DREPT DE RETENŢIE. CONDIŢII. ACŢIUNE ÎN EVACUARE.
| Comentarii |
|
în cazul admiterii acţiunii în evacuare a unor persoane care ocupă locuinţa fără titlu locativ, acestea au dreptul să pretindă recunoaşterea dreptului lor de retenţie întemeiat pe cheltuielile efectuate pentru lucrările necesare locuinţei, deoarece există o legătură obiectivă între aceste cheltuieli şi bunul care urmează să fie lăsat de pârâţi.
Prin acţiunea înregistrată la 15.09.1997, reclamanta E.M. a chemat în judecată pe pârâţii C.A. şi C.M., solicitând să se dispună evacuarea lor din imobilul situat în Bucureşti, în care locuiesc fără titlu.
Prin întâmpinare şi cerere reconvenţională înregistrate la 26.02.1998, pârâţii au arătat că locuiesc în imobilul din care se cere evacuarea lor din anul 1970, când l-au cumpărat cu antecontract, precum şi că au adus imobilului diverse îmbunătăţiri.
Prin acţiunea reconvenţională s-a solicitat obligarea reclamantei la suma de 5.000.000 lei, reprezentând contravaloarea îmbunătăţirilor aduse imobilului, precum şi să se stabilească un drept de retenţie până la plata efectivă a sumei.
Prin sentinţa civilă nr. 877 din 3.02.1999, pronunţată de Judecătoria Sectorului 4 Bucureşti, s-a admis acţiunea principală a reclamantei şi s-a dispus evacuarea pârâţilor din imobil pentru lipsa de titlu.
Prima instanţă a reţinut că pârâţii ocupă fără nici un titlu imobilul proprietatea reclamantei, deoarece înscrisul sub semnătură privată încheiat în anul 1970, privind vânzarea-cumpărarea imobilului, nu a fost autentificat.
Acţiunea reconvenţională a fost respinsă.
S-a reţinut că pârâţii au adus îmbunătăţiri imobilului în litigiu în perioada anilor 1968-1976, care au profitat însă vechilor proprietari şi nu reclamanţilor pârâţi, încât s-a apreciat că aceştia nu au calitate procesuală pasivă în cererea privind obligarea la despăgubiri, constând în contravaloarea lucrărilor.
împotriva acestei sentinţe, în termen legal, au declarat apel pârâţii— reclamanţi, care au susţinut că, în mod greşit, s-a apreciat că reclamanţii nu pot fi obligaţi la plata contravalorii lucrărilor de îmbunătăţire aduse imobilului, pe motiv că au fost incluse în preţul înstrăinării.
Prin decizia civilă nr. 2.116A din 8.09.1999, pronunţată de Tribunalul Bucureşti - secţia a lll-a civilă s-a admis apelul pârâţilor C.A. şi C.M., iar sentinţa primei instanţe a fost schimbată în parte, în sensul că s-a admis cererea reconvenţională.
A fost obligată reclamanta şi intervenientul la 15.933.032 lei, despăgubiri, constând în contravaloarea îmbunătăţirilor, şi li s-a acordat pârâţilor apelanţi un drept de retenţie asupra imobilului, până la achitarea debitului.
S-au menţinut celelalte dispoziţii ale sentinţei şi au fost obligaţi intimaţii la 3.766.472 lei, cheltuieli de judecată către apelanţi.
Pentru a pronunţa această hotărâre, tribunalul a reţinut că imobilul în discuţie a fost înstrăinat de B.G. reclamant E.M. pârâtului reconvenţional C.M.D., prin act autentic de vânzare-cumpărare, după ce, anterior, făcuse obiectul unor înstrăinări constatate prin înscrisuri sub semnătură privată încheiate cu pârâţii.
La stabilirea preţului de 7.000.000 lei nu s-a putut avea în vedere şi contravaloarea îmbunătăţirilor, vânzarea-cumpărarea încheindu-se fără a se cunoaşte starea tehnică reală a imobilului, încât sporul de valoare a profitat cumpărătorilor.
împotriva deciziei tribunalului, în termen legal, au declarat recurs reclamanta E.M . şi pârâtul reconvenţional C.M.D., invocând motivele de casare prevăzute de art. 304 pct. 7, 8, 9 şi 11 Cod procedură civilă.
Recurenţii susţin că soluţia dată de tribunal este greşită, că motivele pe care se sprijină sunt contradictorii şi străine de natura pricinii, de vreme ce apelul a fost admis pe dispoziţiile art. 43 din O.G. nr. 40/1999, încât locatarii fără titlu au fost asimilaţi chiriaşilor, cărora li se recunoaşte un drept de retenţie.
în al doilea rând, s-a criticat soluţia instanţei de apel, deoarece s-a interpretat greşit actul juridic dedus judecăţii şi s-a schimbat natura şi înţelesul vădit al acestuia, şi anume a actului sub semnătură privată.
în al treilea rând, s-a criticat soluţia dată de tribunal, deoarece este lipsită de temei legal şi dată cu aplicarea greşită a legii, de vreme ce apelul a fost judecat pe baza prevederilor O.G. 40/1999, lege specială aplicabilă chiriaşilor, instanţa de apel transformând chitanţa sub semnătură privată, deţinută de pârâţi, în contract de închiriere.
Recurenţii au mai susţinut, de asemenea, că s-a aplicat greşit instituţia îmbogăţirii fără justă cauză, apreciindu-se că şi-au îmbogăţit patrimoniul, deşi ei au fost dobânditori de bună credinţă ai imobilului.
în sfârşit, s-a susţinut că soluţia dată de instanţa de apel se întemeiază pe o greşeală gravă de fapt, decurgând din aprecierea eronată a probelor, de vreme ce din conţinutul lor nu rezultă existenţa vreunui raport juridic între ei şi intimaţi, şi nu se observă ceea ce rezultă din depoziţiile martorilor şi din expertiză, că îmbunătăţirile datează din anii 1968-1973, iar înscrisul sub semnătură privată poartă data de 10.07.1973, că nu s-a verificat dacă îmbunătăţirile sunt utile sau voluptorii, şi dacă s-au făcut sau nu cu acordul proprietarului.
Recursul nu este fondat.
Dreptul de retenţie nu se confundă cu dreptul locativ al chiriaşului, reglementat prin O.G. nr. 40/1999, cum greşit susţin recurenţii.
în cauza de faţă, dreptul de retenţie, constând din dreptul creditorilor de a refuza eliberarea spaţiului din imobilul respectiv până ce debitorii nu le plătesc ceea ce le datorează în legătură cu el, a fost temeinic şi legal stabilit de tribunal, de vreme ce există legătură obiectivă de conexitate între datorie şi bun, cheltuielile făcute asupra imobilului fiind necesare: sobă de teracotă, instalaţie electrică, tencuieli, zugrăveli, vopsitorie, şi refacerea duşumelei, astfel cum rezultă din raportul de expertiză.
în sfârşit, nejustificate sunt şi criticile potrivit cărora soluţia dată de tribunal ar fi lipsită de temei legal, pe motiv că s-ar fi aplicat greşit instituţia îmbogăţirii fără justă cauză.
Or, potrivit art. 997 Cod civil, acela căruia se face restituţiunea trebuie să despăgubească pe posesorul, chiar de rea credinţă, de toate cheltuielile făcute pentru conservarea lucrului sau care au crescut preţul lui, încât şi această critică este neîntemeiată. (Judecator Nicolae Craciun)
| ← EXPROPRIERE. TEREN. REALIZAREA SCOPULUI MĂSURII DE EXPROPRIERE. | DREPT DE PROPRIETATE. SITUATIA CONTRIBUŢIEI SOŢULUI LA... → |
|---|
