Hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpă-rare. Condiţia îndeplinirii obligaţiilor asumate prin antecontract
| Comentarii |
|
Legea nr. 247/2005, Titlul X, art. 5 alin. (2)
Pentru admiterea acţiunii având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare este necesar ca partea care acţionează în instanţă să-şi fi îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontract. Această condiţie rezultă expres din prevederile art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, potrivit cărora, în situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una din părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract, însă era aplicabilă şi anterior intrării în vigoare a acestui act normativ, în virtutea caracterului reciproc, interdependent şi simultan al obligaţiilor asumate de părţi în cadrul contractelor sinalagmatice.
Cât timp nu s-a făcut dovada îndeplinirii obligaţiei de plată a preţului asumată prin antecontract, nici la data promovării acţiunii şi nici ulterior, pe parcursul procesului, promitenţii vânzători nu pot fi obligaţi la executarea obligaţiei asumate de aceştia de a încheia actul autentic de vânzare-cumpărare.
(C. Ap. Bucureşti, secţia a IV-a civilă, decizia nr. 1943 din 20 noiembrie 2007)
Prin cererea înregistrată la data de 15 aprilie 2005, pe rolul Judecătoriei sectorului 2 Bucureşti, reclamantul D.Ş. a chemat în judecată pe pârâţii I.C şi I.I., solicitând să se pronunţe o hotărâre care să suplinească voinţa părţilor şi să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare autentic pentru imobilul teren intravilan în suprafaţă de 900 mp, situat în Bucureşti, tarlaua 5, parcela 44/2, cu număr cadastral 4433, ca urmare a împrejurării că pârâţii şi-au asumat obligaţia de a vinde imobilul prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 155 din 11 iunie 2004 la BNP G.M., modificat prin actul adiţional autentificat sub nr. 513 din 20 septembrie 2004, la acelaşi birou notarial.
Reclamantul a arătat, în motivarea acţiunii, că pârâţii nu şi-au îndeplinit obligaţia asumată prin antecontract şi au refuzat să încaseze sumele stabilite cu titlu de avans din preţ.
La data de 6 februarie 2006, pe rolul aceleiaşi instanţe, s-a înregistrat cererea formulată de reclamantul D.Ş. împotriva aceloraşi pârâţi, având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare pentru acelaşi imobil.
Prin întâmpinarea şi cererea reconvenţională depusă la 13 martie 2006, pârâţii au solicitat respingerea acţiunii principale şi rezoluţiunea contractului de vânzare cumpărare, din culpa promitentului cumpărător şi pe cale de consecinţă, păstrarea de către promitenţii vânzători a sumei de 6500 Euro reprezentând parte din preţ, cu titlu de despăgubire, conform alin. (6) din antecontract. Totodată, pârâţii au solicitat radierea din cartea funciară din 54544 a O.C.P.I. sector 2 a promisiunii de vânzare notată în favoarea reclamantului, prin încheierea 3647/2005, precum şi a interdicţiei de înstrăinare notată prin încheierea nr. 9839/2005.
Pârâţii au arătat că la data de 1 martie 2005, reclamantul ar fi trebuit să achite suma de 8500 Euro reprezentând parte din preţ. întrucât reclamantul nu a făcut plata şi nu a procedat la oferta reală urmată de consemnaţiune, pârâţii au invocat exceptio non adimpleti contractus.
La data de 21 aprilie 2006, instanţa a admis excepţia de litispendenţă şi excepţia de conexitate, invocate de reclamant, dispunând reunirea celor două cauze sub nr. 3984/300/2005.
Prin sentinţa civilă nr. 4936 din 9 iunie 2006, Judecătoria sectorului 2 Bucureşti a respins cererea principală, a admis în parte cererea reconvenţională, a dispus rezoluţiunea antecontractului şi a respins cererile de obligare a reclamantului la plata despăgubirii, respectiv, radierea din cartea funciară a promisiunii de vânzare-cumpărare.
în considerentele acestei sentinţe, prima instanţă a reţinut că reclamantul nu poate face uz de dispoziţia cuprinsă în art. 1073 şi art. 1077 C. civ., deoarece acesta nu şi-a îndeplinit propria obligaţie, decurgând din antecontractul de vânzare-cumpărare, aceea de a plăti o parte din preţ, la termenul stipulat, neputând fi primită apărarea acestuia în sensul că pârâţii - reclamanţi au refuzat primirea sumei de bani cu acest titlu, atâta timp cât se putea libera, făcând apel la instituţia ofertei reale urmată de consemnaţiune, în condiţiile art. 1114 C. civ.
Prima instanţă a mai reţinut că notificarea făcută de reclamant prin intermediul executorului judecătoresc, în sensul invitării pârâţilor la sediul notarului, în scopul achitării preţului, este ulterioară datei de 1 martie 2005, când trebuia achitată suma respectivă.
Cum promitentul cumpărător nu şi-a îndeplinit obligaţia de plată a unei părţi din preţ, neexecutarea îi este imputabilă, punerea în întârziere având loc prin cererea de chemare în judecată, iar cererea de rezoluţiune formulată de promitenţii vânzători este întemeiată.
Instanţa a considerat că cererea de despăgubiri formulată de pârâţi pe cale reconvenţională, nu este întemeiată, deoarece, pentru a se da eficienţă clauzei penale (prin care părţile au determinat cuantumul daunelor interese datorate de debitor, ca urmare a neexecutării), este necesară punerea în întârziere a debitorului. Câtă vreme creditorii nu au solicitat constatarea întârzierii debitorului, prin formele prevăzute de art. 1079 C. civ., se presupune că aceasta nu i-a păgubit.
în ceea ce priveşte cererea de radiere din cartea funciară a promisiunii de vânzare-cumpărare, instanţa a considerat că această cerere este inadmisibilă, întrucât o astfel de operaţiune nu poate fi efectuată decât în temeiul hotărârii judecătoreşti prin care s-a dispus rezoluţiunea antecontractului, rămasă irevocabilă.
Prin decizia civilă nr. 2045 din 19 decembrie 2006 Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă a respins ca nefondat apelul formulat de apelantul-reclamant, reţinând că în mod corect a apreciat prima instanţă, cu privire la neîndeplinirea condiţiilor prevăzute de art. 1073, art. 1075 şi art. 1077 C. civ. referitoare la executarea în natură a obligaţiei asumate de promitenţii vânzători.
Instanţa de apel a reluat considerentele sentinţei, reţinând că reclamantul nu poate invoca refuzul pârâţilor de a primi plata, în condiţiile în care avea posibilitatea să uzeze de prevederile art. 586 şi urm. C. pr. civ.
Se mai reţine, de către instanţa de apel, că reclamantul nu poate invoca nici împrejurarea că promitenţii vânzători nu s-au prezentat la biroul notarial, pentru a primi plata, întrucât aceştia nu aveau o astfel de obligaţie, plata fiind cherabilă şi nu portabilă.
în ceea ce priveşte rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, tribunalul a constatat că apelantul-reclamant a fost pus în întârziere cu privire la îndeplinirea obligaţiei sale, aceea de a achita partea de preţ, respectiv suma de 8500 Euro şi suma de 14400 Euro, scadentă la data de 1 februarie 2006, prin cererea reconvenţională formulată de pârâţi.
în privinţa contractului de vânzare cumpărare încheiat între pârâţi, în calitate de vânzători şi numitul MC, în calitate de cumpărător, contract autentificat sub nr. 1054 din 31 mai 2004 de BNP F.N., instanţa de apel a constatat că imobilul vândut prin intermediul acestui contract este în suprafaţă de 998,45 mp şi este situat în A.B., sector 2, fiind intabulat în CF nr. 55255 sub număr cadastral 7406, ca urmare a actului de dezmembrare nr. 1676 din 1 aprilie 2005, prin care a fost dezmembrată suprafaţa de teren de 5000 mp, înscrisă în titlul de proprietate nr. 6436 din 19 decembrie 1994, fiind lotul 3 din întregul teren.
S-a mai reţinut că, din actul autentificat sub nr. 1055 din 31 mai 2005 la acelaşi birou notarial, adiţional la antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 443 din 1 martie 2005, rezultă că acest din urmă antecontract rămâne fără obiect, prin încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare nr. 1054 din 31 mai 2004 menţionat mai sus.
Terenul promis de intimaţii-pârâţi apelantului este în alt teren, fiind înscris în CF nr. 545444 cu număr cadastral 4433.
Instanţa de apel a mai reţinut că nu poate fi luată în considerare afirmaţia apelantului, în sensul că neexecutarea obligaţiei de plată a preţului este din culpa promitenţilor vânzători, care nu au respectat prevederile antecontractului dintre părţi şi au promis acelaşi imobil spre vânzare altor persoane, încheind antecon-tractul de vânzare-cumpărare nr. 1054 din 31 mai 2005 având ca obiect acelaşi imobil, deoarece la data la care au fost puşi în întârziere cu privire la neexecutarea obligaţiei, această situaţie fusese remediată, promitenţii vânzători fiind total neculpabili, prin anularea antecontractului mai sus amintit, astfel încât, ei sunt îndreptăţiţi să solicite rezoluţiunea antecontractului încheiat cu apelantul-re-clamant.
împotriva acestei decizii a formulat recurs în termenul prevăzut de art. 301 C. pr. civ., recurentul-reclamant D.Ş., invocând motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. pr. civ.
în dezvoltarea motivului de recurs invocat, recurentul arată că s-a reţinut în mod eronat că terenul promis de intimaţii pârâţi, spre vânzare, altor persoane, ar fi altul decât cel promis prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 155/2004. Recurentul arată că instanţa de apel a confundat antecontractul nr. 1054 din 31 mai 2005 cu antecontractul nr. 443 din 1 martie 2005.
în continuarea motivării recursului, recurentul arată că din actele doveditoare, depuse la dosar, rezultă că la data de 1 martie 2005, pârâţii nu s-au prezentat la Biroul BNP M.G. pentru a primi suma de bani stabilită prin antecontractul încheiat între părţi, dar, mai mult decât atât, aceştia s-au prezentat la un alt birou notarial (BNP F.N.), unde au încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 443 din 1 martie 2005, primind un avans de 10.000 Euro, pentru terenul în suprafaţă de 900 mp situat în Bucureşti, acelaşi teren pe care promitenţii vânzători se obligaseră să-l vândă recurentului-reclamant. Promisiunea de vânzare asumată de aceştia a fost înscrisă în cartea funciară a imobilului nr. 54544, număr cadastral 4433, din extrasul de carte funciară rezultând că pentru acelaşi imobil s-a înscris la poziţia nr. 3 şi antecontractul încheiat de pârâţi cu M.C. şi M.D.
în concluzie, recurentul arată că hotărârea din apel a fost dată cu încălcarea prevederilor art. 948, art. 960, art. 966, art. 969, art. 970, art. 977, art. 978, art. 1011, art. 1073 şi urm. C. civ., deoarece promitenţii vânzători au încălcat prevederile contractului dintre părţi, încheind mai multe antecontracte de vânzare-cumpă-rare pentru acelaşi teren, atât înainte de semnarea antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 155 din 11 iunie 2004, cât şi după semnarea acestuia.
La data de 30 octombrie 2007 s-a formulat cerere de intervenţie accesorie în interesul intimaţilor de către intervenienţii F.P. şi F.E.M., arătând că, pentru
imobilul în litigiu, intimaţii au încheiat cu intervenienţii, antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 747 din 5 aprilie 2000, iar prin sentinţa civilă nr. 8973 din 20 noiembrie 2006 a Judecătoriei sectorului 2 Bucureşti s-a admis acţiunea formulată de intervenienţi şi s-a pronunţat hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, litigiul fiind în faza soluţionării apelului.
Cererea de intervenţie accesorie a fost comunicată părţilor, care nu s-au prezentat în faţa instanţei de recurs şi nu au formulat concluzii cu privire la admisibilitatea în principiu.
în şedinţa publică din 20 noiembrie 2007, instanţa de recurs a admis în principiu cererea de intervenţie, apreciind că intervenienţii justifică interesul de a participa în proces, apărând interesele intimaţilor cu care au încheiat antecontract pentru acelaşi imobil ca şi recurentul.
Examinând decizia civilă recurată prin prisma motivelor de recurs invocate de recurent şi având în vedere şi apărările formulate de intervenienţi în interesul intimaţilor, Curtea a apreciat că recursul este nefondat.
Una dintre condiţiile pentru admisibilitatea acţiunii având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare este aceea ca partea care acţionează să-şi fi îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontract. Această condiţie rezultă expres din prevederile art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005 (potrivit cărora, în situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una din părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract), însă era aplicabilă şi anterior intrării în vigoare a acestui act normativ, în virtutea caracterului reciproc, interdependent şi simultan al obligaţiilor asumate de părţi în cadrul contractelor sinalagmatice.
Recurentul nu a făcut dovada îndeplinirii obligaţiei de plată a preţului, asumată prin antecontractul încheiat cu intimaţii promitenţi-vânzători, nici la data promovării acţiunii şi nici ulterior, pe parcursul procesului. Nefiind făcută dovada că promitentul-cumpărător a plătit suma stabilită cu titlu de preţ în antecontract, în mod corect instanţele de fond şi de apel au reţinut că promitenţii-vânzători nu pot fi obligaţi la executarea prin constrângere a obligaţiei asumate de aceştia de a încheia actul autentic de vânzare-cumpărare. Susţinerea recurentului referitoare la faptul că intimaţii au refuzat să se prezinte la notar pentru primirea preţului nu poate fi avută în vedere, deoarece nimic nu l-a împiedicat să uzeze de procedura ofertei reale urmată de consemnaţiune.
Susţinerile recurentului cu privire la reaua-credinţă a intimaţilor, care ar fi încheiat, ulterior antecontractului nr. 155 din 11 iunie 2004, alte antecontracte cu terţe persoane, având ca obiect acelaşi teren, nu pot conduce la admiterea acţiunii sale, chiar dacă aceste susţineri ar fi reale şi dovedite, în condiţiile în care nu face dovada că şi-a îndeplinit (chiar şi în cursul prezentului proces) obligaţia de a plăti preţul stabilit în antecontract. De altfel, instanţa de recurs a pus în vedere recurentului să dovedească îndeplinirea propriei obligaţii asumate prin antecontract, însă până la închiderea dezbaterilor, această dovadă nu a fost depusă la dosar.
Pe de altă parte, convenţiile de vânzare încheiate de intimaţi cu numiţii M.C.D. (antecontractul nr. 443 din 1 martie 2005, urmat de contractul de vânzare-cumpărare nr. 1055 din 31 mai 2005), N.A.E. (contractul de vânzare-cumpărare nr. 2872 din 23 septembrie 1996) şi C.G. şi A. (contractul de vânzare-cumpărare nr. 7678 din 8 decembrie 1997), depuse de recurent ca dovadă a relei credinţe a intimaţilor, au ca obiect suprafeţe de teren diferite de cea care a format obiectul antecontractului nr. 155 din 11 iunie 2004, diferenţele rezultând din întinderea suprafeţei, vecinătăţile şi datele de identificare în evidenţele de carte funciară.
în privinţa cererii de intervenţie accesorie, Curtea constată că, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2874/23 septembrie 1996,1.G. a vândut intervenientului F.P. terenul în suprafaţă de 900 mp, iar din schiţa topografică a terenului vândut, comparată cu schiţa depusă de reclamantul-recurent D.Ş., rezultă că terenul vândut intervenientului este acelaşi cu terenul promis reclamantului.
Prin sentinţa civilă nr. 1182 din 23 februarie 2004 a Judecătoriei sectorului 2 Bucureşti, la cererea Primarului sectorului 2 Bucureşti, s-a constatat nulitatea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2874 din 23 septembrie 1996, reţinându-se că s-a încălcat interdicţia de înstrăinare pe durată de 10 ani prevăzută de art. 32 din Legea nr. 18/1991. însă, părţile contractante, înţelegând să-şi respecte obligaţiile asumate, au încheiat ulterior antecontractul de vânza-re-cumpărare autentificat sub nr. 747 din 5 aprilie 2000, prin care şi-au asumat reciproc obligaţiile de a vinde şi, respectiv, de a cumpăra terenul în litigiu. Pe baza acestui antecontract s-a pronunţat sentinţa civilă nr. 8973 din 20 noiembrie 2006 a Judecătoriei sectorului 2 Bucureşti, prin care s-a constatat valabilitatea convenţiei, sentinţa ţinând loc de act de vânzare-cumpărare.
între aceleaşi părţi (I.G. în calitate de proprietar şi intervenientul F.P.) s-a încheiat convenţia autentificată sub nr. 748 din 5 aprilie 2000, prin care proprietarul a constituit în favoarea intervenientului un drept de superficie asupra terenului în suprafaţă de 900 mp, precum şi dreptul de acces la construcţia ce urma să fie edificată de superficiar.
Aceste convenţii sunt anterioare antecontractului nr. 155 din 11 iunie 2004 încheiat de IG şi l.l cu recurentul D.Ş., astfel încât intervenienţii justifică interesul de a interveni în sprijinul intimaţilor, susţinând în apărarea acestora că ei nu mai pot fi obligaţi să încheie act autentic de vânzare-cumpărare cu recurentul în condiţiile în care şi-au asumat anterior obligaţia de a vinde acelaşi teren în favoarea intervenientului FP. Această apărare este fondată, deoarece promitenţii vânzători nu pot încheia contract atât cu intervenienţii, cât şi cu recurentul-reclamant din prezenta cauză, primând obligaţia asumată anterior prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 747 din 5 aprilie 2000 încheiat cu intervenienţii.
în raport cu aceste considerente, Curtea a admis cererea de intervenţie accesorie şi a respins recursul ca nefondat. (G.S.)
| ← Forma obligatorie a unui act modificator al unui act încheiat... | Imobil construit din fondurile statului. Obligaţia Primăriei... → |
|---|
