Cauză imorală determinată de starea de nevoie. înlăturarea prezumţiei de bună-credinţă a subdobânditorului
| Comentarii |
|
Vânzătorii reclamanţi se aflau în stare de nevoie în momentul încheierii actului iniţial de înstrăinare, având datorii mari la întreţinere, iar preţul imobilului s-a stabilit cu mult sub valoarea de circulaţie de la acea dată (100.000.000 ROL pentru un imobil evaluat prin expertiză la 500.000.000 ROL), astfel încât în mod corect s-a reţinut că vânzarea-cumpărarea este fondată pe o cauză ilicită şi imorală.
Aceste aspecte, coroborate cu faptul că imobilul era în posesia altei persoane decât vânzătorul, înlătură prezumţia de bună-credinţă instituită în favoarea subdobânditorilor cu titlu oneros.
C.A Oradea, decizia civilă nr. 28 din 12 ianuarie 2006, în C.P.J.C.A. Oradea 2006, p. 80
Prin sentinţa civilă nr. 3125 din 3 iulie 2003, pronunţată de Judecătoria Satu Mare, a fost respinsă acţiunea reclamanţilor B.Gh. şi B.V. împotriva pârâtei M.I.E., pentru constatarea nulităţii absolute a contractelor de vânzare-cumpărare prin care reclamanţii vindeau pârâtei, la preţul de 100.000.000 lei, un apartament situat în Satu Mare şi a anulat, ca insuficient timbrată, cererea de intervenţie în interes propriu formulată de intervenienta L.L.M.
Instanţa de fond a reţinut că în cauză nu poate fi reţinută cauza imorală şi ilicită pentru preţ neserios, astfel cum au invocat reclamanţii în cererea de chemare în judecată. Cum actul de înstrăinare a fost denumit expres — în titlu - „contract de vânzare-cumpărare", iar reclamanţilor le-a fost dat spre citire actul, este evident că ei au avut reprezentarea clară a actului pe care îl semnează, iar la interogatoriul administrat în cauză reclamanţii au recunoscut că nu au fost ameninţaţi sau constrânşi la semnarea actului.
Faptul că erau constrânşi de situaţia materială în care se aflau nu se încadrează în condiţiile prevăzute de art. 968 C. civ. a reţinut prima instanţă, dimpotrivă, justifică preţul mic la care au vândut imobilul, dar şi urgenţa cu care s-a încheiat tranzacţia, astfel că preţul, chiar dacă este mic, nu poate fi considerat neserios. In cauză nu a fost dovedită nici înşelăciunea, iar faptul că reclamanţii au formulat acţiunea după ce cumpărătorul a formulat acţiune în evacuare împotriva lor dovedeşte împrejurarea că nu au fost în eroare cu privire la obiectul contractului încheiat.
Prin decizia civilă nr. 91 IA din 14 aprilie 2004, Tribunalul Satu Mare a admis apelul declarat de reclamanţi, a schimbat în parte sentinţa apelată, în sensul admiterii în parte a cererii completate de apelanţi şi a constatat nulitatea absolută a contractului autentificat la nr. 316/2002 de Biroul Notarului Public A.C. privind acelaşi imobil, a constatat buna-credinţă a subdobânditoarei L.L.M şi a respins cererea pentru restabilirea situaţiei anterioare de C.F., menţinând dispoziţiile privind anularea, ca insuficient timbrată, a cererii de intervenţie formulate de intimata L.L.M.
Instanţa de apel a apreciat că din probele administrate în cauză în faţa instanţei de fond a rezultat că vânzarea-cumpărarea a avut o cauză ilicită, înţelesul noţiunii de „cauză ilicită sau imorală" fiind acea cauză care este prohibită de lege sau contrară bunelor moravuri şi ordinii publice. Prin urmare, dacă actul încheiat nu este conform cu aceste reguli, în sensul că o parte ar profita de starea de constrângere în care se află cealaltă parte, spre a obţine un avantaj disproporţionat faţă de prestaţia pe care a primit-o, convenţia încheiată în aceste condiţii are o cauză imorală.
Reţinând starea de nevoie în care se aflau apelanţi i-reclamanţi, precum şi avantajul disproporţionat pe care l-au obţinut pârâţii, cumpărând un imobil cu 100.000.000 lei, deşi valoarea de circulaţie rezultată în urma evaluării este de 500.000.000 lei, instanţa de apel a apreciat că nu sunt întrunite condiţiile de validitate a contractului de vânzare-cumpărare încheiat la 20 februarie 2002, atestat prin avocat.
Referitor la contractul de înstrăinare subsecvent, cu privire la acelaşi imobil, autentificat prin încheierea nr. 316/2002 de BNP A.C., tribunalul a reţinut buna-credinţă a cumpărătoarei L.L.M., căsătorită cu L.Gh.C., prezumţia nefîind răsturnată prin probatoriul administrat în cauză, regula resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis fiind paralizată, aşadar, de buna-credinţă a subdobânditoarei.
Prin decizia civilă nr. 28 din 12 ianuarie 2006 a Curţii de Apel Oradea, a fost admis recursul şi admisă în întregime acţiunea precizată de reclamanţi, dispunându-se restabilirea situaţiei anterioare de C.F., fiind admisă şi acţiunea pentru constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare subsecvent, prin care pârâta M.l.E. vindea, contra sumei de 200.000.000 lei, acelaşi imobil către numita L.L.M.
Instanţa de recurs a apreciat că, având în vedere că reclamanţii sc aflau în stare de nevoie la data încheierii actului iniţial de înstrăinare, având datorii mari la întreţinere, dar şi faptul că preţul imobilului era cu mult sub valoarea de circulaţie de la acea dată, în mod corect s-a reţinut că actul este fondat pe o cauză ilicită şi imorală, în sensul art. 968 C. civ., constatându-se nulitatea acestuia.
In privinţa contractului subsecvent, instanţa de recurs a reţinut că în cauză sunt incidente dispoziţiile art. 34 alin. (1) pct. 1 din Decretul-lege nr. 115/1938, potrivit cărora rectificarea unei intabulări se va putea cere dacă înscrierea sau titlul în baza căruia s-a săvârşit nu sunt valabile - aspecte legal reluate şi de Legea nr. 7/1996. în speţă, cum primul act a fost constatat nul, potrivit art. 37 din actul normativ susmenţionat, acţiunea în rectificare produce efecte şi faţă de terţele persoane ce au dobândit cu bună-credinţă şi prin act juridic cu titlu oneros vreun drept real asupra imobilului, întemeindu-se pe cuprinsul cărţii funciare, dacă sc respectă termenul de 3 ani de la înscrierea acelui drept. Buna-credinţă a cumpărătorilor subsecvenţi este irelevan-tă în raport de dispoziţiile incidente în speţă: art. 34, art. 37 alin. (1) din Decretul-lege nr. 115/1938 şi Legea nr. 7/1996.
Chiar dacă aceste dispoziţii nu ar fi incidente în cauză, la data actului autentic de vânzare-cumpărare, vânzătoarea a declarat că este în posesia
imobilului, deşi nu 1-a posedat niciodată, iar cumpărătoarea-intervenicntă cunoştea acest aspect, întrucât a declarat acest fapt la interogatoriu.
Mai mult, în cadrul acţiunii de evacuare, subdobânditoarea, formulând cerere de intervenţie, a solicitat rezoluţiunea contractului, pe motiv că imobilul nu i-a fost predat.
în aceste condiţii, a apreciat curtea de apel, având în vedere şi preţul derizoriu al imobilului, dar şi faptul că subdobânditoarea putea verifica anterior starea faptică a acestuia şi constata că nu este în posesia vânzătoarei, ci a reclamanţilor, buna-credinţă a acesteia este răsturnată, fiind imposibil de acceptat ideea că anterior cumpărării unui imobil nu se verifică starea acestuia.
Referitor la introducerea în cauză a soţului subdobânditoarei, instanţa de recurs a reţinut că prin încheierea de şedinţă din 10 aprilie 2003 s-a dispus în acest sens la cererea soţiei, prin avocat, ce avea împuternicire avocaţială, având calitatea de reprezentant al acestuia, cauza fiind soluţionată cu respectarea procedurilor de citare.
| ← Antecontract de vânzare-cumpărare. Anulare. Administrarea şi... | Contract autentificat de notarul public. Declaraţia părţii de... → |
|---|
