Cumpărarea de către chiriaş a unui imobil preluat de stat fără titlu. Inexistenţa bunei-credinţe
| Comentarii |
|
Se impune a se constata nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare dintre stat, prin unitatea deţinătoare, şi chiriaş, întrucât imobilul în litigiu fusese preluat în mod abuziv şi nu putea face obiectul vânzării, faţă de prevederile Legii nr. 112/1995, care reglementează situaţia juridică a imobilelor preluate cu titlu.
Principiul error communis facit ius nu este aplicabil pentru stabilirea bunei-credinţe, întrucât eroarea trebuie să fie comună ambelor părţi contractante.
C.A. Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, decizia nr. 332 din 7 martie 2005, în P.R. nr. 4/2006, p. 116
Prin decizia civilă nr. 2137 din 18 noiembrie 2003, pronunţată în dosarul nr. 3522/2003 de Tribunalul Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, s-au admis apelurile formulate de A.G., A.E., O.V. şi O.C., în contradictoriu cu intimaţii-reclamanţi O.A.M., O.M.A., O.C.P., N.E. şi intimaţii-pârâţi Municipiul Bucureşti, prin Primarul General şi SC F. SA. S-a schimbat în tot sentinţa apelată, în sensul că s-a respins, ca nefondată, acţiunea reclamantelor.
Pentru a pronunţa această soluţie, tribunalul a reţinut că, deşi reclamantele au arătat că încă din anul 1995 au depus diligenţe pentru a intra în posesia imobilului în natură, acest lucru nu a fost dovedit, notificarea făcută către Primăria Municipiului Bucureşti datând din anul 2001, astfel, părţile contractante au respectat textele legale în materie şi au fost de bună-credinţă când au dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentelor 3 şi 4.
De altfel, cu putere de lucru judecat, s-a stabilit, prin sentinţa civilă nr. 3225/2002 a Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti, că reclamantele au avut dreptul de a solicita echivalentul în bani privitor la întregul
imobil din str. Salmen, cu excepţia apartamentelor 3 şi 4. In mod greşit s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare.
împotriva acestei decizii s-a formulat recurs la 28 ianuarie 2004 de către O.A.M., O.M.A, O.C.P. şi N.E. cu respectarea termenului legal de 15 zile, decizia recurată fiind comunicată acestora la 20 ianuarie 2004, conform dovezilor aflate la dosarul de apel.
în motivele de recurs se critică decizia, arătându-se că recu- rentele-reclamante au devenit proprietarele întregului imobil, teren şi construcţie, din str. G-ral Salmen. în mod netemeinic s-a apreciat că părţile contractante au respectat textele legale în materie la încheierea contractului de vânzare-cumpărare pentru că se depusese cererea de restituire în natură a imobilului nr. 1675 din 23 iulie 1996, depusă la Comisia de aplicare a Legii nr. 112/1995 a Municipiului Bucureşti, Primăria Sector 2, deci anterior încheierii celor două contracte de vânzare-cumpărare.
în aceste condiţii, teoria aparenţei de drept nu este aplicabilă în cauză, pentru că nu există o eroare comună şi generală la încheierea actelor juridice. Persoanele fizicc nu au făcut dovada bunei-credinţe, iar instanţa nu a reţinut proba testimonială din care rezultă că proprietarii anunţaseră chiriaşii din imobil că îl revendică.
Imobilul a fost preluat abuziv de stat, fără un titlu valabil, iar instanţa de apel, în mod greşit, a constatat că Primăria Municipiului Bucureşti nu arc calitate procesuală în cauză, deşi imobilul a intrat în patrimoniul statului, fiind administrat de această unitate până la data introducerii acţiunilor de restituire.
în privinţa autorităţii de lucru judecat reţinute de tribunal, aceasta a fost în mod greşit apreciată, pentru că, prin sentinţa civilă nr. 5225/2002 a Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti, a fost obligat Municipiul Bucureşti şi SC F. SA să le restituie în deplină proprietate şi posesie imobilul, mai puţin apartamentele 3 şi 4, care fuseseră, deja, vândute chiriaşilor şi nu s-a stabilit că reclamantele ar avea dreptul de a solicita echivalentul în bani privind întregul imobil.
Recursul a fost înaintat spre competentă soluţionare la înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, unde s-a format dosarul nr. 1299/2004.
Recursul a fost legal timbrat cu suma de 52.000 lei şi 1.500 lei timbru judiciar, conform chitanţei aflate la dosarul nr. 1029/A/2004 al înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.
După adoptarea Legii nr. 195/2004, cauza a fost trimisă la Curtea de Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, fiind înregistrată sub nr. 3305/2004.
La 17 noiembrie 2004, intimaţii A.G. şi E. au depus întâmpinare la dosar.
Analizând decizia civilă, în raport de criticile formulate, Curtea reţine următoarele aspecte.
în privinţa excepţiei lipsei calităţii procesuale active a recu- rentelor-reclamante, Curtea consideră că aceasta nu este o excepţie de ordine publică, în raport de probele administrate în dosar, din care rezultă în mod neîndoielnic că acestea şi-au dovedit calitatea de moştenitori ai foştilor proprietari ai imobilului revendicat, astfel cum s-a stabilit în mod irevocabil prin sentinţa civilă nr. 5225 din 31 mai 2002 a Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti, pronunţată în dosarul nr. 4741/2001, prin care s-a respins excepţia lipsei calităţii procesuale active a numitelor O.A.M., O.M.A., O.C.P. şi O.E. şi, ca urmare, le-a fost restituit imobilul din str. G-ral Salmen, compus din teren în suprafaţă de 450 mp şi două corpuri de clădire, cu excepţia apartamentelor 3 şi 4, care nu mai erau în proprietatea Municipiului Bucureşti şi SC F. SA.
în privinţa excepţiei nulităţii recursului, invocată în finalul concluziilor orale de către apărătorul intimaţilor-pârâţi D., Curtea apreciază că nu poate fi avută în considerare, în raport de momentul invocării acesteia, precum şi faţă de împrejurarea că recursul a fost motivat în mod legal, iar încadrarea greşită a unuia din motive din punct de vedere legal nu atrage nulitatea recursului, conform art. 306 alin. (3) C. proc. civ.
Analizând actele şi lucrările dosarului, Curtea apreciază că soluţia pronunţată de tribunal este nclegală, fiind dată cu aplicarea greşită a legii, motiv pentru care va admite recursul, conform art. 312, raportat la art. 304 pct. 9 C. proc. civ., va modifica decizia civilă nr. 2137 din 18 noiembrie 2003, pronunţată în dosarul nr. 3522/2003 de Tribunalul Bucureşti, Secţia a IV-a civilă şi, în baza art. 296 C. proc. civ., va respinge, ca nefondat, apelul formulat de pârâţii A.G., E., O.V., O.C., împotriva sentinţei nr. 3887 din 12 iunie 2003, pronunţată în dosarul nr. 10520/2002 de Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti, pentru următoarele considerente.
Imobilul din str. G-ral Salmen, colţ cu B-dul Ferdinand, compus din 450 mp teren şi două corpuri de casă, a fost cumpărat prin actul de vânzare-cumpărare transcris sub nr. 12660 din 5 iulie 1912 la Tribunalul Ilfov, Secţia notariat, de I.O. şi A.O.
I.O. a decedat în anul 1921, fiind moştenit de O.I.A, O.I.F., O.I.A., O.I.F., O.L.V. şi O.I.M. în 1946, avocatul F.O. şi dr. A.O., prin autorizaţia nr. 21847 din 28 martie 1946, au primit dreptul de a construi imobilul din B-dul Ferdinand. Astfel cum rezultă din adresa nr. 3247 din 5 aprilie 2002, fosta str. Albişoara a purtat denumirea de str. Salmen Dimitrie din 1936. Această arteră de circulaţie cuprinde şi imobilul din str. Salmen, fosta str. Albişoara nr. 1, în prezent existând aceeaşi adresă poştală.
Recurentele-reclamante au făcut dovada că sunt moştenitoarele foştilor proprietari, prin certificatele de moştenitor aflate la dosarul nr. 10520/2002.
Calitatea de moştenitoare ale foştilor proprietari, ce Ie conferă dreptul să revendice imobilul, a fost, de altfel, recunoscută irevocabil, astfel cum s-a mai menţionat, prin sentinţa civilă nr. 5225 din 31 mai 2002 a Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti.
Având în vedere că, la data pronunţării acestei sentinţe, două din apartamente nu mai erau în posesia statului, reclamantele au introdus acţiunea în constatare a nulităţii absolute a contractelor de vânzare- cumpărare încheiate cu familiile O. şi A. de către Municipiul Bucureşti şi SC F. SA şi de obligare la restituirea în natură a acestora către proprietari.
Recurentele-reclamante au solicitat, prin cererea înregistrată sub nr. 1675 din 23 iulie 1996, restituirea în natură, conform Legii nr. 112/1995, a imobilului din str. G-ral Salmen.
Prin urmare, în mod greşit a reţinut tribunalul că reclamantele nu au dovedit că au depus diligenţe pentru a intra în posesia imobilului de la accastă dată şi a motivat decizia invocând numai notificarea în baza Legii nr. 10/2001.
Din cuprinsul sentinţei civile nr. 5225 din 31 mai 2002, intrată în puterea de lucru judecat, rezultă că imobilul a fost trecut în proprietatea statului, în baza Decretului nr. 92/1950, dar numai în privinţa unui singur apartament, restul mobilului nefigurând în decretul de naţionalizare. Persoanele de la care a fost preluat acest imobil erau exceptate de la naţionalizare, fiind intelectuali: O.A. medic, O.D. profesoară, O.V. şi O.F. jurişti.
Fiind exceptaţi de la naţionalizare, chiar şi pentru apartamentul preluat în baza Decretului nr. 92/1950, proprietarii acestui imobil au fost deposedaţi în mod abuziv de către stat, prin trecerea imobilului în
proprietatea statului cu ncrespectarea dispoziţiilor constituţionale din anul 1948, care garantau, în art. 8 şi art. 11, dreptul de proprietate.
Făcând parte din categoria imobilelor preluate fără titlu valabil de către stat, imobilul din str. G-ral Salmen nu putea face obiectul vânzării, conform Legii nr. 112/1995, către chiriaşi, pentru că această lege reglementa numai situaţia juridică a imobilelor preluate cu titlu de către stat. în acest sens, dispoziţiile art. 1 alin. (4) din H.G. nr. 20/1996 precizează că locuinţele care au fost preluate de stat cu nerespectarea prevederilor legale în vigoare la data respectivă nu intră sub incidenţa Legii nr. 112/1995. Această hotărâre de guvern a fost publicată în M. Of. nr. 16 la 23 ianuarie 1996, astfel că atât vânzătorul, cât şi cumpărătorii erau obligaţi să o cunoască şi să o respecte.
Comisia locală, odată învestită cu cererea de restituire în natură de către foştii proprietari, conform art. 41 alin. (6) din Normele de apli- care a Legii nr. 112/1995, trebuia să solicite relaţii şi acte doveditoare de la petcnţi sau de la orice autorităţi şi instituţii publice, pe baza cărora să poată stabili dacă locuinţa a fost trecută în proprietatea statului cu respectarea prevederilor în vigoare la data respectivă.
Această obligaţie nu a fost îndeplinită de către SC F. SA, în calitate de vânzător, care, ca reprezentant al statului, a acţionat cu rea-credinţă, înstrăinând apartamentele 3 şi 4 din imobilul în litigiu, urmărind, evident, fraudarea drepturilor proprietarilor care formulaseră o cerere de restituire şi urmărind scoaterea imobilului revendicat din patrimoniul său. Cumpărătorii, cu minime diligenţe, ar fi aflat că apartamentul făcea obiectul unei cereri de restituire nesoluţionate şi, deci, nu putea fi vândut conform Legii nr. 112/1995 până la soluţionarea definitivă a acestei cereri. Nu se poate invoca buna-credinţă a părţilor la încheierea contractului de vânzarc-cumpărare, care este nul absolut, conform art. 948 C. civ.
în cauză nu sunt incidente dispoziţiile art. 46 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 10/2001, pentru că, deşi imobilul a trecut fără titlu în proprietatea statului şi a fost vândut înainte de apariţia Legii nr. 10/2001, vânzarea s-a făcut cu încălcarea dispoziţiilor legii în vigoare la data încheierii vânzării-cumpărării (chiar a Legii nr. 112/1995), iar buna-credinţă nu poate fi reţinută în cauză.
Principiul error communis facit ius nu se poate aplica în susţinerea bunei-credinţe, pentru că eroarea trebuie să fie comună ambelor părţi, pentru ca actul astfel încheiat să nu fie lovit de nulitate absolută.
în speţă nu pot fi incidente dispoziţiile H.G. nr. 11/1997 pentru modificarea normelor de aplicare a Legii nr. 112/1995, întrucât aceasta completează normele de aplicare a Legii nr. 112/1995 cu privire la posibilitatea vânzării imobilelor preluate fără titlu de către stat, adăugând şi completând la Legea nr. 112/1995, aspect care le face inaplicabile, neputându-se modifica o lege prin cuprinsul normelor de aplicare.
Aceste aspecte au fost în mod corect reţinute şi de instanţa de fond, iar motivarea tribunalului, în sensul că au fost respectate dispoziţiile legale în materie şi părţile au fost de bună-credinţă la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare, sunt nelegale şi netemeinice.
| ← Imobil preluat fără titlu. Contract de vânzare-cumpărare... | Vânzare-cumpărare. Legea nr. 112/1995. Reaua-credinţă a... → |
|---|
