Contract de vânzare cumpărare. Cauză de nulitate. Lipsa obiectului. Sancţiune
| Comentarii |
|
Legea nr. 10/2001, art. 8 alin. (2) teza finală
Textul art. 8 alin. (2) teza finală din Legea nr. 10/2001, în vigoare şi la data realizării contractului de vânzare cumpărare contestat, a introdus o interdicţie de înstrăinare a imobilelor ce au aparţinut comunităţii minorităţilor naţionale, cu caracter limitat în timp, dar de ordin general şi de ordine publică, în sensul că interdicţia este una in rem, în considerarea categoriei bunului, indiferent în mâinile cui se află el la data edictării normei -în proprietatea unui subiect privat sau a statului ori unităţilor sale administrativ teritoriale.
Norma ce a prevăzut interdicţia are un evident caracter imperativ şi urmăreşte în mod neîndoielnic ocrotirea unui interes de ordin general, referitor la imobilele comunităţii minorităţilor naţionale, astfel că părţile contractante au înfrânt o normă de ordine publică ce atrage sancţiunea nulităţii absolute, chiar în lipsa indicării sale exprese prin textul ce opera realizarea acelui act juridic.
Aşadar, fiind încheiat cu încălcarea unei norme legale imperative de ordine publică, contractul de vânzare-cumpărare contestat este lovit de nulitate absolută independent de poziţia subiectivă a societăţii cumpărătoare, întrucât cauza de nulitate priveşte obiectul actului juridic şi nu neîndeplinirea condiţiei de proprietar al imobilului vândut de către societatea vânzătoare.
(C. Ap. Bucureşti, secţia a lll-a civilă şi pentru cauze cu minori şi familie,
decizia nr. 154 din 8 martie 2007)
NOTĂ: Hotărârea a rămas irevocabilă prin decizia nr. 1055 din 19 februarie 2008 pronunţată de Î.C.C.J.
Prin sentinţa civilă nr. 784 din 15 iunie 2006 pronunţată de secţia a IV-a civilă a Tribunalului Bucureşti în dosar nr. 14556/3/2005, a fost respinsă ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta Fundaţia C. împotriva pârâţilor Ministerul Muncii, Solidarităţii Sociale şi Familiei, SC P. SA şi SC A.G.P. SA, cerere prin care aceasta solicitase să se constate nevalabilitatea titlului de preluare de către stat a imobilului situat în prezent la adresa din B. sector 1, să se constate nulitatea absolută a certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor seria M06 nr. 001 din 15 martie 1994 emis de cel dintâi pârât, să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1348 din 14 iunie 2001 încheiat între celelalte două pârâte şi să fie obligaţi pârâţii să lase reclamantei în deplină proprietate şi posesie imobilul în litigiu.
Pentru a hotărî în acest sens, prima instanţă a reţinut că imobilul revendicat de reclamantă, a fost proprietatea comunităţii evreieşti, în incintă funcţionând
Şcoala Primară Mixtă şi Gimnaziul Unic M.A., fiind preluat de stat prin Decretul nr. 176/1948 privind trecerea în proprietatea statului a bunurilor bisericilor, congregaţiilor comunităţilor sau particularilor, ce au servit pentru funcţionarea şi întreţinerea instituţiilor de învăţământ.
Reclamanta este succesoarea în drepturi a Federaţiei Comunităţilor Evreieşti din România, federaţie ce este constituită din comunităţile evreieşti din România, iar dreptul de a revendica bunurile imobile comuniste evreieşti preluate de stat în mod abuziv i-a fost transmis în patrimoniul apelantei de către fondatorii săi, astfel cum s-a reţinut de către tribunal şi prin încheierea de şedinţă din 20 octombrie 2005.
în imobil a funcţionat SC P. SA, căreia i s-a eliberat de Ministerul Muncii şi Protecţiei Sociale certificatul seria M06 nr. 001 din 15 martie 1994, iar SC P. SA a înstrăinat bunul către SC A.G.P. SA, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1348/2001. în prezent, terenul măsoară 872 mp. şi este liber de orice construcţie.
S-a apreciat că preluarea imobilului realizată de stat în temeiul Decretului nr. 176/1948 a fost una cu titlu.
în privinţa certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor seria M06 nr. 001 din 15 martie 1994, s-a arătat că reclamanta nu a precizat nici un motiv de nulitate, iar din analiza actelor ce au stat la baza emiterii sale, rezultă că documentaţia a fost corect întocmită, în conformitate cu prevederile H.G. nr. 834/1991.
De altfel, la data emiterii certificatului, nu exista nici o acţiune pe rolul instanţelor judecătoreşti de revendicare a imobilului, iar actul normativ pe baza căruia reclamanta îşi fundamentează pretenţiile a fost adoptat în anul 2000, astfel încât este clar că la data emiterii certificatului nu a existat nici un impediment legal pentru eliberarea acestuia.
în privinţa contractului de vânzare-cumpărare încheiat între SC P. SA în calitate de vânzătoare şi SC A.G.P. SA, în calitate de cumpărătoare, s-a apreciat că nu pot fi reţinute motive de nulitate contemporane încheierii actului.
Astfel, la 14 iunie 2001, singurul act normativ care reglementa regimul juridic al imobilelor ce au aparţinut cultelor religioase din România şi care au fost preluate în mod abuziv era O.U.G. nr. 94/2000 care însă în art. 1 alin. (1) preciza că se referă la acele imobile ce erau deţinute de statul român sau de unităţile administrativ teritoriale.
Or, imobilul în cauză nu intra sub imperiul acestei reglementări, deoarece la 14 iunie 2001 terenul era proprietatea privată a unei societăţi comerciale, SC P. SA.
Este adevărat că acest text legal a fost ulterior modificat prin Legea nr. 501 din
11 iulie 2002 pentru aprobarea O.U.G. nr. 94/2000, în sensul înlăturării din cuprinsul textului a acestei precizări de natură să restrângă sfera sa de aplicare, numai că această modificare a intrat în vigoare la 31 iulie 2002, aşadar, ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare, ceea ce face ca din nou acest act juridic să nu intre în sfera de reglementare a O.U.G. nr. 94/2000 modificată prin Legea nr. 501 din 11 iulie 2002, şi să scape de sub rigoarea art. 6 alin. (3) din
O.U.G. nr. 184/2000 întrucât nu se putea spune că a fost încheiat cu încălcarea dispoziţiilor imperative ale legilor în vigoare la data înstrăinării.
De asemenea, prevederile actuale ale art. 7 din O.U.G. nr. 94/2000, sunt inaplicabile speţei dedusă judecăţii întrucât ele au fost introduse prin Legea nr. 247/2005, nefiind în vigoare la data încheierii contractului de vânzare-cum-părare.
Pe lângă acestea, s-a mai reţinut că pricinii îi este aplicabilă teoria aparenţei în drept, fiind vorba despre încheierea unui act cu titlu particular şi oneros, în care pârâta cumpărătoare s-a aflat într-o eroare comună şi invincibilă cu privire la calitatea vânzătoarei de proprietar al bunului.
Referitor la capătul de cerere în revendicare, s-a arătat că, în condiţiile păstrării ca valabile a tuturor actelor juridice contestate, conform art. 6 din O.U.G. nr. 94/2000 introdus prin Legea nr. 247/2005, în caz de înstrăinare legală după 22 decembrie 1989 a bunurilor ce fac obiectul acestui act normativ, titularii cererilor de retrocedare pot opta pentru acordarea de măsuri reparatorii potrivit art. 5 alin. (5).
împotriva acestei sentinţe dar şi a încheierii de şedinţă din 20 octombrie 2005, în termen legal, au declarat apel pârâta SC A.G.P. SA şi reclamanta.
în motivarea apelului său, SC A.G.P. SA a criticat încheierea de şedinţă din 20 octombrie 2005 şi sentinţa instanţei de fond exclusiv sub aspectul soluţiei dată excepţiei lipsei calităţii procesuale active a reclamantei, susţinându-se că în mod eronat prima instanţă a considerat că aceasta este persoana îndreptăţită la restituirea imobilului în litigiu în accepţiunea dată acestei noţiuni prin art. 1 alin. (1) şi (3) din O.U.G. nr. 94/2000 adoptată prin Legea nr. 501/2002.
Astfel, Fundaţia C. nu este fostul proprietar al terenului, ci o persoană juridică nou creată şi o persoană juridică străină de Organizaţia Mondială Evreiască.
Organizaţia Mondială Evreiască nu a fost niciodată proprietară a terenului în litigiu.
Scopul şi raţiunea O.U.G. nr. 94/2000 aprobată prin Legea nr. 501/2002, modificată prin Legea nr. 247/2005 a fost de a asigura introducerea imobilelor în patrimoniul foştilor proprietari, pentru a înlătura abuzul săvârşit de regimul comunist.
Reclamanta nu îndeplineşte condiţiile stabilite de legea specială pentru a i se restitui terenul şi nu are calitate procesuală activă.
Fundaţia C. nu este succesoarea în drepturi a Federaţiei Comunităţilor Evreieşti din România, căci cea dintâi nu a încetat de a mai exista, între ele neavând loc o succesiune în drepturi. Prin actul constitutiv al Fundaţiei Caritatea, federaţia a făcut o transmisiune de drepturi viitoare către o nouă persoană juridică, împrejurare nereglementată de legea specială.
în drept, au fost invocate prevederile O.U.G. nr. 94/2000 aprobată şi modificată.
în motivarea apelului său, reclamanta a criticat pentru nelegalitate soluţiile date de instanţă tuturor capetelor sale de cerere.
în privinţa celui dintâi capăt de cerere, s-a arătat că deşi a criticat nevalabilitatea titlului statului în temeiul dispoziţiilor art. 6 din Legea nr. 213/1998 şi că deşi această analiză era impusă în mod expres de art. 4 alin. (5) din O.U.G. nr. 94/2000, în redactarea în vigoare la momentul încheierii actului de înstrăinare atacat, tribunalul s-a mulţumit să ia act de existenţa unui titlu al statului şi nu a făcut o analiză a acestuia în raport de criticile la care făcea trimitere textul legal invocat.
Dacă ar fi procedat în acest fel, tribunalul ar fi putut constata că Decretul nr. 176/1948 contravenea prevederilor art. 8, art. 10 şi art. 11 din Constituţia din 1948 căci preluarea prin naţionalizare a imobilului cu caracter de şcoală primară mixtă şi gimnaziu unic, nu se încadra în nici una din dispoziţiile de excepţie ale art. 10 şi art. 11 din Constituţia acelei vremi.
Concluzia nu ar fi putut fi decât în sensul inexistenţei unui titlu legal al statului.
Referitor la cel de-al doilea capăt de cerere, s-a arătat că temeiul legal al nevalabilităţii actului contestat a fost art. 20 alin. (2) din Legea nr. 15/1990, astfel cum acest text legal a fost interpretat prin mai multe decizii ale sale de Curtea Constituţională. întrucât imobilul în discuţie a intrat în patrimoniul SC P. SA în baza unui act juridic emis de stat şi întrucât acesta din urmă l-a dobândit fără un titlu legat, consecinţa firească este aceea a înapoierii unui transfer de proprietate legal în patrimoniul societăţii.
Certificatul de atestare a proprietăţii, fiind un act juridic unilateral de înstrăinare, cu titlu gratuit, emis de un neproprietar, nu ar putea fi salvat nici de teoria validităţii aparenţei în drept, aplicabilă exclusiv dobânditorilorde bună-credinţă ai actelor juridice bilaterale cu titlu oneros.
Referitor la cel de-al treilea capăt de cerere, s-a criticat greşita aplicare a prevederilor O.U.G. nr. 94/2000 şi a Legii nr. 10/2001, dar şi a teoriei subdobânditorului cu titlu particular şi oneros de bună credinţă.
S-a susţinut că la data încheierii contractului, contrar celor arătate de prima instanţă, existau norme legale ce se opuneau în mod imperativ realizării convenţiei, norme ce au fost invocate ca temeiuri ale acţiunii chiar de către reclamantă şi pe care tribunalul nu le-a analizat. Astfel, art. 8 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 în vigoare la 14 februarie 2001, a interzis înstrăinarea ori schimbarea destinaţiei imobilelor care au aparţinut cultelor religioase sau comunităţilor minorităţilor naţionale, ce au fost preluate de stat sau de alte persoane juridice.
Acest text de lege nu făcea nici o distincţie în privinţa deţinătorului imobilelor, după cum acesta era statul român sau o altă persoană juridică şi introducea o interdicţie de înstrăinare de ordin general cu privire la imobilele ce au aparţinut cultelor religioase sau comunităţilor minorităţilor naţionale, distinctă de obligaţia de restituire a acestor imobile introdusă ulterior prin prevederile O.U.G. nr. 94/2000 şi extinsă apoi şi la alte subiecte, prin Legea nr. 501/2002.
Fiind încheiat cu încălcarea unei norme legale imperative, de ordine publică, întrucât urmăreşte protejarea unui interes general referitor la imobilele cultelor religioase din România, contractul nr. 1348 din 14 iunie 2001 este lovit de nulitate absolută, independent de poziţia subiectivă a cumpărătoarei, întrucât cauza de nulitate priveşte obiectul actului juridic şi nu neîndeplinirea condiţiei ca vânzătoarea să fie şi proprietarul imobilului vândut.
Apelanta - reclamantă afirmă că, de altfel, buna - credinţă a cumpărătoarei a fost greşit reţinută de către prima instanţă, în condiţiile în care a reieşit că această societate nu a întreprins nici un demers necesar pentru a afla situaţia juridică reală a imobilului în cauză. Simpla verificare în anii 1940 - 1946 de Comisia pentru înfiinţarea cărţilor funciare în Bucureşti, cu privire la imobilul în cauză, ar fi permis aflarea situaţiei juridice reale a imobilului, în sensul că el a aparţinut unui cult religios de la care a fost naţionalizat de stat, pentru care există interdicţia expresă de înstrăinare prevăzută de art. 8 alin. (2) din Legea nr. 10/2001.
Apelanta a mai solicitat judecarea cauzei şi în lipsă conform art. 242 C. pr. civ.
Tot la 15 ianuarie 2007, apelanta - reclamantă a formulat întâmpinare la apelul declarat de SC A.G.P. SA, solicitând respingerea acestuia pentru argumentele cuprinse şi în cererea de chemare în judecată, relative la justificarea calităţii procesuale active a Fundaţiei C., ca succesoare în drepturi a comunităţilor evreieşti din România, constituite în Federaţia acestor comunităţi.
Intimaţii nu au formulat întâmpinare, iar în apel nu au fost administrate probe suplimentare.
Analizând actele şi lucrările dosarului în limitele aspectelor deduse judecăţii prin cererile de apel, Curtea a reţinut următoarele:
Ca urmare a împrejurării că, prin apelul declarat de pârâta SC A.G.P. SA a fost pusă în discuţie problema calităţii procesuale active a reclamantei, rezolvată de către prima instanţă prin încheierea de şedinţă din 20 octombrie 2005, Curtea va analiza cu prioritate cererea de apel a acestei părţi.
în raport de înscrisurile existente la dosar şi de considerentele avute în vedere de judecătorul fondului în soluţionarea acestei excepţii, Curtea găseşte drept nefondate criticile apelantei - pârâte.
Astfel, din înscrisurile aflate în dosarul de fond, rezultă că litigiul de faţă poartă asupra imobilului din Bucureşti, str. S., nr. 19, ce a aparţinut Comunităţii Evreieşti, fiind compus din teren şi clădiri, imobil în care a funcţionat Şcoala primară mixtă şi Gimnaziul unic M.A.
Articolul 2 din Statutul Cultului Mozaic, aprobat prin Decretul Prezidiului Marii Adunări Naţionale nr. 589/1949 prevedea că părţile competente locale ale cultului mozaic sunt comunităţile, iar organizaţia centrală a Cultului Mozaic este Federaţia Comunităţilor Evreieşti din România.
Toate bunurile ce au aparţinut comunităţilor evreieşti din România au aparţinut Cultului Mozaic, iar Federaţia Comunităţilor Evreieşti din România reprezintă Cultul Mozaic, conform art. 25 din Statut.
Pe de altă parte, s-a demonstrat că Fundaţia C. a fost înfiinţată de Federaţia Comunităţilor Evreieşti din România şi de Organizaţia Mondială Evreiască pentru Restituirea Bunurilor, având personalitate juridică dobândită prin sentinţa civilă nr. 60 A din 5 martie 1998 a Curţii de Apel Bucureşti.
Potrivit actului de constituire, fundaţia a fost constituită în scopul formulării cererilor de retrocedare a bunurilor imobile comunitare evreieşti, inclusiv a celor deţinute în trecut de comunităţile şi organizaţiile evreieşti şi de instituţiile publice evreieşti, care au fost confiscate, naţionalizate sau trecute în patrimoniul
Statului Român prin constrângere, ca şi în scopul dobândirii în proprietate, a revendicării şi deţinerii, protejării, administrării şi valorificării bunurilor imobiliare comunitare evreieşti care vor fi restituite de autorităţile publice competente române Federaţiei Comunităţilor Evreieşti din România şi/sau Fundaţiei.
Prin urmare, la constituirea acestei noi persoane juridice, Federaţia Comunităţilor Evreieşti a transmis Fundaţiei atât drepturile legal recunoscute ei prin legile reparatorii interne, de a cere retrocedarea, respectiv revendicarea bunurilor ce au aparţinut comunităţilor evreieşti, cât şi dreptul de proprietare asupra bunurilor ce vor fi restituire de către autorităţile publice competente române.
Nu impietează asupra calităţii procesuale active a Fundaţiei C. în cauza de faţă, împrejurarea că unul dintre cofondatorii săi nu a avut nici o legătură juridică cu imobilul a cărui revendicare se solicită, este cazul Organizaţiei Mondiale Evreieşti pentru Restituirea Bunurilor, atât timp cât celălalt cofondator - Federaţia Comunităţilor Evreieşti din România - este chiar reprezentantul Cultului Mozaic din care făcea parte şi Comunitatea Evreilor ce a avut în proprietate bunul litigios.
De asemenea, nu este de natură să înlăture calitatea procesuală activă a reclamantei nici împrejurarea că, strict juridic, ea constituie o altă persoană juridică decât cea care a avut proprietatea bunului revendicat.
Este adevărat că, prin raţiunea sa reparatorie, O.U.G. nr. 94/2000 aprobată prin Legea nr. 501/2001 şi-a propus, ca regulă, asigurarea restituirii bunurilor ce au fost preluate de stat sau alte persoane juridice în perioada 6 septembrie 1940 - 22 decembrie 1989, către foştii lor proprietari, însă, în egală măsură, nici nu a interzis şi nu s-a opus actelor de dispoziţie de orice fel care au purtat asupra dreptului de a cere restituirea/revendicarea bunurilor al căror regim îl reglementa.
Prin urmare, atâta timp cât Fundaţiei C. i s-a transmis în mod legal atât dreptul de a cere revendicarea/retrocedarea tuturor bunurilor imobile comunitare evreieşti preluate în orice formă în patrimoniul Statului Român, cât şi dreptul de proprietate asupra bunurilor ce vor fi astfel restituite, drepturi ce au fost transmise chiar de către autoritatea organizatorică a acestui cult religios ce le deţinea ea însăşi, nu se poate susţine că reclamanta nu justifică în pricina de faţă calitate procesuală activă.
Nu în ultimul rând, Curtea mai reţine că Fundaţia C. a fost recunoscută drept succesoare în drepturile comunităţilor evreieşti din România, constituite în Federaţia acestor Comunităţi, prin dispoziţiile O.U.G. nr. 21/1997 privind restituirea unor imobile care au aparţinut comunităţilor evreieşti din România, modificată şi aprobată prin Legea nr. 140/1997, O.G. nr. 111/1998 şi O.U.G. nr. 101/2000.
Pentru toate aceste considerente, apreciind că prin încheierea de şedinţă din 20 octombrie 2005, prima instanţă a dat o corectă dezlegare problemei de drept a calităţii procesuale active în cauză a reclamantei, considerând că aceasta se justifică pe deplin faţă de înscrisurile doveditoare administrate, Curtea va respinge ca nefondat apelul declarat de apelanta - pârâtă SC A.G.P. SA.
Supunând analizei apelul declarat de către reclamantă, Curtea apreciază că acesta este întemeiat.
într-adevăr, analiza valabilităţii titlului de preluare al imobilului de către stat, reprezentat de Decretul nr. 176/1948 nu putea avea loc altfel decât prin aplicarea dispoziţiilor art. 6 din Legea nr. 213/1998, text de lege în vigoare şi care stabileşte coordonatele în raport de care trebuie întreprinsă cercetarea judecătorească asupra valabilităţii titlurilor prin care bunurile au fost dobândite de Stat în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989.
Raportarea primei instanţe la aceste prevederi legale se impuneau cu atât mai mult cu cât, pe de o parte, norma art. 4 alin. (5) din O.U.G. nr. 94/2000, în redactarea iniţială, făcea trimitere la acestea, iar pe de altă parte întrucât, ele fuseseră invocate de însăşi reclamantă prin cererea de chemare în judecată şi folosite de acesta în argumentarea lipsei unui titlu valabil de preluare al statului asupra imobilului revendicat.
Dacă ar fi făcut aplicarea în cauză a prevederilor art. 6 din Legea nr. 213/1998, prima instanţă ar fi putut constata că Decretul nr. 176/1948, publicat în Monitorul Oficial din 2 august 1948, contravenea în mod evident ordinii constituţionale a acelei epoci instituită prin constituţia din 1948, ce a intrat în vigoare la 13 aprilie 1948 (data publicării sale în Monitorul Oficial nr. 87/1948), fiind în contradicţie cu prevederile art. 8 - care recunoşteau şi garantau proprietatea particulară şi cu cele ale art. 10 şi art. 11 care stabileau limitativ cauzele şi condiţiile în care proprietatea privată putea fi sacrificată: prin exproprieri pentru cauză de utilitate publică, pe baza unei legi şi cu o dreaptă despăgubire stabilită de justiţie, ori în cazul mijloacelor de producţie, băncilor şi societăţilor de asigurare aflate în proprietatea particulară a persoanelor fizice sau juridice, care puteau deveni proprietatea statului când interesul general o cerea şi în condiţiile prevăzute de lege.
Neînscriindu-se în aceste limite constituţionale, Decretul nr. 176/1948 privitor la trecerea în proprietatea Statului a bunurilor bisericilor congregaţiilor, comunităţilor sau particularilor, ce au servit pentru funcţionarea şi întreţinerea instituţiilor de învăţământ general, tehnic sau profesional, nu poate constitui, după cum în mod greşit a apreciat prima instanţă, titlu valabil al statului relativ la imobilul din str. S. sector 1, în accepţiunea art. 6 din Legea nr. 213/1998, ceea ce înseamnă că dreptul de proprietate asupra bunului în litigiu, nu a ieşit niciodată din patrimoniul proprietarului Comunitatea Evreilor şi nu a fost niciodată dobândit în mod real de către Statul român.
Pe cale de consecinţă, acesta nici nu putea să transfere în patrimoniul SC P. SA dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu, pe calea emiterii unui certificat de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor.
Potrivit art. 20 alin. (2) din Legea nr. 15/1990, bunurile din patrimoniul societăţilor comerciale sunt proprietatea acestora, cu excepţia celor dobândite cu alt titlu.
Având regimul unui act juridic special unilateral şi cu titlu gratuit, certificatul de atestare a dreptului de proprietate privată seria M06 nr. 001 din 15 martie 1994 emis de Ministerul Muncii şi Protecţiei Sociale în favoarea intimatei SC P. SA nu putea să-şi producă efectul translativ de proprietate cu privire la bunul la care se referea, în condiţiile în care emitentul său - Statul Român prin autoritatea centrală a ministerului amintit - nu avea el însuşi calitatea de titular al acestui drept de proprietate, căci, aşa cum, s-a arătat, nu a putut-o dobândi niciodată faţă de condiţiile ce au stat la baza preluării imobilului litigios.
De asemenea, aceleaşi trăsături ale certificatului de atestare a proprietăţii, de a fi un act juridic unilateral de înstrăinare, cu titlu gratuit, a dreptului de proprietate asupra terenului în beneficiul unui subdobânditor, emis de un neproprietar, împiedică aplicarea în cazul său a teoriei validităţii aparenţei în drept, incidenţă doar în cazul subdobânditorilor de bună - credinţă ai actelor juridice bilaterale cu titlu oneros.
împrejurarea reţinută de către judecătorul fondului privitoare la corectitudinea întocmirii documentaţiei pentru obţinerea certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului, cu respectarea prevederilor H.C. nr. 834/1991 privind stabilirea şi evaluarea unor terenuri deţinute de societăţile comerciale cu capital de stat, nu este suficientă în a justifica validitatea certificatului contestat de reclamantă.
H.C. nr. 834/1991, emisă în baza art. 19 din Legea nr. 15/1990, reglementează exclusiv măsuri cu caracter tehnic cu privire la inventarierea patrimoniului unităţilor economice de stat supuse transformării în societăţi comerciale, precum şi evaluarea şi stabilirea capitalului societăţilor comerciale înfiinţate pe această cale, astfel încât, chiar prin respectarea documentaţiei cu caracter tehnic, efectele translative de proprietate atribuite de prima instanţă actului juridic unilateral contestat, nu s-au putut produce, de vreme ce, în lipsa unui titlu legal, statul nu a dobândit valabil dreptul de proprietate asupra imobilului în cauză.
Şi soluţia dată de către prima instanţă celui de-al treilea capăt de cerere, privitor la constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare, autentificat sub nr. 1348 din 14 iunie 2001, încheiat între SC P. SA şi SC A.G.P. SA, apare ca fiind nelegală, cercetarea judecătorească asupra acestui element al cauzei desfăşurându-se din nou prin ignorarea unui temei de drept invocat de reclamantă în argumentarea pretenţiilor sale, respectiv art. 8 din Legea nr. 10/2001, în varianta în vigoare la data naşterii raportului contractual între cele două societăţi pârâte.
Astfel, în mod greşit prima instanţă s-a raportat, în analiza întreprinsă în legătură cu acest capăt de cerere exclusiv la dispoziţiile O.U.G. nr. 94/200, O.U.G. nr. 184/2000, Legii nr. 501/2002 pentru aprobarea O.U.G. nr. 94/2000 şi Legii nr. 247/2005, omiţând să facă în vreun fel referire la cuprinsul art. 8 din Legea nr. 10/2001 în varianta iniţială, deşi şi acest text legal a conturat regimul juridic aplicabil imobilelor care au aparţinut cultelor religioase, şi aceasta, în pofida invocării sale ca argument de nelegalitate a contractului şi ca temei de drept al cererii de chemare în judecată, de către reclamantă.
Astfel, argumentul judecătorului fondului, că la data de 14 iunie 2001, când a fost perfectat contractul de vânzare-cumpărare contestat, legea în vigoare la data înstrăinării şi care reglementa situaţia imobilelor care au aparţinut cultelor religioase din România, era O.U.G. nr. 94/2000, care nu impunea nici o restricţie în ceea ce priveşte vânzarea-cumpărarea imobilelor deţinute de către societăţile comerciale, cum era şi SC P. SA, este inexact.
Aşa cum s-a observat şi de către tribunal, O.U.G. nr. 94/2000, intrată în vigoare în iulie 2000, cuprindea o reglementare strânsă, limitată cu privire la situaţia imobilelor ce au aparţinut cultelor religioase din România, pe de o parte întrucât dispoziţiilor sale se refereau doar la acele imobile existente în natură şi care mai erau deţinute de Statul Român sau de unităţile administrativ teritoriale la data intrării în vigoare a ordonanţei, iar pe de altă parte întrucât, în baza ei se recunoştea dreptul fiecărui centru eparhial sau de cult de a obţine prin restituire un număr maxim de 10 imobile dintre cele ce i-au aparţinut şi au fost preluate de stat.
Pe fondul existenţei acestei reglementări cu caracter restrâns în privinţa imobilelor ce au aparţinut cultelor religioase, la 14 februarie 2001 a intrat în vigoare Legea nr. 10/2001, care în art. 8 alin. (2) prevedea că regimul juridic al imobilelor care au aparţinut cultelor religioase sau comunităţilor minorităţilor naţionale, preluate de stat sau de alte persoane juridice, va fi reglementat prin acte norma
tive speciale. Până la adoptarea acestor reglementări este interzisă înstrăinarea imobilelor în cauză sau schimbarea destinaţiei acestora.
Textul art. 8 alin. (2) teza finală din Legea nr. 10/2001, în vigoare şi la data de 14 iunie 2001 când s-a realizat contractul, a introdus o interdicţie de înstrăinare a acestui gen de imobile cu caracter limitat în timp, dar de ordin general şi de ordine publică, în sensul că interdicţia este una in rem, în consideraţia categoriei bunului, indiferent în mâinile cui se află el la data edictării normei -în proprietatea unui subiect privat sau a statului ori unităţilor sale administrativ teritoriale - iar textul care a prevăzut-o are un evident caracter imperativ şi urmăreşte în mod neîndoielnic ocrotirea unui interes de ordin general, referitor la imobilele cultelor religioase din România.
Prin urmare, este de necontestat că la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare atacat, intimatei - pârâte SC P. SA îi era aplicabilă această interdicţie de înstrăinare a imobilului în proces şi, pe cale de consecinţă că, încheind actul cu apelanta - pârâtă SC A.G.P. SA, cele două societăţi au înfrânt o normă de ordine publică ce atrage sancţiunea nulităţii absolute, chiar în lipsa indicării sale exprese prin textul ce opera realizarea acelui act juridic.
Fiind încheiat cu încălcarea unei norme legale imperative de ordine publică, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1348 din 14 iunie 2001 este lovit de nulitate absolută independent de poziţia subiectivă a societăţii cumpărătoare, întrucât cauza de nulitate priveşte obiectul actului juridic şi nu neîndeplinirea condiţiei de proprietar al imobilului vândut de către societatea vânzătoare SC P. SA. Prin urmare, dată fiind incidenţa cauzei de nulitate reţinută, ce lipseşte de validitate actul juridic contestat, buna - credinţă a cumpărătoarei, chiar reală şi perfectă de ar fi, este lipsită de relevanţă.
întrucât şi această interdicţie de înstrăinare, pe perioada de timp pe care a operat, a conturat regimul juridic aplicabil imobilelor ce au aparţinut cultelor religioase şi întrucât ea a avut o natură legală, SC A.G.P. SA nu s-ar putea apăra invocând necunoaşterea acesteia întrucât nimeni nu poate invoca necunoaşterea legii, iar printr-o simplă verificare a istoricului imobilului, aceasta ar fi putut afla situaţia sa juridică reală, respectiv pe cel ce l-a deţinut anterior preluării realizată de stat, categoria din care face parte şi regimul juridic aplicabil lui la data înstrăinării.
întrucât pentru cele demonstrate anterior, nu s-ar putea reţine - cum greşit a făcut-o prima instanţă - că imobilul în litigiu a fost înstrăinat legal după data de 22 decembrie 1989, Curtea apreciază că, urmare a constatării nulităţii absolute a actelor juridice emise ori întocmite cu privire la acesta, se impune şi admiterea acţiunii în revendicare a reclamantei, pârâţii care deţin în prezent bunul în lipsa oricărui titlu legal, urmând a fi obligaţi, în temeiul art. 480 C. civ., să îl lase în deplină proprietate şi liniştita folosinţă a reclamantei.
Pentru toate aceste considerente şi în virtutea art. 296 C. pr. civ., Curtea va admite apelul declarat de apelanta - reclamantă, va schimba sentinţa apelată în sensul că va admite cererea şi va constata nulitatea absolută a certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor seria M06 nr. 001 din 15 iunie 1994 emis de Ministerul Muncii şi Protecţiei Sociale, va constata nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1348 din 14 iunie 2001, va obliga pe pârâţi să lase reclamantei în deplină proprietate şi liniştită posesie imobilul din Bucureşti, str. S., nr. 19 A, sector 1 şi va respinge ca nefondat apelul declarat de pârâta SC A.G.P. SA. (M.V.)
| ← Contract de vânzare-cumpărare. Preţ fictiv. Simulaţie.... | Contract de vânzare-cumpărare. Acţiune în constatarea... → |
|---|
