Contract de vânzare-cumpărare. Dreptul de preemţiune al chiriaşului. Limitarea dreptului de proprietate
| Comentarii |
|
Prin instituirea dreptului de preemţiune în favoarea chiriaşului, care este un drept real, legiuitorul a derogat de la principiul reglementat de art. 481 din Codul civil, potrivit căruia proprietarul poate dispune liber de bunul său, creând anumite restricţii cu privire la persoanele cărora urmează să le fie înstrăinat imobilul.
(Decizia nr. 1664 din 5 iunie 2001 - Secţia a IlI-a civilă)
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti, la 15.11.1999, sub nr. 18113/1999, reclamanţii P.C. şi P.M. au chemat în judecată pe pârâţii M.M., M.M. şi S.A.B., solicitând instanţei să constate nulitatea parţială a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3041 din 4.11.1999, încheiat cu încălcarea dispoziţiilor legale, respectiv art. 18 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 privitor la dreptul de preemţiune al chiriaşilor la cumpărarea imobilului.
Prin Sentinţa civilă nr. 8326 din 26.06.2000, pronunţată de Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti în Dosarul nr. 18113/1999, a fost respinsă acţiunea reclamanţilor, ca neîntemeiată.
Instanţa de fond, în motivarea hotărârii, a reţinut că prin Sentinţa civilă nr. 2130 din 20.05^1991, respectiv Sentinţa civilă nr. 2305 din 7.04.1993, pronunţate de Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti, au fost anulate deciziile de preluare în proprietatea statului a unui imobil din Bucureşti, sectorul 2, proprietatea reclamantului S.A.B., şi s-a constatat că reclamantul are calitatea de proprietar al imobilului în litigiu.
Reclamanţii P.C. şi P.M. sunt locatari ai unei părţi din imobilul în litigiu, conform Contractului de închiriere nr. 80535 din 21.06.1990 încheiat de fostul I.C.R.A.L. "C.", dobândind dreptul de locaţiune asupra unui spaţiu compus din 3 camere, 2 culoare, bucătărie, două cămări, o baie fără cadă, două pivniţe, o magazie şi 152 mp teren din curte şi grădină.
La data de 4.11.1999, pârâtul S.A. a înstrăinat pârâţilor M.M. şi M.M., care ocupau cu titlu de chiriaşi restul imobilului, întregul imobil, conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3041 din 4.11.1999.
Instanţa de fond a constatat neîntemeiată acţiunea reclamanţilor, apreciind că reclamanţilor li s-a încălcat dreptul de preemţiune reglementat de dispoziţiile art. 18 alin. (1) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, însă sancţiunea încălcării acestui drept nu este constatarea nulităţii absolute a contractului, fie ea şi parţială, ci chiriaşul are dreptul de a se subroga în drepturile cumpărătorului în condiţiile arătate de dispoziţiile art. 20 din acelaşi act normativ.
Instanţa de fond concluzionează că prevederile art. 20 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, care sunt la îndemâna reclamanţilor, le protejează mai eficient drepturile prevăzute de acest act normativ.
împotriva acestei hotărâri pârâţii M.M., M.M., S.A.B. şi reclamanţii P.C. şi P.M. au declarat apel.
în motivarea apelului, apelanţii-pârâţi M.M. şi S.A.B. au susţinut că, deşi instanţa de fond a respins acţiunea ca neîntemeiată, motivele avute în vedere la respingerea acţiunii sunt nelegale şi netemeinice, deoarece Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 nu se referă la toate contractele de închiriere, proprietarul poate refuza reînnoirea contractului de închiriere conform art. 14 alin. (2) lit. b, condiţiile reglementate de dispoziţiile art. 18 sunt prevăzute sub sancţiunea nulităţii absolute, Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 nu poate modifica o lege organică, în speţă Codul civil.
Prin urmare, instanţa de fond nu trebuia să constate că reclamanţii au la dispoziţie calea reglementată de dispoziţiile art. 18 şi 20 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999.
Apelanţii-reclamanţi, în motivarea apelului, au criticat hotărârea pentru nelegalitate şi netemeinicie, având la bază o aplicare şi interpretare greşită a legii, art. 19 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 reprezentând un caz particular, aplicabil doar dacă locuinţa a fost vândută unui terţ la un preţ mai avantajos decât cel prevăzut în oferta chiriaşului.
Prin Decizia civilă nr. 3157 din 30.11.2000, pronunţată de Tribunalul Bucureşti - Secţia a V-a civilă şi de contencios administrativ, a fost respins apelul formulat de apelanţii-pârâţi M.M., M.M. şi S.A.B., ca lipsit de interes. A fost admis apelul formulat de apelanţii-reclamanţi C.P. şi P.M., a fost schimbată în tot sentinţa apelată şi, pe fondul cauzei, a fost admisă acţiunea şi s-a constatat nulitatea absolută parţială a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3041 din 4.11.1999'.
Pentru a pronunţa această soluţie, tribunalul a reţinut, cu privire la respingerea apelului pârâţilor, că persoana nemulţumită de hotărâre, pentru a putea exercita dreptul de apel, trebuie să justifice interes, ceea ce presupune că a căzut, total sau parţial, în pretenţii. în speţă, apelanţii-pârâţi au obţinut câştig de cauză, din moment ce acţiunea reclamanţilor a fost respinsă.
Cât priveşte apelul reclamanţilor, tribunalul a reţinut că pârâtul S.A.B. neconformându-se dispoziţiilor art. 11 alin. (1) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, contractul de închiriere a fost prelungit de drept.
Tribunalul mai reţine că art. 14 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 face parte din Secţiunea 2- reînnoirea contractului de închiriere, respectiv a contractului între proprietar şi chiriaş, care, în speţă, nu a fost încheiat.
Apreciază tribunalul că, şi în cazul în care proprietarul refuză reînnoirea contractului de închiriere, are totuşi îndatorirea să respecte dreptul de preemţiune al chiriaşului la cumpărarea locuinţei.
împotriva acestei hotărâri au declarat recurs pârâţii M.M., M.M. şi S.A.B., invocând motivul prevăzut de art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă, care constă în:
1. Aplicarea greşită a Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 cu nerespectarea prevederilor art. 1 din Codul civil, potrivit căruia legea civilă dispune numai pentru viitor, nu are putere retroactivă. De la data recunoaşterii dreptului de proprietate al recurentului şi a punerii în posesie a acestuia, consideră recurentul S.A.B., se bucură de toate drepturile proprietarului, conform art. 480 din Codul civil, şi deci nu-i pot fi limitate drepturile sale, fiind obligat să vândă doar anumitor persoane, în anumite condiţii.
2. Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, care prevede derogări de la dreptul de a dispune liber de proprietate, nu prevede ca fiind o cauză de nulitate a vânzării lipsa unei oferte de vânzare sau nerespectarea altei prevederi a dispoziţiilor art. 10 alin. (1).
Analizând legalitatea hotărârii criticate prin prisma motivului de recurs invocat de recurenţi şi încadrat în dispoziţiile art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă, Curtea constată că sunt nefondate recursurile formulate, pentru următoarele considerente:
Reclamanţii P.C. şi P.M. au dobândit dreptul de locaţiune asupra unei părţi din imobilul în litigiu în baza Contractului de închiriere nr. 80535 din 21.06.1990, încheiat cu fostul I.C.R.A.L. "C.".
La data de 9.05.1996, cu Adresa nr. 3791, S.C. "A." S.A. a comunicat intimaţilor-reclamanţi faptul că imobilul pe care-l ocupă cu titlu de chiriaş a fost restituit fostului proprietar S.A.B. şi, ca urmare, contractul de închiriere încheiat cu S.C. "A." S.A. îşi încetează aplicabilitatea, urmând ca noul proprietar să respecte locaţiunea potrivit art. 1437 din Codul civil şi Legii nr. 17/1994.
Deci, la data restituirii imobilului fostului proprietar, în baza hotărârilor judecătoreşti irevocabile, prin care se constată calitatea de proprietar a recurentului S.A.B., respectiv 9.05.1996, intimaţii-reclamanţi erau beneficiari ai dispoziţiilor art. 1 din Legea nr. 17/1994, contractul de închiriere, prelungit de drept în condiţiile acestei legi, fiind în curs de derulare.
La data de 4.08.1999 a intrat în vigoare Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe.
Chiar dacă este vorba de un imobil dobândit de proprietar anterior intrării în vigoare a Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, sunt aplicabile dispoziţiile acestui act normativ, fără a se putea aprecia că s-ar face o aplicare retroactivă a legii. în speţă, până la data intrării în vigoare a Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, contractul de închiriere al intimaţilor-reclamanţi era prelungit de drept, potrivit Legii nr. 17/1994, iar de la intrarea în vigoare a Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 sunt aplicabile dispoziţiile acestui act normativ referitoare la prelungirea contractelor de închiriere, conform procedurii prevăzute de art. 10 din ordonanţă.
Vânzarea imobilului în litigiu s-a efectuat la data de 4.11.1999, deci sub imperiul Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, dispoziţiile acesteia fiind pe deplin aplicabile.
Articolul 18 şi următoarele din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 reglementează expres condiţiile înstrăinării imobilelor redobândite de foştii proprietari şi ocupate de chiriaşi în condiţiile actului normativ mai sus menţionat.
Astfel, potrivit art. 18 alin. (1) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, în cazul în care contractul de închiriere nu se reînnoieşte, deoarece proprietarul urmează să înstrăineze locuinţa, chiriaşul are un drept de preemţiune la cumpărarea locuinţei.
în acelaşi sens, potrivit art. 21 din ordonanţa de urgenţă, dreptul de preemţiune al chiriaşului trebuie respectat chiar dacă proprietarul a înstrăinat imobilul înainte de expirarea duratei contractului de închiriere.
în speţă, deşi nu s-a încheiat un contract de închiriere, conform dispoziţiilor ordonanţei de urgenţă, chiriaşul beneficiază de prevederile legii, având, în conformitate cu dispoziţiile art. 11 alin (1), prelungit, de drept, contractul de închiriere, până la încheierea unui nou cjntract de închiriere.
Prin instituirea dreptului de preemţiune în favoarea chiriaşului, care este de fapt un drept real, ce trebuie ocrotit în condiţii similare drepturilor reale, legiuitorul a derogat de la principiul reglementat de art. 480 din Codul civil, potrivit căruia proprietarul poate dispune liber de bunul său, creând anumite restricţii cu privire la persoanele cărora urmează să le fie înstrăinat imobilul.
Susţinerea recurenţilor-pârâţi, în sensul că încălcarea dreptului de preemţiune al chiriaşului la înstrăinarea locuinţei de către proprietar nu este sancţionată cu nulitatea actului de vânzare-cumpărare încheiat cu nerespectarea acestui drept, nu poate fi reţinută, având în vedere că dreptul de preemţiune este reglementat de lege, chiar în lipsa unei prevederi exprese cu privire la sancţiunea aplicabilă, iar legea trebuie interpretată în sensul aplicării ei, iar nu în sensul neaplicării ei.
Dacă susţinerea recurenţilor-pârâţi ar fi reţinută, ar însemna ca dreptul de preemţiune al chiriaşilor la cumpărarea locuinţelor să rămână doar o prevedere legală fără aplicaţie practică, ceea ce ar însemna că însuşi legiuitorul i-a oferit proprietarului posibilitatea de a nesocoti prevederile legii ori de câte ori s-ar proceda la înstrăinarea unei locuinţe redobândite de fostul proprietar sau moştenitorii acestuia.
Nici susţinerea recurenţilor-pârâţi, în sensul că sancţiunea nerespectării dreptului de preemţiune al chiriaşilor la înstrăinarea locuinţei de către proprietar ar fi subrogarea acestora în drepturile cumpărătorului, nu poate fi reţinută, cel puţin din două considerente:
în primul rând, prin acceptarea acestei susţineri s-ar ajunge, practic, ori de câte ori proprietarul va avea posibilitatea să înstrăineze locuinţa unei alte persoane, la nerespectarea dreptului de preemţiune al chiriaşului la cumpărarea locuinţei. Deci chiar proprietarul ar avea posibilitatea să opteze când şi în ce împrejurări, în funcţie de conjunctură, urmează să respecte dreptul de preemţiune al chiriaşului ori să-i lase acestuia posibilitatea să se subroge în drepturile cumpărătorului.
în al doilea rând, în speţă, nu se află în cazurile de subrogare a chiriaşului în drepturile cumpărătorului reglementate de lege (art. 19 şi art. 21 din ordonanţa de urgenţă).
Faţă de aceste considerente, Curtea apreciază că decizia tribunalului este legală şi, în baza art. 316 din codul de procedură civilă şi art. 296 din Codul de procedură civilă, va respinge recursurile formulate ca nefondate.
| ← Contract de vânzare-cumpărare. Garanţie contra evicţiunii | Contract de întreţinere. Neexecutare culpabilă. Sancţiune → |
|---|
Vezi şi alte speţe de drept civil:
Comentarii despre Contract de vânzare-cumpărare. Dreptul de preemţiune al chiriaşului. Limitarea dreptului de proprietate
