Acţiune în evacuare. Calitatea procesuală activă a Administraţiei Fondului imobiliar - administrator al imobilului
| Comentarii |
|
Legea nr. 215/2001 republicată, art. 36 alin. (2), lit. c), art. 82, art. 46
H.C.G.M.B. nr. 101/2001
C.G.M.B are calitatea de administrator al domeniului public şi privat al municipiului, conform art. 36 alin. (2) lit. c) din Legea administraţiei publice locale nr. 215/2001, în forma republicată la data de 20 februarie 2007 (normă ce corespunde fostului art. 38 alin. (1) lit. f) din legea în forma în vigoare la data introducerii cererii de chemare în judecată).
în temeiul acestor atribuţii privind administrarea patrimoniului municipalităţii, Consiliul General al Municipiului Bucureşti (ce exercită atribuţiile prevăzute de lege pentru consiliile locale, conform art. 96 - actualmente 82 din acelaşi act normativ), înfiinţează instituţii publice de interes local, a căror activitate o urmăreşte, controlează şi analizează, emiţând hotărâri în acest sens conform art. 46 din lege.
Calitatea A.F.I. de administrator al imobilului rezultă din conţinutul hotărârii C.G.M.B. nr. 101/2001, ce vizează încetarea activităţii Direcţiei Generale de Administrare a Fondului Imobiliar şi înfiinţarea Administraţiei Fondului Imobiliar ca instituţie publică de interes local cu personalitate juridică sub autoritatea C.G.M.B.
Obiectul de activitate al Administraţiei Fondului Imobiliar este reprezentat de administrarea, vânzarea, repararea şi întreţinerea fondului imobiliar aflat în patrimoniul C.G.M.B., în primul rând cu referire la spaţiile cu destinaţia de locuinţe.
Calitatea de administrator izvorând din lege, respectiv din H.C.G.M.B. anterior arătată, este suficientă pentru promovarea unei cereri cu valoarea unui act de administrare, cum este acţiunea în evacuare.
(C. Ap. Bucureşti, secţia a IX-a civilă şi pentru cauze privind proprietatea intelectuală, decizia nr. 236/R din 5 aprilie 2007)
Prin sentinţa civilă nr. 6692 din 25 aprilie 2006 pronunţată în dosar nr. 9401/ 299/2006, Judecătoria sectorului 1 Bucureşti a admis acţiunea formulată de reclamanta A.F.I. - Consiliul General al Municipiului Bucureşti (C.G.M.B.) în contradictoriu cu pârâtele M.M.L. şi C.E. şi,în consecinţă, a constatat că a încetat contractul de închiriere nr. 25138 din 1 iunie 2004 încheiat de reclamantă cu pârâta M.M.L. şi a dispus evacuarea pârâtei C.E. din imobilul situat în Bucureşti, str. C.B. sector 1, pentru lipsă de titlu, cu cheltuieli de judecată.
în considerentele sentinţei, s-a reţinut că pârâta M.M.L. nu mai locuieşte în imobilul în litigiu, după cum rezultă din adresa nr. 15782 din 23 august 2005 emisă de către reclamantă, împrejurare necombătută în cauză, astfel încât, în aplicarea art. 27 alin. (3) din Legea nr. 114/1996, contractul de închiriere încheiat
pe o perioadă de 5 ani, cu începere de la data de 22 aprilie 2004, a încetat de drept.
în ceea ce o priveşte pe pârâta C.E., s-a constatat că nu a făcut dovada titlului locativ în baza căruia ocupă locuinţa în litigiu, astfel încât se impune evacuarea sa din imobil, în temeiul art. 480 C. civ.
Apelul declarat de pârâte împotriva sentinţei menţionate a fost admis prin Decizia nr. 1897 din 15 noiembrie 2006 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a lll-a civilă, cu consecinţa desfiinţării sentinţei şi trimiterii cauzei spre rejudecare la aceeaşi instanţă.
Pentru a pronunţa această decizie, s-a constatat că în cursul judecăţii în primă instanţă nu s-au administrat suficiente probe pe aspectul încetării de drept a contractului de închiriere în condiţiile în care singurele acte depuse la dosar de către reclamantă constau într-o adresă emisă chiar de către aceasta la 23 august
2005 şi o notă de constatare întocmită de asemenea de către reclamantă ce atestă că nu a fost găsită nicio persoană în imobil în urma unei verificări făcute de inspectorii de specialitate.
Aceste probe sunt insuficiente cu atât mai mult cu cât la dosar există şi copia unei cereri a pârâtei M.M, prin care îşi manifestă dorinţa de a cumpăra locuinţa închiriată.
în aceste condiţii,Tribunalul a apreciat că instanţa de fond nu a manifestat rol activ în soluţionarea cauzei, încălcând dispoziţiile art. 129 C. pr. civ., impunându-se desfiinţarea sentinţei şi trimiterea cauzei spre rejudecare în vederea administrării probelor necesare şi utile aprecierii temeiniciei cererii reclamantei.
în prealabil dezlegării aspectelor vizând fondul cauzei, Tribunalul a înlăturat motivul de apel privind lipsa calităţii procesuale active, constatându-se că participarea Administraţiei Fondului Imobiliar în proces, este justificată prin prisma calităţii sale de instituţie de interes local aflată sub autoritatea Consiliului General al Municipiului Bucureşti, având personalitate juridică, cu atât mai mult cu cât a fost parte în contractul de închiriere în discuţie.
împotriva sentinţei menţionate, au declarat recurs pârâtele M.M.L. şi C.E., prin cereri distincte, criticând-o pentru nelegalitate în temeiul art. 304 pct. 9 C. pr. civ.
Ambele recurente au formulat critici identice după cum urmează:
S-a susţinut că în mod greşit Tribunalul a respins excepţia lipsei calităţii procesuale active invocată prin motivele de apel, în condiţiile în care, calitatea de
instituţie de interes local subordonată C.G.M.B. nu îi asigură vocaţia de a sta în proces şi a formula cereri de chemare în judecată.
Pe de altă parte, în mod greşit s-a reţinut că intimata ar fi fost parte în contractul de închiriere, întrucât acest act a fost încheiat între Primăria Municipiului Bucureşti reprezentată prin Consiliul General al Municipiului Bucureşti în calitate de locator şi intimata pârâtă M.M.L. în calitate de locatar, astfel încât intimata reclamantă este terţ faţă de contract.
în acelaşi context, recurentele au susţinut că intimata nu a făcut dovada că ar fi fost mandatată în virtutea unei împuterniciri speciale din partea C.G.M.B. pentru a formula cererea dedusă judecăţii în cauză, în aplicarea prevederilor art. 1532 şi urm. C. civ., cu consecinţa absenţei calităţii procesuale active.
S-a susţinut de asemenea că intimata este un administrator al imobilului în litigiu, calitate în care poate formula acţiune în evacuare pentru neuz, doar dacă este mandatat în acest sens.
Potrivit Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 114/1996 (Anexa 8), un contract de închiriere poate fi încheiat exclusiv de către proprietarul bunului închiriat; în aplicarea principiului simetriei actelor juridice, orice acţiune legată de bunul închiriat poate fi promovată numai de către titularul dreptului de proprietate şi anume Consiliul General al Municipiului Bucureşti şi nu de către Administraţia Fondului Imobiliar.
Examinând decizia recurată prin prisma criticilor formulate în motivarea căii de atac şi a actelor dosarului, Curtea apreciază că recursurile nu sunt fondate.
Criticile ambelor recurente vizează exclusiv una dintre cerinţele esenţiale ale exerciţiului dreptului la acţiune, anume legitimarea procesuală activă în formularea cererii în evacuare în temeiul Legii nr. 114/1996, situaţie în care legalitatea deciziei atacate va fi evaluată numai prin prisma modului de aplicare al legii de către instanţa de apel pe acest aspect.
Considerentele expuse în decizia recurată sunt insuficiente după cum în mod corect se relevă prin motivele de recurs, câtă vreme este lipsită de relevanţă simpla împrejurare a calităţii reclamantei de instituţie publică de interes local aflată în subordinea Consiliului General al Municipiului Bucureşti.
Cu toate acestea, dat fiind că soluţia adoptată în legătură cu excepţia procesuală de fond în discuţie este corectă, se impune a fi menţinută ca atare, urmând ca argumentele reţinute în favoarea sa să fie completate prin prezenta decizie.
Din susţinerile concepute prin motivele de recurs, se constată că recurentele nu contestă calitatea reclamantei Administraţiei Fondului Imobiliar de administrator al imobilului în litigiu situat în Bucureşti, str. C.B. sector 1, ci doar vocaţia acesteia la exerciţiul dreptului la formularea cererii în evacuare, din perspectiva acestui statut legal.
Calitatea de administrator al imobilului rezultă din conţinutul hotărârii C.G.M.B. nr. 101 din 29 mai 2001, ce vizează încetarea activităţii Direcţiei Generale de Administrarea Fondului Imobiliar şi înfiinţarea Administraţiei Fondului Imobiliar ca instituţie publică de interes local cu personalitate juridică sub autoritatea C.G.M.B.
Potrivit Anexei nr. 1 la această hotărâre, obiectul de activitate al Administraţiei Fondului Imobiliar este reprezentat de administrarea, vânzarea, repararea şi întreţinerea fondului imobiliar aflat în patrimoniul C.G.M.B., în primul rând cu referire la spaţiile cu destinaţia de locuinţe.
Este de precizat că nu C.G.M.B. este însuşi titularul dreptului de proprietate, dreptul existent în patrimoniul municipalităţii, iar consiliul are doar calitatea de administrator al domeniului public şi privat al municipiului, conform art. 36 alin. (2) lit. c) din Legea administraţiei publice locale nr. 215/2001, în forma republicată la data de 20 februarie 2007 [normă ce corespunde fostului art. 38 alin. (1) lit. f) din legea în forma în vigoare la data introducerii cererii de chemare în judecată].
în temeiul acestor atribuţii privind administrarea patrimoniului municipalităţii, Consiliul General al Municipiului Bucureşti (ce exercită atribuţiile prevăzute de lege pentru consiliile locale, conform art. 96 - actualmente 82 din acelaşi act normativ), înfiinţează instituţii publice de interes local, a căror activitate o urmăreşte, controlează şi analizează, emiţând hotărâri în acest sens conform art. 46 din lege.
Organizându-se în modalitatea arătată atribuţiile A.F.I. privind administrarea patrimoniului gestionat de Consiliul General al Municipiului Bucureşti, este lipsită de relevanţă împrejurarea că Administraţia Fondului Imobiliar nu a participat în nume propriu la încheierea contractului de închiriere nr. 25138 din
1 iunie 2004 pentru locuinţa în litigiu (ci doar ca reprezentant al municipalităţii).
Calitatea de administrator izvorând din lege, respectiv din H.C.G.M.B. anterior arătată, aceasta este suficientă pentru promovarea unei cereri cu valoarea unui act de administrare, fără a fi necesară împuternicirea administratorului în acest sens.
Ixistenţa unui mandat judiciar s-ar fi impus numai în situaţia în care, administratorul ar fi acţionat în numele şi pe seama titularului dreptului de proprietate care ar fi avut calitate procesuală activă; or, în cauză, administratorul acţionează în nume propriu în virtutea atribuţiilor conferite prin lege.
Cât timp calitatea procesuală activă este astfel justificată şi nu derivă din calitatea de parte la încheierea contractului de închiriere, este lipsită de relevanţă trimiterea pe care recurentele au făcut-o la Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 114/1996, aplicabile exclusiv în situaţia în care legitimarea procesual activă este privită ca un reflex al relativităţii efectelor actelor juridice, asigurată fiind în persoana părţii contractante.
Or, în cauză, în virtutea caracterului cererii în evacuare de act juridic de administrare, cererea poate fi promovată nu numai de către proprietarul însuşi, ci şi de către administrator care îşi exercită în această modalitate atribuţiile legale.
Faţă de considerentele expuse, Curtea constată că instanţa de apel a făcut o aplicare corespunzătoare a legii în evaluarea calităţii procesuale active, motiv pentru care va respinge recursurile ca nefondate în aplicarea prevederilor art. 312 alin. (1) cu referire la art. 304 pct. 9 C. pr. civ. (T.E.V.)
| ← Acţiune în evacuare formulată de proprietarul imobilului... | Acţiune în revendicare prin compararea titlurilor.... → |
|---|
