Dreptul de preemţiune al chiriaşului în baza O.U.G. nr. 40/1999. Ignorare prin înstrăinarea locuinţei către un terţ. Consecinţă. Posibilitatea subrogării chiriaşului în drepturile cumpărătorului
| Comentarii |
|
O.U.G. nr. 40/1999, art. 18, art. 19 alin. (1)
O.U.G. nr. 40/1999 prevede că dreptul de preemţiune al chiriaşului, ca şi dreptul de a se subroga cumpărătorului, sunt aplicabile şi în cazul în care proprietarul vinde locuinţa înainte de expirarea perioadei de închiriere, caz în care acesta din urmă are obligaţia legală să notifice chiriaşului intenţia de a înstrăina şi preţul vânzării, prin executor judecătoresc, pentru ca acesta să-şi manifeste opţiunea cu privire la exerciţiul dreptului său de preemţiune, potrivit art. 18 şi urm.
Dacă s-a perfectat contractul de vânzare-cumpărare cu ignorarea acestui drept de preemţiune, remediul restabilirii efectelor acestui beneficiu reglementat de lege în favoarea chiriaşilor, nu este, însă, acela al desfiinţării contractului încheiat de proprietar cu terţul prin constatarea nulităţii, cât timp chiriaşul se poate subroga în drepturile cumpărătorului, plătind acestuia preţul vânzării într-un termen de 60 de zile de la notificarea contractului de vânzare-cumpărare, conform art. 19 alin. (1) din O.U.G. nr. 40/1999.
(C. Ap. Bucureşti, secţia a IX-a civilă şi pentru cauze privind proprietatea intelectuală, decizia nr. 460/R din 73 septembrie 2007)
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoria sectorului 2 Bucureşti sub nr. 485 din 23 ianuarie 2003, reclamanta P.F. a chemat în judecată pe pârâţii L.R.O., D.C. şi B.M.I., solicitând instanţei prin sentinţa ce o va pronunţa să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2985/2 noiembrie 2001 la BNP F.G., pentru fraudă la lege, cu cheltuieli de judecată.
în motivarea cererii, reclamanta a învederat că este chiriaşa apartamentului din Bucureşti, sector 2, apartamentul fiind situat în imobilul ce face obiectul vânză-rii-cumpărării din contractul al cărui nulitate se solicită.
Prin perfectarea acestei vânzări cumpărări, reclamanta pretinde că i-a fost încălcat dreptul de preempţiune la cumpărarea apartamentului în care locuieşte, drept reglementat prin art. 14, art. 18-21 din O.U.G. nr. 40/1999, nefiind notificată de proprietar prin executor judecătoresc, în sensul intenţiei acestuia de a înstrăina apartamentul ocupat cu contract de închiriere.
Prin încheierea de şedinţă din 27 februarie 2003, instanţa a luat act de manifestarea de voinţă a reclamantei în sensul lărgirii cadrului procesual prin chemarea în judecată în calitate de pârât şi a numiţilor L.Gh. şi D.M., întrucât şi aceştia apar părţi contractante în contractul atacat în prezenta cauză în calitate de soţi ai pârâtelor deja chemate în judecată.
Se formulează de către numita V.M., în contradictoriu cu numitele B.M.I., L.R.O. şi D.C., o cerere de intervenţie în interes propriu (ulterior precizată), prin care s-a solicitat constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2985 din 2 noiembrie 2000 de BNP F.G., pentru preţ neserios ca şi pentru fraudă la lege, întrucât vânzătoarea B.M.I. nu avea dreptul de a înstrăina cu titlu valabil imobilul ce face obiectul contractului, întrucât nu mai era proprietară a acestuia.
în motivarea cererii, s-a arătat de numita V.M. că este proprietara apartamentului situat în Bucureşti, sector 2, în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 4320 din 12 decembrie 1997 încheiat cu Primăria Municipiului Bucureşti, reprezentată prin SC A. SA.
Prin sentinţa civilă nr. 8487/1999 a Judecătoriei sector 2 Bucureşti, definitivă şi irevocabilă, urmată de dispoziţia Primarului General nr. 1418/2000, s-a dispus sistarea stării de indiviziune asupra acestui imobil, intervenientei atribuindu-i-se cota de 45,63% din imobilul compus din teren şi construcţie.
Cu toate că intervenienta a fost pusă în posesie, potrivit celor anterior arătate, această cotă de 45,63% a fost atribuită pârâtei B.M.I., prin sentinţa civilă nr. 11747 din 15 septembrie 1999 pronunţată de Judecătoria sector 2 Bucureşti, astfel că prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare atacat în prezenta cauză, aceasta apreciază că şi dreptul său de proprietate a fost încălcat.
Prin aceeaşi cerere de intervenţie, s-a solicitat a se dispune radierea din Cartea Funciară a Judecătoriei sector 2, a dreptului de proprietate a numitelor L.R.O. şi D.C., precum şi radierea rolului fiscal al acestora asupra imobilului situat în Bucureşti, sector 2.
La 17 mai 2003, reclamanta P.F. a decedat, potrivit copiei certificatului de deces depus la dosar.
Prin încheierea de şedinţă din 19 iunie 2003, prima instanţă a luat act de indicarea moştenitorilor reclamantei: M.F.G. şi P.D.M. ca şi de cererea acestora, în sensul intenţiei de a continua procesul iniţiat de autoarea lor.
La termenul din 16 octombrie 2003, prima instanţă a admis excepţia insuficienţei timbrări a cererii de intervenţie în interes propriu formulată de V.M.
Prin sentinţa civilă 1606 din 4 martie 2004, Judecătoria sector 2 a admis excepţia lipsei calităţii procesuale active, respingând cererea de chemare în judecată pe calea acestei excepţii.
împotriva acestei sentinţe, reclamantele P.D.M. şi M.F.G. au formulat apel, criticând soluţia pentru nelegalitate şi netemeinicie.
Apelul a fost respins ca nefondat, prin decizia civilă nr. 1507A din 22 noiembrie 2004, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VII a civilă şi pentru cauze privind conflicte de muncă şi asigurări sociale.
Reclamantele au promovat recurs împotriva acestei decizii, care a fost admis prin decizia civilă nr. 1413 din 24 octombrie 2005 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a Vl-a civilă; decizia recurată a fost casată cu consecinţa admiterii apelului reclamantelor, a desfiinţării sentinţei apelate şi trimiterii cauzei spre rejudecare la prima instanţă -Judecătoria sector 2 Bucureşti.
Instanţa de casare, a reţinut că Judecătoria sector 2 Bucureşti în mod nelegal a constatat că reclamantele nu au calitate procesuală activă, câtă vreme prin cererea dedusă judecăţii, s-a solicitat constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2985 din 2 noiembrie 2000 la BNP F.C., regimul juridic al nulităţii absolute presupunând că orice persoană interesată poate formula o atare cerere.
în speţă, reclamanta iniţială (decedată în timpul procesului şi moştenită de recurente), în calitate de chiriaşă asupra unui apartament din imobil, avea interes legitim de a invoca nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare prin care a reclamat încălcarea dreptului său de preemţiune .
S-a mai constatat că între considerente şi dispozitiv există o vădită neconcor-danţă, deoarece deşi considerentele sentinţei vizează fondul cererii, acestea nu fac referire decât la dispoziţiile O.U.G. nr. 40/1999, fără a se analiza dacă actul juridic a cărui nulitate s-a solicitat s-a făcut cu respectarea prevederilor art. 948 şi art. 966 C. civ., indicate de reclamantă ca temei juridic al acţiunii.
în plus, din analiza motivării sentinţei, rezultă că instanţa de fond a apreciat ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată, dar s-a pronunţat asupra excepţiei lipsei calităţii procesuale active a reclamantei.
S-a mai reţinut că Judecătoria a omis să soluţioneze cererea de intervenţie în interes propriu formulată de numita V.M., încălcând dispoziţiile art. 55 C. pr. civ.
Cauza a fost din nou înregistrată pe rolul Judecătoriei sector 2, sub nr. 1578/2005.
Prin sentinţa civilă nr. 4055 din 16 mai 2006, Judecătoria sector 2 a admis excepţia lipsei de interes atât în ce priveşte cererea principală cât şi în ce priveşte cererea de intervenţie în interes propriu formulată de numita V.M.
Pentru a pronunţa această sentinţă, prima instanţă a reţinut că reclamanta P.F., în calitatea sa de titular al contractului de închiriere nr. 23240 din 14 martie
2000, având ca obiect un apartament din imobilul ce forma obiectul contractului de vânzare-cumpărare a cărui nulitate s-a cerut, beneficia de dispoziţiile art. 18 din O.U.G. nr. 40/1999 care prevăd că în cazul în care contractului de închiriere nu se reînnoieşte, chiriaşul are drept de preemţiune la cumpărarea locuinţei.
S-a apreciat că acest drept, este unul intuitu personae, fiind strict legat de calitatea de chiriaş a celui care solicită cumpărarea locuinţei.
Drept urmare, la data la care reclamanta a decedat, a operat chiar stingerea acestui drept, deoarece el nu poate fi transmis moştenitorilor, întrucât drepturile locative nu se transmit pe cale succesorală.
în aceste condiţii, prin constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2985 din 2 noiembrie 2000 la BNP F.C., moştenitorii reclamantei în favoarea cărora s-a transmis calitatea procesuală activă, ca urmare a decesului autoarei lor P.F., nu pot justifica un interes legitim în cauză întrucât aceştia nu au suferit niciun prejudiciu prin încheierea acestui contract, iar desfiinţarea lui ar rămâne fără nicio eficienţă faţă de ei, câtă vreme sunt lipsiţi de calitatea de chiriaşi ai imobilului.
Ca atare, deşi autoarea reclamantelor avea un interes personal în promovarea cererii, în speţă nu se poate reţine caracterul personal al interesului în favoarea succesorilor defunctei reclamante, interes care trebuie să aibă toate însuşirile prevăzute de lege pe întreaga durată a derulării procesului civil.
La 9 mai 2006, prima instanţă a pus în discuţia părţilor şi a admis în principiu şi cererea de intervenţie în interes propriu formulată de numita V.M.
Prin cererea de intervenţie principală, a mai reţinut prima instanţă, intervenien-tul urmăreşte realizarea pentru sine a obiectului procesului, îndreptând cererea sa atât împotriva reclamantului cât şi împotriva pârâtului, în speţă, intervenien-ta solicitând constatarea nulităţii absolute a aceluiaşi contract de vânzare-cumpărare pentru considerentul că la momentul încheierii lui, imobilul era proprietatea sa în parte, fiind dobândit în baza Legii nr. 112/1995, astfel că prin contractul de vânzare-cumpărare denunţat, ar fi operat o vânzare a lucrului altuia.
Prima instanţă a apreciat că în situaţia în care s-ar constata nulitatea absolută a acestui contract, imobilul ar redeveni proprietatea vânzătorului, în speţă, a pârâtei B.M.I., astfel că interesul în promovarea acestei cereri de intervenţie nu este de asemenea justificat, anularea contractului fiind lipsită de orice eficienţă, prin raportare la dreptul intervenientei asupra imobilului.
împotriva acestei sentinţe, au formulat apel atât reclamantele, cât şi interveni-enta V.M.
Prin decizia civilă nr. 1386 din 17 octombrie 2006 a Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă, apelul formulat de intervenientă a fost anulat ca netimbrat, iar apelul reclamantelor, a fost respins ca nefondat.
Pentru a pronunţa această decizie, instanţa de apel în raport de criticile formulate de reclamante, a reţinut că numita P.F. a justificat un interes personal, actual şi legitim în formularea cererii privind constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu neobservarea prevederilor speciale din O.U.G. nr. 40/1999, însă moştenitorii ce i-au preluat calitatea procesuală activă în urma decesului survenit pe parcursul judecăţii, nu mai îndeplinesc această condiţie, motiv pentru care s-a apreciat că soluţia apelată este legală şi temeinică.
Contractul de închiriere, fără a avea de plano un caracter intuitu personae, întrucât nu se încheie exclusiv în considerarea calităţilor părţii contractante, dă naştere unor drepturi şi obligaţii ce incumbă acestora, prin dispoziţiile O.U.G. nr. 40/1999 fiind reglementat cu caracter derogatoriu de la dreptul comun, dreptul preferenţial al chiriaşului de cumpărare a locuinţei închiriate la un preţ egal, şi, în mod corelativ, obligaţia proprietarului de a-l notifica pe chiriaş şi de a stabili un preţ, cu cel puţin 1 an înaintea expirării duratei contractului.
Instanţa de apel a apreciat că, întrucât prin întreaga sa reglementare O.U.G. nr. 40/1999 a instituit norme de protecţie juridică a chiriaşilor din locuinţele ce au făcut obiectul unor legi reparatorii, locuinţe restituite foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora, acţiunea în justiţie prin care se reclamă înstrăinarea imobilului închiriat cu nerespectarea dreptului de preemţiune al chiriaşului trebuind să aibă drept cauză, necesitatea ocrotirii nevoilor locative ale titularului de contract şi a celorlalţi beneficiari de drepturi locative derivate.
în speţă, s-a constatat că drepturile locative decurgând din contractul de închiriere nr. 23140 din 14 martie 2000 au încetat odată cu decesul titularei de contract, fără a ca beneficiul locaţiunii să fie transmis moştenitorilor care nu figurau alături de titular în contract, potrivit dispoziţiilor art. 12 din O.U.G. nr. 40/1999 care reproduc, cu unele modificări, prevederile art. 27 din Legea nr. 114/1996.
Chiar dacă decesul chiriaşei a survenit ulterior formulării prezentei acţiuni, introducerea moştenitorilor reclamantei în cauză, fiind necesară din punct de vedere procesual, interesul în promovarea cererii trebuie să subziste pe tot parcursul procesului.
S-a reţinut că în cauză, însă, reclamantele nu sunt titularele unui drept locativ încălcat prin actul a cărui nulitate se solicită şi nici nu se poate reţine că au dobândit pe cale succesorală dreptul de preemţiune invocat de autoarea lor, întrucât acesta nu este un simplu drept de creanţă, ci derivă dintr-un drept locativ propriu al chiriaşului ocrotit prin O.U.G. nr. 40/1999, drept care a încetat ca efect al decesului acesteia.
O altă soluţie ar contraveni spiritului reglementării O.U.G. nr. 40/1999, edictată pentru asigurarea protecţiei chiriaşilor împotriva acţiunilor proprietarilor ce ar fi avut drept consecinţă lipsirea chiriaşului de o locuinţă, acesta fiind, iniţial, deţinător cu titlu legitim al unei locuinţe din fondul locativ de stat.
Folosul concret pe care reclamantele l-ar putea obţine în urma continuării acţiunii autoarei lor s-a apreciat a fi inexistent, întrucât prin desfiinţarea contractului de vânzare-cumpărare atacat în prezenta cauză, dreptul de proprietate asupra imobilului s-ar întoarce în patrimoniul vânzătorului, situaţie în care reclamantele nu ar avea niciun beneficiu, întrucât ele nu deţin drepturi locative proprii sau derivate pentru a beneficia de dreptul de preemţiune.
Pe de altă parte, faţă de faptul că decesul reclamantei iniţiale a survenit anterior, se constată că numai aceasta avea posibilitatea recunoscută de lege de a se subroga în drepturile cumpărătorului, prin consemnarea preţului vânzării.
în acest caz, procesul verbal ce ar constata primirea plăţii de către terţul cumpărător, sau hotărârea judecătorească irevocabilă prin care oferta de plată şi consemnarea au fost declarate valabile, ar fi ţinut loc de titlu de proprietate, iar prin efectul subrogării, chiriaşul devenea proprietar al locuinţei şi vânzarea iniţială, se desfiinţa faţă de acesta.
întrucât nu s-a făcut dovada că reclamanta P.F. a procedat potrivit celor anterior arătate pentru a beneficia de subrogarea în drepturile cumpărătorilor, ci numai a reclamat nesocotirea dreptului său de preemţiune ca motiv de nulitate absolută a contractului de vânzare-cumpărare, moştenitorii săi nu îşi procură astfel niciun beneficiu în urma continuării acestei acţiuni.
în termen legal, împotriva acestei decizii, reclamantele M.F.G. şi P.D.M. au promovat recurs, întemeiat pe prevederile art. 304 pct. 9 C. pr. civ.
în dezvoltarea motivelor de recurs, recurentele susţin că, în mod nelegal, instanţa de apel a confirmat sentinţa atacată pentru considerentul lipsei de interes al reclamantelor în continuarea judecării cauzei.
Pe de altă parte, s-a reţinut că raportul de închiriere este unul intuitu personae, situaţie în care el nu se transmite moştenitorilor, ceea ce a fost reţinut ca premisă nelegală în soluţionare excepţiei de fond a lipsei de interes.
Dreptul de preemţiune reglementat de O.U.G. nr. 40/1999 în favoarea chiriaşului nu este o normă de protecţie a chiriaşilor, aşa cum greşit s-a reţinut prin decizia recurată.
Această instituţie a fost reglementată pentru situaţia în care proprietarul se decide să vândă imobilul ocupat cu contract de închiriere, caz în care trebuie mai întâi să-l anunţe pe chiriaşul care ocupă acel imobil, să-i comunice preţul, vânzătorul neputând să înstrăineze la un preţ mai mic decât cel pentru care a făcut oferta.
în speţă, proprietarul a vândut fără să o anunţe pe numita P.F. şi fără a-i comunica acesteia preţul.
Pentru preţul stipulat în contractul de vânzare-cumpărare a cărui nulitate s-a solicitat, chiriaşa P.F. ar fi cumpărat ea însăşi apartamentul în discuţie, fiind motivul pentru care a promovat cererea în constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare, pentru ca ulterior, să dobândească apartamentul la acest preţ, potrivit dreptului ei de preemţiune.
De vreme ce aceasta a decedat pe parcursul procesului, dreptul său de a cumpăra apartamentul s-a transmis moştenitorilor, aceştia putând continua procesul potrivit interesului lor de a cumpăra apartamentul în locul autoarei lor decedate.
Curtea, din oficiu, a pus în sarcina recurenţilor obligaţia de a depune un extras de carte funciară din care să rezulte titularul dreptului de proprietate asupra imobilului la acest moment.
Serviciul de publicitate imobiliară din cadrul Oficiului de cadastru şi Publicitate Imobiliară a comunicat instanţei prin adresa nr. 1097 din 27 august 2007 că pentru imobilul situat în Bucureşti, parter, sector 2, nu este deschisă cartea funciară, adresă însoţită de copii de pe cartea funciară nr. 71251 deschisă pentru apartamentul nr. 1 de la etajul 1 al aceluiaşi imobil.
în recurs nu s-au administrat alte înscrisuri în temeiul art. 305 C. pr. civ.
Recursul formulat este nefondat.
Analizând materialul probator al cauzei, văzând criticile formulate prin motivele de recurs şi verificând decizia recurată prin prisma şi în limitele acestora, Curtea apreciază că în cauză nu se verifică motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. pr. civ.
Autoarea recurentelor, P.F., în prezent decedată şi moştenită de numitele M.F.G. şi P.D.M., a fost titulara contractului de închiriere, nr. 23240 din 14 martie 2000 încheiat cu Primăria Municipiului Bucureşti prin SC A. SA, contractul purtând asupra apartamentului de 3 camere, situat la parterul imobilului din Bucureşti, sector 2.
Potrivit fişei suprafeţei locative închiriate ce constituie anexă la contractul de închiriere anterior menţionat, singurul chiriaş al acestui apartament a fost numita P.F.
Imobilul din Bucureşti, sector 2, a fost redobândit de proprietari, respectiv de intimata B.M.I. în baza sentinţei civile nr. 11747 din 15 septembrie 1999 pronunţată de Judecătoria sector 2 Bucureşti, rămasă definitivă şi irevocabilă, fiind compus din teren de 350 mp şi construcţia situată pe acesta; aceasta, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2985 din 2 noiembrie 2000 la BNP F.E.G., t-a înstrăinat către intimatele L.R.O. (55 % din imobil) şi D.C. (45% din imobil), nefăcând obiectul contractului de vânzare-cumpărare, apartamentele vândute în baza Legii 112/1995 potrivit contractelor de vânzare-cumpărare nr. 4320 din 12 decembrie 1997 şi 4314 din 10 octombrie 1997, perfectate cu chiriaşii cumpărători ce ocupau respectivele apartamente.
Drept urmare, prin acest contract de vânzare-cumpărare a fost înstrăinat şi parterul în suprafaţă de 72,81 mp ocupat la data respectivă, în calitate de chiriaş de autoarea recurentelor, respectiv numita P.F.
Contractul de vânzare-cumpărare anterior menţionat este cel atacat cu acţiunea în nulitate de către ocupanta parterului acestui imobil pentru considerentul fraudării intereselor sale de a deveni proprietar al apartamentului ocupat cu contract de închiriere, potrivit dispoziţiilor O.U.G. nr. 40/1999 ce instituie dreptul de preemţiune al chiriaşului la cumpărarea locuinţei.
Este adevărat că art. 18 alin. (1) din O.U.G. nr. 40/1999 prevede că în cazul în care contractul de închiriere nu se reînnoieşte pentru motivul prevăzut la art. 14 alin. (2) lit. b), chiriaşul are drept de preemţiune la cumpărarea locuinţei.
Faţă de norma anterior citată, rezultă că dreptul de preemţiune al chiriaşului ar fi eficient numai în situaţia în care proprietarul refuză reînnoirea contractului de închiriere, pentru considerentul că intenţionează vânzarea locuinţei în condiţiile O.U.G. nr. 40/1999 [art. 14 alin. (2) lit. b)].
La data la care s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare atacat în prezenta cauză (2 noiembrie 2000), autoarea recurentelor se afla în derularea raportului de locaţiune potrivit contractului de închiriere nr. 23240 din 14 martie 2000 încheiat cu SC A. SA, contract care, în absenţa încheierii unui act juridic cu aceleaşi efecte cu proprietarul care şi-a redobândit proprietatea, în condiţiile art. 10 şi art. 11 din O.U.G. 40/1999, era pe deplin opozabil proprietarului imobilului, respectiv intimatei B.M.I., până la data încheierii unui contract de închiriere, potrivit mecanismului reglementat de legea specială.
Faţă de datele speţei, autoarea recurentelor nu se afla la data promovării acţiunii în nulitate (23 ianuarie 2003), în situaţia de a i se refuza de către intimata
B.M.I. reînnoirea contractului de închiriere pentru motivul prevăzut la art. 14 alin. (2) lit. b) din O.U.G. nr. 40/1999, respectiv pentru considerentul că proprietarul intenţiona înstrăinarea apartamentului ocupat de aceasta, însă, Ordonanţa prevede că dreptul de preemţiune al chiriaşului ca şi dreptul de a se subroga cumpărătorului, sunt aplicabile şi în cazul în care proprietarul vinde locuinţa înainte de expirarea perioadei de închiriere, soluţie prevăzută de art. 21 din O.U.G. nr. 40/1999.
în conformitate cu ultima normă invocată, rezultă că la data perfectării înstrăinării atacate în prezenta pricină, dreptul de preemţiune al autoarei recurentelor, era născut, situaţie în care intimata B.M.I. avea obligaţia legală ca, dacă se decidea să înstrăineze imobilul până la momentul la care s-ar fi aflat în situaţia de a s opune la reînnoirea contractului de închiriere pentru acest motiv, să notifice chiriaşului intenţia de a înstrăina şi preţul vânzării, prin executor judecătoresc, pentru ca acesta să-şi manifeste opţiunea cu privire la exerciţiul dreptului său de preemţiune, potrivit art. 18 şi urm. din O.U.G. nr. 40/1999.
Or, remediul restabilirii efectelor acestui beneficiu reglementat de lege în favoarea chiriaşilor, potrivit O.U.G. nr. 40/1999, după încheierea contractului de vân-zare-cumpărare perfectat cu ignorarea acestui drept de preemţiune, nu ar fi fost acela al desfiinţării contractului încheiat de proprietar cu terţul prin constatarea nulităţii, chiriaşul putând să se subroge în drepturile cumpărătorului, plătind acestuia preţul vânzării într-un termen de 60 de zile de la notificarea contractului de vânzare-cumpărare, conform art. 19 alin. 1 din O.U.G. nr. 40/1999.
Legea specială reglementează şi modalitatea în care chiriaşul se poate subroga în drepturile cumpărătorului, astfel cum rezultă din art. 20 al O.U.G. nr. 40/1999.
Aşadar, dreptul de preemţiune al autoarei recurentelor era născut la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare denunţat în prezenta cauză, însă, el nu putea fi exercitat sau valorificat în mod eficient decât în aceeaşi modalitate anterior prezentată, privind subrogarea chiriaşului în drepturile cumpărătorului în condiţiile art. 19 şi art. 20 din O.U.G. nr. 40/1999, iar nu prin promovarea unei acţiuni în nulitatea contractului.
Instanţa de apel a stabilit în mod legal, contrar celor susţinute de recurente prin motivele de recurs, că raportul de locaţiune nu este unul intuitu personae, el nefiind stabilit în considerarea calităţilor părţii cocontractante, însă, pentru ca dreptul de preemţiune să poată fi exercitat, trebuie îndeplinită condiţia premisă a calităţii de chiriaş în beneficiul căruia această instituţie a fost edictată.
Cerinţa era îndeplinită la data promovării cererii de chemare în judecată în persoana autoarei recurentelor, motiv pentru care interesul procesual ca şi condiţie de exerciţiu a acţiunii civile se verifica în persoana acesteia, însă, cerinţa interesului trebuie să subziste pe întreaga perioadă de derulare a procesului civil, motiv pentru care este necesar ca dreptul, al cărei titulară a fost autoarea recurentelor, să se fi transmis pe cale succesorală în patrimoniul moştenitoarelor sale din punct de vedere al dreptului material.
Contractul de închiriere, dă naştere unui drept de creanţă (contrar celor reţinute de Tribunal) care, în principiu, este susceptibil de transmitere pe cale succesorală, aceasta fiind regula potrivit dreptul comun.
în materia locaţiunii reglementată de O.U.G. nr. 40/1999, existând o reglementare specială cu privire la situaţia decesului chiriaşului titular al contractului de închiriere, aplicarea normei generale este exclusă, în virtutea principiului specia-lia generalibus derogant.
Astfel, art. 12 din O.U.G. nr. 40/1999 prevede trei ipoteze de continuare a închirierii: a) în beneficiul soţului, soţiei, b) al descendenţilor, ascendenţilor sau c) al altor persoane, cu condiţia însă, ca aceştia să fi fost menţionaţi în contract, sau să fi locuit efectiv împreună cu titularul.
Recurentele, ca descendente ale numitei P.F., conform art. 12 lit. b) din O.U.G. nr. 40/1999, aveau vocaţia generală de continuare a acestui contract de închiriere, însă această vocaţie nu este şi una concretă, întrucât, aşa cum s-a arătat, niciuna dintre recurente nu era trecută în contractul de închiriere, potrivit menţiunilor fişei locative anexe a contractului, iar pe de altă parte, niciuna dintre ele nu a locuit efectiv împreună cu titularul, pentru a se putea invoca eventual art. 12 lit. c) din ordonanţă.
Faţă de cele menţionate, Curtea constată că în mod legal instanţa de apel a constatat că beneficiul concret al eventualei admiteri a cererii de chemare în judecată, lipseşte cu desăvârşire pentru recurente, întrucât şi în situaţia constatării nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare, apartamentul ar fi revenit în patrimoniul intimatei B.M.I., iar recurentele, nefiind beneficiare ale unui contract de locaţiune sau drept de locaţiune propriu, opozabil acesteia, nu şi-ar putea valorifica vreo vocaţie la cumpărare.
în consecinţă, faţă de cele anterior redate, în baza art. 312 alin. (1) C. pr. civ., urmează a se respinge recursul ca nefondat. (A.C.)
| ← Drept de superficie. Condiţii de constituire | Dreptul de superficie. Limite materiale şi juridice.... → |
|---|
