Preluare în fapt de către stat. Inexistenţa titlului vânzătorului. Buna-credintă
| Comentarii |
|
1. La dosarul cauzei s-a depus doar o adresă care atestă transmiterea cotei de proprietate în discuţie „în baza Decretului nr. 111/1951 - în mod provizoriu", fără, însă, a se înfăţişa actul administrativ care să confirme în mod direct preluarea, aspect care, împreună cu împrejurarea că Statul român nu şi-a înscris dreptul de proprietate în cartea funciară asupra acestei cote, determină concluzia că nu a existat o preluare de iure de către stat.
2. Prin buna-credinţă a cumpărătorului se înţelege convingerea fermă, neîndoielnică şi loială a acestuia în sensul că persoana ce vinde posedă toate calităţile cerute de lege pentru a-i transmite altuia proprietatea, deci inclusiv calitatea de proprietar al bunului obiect al convenţiei, coroborată cu respectarea dispoziţiilor legale ce reglementează condiţiile concrete ale înstrăinării. Prevederile art. 1 din Legea nr. 112/1995 sunt aplicabile exclusiv locuinţelor trecute în proprietatea statului sau a altor persoane juridice după 6 martie 1945, iar lipsa dovezii privind trecerea în proprietatea statului atrage neîncadrarea în condiţiile legii speciale şi face inaplicabilă buna-credintă.
C.A. Cluj, Secţia civilă, de muncă şi asigurări sociale, pentru minori şi familie, decizia nr. 2184/R din 4 octombrie 2006, în B.J.C.A. Cluj 2006, p. 165
Prin sentinţa civilă nr. 4683 din 29 aprilie 2004, pronunţată de Judecătoria Cluj-Napoca, a fost admisă acţiunea civilă intentată de reclamanţii M.S. şi F.A. împotriva pârâţilor M.T. şi Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca şi, în consecinţă, s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între M.A. şi I. cu Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca, cu privire la apartamentul nr. 4 din Cluj-Napoca, str. P., iar pârâţii au fost obligaţi la plata sumei de 5.000.000 lei, cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a reţinut că, în 30 noiembrie 1957, reclamantul M.B. şi soţia V. au dobândit, prin cumpărare, cota de 1/4 parte din imobilul situat în Cluj-Napoca, str. M, actual str. P., înscris în C.F. nr. 22566 Cluj, nr. top. 5047/2/1, compus din casă şi teren în suprafaţă de 174 stj. p.
La 17 martie 1964, reclamantul, împreună cu soţia şi fiica sa au părăsit România, cota lor ideală de proprietate fiind preluată de Statul român, fapt ce rezultă din dispoziţia C.E. a oraşului Cluj din 12 mai 1964, fără ca statul să-şi fi intabulat dreptul de proprietate în cartea funciară.
La 5 martie 1964, apartamentul în litigiu a fost repartizat în vederea închirierii familiei M., iar la 15 ianuarie 1997, antecesorii pârâtului au cumpărat apartamentul în temeiul dispoziţiilor Legii nr. 112/1995.
Prin sentinţa civilă nr. 1390 din 21 februarie 2003 a Judecătoriei Cluj-Napoca s-a dispus sistarea stării de indiviziune asupra imobilului
înscris în C.F. nr. 22566 Cluj, formându-se imobile noi, din care apartamentul nr. 4 a fost atribuit coproprietarilor tabulari M.B. şi V.
A fost respinsă cererea de intabulare în C.F. a dreptului de proprietate asupra apartamentului nr. 4, cu titlu de cumpărare, conform contractului din 1997.
La sistarea stării de indiviziune s-a avut în vedere situaţia de C.F., conform căreia cota de 1/4 parte a soţilor M. nu a fost trecută în proprietatea statului.
Apartamentarea, în fapt, a imobilului nu era evidenţiată în C.F., iar judecătoria, având în vedere notarea în C.F. la 10 iulie 1996 a acţiunii introduse de numiţii H. contra sentinţei civile nr. 3862/1962, prin care Statul român le preluase cota-ideală de proprietate, a reţinut încheierea cu rea-credinţă a contractului de vânzare-cumpărare a apartamentului.
Curtea de Apel Cluj, prin decizia civilă nr. 2502 din 10 decembrie 2004, admiţând apelurile declaratc de pârâţii M.T. şi Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca împotriva sentinţei primei instanţe, a schimbat soluţia, în sensul respingerii, ca nefondată, a acţiunii intentate de reclamanţi, aceştia fiind obligaţi la plata sumei de 9.000.000 lei, cheltuieli de judecată.
S-a reţinut, în considerentele deciziei, că este de necontestat dobândirea în anul 1957, prin cumpărare de către reclamantul M.B. şi soţia V., a cotei de 1/4 parte din imobilul înscris în C.F. nr. 22566 Cluj.
Din înscrisul aflat la dosarul de fond, emis de I.L.L. Cluj - Oficiul juridic, rezultă că partea de 1/4 parte din imobilul ce a aparţinut lui M.V. a fost preluată în mod provizoriu de către Statul român, în temeiul Decretului nr. 111/1951.
A mai reţinut Curtea că, în cauză, nu a putut fi depus actul administrativ care să ateste în mod direct preluarea, ceea ce, coroborat cu împrejurarea că Statul român nu şi-a înscris dreptul de proprietate în C.F. asupra acestei cote, a condus prima instanţă la concluzia că această cotă nu a fost preluată de iure de stat.
In cauză, nefiind înfăţişat actul administrativ care să ateste în mod direct şi neechivoc dobândirea de către stat a cotei de proprietate intabulate sub B+l 1 în favoarea lui M.V., căsătorită cu M.S., Curtea a conchis că, privitor la cota reclamanţilor, statul a uzat de o simplă preluare de fapt, asimilabilă uneia fără titlu valabil, în sensul dispoziţiilor art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001.
în ce priveşte analiza validităţii contractului de vânzare-cumpărare în litigiu, instanţa de apel a reţinut că dispoziţiile art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 — care alcătuiesc cauza prezentei cereri în nulitate - condiţionează nulitatea contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în favoarea chiriaşilor atât de preluarea imobilului fără titlu valabil, cât şi de reaua-credinţă a cumpărătorilor.
în cauză, preluarea fără titlu valabil a cotei ideale de proprietate ce le-a aparţinut reclamanţilor fiind acceptată de ambele instanţe, Curţii i-a rămas a analiza cea de a doua cerinţă şi, în opoziţie cu cele statuate de judecătorie, a apreciat că circumstanţele dovedite ale pricinii nu îndreptăţesc concluzia că M.A. şi M.J., autori ai apelantului M.T., ar fi fost de rea-credinţă la momentul încheierii contractului.
Pe temeiul dispoziţiilor art. 1898 alin. (1) C. civ., buna-credinţă este credinţa posesorului că cel de la care a dobândit imobilul avea toate însuşirile cerute de lege spre a-i putea transmite proprietate.
Prin urmare, arată instanţa, buna-credinţă corespunde convingerii sincere, oneste şi loiale că cel ce vinde un imobil posedă toate calităţile cerute de lege pentru a-i transmite altuia proprietatea, deci inclusiv calitatea de proprietar al bunului - obiect al convenţiei, căci doar cel ce este el însuşi proprietar poate transmite altuia un drept.
în speţă, încheierea contractului s-a făcut la 15 ianuarie 1997 şi, la acel moment, calitatea de proprietar a Statului apărea îndeajuns de certă, căci ca se afla consolidată printr-o stăpânire exercitată netulburat, sub nume de proprietar, începând cu anul 1964, anul plecării din ţară a soţilor M.
Apoi, credinţa cumpărătorilor în calitatea de proprietar a Statului era întărită de împrejurarea că în înscrisuri cu caracter oficial, precum adresa nr. 7934 din 5 iunie 1964 a I.L.L. Cluj - Oficiul juridic, se face vorbire despre preluarea cotei ideale ce le aparţinuse soţilor M., în temeiul Decretului nr. 111/1951, iar acest act normativ constituia, în sensul prevederilor art. 1 alin. (2) din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, titlu, conform art. 1 din Legea nr. 112/1995.
Circumstanţele legale şi de fapt amintite, asociate cu împrejurarea că actualii reclamanţi nu au solicitat restituirea imobilului în litigiu conform Legii nr. 112/1995, au favorizat, în opinia instanţei, credinţa cumpărătorilor M. că sunt în totul îndreptăţiţi la cumpărare.
Existenţa notării în C.F. - la momentul încheierii contractului - a acţiunii reclamanţilor H.M. şi F., prin care tindeau la redobândirea cotei lor ideale de proprietate din imobilul înscris în C.F. nr. 22566
Cluj şi partaj, nu putea conduce la ideea că antecesorii apelantului au fost de rea-credinţă.
in sensul concluziei de mai sus, a fost avută în vedere şi sentinţa civilă nr. 1390/2003 a Judecătoriei Cluj-Napoca, astfel cum a fost schimbată prin decizia civilă nr. 1488/2003 a Tribunalului Cluj de sistare a indiviziunii asupra imobilului în litigiu, deoarece reclamanţilor H. fiindu-lc atribuit apartamentul nr. 1, iar apartamentul nr. 4 actualilor reclamanţi M., ca urmare a efectului retroactiv al partajului, numiţii H. trebuie dintotdeauna consideraţi proprietari ai apartamentului nr. 1, iar soţii M. proprietari ai apartamentului 4, ceea ce face ca notarea tăcută sub B 37 să nu poată reangaja reaua-credinţă a cumpărătorilor M., căci aceştia se aflau legaţi de apartamentul nr. 4.
A mai reţinut instanţa de apel existenţa unei partajări voluntare a imobilului, necontestate în timp şi consolidată printr-o perpetuă folosinţă de fapt, chiar anterioară momentului plecării din ţară a reclamanţilor, ceea ce a fost de natură a întări cumpărătorilor M. credinţa că demersurile judiciare ale coproprietarilor H. nu puteau avea ca obiect apartamentul nr. 4.
Ar fi de văzut pentru aceasta şi înscrisurile aflate la dosarul primei instanţe, inclusiv contractul de închiriere nr. 231/1964, privitor la actualul apartament nr. 4, ca unitate locativă distinctă afectată unei folosinţe exclusive, iar nu folosinţei comune a tuturor coproprietarilor.
în raport de toate cele de mai sus, Curtea, considerând că antecesorii apelantului M.T. au fost de bună-credinţă la închcierca contractului, prin aplicarea art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 şi ale art. 296 C. proc. civ., a admis ambele apeluri.
împotriva deciziei instanţei de apel, reclamanţii M.B. şi F.A., în calitatea de succesoare legală a reclamantei M.V., decedată, au declarat recurs, solicitând admiterea lui şi modificarea dcciziei atacate, în sensul respingerii apelurilor, menţinerii ca legală şi temeinică a sentinţei judecătoriei şi obligarea pârâţilor la cheltuieli de judecată.
în motivarea recursului, reclamanţii arată că au formulat acţiunea în nulitate deoarece Statul român nu a preluat niciodată cota de proprietate a lui M.V., persoană care, şi în prezent, este proprietară a imobilului.
Din analiza foii de proprietate 22566 Cluj, rezultă că, la 30 noiembrie 1957, numitul E.B. a vândut cota de 1/4 parte ce o dobândise de la familia H., antecesoarei recurenţilor M.V., lăcându-se menţiunea că este bun deţinut în comun cu soţul.
La 17 martie 1964, reclamanţii au plecat din ţară, apartamentul în care au locuit aceştia fiind repartizat familiei M. anterior plecării lor, pe data de 5 martie 1964, conform Ordinului nr. 1290.
La 15 ianuarie 1997, pârâţii au încheiat contract de vânzare-cumpărare a apartamentului, cererea de intabulare a dreptului fiind respinsă la cartea funciară, cu motivarea că Statul român nu era proprietar de C.F.
Decizia instanţei de apel este nelegală şi netemeinică, deoarece, deşi reţine preluarea de către Statul român a cotei de proprietate a lui M.V. în baza Decretului nr. 111/1951, acest lucru nu este dovedit, cota fiind preluată „în mod provizoriu".
Pentru ca instanţa să poată constata că este vorba de o preluare, conform legislaţiei în vigoare la data preluării, trebuia să existe o sentinţă judecătorească de preluare, conform dispoziţiilor art. 1 lit. d) din Decretul nr. 111/1951, raportat la art. 1 lit. d) alin. (4) din Decizia Consiliului de Miniştri nr. 6491/1951, dată pentru aplicarea Decretului nr. 111/1951.
în contextul în care Statul a uzat de o simplă preluare în fapt, asimilabilă uneia fără titlu, în sensul dispoziţiilor art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, era suficient ca apelantul să fi consultat cartea funciară pentru a remarca faptul că statul nu era proprietar asupra cotei de proprietate a recurenţilor şi, ca urmare, el nu putea vinde ceea ce nu-i aparţine şi aceasta, cu atât mai mult cu cât în cartea funciară era notat, deja încă înaintea ieşirii din indiviziune, procesul de revendicare contra Statului român al numitului H.M.
Susţinerea instanţei de apel cu privire la convingerea cumpărătorilor că Statul ar fi fost proprietar este, potrivit recurenţilor, cinică şi neacoperită cu probele dosarului.
Adresele invocate sunt fără valoare juridică şi nu puteau forma convingerea că Statul român este proprietar, având în vedere că singura evidenţă ncechivocă era cartea funciară.
Existenţa cărţii funciare şi a procesului notat ar fi trebuit să fie suficientă pentru vânzător şi cumpărători de a nu încheia contractul.
Apoi, dispoziţiile Legii nr. 112/1995 se referă la imobilele proprietatea Statului român, ceea ce nu a fost cazul în speţă, nici la apariţia Legii nr. 112/1995 şi nici mai târziu.
Arătând, în continuare, că normele de drept nu trebuie aplicate numai în favoarea unora dintre părţi şi în defavoarea altora, se cere admiterea recursului.
Prin întâmpinarea depusă la dosar, intimatul M.T. a cerut respingerea recursului, ca nefondat, motivat, în esenţă, prin aceea că timp de 33 ani recurenţii nu au contestat dreptul de proprietate al Statului român, nu au întreprins vreun act de administrare sau de dispoziţie asupra imobilului, că antecesorii săi aveau credinţa legitimă şi necontestată că apartamentul ce le-a fost înstrăinat este proprietatea Statului, neintabularea dreptului acestuia neavând relevanţă asupra titlului statului, iar, după apariţia Legii nr. 112/1995, reclamanţii nu au depus cerere de restituire.
Curtea, examinând recursul, îl constată fondat.
Constituie o realitate incontestabilă faptul că reclamanţii au fost proprietarii cotei de 1/4 parte din imobilul înscris în C.F. nr. 22566 Cluj, în care este situat apartamentul nr. 4, ce formează obiectul prezentului litigiu.
Dreptul reclamanţilor a fost, de altfel, consolidat cu efect retroactiv, în condiţiile dreptului comun, pe calea acţiunii în partaj judiciar, în urma căruia, prin sentinţa civilă nr. 1390 din 21 februarie 2003 a Judecătoriei Cluj-Napoca, rămasă irevocabilă, acestora le-a revenit în proprietate exclusivă apartamentul litigios.
Că Statul român nu a fost proprietarul cotei de 1/4 parte aparţinând recurenţilor şi că nu a existat niciun act de preluare a bunului sau a cotei de proprietate în discuţie s-a stabilit cu putere de lucru judecat, în contradictoriu cu Statul român, şi cu ocazia procesului de partaj.
Partajarea în fapt încă din anul 1964 între coproprietari a folosinţei imobilului, consolidată prin partaj, nu constituie un argument contra recurenţilor, ci, dimpotrivă, unul favorabil acestora, ce-i obligă pe cumpărători la un minim de diligenţă a cunoaşterii proprietăţii.
Adresa nr. 7934 din 3 din 5 iunie 1964 a Oficiului juridic al I.L.L. Cluj, evocată în hotărârea instanţei de apel, privind preluarea în temeiul Decretului nr. 111/1951 în proprietate de către stat a cotei soţilor M., nu constituie un titlu nici în sensul Decretului nr. 111/1951 şi nici al Legii nr. 112/1995.
Dimpotrivă, adresa respectivă, făcând referire la o intrare în proprietatea statului, „în baza Decretului nr. 111/195 l-în mod provizoriu", dacă a fost cunoscută de pârâţii-cumpărători, aşa cum au susţinut aceştia, atunci tocmai acest act îi obliga, odată în plus, la verificarea realităţii trecerii şi finalizării procedurii de preluare.
Cum această adresă, ca, de altfel, şi restul probelor dosarului, inclusiv închirierea bunului, nu constituie, în sensul legii, acte de tre
cere în proprietate de Stat a părţii din imobil aferente cotei recurenţilor, sub niciun motiv nu s-ar putea conchide că Statul român avea toate însuşirile de a transmite proprietatea asupra bunului.
Practica judiciară a stabilit, în mod constant şi fără ezitări, ca fiind scuzabilă doar ignoranţa cumpărătorului, fondată pe aceea că, la data încheierii actului de înstrăinare, vânzătorul Statul român era proprietarul imobilului vândut, iar în C.F. nu era notată vreo acţiune în revendicare imobiliară de adevăratul proprietar sau dobânditorul subsecvent nu fusese notificat de proprietar în legătură cu intenţia de revendicare.
Or, în cauza de faţă, Statul, neavând nicio dovadă de trecere în proprietate de stat, în sensul Decretului nr. 111/1951 ori al unui alt titlu şi neavând înscris în C.F. dreptul pretins pe baza unei simple preluări în fapt, nu putea vinde chiriaşilor apartamentul nr. 4. Dispoziţiile art. 1 din Legea nr. 112/1995 sunt aplicabile exclusiv locuinţelor trecute ca atare în proprietatea Statului sau a altor persoane juridice, după 6 martie 1945, cu titlu, indiferent că titlul era sau nu valabil.
Ipoteza este că inexistenţa titlului excludea bunul de la aplicarea Legii nr. 112/1995, atât în ceea ce-i priveşte pe foştii proprietari reclamanţi - care, în speţă, au fost şi erau, la apariţia legii, proprietari tabulari - cât şi pe chiriaşi, faţă de care prevederile art. 9 ale Legii erau inaplicabile.
De aceea, revenind la definiţia bunei-credinţe, aşa cum este precizată în art. 1898 C. civ., precum şi la textul art 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, curtea va reţine că prin buna-credinţă a cumpărătorului, în condiţiile legii speciale, se va înţelege credinţa fermă, neîndoielnică şi loială a acestora că au încheiat contractul cu adevăratul proprietar al imobilului, coroborată cu respectarea întru totul a dispoziţiilor legale ce reglementau condiţiile concrete ale înstrăinării. Nerespectarea şi neîncadrarea în condiţiile legii speciale face inaplicabilă buna-credinţă.
Cum, în cauză, este de necontestat, aşa cum au stabilit de altfel ambele instanţe, că Statul nu a avut calitatea de proprietar al apartamentului vândut şi că acesta nu făcea parte din obiectul de reglementare al Legii nr. 112/1995, contractul încheiat sub această lege, dar în contra prevederilor acesteia, de către un nou proprietar, este nul şi nu la adăpostul bunei-credinţe, aşa cum s-a stabilit în apel prin aplicarea incorectă a prevederilor art. 46 alin. (2) al Legii nr. 10/2001.
Faţă de cele ce preced, Curtea, constatând aplicabil cazul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., în conformitate cu art. 312 al aceluiaşi cod, a admis recursul declarat şi a modificat decizia recurată, în sensul respingerii apelului.
| ← Vânzare-cumpărare. Legea nr. 112/1995. Reaua-credinţă a... | Preluare de către stat a unui imobil. Apartament împărţit... → |
|---|
