Drept de superficie. Condiţii de constituire
| Comentarii |
|
C. civ., art. 492 Protocolul nr. 1 la Convenţie, art. 1 Cauza Bockşi Palade/României din 15 februarie 2007)
Conform art. 492 C. civ., orice construcţie aflată pe un teren este prezu-mată a fi proprietatea proprietarului terenului, până la proba contrarie.
în speţă, proprietar al terenului este reclamantul, în baza ordinului eliberat în conformitate cu prevederile Legii nr. 18/1991.
Pârâta a făcut dovada dobândirii construcţiilor de pe acest teren prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu SC A. Voluntari SA. Acestea figurau în patrimoniul vânzătoarei încă din anul 1982, ceea ce denotă că au fost edificate în perioada în care se aflau în detenţia statului.
Dreptul de superficie este un drept real care permite unei persoane (su-perficiar) să fie proprietarul construcţiilor, lucrărilor sau plantaţiilor, pe un teren aparţinând altei persoane, teren pe care superficiarul are un drept de folosinţă şi reprezintă o excepţie de la regula accesiunii imobiliare reglementată prin art. 492 C. civ.
în temeiul jurisprudenţei interne, dreptul de superficie rezultă numai din lege, din prescripţia achizitivă, din legat sau din acordul părţilor.
în cauza Bock şi Palade împotriva României, prin hotărârea din 15 februarie 2007, interpretând jurisprudenţa constantă a instanţelor româneşti, Curtea Europeană a Drepturilor Omului, a constatat că „simplul fapt de a ridica construcţii pe terenul altuia, cu toată buna-credinţă, nu poate conduce la constituirea unui drept de superficie în beneficiul constructorului, în lipsa unuia din cele patru elemente menţionate anterior. Curtea constată astfel că aparenţa de drept (a statului) nu intră în categoria acţiunilor şi faptelor ce ar putea justifica dreptul de superficie. Reiese în mod evident că ingerinţa în dreptul la respectarea bunurilor nu are bază în dreptul intern.
Prin urmare, Curtea consideră că ingerinţa litigioasă nu este prevăzută de lege în sensul art. 1 din Protocolul nr. 1 adiţional la Convenţia europeană pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale şi, în consecinţă, este incompatibil cu dreptul la respectarea bunurilor."
Or, în speţă, construcţiile susmenţionate nu au fost edificate cu acordul proprietarului terenului, aşa încât, simpla bună-credinţă a constructorului nu este aptă să producă drept efect constituirea dreptului de superficie.
(C. Ap. Bucureşti, secţia a IV-a civilă, decizia nr. 1459 din 11 septembrie 2007)
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Buftea sub nr. 1057 din 9 februarie 2004, reclamantul O.T. a solicitat instanţei ca, prin hotărârea ce o va pronunţa, să se dispună obligarea pârâtei SC F.P. SRL la ridicarea construcţiilor de pe terenul proprietatea lui, teren situat în comuna Voluntari, judeţul Ilfov, sau să fie îndrituit să ridice aceste construcţii pe cheltuiala pârâtei, precum şi la obligarea acesteia la plata de daune interese pentru prejudiciul suferit prin nefolosirea terenului, în cuantum de 5.000.000 rol pe zi de la data notificării.
în motivare, a arătat că este proprietarul terenului în suprafaţă de 2,3578 ha, situat în comuna Voluntari, judeţul Ilfov în baza sentinţei civile nr. 1429 din 12 aprilie 2002 a Judecătoriei Buftea şi a Ordinului nr. 900 din 25 iunie 2003 eliberat de Prefectul Judeţului Ilfov în baza Legii nr. 18/1991. Deşi a notificat-o pe pârâtă să încheie un contract de închiriere pentru teren, aceasta nu a dat curs notificării, astfel încât se vede nevoit să ceară ridicarea construcţiilor de către aceasta, sau să fie împuternicit să le ridice el pe cheltuiala pârâtei.
în drept, şi-a întemeiat acţiunea pe prevederile art. 1073, art. 1075, art. 489, art. 490 şi art. 494 C. civ.
Prin cerere reconvenţională, pârâta a solicitat ca, în cazul admiterii acţiunii, reclamantul să fie obligat a-i achita valoarea de înlocuire a construcţiilor de 700.000 euro. Totodată, a arătat că este dobânditoare de bună-credinţă a imobilului, respectiv a fermei nr. 5 aparţinând fostei SC A. Voluntari SA, de la care, prin lichidator judiciar, a cumpărat la data de 21 octombrie 2000, 6 hale, magazii, laboratoare, depozite, căi de acces, reţele edilitare, post trafo etc. în plus, prin actul adiţional încheiat la aceeaşi dată cu SC A. Voluntari SA, a dobândit şi un drept de folosinţă a întregii suprafeţe de 2,5 ha teren, aferentă construcţiilor, dar nu a reuşit să obţină certificat de atestare a dreptului de proprietate pentru acesta. Drept urmare, a solicitat instituirea unui drept de superficie asupra terenului aflat sub construcţii şi a unui drept de servitute pentru terenul rămas liber.
Prin sentinţa civilă nr. 3231 din 21 octombrie 2005 pronunţată de Judecătoria Buftea s-a respins cererea principală formulată de reclamant, s-a luat act de renunţarea pârâtei la judecarea primului capăt de cerere din cererea reconvenţională având ca obiect pretenţii şi s-a respins, ca neîntemeiat, cel de-al doilea capăt de cerere privind acordarea dreptului de superficie şi a celui de servitute.
în motivarea sentinţei, instanţa a reţinut că, în baza art. 6 din Legea nr. 213/1998, titlul statului asupra terenului este precar, fiind dobândit contrar dispoziţiilor constituţionale, ce garantau dreptul de proprietate. Aşa fiind, construcţiile edificate de stat pe acest teren nu au avut la bază acordul adevăratului proprietar care este reclamantul. în consecinţă, nu este îndeplinită condiţia instituirii unui drept de superficie asupra terenului în favoarea pârâtei. Totodată, dreptul de servitute presupune existenţa unui drept de proprietate asupra a două fonduri aparţinând la doi proprietari diferiţi, aşa încât, în lipsa dreptului de proprietate asupra unui fond, condiţiile servituţii nu sunt îndeplinite.
Referitor la acţiune, instanţa a reţinut că pârâta este dobânditoare de bună-credinţă a construcţiilor, aşa încât, în baza art. 494 alin. (3) teza finală C. civ., nu poate fi obligată la ridicarea acestora.
Neîntemeiat a fost găsit şi cel de-al doilea capăt de cerere, întrucât reclamantul, contrar dispoziţiilor art. 1169 C. civ., nu a dovedit cuantumul prejudiciului.
împotriva sentinţei au formulat apel atât reclamantul, cât şi pârâta, criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie.
Prin decizia civilă nr. 1083 din 22 iunie 2006 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă, s-au respins, ca nefondate, apelurile formulate de către părţi.
Răspunzând motivelor de apel, tribunalul a reiterat motivarea din sentinţă.
împotriva deciziei au declarat recurs ambele părţi.
Recursul declarat de reclamant nu este motivat, deşi acestuia i-a fost comunicată decizia motivată la data de 26 septembrie 2006, astfel cum rezultă din dovada de primire şi procesul-verbal de predare aflat la fila 80 dosar tribunal.
Conform art. 303 alin. (1) C. pr. civ., recursul se va motiva prin însăşi cererea de recurs, sau înăuntrul termenului de recurs, care este de 15 zile de la comunicarea hotărârii, astfel cum se stipulează prin prevederile art. 301 C. pr. civ.
Cum în baza art. 306 C. pr. civ. recursul este nul dacă nu a fost motivat în termenul legal, făcând aplicarea acestui text, urmează a se anula recursul declarat de către reclamant, ca nemotivat.
în motivarea recursului său, invocând motivele de casare prevăzute de art. 304 pct. 7 şi art. 304 pct. 9 C. pr. civ., pârâta a susţinut că hotărârea cuprinde motive contradictorii, de vreme ce reţine efectuarea construcţiilor cu acordul tacit al proprietarului aparent şi buna-credinţă a subdobânditorului cu titlu oneros, dar şi lipsa dreptului de proprietate asupra construcţiilor astfel dobândite, ceea ce ar conduce la neîndeplinirea condiţiilor privind acordarea dreptului de superficie şi servitute de trecere.
Totodată, instanţa a făcut o aplicare greşită a dispoziţiilor legale ce reglementează aceste instituţii şi a pus-o în imposibilitate de a folosi construcţiile dobândite în baza unui act oneros şi de bună-credinţă. Titlul statului este valabil, căci reclamantul a donat statului terenul, iar actul de donaţie nu este nici în prezent anulat.
Recursul nu este întemeiat.
Conform art. 492 C. civ., orice construcţie aflată pe un teren este prezumată a fi proprietatea proprietarului terenului, până la proba contrarie.
în speţă, proprietarul suprafeţei de 2,3578 ha teren, situat în comuna Voluntari, Şos. Ş., este reclamantul în baza ordinului nr. 900 din 25 iunie 2003, eliberat în temeiul Legii nr. 18/1991 de către Prefectul judeţului Ilfov.
Prezumţia instituită prin textul susmenţionat este răsturnată, în sensul că pârâta a făcut dovada dobândirii construcţiilor de pe acest teren prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 194 din 20 octombrie 2000 încheiat cu SC A. Voluntari SA. Construcţiile figurau în patrimoniul vânzătoarei încă din anul 1982, ceea ce denotă că au fost edificate în perioada în care se aflau în detenţia statului.
Dreptul de superficie este un drept real care permite unei persoane (superficiar) să fie proprietarul construcţiilor, lucrărilor sau plantaţiilor, pe un teren aparţinând altei persoane, teren pe care superficiarul are un drept de folosinţă şi reprezintă o excepţie de la regula accesiunii imobiliare reglementată prin art. 492 C. civ.
în temeiul jurisprudenţei interne, dreptul de superficie rezultă numai din lege, din prescripţia achizitivă, din legat sau din acordul părţilor.
în cauza Bock şi Palade împotriva României, prin hotărârea din 15 februarie 2007, interpretând jurisprudenţa constantă a instanţelor româneşti, Curtea Europeană a Drepturilor Omului a constatat că simplul fapt de a ridica construcţii pe terenul altuia, cu toată buna-credinţă, nu poate conduce la constituirea unui drept de superficie în beneficiul constructorului, în lipsa unuia din cele patru elemente menţionate anterior.
Or, în speţă, construcţiile susmenţionate nu au fost edificate cu acordul proprietarului terenului, aşa încât, nu sunt îndeplinite condiţiile instituirii unui drept de superficie.
Conform art. 616 C. civ., proprietarul al cărui loc este înfundat, care nu are nici o ieşire la calea publică, poate reclama o trecere pe locul vecinului său pentru exploatarea fondului, cu îndatorirea de a-l despăgubi în proporţie cu pagubele ce s-ar putea ocaziona.
Textul are în vedere, cel puţin, doi proprietari asupra terenurilor învecinate, dintre care unul să fie înfundat şi să reclame trecerea peste celălalt teren la calea publică.
Pârâta nu este proprietara terenului din litigiu şi nici a vreunui teren învecinat, astfel încât, prevederile art. 616 C. civ. nu-şi au incidenţă în cauză.
Aspectele privind modul de intrare a terenului în detenţia statului, atâta vreme cât reclamantul face dovada că în prezent este proprietarul acestuia, în baza unei legi cu caracter reparator, sunt irelevante cauzei.
Aşa fiind, cu argumentarea de mai sus, urmează a se reţine legalitatea deciziei pronunţate şi, în consecinţă, în baza art. 312 alin. (1) C. pr. civ., a se respinge recursul, ca nefondat. (A.V.)
| ← Drept de preemţiune. Ingerinţă în dreptul de proprietate.... | Dreptul de preemţiune al chiriaşului în baza O.U.G. nr.... → |
|---|
