Contract de vânzare-cumpărare. Acţiune în constatarea nulităţii absolute. Autoritatea de lucru judecat a hotărârii penale sub aspectul bunei-credinţe a cumpărătorului. Preţ inferior valorii reale a imobilului. Validitatea actului
| Comentarii |
|
C. civ., art. 968, art. 1303, art. 1899 alin. (2) C. pen., art. 215 alin. (3) C. pr. pen., art. 22 alin. (1)
1. Nu poate fi reţinută reaua-credinţă a cumpărătorului, în situaţia în care vânzătorul a fost condamnat prin hotărâre penală definitivă pentru săvârşirea infracţiunii de înşelăciune prevăzută de art. 215 alin. (3) C. pen., hotărâre prin care s-a reţinut că acesta nu a adus la cunoştinţa părţii vătămate (cumpărătorul) existenţa litigiului cu privire la invalidarea titlului său de proprietate asupra imobilului şi că partea vătămată nu ar mai fi încheiat contractul dacă ar fi avut cunoştinţă despre existenţa acestui litigiu.
Statuarea instanţei penale, în sensul că partea vătămată a fost indusă în eroare cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului, nu mai permite concluzia contrară, în sensul că aceeaşi persoană ar fi fost de rea-credinţă şi că ar fi ştiut la momentul încheierii convenţiei că vânzătorul nu este proprietar. A reţine, în aceste condiţii, reaua-credinţă a cumpărătorului, ar însemna, implicit, că vânzătorul nu l-a indus în eroare cu privire la calitatea sa de proprietar al bunului, deci nu a săvârşit infracţiunea pentru care a fost condamnat, ceea ce ar fi contrar autorităţii de lucru judecat a sentinţei penale, care operează în faţa instanţei civile, aşa cum prevede art. 22 alin. (1) C. pr. pen., cu privire la existenţa faptei, a persoanei care a săvârşit-o şi a vinovăţiei acesteia.
2. Simplul fapt că preţul stabilit de părţi este mai mic decât preţul real al imobilului nu poate duce la concluzia că preţul este neserios, cu excepţia situaţiei în care disproporţia este atât de mare încât s-ar putea considera că nu există un preţ şi că lipseşte contraprestaţia cumpărătorului.
(C. Ap. Bucureşti, secţia a IV-a civilă, decizia nr. 492 din 73 martie 2007)
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei sectorului 6 Bucureşti, reclamantul T. F. a chemat în judecată pe pârâţii C.G.A., R.R. (fostă G.) şi C.R.C., solicitând să se dispună anularea contractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de
10 decembrie 1996, autentificat sub nr. 1055 la BNP C.E., precum şi anularea menţiunii de transcriere a acestui contract şi repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii lui.
Prin sentinţa civilă nr. 9824 din 25 septembrie 2000, Judecătoria sectorului 6 Bucureşti a respins excepţia inadmisibilităţii acţiunii şi excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantului, ca neîntemeiate, a admis acţiunea formulată de reclamant şi a constatat nulitatea contractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 10 decembrie 1996 între pârâţii G.G.A. şi R.R., în calitate de vânzători, pe de o parte, şi C.R.C., în calitate de cumpărător, pe de altă parte, având ca obiect apartamentul situat în Bucureşti, B-dul P., Bl. XX, ap. 29, sectorul 6, a constatat nulitatea menţiunii de transcriere a acestui contract în registrul de transcripţiuni al Judecătoriei sectorului 6 Bucureşti sub nr. 157671 din 11 decembrie 1996, a dispus repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii contractului de vânzare cumpărare, în sensul că pârâţii vânzători au obligaţia de restituire a preţului către pârâtul-cumpărător, iar pârâtul-cumpărător a fost obligat să lase reclamantului, în deplină proprietate şi liniştită posesie, apartamentul în litigiu.
Prin decizia civilă nr. 1215/A din 9 mai 2001, pronunţată de Tribunalul Bucureşti secţia a V-a civilă şi de contencios administrativ, s-a respins ca nefondat apelul declarat de apelanţii-pârâţi R.R. şi C.R.C.
Prin decizia civilă nr. 3003 din 5 noiembrie 2001 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti secţia a IV-a civilă s-a respins ca nefondat recursul formulat de apelanţi împotriva deciziei tribunalului.
Prin decizia civilă nr. 1005 din 2 aprilie 2002, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a lll-a civilă, s-a admis contestaţia în anulare formulată de contes-tatorul G.G.A. împotriva deciziei pronunţate în recurs. Rejudecând recursul, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a lll-a civilă, prin decizia nr. 2043 din 24 septembrie 2002, a respins ca nefondat recursul formulat de pârâţii R.R. şi C.R.C. împotriva deciziei civile nr. 1215/A din 9 mai 2001 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă şi de contencios administrativ.
Prin decizia civilă nr. 1342 din 3 iunie 2003, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă a admis contestaţia în anulare formulată de contestatorul C.R.C. împotriva deciziei civile nr. 2043 din 24 septembrie 2002, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a lll-a civilă. Rejudecând recursul, curtea de apel a admis cererea formulată de pârâtul G G.A., de repunere în termenul de declarare şi motivare a recursului, a admis recursurile formulate de recurenţii-pârâţi, a casat decizia nr. 1215/A din 9 mai 2001 a Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă şi de contencios administrativ şi a reţinut cauza pentru rejudecarea apelurilor. în motivarea acestei decizii, instanţa de recurs a reţinut că tribunalul a încălcat formele de procedură prevăzute de art. 85 şi art. 89 C. pr. civ., deoarece a soluţionat pricina în apel fără ca recurentul G.G.A. să fie citat la adresa corectă.
Prin decizia civilă nr. 631 din 7 aprilie 2005, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, rejudecând apelurile, a admis apelurile declarate de apelanţii-pârâţi R.R., C.R.C. şi G.G.A., a anulat sentinţa apelată, respectiv sentinţa civilă nr. 9824 din 25 februarie 2000 pronunţată de Judecătoria sectorului 6 Bucureşti şi a reţinut cauza pentru rejudecare în fond.
Pentru a hotărî astfel, Curtea a reţinut că, prin încheierea din data de 9 septembrie 2004, s-a admis cererea de repunere în termenul de declarare a apelului formulat de pârâtul G.G.A., având în vedere că, la instanţa de fond, acesta a fost citat la o adresă greşită. Curtea a reţinut că judecătoria a soluţionat pricina în lipsa acestei părţi, care nu a fost legal citată, făcând aplicarea art. 297 C. pr. civ.
Cauza a fost trimisă Tribunalului Bucureşti, în conformitate cu dispoziţiile art. II alin. (2) şi (4) din Legea nr. 219/2005, fiind înregistrată pe rolul secţiei a IV-a civilă sub nr. 3329 din 29 iulie 2005 (număr unic 22425/3/2005).
în şedinţa publică din data de 9 mai 2006, pârâţii G.G.A. şi C.R.C. au invocat excepţia nulităţii acţiunii şi excepţia nulităţii parţiale a cererii de chemare în judecată, excepţia lipsei de interes a reclamantului în promovarea acţiunii şi excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantului faţă de capătul de cerere referitor la repunerea părţilor în situaţia anterioară.
Prin decizia civilă nr. 976 din 16 mai 2006, Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă a respins ca neîntemeiate excepţiile privind nulitatea şi lipsa de interes a acţiunii, a admis excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantului pentru capătul de cerere privind repunerea părţilor în situaţia anterioară, respingând acest capăt de cerere ca fiind formulat de o persoană fără calitate procesuală activă, a admis în rest acţiunea, a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare şi a menţiunii de transcriere a acestui contract în registrul de transcripţiuni şi a obligat pârâţii, în solidar, la plata cheltuielilor de judecată către reclamant, respingând ca neîntemeiată cererea privind acordarea cheltuielilor de judecată, formulată de pârâta R.R.
Pentru a pronunţa această soluţie, instanţa a reţinut, faţă de excepţia nulităţii acţiunii, invocată în şedinţa publică din data de 24 aprilie 2000 de pârâtul C.R.C., că acţiunea introductivă a fost semnată de către apărătorul reclamantului, care a făcut dovada calităţii de reprezentant, prin contractul de asistenţă juridică depus la dosar.
Cu privire la excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantului, în raport de capătul de cerere privind repunerea părţilor în situaţia anterioară, tribunalul a constatat că aceasta este întemeiată, întrucât faţă de reclamant, care are calitatea de terţ, anularea contractului de vânzare cumpărare are ca efect repunerea în situaţia anterioară cu privire la dreptul de proprietate, pe de o parte, iar pe de altă parte, în calitatea sa de terţ faţă de contract, nu poate solicita repunerea părţilor în situaţia anterioară, prin restituirea tuturor prestaţiilor, fiind la latitudinea părţilor contractante să solicite, de exemplu, restituirea preţului.
în ceea ce priveşte excepţia lipsei de interes, formulată de pârâtul C.R.C., care a arătat că reclamantul nu a făcut dovada unui interes legitim, personal, născut şi actul, tribunalul a constatat că aceasta este neîntemeiată, având în vedere că reclamantul este unicul titular al contractului de închiriere, valabil, ca urmare a anulării, prin sentinţa civilă nr. 885/1998, a contractului de închiriere şi a contractului de vânzare-cumpărare, încheiate între pârâţii G.G.A. şi R.R., pe de o parte, şi SC O. SA, pe de altă parte. Instanţa a apreciat că reclamantul are un interes personal, născut şi actual, nefiind obligatoriu ca acesta să uzeze în viitor de posibilitate conferită de lege, de a cumpăra imobilul în litigiu, posibilitate ce ar putea să-i fie îngrădită de faptul că mai deţine o locuinţă, în proprietate, aşa cum arată pârâtul. Interesul său este generat de drepturile locative conferite de contractul de închiriere.
Pe fondul cauzei, tribunalul a constatat că reclamantul T.F. împreună cu soţia sa, actualmente decedată, au fost beneficiarii contractului de închiriere nr. 603/1991, având ca obiect apartamentul situat în Bucureşti sectorul 6. Ulterior încheierii acestui contract, pârâţii G.G.A. şi R.R. au încheiat, la rândul lor, un contract de închiriere cu SC O. SA precum şi un contract de vânzare-cumpărare. Prin sentinţa civilă nr. 885/1998 a Judecătoriei sectorului 6 Bucureşti, irevocabilă, s-a dispus anularea contractului de închiriere şi, respectiv, a contractului de vânzare-cumpărare, încheiate între C G.A. şi R.R. cu SC O. SA, şi s-a dispus repunerea părţilor în situaţia anterioară.
Instanţa a considerat că, urmare a anulării celor două contracte, a rămas perfect valabil contractul de închiriere nr. 603/1991, reclamantul devenind, după decesul soţiei, unicul titular al contractului de închiriere, cu drept de a cumpăra imobilul în litigiu.
în cursul procesului soluţionat prin sentinţa civilă nr. 885/ 1998 a Judecătoriei sectorului 6 Bucureşti, pârâţii R.R. şi G.G.A. au înstrăinat imobilul pârâtului C.R.C. în contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1055 din 10 decembrie 1996, preţul vânzării, stabilit de comun acord de părţi, a fost de 5.000.000 lei. Instanţa a mai reţinut că, potrivit menţiunii din contract, notarul public a pus în vedere părţilor împrejurarea că, în funcţie de evaluările stabilite de Corpul experţilor tehnici în raportul de expertiză nr. 661/1996, valoarea de circulaţie a apartamentului este mult superioară preţului declarat de părţi, însă acestea au înţeles să menţină acest preţ pe propria răspundere.
Tribunalul a mai reţinut că una dintre condiţiile de validitate a contractului de vânzare cumpărare este preţul, obiect al prestaţiei cumpărătorului, care trebuie să fie fixat în bani, determinat sau determinabil, sincer şi serios. Dacă cel puţin una din aceste condiţii nu este îndeplinită, contractul este nul absolut, lipsindu-i un element esenţial asupra căruia trebuie să se realizeze acordul de voinţă al părţilor, conform art. 1295 C. civ.
Astfel, tribunalul a constatat că preţul, aşa cum a fost stipulat de părţi în contractul de vânzare-cumpărare, nu poate fi considerat un preţ serios în condiţiile art. 1303 C. civ., având în vedere disproporţia deosebit de mare între acesta şi valoarea imobilului vândut, preţul plătit fiind derizoriu în raport de valoarea imobilului, situaţie care le-a fost pusă în vedere părţilor la încheierea contractului de vânzare cumpărare şi pe care acestea au înţeles să şi-o asume.
Tribunalul a considerat că nu poate să reţină alt preţ, decât cel ce rezultă din contractul de vânzare-cumpărare încheiat între părţi, nefiind admisibilă proba cu martori în contra acestuia, conform art. 1191 C. civ. Chiar dacă din declaraţiile de martori audiaţi în cauză, rezultă că preţul plătit a fost mai mare, posibilitatea dovedirii acestui fapt era ca unul dintre pârâţi să formuleze o acţiune în simulaţie, iar în vedere dovedirii acesteia, să depună contra-înscrisul. Faţă de reclamant, care este terţ faţă de un eventual contra-înscris, rămâne opozabil contractul de vânzare-cumpărare aparent, a cărui nulitate a solicitat-o.
Faţă de preţul derizoriu achitat pentru transmiterea proprietăţii, tribunalul a constatat că sunt incidente şi prevederile art. 968 C. civ., fiind evidentă frauda la lege, încheierea contractului neavând scopul admis de normele legale, ci acela de a transfera proprietatea în mâna unei terţe persoane în timpul judecării altui proces referitor la dreptul de proprietate al pârâţilor G.G.A. şi R.R. Pârâţii vânzători, fiind părţi în procesul mai sus amintit, au acţionat cu rea credinţă în momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare.
S-a apreciat că nu poate fi reţinută apărarea bazată pe teoria proprietarului aparent, invocată de pârâtul C.R.C., întrucât, ar fi trebuit ca atât vânzătorul cât şi cumpărătorul să fi fost în eroare cu privire la calitatea de proprietar al vânzătorului, iar eroarea să fie invincibilă. Pârâţii G.G.A. şi R.R. nu puteau fi în eroare şi să acţioneze cu bună credinţă, atâta timp cât erau părţi într-un proces, prin care le era contestat dreptul de proprietate, iar pârâtul C.R.C., raportat ta preţul derizoriu achitat, putea, cu diligenţe minime, să constate adevărata situaţie de fapt.
în raport de cele de mai sus, tribunalul a admis capătul de cerere privind constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1055 din 10 decembrie 1996. Potrivit principiului resolutoiuredantis, resolvitus iusaccipientis, tribunalul a constatat nulitatea menţiunii de transcriere a acestui contract în registrul de transcripţiuni şi inscripţiuni al Judecătoriei sectorului 6 Bucureşti, fiind act subsecvent contractului de vânzare cumpărare.
împotriva acestei decizii au formulat recurs, în termenul prevăzut de art. 301 C. pr. civ., pârâţii R.R. şi C.R.C.
Recurenta R.R. invocă motivele de recurs prevăzute de art. 304 pct. 7 şi 9 C. pr. civ. în dezvoltarea motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 7 C. pr. civ., recurenta arată că hotărârea cuprinde motive străine de natura pricinii în ceea ce priveşte excepţia lipsei de interes, că reclamantul nu justifică interesul în promovarea acţiunii, deoarece a pierdut dreptul locativ prin neuz (acesta recunoscând că în anul 1990 s-a stabilit definitiv în comuna B., judeţul Olt) şi că reclamantul nu ar mai putea să cumpere locuinţa în temeiul Legii nr. 85/1992, deoarece din anul 1975 deţine în proprietate o altă locuinţă în judeţul Olt.
în dezvoltarea motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. pr. civ., aceeaşi recurentă arată că în mod greşit s-a reţinut reaua-credinţă a părţilor contractante, deoarece contractul s-a încheiat înainte de pronunţarea sentinţei civile nr. 885/1998 a Judecătoriei sectorului 6 Bucureşti şi că preţul real plătit pentru imobil a fost serios, prin hotărârea judecătorească pronunţată în procesul penal reţinându-se că preţul tranzacţiei a fost de 11.000 dolari SUA, astfel încât hotărârea recurată este dată cu aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 1303 C. civ.
Recurentul-pârât C.R.C. a invocat motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. pr. civ., în dezvoltarea căruia a arătat că instanţa de apel a încălcat prevederile art. 315 C. pr. civ., deoarece tribunalul, învestit cu soluţionarea apelurilor, a soluţionat cauza ca instanţă de fond, astfel încât motivele de apel au rămas necenzurate.
Recurentul invocă şi încălcarea art. 129 C. pr. civ., deoarece instanţa nu a lămurit natura nulităţii invocate de reclamant, ştiut fiind că vânzarea bunului altuia atrage sancţiunea nulităţii relative, nicidecum sancţiunea nulităţii absolute.
Se mai susţine că în mod greşit au fost respinse excepţiile privind lipsa calităţii procesuale active şi lipsa interesului, în condiţiile în care reclamantul nu era singurul membru al familiei îndreptăţit să preia titulatura contractului de închiriere, aşa cum nu este nici singura persoană îndreptăţită să cumpere imobilul în temeiul Decretului-lege nr. 61/1990.
Recurentul mai arată că actul juridic a cărui nulitate se solicită a se constata a fost încheiat cu respectarea legii, anterior pronunţării sentinţei civile nr. 885/1998 a Judecătoriei Sectorului 6 Bucureşti, buna-credinţă a cumpărătorului fiind stabilită prin sentinţa penală nr. 2683 din 25 octombrie 2004 a Judecătoriei sectorului 6, definitivă. Proba preţului real plătit de cumpărător s-a făcut prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la 27 noiembrie 1996 şi cu înscrisurile sub semnătură privată care atestă achitarea integrală a preţului de 11.000 dolari SUA. Hotărârea recurată a fost dată cu încălcarea prevederilor art. 1898 alin. (2) C. civ., deoarece reclamantul nu a făcut dovada că pârâtul cumpărător a fost de rea-credinţă la data la care a dobândit imobilul.
Examinând decizia civilă recurată, prin prisma motivelor de recurs formulate de recurenţi, Curtea reţine următoarele:
Critica recurentului C.R.C., referitoare la încălcarea prevederilor art. 315 C. pr. civ., nu este fondată, deoarece apelul a fost soluţionat prin decizia nr. 631/07 aprilie 2005 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, Tribunalul Bucureşti fiind învestit doar cu evocarea fondului cauzei. Tribunalul nu putea să reexamineze motivele de apel, nefiind învestit să rejudece cauza ca instanţă de apel, aşa cum în mod greşit susţine recurentul.
De asemenea, nu poate fi reţinută nici critica referitoare la încălcarea art. 129
C. pr. civ. Instanţa nu avea de ce să mai pună în discuţie problema naturii nulităţii invocate de reclamant, în condiţiile în care prin acţiune s-au invocat două motive de nulitate absolută, respectiv fraudarea legii în scopul prejudicierii intereselor reclamantului şi preţul neserios al vânzării.
■?4Q
în ceea ce priveşte critica ambilor recurenţi, referitoare la modul în care instanţa a soluţionat excepţiile privind lipsa interesului şi lipsa calităţii procesuale active a reclamantului, Curtea consideră că cele două excepţii au fost în mod corect respinse. în ipoteza anulării contractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâţi, reclamantul s-ar putea prevala de contractul de închiriere nr. 603 din 2 decembrie 1991, care îi conferă un drept locativ asupra imobilului. Instanţa nu poate reţine că reclamantul şi-a pierdut dreptul locativ prin neuz, pe motiv că s-a mutat în altă localitate, deoarece aplicarea sancţiunii prevăzute de art. 19 din Legea nr. 5/1973 (în vigoare la data încheierii contractului de închiriere) se putea face doar la cererea locatorului, nu la solicitarea altor locatari ai aceleiaşi locuinţe. Simpla posibilitate a reclamantului, de a redobândi folosinţa imobilului în baza contractului de închiriere (în care figurează ca membru al familiei cu drepturi locative proprii) este suficientă pentru a-i conferi calitate şi interes de a cere în justiţie constatarea nulităţii actului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâţi, nefiind relevant, sub aspectul celor două condiţii de exerciţiu al dreptului la acţiune, dacă reclamantul îndeplineşte sau nu cerinţele Decretului-lege nr. 61/1990 şi ale Legii nr. 85/1992 pentru a cumpăra apartamentul litigios.
în schimb, Curtea apreciază că sunt fondate criticile recurenţilor în ceea ce priveşte aplicare greşită a legii în soluţionarea pe fond a cererii de constatare a nulităţii contractului de vânzare-cumpărare.
Motivele de nulitate invocate prin acţiunea introductivă formulată de reclamant se referă la fraudarea legii în scopul prejudicierii reclamantului (intenţia de fraudare rezultând din faptul că vânzarea s-a făcut în cursul procesului având ca obiect constatarea nulităţii titlului vânzătorilor) şi preţul neserios al vânzării.
Tribunalul, în rejudecarea fondului, a reţinut că ambele motive de nulitate sunt fondate, deoarece preţul de 5.000.000 lei stabilit prin contract, este derizoriu, iar părţile contractante au fost de rea-credinţă, fiind incidente prevederile art. 968 C. civ. referitoare la cauza ilicită pentru fraudă la lege, încheierea contractului neavând scopul admis de normele legale, ci acela de a transfera proprietatea în mâna unei terţe persoane în timpul judecării altui proces referitor la dreptul de proprietate al pârâţilor G.G.A. şi R.R.
Curtea consideră că această soluţie este greşită, pentru următoarele considerente:
Frauda la lege reprezintă un motiv distinct de nulitate absolută a contractului, care se concretizează într-o manoperă dolosivă, folosită de părţi spre a realiza, pe calea actului juridic, o finalitate interzisă de reglementările legale, prin eludarea indirectă şi ocultă a unei norme legale prohibitive. Sancţiunea fraudei la lege constă în nulitatea absolută a operaţiunii, în virtutea adagiului fraus omnia corrumpit, deoarece actul încheiat în scopul săvârşirii unei fraude nu poate produce efectul urmărit prin el. Contractul încheiat prin fraudarea legii denotă şi caracterul ilicit al cauzei sale determinante, însă, în general, frauda se analizează ca un factor adiţional de ineficienţă a actului juridic, care depăşeşte sfera cauzei ilicite.
în practica judiciară s-a statuat în mod constant că înstrăinarea unui bun, despre care părţile ştiu că aparţine altei persoane şi totuşi îl vând şi respectiv îl cumpără cu rea-credinţă, în frauda drepturilor adevăratului proprietar, este lovit de nulitate absolută, iar terţul prejudiciat, verus dominus, poate obţine invalidarea vânzării prin acţiunea în nulitate, fără a fi obligat să recurgă la acţiunea în revendicare. Frauda la lege atrage nulitatea absolută a contractului, ceea ce înseamnă că, în principiu, poate fi invocată şi de alte persoane interesate, cum ar fi, în speţă, chiriaşul care a încheiat un contract de închiriere cu adevăratul proprietar.
Pentru a fi întrunite cerinţele fraudei la lege, de natură a atrage invalidarea actului juridic, reclamantul trebuia să facă dovada că ambele părţi au cunoscut împrejurarea că bunul este proprietatea altei persoane, adică atât vânzătorul cât şi cumpărătorul au fost de rea-credinţă la momentul încheierii convenţiei.
în speţă, buna-credinţă a cumpărătorului C.R.C. a fost stabilită prin sentinţa penală nr. 2683 din 25 octombrie 2004 a Judecătoriei sectorului 6 Bucureşti, definitivă, prin care vânzătoarea R.R. a fost condamnată pentru săvârşirea infracţiunii de înşelăciune prevăzută de art. 215 alin. (3) C. pen. în considerentele hotărârii penale s-a reţinut că inculpata nu a adus la cunoştinţa părţii vătămate C.R.C. despre existenţa litigiului cu privire la imobil, urmărind în această manieră să încheie contractul de vânzare-cumpărare, contract pe care partea vătămată nu l-ar mai fi încheiat dacă ar fi avut cunoştinţă despre existenţa litigiului.
Statuarea instanţei penale, în sensul că partea vătămată C.R.C. a fost indus în eroare cu privire la calitatea de proprietar a vânzătoarei, nu mai permite concluzia contrară, în sensul că aceeaşi persoană ar fi fost de rea-credinţă la momentul încheierii convenţiei. A reţine, în prezentul litigiu, reaua-credinţă a cumpărătorului, ar însemna, implicit, că vânzătoarea R.R. nu l-a indus în eroare cu privire la calitatea sa de proprietar al bunului, deci nu a săvârşit infracţiunea pentru care a fost condamnată, ceea ce ar fi contrar autorităţii de lucru judecat a sentinţei penale, care operează în faţa instanţei civile, aşa cum prevede art. 22 alin. (1) C. pr. pen., cu privire la existenţa faptei, a persoanei care a săvârşit-o şi a vinovăţiei acesteia.
Chiar dacă s-ar face abstracţie de existenţa hotărârii penale, hotărârea recurată este greşită, deoarece reclamantul nu a răsturnat prezumţia instituită prin art. 1899 alin. (2) C. civ., nefăcând dovada că pârâtul cumpărător a ştiut sau ar fi putut să ştie, cu minime diligenţe că titlul vânzătorilor este viciat. Recurentul
C.R.C. a cumpărat imobilul prin intermediul unei agenţii imobiliare, fiind convins că vânzătorii au calitatea de proprietari, pe baza actului de proprietate, a certificatul de sarcini şi a certificatul fiscal, prezentate de aceştia.
împrejurarea că părţile au prevăzut în contractul autentic un preţ mai redus decât preţul de piaţă al imobilului la momentul vânzării nu constituie un element suficient care să poată permite prezumţia că pârâtul cumpărător ar fi ştiut că bunul vândut nu este proprietatea vânzătorilor şi că, datorită acestui motiv, a înţeles să plătească un preţ mai mic.
în ceea ce priveşte cel de-al doilea motiv de nulitate a contractului, invocat prin acţiune, respectiv, preţul neserios, Curtea apreciază că este posibil ca preţul să fie serios, în sensul art. 1303 C. civ., dar să fie totuşi inferior valorii sale reale. Neseriozitatea preţului nu trebuie confundată cu validitatea lui (valoare mai mică decât cea reală), prima atrăgând nulitatea contractului, pe când cea de-a doua nu (validitatea poate pune, eventual, problema leziunii, ca viciu de consimţământ).
Ca atare, simplul fapt că preţul stabilit de părţi este mai mic decât preţul real al imobilului nu poate duce la concluzia că preţul este neserios, cu excepţia situaţiei în care disproporţia este atât de mare încât s-ar putea considera că nu există un preţ şi că lipseşte contraprestaţia cumpărătorului, ceea ce nu este cazul în speţă.
în raport cu aceste considerente, Curtea apreciază că soluţia instanţei de apel a fost dată cu aplicarea greşită a prevederilor art. 968, art. 1899 alin. (2) şi art. 1303 C. civ., deoarece nu s-a făcut dovada conivenţei frauduloase a cumpărătorului iar preţul stabilit prin contract întruneşte cerinţa seriozităţii, astfel încât, în temeiul art. 312 alin. (1)-(3) raportat la art. 304 pct. 9. C. pr. civ, va admite recursurile formulate de recurenţii-pârâţi R.R. şi C.R.C., va schimba în parte decizia, va respinge capetele de cerere privind constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 1055/1996 şi a menţiunii de transcriere în registrul de transcripţiuni şi va înlătură obligaţia pârâţilor de a plăti în solidar cheltuielile de judecată către reclamant. Curtea va menţine celelalte dispoziţii ale deciziei, iar în temeiul art. 274 alin. (1) C. pr. civ., va obliga pe intimatul-reclamant la 3.196,15 lei către recurentul C.R.C. şi 1083,55 lei către recurenta R.R., reprezentând cheltuieli de judecată în toate fazele procesuale. (A.R.)
| ← Contract de vânzare cumpărare. Cauză de nulitate. Lipsa... | Desfiinţarea lucrărilor executate fără autorizaţie. Lipsa... → |
|---|
