Contract de închiriere încheiat în temeiul Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999. Reînnoire. Excepţii
| Comentarii |
|
Introducerea în contractul de închiriere încheiat în baza Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 a unei prevederi derogatorii de la condiţiile de reînnoire prevăzute de art. 14, anume că prelungirea duratei închirierii se va face cu acordul părţilor, iar acordul nu s-a realizat, face inaplicabile dispoziţiile art. 14 alin. (1) şi (2): dreptul pe care îl are chiriaşul să reînnoiască contractul la împlinirea termenului acestuia; cazurile excepţionale în care proprietarul poate refuza reînnoirea contractului şi obligaţia proprietarului de a-i notifica chiriaşului aceste situaţii înainte de împlinirea duratei închirierii.
(Decizia nr. 787 din 22 martie 2002 - Secţia a IV-a civilă)
Prin acţiunea înregistrată la Judecătoria Sectorului 6 Bucureşti, reclamanta C.D.A. i-a chemat în judecată pe pârâţii G.C.D. şi G.C., pentru evacuarea lor dintr-o locuinţă situată în Bucureşti.
Reclamanta motivează că prin Contractul de vânzare-cumpărare nr. 1890 din 11.08.1998 a cumpărat locuinţa de la mama sa, C.M., care o redobândise de la stat prin Sentinţa civilă nr. 7820 din 13.10.1997, pronunţată de Judecătoria Sectorului 6 Bucureşti, şi a Procesului-verbal de predare-primire nr. 3632 din 9.04.1998, încheiat de Primăria Municipiului Bucureşti - D.G.A.F.I., după care a încheiat cu pârâţii Contractul de închiriere nr. 4911 din 19.08.1999, pe termen de un an, cu o chirie lunară de 250.000 lei, dar că, prin Notificarea nr. 2319 din 15.06.2000, le-a comunicat pârâţilor intenţia sa de a nu mai reînnoi contractul de închiriere din cauza neîndeplinirii de către pârâţi a obligaţiei de plată a chiriei pe lunile februarie - mai 2000.
în drept, reclamanta a invocat dispoziţiile art. 14 alin. 2 lit. c din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999.
Pârâţii au cerut respingerea acţiunii, invocând neregularitatea şi lipsa de efecte a notificării, din cauza faptului că aceasta a făcut referire numai la pârâtul G.C.D., nu şi la pârâta G.C., faţă de care ar urma să se considere că a operat tacita relocaţiune.
Judecătoria a admis acţiunea şi a dispus evacuarea pârâţilor din locuinţă, prin Sentinţa civilă nr. 687 din 1.02.2001, reţinând că pârâţii nu au făcut dovada plăţii chiriei lunare în perioada februarie - mai 2000 şi că apărările pârâţilor, în sensul că notificarea nu îndeplineşte condiţiile prevăzute de art. 18 alin. (1) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, nu se pot reţine, deoarece dispoziţiile acestui articol se aplică doar cu privire la situaţia prevăzută de art. 14 alin. (2) lit. b) din acest act normativ. Admiterea acţiunii s-a motivat, în drept, pe dispoziţiile art. 14 alin. (2) lit. c), art. 14 alin. (3) şi art. 14 alin. (5) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 şi pe dispoziţiile art. 480 din Codul civil, instanţa reţinând că pârâţii nu au titlu locativ.
Pârâţii au declarat apel împotriva sentinţei, cerând schimbarea ei, în sensul respingerii acţiunii, invocând aceleaşi apărări ca şi cele formulate în faţa primei instanţe, în sensul că notificarea trimisă numai chiriaşului G.C.D., deşi contractul de închiriere a fost semnat de ambii pârâţi, învederează intenţia proprietarei de a nu mai reînnoi contractul doar cu acest chiriaş, faţă de pârâta G.C. operând tacita relocaţiune, rezultată şi din faptul primirii de către reclamantă de la această pârâtă a sumei ce reprezintă chiria restantă; pârâta G.C. nu are calitate procesuală pasivă, câtă vreme faţă de ea nu s-a îndeplinit procedura administrativă prealabilă a notificării, admiterea acţiunii în evacuare faţă de aceasta reprezentând o plus petita.
Tribunalul Bucureşti - Secţia a lll-a civilă, prin Decizia civilă nr. 3234/A din 14.11.2000, a respins apelul, ca nefondat, reţinând că notificarea îndeplineşte condiţiile prevăzute de Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, întrucât nu era necesar să fie indicaţi toţi membrii de familie care ocupă spaţiul închiriat, că netrimiterea unei notificări către pârâta G.C. nu-i înlătură calitatea procesuală pasivă în procesul de evacuare, ci poate învedera, eventual, netemeinicia cererii faţă de această pârâtă, fapt care nu se poate reţine însă aşa cum s-a răspuns la primul motiv de apel; în fine, că nu se poate pune problema admiterii acţiunii pentru mai mult decât a cerut reclamanta prin cererea introductivă, deoarece s-a solicitat evacuarea ambilor pârâţi, iar instanţa a admis acţiunea în acest sens.
Curtea constată că recursul nu este fondat.
Criticile formulate de recurenţi vizează aspecte de aplicare a legii, astfel că ele se încadrează formal în dispoziţiile art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă, dar nu pot duce la modificarea deciziei atacate, pentru că nu sunt întemeiate.
După cum rezultă din motivarea acţiunii şi susţinerile ulterioare ale reclamantei, temeiul acţiunii îl constituie inexistenţa titlului locativ al pârâţilor, având în vedere faptul că în momentul acţiunii era expirată durata închirierii prevăzute în contractul încheiat între părţi, neplata chiriei pe timp de 3 luni consecutive fiind invocată de reclamantă ca motiv al refuzului său de a mai reînnoi acest contract.
în acel contract, înregistrat la Administraţia Financiară a Sectorului 6 Bucureşti, sub nr. 4911, din 19.08.1999, s-a prevăzut că termenul de închiriere este un an şi că la expirarea termenului el poate fi reînnoit cu acordul ambelor părţi, dar între părţi nu s-a mai încheiat un nou contract sau un act prin care să-l prelungească pe cel anterior.
Dispoziţiile art. 14 alin. (1) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, privitoare la dreptul pe care-l are chiriaşul să reînnoiască contractul de închiriere, la împlinirea duratei acestuia, nu le sunt aplicabile părţilor, deoarece ele au introdus în contract o prevedere derogatorie de la condiţiile de reînnoire prevăzute în acest articol, anume că prelungirea duratei închirierii se va face cu acordul ambelor părţi, iar acordul nu s-a realizat. într-o astfel de situaţie, nu mai sunt aplicabile nici dispoziţiile art. 14 alin. (2) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, privitoare la cazurile excepţionale în care proprietarul poate refuza reînnoirea contractului şi la obligaţia proprietarului de a-i notifica chiriaşului aceste situaţii înainte de împlinirea duratei închirierii, contractul încetând la termenul stipulat, conform art. 1436 din Codul civil.
Evacuarea pârâţilor, dispusă de prima instanţă şi menţinută în apel, se justifică prin încetarea contractului de închiriere, potrivit voinţei părţilor, exprimată în stipulaţiile convenite în ceea ce priveşte durata şi condiţiile de reînnoire a lui.
Notificarea prin care reclamanta şi-a anunţat intenţia de a nu mai reînnoi contractul nu are nici un viciu, deoarece i-a fost trimisă titularului contractului de închiriere, iar pentru că pârâţii formează o familie, nu se poate pune problema că ea nu a ajuns la cunoştinţa pârâtei. Pârâta nu are deci nici un motiv să considere că faţă de ea contractul a fost prelungit tacit, cum a susţinut.
Nici susţinerea că prin admiterea acţiunii faţă de ambii pârâţi i s-ar fi acordat reclamantei mai mult decât a cerut nu este întemeiată, deoarece, aşa cum s-a arătat şi în motivarea deciziei apelate, instanţa a dispus evacuarea ambilor pârâţi, aşa cum s-a cerut prin acţiune.
| ← Contract de întreţinere. Neexecutare culpabilă. Sancţiune | Contract de închiriere a unei locuinţe. Pierderea dreptului de... → |
|---|
