Cerere de constatare a nulităţii unei convenţii prin care locuinţa s-a vândut chiriaşilor. Imobil aparţinând unităţii administrativ-teritoriale la data cumpărării. Lipsa calităţii procesuale pasive a mandatarului din contract
| Comentarii |
|
Imobilul ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare a cărui anulare se solicită a fost preluat în proprietate de Statul român, în baza Decretului nr. 223/1974 şi făcea parte, în momentul vânzării lui către recurenţi, din patrimoniul unităţii administrativ- teritoriale pe care este situat, Municipiul B. Vânzarea bunurilor de acest gen s-a efectuat de către unităţi specializate, în numele şi pentru proprietarul vânzător, în baza mandatului stabilit prin art. 9 din Legea nr. 112/1995.
Mandatul încetează însă prin executarea lui, fără a fi prevăzut şi pentru reprezentarea ulterioară în instanţe a mandantului pentru eventuale procese legate de bunul vândut, astfel încât acţiunea în nulitatea contractului de vânzare-cumpărare trebuia îndreptată împotriva proprietarului vânzător.
C.A. Braşov, decizia civilă nr. 239/R din 11 aprilie 2006, în C.P.J.C.A. Braşov 2006, p. 7
Imobilul înscris în cartea funciară a fost preluat în proprietate de Statul român, în baza Decretului nr. 223/1974, potrivit celor înscrise în cartea funciară.
Bunul imobil sus-precizat aparţinând domeniului privat al statului făcea parte în momentul vânzării lui către recurenţi, din patrimoniul unităţii administrativ-teritoriale pe care este situat, Municipiul B., potrivit art. 1 din H.G. nr. 113/1992, art. 123 din Legea nr. 215/1995 şi art. 4 din Legea nr. 213/1998.
Vânzarea bunurilor de genul celui din cauza de faţă s-a efectuat de către unităţi specializate în numele şi pentru proprietarul vânzător, în baza mandatului stabilit prin art. 9 din Legea nr. 112/1995. în speţa de faţă, SC R. SRL - B. a îndeplinit mandatul stabilit de legiuitor şi a procedat, în numele şi pe seama vânzătorului, la încheierea contractului de vânzare-cumpărare atacat în prezenta cauză.
Or, potrivit regulilor mandatului, acesta încetează (ca oricare alt contract sinalagmatic) prin executarea lui. Din momentul încetării mandatului, mandatarul nu îl mai poate reprezenta în mod valabil pe mandant.
Cum mandatul dat pentru vânzare nu a prevăzut şi reprezentarea ulterioară în instanţe a mandantului pentru eventuale procese legate de bunul vândut, urmează că mandatarul nu poate reprezenta proprietarul vânzător în procesul de faţă.
Aceasta înseamnă că acţiunea în nulitatea contractului de vânzare-cumpărare trebuia îndreptată împotriva proprietarului vânzător şi nu împotriva mandatarului care a încheiat contractul în numele şi pe seama proprietarului.
Situaţia se impune, având în vedere că acţiunea vizează modificări în patrimoniul titularului dreptului real de proprietate (la momentul vânzării), şi nu în cel al mandatarului.
Aşa fiind, instanţa a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a SC R. SRL - B. (art. 132 C. proc. civ.) şi, ca urmare, a respins recursul SC R. SRL - B., ca fiind declarat de o persoană care nu are calitate procesuală în cauza de faţă, a admis recursurile pârâţilor persoane fizice şi, în temeiul art. 312 C. proc. civ., a modificat în tot decizia recurată, în sensul că, urmare admiterii excepţiei sus-precizate, a respins apelul reclamantei formulat împotriva sentinţei civile nr. 6759/2003 a Judecătoriei B.; consecutiv şi în temeiul art. 296 C. proc. civ., a schimbat, în parte, această sentinţă, în sensul că a respins acţiunea introductivă ca fiind formulată împotriva unei persoane ce nu are calitate procesuală pasivă, păstrând celelalte dispoziţii ale sentinţei.
Opinie separată în sensul respingerii recursurilor
Cererea de constatare a nulităţii unui contract prin care locuinţa s-a vândut chiriaşilor se judecă în contradictoriu cu unitatea de stat prin care s-a realizat de fapt operaţiunea juridică a vânzării şi a cumpărătorilor care figurează în contracte.
SC R. SRL - B. este societatea care a realizat, în fapt, operaţiunea juridică a vânzării, în baza unui mandat legal, astfel cum a fost conferit prin dispoziţiile cuprinse în normele metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995. In acest sens sunt dispoziţiile art. 33, potrivit cărora vânzarea apartamentelor în condiţiilc Legii nr. 112/1995 se face de către societăţile comerciale sau unităţile specializate în vânzarea locuinţelor sau care administrează locuinţele existente la data intrării în vigoare a legii.
în speţa dedusă judecăţii nu se discută apartenenţa dreptului de proprietate asupra imobilului, ci nulitatea absolută a contractului de
vânzare-cumpărare, nulitate care trebuie să producă efecte cu privire la ambele părţi contractante.
întrucât acţiunea în nulitate este strâns legată de cauza actului juridic ca expresie a poziţiei subiective a părţilor faţă de contractul încheiat, se impunea obligatoriu chemarea în judecată a SC R. SRL - B., care a încheiat efectiv contractul şi care este parte prin organele sale de conducere în actele juridice atacate în justiţie.
Având în vedere modalitatea prin care intimata-reclamantă a fost deposedată de dreptul de proprietate prin impunerea aplicării Decretului nr. 223/1974 - act contrar prevederilor constituţionale — înseamnă că dreptul de proprietate al accstei persoane nu a fost desfiinţat legal, titlul statului fiind viciat.
Vânzarea-cumpărarea s-a realizat în condiţiile în care recurenţii- pârâţi au cunoscut faptul că imobilul este revendicat de fostul proprietar şi, astfel, operaţiunea realizată este speculativă, având o cauză imorală.
în cauză trebuie dată eficienţă voinţei părţilor şi aceasta cu atât mai mult cu cât a fost exprimată în scopuri ilicite şi în frauda intereselor proprietarului.
Referitor la problema bunei-credinţe, este de remarcat că subdo- bânditorul care cumpără de la stat un bun despre care ştie sau trebuia să ştie că a fost preluat de statul comunist în condiţii notorii de forţă, prin abuz, iar nu în condiţii obişnuite, achiziţionează în condiţii dubioase care exclud buna-credinţă.
în speţă, chestiunea bunei-credinţe nu poate fi reţinută, având în vedere că vânzarea s-a realizat cu nesocotirea prevederilor art. 9 şi art. 14 din Legea nr. 112/1995, în sensul că s-a procedat la vânzare anterior soluţionării de către Comisie a cererii de restituire a imobilului formulate de intimata-reclamantă, în condiţiile în care recurenţii-pârâţi au fost notificaţi în acest sens.
închcind contractul de vânzare-cumpărare înainte de soluţionarea acestei cereri şi în pofida legii, aceştia şi-au asumat riscul sancţionării operaţiunii ilegale de nulitate absolută, având în vedere că nulitatea absolută a contractului pentru cauză ilicită nu poate fi cerută decât dacă scopul motivat, ilicit sau imoral este comun ambelor părţi.
Pe de altă parte, au fost încălcate prevederile art. 8 din H.G. nr. 20/1996, care instituiau obligaţia suspendării procedurii administrative a vânzării-cumpărării până la lămurirea apartenenţei dreptului de proprietate.
In condiţiile arătate, existenţa dovedită a relei-credinţe conduce la neaplicarea teoriei fondate pe error communis facit ins, cu consecinţa desfiinţării contractului de vânzare-cumpărare. Pentru ca eroarea comună să-şi producă efectele, trebuie ca aceasta să fie invincibilă. Or, acest caracter al invincibilităţii lipseşte, întrucât recurenţii-pârâţi au cunoscut atât conduita intimatei-reclamante, cât şi situaţia imobilului.
Notă: A se vedea, în acelaşi sens, Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti, sentinţa civilă nr. 9129 din 8 iunie 2007, irevocabilă prin nerecurare, nepublicată, cu privire la lipsa calităţii procesuale pasive a mandatarului, însă în cadrul acţiunii având ca obiect plata de despăgubiri foştilor cumpărători în baza Legii nr. 112/1995, ca urmare a evicţiunii produse prin restituirea imobilului foştilor proprietari.
Prin aceasta, s-a reţinut că, potrivit prevederilor art. 48 din Legea nr. 10/2001, chiriaşii au dreptul la despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinaţia de locuinţă prin îmbunătăţirile necesare şi utile, iar în cazul în care imobilul care se restituie a fost preluat fără titlu valabil, obligaţia de despăgubire revine statului sau unităţii deţinătoare. Totodată, prevederile art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 stabilesc că restituirea preţului actualizat plătit de chiriaşii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, se face de către Ministerul Finanţelor Publice din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare. De asemenea, potrivit regulilor generale aplicabile în caz de evicţiune, dacă aceasta este dovedită, vânzătorul este obligat să restituie integral preţul primit, cumpărătorul evins având dreptul şi la daune-interese potrivit dreptului comun [art. 1341 pct. (4) C. civ.].
Pârâta chemată în garanţie în prezenta cauză este SC R.V. SA, doar un mandatar al fostului proprietar la încheierea contractului de vânzare-cumpărare al reclamanţilor, neavând, aşadar, faţă de toate capetele de cerere deduse judecăţii de către reclamanţi, nici calitatea de unitate deţinătoare, nici calitatea de fost proprietar vânzător, motiv pentru care instanţa a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a chematei în garanţie SC R.V. SA şi a respins cererea formulată de reclamanţii B.J.V. şi B.G.N., ca fiind formulată în contradictoriu cu o persoană fără calitate procesuală pasivă.
| ← Cerere în anularea contractului de vânzare-cumpărare... | Contract de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr.... → |
|---|
