoarece nici un text de lege nu interzice formularea unei acţiuni în evacuare, iar respingerea acţiunii pentru acest motiv ar însemna, în mod evident, o încălcare a dreptului la acces în justiţie al reclamantei-intimate.
Tribunalul a considerat că susţinerile apelantei, în sensul că acţiunea în evacuare reglementată de art. 1410 şi urm. C. civ. este specifică numai raporturilor juridice de locaţiune, sunt nefondate şi pentru că art. 1410 şi urm. C. civ. nu reglementează în nici un fel acţiunea în evacuare şi, de altfel, în tot Codul civil nu există termenul de „evacuare”, în absolut nici un text de lege, iar construcţia juridică invocată este o simplă teorie a doctrinei, fără nici o bază legală şi care nu poate avea obligativitate pentru instanţele de judecată.
Tribunalul a apreciat că este admisibilă o acţiune în evacuare în situaţia în care pârâtul nu a avut niciodată un titlu, ci a deţinut doar posesia bunului. Tribunalul a considerat că a condiţiona acţiunea în evacuare exclusiv de existenţa unui contract de locaţiune sau închiriere, iar în lipsa acestora a respinge acţiunea în evacuare ca inadmisibilă, cu motivarea că reclamantul trebuie să formuleze acţiunea în revendicare, reprezintă o încălcare a principiului disponibilităţii în dreptul procesual civil.
împotriva acestei decizii a declarat recurs recurenta-pârâtă SC N. SA, solicitând modificarea în tot a deciziei Tribunalului Bucureşti, admiterea apelului şi schimbarea în tot a sentinţei civile nr. 389 din 24 ianuarie 2007 pronunţată de Judecătoria sectorului 6 Bucureşti, urmând ca, după rejudecare, să se respingă cererea de evacuare formulată de reclamanta-intimată Asociaţia de Proprietari XX, în principal ca inadmisibilă, în subsidiar ca lipsită de interes şi, în al treilea rând, ca nefondată.
în motivarea recursului, recurenta-pârâtă a arătat că decizia recurată este susceptibilă de critică faţă de motivele de recurs prevăzute de art. 304 pct. 7 ipoteza IIC. pr. civ., constând în motive contradictorii, şi pct. 9 ipoteza III C. pr. civ., constând în aplicarea greşită a legii.
Recurenta-pârâtă SC N. SA a considerat că, fiind o societate comercială şi dat fiind înţelesul noţiunii de „a locui", nu avea şi nici nu are cum să locuiască în spaţiul din care s-a solicitat evacuarea sa, având în vedere destinaţia sa.
Recurenta-pârâtă a considerat că referirea din motivarea deciziei recurate la „posesorul legitim, indiferent dacă acesta are sau nu calitatea de proprietar", este de asemenea, contradictorie, având în vedere că posesor este recurenta-pârâtă, indiferent dacă aceasta are sau nu calitatea de proprietar, iar nicidecum asociaţia de proprietari intimată-reclamantă.
Recurenta-pârâtă a considerat că este contradictorie şi reprezintă o aplicare greşită a legii motivarea instanţei de apel referitoare la faptul că acţiunea în evacuare este o acţiune personală şi nu în mod obligatoriu o acţiune reală. Recurenta pârâtă a apreciat că, faţă de „mascarea" unei acţiuni în revendicare sub denumirea uneia în evacuare, această motivare contradictorie ţine mai degrabă de favorizarea eludării obligaţiilor de plată a taxelor judiciare de timbru ori de facerea unei justiţii obscure şi străine de principiile organizării judiciare consacrate.
Recurenta pârâtă a arătat că art. 480 C. civ. nu este fundamentul juridic al acţiunii în evacuare, ci al celei în revendicare, astfel încât admiterea unei astfel de acţiuni fără fundament juridic nu poate fi dată decât cu aplicarea greşită a legii.
Recurenta-pârâtă a considerat că instanţa de apel a realizat o motivare contradictorie şi în ceea ce priveşte problema inadmisibilităţii unei acţiuni în evacuare cât timp pretinsul proprietar are la îndemână o acţiune în revendicare. Acţiunea în revendicare fondată pe art. 480 C. civ. este acţiunea proprietarului nepose-sor împotriva posesorului neproprietar, acţiune reală, prin care reclamantul cere instanţei de judecată să i se recunoască dreptul de proprietate asupra unui bun determinat şi, pe cale de consecinţă, să-l oblige pe pârât la restituirea posesiei bunului.
Recurenta pârâtă a arătat că, spre deosebire de acţiunea în revendicare, acţiunea în evacuare, reglementată prin art. 1410 şi urm. C. civ., este specifică raporturilor juridice de locaţiune, adică acele raporturi prin care o parte numită locator, s-a obligat să procure celeilalte părţi, numită locatar, folosinţa pe timp determinat a unui bun individual determinat şi neconsumptibil în schimbul unei sume de bani, numită chirie. Recurenta pârâtă a considerat că dreptul real de proprietate nu poate fi apărat decât pe calea acţiunii în revendicare, nicidecum pe calea acţiunii în evacuare.
Intimata Asociaţia de Proprietari XX a formulat întâmpinare, solicitând respingerea recursului.
în motivarea întâmpinării, intimata a arătat că recursul a fost introdus de o persoană fără calitate procesuală, şi anume persoana fizică R.D., care nu a participat în calitate de parte în litigiul cu SC N. SA, nici la fond şi nici la recurs. Faptul că acesta precizează că este avocat nu schimbă cu nimic situaţia expusă mai înainte. Intimata a considerat că, în mod temeinic şi legal, recursul trebuia declarat de SC N. SA, reprezentată prin administrator, mandatar cu procura specială pentru redactare şi reprezentare a mandantului recurent.
Intimata a susţinut că motivul de recurs invocat de recurentă privind motivarea contradictorie a deciziei atacate, motiv de recurs prevăzut de art. 304 pct. 7 teza a ll-a C. pr. civ. este neîntemeiat. Intimata a considerat că afirmaţia instanţei este corectă, întrucât, după cum recunoaşte însăşi recurenta, aceasta ocupă spaţiul care, prin expertiză, s-a demonstrat că este identic cu spaţiul proprietatea intimatei-reclamante. Intimata a arătat că ocuparea spaţiului înseamnă şi folosirea lui, chiar dacă fără drept, ceea ce până la urmă înseamnă o locuire a sa. împrejurarea că recurenta ocupă fără titlu spaţiul intimatei, nu o transformă pe aceasta într-un posesor legitim al spaţiului.
Intimata a considerat că, în realitate, soluţia dată de înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în ceea ce priveşte inadmisibilitatea acţiunii în evacuare reprezintă un punct de vedere singular, iar instanţa supremă nu este infailibilă, astfel cum poate dovedi practica judiciară a Curţii Europene a Drepturilor Omului care conţine hotărâri de condamnare a României pentru soluţii care au rămas irevocabile la înalta Curte de Casaţie şi Justiţie. Intimata a arătat că, întrucât nu există raporturi de locaţiune între reclamantă şi pârâtă, dispoziţiile art. 1410 şi următoarele din Codul civil, care au ca obiect contractul de locaţiune nu sunt aplicabile, deoarece între părţile litigante nu s-a încheiat nici un contract privind spaţiul în litigiu.
Intimata a arătat că, în acţiunea în evacuare, cauza acţiunii o constituie ocuparea fără titlu a imobilului de către pârât şi voinţa reclamantului de a face ca această ocupare să înceteze, iar cauza cererii de chemare în judecată reprezintă creanţa reclamantului creditor faţă de pârâtul debitor. Pentru acest caz, intimata a considerat că reclamantul nu caută să-şi valorifice dreptul său de proprietate exclusiv şi absolut, ca în cazul acţiunii în revendicare, ci caută să constrângă pe debitor să execute predarea materială a imobilului. Izvorul obligaţiei este culpa pârâtului, constând în atingerea păgubitoare a unuia din atributele dreptului real, dreptul de a utiliza bunul potrivit destinaţiei sale.
Intimata a arătat că practica judecătorească este covârşitoare în a considera ca admisibile acţiunile în evacuare formulate de proprietari împotriva detentorilor precari, care nu au şi nici nu au avut nici un titlu legal pentru imobilul respectiv. Intimata a considerat că posibila admitere a inadmisibilităţii ar fi în contradicţie cu acest principiu, întrucât doctrina şi practica au apreciat admisibilitatea acţiunilor de evacuare introduse de proprietari împotriva detentorilor precari.
Intimata a considerat că, dacă în cazul unui detentor precar, care anterior a avut calitatea de chiriaş, este unanim recunoscut proprietarului posibilitatea exercitării acţiunii în evacuare, atunci pentru o situaţie mai gravă, cea a detentorului precar care nu a avut nici un titlu asupra imobilului, nu poate crea o situaţie mai grea proprietarului decât în primul caz. în caz contrar, intimata a apreciat că ar fi încălcat art. 6 parag. 1 din Convenţia europeană pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale, sub aspectul dreptului la un tribunal, precum şi art. 1 din Primul Protocol adiţional la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului.
Analizând decizia recurată, prin prisma motivelor de recurs invocate, Curtea reţine următoarele:
în ceea ce priveşte excepţia nulităţii cererii de recurs, Curtea constată că această cerere a fost formulată de către recurenta pârâtă SC N. SA prin avocat, aspect menţionat în cerere. Astfel, cererea de recurs cuprinde menţiunile obligatorii prevăzute de art. 3021 C. pr. civ., şi anume denumirea şi sediul recurentei, numărul de înmatriculare în registrul comerţului, codul unic de înregistrare, indicarea hotărârii care se atacă motivele de nelegalitate şi semnătura. Conform art. 67 C. pr. civ., părţile pot să exercite drepturile procedurale personal sau prin mandatar. în cazul de faţă, partea şi-a exercitat dreptul de a declara recurs prin avocat, care a semnat cererea în această calitate şi a ataşat procura de reprezentare, în conformitate cu prevederile art. 68 C. pr. civ. în consecinţă, Curtea va respinge excepţia nulităţii recursului.
în ceea ce priveşte motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 7 C. pr. civ., constând în motivarea contradictorie a hotărârii atacate, Curtea constată că acest motiv de recurs este nefondat.
Astfel, în considerentele deciziei recurate, Tribunalul a constatat că societatea pârâtă nu deţine un titlu asupra imobilului din care se solicită evacuarea, având doar posesia imobilului în fapt, iar acţiunea în evacuare poate fi intentată şi în situaţia în care pârâtul locuieşte în fapt fără forme legale într-un anumit imobil, în mod abuziv. Curtea constată că, în mod corect, Tribunalul a reţinut că prin acţiunea formulată reclamanta solicită să fie constrâns debitorul să execute predarea materială a imobilului. Existând un cumul de acţiuni prin care reclamantul poate să-şi valorifice dreptul său, alegerea mijlocului procesual îi aparţine, având în vedere că nici un text de lege nu interzice pentru aceste situaţii formularea unei acţiuni în evacuare, care nu este specifică numai raporturilor juridice de locaţiune. în această situaţie, este corectă aprecierea Tribunalului în sensul că a condiţiona acţiunea în evacuare de existenţa unui contract de locaţiune sau închiriere, iar în lipsa acestora a respinge acţiunea în evacuare ca inadmisibilă, cu motivarea că reclamantul trebuie să formuleze acţiunea în revendicare, reprezintă o încălcare a principiului disponibilităţii în dreptul procesual civil şi a liberului acces la justiţie.
Având în vedere argumentele expuse în considerentele deciziei Tribunalului, Curtea constată că motivarea hotărârii recurate este clară, răspunde susţinerilor părţilor cu raţionamente corecte din punct de vedere logic şi juridic, neexistând contradicţie între considerente, din care rezultă faptul că acţiunea este admisibilă şi întemeiată.
în ceea ce priveşte motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. pr. civ., constând în faptul că hotărârea a fost dată cu aplicarea greşită a legii, Curtea constată că şi acest motiv de recurs este nefondat. Tribunalul a apreciat în mod corect că acţiunea în evacuare formulată de reclamanta intimată este admisibilă, aceasta neputând fi obligată să formuleze o acţiune în revendicare pentru apărarea dreptului său de proprietate.
Astfel, dreptul de proprietate este un drept subiectiv care poate fi apărat prin diferite mijloace juridice, constând în acţiuni prin care proprietarul tinde să înlăture atingerile ce sunt aduse dreptului său şi să ajungă la restabilirea acestuia.
în măsura în care prin respectivele acţiuni sunt înlăturate anumite atingeri ale dreptului de proprietate, ele constituie mijloace de apărare a acestui drept, chiar dacă nu se întemeiază direct şi nemijlocit pe dreptul de proprietate ci pe anumite drepturi de creanţă, cum sunt acţiunile născute din contracte. în măsura în care bunul este deţinut de un detentor precar, proprietarul poate alege între acţiunea personală, întemeiată pe contract, şi acţiunea reală, în revendicare, temeiul juridic al acesteia fiind dreptul de proprietate. Astfel, nu se poate reţine susţinerea recurentei în sensul că dreptul real de proprietate nu poate fi apărat decât pe calea acţiunii în revendicare, şi nu pe calea acţiunii în evacuare.
Articolul 480 Codul civil defineşte dreptul de proprietate prin elementele sale, determinând astfel conţinutul juridic al acestuia, care constă în trei atribute: de a folosi bunul, de a-i culege fructele şi de a dispune de bun. Atributul de a folosi bunul presupune exercitarea de către titularul dreptului de proprietate a unei stăpâniri efective asupra bunului în materialitatea sa.
Revendicarea, ca acţiune petitorie, tinde să stabilească direct existenţa dreptului de proprietate al reclamantului, redobândirea posesiei ca urmare a revendicării este numai un efect accesoriu al acestei acţiuni. Acţiunea în evacuare, prin care reclamanta proprietară tinde la redobândirea atributului de a folosi bunul, are ca temei juridic acest element al dreptului de proprietate prevăzut de art. 480 C. civ. şi nu implică o comparare a titlurilor părţilor, specifică acţiunii în revendicare, având în vedere că, astfel cum este situaţia în cauza de faţă, intimata pârâtă nu invocă un titlu.
Este irelevant în cauză faptul că recurenta este o societate comercială care, astfel cum susţine aceasta, nu ar putea „locui" în spaţiul din care se solicită evacuarea sa, având în vedere că, în cadrul unei astfel de acţiuni, se contestă existenţa unui drept de folosinţă a spaţiului în discuţie, care poate aparţine atât unei persoane fizice, cât şi unei persoane juridice.
Având în vedere aceste considerente, Curtea constată că soluţia de admitere a acţiunii reclamantei intimate nu a fost dată cu aplicarea greşită a legii, acţiunea proprietarului pentru evacuarea detentorului precar fiind admisibilă iar existenţa interesului proprietarului în promovarea unei astfel de acţiuni neputând fi contestat.
Reţinând că motivele de recurs invocate nu sunt întemeiate, decizia recurată fiind legală şi temeinică, văzând prevederile art. 312 alin. (1) C. pr. civ., Curtea a respins, ca nefondat, recursul formulat de recurenta-pârâtă SC N. SA împotriva deciziei civile nr. 630A din 24 mai 2007 pronunţată în dosarul nr. 9162/303/2006 de Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă. (A.R.)
| ← Acţiune în despăgubiri îndreptată împotriva statului... | Acţiune în evacuare. Calitatea procesuală activă a... → |
|---|
