Imobil dobândit în baza Legii nr. 112/1995. Bună credinţă. Titlu preferabil. Concurs între legea specială, Legea nr. 10/2001, şi dreptul comun, Codul civil
| Comentarii |
|
Legea nr. 112/1995 Legea nr. 10/2001, art. 45 C. civ., art. 480
Protocolul nr. 1 Adiţional la Convenţia europeana pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale, art. 1
în speţă, instanţele anterioare au soluţionat fondul cauzei plecând doar de la dispoziţiile art. 480 C. civ., care reprezintă dreptul comun în materia proprietăţii, ignorând dispoziţiile Legii nr. 10/2001.
Articolul 45 din Legea nr. 10/2001 reprezintă norme materiale de drept comun în materia dreptului de proprietate asupra imobilelor ce cad sub incidenţa acestei legi. Aceste dispoziţii sunt imperative în această materie, ceea ce face ca reclamantul să nu aibă alegerea temeiului de drept în fundamentarea acţiunii sale în revendicare.
Instanţa nu este ţinută de temeiul de drept indicat de reclamant în acţiune şi, în virtutea rolului activ al judecătorului, poate şi trebuie să facă încadrarea corectă în drept a acţiunii, ceea ce în cazul în speţă echivalează cu aplicarea dispoziţiilor art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001.
Pentru aplicarea dispoziţiilor art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, Curtea va avea în vedere două aspecte juridice statuate cu putere de lucru judecat prin două hotărâri judecătoreşti:
în primul rând, imobilul în litigiu a trecut fără titlu legal în proprietatea statului, fapt statuat prin sentinţa civilă nr. 7744 din 20 mai 1998, rămasă irevocabilă, prin care s-a constatat nulitatea contractului de donaţie pe care autoarea reclamantului a făcut-o către stat (contract de donaţie nr. 2545 din 22 mai 1964).
în al doilea rând, s-a statuat, prin sentinţa civilă irevocabilă nr. 19523 din 18 noiembrie 1994, că pârâta - recurentă a fost de bună-credinţă la momentul încheierii contractului de vânzare - cumpărare nr. 2403/1996, contract care a fost menţinut ca valabil.
Curtea retine că ambele părţi, prin cele două hotărâri judecătoreşti de mai sus, au un bun în înţelesul art. 1 din Protocolul nr. 1 Adiţional la Convenţia europeană a drepturilor omului.
Noţiunea de valabilitate prevăzută de art. 45 din Legea nr. 10/2001 a fost interpretată în literatura de specialitate şi în practica judiciară ca o cauză de preferabilitate a contractelor de vânzare - cumpărare ale chiriaşilor cumpărători de bună-credinţă în faţa titlurilor de proprietate ale foştilor proprietari.
Ca atare, în compararea titlurilor de proprietate ale părţilor în litigiu, recurenta - pârâtă va avea câştig de cauză, întrucât are un titlu de proprietate valabil şi considerat de legiuitor preferabil, chiar dacă imobilul a fost dobândit de la un terţ (statul român), care nu avea titlu valabil asupra imobilului.
Şi din perspectiva dreptului comun, Curtea va da câştig de cauză recurentei, întrucât în privinţa acesteia operează principiul proprietarului aparent.
Aşa cum susţine recurenta prin motivele de recurs, condiţiile operării acestui principiu de drept sunt întrunite întrucât: imobilul, ca bun determinat, s-a dobândit printr-un act juridic cu titlu oneros, recurenta fiind de bună-credinţă şi împărtăşind o eroare comună şi invincibilă cu privire la calitatea de proprietar pe care o avea statul vânzător.
Aşa cum s-a reţinut mai sus, la momentul cumpărării imobilului de către recurentă, titlul statului nu era contestat nici măcar de persoana care ar fi avut interes în acest sens, respectiv moştenitorul fostului proprietar.
(C. Ap. Bucureştisecţia a Iii-a civilă şi pentru cauze cu minori şi familie,
decizia nr. 1616 din 10 octombrie 2007)
NOTĂ: în sens contrar, decizia nr. 68 din aprilie 2007 s. a IV.a, p. 336 şi decizia nr. 99R din 15 februarie 2007, s. a IX-a, p. 341.
Prin sentinţa civilă nr. 9307 din 30 septembrie 2005, Judecătoria sectorului 1 Bucureşti a admis acţiunea formulată de reclamantul P.M.F., în contradictoriu cu pârâta P.S., a obligat pârâta să lase reclamantului în deplină proprietate şi liniştită posesie imobilul situat în Bucureşti, Calea D. nr. 250, et. 2, sector 1 şi cota indiviză din părţile de folosinţă comună, precum şi terenul situat sub construcţie, imobil identificat conform contractului de vânzare - cumpărare nr. 2403/22326 din 19 decembrie 1996.
Pentru a pronunţa această sentinţă, instanţa a reţinut că imobilul în litigiu a fost restituit reclamantului prin sentinţa civilă nr. 7744 din 20 mai 1998 pronunţată de Judecătoria sectorului 1 Bucureşti şi dispoziţia nr. 1827 din 22 iulie 1998 dată de Primarul General al Municipiului Bucureşti, calitatea de proprietar a reclamantului rezultând din actul dotai transcris sub nr. 2180 din 8 februarie 1946 de Tribunalul Popular al Raionului N. Bălcescu şi certificatul de moştenitor nr. 82104 iunie 1997, reclamantul fiind moştenitorul autoarei sale, P.D.
Prin sentinţa civilă anterior menţionată s-a constatat nulitatea absolută a contractului de donaţie autentifica sub nr. 254571/1964, efectele nulităţii întin-zându-se până la data încheierii actului, respectiv ex tune, conform principiilor aplicabile în materia nulităţii actului juridic civil, astfel că imobilul care a făcut obiectul contractului de donaţie nu a ieşit niciodată din patrimoniul autorilor reclamantului, statul dobândind doar o detenţie precară asupra imobilului, care nu îi permitea să exercite acte de dispoziţie asupra bunului astfel deţinut.
Pârâta deţine imobilul în baza contractului de vânzare - cumpărare nr. 2403122326 din 19 decembrie 1996, încheiat în condiţiile Legii nr. 112/1995.
Prin urmare, instanţa a constatat că titlul reclamantului este unul succesoral, reclamantul dobândind proprietatea imobilului prin moştenire legală, titlul invocat de către pârâtă fiind convenţia, astfel că efectul translativ al dreptului de proprietate este condiţionat de existenţa dreptului respectiv în patrimoniul vânzătorului.
Constatând, prin prisma efectelor sentinţei civile nr. 7744 din 20 mai 1998 pronunţată de Judecătoria sectorului 1 Bucureşti, că pârâta nu a dobândit proprietatea apartamentului în litigiu, din moment ce acest imobil nu a existat în patrimoniul statului cu titlu de drept de proprietate, căci astfel cum s-a arătat anterior, constatarea nulităţii titlului statului produce efecte retroactiv, până la momentul încheierii actului, instanţa a apreciat că efectul translativ de proprietate nu a operat.
Buna - credinţă invocată de către pârâtă are valenţe sub un alt aspect, salvgardând actul încheiat de pârâtă, act faţă de care reclamantul este terţ însă, reglementând astfel raporturi juridice între părţile contractante, inopozabile reclamantului.
Prin decizia civilă nr. 63 din 16 ianuarie 2006, Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă a respins ca nefondat apelul formulat de pârâta P.S. împotriva sentinţei civile nr. 9307/2005, reţinând că, esenţială în cauza dedusă judecăţii este aplicabilitatea principiului retroactivităţii efectelor nulităţii actului juridic civil, respectiv a contractului de donaţie nr. 2545 din 22 mai 1964, prin care autorul intimatului - reclamant a donat imobilul statului. în temeiul retroactivităţii nulităţii se ajunge în situaţia în care părţile nu ar fi încheiat donaţie, deci, intimatul
- reclamant nu ar fi pierdut niciodată dreptul de proprietate.
în mod corect, comparând titlurile părţilor, în cauză s-a concluzionat că odată constatată nulitatea contractului de donaţie, imobilul nu a ieşit niciodată din patrimoniul intimatului - reclamant, astfel încât să poată intra în patrimoniul statului. Preluarea imobilului în aceste condiţii fiind făcută fără titlu, statul neputând să transmită ce nu avea.
Prin urmare, în mod corect prima instanţă a dat eficacitate titlului de proprietate al intimatului - reclamant faţă de faptul că este dobândit de la un autor al cărui drept este preferabil şi că dobândirea de la adevăratul proprietar conferă preferinţă titlului acestuia, faţă de celălalt titlu al apelantei - pârâte, dobândit de la un neproprietar.
Prin decizia civilă nr. 1938 din 30 octombrie 2006, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a lll-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie a admis recursul pârâtei - apelante împotriva deciziei civile nr. 63/2006 a Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă, a casat decizia şi a trimis cauza spre rejudecarea apelului, reţinând că judecata în apel s-a făcut cu lipsă de procedură în ceea ce o priveşte pe apelantă.
Prin decizia civilă nr. 158 din 12 februarie 2007, Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă a respins ca nefondat apelul pârâtei P.S. împotriva sentinţei civile nr. 9307/2005 a Judecătoriei sectorului 1 Bucureşti, reţinând că prin sentinţa civilă nr. 7744 din 20 mai 1998, definitivă şi irevocabilă, Judecătoria sectorului 1 Bucureşti a admis cererea intimatului - reclamant P.M.F., formulată în contradictoriu cu C.G.M.B., a constatat nulitatea absolută a contractului de donaţie autentificat sub nr. 2545 din 22 mai 1964 de notariatul de Stat al Raionului 30 Decembrie şi a dispus obligarea pârâtului C.G.M.B. să retrocedeze reclamantului în deplină proprietate şi liniştită posesie imobilul sus menţionat.
Prin sentinţa civilă nr. 19523 din 1 noiembrie 1999, pronunţată în dosarul nr. 16996/1998, Judecătoria sectorului 1 Bucureşti a respins ca neîntemeiată cererea intimatului - reclamant din cauza de fată privind constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare - cumpărare cu plata în rate nr. 2403/22326 din 19 decembrie 1996.
Prin prisma efectelor puterii de lucru judecat a acestor hotărâri judecătoreşti, tribunalul a reţinut că susţinerile apelantei - pârâte privind buna sa credinţă la încheierea actului de vânzare - cumpărare (care, contrar susţinerilor sale, nu a fost încheiat în formă autentică, fără însă ca acest aspect să prezinte relevanţă în raportul juridic dedus judecăţii) sunt adevărate, dar la soluţionarea acţiunii în revendicare prin compararea titlurilor de proprietate prezentate de părţi buna-credinţă a pârâtului nu este hotărâtoare.
Pe de altă parte, s-a reţinut principiul retroactivităţii efectelor nulităţii actului juridic civil, astfel că nulitatea operează şi pentru trecut, până la momentul încheierii actului juridic civil atacat.
în speţă, ca efect al constatării nulităţii absolute a contractului de donaţie prin care imobilul a intrat în proprietatea statului, prin hotărârea judecătorească irevocabilă pronunţată în anul 1998, este considerat că statul nu a devenit niciodată proprietar al bunului vândut.
Tribunalul a avut în vedere legat de acest aspect faptul că intimatul - reclamant şi-a sprijinit cererea de revendicare pe titlul autoarei sale, P.D., al cărei moştenitor este, şi nu pe sentinţa de revendicare menţionată, deşi, prin prisma art. 1 din Protocolul Adiţional nr. 1 la Convenţia europeană a drepturilor omului, nu este de ignorat emiterea sentinţei în discuţie şi a dispoziţiei nr. 1827 din 22 iulie 1998 de către Primarul General al Municipiului Bucureşti.
Efect al constatării nulităţii actului de donaţie, intimatul - reclamant este proprietarul apartamentului în discuţie, dar fără a desfiinţa contractul de vânzare -cumpărare încheiat între Primăria Municipiului Bucureşti şi pârâtă, însă faptul că actul de vânzare - cumpărare menţionat nu a fost desfiinţat nu semnifică faptul că apelanta - pârâtă are vreun drept de proprietate legal dobândit asupra apartamentului, neputându-se concepe situaţia în care asupra unui bun există doi adevăraţi proprietari (cu excepţia, desigur, a proprietăţii comune pe cote părţi), ci doar situaţia în care asupra unui bun există două titluri de proprietate, cum este cazul în speţă.
Plecând deci de la distincţia netă între titlu (ca act juridic invocat drept mod de dobândire a dreptului pus în discuţie) şi dreptul propriu - zis, nu există nicio contradicţie între situaţia menţinerii titlului invocat de pârâtă - şi anume contractul încheiat la 19 decembrie 1996 - şi constatarea că aceasta nu are totuşi nici un drept de proprietate asupra apartamentului, deşi actul juridic încheiat cu privire la locuinţă nu a fost desfiinţat.
Tribunalul nu a reţinut susţinerile apelantei - pârâte privind valabilitatea contractului de vânzare - cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995 şi privind buna-credinţă a sa la încheierea contractului, întrucât este învestită cu o cerere în revendicare şi nu cu cererea privind anularea acestui contract, distincţie realizată şi de Curtea de Apel Bucureşti prin decizia civilă nr. 3888/05 decembrie 2000, în care s-a reţinut că în acea pricină obiectul cererii era constatarea nulităţii contractului de vânzare - cumpărare încheiat de pârâtă şi nu revendicarea imobilului.
în acest context, tribunalul a constatat că apelanta - pârâtă a cumpărat de la o persoană care nu avea calitatea de proprietar, situaţie care, fără să determine nulitatea contractului, face însă ca titlul pretins de aceasta să nu fie preferabil celui invocat de intimatul - reclamant.
împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta - apelantă P.S., criticând-o ca nelegală prin prisma dispoziţiilor art. 304 pct. 9 C. pr. civ. pentru următoarele motive:
- în mod nejustificat instanţa de apel a respins cererea de acordare a unui termen pentru lipsă de apărare formulată de apelanta - pârâtă pentru primul şi ultimul termen de judecată din data de 12 iulie 2007, în condiţiile în c are apelanta este o persoană în vârstă şi fără posibilităţi materiale;
- instanţa de apel a reţinut în mod nejustificat faptul că intimatul - reclamant a justificat dreptul său de proprietate asupra imobilului în litigiu prin actul dotai nr. 5185 din 8 februarie 1946 al Tribunalului Ilfov, secţia notariat, şi prin certificatul de moştenitor nr. 82din 4 iunie 1997, prin care dovedea că este unicul moştenitor al autoarei P.D. Instanţa de apel ar fi trebuit să reţină că prin actul dotai au fost gratificaţi atât autoarea P.D., cât şi soţul acesteia P.C.D., prede-cedat soţiei sale şi pentru care nu s-a depus nici un certificat de moştenitor;
- greşit instanţa de apel a reţinut că buna-credinţă a apelantei - pârâte la încheierea contractului de vânzare - cumpărare nr. 2403 din 19 decembrie 1996 nu prezintă relevanţă în acţiunea în revendicare. Instanţa de apel nu a dat eficientă teoriei proprietarului aparent, propice soluţionării acţiunii în revendicare. Trebuia să se retină că are câştig de cauză în compararea titlurilor de proprietate apelanta - pârâtă, şi nu reclamantul - intimat, întrucât apelanta a dobândit bunul cu titlu oneros, de la un proprietar aparent fiind de bună-credinţă şi împărtăşind o eroare comună şi invincibilă cu privire la calitatea de proprietar alînstrăinătorului;
- în cuprinsul deciziei instanţei de apel există o mare contradicţie, neputându-se reţine în acelaşi timp şi valabilitatea titlului de proprietate al pârâtei -apelantei, în speţă contractul nr. 2403 din 19 decembrie 1996, şi inexistenta dreptului său de proprietate asupra apartamentului în litigiu.
Potrivit dispoziţiilor art. 312 alin. (2) C. pr. civ., Curtea va găsi fondat recursul pentru următoarele considerente:
Primul motiv de apel nu este întemeiat, întrucât potrivit dispoziţiilor art. 156 C. pr. civ., acordarea unui termen pentru lipsă de apărare este lăsată de legiuitor la aprecierea judecătorului cauzei, pe de o parte, iar pe de altă parte, cererea trebuie să fie temeinic motivată. Din cererea apelantei depusă la dosar la fila 9 nu rezultă care este motivul pentru care apelanta a solicitat termen pentru angajarea unui apărător, şi aceasta nici nu a produs vreo probă din care să rezulte că ar fi fost în imposibilitate financiară să-şi angajeze un avocat de la data primirii citaţiei şi până la termenul de judecată.
Nici cel de-al doilea motiv de recurs nu este fondat, întrucât reclamantul -intimat şi-a dovedit calitatea procesuală activă prin certificatul de moştenitor nr. 82 din 4 iunie 1997 şi prin actul dotai nr. 5185 din 8 februarie 1946.
Din cuprinsul acestui act dotai rezultă că imobilul a fost constituit dotă numai autoarei P.D. de către tatăl său şi nu şi soţului acesteia, P.C.D. Acesta neavând nici un drept de proprietate asupra imobilului, nu prezintă relevanţă juridică nedepunerea certificatului de moştenitor de pe urma acestui autor.
în ceea ce priveşte fondul cauzei, recursul apelantei - pârâte este fondat.
în primul rând, Curtea va reţine că instanţele anterioare au soluţionat fondul cauzei plecând doar de la dispoziţiile art. 480 C. civ., care reprezintă dreptul comun în materia proprietăţii, ignorând dispoziţiile Legii nr. 10/2001.
Articolul 45 din Legea nr. 10/2001 reprezintă norme materiale de drept comun în materia dreptului de proprietate asupra imobilelor ce cad sub incidenţa acestei legi. Aceste dispoziţii sunt imperative în această materie, ceea ce face ca reclamantul să nu aibă alegerea temeiului de drept în fundamentarea acţiunii sale în revendicare.
Instanţa nu este ţinută de temeiul de drept indicat de reclamant în acţiune şi în virtutea rolului activ al judecătorului poate şi trebuie să facă încadrarea corectă în drept a acţiunii, ceea ce în cazul în speţă echivalează cu aplicarea dispoziţiilor art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001.
Pentru aplicarea dispoziţiilor art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, Curtea va avea în vedere două aspecte juridice statuate cu putere de lucru judecat prin două hotărâri judecătoreşti:
în primul rând, imobilul în litigiu a trecut fără titlu legal în proprietatea statului, fapt statuat prin sentinţa civilă nr. 7744 din 20 mai 1998, rămasă irevocabilă, prin care s-a constatat nulitatea contractului de donaţie pe care autoarea reclamantului a făcut-o către stat (contract de donaţie nr. 2545 din 22 mai 1964).
în al doilea rând, s-a statuat, prin sentinţa civilă irevocabilă nr. 19523 din 18 noiembrie 1999, că pârâta - recurentă a fost de bună-credinţă la momentul încheierii contractului de vânzare - cumpărare nr. 2403/1996, contract care a fost menţinut ca valabil.
Curtea retine că ambele părţi, prin cele două hotărâri judecătoreşti de mai sus, au un bun în înţelesul art. 1 din Protocolul nr. 1 Adiţional la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului.
Curtea va mai retine şi faptul că acţiunea în constatarea nevalabilităţii titlului statului şi a revendicării imobilului de la stat a fost pornită abia în anul 1997, după ce imobilul ieşise din patrimoniul acestuia prin contractul de vânzare -cumpărare nr. 2403/1996 şi intrase în patrimoniul recurentei.
Acest bun a putut fi dobândit de recurentă datorită pasivităţii reclamantului, care deşi cunoştea dispoziţiile legii speciale în materie (notorietatea Legii nr. 112/1995 fiind recunoscută), nu a întreprins nici un demers pentru a contesta titlul statului asupra imobilului şi a împiedica recurenta să-şi exercite dreptul prevăzut de art. 9 din Legea nr. 112/1995.
Buna-credinţă a recurentei la momentul cumpărării imobilului reprezintă un fapt juridic creator al unui drept de proprietate valabil, acesta fiind sensul dispoziţiilor art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001.
Noţiunea de valabilitate prevăzută de art. 45 din Legea nr. 10/2001 a fost interpretată în literatura de specialitate şi în practica judiciară ca o cauză de prefe-rabilitate a contractelor de vânzare - cumpărare ale chiriaşilor cumpărători de bună-credinţă în faţa titlurilor de proprietate ale foştilor proprietari.
Ca atare, în compararea titlurilor de proprietate ale părţilor în litigiu, recurenta
- pârâtă va avea câştig de cauză, întrucât are un titlu de proprietate valabil şi considerat de legiuitor preferabil, chiar dacă imobilul a fost dobândit de la un terţ (statul român), care nu avea titlu valabil asupra imobilului.
Şi din perspectiva dreptului comun, Curtea va da câştig de cauză recurentei, întrucât în privinţa acesteia operează principiul proprietarului aparent.
Aşa cum susţine recurenta prin motivele de recurs, condiţiile operării acestui principiu de drept sunt întrunite întrucât: imobilul ca bun determinat s-a dobândit printr-un act juridic cu titlu oneros, recurenta fiind de bună-credinţă şi împărtăşind o eroare comună şi invincibilă cu privire la calitatea de proprietar pe care o avea statul vânzător.
Aşa cum s-a reţinut mai sus, la momentul cumpărării imobilului de către recurentă, titlul statului nu era contestat nici măcar de persoana care ar fi avut interes în acest sens, respectiv moştenitorul fostului proprietar.
Curtea mai reţine şi faptul că imobilul nu a intrat în proprietatea statului prin-tr-un act normativ nedemocratic despre care s-ar fi putut susţine că era de notorietate considerat abuziv, ci printr-un contract de donaţie încheiat în formă autentică despre care nu se poate susţine apriori că era abuziv.
Principiul aparenţei în drept apără pe subdobânditorul de bună-credinţă în acţiunea în revendicare introdusă de adevăratul proprietar împotriva sa, astfel încât şi sub acest aspect instanţele anterioare ar fi trebuit să dea câştig de cauză recurentei în compararea titlurilor de proprietate în cadrul acţiunii în revendicare.
în consecinţă, faţă de toate aceste considerente, Curtea, în majoritate, va admite recursul, va modifica în tot decizia recurată, în sensul că va admite apelul, va schimba în tot sentinţa apelată, în sensul că va respinge ca neîntemeiată acţiunea. (T.C.)
| ← Imobil construit din fondurile statului. Obligaţia Primăriei... | Imobil preluat de stat fără titlu. Acţiune în revendicare.... → |
|---|
