Locuinţă cumpărată în baza Legii nr. 85/1992. Vânzarea la licitaţie publică. Ordonanţă de adjudecare. Interdicţia de înstrăinare a imobilului
| Comentarii |
|
Dispoziţiile art. 15 alin. (4) din Legea nr. 85/1992, care statuează că „până la achitarea integrală a preţului, locuinţa dobândită în condiţiile prezentei legi nu poate fi înstrăinată sau restructurată fără autorizarea prealabilă a unităţii vânzătoare", stabilesc o interdicţie de înstrăinare a apartamentului cumpărat în temeiul acestei legi şi neachitat integral, în situaţia în care nu există acordul prealabil al vânzătorului în acest sens. în sensul Legii nr. 85/1992, termenul de „înstrăinare" are înţelesul acelei operaţiuni juridice ce are ca finalitate ieşirea din patrimoniul celui ce a cumpărat un imobil ce face obiectul acestui act normativ, ca urmare, exclusiv, a manifestării de voinţă liber consimţită a cumpărătorului.
Interdicţia menţionată nu operează în ipoteza vânzării imobilului la licitaţie, în cadrul procedurii executării silite, întrucât nu există obligaţia luării consimţământului unităţii vânzătoare, care, de altfel, are garantată încasarea restului din preţul neachitat al apartamentului, prin valorificarea dreptului de ipotecă înscris asupra acestuia, în temeiul art. 15 alin. final din Legea nr. 85/1992 şi al art. 1790 C. civ., potrivit căruia creditorii care au privilegiul sau ipoteca înscrisă asupra unui imobil, îl urmăresc în orice mână ar trece.
I.C.C.J., Secţia civilă şi de proprietate intelectuală, decizia nr. 6086 din 7 iulie 2005,
Prin sentinţa civilă nr. 2767 din 18 septembrie 2003, Judecătoria Alexandria a respins, ca inadmisibilă, acţiunea formulată de reclamanta Primăria Municipiului Alexandria, în contradictoriu cu pârâţii
Cooperativa Progresul Ţigăneşti, G.F., S.A., S.G. şi I.E.G.C., prin care reclamanta a cerut să se constate nulitatea absolută a ordonanţei de adjudecare nr. 3973 din 13 noiembrie 2000, pronunţată de Judecătoria Alexandria în dosarul civil nr. 4008/2000.
Pentru a pronunţa această sentinţă, instanţa a reţinut că, la data de 13 noiembrie 2000, Judecătoria Alexandria a pronunţat, în dosarul nr. 4008/2000, ordonanţa de adjudecare definitivă nr. 3973, prin care a admis cererea de vânzare imobiliară formulată de creditoarea Cooperativa de Credit Smârdioasa (devenită, prin reorganizare, Cooperativa Progresul Ţigăneşti) împotriva debitoarei G.F. şi a adjudecat definitiv imobilul situat în Alexandria, proprietatea debitoarei, pentru suma de 27.000.000 lei, către adjudecatarul I.E.G.C., preţul fiind depus de adjudecatar conform recipiselor consemnate la C.E.C. Alexandria, iar prin decizia civilă nr. 73/R din 1 februarie 2001 a Tribunalului Teleorman, irevocabilă, s-a anulat, ca netimbrat, recursul declarat în termen legal de debitoarea G.F.
Ca urmare, prin adjudecarea definitivă şi depunerea preţului de către adjudecatar, s-a desăvârşit procedura execuţională şi s-a realizat executarea silită imobiliară a debitoarei G.F.
A mai reţinut instanţa de fond că debitoarea nu a uzat de dispoziţiile art. 552 C. proc. civ. (în vigoare la acea dată, abrogate ulterior prin O.U.G. nr. 138/2000), care permiteau celor vătămaţi prin executare să atace cu recurs ordonanţa de adjudecare şi, faţă de caracterul de hotărâre judecătorească al ordonanţei de adjudecare, acţiunea în constatarea nulităţii absolute a actului de adjudecare, formulată în cadrul contestaţiei la executare, apare ca inadmisibilă.
împotriva acestei sentinţe, a formulat apel reclamanta Primăria Municipiului Alexandria, susţinând, în esenţă, că instanţa de fond a interpretat greşit actul juridic dedus judecăţii, denaturând sensul cererii, calificând-o contestaţie la executare, deşi acţiunea cu soluţionarea căreia a învestit instanţa era una în constatarea nulităţii absolute a ordonanţei de adjudecare nr. 3973 din 13 noiembrie 2000, emisă de Judecătoria Alexandria, în frauda legii.
A mai susţinut reclamanta că instanţa de fond trebuia să facă aplicarea dispoziţiilor art. 15 din Legea nr. 85/1992 şi să constate că, până la achitarea preţului de către cumpărătoarea G.F., apartamentul era insesizabil şi, fără acordul Primăriei Municipiului Alexandria, nu se putea dispune de acesta.
Prin decizia civilă nr. 793 din 21 aprilie 2004, Curtea de Apel Bucureşti, Secţia a IlI-a civilă, a admis apelul declarat de reclamanta Primăria Municipiului Alexandria, a anulat sentinţa apelată şi a reţinut cauza pentru evocarea fondului, având în vedere dispoziţiile art. 541 raportat la art. 520 C. proc. civ.
Prin decizia civilă nr. 2554 A din 2 decembrie 2004, Curtea de Apel Bucureşti, Secţia a Ill-a civilă şi pentru cauze cu minori şi familie, a respins, ca neîntemeiată, excepţia lipsei de interes în promovarea acţiunii, invocată de intimaţii-pârâţi şi, ca nefondată, acţiunea reclamantei.
Pentru a se pronunţa astfel, instanţa de apel a reţinut că excepţia lipsei de interes nu este întemeiată, întrucât reclamanta este creditoa- rea pârâtei G.F. pentru preţul apartamentului rămas neachitat, având interesul ca apartamentul să se întoarcă în patrimoniul debitoarei sale. Pe fondul cauzei, a reţinut că apartamentul care a fost proprietatea debitoarea G.F. a ieşit din patrimoniul său, ca urmare a executării silite, în speţă nefiind vorba de o acţiune voită a acesteia de a înstrăina imobilul, în sensul Legii nr. 85/1992.
împotriva acestei din urmă decizii, a declarat recurs reclamanta Primăria Municipiului Alexandria, solicitând admiterea acestei căi de atac, casarea deciziei atacate, iar, pe fond, constatarea nulităţii ordonanţei de adjudecare.
S-a susţinut că, în mod greşit, a apreciat instanţa de apel sensul dispoziţiilor art. 15 alin. (4) din Legea nr. 85/1992, întrucât o locuinţă dobândită în temeiul acestei legi nu poate fi înstrăinată decât cu acordul vânzătorului, că imobilul supus executării silite nu a garantat împrumutul proprietarei G.F. şi că ordonanţa de adjudecarea imobilului s-a pronunţat fără citarea Primăriei Alexandria, care era proprietara de drept a apartamentului, până la achitarea integrală a preţului său.
La termenul din 7 iulie 2005, apărătorul intimatului-pârât I.E.G. a invocat, oral, mai multe excepţii, respinse, ca neîntemeiate, pentru următoarele motive.
Dispoziţiile art. 302 C. proc. civ., potrivit cărora: „Cererea de recurs va cuprinde, sub sancţiunea nulităţii, următoarele menţiuni: numele, domiciliul sau reşedinţa părţilor (...)", invocate de apărătorul intimatului-pârât, au fost declarate ca neconstituţionale prin Decizia Curţii Constituţionale nr. 176/2005 (M. Of. nr. 356 din 27 aprilie 2005), decizie definitivă şi general obligatorie şi, drept urmare, acest
text de lege şi-a încetat efectele juridice, astfel cum prevede art. 31 alin. (3) din Legea nr. 47/1992 privind organizarea şi funcţionarea Curţii Constituţionale.
Chiar dacă recurenta-reclamantă nu şi-a motivat în drept recursul, dezvoltarea motivelor face posibilă încadrarea lor în motivele prevăzute de dispoziţiile art. 304 pct. 5 şi pct. 9 C. proc. civ., aşa încât nici sub acest aspect critica nu este fondată, cum nu este fondată nici susţinerea că reclamanta nu ar avea calitate procesuală în cauză, aceasta întrunind toate condiţiile pentru a fi parte în proces: capacitate procesuală, calitate procesuală, dreptul şi interesul de a formula o cerere de natura celei deduse judecăţii, fiind creditoarea pârâtei- cumpărătoare G.F. pentru restul din preţul apartamentului ce nu a fost achitat, având, astfel, interesul ca apartamentul să se întoarcă în patrimoniul debitoarei sale.
Nici susţinerea, în sensul că recursul ar fi inadmisibil, întrucât instanţele au judecat acţiunea reclamantei ca pe o contestaţie la executare, şi nu ca pe o acţiune în constatarea nulităţii ordonanţei de adjudecare, nu este fondată, în raport cu decizia nr. 793 A din 21 aprilie 2004 a Curţii de Apel Bucureşti, Secţia a IlI-a civilă. Prin această hotărâre, instanţa de apel a anulat sentinţa instanţei de fond - care judecase acţiunea ca pe o contestaţie la executare şi o respinsese ca inadmisibilă - şi a reţinut cauza pentru evocarea fondului, constatând că, potrivit dispoziţiilor art. 541 C. proc. civ., în vigoare la data pronunţării ordonanţei de adjudecare, dar şi dispoziţiilor art. 520 C. proc. civ., în vigoare în prezent, orice terţă persoană poate să revendice dreptul de proprietate asupra imobilului adjudecat sau să invoce un alt drept real cu privire la acesta.
Recursul nu este fondat.
Potrivit dispoziţiilor art. 15 alin. (4) din Legea nr. 85/1992 privind vânzarea de locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie construite din fondurile statului şi din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, „până la achitarea integrală a preţului, locuinţa dobândită în condiţiile prezentei legi nu poate fi înstrăinată sau restructurată fără autorizarea prealabilă a unităţii vânzătoare. Unitatea vânzătoare îşi garantează încasarea preţului prin înscrierea ipotecii asupra locuinţei, operaţiune care este scutită de taxa de timbru".
Prin acest text de lege s-a stabilit o interdicţie de înstrăinare a apartamentului cumpărat în temeiul acestui act normativ şi neachitat
integral, în situaţia în care nu există acordul prealabil al vânzătorului în acest sens.
în sensul Legii nr. 85/1992, termenul de „înstrăinare" are înţelesul acelei operaţiuni juridice ce are ca finalitate ieşirea din patrimoniul celui ce a cumpărat un imobil ce face obiectul acestui act normativ, ca urmare, exclusiv, a manifestării de voinţă, liber consimţită a cumpărătorului, interdicţia menţionată nefiind incidenţă în ipoteza vânzării imobilului la licitaţie, în cadrul procedurii executării silite.
Că acesta este sensul pe care legiuitorul 1-a dat în cuprinsul Legii nr. 85/1992 termenului de „înstrăinare", rezultă cu evidenţă şi din faptul că, atunci când a dorit să instituie interdicţia ca un imobil să poată fi executat silit, a prevăzut expres aceasta, în actul normativ edictat, astfel cum s-a întâmplat în cazul Legii nr. 18/1991, care, la art. 50 statuează că „terenurile agricole din extravilan nu pot face obiectul unei executări silite sau voluntare decât în cazurile prevăzute de lege".
în speţă, prin ordonanţa de adjudecare nr. 3973 din 13 noiembrie 2000 a Judecătoriei Alexandria, apartamentul în litigiu a ieşit din patrimoniul debitoarei G.F. ca urmare a executării silite, şi nu urmare a exercitării voinţei acesteia în sensul înstrăinării lui.
Ca atare, neexistând o operaţiune juridică de înstrăinare, aşa cum este definită aceasta prin textul art. 15 din Legea nr. 85/1992, executarea silită a apartamentului în litigiu nu impunea obligaţia luării consimţământului unităţii vânzătoare, care, de altfel, are garantată încasarea restului din preţul neachitat al apartamentului, prin valorificarea dreptului de ipotecă înscris asupra acestuia, în temeiul art. 15 alin. final din Legea nr. 85/1992 şi al art. 1790 C. civ., potrivit căruia creditorii care au privilegiul sau ipoteca înscrisă asupra unui imobil, îl urmăresc în orice mână ar trece.
Susţinerea reclamantei, invocată în recurs, în sensul că apartamentul în litigiu nu putea face obiectul executării silite, nefiind constituit drept garanţie pentru împrumutul contractat de G.F., este nefondată, în raport cu dispoziţiile art. 3712 şi art. 3713 C. proc. civ. şi ale art. 1718 C. civ., care prevede că oricine este obligat personal, este ţinut de a îndeplini îndatoririle sale cu toate bunurile sale, mobile şi imobile, prezente şi viitoare.
Din examinarea contractului de vânzare-cumpărare încheiat la 8 februarie 1993, între RA E. Alexandria, în calitate de vânzător (în ale cărui drepturi şi obligaţii s-a subrogat ulterior reclamanta, prin protocolul de preluare a fondului locativ) şi G.F., în calitate de cumpărătoare a apartamentului, se constată că în cuprinsul acestuia nu există nicio clauză potrivit căreia reclamanta rămâne proprietara apartamentului până la data achitării integrale a preţului, dată când dreptul de proprietate s-ar transmite cumpărătoarei, clauză care să înlăture incidenţa dispoziţiilor art. 1295 C. civ.
Aşa fiind, nu se poate reţine că reclamanta s-ar putea prevala de calitatea de proprietar asupra apartamentului în litigiu pentru a invoca nelegala sa citare în cauza ce a avut ca obiect cererea de executare silită imobiliară, formulată de creditoarea Cooperativa de Credit Smîr- dioasa, împotriva debitoarei G.F. şi a solicita, astfel, constatarea nulităţii ordonanţei de adjudecare a apartamentului, pentru acest motiv, Legea nr. 85/1992 conferindu-i numai posibilitatea ca, în temeiul art. 15 alin. (3), în caz de neplată a 6 rate scadente de către cumpărătorul locuinţei, să ceară executarea silită asupra locuinţei şi evacuarea lui, în condiţiile legii.
Faţă de temeiurile mai înainte arătate, s-a constatat că decizia instanţei de apel este legală, iar recursul a fost respins, ca nefondat.
Notă: Cu privire la o altă interdicţie de înstrăinare, s-a stabilit, potrivit Deciziei nr. LXXIX (79) din 5 noiembrie 2007 a înaltei Curfi de Casaţie şi Justiţie (M. Of. nr. 570 din 29 iulie 2008), admiţându-se recursul în interesul legii, că dispoziţiile art. 9 alin. (8) din Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului, se interpretează în sensul că imobilele dobândite în temeiul prevederilor acestui articol pot constitui obiect al executării silite. A se vedea speţa nr. 144.
| ← încheiere de carte funciară. Necesitatea pronunţării unei... | Bilet la ordin. Semnătura prescurtată a emitentului. Lipsa... → |
|---|
