Drept de preemţiune. Ingerinţă în dreptul de proprietate. Limite. Interpretare restrictivă

Jurisprudenţă şi speţe de drept civil (I)

Legea nr. 10/2001, art. 17

Potrivit dispoziţiilor art. 17 din Legea nr. 10/2001, în varianta în vigoare la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare „statul, precum şi instituţiile publice, unităţile de învăţământ sau aşezămintele social-cul-turale care ocupă imobilul cu contract de închiriere, au drept de preemţiune la cumpărarea acestuia".

Instanţele anterioare s-au preocupat să desluşească sensul corect al dispoziţiei legale incidente, pe de o parte, pentru că dispoziţia legală favorabilă reclamantei este inserată în cuprinsul unei legi de reparaţie civilă care îi vizează pe foştii proprietari, deposedaţi în mod abuziv de imobile şi, pe de altă parte, pentru că o situaţie de excepţie nu poate fi valorificată decât pentru un scop legitim şi în condiţiile stricte prescrise de lege.

Scopul Legii nr. 10/2001 este înscris în chiar primul articol al acestui act normativ şi vizează restituirea în natură a tuturor imobilelor preluate în mod abuziv, pentru a înlătura, pe cât se poate, consecinţele unor fapte ilicite şi abuzive săvârşite de statul comunist.

A interpreta în mod extensiv o dispoziţie de excepţie înseamnă a încuviinţa o restricţie a dreptului de proprietate a persoanei care a obţinut retrocedarea proprietăţii, dincolo de orice justificare pertinentă.

Dreptul de preemţiune trebuie recunoscut persoanelor prevăzute de lege şi numai acestora, pentru că altfel s-ar ajunge în situaţia intolerabilă ca un drept fundamental al omului - dreptul de proprietate - să nu fie garantat în conţinutul său intrinsec, cu atât mai mult cu cât acesta şi-a re-configurat existenţa după o perioadă îndelungată de îngrădiri şi abuzuri din partea statului comunist.

Chiar dacă aceste instituţii private, create din iniţiativă privată, cu fonduri private, urmăresc satisfacerea unor interese generale, nu pot beneficia de dispoziţiile art. 17 din Legea nr. 10/2001 decât dacă desfăşoară o activitate concretă şi efectivă pentru scopul propus, ceea ce nu este cazul recurentei.

Numai astfel poate fi interpretat textul art. 17 din legea susmenţionată întrucât altfel ingerinţa în dreptul de proprietate s-ar perpetua în mod nejustificat, fără să fie susţinută de argumente de legalitate, de scop legitim şi de exigenţa rezonabilei proporţionalităţi care trebuie să însoţească măsurile de restricţionare a exerciţiului drepturilor fundamentale ale omului.

(C. Ap. Bucureşti, secţia a lll-a civilă şi pentru cauze cu minori şi familie,

decizia nr. 1413 din 13 septembrie 2007)

Prin sentinţa civilă nr. 3692 din 6 martie 2006, Judecătoria sectorului 1 Bucureşti a respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive invocată de pârâta P.Y.S.E., ca neîntemeiată, a respins excepţia lipsei calităţii procesuale active şi excepţia lipsei de interes, a respins acţiunea reclamantei Fundaţia P.P. împotriva pârâţilor S.E., S.I.P. şi P.V.S.E., ca neîntemeiată.

S-a solicitat prin acţiune constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare

- cumpărare încheiat între pârâţi ta data de 15 decembrie 2004, pentru nerespectarea dreptului de preemţiune şi repunerea părţilor în situaţia anterioară.

Reclamanta a arătat că la data de 15 noiembrie 1999 a încheiat cu R.A.A.P.P.S.

- S.A.I.F.I. un contract de închiriere valabil până la data de 31 decembrie 2012, având ca obiect folosinţa temporară a imobilului - construcţie, situat în Bd. A. nr. 92, sector 1, Bucureşti.

Ulterior, imobilul a fost restituit în natură pe baza Legii nr. 10/2001, pârâtei P.Y.S.E., în calitate de moştenitoare a foştilor proprietari.

La data de 9 decembrie 2004 pârâta P.Y.S.E. i-a făcut reclamantei o ofertă neserioasă de schimb de locuinţă.

Pârâta a vândut imobilul la data de 15 decembrie 2004, fără a-i notifica reclamantei intenţia de a vinde şi fără a respecta termenul de 30 de zile prevăzut pentru a da răspunsul la notificare.

Dreptul de preemţiune instituit de Legea nr. 10/2001 nu a fost respectat, fapt ce atrage nulitatea absolută a contractului de vânzare - cumpărare.

în drept, au fost invocate dispoziţiile art. 966 - 968 C. civ., art. 17 din Legea nr. 10/2001.

Pentru a pronunţa hotărârea în primă instanţă, instanţa a avut în vedere, că excepţia lipsei calităţii procesuale pasive nu poate fi primită faţă de obiectul pricinii - anularea contractului de vânzare - cumpărare necesitând prezenţa în proces a ambelor părţi.

Acţiunea promovată de reclamantă justifică interesul sub toate aspecte procedurale, întrucât nu contravine legii, există la momentul exercitării acţiunii şi vizează partea care recurge la forma procedurală.

Excepţia lipsei calităţii procesuale active nu poate fi analizată făcând abstracţie de fondul pricinii, întrucât calitatea de aşezământ social-cultural a reclamantei apare ca fiind, pe de o parte, o condiţie de exerciţiu a dreptului la acţiune, iar pe de altă parte, o condiţie de fond a exercitării dreptului de preemţiune.

Prin urmare, atât excepţia cât şi fondul cauzei trebuie să fie analizate împreună, cu atât mai mult cu cât probele ce vor fi analizate în cauză sunt comune amândurora.

Prima instanţă a reţinut că prin contractul de închiriere nr. 1395/26 noiembrie

1999, încheiat cu R.A.A.P.P.S. reclamanta a dobândit dreptul de folosinţă temporară a imobilului construcţie situat în Bd. A. nr. 92, sector 1, Bucureşti, pe perioada 26 noiembrie 1999 - 31 decembrie 2002.

Ulterior, apariţiei Legii nr. 10/2001, prin decizia nr. 314 din 3 august 2004 a R.A.A.P.P.S., urmată de procesul - verbal de punere în posesie încheiat în data de 29 octombrie 2004, imobilul în cauză a fost restituit în natură pârâtei P.Y.S.E. în calitate de moştenitoare a foştilor proprietari.

La data de 9 decembrie 2004 pârâta P.Y.S.E. a notificat prin executorul judecătoresc reclamanta, solicitându-i să părăsească imobilul, propunându-i totodată, un schimb, fără a preciza condiţiile concrete pentru realizarea acestuia.

Prin contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 2015 din 15 decembrie 2005, pârâta P.Y.S.E. a înstrăinat dreptul de proprietate asupra imobilului pârâţilor S.E. şi S.I.P.

Articolul 17 din Legea nr. 10/2001 instituie un drept de preemţiune la cumpărare în favoarea statului, a altor instituţii publice, a aşezămintelor social-culturale etc., care ocupă imobilul cu contract de închiriere.

înainte de modificarea adusă prin Legea nr. 247/2005 Legii nr. 10/2001, nu exista o definiţie a noţiunii de aşezământ social - cultural.

Instanţa a avut în vedere înţelesul uzual al acestei noţiuni, apelând la dicţionarul explicativ al limbii române, în raport de care a stabilit că este suficient ca aşezământul să desfăşoare o activitate organizată care să

urmărească îmbunătăţirea condiţiilor sociale, inclusiv pe plan general economic, juridic sau politic.

Din statutul şi actul constitutiv al reclamantei rezultă că obiectul de activitate al acesteia constă în organizarea de conferinţe, seminarii, simpozioane pentru informarea opiniei publice asupra valorilor şi mecanismelor instituţiilor democratice, editarea de ziare, reviste, cărţi şi alte publicaţii, organizarea şi desfăşurarea de acţiuni comunitare şi caritabile, difuzarea în ţară şi străinătate a progreselor înregistrate în România în procesul de tranziţie spre economia de piaţă şi statul democratic.

Scopul urmărit de Fundaţie face parte din categoria celor de „folos obştesc".

Pe de altă parte, pentru a intra în sfera de aplicare a textului de lege, Fundaţia trebuie să îşi desfăşoare efectiv o activitate prin care să pună în practică acest scop, ,să ducă-o acţiune organizată" în acest scop.’

Reclamanta, deşi avea această 9bligaţie, nu a făcut dovada realizării, cel puţin în parte, a obiectivelor pentru care a fost înfiinţată.

în ceea ce priveşte motivul invocat de pârâţi în susţinerea excepţiei lipsei

calităţii procesuale active şi anume acela al nulităţii absolute a contractului de închiriere reţinut de reclamantă, acesta nu poate fi reţinut întrucât deşi prin dispoziţiile art. 44 din O.U.G. nr. 40/1999 s-a stabilit că sunt interzise, sub sancţiunea nulităţii absolute (...) orice închiriere sau subînchiriere, în beneficiul unui nou chiriaş, a bunurilor imobile, care fac obiectul unei încunoştinţări scrise, notificări sau cereri în constatarea sau realizarea dreptului de proprietate din partea persoanelor fizice sau juridice deposedate de aceste bunuri, la momentul încheierii contractului de închiriere, se soluţionase în mod irevocabil, acţiunea în

revendicare formulată de către pârâta P.Y.S.E.

Prin urmare, la data de 26 noiembrie 1999 imobilul nu mai forma obiectul unei cereri de restituire, aceasta fiind deja soluţionată.

Prin decizia civilă nr. 1481 din 3 octombrie 2006, Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă a respins apelul reclamantei Fundaţia P.P., ca neîntemeiat.

Instanţa de apel a reţinut că activitatea apelantei - reclamante nu este una de interes public, ci privat, chiar dacă scopul este unul social - cultural.

Concluzia instanţei a fost în sensul că apelantei - reclamante nu i se aplică dispoziţiile art. 17 din Legea nr. 10/2001.

împotriva deciziei instanţei de apel a formulat cerere de recurs la data de 8 februarie 2007 reclamanta Fundaţia P.P., prin care a criticat-o pentru nelegalitate şi netemeinicie, sub următoarele aspecte:

în mod corect instanţa de apel a reţinut faptul că în prezenta cauză sunt aplicabile prevederile art. 17 din Legea nr. 10/2001, în varianta în vigoare la data încheierii contractului de vânzare - cumpărare.

S-a reţinut corect şi faptul că recurenta - reclamantă desfăşoară o activitate social - culturală.

Instanţa de apel a aplicat însă în mod greşit legea prin nesocotirea a două principii esenţiale, anume puterea de lucru judecat şi imposibilitatea de a crea o situaţie mai defavorabilă în propria cale de atac.

Instanţa de fond a statuat că scopul urmărit de Fundaţie face parte din categoria celor de „folos obştesc".

Prin neapelare, această statuare a instanţei a intrat în puterea de lucru judecat, fiind consfinţit faptul că scopul recurentei este de interes public.

Din motivarea instanţei de apel rezultă ideea că unicul considerent care face inaplicabil dreptul de preemţiune în favoarea recurentei este acela că reclamanta nu desfăşoară o activitate de interes public, ci privat.

Mai mult decât atât, din decizia recurată se desprinde concluzia că instanţa de judecată a considerat că recurentei nu i se aplică prevederile art. 17 din Legea nr. 10/2001, pornind de la o interpretare coroborată a art. 16 şi art. 17 din această lege.

Dacă intenţia legiuitorului ar fi fost aceea de a acorda drept de preempţiune aşezămintelor social - culturale care desfăşoară activităţi de interes public, această condiţie ar fi fost inserată în cuprinsul art. 17.

Articolul 17 prevede însă îndeplinirea cumulativă a doar două condiţii: să fie vorba despre un aşezământ social - cultural şi să existe un contract de închiriere în vigoare la momentul în care există intenţia vânzării.

Recurenta a îndeplinit cele două condiţii, fapt ce rezultă din probatoriul administrat în cauză.

în faţa instanţei de apel recurenta a suplimentat probatoriul, prezentând în şedinţă publică un număr impresionant de înscrisuri, reprezentând situaţii econo-mico-sociale realizate pe judeţe.

Instanţa de apel a considerat că nu poate primi la dosarul cauzei un volum atât de mare de înscrisuri, solicitând recurentei să depună o notă explicativă din care să rezulte scopul acestor studii, respectiv cine a fost solicitantul.

Aceste înscrisuri sunt o dovadă evidentă a desfăşurării de către recurentă a unor activităţi socio-culturale.

Chiar după interpretarea dată de instanţa de apel art. 17 din lege, recurenta consideră că activităţile desfăşurare se încadrează în sfera activităţilor de interes public, întrucât tind la îmbunătăţirea condiţiilor sociale, pe plan general economic, juridic sau politic.

în drept, au fost invocate dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. pr. civ.

La data de 4 mai 2007, la dosarul cauzei, pârâta P.Y.S.E., prin mandatar B.L.L., a depus întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului reclamantei.

Instanţa de apel a refuzat primirea la dosar a înscrisurilor întrucât acestea reprezentau nişte listări la imprimantă, nesemnate, neştampilate, neînregistrate.

Instanţa a consemnat starea acestora însă nici o clipă nu s-a pus problema admiterii ca probe a unor asemenea înscrisuri.

Pentru perioada 1999 - 2006, reclamanta a depus la dosar două copii xerox, una privind sprijinul logistic acordat unei edituri şi o alta, cu mulţumiri din partea istoricului M.O. la adresa Fundaţiei, pentru un motiv nespecificat.

Aceste înscrisuri sunt irelevante sub aspectul caracterului socio-cultural al activităţii desfăşurate de reclamantă.

în interpretarea dispoziţiilor art. 16 şi art. 17 din Legea nr. 10/2001 trebuie să se reţină că principiul în constituie restituirea în natură a imobilelor, fapt care atrage după sine caracterul de excepţie al dispoziţiilor sus-menţionate.

Nu se poate reţine ca intrat în puterea lucrului judecat caracterul socio-cultu-ral al activităţii reclamantei, ca urmare a neatacării sentinţei instanţei de fond, întrucât calea de atac se exercită împotriva dispozitivului hotărârilor şi nu considerentelor acestora.

Recurentei nu i s-a stabilit o situaţie mai defavorabilă în propria cale de atac, întrucât ambele instanţe de fond au pronunţat soluţia de respingere a acţiunii, respectiv a cererii de apel.

La data de 7 mai 2007 au formulat întâmpinare pârâţii S.E. şi S.I.P., prin care au solicitat respingerea recursului ca neîntemeiat pentru următoarele considerente:

în cauză nu sunt întrunite condiţiile stabilite de lege pentru încheierea contractului de închiriere, pentru simplul fapt că recurenta nu este un aşezământ sociocultural în sensul stabilit de lege.

La momentul formulării cererii introductive existau dispoziţii legale care defineau şi delimitau noţiunile de activităţi culturale şi sociale, respectiv H.C. nr. 39/2000, în vigoare la data adoptării Legii nr. 10/2001, Legea nr. 292/2003 şi Legea nr. 705/2001, în vigoare la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

Recurenta nu a dovedit prin actele depuse la dosarul cauzei că desfăşoară în mod efectiv o activitate stabilită de lege ca fiind de natura aşezământului social

- cultural.

Ocuparea spaţiului de către recurentă s-a făcut fără un titlu valabil, contractul de închiriere fiind nul absolut, fiind încheiat cu încălcarea dispoziţiilor imperative ale art. 44 din O.U.G. nr. 40/1999.

Aceleaşi susţineri ale recurentei au fost făcute şi în dosarul nr. 30078/3/2005, instanţa de judecată statuând în mod irevocabil că recurenta nu are calitate de aşezământ social - cultural.

Recursul este nefondat pentru considerentele ce urmează:

Contractul de vânzare-cumpărare nr. 2015/2004 a fost încheiat între pârâţi la data de 15 decembrie 2004 şi este importantă data perfectării contractului întrucât în raport de aceasta se stabileşte incidenţa unei anumite dispoziţii legale din conţinutul Legii nr. 10/2001, dat fiind modificarea si completarea repetată a acestui act normativ.

Potrivit dispoziţiilor art. 17 din Legea nr. 10/2001, în varianta în vigoare la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare „statul, precum şi instituţiile publice, unităţile de învăţământ sau aşezămintele social-culturale, care ocupă imobilul cu contract de închiriere, au drept de preemţiune la cumpărarea acestuia".

în mod corect instanţele anterioare s-au preocupat de clarificarea statutului juridic al reclamantei, prin raportare la singura sursă de explicitare a conţinutului unei noţiuni - Dicţionarul Explicativ al Limbii Române - şi, corelativ, pe acest aspect, la probele administrate în cauză, pentru că numai astfel se putea stabili dacă reclamanta era sau nu titulara dreptului prescris de lege, cu toate consecinţele ce decurg de aici.

Ar trebui să se desprindă din conţinutul probelor administrate o acţiune organizată de propagare a culturii, în modalităţile concrete înscrise chiar în Statutul şi Actul Constitutiv al reclamantei, dar o activitate concretă şi efectivă.

Dreptul de preemţiune trebuie recunoscut persoanelor prevăzute de lege şi numai acestora, pentru că altfel s-ar ajunge în situaţia intolerabilă ca un drept fundamental al omului - dreptul de proprietate - să nu fie garantat în conţinutul său intrinsec, cu atât mai mult cu cât acesta şi-a reconfigurat existenţa după o perioadă îndelungată de îngrădiri şi abuzuri din partea statului comunist.

Numai din perspectiva acestor considerente de drept urmează a fi analizate punctual criticile de nelegalitate formulate de recurentă.

Nu se poate reţine autoritatea de lucru judecat pe aspectul invocat de recurentă, cel referitor la scopul urmărit de fundaţie - ,de folos obştesc" - aspect nesupus criticii în calea de atac a apelului, întrucât preocuparea instanţelor de fond de a clarifica situaţia juridică a reclamantei, de care depinde însăşi rezolvarea pe fond a cauzei, este justificată de însăşi esenţa activităţii acestora.

Pentru a exista autoritate de lucru judecat trebuie ca, chestiunea dezlegată să se regăsească în dispozitivul unei hotărâri judecătoreşti, fie şi o hotărâre de primă instanţă aflată în procedura căilor ordinare şi extraordinare de atac, cu precizarea ca aspectul consemnat într-o parte a dispozitivului hotărârii să nu fie criticat.

Nu s-a încălcat nici principiul neînrăutăţirii situaţiei părţii în propria cale de atac pentru simplul fapt că soluţiile instanţelor de fond sunt identice pe fond, cu motivaţii parţial distincte.

Faptul că instanţa de apel a analizat conţinutul art. 17 din Legea nr. 10/2001, prin raportare la dispoziţiile art. 16, nu reprezintă o critică întemeiată întrucât nu este susţinută de una sau alta din regulile de interpretare pertinente pentru situaţia reclamată, ci se sprijină pe însăşi nemulţumirea părţii faţă de concluzia instanţei - calificarea activităţilor desfăşurate de fundaţie ca nefiind de interes public, ci privat.

Prima instanţa este cea care în raport de probele administrate şi dispoziţiile legale incidente, corect interpretate şi aplicate, a configurat statutul reclamantei ca fiind o persoană juridică care urmăreşte prin scopul propus un „folos obştesc", dar care nu desfăşoară în mod efectiv o activitate organizată specifică aşezămintelor culturale.

Fundaţiile, de regulă, sunt stabilimente de utilitate publică, create de particulari pentru satisfacerea intereselor generale ale societăţii.

Chiardacă aceste instituţii private, create din iniţiativă privată, cu fonduri private, urmăresc satisfacerea unor interese generale, nu pot beneficia de dispoziţiile art. 17 din Legea nr. 10/2001 decât dacă desfăşoară o activitate concretă şi efectivă pentru scopul propus, ceea ce nu este cazul recurentei.

S-a reţinut în mod corect că o activitate constantă şi efectivă în interesul membrilor societăţii, presupune dovezi pertinente în legătură cu această condiţie a legii, pentru că umai astfel se poate obţine dreptul prescris de lege, cu atât mai mult cu cât obiectul de activitate propus al fundaţiei este foarte cuprinzător.

Sub aspectul probatoriului, criticile formulate nu pot fi primite întrucât împrejurarea că nu au fost încuviinţate ca probe anumite înscrisuri, fără nici o altă susţinere pe aspecte de pertinenţa şi concludenţă, este irelevantă.

De altfel, în calea de atac a recursului, recurenta nu şi-a mai susţinut cererea de probe prin administrarea înscrisurilor la care a făcut referire prin cererea de recurs, deşi putea valorifica acest avantaj procedural.

Pentru considerentele ce preced, în conformitate cu prevederile art. 312 alin. (1) C. pr. civ., Curtea va respinge recursul ca nefondat. (T.C.)

← Discriminare. Competenţe de constatare		Drept de superficie. Condiţii de constituire →

Drept de preemţiune. Ingerinţă în dreptul de proprietate. Limite. Interpretare restrictivă

Vezi şi alte speţe de drept civil:

Comentarii despre Drept de preemţiune. Ingerinţă în dreptul de proprietate. Limite. Interpretare restrictivă