Imobil preluat fără titlu. Contract de vânzare-cumpărare încheiat între stat şi chiriaş. Cerere de restituire a fostului proprietar. Buna-credinţă
| Comentarii |
|
Dacă fostul proprietar al imobilului naţionalizat a formulat cerere de restituire anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare între stat şi chiriaş, nu se poate aprecia în sensul existenţei bunei-credinţe a acestuia din urmă.
Buna-credinţă a cumpărătorului la momentul dobândirii imobilului trebuie să fi fost perfectă, lipsită de orice culpă sau îndoială imputabilă acestuia.
C.A. Bucureşti, Secţia a IIl-a civilă şi pentru cauze cu minori şi familie, decizia civilă nr. 229 din 16 februarie 2005, în P.R. nr. 3/2006, p. 95
Prin sentinţa civilă nr. 3429 din 4 aprilie 2003, Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti a admis cererea formulată de reclamanţii S.I.M. şi S.F.M.I. împotriva pârâţilor Municipiul Bucureşti, prin Primarul General, C.F., a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr. II43 din 26 noiembrie 1996, încheiat între Primăria Municipiului Bucureşti, reprezentată de SC A. SA şi C.F. şi a dispus obligarea pârâţilor la plata sumei de 300.000 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată către reclamanţi.
împotriva acestei sentinţe au formulat apel pârâţii C.F. şi Municipiul Bucureşti, prin Primarul General.
Tribunalul Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, prin decizia civilă nr. 2274/A din 27 noiembrie 2003, a respins, ca nefondat, apelul formulat de apelantul-pârât Municipiul Bucureşti, prin Primarul General.
S-a admis apelul formulat de apelantul-pârât C.F. şi, în consecinţă, s-a schimbat în tot sentinţa apelată, în sensul că s-a respins acţiunea, ca neîntemeiată.
Totodată, s-a respins, ca nefondată, cererea apelantului C.F. de acordare a cheltuielilor de judecată.
Pentru a pronunţa această decizie, tribunalul a reţinut că imobilul a trecut fără titlu în proprietatea statului şi, astfel, nu putea face obiectul vânzării către chiriaşi în condiţiile Legii nr. 112/1995, devenind incidente dispoziţiile art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001.
Faţă de împrejurarea că nulitatea absolută a unui act juridic poate fi invocată de oricine are interes, iar reclamanţii au fost proprietarii imobilului înainte de naţionalizare, tribunalul a apreciat că aceştia au calitate procesuală şi, astfel, apelul formulat de Municipiul Bucureşti, prin Primarul General, este nefondat.
în ceea ce priveşte apelul declarat de către pârâtul C.F., tribunalul a reţinut că judecătoria nu a analizat apărările formulate de acesta prin întâmpinare, ceea ce contravine dispoziţiilor art. 261 pct. 5 C. proc. civ.
A mai reţinut tribunalul că apelantul este un terţ subdobânditor cu titlu oneros de bună-credinţă, care nu avea calitatea să analizeze valabilitatea titlului statului, ci doar obligaţia de diligenţă privind aflarea titlului statului; pe de altă parte, reclamanţii nu au formulat acţiune în revendicare pe calea dreptului comun, în care să se constate valabilitatea titlului statului şi nici nu au notificat pe chiriaş în sensul de a nu cumpăra imobilul, iar, în baza Legii nr. 112/1995, au formulat cerere privind acordarea de despăgubiri.
Totodată, s-a reţinut că la analizarea bunei-credinţe se au în vedere dispoziţiile art. 1 alin. (2) din H.G. nr. 20/1996, precum şi dispoziţiile Deciziei nr. 191/1992 a Curţii Constituţionale, precum şi ale art. 46 alin. (3) din H.G. nr. 498/2003, apreciindu-se că este suficientă buna-credinţă a cumpărătorului pentru a considera actul atacat valabil încheiat, fiind vorba de o eroare comună şi invincibilă asupra calităţii de proprietar a statului cu privire la imobil.
împotriva acestei decizii au formulat recurs reclamanţii.
Prin primul motiv de recurs, se arată că hotărârea a fost pronunţată cu greşita aplicare a legii, deoarece:
- instanţa a încălcat prevederile art. 6 alin. (2) din Legea nr. 213/1998;
- în mod greşit a reţinut, în motivarea hotărârii, aplicabilitatea în speţă a art. 1898 C. civ., efectele acestei prevederi legale neputând fi extinse cu privire la imobilele preluate abuziv;
- în mod greşit, instanţa de apel a apreciat că, pc de o parte, buna-credinţă se prezumă, iar, pe de altă parte, buna-credinţă doar a cumpărătorului ar fi de natură a salva de la nulitate contractul de vânzare-cumpărare, deoarece ne aflăm sub imperiul unei legi speciale care, sub aspectul bunei-credinţe a terţijlui subdobânditor al unui imobil, nu se poate completa cu nicio prevedere legală;
- Codul civil român consacră buna-credinţă, dar numai cu privire la bunurile imobile;
- dovada bunei-credinţe cade în sarcina celui ce se prevalează de
ea;
- buna-credinţă a fost nelegal stabilită şi în beneficiul cumpărătorului, care avea posibilitatea de a cunoaşte că dobândeşte un bun al altuia, fiind de notorietate nelegalitatea actelor prin care statul a dispus de bunurile particularilor.
Prin cel de-al doilea motiv de recurs, se arată că instanţa de apel a ignorat dovezile administrate în cauză, nefiindamentându-şi decizia pe
accstea, ceea ce a dus la pronunţarea unei hotărâri nelegale şi netemeinice.
Astfel, intimatul persoană fizică nu a făcut dovada bunei sale credinţe, nedovedind că a solicitat şi obţinut vreo verificare de la registrele de publicitate imobiliară sau de la alte autorităţi pentru a se asigura că dobândeşte un bun nelitigios cu privire la care exista riscul unei cvicţiuni viitoare, nu a făcut niciun demers în vederea obţinerii de informaţii de la autorităţi cu privire la situaţia juridică şi fiscală a imobilului.
Din dovezile administrate în cauză, rezultă faptul că încheierea actului de vânzare-cumpărare a fost efectuată cu nerespectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995, cererea de cumpărare fiind formulată la data de 2 decembrie 1996, ulterior datei la care a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare.
Mai arată recurenţii că în mod greşit a reţinut instanţa de apel că buna-credinţă a fost consolidată în persoana cumpărătorului, deoarece reclamanţii nu au formulat acţiune în revendicare sau nu au notificat chiriaşii să nu cumpere.
Formularea cererii de restituire de către foştii proprietari naşte îndoiala, chiar şi pentru omul de rând, cu privire la calitatea de proprietar a statului.
în drept, cererea de recurs a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 304 pct. 9şi IOC. proc. civ.
Recursul este fondat.
Prin contractul de construire nr. 44 din 14 aprilie 1975 şi prin contractul de împrumut nr. 108212/1975, reclamanţii-recurenţi S.F.M.I. şi S.I.M. au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului apartament situat în Bucureşti, compus din 4 camere şi dependinţe şi o cotă indiviză, de 3,41 % din părţile comune.
întrucât reclamanţii-recurenţi au părăsit România, fără a se mai întoarce în termenul prevăzut, în baza Decretului nr. 223/1974, s-a emis decizia nr. 537 din 15 aprilie 1987 a Consiliului Popular al Municipiului Bucureşti, prin care imobilul a fost trecut, fără plată, în proprietatea statului.
La 26 noiembrie 1996, prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 1143, imobilul a fost înstrăinat către intimatul C.F. şi soţia acestuia, în baza Legii nr. 112/1995.
După anul 1990, reclamanţii-recurenţi au încercat să reintre în posesia imobilului.
Cu adresa nr. 8686714 din octombrie 1991, Regia Autonomă de Investiţii şi Administraţie Locativă Imobiliară RA le face cunoscut că „nu există o reglementare legală care să le permită retrocedarea locuinţelor intrate în proprietatea statului în baza Decretului nr. 223/1974 şi, astfel, cererea nu poate fi soluţionată favorabil".
De asemenea, au formulat şi o cerere în baza Legii nr. 112/1995, cerere înregistrată iniţial sub nr. 9247 din 20 mai 1996 şi la care revin cu cererea nr. 2432 din 29 iulie 1996: cerere ce a fost înaintată cu borderoul nr. 741/S din 15 septembrie 1999 spre soluţionare Primăriei Municipiului Bucureşti, astfel cum rezultă din adresele nr. 2517/43689 din 29 noiembrie 2001 a Municipiului Bucureşti - Primăria Sectorului 2 şi adresa nr. 3009/2/2003 a Primăriei Municipiului Bucureşti.
Atât instanţa de fond, cât şi instanţa de apel au reţinut în mod corect că imobilul a trecut în proprietatea statului fără titlu, astfel încât valabilitatea contractului de vânzare a fost analizată din perspectiva dispoziţiilor art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, potrivit cărora „actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute în cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil, sunt lovite de nulitate absolută, afară de cazul în care actul a încheiat cu bună-credinţă".
Textul acestui articol are menirea de a „consolida" titlul de proprietate al subdobânditorului, făcându-1 preferabil celui al adevăratului proprietar care ar revendica proprietatea imobilului, ca aplicare a teoriei aparenţei în drept. Norma menţionată anterior verifică dacă în cauză sunt întrunite cerinţele aplicării principiului error communis facit ius, respectiv eroarea comună şi invincibilă cu privire la calitatea de proprietar a statului la momentul înstrăinării şi buna-credinţă a subdobânditorului.
In ceea ce priveşte calitatea de proprietar a statului, Curtea reţine că, în mod greşit, tribunalul a reţinut că terţul subdobânditor nu avea calitatea să analizeze titlul statului.
Se cunoştea, la momentul încheierii convenţiei, atât de vânzători, cât şi de cumpărător, situaţia juridică a imobilului, faptul că acesta a fost preluat de stat, în baza Decretului nr. 223/1974. De asemenea, vânzătorul cunoştea, iar cumpărătorii ar fi trebuit să cunoască faptul că reclamanţii-recurenţi au formulat cerere în baza Legii nr. 112/1995, iar, la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, această cerere nu era rezolvată.
Legea nr. 112/1995 nu stabileşte în sarcina foştilor proprietari obligaţia de a-i notifica în vreun fel pe chiriaşii-cumpărători. De asemenea, nu contează în ce modalitate ar fi fost rezolvată cererea formulată de reclamanţii-recurenţi în baza Legii nr. 112/1995, ci faptul ca intimatul-pârât şi Municipiul Bucureşti, prin Primarul General, să fi aşteptat rezolvarea acesteia, urmând apoi a proceda în consecinţă. Cumpărătorii ar fi trebuit să refuze să încheie actul juridic, în măsura în care nu aveau convingerea fermă că tratează cu adevăratul proprietar al apartamentului, în raport şi de dispoziţiile hotărârii nr. 117 din 23 octombrie 1996 a Comisiei Municipale de aplicare a Legii nr. 112/1995.
Buna-credinţă a cumpărătorului la momentul cumpărării trebuia să fi fost perfectă, lipsită de orice culpă sau îndoială imputabilă dobân- ditorului, ceea ce nu s-a probat în cauză. Buna-credinţă nu se reduce la diligenţa obişnuită pe care trebuie să o depună orice persoană prudentă ce-şi desfăşoară activitatea în condiţii normale.
Eroarea comună şi invincibilă în care trebuie să se fi aflat intimatul la momentul contractării, vizând calitatea de proprietar a statului implică, pe de o parte, existenţa unei stări de fapt şi de drept de natură a crea aparenţa unui asemenea statut al vânzătorului, iar, pe de altă parte, existenţa unei atitudini a cumpărătorului, circumscrise bunei- credinţe (nedovedită în cauză).
Dispoziţiile art. 46 alin. (3) din Normele Metodologice de aplicare unitară a Legii nr. 10/2001 (H.G. nr. 498/2003) nu pot fi avute în vedere, întrucât printr-un act normativ cu putere inferioară nu se poate adăuga la lege. Legea nr. 10/2001 se aplică tuturor actelor juridice, fără a face distincţie de momentul apariţiei Legii nr. 213/1998, prin care se permite doar cenzurarea de către instanţele judecătoreşti a „valabilităţii titlului statului".
Pentru aceste motive, curtea de apel a constatat că sunt incidente, în cauză, dispoziţiile art. 304 pct. 9-10 C. proc. civ. şi, în consecinţă, a admis recursul şi a modificat, în parte, decizia recurată, în sensul respingerii, ca nefondat, a apelului declarat de apelantul-pârât C.F. De asemenea, au fost menţinute celelalte dispoziţii ale deciziei recurate.
Note: 1. A se vedea, în acelaşi sens, C.A. Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, decizia nr. 2521 din 25 noiembrie 2003, in P.R. nr. 5/2004, p. 104.
2. A se vedea, cu privire la înţelesul noţiunilor de „bună-credinţă" şi „eroare comună, invincibilă", C.A. Bucureşti, Secţia a IV-a civilă,
decizia nr. 1426 din 20 iunie 2006, în C.P.J.Civ.C.A. Bucureşti 2006, p. 324, prin care s-a reţinut că, prin anularea titlului statului, ne aflăm, în mod indiscutabil, în materia vânzării lucrului altuia. Ca efect al anulării actului iniţial, în dreptul românesc, de sorginte franceză, funcţionează principiul anulării actului subsecvent. Acest principiu nu îşi are, însă, aplicare când vine în concurs cu alte principii, cum este cel privind validitatea aparenţei în drept, denumit error comunis facit ius, care înlătură nulitatea unui act încheiat într-o situaţie de eroare comună (colectivă) şi invincibilă.
Instanţa de apel a reţinut incidenţa erorii comune şi invincibile în care se aflau cumpărătorii contractului din litigiu. Eroarea comună şi invincibilă care dă aparenţă de proprietate vânzătorului dintr-un contract este mai mult decât buna-credinţă consacrată prin art. 1898 alin. (1) C. civ. şi preluată în materia contractelor prin art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001. Astfel, conform art. 1898 alin. (1) C. civ.: „Buna-credinţă este credinţa posesorului că, cel de la care a dobândit imobilul, avea toate însuşirile cerute de lege spre a-i putea transmite proprietatea", iar, în baza alin. (2) al aceluiaşi text, buna-credinţă este prezumată.
în doctrină, pentru eroarea comună şi invincibilă s-au propus două criterii de aplicaţiune, unul obiectiv şi altul subiectiv.
Doctrina şi jurisprudenţa moderne nu au adoptat niciodată criteriul obiectiv în aprecierea erorii comune, ci au căutat, dimpotrivă, să adopte un criteriu care să permită o aplicare mai largă, prevalând criteriul subiectiv de apreciere. în acest sistem, nu numărul indivizilor ce s-au lăsat înşelaţi de o aparenţă califică eroarea comună, ci imposibilitatea de a evita anumite circumstanţe, care pot varia de la un caz la altul.
în ultimă instanţă, este vorba, deci, de aprecierea unei erori individuale, de faptul dacă această eroare are sau nu un caracter invincibil, ca publicul să aibă un motiv de a crede.
în literatura franceză s-a apreciat că, dacă eroarea comună este împărtăşită aproape de toată lumea, se creează o prezumţie de invincibilitate şi cel ce o invocă este dispensat de a dovedi acest lucru. In calificarea erorii comune şi aprecierea invincibilităţii sale trebuie să se ţină seama de o serie de elemente, printre care şi investigaţiile de care putea uza cel în cauză, pentru a se convinge de validitatea juridică a situaţiei ce i se prezintă.
| ← Imobil preluat de stat fără titlu valabil. Buna-credinţă a... | Cumpărarea de către chiriaş a unui imobil preluat de stat... → |
|---|
