Imobil preluat de stat fără titlu valabil. Buna-credinţă a dobânditorului fost chiriaş
| Comentarii |
|
în mod greşit s-a apreciat că buna-credinţă care presupune o eroare nu poate decurge din simpla ignoranţă, pur subiectivă, a celui care se prevalează de ea, ci numai dintr-o aparenţă înşelătoare suficient de credibilă, iar orice dobânditor, la momentul preluării unui bun, trebuia să verifice situaţia juridică a acestuia, faţă de notorietatea abuzurilor comise de statul comunist.
Atâta vreme cât, la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare de către chiriaş, fostul proprietar nu contestase titlul statului şi nu îşi manifestase intenţia de a reintra în posesia imobilului, cumpărătorul beneficiază de prezumţia de bună-credinţă, neexistând vreun indiciu că vânzătorul nu ar fi deţinut calitatea de proprietar.
C.A. Bucureşti, Secţia a IIl-a civilă, decizia nr. 1212 din 29 noiembrie 2004, în P.R. nr. 3/2005, p. 90
Prin sentinţa civilă nr. 852 din 13 februarie 2003 (dosar nr. 13926/2002), Judecătoria Sectorului 6 Bucureşti, în baza art. 246 C. proc. civ., a luat act de renunţarea pârâtei O.C.J. la judecarea cererii de chemare în garanţie formulate împotriva chematei în garanţie Administraţia Fondului Imobiliar, a respins excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei C.I.M., ca neîntemeiată, a respins cererea principală, astfel cum a fost precizată, formulată de reclamanta C.I.M., prin mandatar M.V., împotriva pârâtelor O.C.J., Municipiul Bucureşti, prin Primarul General, Administraţia Fondului Imobiliar, ca neîntemeiată, ca şi cererea de chemare în garanţie a Municipiului Bucureşti, reprezentat de Primarul General, formulată de pârâta O.C.J., ca rămasă fără obicct, a luat act că nu se solicită cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, instanţa de fond a reţinut următoarele.
Prin contractul de construire nr. 1961/1969, D.A.M. a devenit proprietara imobilului situat în Bucureşti, Aleea C. nr. 6, sector 6. La data de 12 mai 1983, acest imobil a fost preluat, fără plată, în patrimoniul statului, în baza Decrctului nr. 223/1974, conform deciziei C.P.M.B. nr. 2087 din 1 noiembrie 1983.
Bunul în cauză a fost închiriat la data de 29 septembrie 1994, conform contractului de închiriere nr. 298/1994 de către Primăria Municipiului Bucureşti, prin SC O. SA, pârâtei 0.(fostă R.)C.J., iar, ulterior, între aceste părţi s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr. N.199 din 19 decembrie 1996, conform art. 9 din Legea nr. 112/1995.
La momentul înstrăinării, D.A.M. nu formulase o cerere de restituire a apartamentului în litigiu şi nu îi notificase pârâtei intenţia de a se adresa instanţelor judecătoreşti pentru retrocedarea imobilului.
La data de 3 iunie 1999, D.A.M. a decedat, iar instanţa de fond a apreciat că reclamanta este fiica defunctei şi are calitate procesuală activă în cauză, deşi nu a făcut dovada dezbaterii şi acceptării succesiunii defunctei sale mame în termenul de 6 luni prevăzut de lege.
Au fost avute în vedere prevederile art. 4 alin. (3), coroborate cu art. 19 alin. (4) din Legea nr. 10/2001. Astfel, reclamanta a notificat Primăria Municipiului Bucureşti cu privire la restituirea în natură a imobilului la data de 20 iulie 2001, respectând astfel termenul de 6 luni de exercitare a dreptului de opţiune succesorală în condiţiile acestei legi speciale.
Prima instanţă a apreciat că, pentru corecta aplicare a dispoziţiilor art. 46 din Legea nr. 10/2001, în cauză trebuie clarificată împrejurarea dacă imobilul a fost preluat în proprietatea statului „cu titlu valabil" sau „fără titlu valabil".
Analizând prevederile decretului de preluare prin raportare la dispoziţiile Constituţiei din 1965, instanţa de fond a constatat că imobilul a trecut în proprietatea statului fără un titlu valabil şi, în con- sccinţă, urmează a fi analizate dispoziţiile art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001.
Aceste norme sunt expresia principiului ocrotirii bunei-credinţe, întărind şi conferind efecte raporturilor juridice încheiate cu bună-credinţă. Legea nu precizează ce se înţelege prin „bună-credinţă", astfel încât prima instanţă a considerat că aceasta este suficient să existe în persoana
cumpărătorului, conform principiului ubi lex non distinguil, nec nos distinguere debemus.
Conform art. 1898 C. civ., buna-credinţă este credinţa achizitorului că cel care a dobândit imobilul avea toate însuşirile cerute de lege spre a-i putea transmite proprietatea, atitudine subiectivă suficientă să existe pentru a conferi valabilitate actului la momentul încheierii acestuia.
în speţă, pârâta O.C.J. a cumpărat imobilul cu respectarea art. 9 din Legea nr. 112/1995. La momentul achiziţionării acestuia, fosta proprietară sau moştenitorii acesteia nu formulaseră cerere de restituire în faţa instanţelor de judecată sau a organelor administrative competente şi nici nu o notificaseră pe pârâtă cu privire la intenţia de a revendica.
Un alt element de apreciere a bunei-credinţe a fost considerată percepţia cumpărătoarei că statul era proprietar al imobilului, prin exercitarea de către acesta a tuturor prerogativelor conferite de dreptul de proprietate.
Cum buna-credinţă se prezumă [conform art. 1899 alin. (2) C. civ.] până la proba contrară, reclamanta avea obligaţia să răstoarne această prezumţie, să facă dovada relei-credinţe a pârâtei.
Simplele susţineri, în sensul că titlul statului nu a fost valabil, împrejurare pe care pârâta ar fi trebuit să o cunoască, având în vedere împrejurările de fapt în care a fost încheiat contractul de vânzare- cumpărare nu sunt de natură să răstoarne prezumţia de bună-credinţă a pârâtei.
Respingând cererea principală, astfel cum a fost precizată, ca neîntemeiată, instanţa a respins, pe cale de consecinţă, şi cererea de chemare în garanţie ca rămasă fără obiect.
Prin decizia civilă nr. 1804 din 19 septembrie 2003 (dosar nr. 1687/2003), Tribunalul Bucureşti, Secţia a V-a civilă, a admis apelul formulat de reclamantă, a schimbat în parte sentinţa apelată, în sensul că a admis acţiunea principală precizată, formulată de C.I.M. împotriva pârâţilor Municipiului Bucureşti şi Administraţia Fondului Imobiliar, a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare- cumpărare nr. 119 din 19 decembrie 1996, încheiat între C.G.M.B. - A.F.I. şi 0.(fostă R.)C.J., a admis cererea de chemare în garanţie a pârâtei O.C.J. împotriva Municipiului Bucureşti şi a obligat chematul în garanţie să restituie acesteia suma de 10.935.381 lei, reprezentând preţ, achitată în baza contractului de vânzare-cumpărare menţionat,
reactualizată la data restituirii sumei, a menţinut celelalte dispoziţii ale sentinţei.
Criticile apelantei au avut în vedere faptul că instanţa de fond a reţinut în mod greşit buna-crcdinţă a pârâtei la cumpărarea imobilului, întrucât buna-credinţă care presupune o eroare nu poate decurge din simpla ignoranţă, pur subiectivă, a celui care se prevalează de ea, ci numai dintr-o aparenţă înşelătoare suficient de credibilă. Erau notorii abuzurile comise de statul comunist, astfel încât orice dobânditor la momentul preluării unui bun trebuia să verifice situaţia juridică a acestuia.
S-a considerat, de către apelantă, că interpretarea instanţei de fond în sensul dobândirii bunului de către pârâtă cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 este eronată, dat fiind că, în speţă, nu sunt incidente aceste dispoziţii, ce vizează doar măsuri reparatorii privind imobilele preluate de stat cu titlu.
în considerente, tribunalul a reţinut că intrarea imobilului în proprietatea statului s-a făcut fără titlu valabil. Ca atare, bunul nu intră sub incidenţa dispoziţiilor Legii nr. 112/1995, care avea în vedere doar imobilele cu destinaţia de locuinţă intrate în patrimoniul statului cu titlu.
în aceste condiţii, încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr. 199 din 19 decembrie 1996 a fost încheiat prin fraudarea legii, folosindu-se dispoziţiile art. 9 din Legea nr. 112/1995 pentru a fi fraudate prevederile art. 1 din aceeaşi lege.
în plus, la încheierea actului de vânzare-cumpărare au fost încălcate şi dispoziţiile art. 46 din Legea nr. 18/1991, în vigoare la acel moment, care impuneau ad validitatem forma autentică pentru actele între vii având ca obiect terenuri.
Buna-credinţă, analizată prin prisma prevederilor art. 46 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 10/2001, presupune, în această materie, reprezentarea subiectivă a cumpărătorului că încheie contractul cu adevăratul proprietar al imobilului.
Pârâta O.C.J. a recunoscut la interogatoriu că nu a cunoscut modalitatea prin care apartamentul a intrat în proprietatea statului. Astfel, nu poate fi reţinută buna sa credinţă, întrucât, pentru a beneficia de dispoziţiile Legii nr. 112/1995, pârâta avea obligaţia să se asigure că imobilul se încadrează în categoria avută în vedere de această lege, aşa încât ar fi trebuit să facă demersuri pentru a afla modalitatea de trecere în proprietatea statului a apartamentului.
Intimata-pârâtă nu a făcut niciun demers pentru a afla dacă bunul în cauză a intrat în proprietatea statului cu titlu valabil, lipsa sa de interes neputând fi calificată ca bună-credinţă.
Instanţa de apel a considerat că nu poate fi reţinută susţinerea potrivit căreia pârâta s-a întemeiat pe aparenţa creată de faptul că statul se comportă ca proprietar al imobilului, întrucât, pe de o parte, Legea nr. 112/1995 era aplicabilă doar imobilelor intrate în patrimoniul statului cu titlu, iar pârâta trebuia să se asigure că apartamentul pe care vroia să îl cumpere intra în această categorie şi, pe de altă parte, era de notorietate faptul că nu toate imobilele aflate în proprietatea statului intraseră în mod legal în acest patrimoniu.
în termen legal au declarat recurs pârâta O.C.J. şi pârâtul chemat în garanţie, Municipiul Bucureşti, prin Primarul General.
în motivarea recursului, recurenta-pârâtă O.C.J. a solicitat, pe cale de excepţie, în temeiul art. 304 pct. 5 C. proc. civ., a se constata lipsa de interes a intimatei-reclamante în promovarea acţiunii în constatarea nulităţii absolute a actului de vânzare-cumpărare, deoarece aceasta nu are calitate procesuală activă. A solicitat, totodată, să se constate că cererea a fost introdusă de o persoană fără mandat, respectiv M.V., procura nr. 1996 din 27 aprilie 2001 având un caracter general, şi nu special, cum dispun prevederile art. 68-69 C. proc. civ.
Pe fond, a invocat încălcarea prevederilor art 304 pct 8-9 C. proc. civ. în ceea ce priveşte titlul statului, recurenta-pârâtă a arătat că acesta este valabil, întrucât Decretul nr. 223/1974 a fost abrogat doar în anul 1989, moment de la care efectele abrogării se produc, fără a avea vreo incidenţă asupra situaţiilor juridice născute anterior abrogării.
Dreptul de proprietate al statului a fost dobândit prin lege, iar nu prin decizia administrativă de preluare, care avea doar menirea de a identifica bunul. Nu poate fi reţinută necomunicarea actului administrativ drept cauză de nevalabilitate a titlului statului, cât timp această operaţiune, conform doctrinei, vizează executarea lui şi, implicit, opozabilitatea faţă de terţi (or, reclamanta nu este terţ).
Referitor la aplicarea prevederilor art. 46 din Legea nr. 18/1991", făcută de instanţa de apel, recurenta a susţinut că statul nu poate fi obligat la autentificarea actelor în care apare ca vânzător. In fapt,
trecând peste acest aspect, s-ar putea reţine, eventual, o nulitate parţială cu privire la teren.
în ceea ce priveşte buna-credinţă, instanţa de apel a schimbat înţelesul lămurit şi vădit neîndoielnic al motivaţiei instanţei de fond, eludând dispoziţiile art. 1169 C. civ., conform cărora sarcina dovedirii relei-credinţe revine reclamantei.
La data cumpărării imobilului de către recurenta-pârâtă, doar instanţele puteau să se pronunţe cu privire la valabilitatea titlului de preluare a imobilelor de către stat şi doar în urma promovării unei acţiuni de către persoana interesată.
Este nereală motivarea instanţei de apel, în sensul că recurenta nu a făcut niciun demers pentru a afla dacă titlul statului este valabil sau nu, cât timp acesta este atributul instanţelor judecătoreşti.
Recurentul-pârât chemat în garanţie Municipiul Bucureşti, prin Primarul General, a arătat că hotărârea recurată este dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a legii, potrivit art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Faţă de prevederile Decretului nr. 223/1974, necomunicarea deciziei de preluare este justificată, întrucât, dacă proprietarul a rămas în străinătate, nu s-a putut afla noul său domiciliu. Aceasta nu înseamnă, însă, că legea a fost încălcată la momentul preluării.
Cât priveşte nereţinerea bunei-credinţe a pârâtei O.C.J. la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, recurentul a arătat că au fost respectate prevederile art. 9 din Legea nr. 112/1995, precum şi faptul că la momentul achiziţionării, moştenitorii proprietarei imobilului nu formulaseră cerere de restituire în natură a bunului sau notificare privind intenţia de a revendica proprietatea defunctei A.M.D.
Referitor la obligarea recurentei la restituirea preţului imobilului, reactualizat, către pârâta-cumpărătoare, s-au invocat dispoziţiile art. 5 din O.U.G. nr. 184/2002, sarcina achitării acestor sume revenind Ministerului Finanţelor Publice.
Intimata-reclamantă a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat.
în recurs s-a depus procura autentificată sub nr. 19966 din 27 aprilie 2001 de Ambasada României la Paris.
Examinând decizia recurată, în raport de criticile formulate şi de probatoriul administrat, în conformitate cu dispoziţiile art. 312 C. proc. civ., Curtea reţine următoarele:
Curtea constată că motivele de recurs invocate de recurenta-pârâtă O.C.J., privind atât excepţiile invocate, cât şi fondul apelului, pot fi încadrate în prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Excepţia lipsei de interes a reclamantei nu poate fi admisă, întrucât partea a justificat calitatea sa procesuală activă şi, implicit, interesul sau scopul acţiunii sale. Această excepţie urmează a fi analizată în contextul criticilor aduse prin recurs, şi nu în mod distinct, deoarece asupra sa s-a pronunţat instanţa de fond, iar prin apel hotărârea asupra acestui aspect a fost menţinută.
Conform înscrisurilor existente la dosarul de fond, rezultă că reclamanta C.I.M. este fiica defunctei D.A.M., fosta proprietară a imobilului în litigiu. Chiar dacă nu au fost depuse certificate de naştere, deces sau moştenitor în cauză, cum susţine recurenta, coroborând extrasele din registrele de stare civilă şi celelalte acte, se constată cele afirmate mai sus.
In temeiul art. 4 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, reclamanta nu era obligată a face dovada acceptării moştenirii, ci doar a proba că a formulat cerere de restituire a imobilului, conform acestui act normativ, ce are valoare de acceptare a succesiunii pentru bunul a cărui restituire se solicită în temeiul acestei legi.
Succesibilul este repus de drept în termenul de acceptare a succesiunii, probă pe care intimata-reclamantă a făcut-o în cauză. Aceasta a formulat notificare la 20 iulie 2001, respectând termenul de 6 luni de la intrarea în vigoare a legii pentru exercitarea dreptului de opţiune succesorală.
Asupra excepţiei lipsei calităţii de reprezentant, Curtea s-a pronunţat prin practicaua acestei decizii, considerentele expuse urmând a fi avute în vedere şi în ccea ce priveşte critica din recurs.
Este nefondată critica recurentei-pârâte C.I.M., în ceea ce priveşte preluarea imobilului cu titlu de către stat. In mod corect, prima instanţă, ca şi cea din apel au apreciat că bunul a intrat în patrimoniul statului fără titlu valabil. Decretul nr. 223/1974 era un act normativ neconstituţional, în raport cu prevederile Constituţiei din 1965, care garanta dreptul de proprietate privată.
Analiza valabilităţii titlului statului se face în raport de art. 6 din Legea nr. 213/1998, care permite instanţelor judecătoreşti să verifice actul de preluare a imobilului. Conform acestui text invocat, „fac parte din domeniul public sau privat al statului sau al unităţilor admi- nistrativ-teritoriale şi bunurile dobândite de stat în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, dacă au intrat în proprietatea statului în temeiul unui titlu valabil, cu respectarea Constituţiei, a tratatelor internaţionale la care România era parte şi a legilor în vigoare la data preluării lor de către stat".
Aşadar, în raport de probele administrate, se constată că nu au fost respectate prevederile Decretului nr. 223/1974 la momentul preluării, astfel cum a reţinut şi instanţa de fond. Efectele decretului s-au produs la momentul intrării bunului în patrimoniul statului, neavând relevanţă, în speţă, data abrogării acestuia, întrucât de la apariţia Decretului-lege nr. 9/1989 o decizie de preluare nu mai putea fi emisă. Aceasta este sancţiunea aplicabilă, fără incidenţă asupra situaţiilor juridice născute anterior abrogării. Decizia administrativă de preluare constituia titlu translativ de proprietate, însă ea trebuia să îndeplinească condiţiile decretului pentru a fi valabilă, ceea ce în cauză nu s-a întâmplat.
în mod eronat, instanţa de apel a susţinut că nu au fost respectate prevederile art. 46 din Legea nr. 18/1991 vizând încheierea unor acte autentice în ceea ce priveşte terenul înstrăinat. Interpretând, per a contrario, dispoziţiile Legii nr. 18/1991 şi ale Legii nr. 1/2000, rezultă că vor fi supuse regimului juridic reparator prevăzut de Legea nr. 10/2001 terenurile cu construcţii, preluate cu sau fără titlu valabil de stat sau alte persoane juridice [art. 2 alin. (1), art. 6, art. 10-11]. Mai mult, actul de vânzare-cumpărare este un înscris autentic, ce a fost înregistrat în registrul de transcripţiuni al Judecătoriei Scctorului 6 Bucureşti.
Revenind la noţiunea de „cu titlu", „fără titlu", în concepţia Legii nr. 112/1995, prin adoptarea normelor metodologice aprobate prin H.G. nr. 20/1996, au fost explicitate aceste sintagme, considerându-se că „imobilele cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului, cu titlu, sunt acele imobile care au fost preluate ca locuinţe în proprietatea statului în baza unei prevederi legale în vigoare la data respectivă, cum ar fi Decretul nr. 223/1974".
Aşadar, la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, câtă vreme titlul statului nu fusese contestat de către fostul proprietar al bunului, era valabil, caz în care, în mod corect, recurenta-pârâtă a achiziţionat imobilul în temeiul art. 9 din Legea nr. 112/1995.
Buna-credinţă a acesteia trebuie raportată la data semnării convenţiei, şi nu ulterior, când reclamanta se prevalează de ignoranţa sa până la data introducerii prezentei cereri, prin neexercitarea vreunui demers în vederea restituirii bunului. Recurentei nu-i incumbă obligaţia verificării valabilităţii titlului statului, câtă vreme nu exista niciun indiciu că vânzătorul nu era proprietarul bunului vândut.
Curtea constată că nu este vorba de aplicarea prevederilor art. 304 pct. 8 C. proc. civ., care se referă la interpretarea greşită a actului de
dus judecăţii, şi nu la „schimbarea înţelesului lămurit şi vădit neîndoielnic al motivaţiei instanţei de fond".
Cum buna-credinţă se prezumă, cel care contestă existenţa acesteia trebuie să facă dovada „relei-credinţe", respectiv intimata-reclamantă, în conformitate cu art. 1169 C. civ.
Potrivit art. 46 alin. (2) din lege, în ipoteza imobilelor preluate de stat anterior anului 1989, tară titlu valabil (situaţie întrunită în speţă), înstrăinarea operată către fostul chiriaş al apartamentului în discuţie este valabilă numai dacă s-a contractat cu bună-credinţă. Aparenţa calităţii de proprietar a autorităţii administrative locale la momentul cumpărării este creatoare de drept în favoarea subdobânditorului de bună-credinţă, potrivit principiului error communis facit ius. Notorietatea nu este de natură să înlăture „buna-crcdinţă", deoarece nu poţi solicita unei părţi să facă proiecţii cu privire la o situaţie de fapt creată anterior.
Pentru aceste considerente, Curtea apreciază că unele critici formulate de recurenta-pârâtă O.C.J. sunt fondate, însă, pentru o acurateţe necesară din punct de vedere tehnic, constată că recursul este fondat, în condiţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., astfel încât, în baza art. 312 C. proc. civ., îl va admite.
Cât priveşte recursul pârâtului-chemat în garanţie Municipiul Bucureşti, prin Primarul General, Curtea constată, pentru aceleaşi considerente, că imobilul a fost preluat de stat fără titlu valabil. Câtă vreme nu au fost respectate prevederile Decretului nr. 223/1974 şi, mai mult, s-a constatat că acestea erau în contradicţie cu normele constituţionale şi cu tratatele internaţionale la care România era parte, nu se poate reţine valabilitatea titlului statului.
La data achiziţionării bunului de către pârâta-cumpărătoare, titlul vânzătorului nu fusese contestat, caz în care, cu bună-credinţă, aceasta a dobândit imobilul cu respectarea prevederilor art. 9 din Legea nr. 112/1995. Nu exista niciun indiciu în cauză care să răstoarne buna- credinţă a pârâtei O.C.J., întrucât reclamanta nu a revendicat bunul în litigiu până la data introducerii acţiunii (ulterioare încheierii contractului de vânzare-cumpărare) şi nici nu şi-a manifestat intenţia de a intra în posesia imobilului.
Preţul reactualizat al vânzării, în condiţiile în care se constată că vânzătorul a fost evins, urmează a fi suportat, în mare măsură, de Ministerul Finanţelor Publice, în conformitate cu O.G. nr. 184/2002, în cazul în care acesta este, la rândul său, chemat în garanţie.
Nu se poate susţine, însă, că soluţia de obligare a recurcntului-pârât chemat în garanţie la plata sumei de 10.935.381 lei este greşită, însă, în condiţiile în care acţiunea, pe fond, este respinsă, cererea de chemare în garanţie este lipsită de obiect.
De asemenea, Curtea constată întemeiate în parte criticile formulate şi de recurentul-pârât-chemat în garanţie, caz în care a fost admis recursul, în condiţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., raportat la art. 312 C. proc. civ.
în consecinţă, Curtea a modificat în tot decizia recurată, în sensul că a respins apelul, ca nefondat.
S-a luat act că nu se solicită cheltuieli de judecată.
Notă: A se vedea, în acelaşi sens: C.A. Bucureşti, Secţia a IlI-a civilă şi pentru cauze cu minori şi familie, decizia nr. 1311 din 7 decembrie 2004, în P.R. nr. 3/2005, p. 101; C.A. Bucureşti, Secţia a 111-a civilă, decizia nr. 1236/2000, în C.P.J.C.C.A. Bucureşti 2000, p. 89; C.A. Bucureşti, Secţia a IX-a civilă şi pentru cauze privind proprietatea intelectuală, decizia nr. 231 din 8 noiembrie 2005, în C.P.J.C.C.A. Bucureşti 2005, p. 366.
| ← Vânzarea imobilului în baza Legii nr. 112/1995 după intrarea... | Imobil preluat fără titlu. Contract de vânzare-cumpărare... → |
|---|
