CONTRACT DE LOCAŢIUNE. CESIUNE. OPOZABILITATEA FAŢĂ DE TERŢI. CONDIŢII.
| Comentarii |
|
Potrivit dispoziţiilor art. 1441 Cod civil, dacă locatorul vinde lucrul închiriat sau arendat, cumpărătorul este dator să respecte locaţiunea făcută înainte de vânzare (...) cu excepţia cazului când desfiinţarea ei din cauza vânzării s-a prevăzut în însuşi contractul de locaţiune.
Pe de altă parte, în conformitate cu dispoziţiile art. 1418 Cod civil, locatorul are dreptul de a ceda contractul său către altul, dacă o asemenea facultate nu i-a fost interzisă.
Pentru ca această cesiune să fie opozabilă terţilor - inclusiv noului proprietar al bunului - ea trebuie să fie notificată locatarului sau acceptată de el printr-un act autentic, conform art. 1393 Cod civil, deoarece reprezintă o vânzare a dreptului de folosinţă, adică o cesiune de creanţă cu titlu oneros.
Prin sentinţa civilă nr. 5.100/9.05.1994, Judecătoria Târgu Mureş a admis acţiunea formulată de reclamantul L.N. împotriva pârâtei B.V., a dispus evacuarea pârâtei de pe terenul în suprafaţă de 330 m2, situat în localitatea Stânceni, înscris în cartea funciară nr. 611/111/a Stânceni, nr. top 1217-1221/ 211/3/4/2 şi 1233/211/3/4/2 şi a obligat-o pe pârâtă să-şi ridice de pe acest teren toate construcţiile - cabană şi dependinţe pe care le-a edificat; în caz de opunere, l-a autorizat pe reclamant să demoleze aceste construcţii, pe cheltuiala pârâtei.
Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa a reţinut că reclamantul a devenit proprietarul terenului prin cumpărare de la R.L., care, la rândul său, dobândise terenul prin moştenire de pe urma defuncţilor C.l. şi C.P. De asemenea, a reţinut că aşa-numitul «contract de închiriere şi vânzare-cumpărare», invocat de pârâtă, nu poate constitui titlu de proprietate al acestuia, fiind încheiat cu o persoană care nici la data întocmirii actului nu se considera proprietara terenului.
Apelul declarat de pârâtă împotriva sentinţei a fost respins, ca nefondat, prin decizia civilă nr. 1.213/16.12.1994 a Tribunalului Mureş.
împotriva deciziei a declarat recurs pârâta, invocând următoarele motive:
Au fost încălcate prevederile legale, respectiv dispoziţiile art. 1441 Cod civil, întrucât reclamantul trebuia să respecte convenţia de închiriere a terenului, încheiată pe o perioadă de 50+50 de ani între C.I., C.A., C.P. şi C.I., pe de o parte, şi F.C. şi F.M., pe de altă parte; cu aceştia din urmă pârâta a încheiat un contract intitulat "de închiriere şi de vânzare-cumpărare", întrucât la acea dată era interzisă înstrăinarea terenurilor prin acte între vii.
Recurenta a mai invocat şi strecurarea unei grave erori de fapt, întrucât între numărul topografic al terenului, menţionat în contractul de vânzare-cumpărare, şi cel menţionat în evidenţa consiliului local există o contradicţie.
Judecarea recursului a fost strămutată prin încheierea Curţii Supreme de Justiţie nr. 3.195 din 21.12.1995, de la Curtea de Apel Mureş la Curtea de Apel Bucureşti.
Recurenta nu şi-a încadrat în drept motivele de recurs, dar din analiza modului în care sunt dezvoltate rezultă că primul vizează cazul de casare prevăzut de art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă - încălcarea legii, iar cel de-al doilea vizează cazul de casare prevăzut de art. 304 pct. 11 Cod procedură civilă.
Analizând probele dosarului, prin prisma criticilor formulate în cererea de recurs, Curtea a constatat că recursul este nefondat.
Aşa cum corect au reţinut cele două instanţe, proprietarul suprafeţei de teren de 330 mp, situat în Stânceni Neagra, cu nr. top 1217-1221/2/1/3/4/2 este reclamantul L.N., dreptul său de proprietate fiind înscris în cartea funciară nr. 611/111/a.
Reclamantul a dobândit terenul prin vânzare-cumpărare de la numita R.L., care la rândul său a devenit proprietară exclusivă a acestei suprafeţe de teren ca urmare a partajului succesoral de pe urma defuncţilor C.I.P. şi C.E., aşa cum rezultă din copia deciziei civile nr. 9.021/1983 a Tribunalului Judeţean Mureş.
înainte de efectuarea partajului succesoral o parte din moştenitori au încheiat un contract de «închiriere» pentru 50 de ani, cu posibilitatea prelungirii contractului pe încă 50 de ani, cu privire la 276 mp din terenul moştenit, numiţilor F.C. şi F.M.
Aceştia din urmă, pe baza unui înscris sub semnătură privată intitulat «contract de închiriere şi vânzare-cumpărare» au cedat drepturile lor soţilor B.l. şi B.V., în schimbul sumei de 4.400 lei.
Acest înscris nu a transmis niciodată proprietatea terenului către pârâta B.V., aşa cum a încercat aceasta să se apere prin întâmpinare, ea neinta-bulându-şi niciodată un drept de proprietate în cartea funciară, singura care face dovada acestui drept în sistemul de carte funciară.
în acelaşi timp, nu poate constitui nici contract de locaţiune, care să fie opozabil noului proprietar, reclamantul, în temeiul art. 1441 Cod civil.
Aceasta, deoarece nu este încheiat cu foştii proprietari ai terenului, ci cu locatarii F.C. şi F.M., care nu au reziliat contractul lor de locaţiune şi nu au avut acordul proprietarilor terenului atunci când au «cedat» drepturile lor altor persoane, respectiv pârâta şi soţul ei.
Cu toate că art. 1418 cod civil prevede că locatarul are dreptul de a subînchiria sau de a ceda contractul său către altul, dacă o asemenea facultate nu i-a fost interzisă, în cazul cesiunii contractului, care este de fapt o vânzare a dreptului de folosinţă, pentru opozabilitatea contractului faţă de terţi - printre care şi locatorul - cesiunea trebuie să fie notificată locatorului sau acceptată de el printr-un act autentic, conform art. 1393 Cod civil.
Pentru aceste considerente, Curtea, în baza art. 316 raportat la art. 296 Cod procedură civilă, a respins recursul, ca nefondat. (Judecator Octavia Spineanu-Matei)
(Secţia a IV-a civilă, decizia civilă nr. 3.240/1999)
| ← CONTRACT DE LOCAŢIUNE. SPAŢIU COMERCIAL. TACITA RELOCAŢIUNE.... | CONTRACT DE ÎNTRETINERE. REZOLUTIUNE. NERESTITUIREA... → |
|---|
