Contract de întreţinere. Imobil format din teren şi construcţie. Obligativitatea formei autentice
| Comentarii |
|
Dispoziţiile art. 2 alin. (1) din Legea nr. 54/1998 prevăd că terenurile situate în intravilan şi extravilan pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, fiind aplicabile şi în cazul contractului de întreţinere referitor la un imobil teren.
Forma autentică este cerută, însă, ad validitatem şi atunci când obiectul convenţiei îl constituie atât construcţii, cât şi terenuri, întrucât contractul de întreţinere nu poate fi nul absolut în privinţa terenului şi valabil doar raportat la construcţie.
C.A. Cluj, Secţia civilă, decizia nr. 528 din 14 martie 2001,
In P.R. nr. 2/2002, p. 131
Prin sentinţa civilă nr. 1708 din 21 martie 2000 a Judecătoriei Turda, s-a admis în parte acţiunea principală precizată, intentată de reclamanţii F.D. şi soţia F.R., împotriva pârâţilor R.I., S.M., M.G. şi M.M., având ca obiect succesiune, s-a admis cererea reconvenţională formulată de pârâtele R.I. şi S.M. şi, în consecinţă, s-a dispus radierea din C.F. nr. 1104 Luna, nr. top. 622, a vechii case de locuit.
S-a stabilit că masa succesorală rămasă după defunctul H.D., decedat la data de 22 aprilie 1939, se compune din imobilul înscris în C.F. nr. 1278 Luna, nr. top. 624/2,625/2 cu destinaţia de curte şi grădină şi cota de 3/8 parte din imobilul înscris în C.F. nr. 1104 Luna, nr. top. 622, 623, cu destinaţia de casă, curte şi grădină, având ca moştenitoare pe H.M., în calitate de soţie supravieţuitoare.
S-a stabilit că masa succesorală rămasă după defuncta H.M., decedată la 4 iunie 1959, se compune din imobilul înscris în C.F. nr. 1278 Luna, nr. top. 624/2, 625/2 şi imobilul înscris în C.F. nr. 1104 Luna, nr. top. 622, 623 având ca moştenitoare pe F.I., în calitatc de fiică.
S-a dispus alipirea imobilelor cu nr. top. 624/2, 625/2, cu imobilul cu nr. top. 622, 623, într-un singur corp de avere cu destinaţia de curte şi grădină în suprafaţă de 1.440 mp şi intabularea acestui imobil în favoarea lui F.I., născută H., în întregime, cu titlu de drept de moştenire.
S-a stabilit că asupra terenului cu nr. top. 624/2, 625/2, 622, 623, F.I. a edificat un imobil casă familială, compusă din trei camere, două bucătării şi antreu, anexe gospodăreşti compuse din cămară şi pivniţă, şură, grajd şi s-a dispus intabularea acestor construcţii în favoarea lui F.I., cu titlu de drept, construcţie proprie.
S-a stabilit că masa succesorală rămasă după defuncta F.I., decedată la data de 19 octombric 1998, se compune din imobilul nou-creat, cu nr. 624/2, 625/2, 622, 623, pe care s-a edificat o casă familială compusă din trei camere, două bucătării şi antreu, anexe gospodăreşti, compuse din cămară şi pivniţă, şură, grajd, având ca moştenitori pe reclamantul F.D. şi pârâţii R.I. şi S.M., toţi trei în calitate de fii, şi M.G. şi M.M., în calitate de nepoţi de fiică predecedată.
S-a dispus predarea succesiunii în cote de câte 1/4 parte pentru fiecare, respectiv reclamantul F.D., pârâta R.I. şi S.M. şi, împreună, cota de 1/4 parte pentru pârâţii M.G. şi M.M. şi intabularea lor în C.F. în cotele arătate, cu titlu de drept moştenire, memoriul justificativ făcând parte integrantă din sentinţă.
Pentru a pronunţa această soluţie, instanţa de fond a reţinut că asupra imobilului înscris în C.F. nr. 1278 Luna, nr. top. 624/2, curte în suprafaţă de 180 mp şi nr. top. 625/2, grădină în suprafaţă de 295 mp, este proprietar tabular H.D., iar asupra imobilului înscris în C.F. nr. 1104 Luna, nr. top. 622, casă şi curte în suprafaţă de 104 mp şi nr. top. 623, grădină în suprafaţă de 164 mp, sunt coproprietari tabulari H.D. şi soţia născută L.M.
H.D. a decedat la 22 aprilie 1939, moştenitoare unică fiind soţia supravieţuitoare H.M., care, la rândul ei, a decedat la data de 4 iunie 1959, moştenitoare unică fiind F.I., în calitate de fiică.
Prin înscrisul intitulat „contract de întreţinere", încheiat la data de 15 octombrie 1998, F.I. a convenit să le transmită reclamanţilor F.D. şi soţiei F.R. imobilul înscris în C.F. nr. 1278 Luna, în schimbul întreţinerii în natură şi în bani. întrucât raportul de expertiză criminalistică a conchis că actul respectiv a fost semnat, probabil, de către titulara F.I., reclamantul F.D. a declarat că a semnat actul la imobilul din localitatea Luna, în timp cc în act s-a consemnat că a fost încheiat la cabinetul avocaţial, contractul de întreţinere a fost înlăturat, cu motivarea că F.I., decedată la data de 19 octombrie 1998, nu şi-a dat consimţământul la înstrăinarea imobilului.
Aşa fiind, s-a stabilit natura legală a moştenirii, masa succesorală şi persoanele cu vocaţie succesorală.
Apelul declarat de reclamanţii F.D. şi F.R. a fost admis prin decizia civilă nr. 1716 din 18 octombrie 2000 a Tribunalului Cluj, care a schimbat sentinţa apelată, în sensul că a admis acţiunea civilă formulată de reclamanţii F.D. şi F.R împotriva pârâţilor RM., S.M., M.G. şi M.M. şi, în consecinţă, au fost obligaţi pârâţii să le recunoască reclamanţilor dreptul de proprietate asupra imobilului cu nr. top. 624/2, 625/2, 622 şi 623, un singur corp de avere, imobil nou creat şi grădină în suprafaţă de 1.440 mp şi casă familială compusă din trei camere, două bucătării, cămară, antreu, anexe gospodăreşti, cămară cu pivniţă, şură şi grajd, cu titlu de întreţinere, în baza contractului încheiat la data de 15 octombrie 1998.
S-a dispus intabularea în C.F. nou creată a dreptului de proprietate al reclamanţilor asupra imobilului sus-menţionat, conform raportului de expertiză şi al planului de situaţie întocmit de SC Z. SRL, arhitect Z.R., expertiză ce face parte integrantă din hotărâre, cu titlu de întreţinere ca bun comun.
Au fost menţinute celelalte dispoziţii ale sentinţei, cu privire la radierea din C.F. nr. 1104 Luna, de sub A+l, a vechii construcţii, stabilirea masei succesorale şi constatarea calităţii de moştenitori după defuncţii H.D. şi H.M., precum şi cele referitoare la alipirea imobilelor cu nr. top. 624/2, 625/2, 622, 623 într-un singur corp de avere, constatarea edificării construcţiei de către defuncta F.I. şi intabularea terenului împreună cu obligaţiile, pe numele acesteia.
S-a respins cererea reconvenţională formulată de pârâtele R.I. şi S.M. împotriva reclamanţilor.
Au fost obligaţi pârâţii să le plătească reclamanţilor cheltuieli de judecată în fond şi apel, în sumă de 4.172.500 lei.
Pentru a decide astfel, tribunalul a reţinut că instanţa de fond a stabilit corect masa succesorală după defuncţii H.D., H.M. şi a dispus radierea din C.F. nr. 1104 Luna, nr. top. 622, a vechii case de locuit, făcând aplicarea art. 21 şi art. 46 din Decretul-lege nr. 115/1938, precum şi calitatea de moştenitoare unică a lui F.I., după cei doi defuncţi.
Judecătoria a greşit, însă, atunci când a considerat că nu i se pot recunoaşte efectele contractului de întreţinere încheiat la data de 15 octombrie 1998 între F.I. şi reclamanţi, deoarece nu ar fi fost semnat de către întreţinută. Din ansamblul probelor administrate în cauză, a rezultat că este pe deplin valabil contractul de întreţinere încheiat la 15 octombric 1998, urmând să îşi producă efectele şi, deci, în principal să fie în măsură să transmită proprietatea asupra imobilului-construcţie, aparţinând întreţinutei, din patrimoniul acesteia în patrimoniul reclamanţilor.
Aşa fiind, în baza art. 651 şi urm. C. civ., pârâţii, în calitate de moştenitori ai proprietarei tabulare F.I., au fost obligaţi să recunoască dreptul de proprietate asupra imobilului cu nr. top. 624/2, 625/2, 622 şi 623, curte, grădină în suprafaţă de 1.440 mp şi casă familială, cu titlu de întreţinere, considerând contractul de întreţinere încheiat ca fiind pe deplin valabil.
Nu pot fi reţinute susţinerile pârâtelor, potrivit cărora defuncta avea venituri constând din pensie şi că, prin urmare, nu ar fi fost nevoită să încheie acest contract de întreţinere, că semnarea contractului s-a făcut la domiciliul defunctei, şi nu la cabinetul avocaţial, sau că întreţinuta a decedat la patru zile după încheierea contractului de întreţinere.
împotriva acestei decizii, au declarat recurs pârâtele S.M. şi R.I., solicitând casarea ei şi, în fond, respingerea acţiunii reclamanţilor şi admiterea cererii reconvenţionale.
în motivarea recursului, s-a arătat că admiterea apelului de către tribunal s-a datorat aprecierii eronate a probelor, deoarece contractul de întreţinere încheiat la data de 15 octombrie 1998 nu a fost semnat de către defuncta F.I., concluziile raportului de expertiză grafologică, efectuat în cauză, au fost că acest contract, probabil, a fost semnat de întreţinută.
Defuncta F.I. s-a aflat în ultimele două săptămâni anterioare decesului, la domiciliul recurentei S.M., mai cunoştea persoanele cu care stătea de vorbă şi, prin urmare, nu a fost la casa în litigiu sau la cabinctul avocaţial pentru a semna contractul de întreţinere.
Apoi, casa în litigiu a fost construită nu numai de către defuncta F.I., ci şi de către defunctul F.S., astfel că recurentele au vocaţie succesorală cel puţin după defunctul lor tată, a cărui cotă nu putea fi înstrăinată.
Recursul este fondat.
Potrivit art. 2 alin. (1) din Legea nr. 54/1998, terenurile situate în intravilan şi extravilan pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în foraiă autentică, iar conform art. 14 alin. (1) din aceeaşi lege, nerespctarea dispoziţiilor art. 1 atrage nulitatea absolută a contractului de vanzare-cumpărare sau, după caz, a contractului de schimb. Chiar dacă textul legal nu îl numeşte expres, aceeaşi este şi soarta contractului de întreţinere sau de vânzare-cumpărare cu clauză de întreţinere, dacă nu a fost încheiat în formă autentică.
După abrogarea Decretului nr. 144/1958, prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării construcţiilor şi unele măsuri pentru realizarea locuinţelor, construcţiile pot fi înstrăinate şi dobândite valabil şi numai prin acte sub semnătură privată. Atunci, însă, când obiect al convenţiei îl constituie atât construcţii, cât şi terenuri, este necesară încheierea actului în formă autentică, deoarece nu este nul absolut în privinţa terenului şi valabil în ceea ce priveşte construcţiile.
In speţă, prin înscrisul intitulat „contract de întreţinere", s-a convenit transmiterea de la întreţinută la întreţinători, a imobilului înscris în C.F. nr. 1278, Luna, situat la nr. 663 corn. Luna, jud. Cluj, compus din teren şi construcţii.
întrucât un asemenea act nu este apt de transmitere a dreptului de proprietate, deoarece se referă şi la terenuri şi nu a fost încheiat în formă autentică, instanţa nu putea obliga pârâtele să le recunoască reclamanţilor dreptul de proprietate asupra imobilului obiect al „contractului de întreţinere". Reclamanţii aveau posibilitatea legală de a formula o acţiune sau un capăt de cerere prin care să solicitc obligarea pârâtelor, în calitate de moştenitoare ale defunctei F.I., să încheie cu ei un contract de întreţinere în formă autentică, iar, în caz de refuz, hotărârea să ţină loc de contract autentic de întreţinere, pe care să se grefeze, cu caracter subsidiar, o acţiune în prestaţie tabulară.
Chiar dacă reclamanţii şi-ar fi formulat acţiunea în acest fel, ei nu au dovedit că înscrisul intitulat „contract de întreţinere" a fost semnat de către defuncta F.I.
Mai mult, minuta deciziei tribunalului este semnată pe ambele părţi de către un singur judecător, deşi, potrivit art. 18 alin. (2) din Legea nr. 92/1992, apelurile se judecă de tribunale şi de curţile de apel în complet format din doi judecători.
Având în vedere că decizia a fost data cu aplicarea greşită a legii şi se întemeiază pe o greşeală gravă de fapt, decurgând dintr-o apreciere eronată a probelor administrate, în temeiul art. 304 pct. 9 şi 11 C. proc. civ., a fost admis recursul declarat de pârâte împotriva deciziei, care a fost casată în întregime şi, judccând cauza, a fost respins ca nefondat apelul declarat de reclamanţi în contra sentinţei, care va fi menţinută în întregime.
în baza art. 274 C. proc. civ., intimaţii F.D. şi F.R. au fost obligaţi să lc plătească recurentelor R.I. şi S.M. cheltuieli de judecată în recurs, în sumă de 2.865.000 lei.
Notă: Apreciem discutabilă soluţia instanţei mai sus expusă, în ceea ce priveşte extinderea efectelor nulităţii cu privire la înstrăinarea construcţiei. Astfel, forma actului juridic civil este guvernată de principiul consensualismului. Situaţiile în care manifestarea de voinţă a părţilor trebuie să îmbrace o formă specială (în speţă, forma autentică) sunt expres stabilite de lege, în considerarea caracterului acestora de excepţii, determinând o strictă interpretare şi aplicare a normelor legale incidente. în consecinţă, actul juridic de înstrăinare a unui imobil compus din teren şi construcţie, care nu respectă forma autentică, este lovit de nulitate absolută parţială, doar raportat la teren, sancţiunea neputându-se aplica şi pentru construcţie, în condiţiile în care nu este prevăzută de lege.
| ← Contract de donaţie între absenţi. Condiţii de formă | Invocarea nulităţii absolute a contractului de întreţinere.... → |
|---|
