Vânzare-cumpărare. Legea nr. 112/1995. Reaua-credinţă a cumpărătorilor

Jurisprudenţă şi speţe de drept civil (I)

1. Prezumţia legală relativă de bună-credinţă a cumpărătorilor în baza Legii nr. 112/1995 poate fi răsturnată prin orice mijloc de probă, sarcina în acest sens incumbându-i reclamantului fost pro­prietar, în baza art. 1169 C. civ., raportat la art. 1899 alin. (2) C. civ.

Nu este suficientă, pentru dovedirea relei-credinţe, prezumţia simplă a cunoaşterii de către cumpărători a faptului preluării imobilului de către stat şi a caracterului abuziv al acestei preluări, născută din faptul notoriu şi nedeterminat al contestării, în general, a măsurilor de naţionalizare, mai ales în condiţiile în care dreptul de a cumpăra aceste imobile era reglementat de lege.

Se impune corelarea acestei prezumţii cu probe din care să rezulte, fără îndoială, faptul că, la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, cumpărătorii au cunoscut ori puteau cunoaşte, cu minime diligenţe, aspectul contestării valabilităţii preluării de către foştii proprietari, printr-o cerere adresată fostei unităţi deţinătoare sau printr-o acţiune în justiţie.

Prin depunerea unei cereri de restituire în natură a imobilului, moştenitorii fostului proprietar contestă, implicit, valabilitatea titlului statului, tocmai întrucât cunoşteau prevederile art. 1, art. 2 şi art. 5 din Legea nr. 112/1995 (nimeni neputându-se prevala de necunoaşterea legii), în sensul că prevederile art 9 din aceeaşi lege nu ar fi putut fi aplicate decât pentru apartamentele locuite de chiriaşi, preluate, însă, cu titlu de către stat, în lipsa unei regle­mentări speciale care să statueze asupra regimului juridic şi asupra posibilităţii de retrocedare a imobilelor cu destinaţia de locuinţă preluate fără titlu.

în ce măsură cererea de restituire în natură a fost soluţionată sau nu (soluţia, în temeiul prevederilor menţionate, putând fi doar în sensul acordării de despăgubiri), în ce măsură dosarul era unul complet sau nu, sub aspectul dovedirii calităţii de persoană îndreptăţită şi al depunerii titlului vechi de proprietate, ori dacă a fost luată sau nu măsura suspendării procedurii de vânzare, nu prezintă nicio relevanţă pentru aprecierea bunei-credinţe a chiriaşului-cumpărător; ceea ce interesează este reprezentarea pe care trebuie să o fi avut cumpărătorul diligent şi precaut în mo­mentul în care a cunoscut sau ar fi putut cunoaşte existenţa cere­rii de restituire formulate în procedura Legii nr. 112/1995 de către fostul proprietar, în condiţiile în care efectul principal al acestei cereri era contestarea valabilităţii titlului statului.

Faptul că la momentul încheierii contractelor de vânzare-cum­părare nu era declanşată o acţiune în revendicare nu prezintă nicio relevanţă; dat fiind caracterul imprescriptibil extinctiv al acţiunii în revendicare imobiliară, cumpărătorul diligent şi prudent trebuia să aibă reprezentarea posibilităţii fostului proprietar de a introduce oricând o acţiune în revendicarea imobilului preluat fără titlu (aspect apreciat în raport de momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, independent de reglementarea ulterioară, prin lege specială de reparaţie, a regimului juridic al imobilelor pre­luate abuziv, de care nu putea avea cunoştinţă la acel moment).

2. în ipoteza vânzării bunului altuia, când ambele părţi sunt de rea-credinţă, contractul de vânzare-cumpărare este lovit de nulitate absolută, aşa cum statuează expres prevederile art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001. Cauza de nulitate absolută este cauza ilicită, în temeiul art. 968 C. civ., ambele părţi angajându-se într-o operaţiune speculativă, cât timp aveau cunoştinţă ori trebuiau să aibă cunoştinţă de contestarea valabilităţii preluării. Contractul de vânzare-cumpărare fiind un contract sinalagmatic,

cauza juridică a obligaţiei fiecărei părţi este contraprestaţia celeilalte părţi; ştiind că preluarea a fost fără titlu sau având îndoieli asupra valabilităţii titlului statului, niciuna dintre părţile contractante nu poate pretinde faptul că a avut reprezentarea eficacităţii prestaţiei celeilalte părţi, fără niciun dubiu. Cum­părătorii au contractat pe riscul lor cu privire la un imobil a cărui preluare de către stat era discutabilă sub aspectul valabilităţii, ignorând prevederile art. 1 din Legea nr. 112/1995, ce permiteau vânzarea către chiriaşi doar a locuinţelor preluate cu titlu. Prin urmare, scopul imediat urmărit de către cumpărători la încheierea contractului a fost acela de a specula în favoarea lor regimul juri­dic incert al locuinţelor, pentru a se prevala de prevederile art. 9 din Legea nr. 112/1995.

Fiind de rea-credinţă, cumpărătorii nu pot invoca în favoarea lor excepţia validităţii aparenţei în drept pentru a păstra locuinţele ce au făcut obiectul contractelor de vânzare-cumpărare, nule ab­solut pentru încălcarea prevederilor art. 1 din Legea nr. 112/1995, peste care se suprapune cauza ilicită a obligaţiei acestora.

C.A. Bucureşti, Secţia a IX-a civilă şi pentru cauze privind proprietatea intelectuală, decizia nr. 105/Rdin 18 mai 2005, în C.P.J.C.C.A. Bucureşti2005, p. 202

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, Secţia a V-a civilă, sub nr. 4139 din 5 august 2002, reclamantele B.M.A.C., K.A. şi R.M.J., în contradictoriu cu pârâţii Municipiul Bucureşti, prin Primarul General, SC. A. SA, I.O. şi B.T., au solicitat constatarea nulităţii absolute a contractelor de vânzare-cumpărare nr. 04366 din 9 ianuarie 1998 şi nr. N02079 din 6 ianuarie 1997, încheiate între pârâţi, cu privire la imobilul situat în Bucureşti, sector 1, etajul 1, respectiv parter.

în motivarea cererii, se arată că reclamantele sunt moştenitoarele defunctului J.B., decedat la data de 12 aprilie 1989. Terenul în supra­faţă de 200 mp a fost cumpărat de către bunica reclamantelor, numita Ş.M., în 1930, preţul fiind plătit cu suma împrumutată în acest sens, dar restituită ulterior. Autorul reclamantelor este singurul moştenitor al defunctei Ş.M., conform certificatului de moştenitor nr. 86 din 3 iulie 2001, acesta locuind împreună cu familia sa în imobil. Preluarea imobilului, diferită ca regim juridic pentru parter şi etaj, în baza Decretului-lege nr. 224/1951, respectiv a deciziei nr. 2177/1952 a fostului Sfat Popular, fără a se întemeia pe vreun act normativ de

naţionalizare, a fost una abuzivă. încă din 1992, reclamantele au încercat să reintre în proprietatea imobilului, iar după intrarea în vigoare a Legii nr. 112/1995 au formulat cerere de restituire în natură sub nr. 1303 din 17 iulie 1996, fără a primi vreun răspuns, deşi au cerut acest lucru în repetate rânduri.

în aceste condiţii, contractele de vânzare-cumpărare sunt lovite de nulitate absolută, în temeiul art. 46 alin. (2) şi (4) din Legea nr. 10/2001. Prin adresa nr. 79 din 4 martie 1997 a Primăriei Sectorului 2, s-a propus suspendarea procedurii administrative de soluţionare a cererii privind imobilul în litigiu până la clarificarea situaţiei juridice a aces­tuia. Reaua-credinţă a înstrăinătorului este evidentă, iar a chiriaşului rezultă din lipsa minimelor diligenţe pentru a verifica titlul statului. Actul este, astfel, lovit de nulitate absolută, având o cauză juridică ilicită, cu încălcarea prevederilor art. 948 pct. 4 C. civ.

Prin sentinţa civilă nr. 912 din 13 noiembrie 2002, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, Secţia a V-a civilă, în dosar nr. 4139/2002, com­petenţa de soluţionare a cererii a fost declinată în favoarea Jude­cătoriei Sectorului 2 Bucureşti, în temeiul art. 1 pct. 1 C. proc civ., reţinându-se inaplicabilitatea în speţă a prevederilor art. 24 alin. (8) din Legea nr. 10/2001. Cererea a fost înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti, sub nr. 15465 din 6 decembrie 2002.

Aceeaşi cerere, cu conţinut identic, a fost înregistrată şi pe rolul Tribunalului Bucureşti, Secţia a IlI-a civilă, sub nr. 5848 din 21 august 2002.

Prin sentinţa civilă nr. 1543 din 4 noiembrie 2002, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, Secţia a IlI-a civilă, în dosar nr. 5848/2002, competenţa de soluţionare a cererii a fost declinată în favoarea Jude­cătoriei Sectorului 2 Bucureşti, în temeiul art. 1 pct. 1 şi art. 2 pct. 1 C. proc. civ. Cererea a fost înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti, sub nr. 15181 din 29 noiembrie 2002.

Prin încheierea cu caracter interlocutoriu pronunţată de Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti, în dosar nr. 15465/2002, la data de 19 martie 2003, în temeiul art. 163 C. proc. civ., a fost admisă excepţia de litis- pendenţă, dispunându-se conexarea dosarului nr. 15465/2002 la dosa­rul nr. 15181/2002.

Prin sentinţa civilă nr. 2775 din 16 aprilie 2003, pronunţată de Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti, în dosar nr. 15181/2002, a fost admisă excepţia de litispendenţă, dispunându-se trimiterea cauzei spre ataşare la dosarul nr. 5377/1999 al Tribunalului Bucureşti.

Apelul declarat de către reclamante împotriva acestei sentinţe a fost admis prin decizia civilă nr. 2195/A din 24 noiembrie 2003, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, în dosar nr. 3491/20043, sentinţa apelată fiind anulată, cu reţinerea cauzei pentru evocarea fondului.

Pentru a decide astfel, instanţa de apel a reţinut faptul că cererea în raport de care a fost admisă excepţia de litispendenţă este suspendată, Or, litispendenţă presupune două cereri identice, anticipând, astfel, autoritatea de lucru judecat, aflate înaintea aceleiaşi instanţe ori în faţa unor instanţe diferite, dar deopotrivă competente, ca instanţe de fond, ambele cereri aflate în curs de judecată.

Prin decizia civilă nr. 509/A din 11 octombrie 2004, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, în dosar nr. 3491/20043, în evocarea fondului, au fost admise cererea principală şi cererea de che­mare în garanţie, fiind respinsă cererea reconvenţională. A fost consta­tată nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare nr. 04366 din 9 ianuarie 1998 şi nr. N 02079 din 6 ianuarie 1997, încheiate între pârâţi, iar intervenientul-chemat în garanţie a fost obligat la plata sumei de 146.616.279 lei, în favoarea intimatului-pârât B.T. şi la plata sumei de 155.029.101 lei, în favoarea intimatei-pârâte I.O.

Pentru a decide astfel, instanţa de apel a reţinut calitatea de proprietar asupra imobilului a antecesoarei apelantelor-reclamante, defuncta Ş.M., care a dobândit terenul în suprafaţă de 200 mp prin cumpărare în 1930, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 951 din 15 mai 1930 de Tribunalul Ilfov, Secţia notariat.

în anul 1934, în baza autorizaţiei de construire nr. 290 din 25 octombrie 1934, a fost construit imobilul din sector 1. Reclamantele sunt moştenitoarele defunctului J.B., decedat la data de 12 aprilie 1989. Autorul reclamantelor este singurul moştenitor al defunctei Ş.M., conform certificatului de moştenitor nr. 86 din 3 iulie 2001. S-a reţinut preluarea parterului, în baza Decretului-lege nr. 224/1951, iar etajul, în baza deciziei nr. 2177/1952 a fostului Sfat Popular. După intrarea în vigoare a Legii nr. 112/1995, reclamantele au formulat cerere de restituire în natură sub nr. 1303 din 17 iulie 1996, cerere nesoluţionată, imobilul fiind vândut chiriaşilor, pârâţi în cauză.

S-a apreciat faptul că imobilul a fost preluat fără titlu valabil, în mod abuziv, în condiţiile în care vânzarea silită a fost dispusă fără a se ţine seama de calitatea de salariat a defunctului J.B., ulterior consta- tându-se eroarea de calcul şi stabilindu-se debitul corect de 1097 lei,

în loc de 1932,57 lei, cu consecinţa instituirii popririi asupra salariului acestuia. Cu toate acestea, imobilul este scos la vânzare, în condiţiile în care poprirea continua să-şi producă efectele, iar suma datorată la acel moment era 288 Iei.

S-a apreciat neconstituţionalitatea Decretului nr. 224/1951, în raport de prevederile art. 8, art. 10, art. 11 şi art. 18 din Constituţia României din 1948, şi aplicarea greşită a acestuia, respectiv încălcarea prevederilor art. 4 din decret.

Pe baza probatoriului administrat în cauză, s-a reţinut reaua-cre- dinţă a ambelor părţi contractante şi neinstituirea prin lege a cerinţei exprese a notificării cu privire la intenţia de a solicita retrocedarea în natură a imobilului preluat. Reclamantele au contestat titlul statului prin cererea de restituire în natură, potrivit Legii nr. 112/1995, cerere ce putea fi cunoscută de către cumpărători cu minime diligenţe, neavând nicio relevanţă dacă cererea era dovedită sau nu. S-a apreciat că, de vreme ce aceştia cunoşteau faptul că imobilul ce se vinde în condiţiile Legii nr. 112/1995 a fost preluat în baza unor acte normative de naţionalizare, aveau obligaţia de a efectua verificări în legătură cu calitatea de proprietar a statului asupra imobilului. Numai efectuând aceste minime diligenţe se putea aprecia buna-credinţă dincolo de orice culpă sau îndoială, cu consecinţa salvării actului de la nulitate. A fost reţinută Hotărârea nr. 117/1996 a Comisiei Municipiului Bucu­reşti pentru aplicarea Legii nr. 112/1995, prin care s-a stabilit încheie­rea contractelor de vânzare-cumpărare numai după clarificarea situa­ţiei juridice a imobilului. Cât timp reclamantele au formulat cerere de restituire în temeiul Legii nr. 112/1995, imobilul nu putea fi vândut decât după finalizarea procedurii cu privire la cererea de restituire.

Cererea reconvenţională prin care pârâţii I.O. şi B.T. au solicitat obligarea reclamantelor la respectarea calităţii lor de chiriaşi a fost respinsă ca neîntemeiată, această obligaţie legală (art. 6 din O.U.G. nr. 40/1999) incumbându-le de drept.

In temeiul art. 1341 alin. (1) C. civ., constatându-se evicţiunea totală a cumpărătorilor, precum şi în temeiul art. 51 alin. (3) din O.U.G. nr. 184/2002, a fost admisă cererea de chemare în garanţie.

împotriva acestei decizii, au declarat recurs motivat, legal timbrat, în termen legal, atât pârâtul Municipiul Bucureşti, prin Primar General, cât şi pârâţii I.O. şi B.T.

în motivarea recursului său, pârâtul Municipiul Bucureşti, prin Primar General, arată că hotărârea a fost dată cu aplicarea greşită a

legii. La data încheierii contractelor de vânzare-cumpărare nu exista un dosar de revendicare pe rolul instanţelor, iar părţile nu au fost notificate. Nu se poate reţine vreo cauză de nulitate a contractelor, fiind respectate prevederile art. 948 C. civ, ale art. 9 şi art. 14 din Legea nr. 112/1995. Pe de altă parte, a operat principiul error communis facil ius, iar, în speţă, sunt aplicabile prevederile art. 18 lit. d) şi art. 46 alin; (1) din Legea nr. 10/2001.

în motivarea recursului lor, pârâţii I.O. şi B.T. invocă nepro- nunţarea asupra tuturor probelor administrate, reţinând greşit situaţia în speţă. La momentul încheierii contractelor de vânzare-cumpărare, titlul statului nu era contestat într-un proces civil pe rolul instanţelor judecătoreşti. Nu au fost analizate cererile formulate de către ape- lanţii-pârâţi şi răspunsurile Primăriei la accstea, din care rezultă nume­roasele demersuri efectuate pentru a clarifica situaţia juridică a imobi­lului, sub aspectul existenţei unei cereri de restituire sau a unei acţiuni în revendicare. Nu a fost avut în vedere faptul că, prin cererea de resti­tuire formulată în baza Legii nr. 112/1995, reclamantele nu puteau obţine decât despăgubiri, dosarul constituit cu privire la această cerere nu conţinea titlul de proprietate şi nici dovada calităţii de persoană îndreptăţită, fapt pentru care cererea nu a fost soluţionată. Reclaman­tele nu au formulat nici acţiune în revendicare înainte de momentul încheierii contractelor de vânzare-cumpărare. Se invocă neanalizarea de către instanţa de apel a înscrisurilor privitoare la buna-credinţă a pârâţilor şi nu a fost avut în vedere faptul că cele două contracte au fost încheiate după obţinerea tuturor avizelor, inclusiv cel cu privire la faptul că imobilul este revendicat. Recurentul-pârât B.T. a încheiat contractul înainte de hotărârea de suspendare a procedurii de vânzare, iar recurcnta-pârâtă I.O. după expirarea termenului de 6 luni de sus­pendare. Se invocă, de asemenea, aplicarea greşită a prevederilor art. 46 alin. (1) şi art. 46 alin. (2) teza finală din Legea nr. 10/2001.

Analizând actele şi lucrările dosarului prin prisma motivelor de recurs invocate, curtea reţine caracterul nefondat al recursurilor.

Instanţa de apel a procedat la o temeinică apreciere coroborată a întregului probatoriu administrat în cauză, reţinând în mod temeinic preluarea fără titlu a imobilului în litigiu şi reaua-credinţă a ambelor părţi contractante la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare, în interpretarea sistematică şi aplicarea corectă a prevederilor art. 6 din Legea nr. 213/1998 şi art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, raportat la art. 2 alin. (1) lit. d) şi alin. (2) din aceeaşi lege.

Lipsa minimelor diligenţe a fost reţinută în raport de existenţa cererii de restituire în natură, formulată de către reclamante în proce­dura Legii nr. 112/1995. Nu orice diligenţe pentru aflarea situaţiei juridice a imobilului prezintă relevanţă, ci acelea al căror scop era relevarea tuturor aspectelor legate de eventuala contestare a titlului statului de către fostul proprietar sau moştenitorii acestuia, pentru a înlătura orice culpă şi orice îndoială a cumpărătorilor la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

Aşa cum în mod legal şi temeinic a reţinut instanţa de fond, buna sau reaua-credinţă a cumpărătorilor sub aspectul posibilităţii de a cunoaşte contestarea titlului statului de către fostul proprietar nu este apreciată în raport de conduita fostului proprietar, în lipsa unei pre­vederi legale care să instituie o anumită conduită în sarcina acestuia, sub forma obligaţiei de a-i notifica pe chiriaşii imobilului a cărui restituire intenţionează a o solicita.

Pe de altă parte, nu se poate susţine faptul că, la momentul încheie­rii celor două contracte de vânzare-cumpărare, singura cale prin care fostul proprietar (sau moştenitorii acestuia) putea cere restituirea imo­bilului preluat fără titlu era cea a acţiunii în revendicare, în lipsa unei reglementări speciale a regimului juridic al imobilelor preluate fără titlu; orice manifestare neechivocă de voinţă a fostului proprietar (sau a moştenitorilor acestuia), în sensul solicitării restituirii imobilului preluat, echivalează cu o contestare a valabilităţii preluării. Or, cum­părătorul diligent şi precaut nu poate invoca buna-credinţă, dacă la momentul încheierii contractului avea cunoştinţă ori putea avea cunoştinţă de faptul că cel care vinde nu este proprietarul imobilului, ori din anumite împrejurări rezulta faptul că un terţ se consideră ade­văratul proprietar al imobilului; dubiul pe care, evident, 1-a avut trebuia să-1 oprească a cumpăra.

Potrivit art. 1 din Legea nr. 112/1995, atât formele de restituire, cât şi dreptul chiriaşilor de a cumpăra priveau exclusiv imobilele cu des­tinaţia de locuinţă preluate cu titlu de către stat. Dacă locuinţa vândută chiriaşilor, în condiţiile art. 9 din Legea nr. 112/1995, a fost preluată fără titlu (recurenţii necriticând decizia recurată sub aspectul reţinerii caracterului preluării), contractul de vânzare-cumpărare este nul absolut pentru încălcarea prevederilor art. 1 din Legea nr. 112/1995 (cauza de nulitate absolută a fraudei la lege). Dată fiind, în situaţia specială a acestor imobile, necesitatea reglementării regimului juridic al acestora prin lege specială de reparaţie pentru preluarea abuzivă de

către stat în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 a consacrat, cu titlu de excepţie de la efectele nulităţii absolute pentru fraudă la lege, principiul de drept comun al eficacităţii aparenţei în drept, pentru ipoteza vânzării bunului altuia. Locuinţa vândută chiriaşilor, fiind preluată fără titlu, vânzarea este una a bunului altuia, nulă absolut pentru cauză ilicită sau în consi­derarea regulii fraus omnia corrumpit (ce absoarbe cauza de nulitate absolută a încălcării prevederilor legale imperative, în acest caz). în această ipoteză, vânzarea este valabilă dacă, la momentul încheierii contractului, cumpărătorul a fost de bună-credinţă (în cazul imobilelor preluate abuziv de către stat, nici autorităţile administraţiei publice centrale şi locale, în reprezentarea statului, respectiv a unităţilor administrativ-teritoriale - după cum imobilul era evidenţiat ca apar­ţinând domeniului public sau privat al acestora — şi nici unităţile specializate în vânzarea acestora nu pot invoca buna-credinţă în ceea ce-i priveşte, aceştia cunoscând sau trebuind să cunoască situaţia juridică reală a imobilului).

în ceea ce-1 priveşte pe cumpărător, reaua-credinţă a acestuia trebuie dovedită, sarcina probei incumbând reclamantului fost pro­prietar, în baza art. 1169 C. civ., raportat la art. 1899 alin. (2) C. civ., prezumţia legală relativă de bună-credinţă putând fi răsturnată prin orice mijloc de probă. Cumpărătorii sunt de rea-credinţă dacă, la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, au cunoscut sau puteau cunoaşte, cu minime diligenţe, pentru a exclude simpla ignoranţă şi orice dubiu, că locuinţa cumpărată este revendicată de către fostul proprietar sau moştenitorii acestuia, fie pe calea unei acţiuni directe în justiţie, fie pe calea cererii de restituire în natură, for­mulată în temeiul Legii nr. 112/1995 (alături de orice alte manifestări de voinţă neechivoce), prin care valabilitatea titlului statului să fie contestată.

Pentru a reţine reaua-credinţă a cumpărătorilor, nu este suficientă prezumţia simplă (art. 1203 C. civ.) a cunoaşterii de către aceştia a faptului preluării imobilului de către stat şi a caracterului abuziv al preluării imobilelor în general, în perioada 6 martie 1945 - 22 decem­brie 1989, născută din faptul notoriu nedeterminat al contestării în general, de către foştii proprietari a modului abuziv în care au fost preluate imobilele în perioada menţionată.

Această prezumţie simplă trebuie coroborată cu probe certe din care să rezulte fără echivoc faptul că, la momentul încheierii contrac­

tului de vânzare-cumpărare, cumpărătorii au cunoscut ori puteau cunoaşte cu minime diligenţe, nu faptul că locuinţa a fost preluată de către stat, cât timp dreptul lor de a cumpăra era reglementat de lege, chiar cu privire la locuinţe preluate de către stat, ci faptul că foştii proprietari (în speţă, moştenitorii fostului proprietar) contestă vala­bilitatea preluării pe cele două căi alternative menţionate anterior.

Prin depunerea unei cereri de restituire în natură a imobilului, moştenitorii fostului proprietar contestă, implicit, valabilitatea titlului statului, tocmai întrucât cunoşteau prevederile art. 1, art. 2 şi art. 5 din Legea nr. 112/1995 (nimeni ncputându-se prevala de necunoaşterea legii), în sensul că prevederile art. 9 din aceeaşi lege nu ar fi putut fi aplicate decât pentru apartamentele locuite de chiriaşi, preluate, însă, cu titlu de către stat, în lipsa unei reglementări speciale care să statue­ze asupra regimului juridic şi asupra posibilităţii de retrocedare a imo­bilelor cu destinaţia de locuinţă preluate lără titlu, cum este cel în litigiu.

în ce măsură cererea de restituire în natură a fost soluţionată sau nu (soluţia, în temeiul prevederilor menţionate, putând fi doar în sen­sul acordării de despăgubiri), în ce măsură dosarul era unul complet sau nu, sub aspectul dovedirii calităţii de persoană îndreptăţită şi al depunerii titlului vechi de proprietate, ori dacă a fost luată sau nu măsura suspendării procedurii de vânzare, nu prezintă nicio relevanţă pentru aprecierea bunei-credinţe a chiriaşului-cumpărător; ceea ce interesează este reprezentarea pe care trebuie să o fi avut cumpărătorul diligent şi precaut în momentul în care a cunoscut sau ar fi putut cunoaşte existenţa cererii de restituire formulată în procedura Legii nr. 112/1995 de către fostul proprietar, în condiţiile în care efectul principal al acestei cereri era contestarea valabilităţii titlului statului.

Prin urmare, două erau condiţiile pentru aplicarea prevederilor art. 9 din Legea nr. 112/1995: chiriaşii să ocupe imobilul în baza unui contract de închiriere valabil încheiat, iar imobilul să fi fost preluat de către stat cu titlu valabil; aceste condiţii fiind îndeplinite, locuinţa putea fi vândută către chiriaşi, fostul proprietar fiind îndreptăţit doar la despăgubiri, în condiţiile aceleiaşi legi. Cum nu se puteau prevala de necunoaşterea acestor prevederi, foştii proprietari care formulau cereri de restituire în natură a imobilelor, indiferent dacă era sau nu for­mulate alternativ cu o cerere de restituire prin echivalent, contestau, implicit, valabilitatea titlului statului, solicitând restituirea în natură a imobilului tot în procedura reglementată de Legea nr. 112/1995, în

lipsa, la acel moment, a unei legi speciale de reparaţie pentru imo­bilele preluate fără titlu.

Faptul că la momentul încheierii contractelor de vânzare-cum- părare nu era declanşată o acţiune în revendicare nu prezintă nicio relevanţă; dat fiind caracterul imprescriptibil extinctiv al acţiunii în revendicare imobiliară, cumpărătorul diligent şi prudent trebuia să aibă reprezentarea posibilităţii fostului proprietar de a introduce ori­când o acţiune în revendicarea imobilului preluat fară titlu (aspect apreciat în raport de momentul încheierii contractului de vânzare-cum- părare, independent de reglementarea ulterioară, prin lege specială de reparaţie, a regimului juridic al imobilelor preluate abuziv, de care nu putea avea cunoştinţă la acel moment).

Prezumţia simplă născută din faptul notoriu nedeterminat al contestării în general, de către foştii proprietari, a modului abuziv în care au fost preluate imobilele în perioada în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, coroborată cu faptul depunerii cererii de restituire în natură a imobilului de către moştenitorii fostului proprietar, de existenţa căreia cumpărătorii ar fi putut afla cu minime diligenţe, fac dovada îndoielii a cărei reprezentare trebuia să o aibă aceştia la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, cu privire la valabilitatea titlului statului asupra imobilului, adică asupra înseşi aparenţei dreptului, simpla ignoranţă afirmată nefiind suficientă pentru a reţine buna-credinţă.

De altfel, corespondenţa purtată între recurenţi cu privire la situaţia juridică a locuinţelor la momentul vânzării este ulterioară încheierii contractelor. Susţinerile recurenţilor-cumpărători cu privire la diligen- ţele pe care le-au efectuat sunt, în consecinţă, nefondate. Diligenţele trebuie să fie anterioare încheierii contractelor şi trebuie să privească orice formă de contestare a valabilităţii titlului statului de către fostul proprietar, inclusiv existenţa cererii de restituire în natură formulate în procedura Legii nr. 112/1995, cât timp dreptul chiriaşilor de a cum­păra priveşte imobile cu destinaţia de locuinţă, preluate cu titlu de către stat.

în ipoteza vânzării bunului altuia, când ambele părţi sunt de rea- credinţă, contractul de vânzare-cumpărare este lovit de nulitate abso­lută, aşa cum statuează expres prevederile art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001. Cauza de nulitate absolută este cauza ilicită, în temeiul art. 968 C. civ., ambele părţi angajându-se într-o operaţiune speculati­vă, cât timp aveau cunoştinţă ori trebuiau să aibă cunoştinţă de contes­

tarea valabilităţii preluării. Contractul de vânzare-cumpărare, fiind un contract sinalagmatic, cauza juridică a obligaţiei fiecărei părţi este contraprcstaţia celeilalte părţi; ştiind că preluarea a fost fără titlu sau având îndoieli asupra valabilităţii titlului statului, niciuna dintre părţile contractante nu poate pretinde faptul că a avut reprezentarea eficaci­tăţii prestaţiei celeilalte părţi, fără niciun dubiu. Recurenţii-cumpără- tori au contractat pe riscul lor cu privire la un imobil a cărui preluare de către stat era discutabilă sub aspectul valabilităţii, ignorând preve­derile art. 1 din Legea nr. 112/1995, ce permiteau vânzarea către chi­riaşi doar a locuinţelor preluate cu titlu. Prin urmare, scopul imediat urmărit de către cumpărători la încheierea contractului a fost acela de a specula în favoarea lor regimul juridic incert al locuinţelor, pentru a se prevala de prevederile art. 9 din Legea nr. 112/1995.

Fiind de rea-credinţă, cumpărătorii nu pot invoca în favoarea lor excepţia validităţii aparenţei în drept pentru a păstra locuinţele ce au făcut obiectul contractelor de vânzare-cumpărare, nule absolut pentru încălcarea prevederilor art. 1 din Legea nr. 112/1995, peste care se suprapune cauza ilicită a obligaţiei acestora.

Faţă de cele reţinute, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Curtea a respins recursurile, ca nefondate.

← Cumpărarea de către chiriaş a unui imobil preluat de stat...  Preluare în fapt de către stat. Inexistenţa titlului... →

Vezi şi alte speţe de drept civil:

Comentarii despre Vânzare-cumpărare. Legea nr. 112/1995. Reaua-credinţă a cumpărătorilor