Contract de construire a unei locuinţe cu credit de la stat, pentru un preţ de vânzare informativ. Obligativitatea clauzei privind încheierea unui act adiţional care să cuprindă preţul final

Comentarii

0

O.G. nr. 19/1994

C. civ., art. 1073

Deşi în cuprinsul contractului de construire a unei locuinţe cu credit obţinut de la stat, încheiat în baza O.G. nr. 19/1994 şi a hotărârii C.G.M.B. nr. 64/1994, nu se prevede în mod expres decât obligaţia cumpărătorului de a achita preţul informativ, din coroborarea conţinutului celorlalte clauze contractuale rezultă fără putinta de tăgadă că acestuia îi revenea obligaţia de a se prezenta pentru recepţia lucrării şi, respectiv, pentru încheierea actului adiţional, conform art 1 lit. c) din contract, înscris în baza căruia îi revenea şi obligaţia de plată a diferenţei de preţ, ce fusese anterior calculată.

Fiind făcută dovada finalizării lucrărilor, a întocmirii în acest sens a procesului verbal de recepţie finală, precum şi a somării cumpărătorilor în repetate rânduri în vederea încheierii actului adiţional, fără ca aceştia să-şi fi executat această obligaţie contractuală, vânzătoarea are dreptul de a pretinde îndeplinirea de către cumpărător a acestei obligaţii în temeiul dispoziţiilor art. 1073 C. civ., precum şi de a obţine plata diferenţei de preţ.

(C. Ap. Bucureşti, secţia a IX-a civilă şi pentru cauze privind proprietatea intelectuală, decizia nr. 231/R din 3 aprilie 2007)

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei sectorului 3 sub nr. 15965/2004 reclamanta Administraţia Fondului Imobiliar i-a chemat în judecată pe pârâţii R.l. şi R.M., pentru ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se dispună obligarea acestora la încheierea actului adiţional la contractul de construire al unei locuinţe cu credit nr. L15 din 8 iunie 2000 pentru apartamentul din Bucureşti, sector 3, precum şi obligarea acestora la plata sumei de 236.238.831 lei reprezentând diferenţă preţ la recepţia finală a apartamentului, precum şi a sumei de 44.885.378 lei TVA.

în motivarea cererii s-a arătat că, potrivit dispoziţiilor art. 1 lit. b) din contractul de construire susmenţionat, preţul de vânzare a fost informativ, iar pentru diferenţa de preţ rezultată la recepţia finală urma să se achite valoarea definitivă a apartamentului.

Pe baza fişei de evaluare s-a stabilit că valoarea definitivă fără TVA a apartamentului este 670.770,77 lei, pârâţii urmând să achite diferenţa de preţ rezultată în urma stabilirii acestei valori.

Deşi pârâţii au fost somaţi pentru a se prezenta în vederea încheierii actului adiţional şi a achitării acestor sume, aceştia au refuzat în mod nejustificat.

în drept s-au invocat prevederile art. 1073 şi urm. C. civ. şi art. 1 din contractul de construire.

Pârâţii au depus întâmpinare prin care au invocat excepţia de netimbrare a acţiunii, excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei şi excepţia prescripţiei dreptului la acţiune.

Prin sentinţa civilă nr. 2046 din 8 martie 2005 Judecătoria sectorului 3 a respins ca neîntemeiată acţiunea formulată, reţinând următoarele:

Pe excepţia de netimbrare, s-a stabilit că aceasta este neîntemeiată faţă de prevederile art. 21 din Normele metodologice pentru aplicarea Legii nr. 146/1997, acţiunea fiind scutită de plata taxei de timbru, întrucât este formulată de o instituţie publică şi are ca obiect venituri publice.

Excepţia lipsei calităţii procesuale active a fost respinsă ca neîntemeiată având în vedere prevederile H.C.C.M.B. nr. 101/2001 potrivit cărora la 1 iunie 2001

D.C.A.F.I. şi-a încetat activitatea şi începând cu aceeaşi dată s-a înfiinţat A.F.I., în calitate de succesoare în drepturi a acesteia.

Excepţia prescripţiei dreptului la acţiune a fost de asemenea respinsă ca nefondată, reţinându-se că dreptul la acţiune nu s-a născut la data predării locuinţei, respectiv 31 martie 2001.

S-a apreciat că acest drept nu se putea naşte decât după terminarea construcţiei şi stabilirea preţului definitiv, respectiv după emiterea adresei nr. 22850/2002 prin care se face vorbire despre o valoare definitivă a întregii construcţii sau după emiterea fişei de evaluare din 21 decembrie 2004 prin care s-a prezentat o modalitate de calcul a preţului.

Pe fondul pricinii s-a reţinut că în cauză nu s-a procedat decât la recepţia la terminarea lucrărilor, conform procesului verbal nr. 24 din 26 iunie 2001 şi nu s-a întocmit încă proces verbal de recepţie finală, recepţie ce se efectuează în cel mult 15 zile după expirarea perioadei de garanţie menţionată în contract, conform prevederilor H.G. 273/1994, art. 32.

S-a mai reţinut că din conţinutul procesului verbal întocmit la 28 mai 2004 în vederea recepţiei finale, rezultă că există o serie de lucrări executate necorespunzător şi altele care nu au fost deloc executate, astfel încât din această cauză beneficiarul lucrării nu a semnat procesul verbal.

Prin urmare, lipsa unui astfel de document cât şi a unei dovezi din care să rezulte că prestatorul de servicii şi-a îndeplinit obligaţia de remediere a viciilor sau de efectuare a lucrărilor considerate neexecutate, s-a apreciat că nu există modalitate concretă de determinare a preţului, întrucât potrivit prevederilor art. 1 din contract acesta poate fi stabilit „după terminarea construcţiei".

S-au mai reţinut prevederile art. 42 din H.G. nr. 273/1994 unde se menţionează că în situaţia în care părţile nu ajung la încheierea unui proces verbal de recepţie finală pe cale amiabilă, acestea se pot adresa instanţei competente, însă reclamanta nu a făcut nici demersuri pentru a asigura remedierea viciilor construcţiei şi nici pentru acţionarea în instanţă a pârâţilor în vederea încheierii acestui proces verbal.

Deşi reclamanta i-a notificat pe pârâţi să achite diferenţa de preţ pentru imobilul în cauză, la dosar nu s-a depus nici o dovadă din care să rezulte că i-ar fi notificat în vederea efectuării recepţiei finale.

Instanţa a reţinut de asemenea că reclamanta nu a depus la dosar înscrisuri în dovedirea modalităţii de calcul a diferenţei de preţ, ci doar o fişă de evaluare a apartamentului.

împotriva acestei hotărâri a declarat apel reclamanta, iar la 9 ianuarie 2006 pârâţii au formulat cerere de aderare la apelul formulat de către reclamantă, reiterând excepţiile invocate prin întâmpinarea depusă în faţa primei instanţe.

Prin decizia civilă nr. 271 din 20 februarie 2006 Tribunalul Bucureşti a respins ca nefondate apelurile formulate de apelanta reclamantă cât şi de apelanţii pârâţi.

în motivarea acestei hotărâri s-a reţinut că în cuprinsul contractului de construire nu s-a arătat care este modalitatea de calcul a preţului apartamentului, iar referitor la actul adiţional la acest contract nu s-a făcut nici o dovadă cu privire la oferta făcută de AFI şi cu privire la clauzele acestui contract care ar fi trebuit încheiat.

S-a mai reţinut că din probatoriile administrate nu a rezultat că ar fi avut loc recepţia finală, însăşi apelanta A.F.I. susţinând în motivele de apel că doar o parte din deficienţe au fost remediate.

S-a apreciat că nu s-a făcut dovada calculului şi a modului de stabilire a preţului final şi nici dovada aprobării acestui preţ al investiţiei.

Cât priveşte cererea de aderare la apel, s-a apreciat ca fiind nefondate excepţiile invocate în cuprinsul acesteia conform considerentelor reţinute de prima instanţă.

împotriva acestei hotărâri au declarat recurs atât reclamanta cât şi pârâţii.

Recurenţii pârâţi au criticat hotărârea pronunţată pe aspectul soluţionării excepţiei prescripţiei dreptului la acţiune susţinându-se că dreptul reclamantei de a solicita obligarea pârâţilor la încheierea actului adiţional şi a plăţii diferenţei de preţ a început să curgă de la 31 martie 2001, dată de la care aceasta s-a obligat să predea apartamentul.

Acest termen are caracter suspensiv, deoarece până la data stipulată în contract reclamanta nu putea în mod obiectiv să cunoască valoarea reală a apartamentului şi deci, nu se putea încheia un act adiţional pentru recalcularea preţului.

Se apreciază că termenul suspensiv a expirat la 31 martie 2001, dată de ta care s-a născut şi dreptul reclamantei de a stabili preţul definitiv.

Recurenta reclamantă A.F.I. a criticat decizia pronunţată de instanţa de apel pentru următoarele motive:

Instanţa a făcut o greşită apreciere a probatoriilor administrate în cauză, cât şi o greşită interpretare şi aplicare a legislaţiei în materie.

Astfel, imobilul ce aparţine intimaţilor este construit din fondurile statului şi a fost vândut în baza O.G. nr. 19/1994 şi a hotărârii C.G.M.B. nr. 64/1994, astfel încât preţul nu este negociabil, acesta fiind individualizat de o comisie de specialitate, formată din ingineri şi arhitecţi, conform fişei de evaluare întocmită la 29 martie 2002.

Prin urmare, pentru noul preţ nu trebuie să existe acordul de voinţă al vânzătorilor, cât şi al cumpărătorilor, acest acord fiind presupus încă de la momentul încheierii contractului, act ce a fost însuşit de cele două părţi semnatare.

Contractele de vânzare cumpărare susmenţionate nu sunt de asemenea negociabile, fiind simple contracte de adeziune.

Se mai arată că în mod greşit a reţinut instanţa de apel că nu s-a făcut recepţia finală potrivit art. 32 din H.G. nr. 273/1994, datorită unor lucrări executate necorespunzător, iar prestatorul nu a făcut dovada că şi-ar fi îndeplinit obligaţia de remediere a viciilor, apreciind că modalitatea corectă de determinare a preţului potrivit prevederilor contractuale ar fi la terminarea construcţiei.

în acest sens se arată că urmează a se depune înscrisuri care dovedesc îndeplinirea acestor obligaţii din partea constructorului, precum şi procesul verbal de recepţie finală nr. 284/2005.

Recurenta apreciază că termenul de prescripţie începe să curgă numai după momentul naşterii dreptului la acţiune.

Prin urmare, atâta vreme cât valoarea diferenţei de preţ nu era calculată pentru fiecare apartament în parte, rezultă că nu se poate prescrie dreptul privind sume de bani a căror vatoare nu era cunoscută.

Se mai arată că dreptul de a solicita achitarea diferenţei de preţ pe cale judecătorească este actual, nefiind afectat de o condiţie suspensivă, respectiv încheierea actului adiţional.

Prin urmare, dreptul de a solicita obligarea pârâţilor la plata diferenţei de preţ s-a născut încă din momentul somării acestora în vederea încheierii actului adi-ţionalin.

Pârâţii R.l. şi R.M. au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea recursului declarat de recurenta reclamantă ca nefondat.

La dosar s-au depus în copie: proces verbal de recepţie finală nr. 248/2005, H.G. nr. 273/1994 şi hotărârea nr. 64/1994.

în urma analizei actelor şi lucrărilor dosarului, a deciziei recurate, prin prisma motivelor de recurs formulate, Curtea retine următoarele :

Cât priveşte recursul declarat de recurenţii pârâţi, acesta cuprinde critici numai în ceea ce priveşte modalitatea de soluţionare a excepţiei prescripţiei dreptului la acţiune, excepţie în susţinerea căreia se invocă prevederile art. 2 lit c) din contractul de construire nr. L 15 din 8 iunie 2000 încheiat între părţi, text prin care se stabileşte momentul predării bunului către pârâţi.

Pentru stabilirea momentului de la care începe să curgă termenul de prescripţie este însă necesar a fi interpretate coroborat şi celelalte dispoziţii contractuale ce reglementează obligaţiile părţilor contractante, respectiv stabilirea preţului definitiv al locuinţei, obligaţie reglementată în cuprinsul art. 1 lit. c) din contract, unde se fac referiri la diferenţa dintre preţul locuinţei la data contractării şi preţul definitiv, diferenţă pentru care este necesară încheierea unui act adiţional.

în acest sens, în mod corect au retinut instanţele de fond şi apel că dreptul la acţiune privind diferenţa de preţ nu se putea naşte decât după momentul la care părţile cunoşteau preţul definitiv al locuinţei, Curtea apreciind că acesta coincide cu momentul întocmirii fişei de evaluare, prin care se stabilea valoarea definitivă a construcţiei, respectiv de la data de 12 martie 2004 .

Raportat la acest moment şi avand în vedere că acţiunea a fost formulată la 21 decembrie 2004, rezultă că în cauză nu a fost depăşit termenul general de prescripţie stabilit în cuprinsul prevederilor art. 1 din Decretul nr. 167/1958, urmând ca în baza dispoziţiilor art 312 C. pr. civ. să respingă recursul declarat de recurenţii pârâţi, ca nefondat.

Referitor la criticile formulate de recurenta reclamantă, ce privesc fondul cauzei, Curtea constata ca acestea sunt fondate, avand în vedere înscrisurile noi, depuse în recurs, respectiv procesul verbal de recepţie fînala nr. 284/2005, prin care se face dovada ca reclamanta şi-a îndeplinit obligaţia contractuala de predare a locuinţei, prevăzută în cuprinsul dispoziţiilor art. 2 lit. c) din contract.

Depăşirea termenului de predare, stabilit pentru data de 31 martie 2001 nu este sancţionată în cadrul prevederilor contractuale, însă neefectuarea la termen a lucrărilor de remediere a deficienţelor consemnate în procesul verbal de recepţie este sancţionată cu stabilirea plaţii penalităţilor de întârziere, conform dispoziţiilor art. 2 alin. (3) din contract.

Prin urmare, nepredarea în termen a locuinţei nu poate exonera pe pârâţi de obligaţia corelativă, izvorâtă din contract, privind încheierea unui act adiţional şi implicit plata diferenţei de preţ, stabilită la terminarea construcţiei, ci poate da naştere în sarcina acestora a unui drept de a pretinde penalităţi de întârziere, în situatia în care cumpărătorii sunt în măsură să dovedească îndeplinirea celorlalte premise legale.

Deşi în cuprinsul contractului de construire nu se prevede în mod expres decât obligaţia cumpărătorului de a achita preţul informativ, din coroborarea conţinutului celorlalte clauze contractuale rezultă fără putinţă de tăgadă că acestora le revenea obligaţia de a se prezenta pentru recepţia lucrării şi respectiv pentru încheierea actului adiţional, conform art 1 lit. c) din contract, înscris în baza căruia îi revenea şi obligaţia de plată a diferenţei de preţ, ce fusese anterior calculată .

în cauză, reclamanta a făcut dovada ca a finalizat lucrările, întocmind în acest sens proces verbal de recepţie finală , precum şi că a somat pârâţii în repetate rânduri în vederea încheierii actului adiţional, iar pârâţii nu şi-au executat această obligaţie contractuală, astfel încât, în temeiul dispoziţiilor art. 1073 C. civ. reclamanta are dreptul de a pretinde îndeplinirea de către pârât a acestei obligaţii.

Preţul stabilit în baza fişei de evaluare nu este însă unul negociabil, astfel cum rezultă în mod implicit din apărările formulate de pârâţi, contractul încheiat între părţi avand un caracter atipic - de construire şi de vanzare -cumparare şi are ca obiect un imobil din fondul locativ de stat, în această situatie derogatorie de la dreptul comun preţul fiind stabilit în baza unor criterii legale şi individualizat de către o comisie de specialitate, constituită în baza prevederilor H.G. nr. 273/1994, fără ca părţile contractante să-şi poată aduce contribuţia la stabilirea acestor sume.

Curtea apreciază ca fiind fondată critica formulată de recurenta reclamantă, cu privire la natura contractului, ca fiind un act de adeziune, acest caracter rezultând în mod implicit din continutul clauzelor contractuale, unde se menţionează stabilirea unilaterată a preţului locuinţei, fără a se face referiri la acordul cumpărătorului.

Astfel, cum în cauză s-a făcut dovada ca reclamanta şi-a îndeplinit obligaţia de predare a bunului, iar pârâţii nu şi-au îndeplinit obligaţia corelativă de încheiere a actului adiţional şi respectiv de plată a diferenţei de preţ, Curtea constată că acţiunea formulată este întemeiată, urmând ca în baza dispoziţiilor art 312 C. pr. civ. să admită recursul declarat de recurenta reclamantă, modificând în parte decizia recurată, iar în baza art 296 C. pr. civ. va admite apelul declarat de apelanta reclamantă, cu consecinţa schimbării în tot a sentintei apelate, în sensul ca va admite cererea şi va obliga pârâţii la încheierea actului adiţional cu privire la diferenţa de preţ şi va admite şi cererea de obligare efectivă la plata acestor sume în favoarea reclamantei.

Va menţine celelalte dispoziţii ale deciziei recurate, cât priveşte modalitatea de soluţionare a excepţiilor invocate de pârâţi. (T.E.V.)

<

Vezi şi alte speţe de drept civil: