încetarea de drept a contractului de locaţiune ca urmare a părăsirii domiciliului de către titular. Distincţie faţă de reziliere. Cerere de evacuare
| Comentarii |
|
Rezilierea reprezintă o sancţiune a neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic cu executare succesivă, constând în încetarea efectelor convenţiei pentru viitor. Premisa esenţială a aplicării instituţiei rezilierii constă în existenţa unui contract între părţi, al cărui termen, dacă era prevăzut, să nu se fi îndeplinit. Nu poate interveni rezilierea dacă deja a intervenit încetarea de drept a contractului ca urmare a părăsirii locuinţei închiriate de către titular.
Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti, sentinţa civilă nr. 1403 din 26 ianuarie 2007, irevocabilă prin neapelare, nepublicată
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti la data de 10 martie 2006, sub nr. 7384/299/2006, reclamanta Administraţia Fondului Imobiliar a chemat în judecată pe pârâţii G.I., G.A., G.R.C., solicitând instanţei ca, prin hotărârea ce o va pronunţa, să dispună rezilierea contractului de închiriere nr. 23328/1709/1999 privind imobilul din Bucureşti, B-dul D. nr. 39, subsol, evacuarea pârâţilor din imobilul menţionat şi obligarea pârâtului G.L la plata sumei de 3.119.597 lei ROL, reprezentând chirie restantă aferentă perioadei 1 mai 2003 - 30 septembrie 2004 (1.750.558 ROL) şi penalităţi de întârziere pentru aceeaşi perioadă (1.369.039 ROL), cu cheltuieli de judecată.
în motivarea cererii, reclamanta a arătat că între aceasta şi pârâtul G.L s-a încheiat contractul de închiriere nr. 23328 din 17 septembrie 1999, însă pârâtul, deşi a fost somat prin adresa nr. 20100 din 26 august 2004, nu a mai achitat chiria pentru imobilul închiriat.
Reclamanta şi-a precizat acţiunea, solicitând obligarea pârâtului G.I. la plata sumei de 661,60 RON, reprezentând chirie restantă pentru perioada 1 mai 2003 - 28 februarie 2006 (350,22 RON), la plata majorărilor de întârziere (1,60 RON) şi a penalităţilor de întârziere (309,78 RON), pentru aceeaşi perioadă.
Pârâţii, legal citaţi, nu au formulat întâmpinare în cauză.
A reţinut instanţa asupra fondului cauzei că reclamanta Primăria municipiului Bucureşti, prin mandatar Direcţia Generală de Administrare a Fondului Imobiliar, a încheiat cu pârâtul G.I. contractul de închiriere pentru suprafeţe cu destinaţia de locuinţă nr. 23328 din 17 septembrie 1999, având ca obiect imobilul situat în Bucureşti, Bd. D., nr. 39, subsol, sector 1, fixându-se o durată a locaţiunii de 5 ani, de la 18 aprilie 1999 până la 18 aprilie 2004. în fişa suprafeţei locative, anexă la contractul de închiriere menţionat, sunt menţionaţi şi pârâţii G.A. şi G.R.C., aceştia dobândind şi ei drepturi locative.
Potrivit dispoziţiilor art. 24 lit. b) din Legea nr. 114/1996, republicată, invocate de către reclamantă, rezilierea contractului de închiriere înainte de termenul stabilit se face „la cererea proprietarului, atunci când chiriaşul nu a achitat chiria cel puţin 3 luni consecutiv". Reţine însă instanţa că rezilierea reprezintă o sancţiune a neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic cu executare succesivă, constând în încetarea efectelor contractului pentru viitor. Premisa esenţială a aplicării instituţiei rezilierii constă în existenţa unei convenţii între părţi, al cărei termen, dacă era prevăzut, să nu se fi îndeplinit.
în cauză, se constată însă că pârâţii G.I. şi G.A. au dobândit dreptul de proprietate asupra unui imobil situat în Bucureşti, Aleea S. nr. 1, sector 4, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3274 din 18 septembrie 2003. De asemenea, conform adeverinţei eliberate de către Asociaţia de Locatari Bloc 12 de la adresa menţionată, familia G.L locuieşte la adresa din Bucureşti, Aleea S. nr. 1, sector 4, începând din data de 1 noiembrie 2003 şi până în prezent.
Aceste susţineri se coroborează cu adresa nr. 264533 din 12 iunie 2006, eliberată de I.N.E.P., din care rezultă stabilirea domiciliului pârâţilor la aceeaşi adresă, cu adresa nr. 42349 din 9 noiembrie 2006, eliberată de D.I.T.L., sector 1, Bucureşti, în care apare, ca proprietar al pivniţei de la subsolul imobilului din Bd. D., nr. 39 şi cu teren în folosinţă de 44 mp, numitul G.G.
Conform prevederilor art. IV penultimul paragraf din contractul de închiriere pentru suprafeţe cu destinaţia de locuinţă nr. 23328 din 17 septembrie 1999, contractul încetează de plin drept, în termen de 30 de zile de la părăsirea domiciliului de către titularul contractului sau de la data înregistrării decesului, dacă persoanele îndreptăţite prin lege nu au solicitat continuarea contractului de închiriere. De asemenea, conform prevederilor art. 27 din Legea nr. 114/1996, în cazul părăsirii definitive a domiciliului de către titularul contractului de închiriere sau al decesului acestuia, precum şi în cazul în care titularul de contract, nerezident, care, fără a fi detaşat, nu a mai folosit locuinţa mai mult de 2 ani, fără întrerupere, închirierea continuă, după caz: a) în beneficiul soţului sau al soţiei, dacă a locuit împreună cu titularul; b) în beneficiul descendenţilor sau al ascendenţilor, dacă au locuit împreună cu acesta; c) în beneficiul altor persoane care au avut acelaşi domiciliu cu titularul cel puţin un an şi care au fost înscrise în contractul de închiriere. In lipsa persoanelor care pot solicita locuinţa, potrivit alin. (1), contractul de închiriere încetează în termen de 30 de zile de la data părăsirii domiciliului de către titularul contractului sau de la data înregistrării decesului ori de la împlinirea termenului de 2 ani de nefolosire neîntreruptă a locuinţei.
întrucât pârâtul G.L, titularul de contract, a părăsit locuinţa închiriată în mod definitiv, locuind, împreuna cu soţia şi fiul său, pârâţii G.A. si G.R.C., în imobilul dobândit prin cumpărare, situat în Bucureşti, Aleea S. nr. 1, sector 4, de la data de 1 noiembrie 2003, conform adeverinţei eliberate de către Asociaţia de locatari Bloc 12 de la adresa menţionată, instanţa constată că a încetat de drept contractul de locaţiune dintre reclamantă şi pârâtul G.L la data de 1 decembrie 2003.
Văzând considerentele expuse, instanţa apreciază că nu mai poate opera în cauză rezilierea contractului de închiriere, faţă de aspectul că deja a intervenit încetarea de drept a acestuia şi nu mai există, în consecinţă, premisa esenţială pentru aplicarea acestei sancţiuni -existenţa unui contract de locaţiune în fiinţă.
Cu privire la cel de-al doilea capăt de cerere, instanţa apreciază că, pentru a se dispune evacuarea, cerinţa esenţială este ca persoana chemată în judecată să locuiască sau să desfăşoare o activitate în spaţiul închiriat, în mod concret şi efectiv, dar, în cauză, aşa cum rezultă din înscrisurile mai sus analizate, pârâţii au părăsit locuinţa închiriată din 1 noiembrie 2003.
Mai reţine instanţa că, pentru perioada 1 mai 2003 — 1 decembrie 2003 (când a încetat de drept contractul de locaţiune), pârâtul G.L, în calitate de parte contractantă, nu a făcut dovada achitării chiriei stabilite prin fişa de calcul depusă la dosar, în cuantum lunar de 102.974 ROL, calculându-se, în consecinţă, şi penalităţi de întârziere de 0,5% pe zi, pentru aceeaşi perioadă, în conformitate cu prevederile art. II din contractul de închiriere pentru suprafeţe cu destinaţia de locuinţă nr. 23328 din 17 septembrie 1999.
Pentru toate considerentele expuse, instanţa a admis, în parte, acţiunea formulată de reclamanta Administraţia Fondului Imobiliar -C.G.M.B., în contradictoriu cu pârâţii G.I., G.A., G.R.C., a respins capetele de cerere privind rezilierea contractului de închiriere şi evacuarea pârâţilor, ca neîntemeiate, a obligat pe pârâtul G.I. la plata către reclamantă a sumei de 72,17 RON, chirie pentru perioada 1 mai 2003 I decembrie 2003, precum şi la plata penalităţilor de întârziere de 0,5% pe zi, pentru aceeaşi perioadă şi a respins cererea privind obligarea pârâtului la plata chiriei pentru perioada 1 decembrie 2003 — 30 septembrie 2006, precum şi a penalităţilor aferente, ca neîntemeiată.
| ← Lipsa locatarului din imobilul închiriat pentru o perioadă mai... | Acţiune în justiţie pentru a se constata încetarea... → |
|---|
